OPPDRAGSBESKRIVELSE 1. ORIENTERING OM PROSJEKTET

Transkript

1 OPPDRAGSBESKRIVELSE 1. ORIENTERING OM PROSJEKTET Hollenderkvartalet er avgrenset av Hollendergata, Grønlandsleiret og Schweigaards gate og ligger sentralt på Grønland i Bydel Gamle Oslo. Kvartalet ligger delvis innenfor fornminneområdet Middelalderbyen Oslo, og det er bevaringsinteresser knyttet til deler av bygningsmassen, samt fornminner i grunnen. Nonneseter Kloster lå tidligere i deler av kvartalet. BAKGRUNN Dagens situasjon Kvartalet omfatter 15 eiendommer og er på ca. 14 dekar. Eksisterende bygningsmasse utgjør ca m2 BRA hvorav ca m2 benyttes til boliger (ca. 115 leiligheter). Bebyggelsen er i hovedsak murgårdsbebyggelse i 4 etg. fra slutten av 1800-tallet, og er av ulik standard. Uteområdet har i dag en blanding av asfalterte arealer og grønne gårdsrom på de bebygde eiendommene, mens midten av kvartalet er opparbeidet som grøntareal med innslag av noen større trær og parsellhager. Arealet er delvis opparbeidet som uteareal for barnehagen som holder til i Schweigaards gate 46 mot gate. Regulering Ny detaljregulering for Hollenderkvartalet ble vedtatt i bystyret sak 261. Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) har vært initiativtager for planprosessen som forslagstiller. Under prosessen har det fremkommet flere alternative forslag fra henholdsvis Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten (PBE). Alternativ 4 som ble vedtatt, er fremmet av byrådet og er et mellomalternativ til PBEs og EBYs forslag. Hovedmål med planprosessen har vært å legge til rette for bærekraftig boligutvikling med gode og miljøvennlige boliger og byrom som er universelt utformet, med høy arkitektonisk kvalitet og et godt bomiljø for ulike befolkningsgrupper. Miljøprogram Under planprosessen ble det utarbeidet et miljøprogram som ble lagt til grunn for utforming av planen og planens bestemmelser, og som ønskes videreført ved gjennomføring av aktuelle plantiltak. Programmets miljømål er i størst mulig utstrekning hjemlet som myndighetskrav, forankret i reguleringsbestemmelsene. Miljømål som ikke forankres i bestemmelser eller går ut over krav i Teknisk forskrift, foreslås forankret i avtaler om utbygging mellom kommunen og grunneier. Utdrag fra planbestemmelser i detaljplan vedtatt av bystyret sak 261. I det følgende kommenteres kun de deler av planbestemmelsene som direkte kan innvirke på utforming av uteområdene innenfor planen. En rekke bestemmelser gjelder for uteområdene innenfor planområdet som helhet. Det vises spesielt til: Krav til utearealer Utomhusplan - 7 Overvannshåndtering. Bestemmelse knyttet til ny bebyggelse: 1

2 Utforming av ny bebyggelse. I denne bestemmelsen er angitt at, - der forholdene ligger til rette for det, skal bebyggelsen utformes med grønne tak i form av takhager eller terrasser. Bestemmelser for enkeltfelt innenfor planområdet - for diverse felt: I bestemmelser for enkeltfelt er det stilt krav til etablering av gangadkomster på terreng som kan tjene som gjennomgang over angjeldende eiendommer fram til felt F1. Bestemmelser knyttet til det sentrale gårdsrommet: Uteoppholdsareal Felt F1 Felt F1 er regulert til uteoppholdsareal og skal være felles for alle boligeiendommene i kvartalet. Deler av arealet skal sambrukes med ny barnehage på eiendommene Grønlandsleiret 73 (felt B7). Hoveddelen av eiendommen Schweigaards gate 46B, inngår i felt F1. (En mindre del inngår i felt B7 som er regulert til barnehage). Denne eiendommen er en sentral «nøkkeleiendom» som alle utbyggingseierne er avhengig av for å få tillatelse til å bygge ut. Det er stilt detaljerte krav til utforming av feltet. Bestemmelser knyttet rekkefølge på gjennomføring av tiltak innenfor planområdet : - 11 Rekkefølgebestemmelser. I bestemmelsen stilles en del krav til framdrift på gjennomføring av tiltak bl.a. på uteområdene i forhold til øvrige tiltak, og spesielt utbyggingsplanene innenfor området. Fornminner i grunnen Deler av kvartalet ligger innenfor Fornminneområdet Middelalderbyen Oslo, og grunnen er automatisk fredet iht. Kml 4. Området er flatt og deler av kvartalet var i middelalderen en del av strandsonen innerst i Bjørvika. Pga. landhevingen ligger området i dag på cote +3 og +6. Området består hovedsakelig av marint avsatt leire, men det øverste laget (ca. 2 m) består av en blanding av fyllmasser og tørrskorpeleire. Sydøst i kvartalet, delvis under Schweigaards gate 46B (liten del), 48, 50 og Grønlandsleiret 73, ligger rester av middelalderens Nonneseter kloster. Det er foretatt forundersøkelser av kulturminner i grunnen. Riksantikvaren har definert 3 soner innenfor fornminneområdet med foreløpige angivelser av omfang og grad av restriksjon mht. graving/inngrep i grunnen. Disse er avmerket som hensynssoner i reguleringsplanen (H ). Kommunens eierrolle og posisjon i kvartalet Oslo kommune eier viktige eiendommer innenfor kvartalet og ny regulering frigjør disse eiendommene for salg. Kommunen ønsker å benytte sine eiendommer til å oppnå planens målsettinger i videre avtaleforhandlinger og salg av kommunens eiendommer. Oslo kommune eier i dag 4 eiendommer i kvartalet; Schweigaards gate 42 (gnr. 230 bnr. 280) Schweigaards gate 44 (gnr. 230 bnr. 281), Schweigaards gate 46 (gnr. 230 bnr. 282) og Schweigaards gate 46B (gnr. 230 bnr. 283) To av eiendommene skal nybygges (Schweigaards gate 42 og 46 mot gate) mens bebyggelsen på Schweigaards gate 44 (forbygning og liten stall) skal bevares. Største del av eiendommen Schweigaards gate 46B inngår i felt F1 og skal opprettholdes som et sentralt felles uteoppholdsareal hvor deler av arealet skal tilrettelegges som uteareal for planlagt barnehage og forbeholdes denne i åpningstiden. (En mindre del av eiendommen inngår i felt B7 som er regulert til barnehage). Det sentrale uteoppholdsarealet: Eksisterende situasjon og framtidig bruk 2

3 Det sentrale uteoppholdsarealet i dag utgjør ca 1,8 da. Eiendommen ble opparbeidet i 1996 med EBY som byggherre. Det er opparbeidet med grøntareal, gangstier, sittegruppe, lekeapparater og en parsellhage. Gårdsrommet og parsellhagen benyttes og vedlikeholdes av beboere i omkringliggende eiendommer i kvartalet, i tillegg til at det også fungerer som uteareal for barnehagen som er midlertidig lokalisert i Schweigaards gate 46 (mot gate). Beboere/eiere som bruker grøntarealet og parsellhagen har vært engasjert i reguleringsprosessen. Det har vært stor interesse for at de eksisterende kvalitetene i fellesarealet blir ivaretatt og ønske om at parsellhagen blir beholdt. Målsettingen i planen er at alle boligeiendommer skal ha gangadkomst til felt F1. Dette innebærer at eierne må d åpne for tilgang for andre over sine eiendommer der dette anses nødvendig for å oppnå adkomst helt fram til regulert felles uteareal på felt F1. Denne eiendommen er derfor en viktig «nøkkeleiendom» for å få gjennomført tiltak i planen. Planlagt bolig- og barnehageutbygging innenfor området er avhengig av å få tilgang til dette sentrale gårdsrommet regulert til uteoppholdsareal felt F1 for å få lov å bygge ut. 2. OPPDRAGETS INNHOLD OG OMFANG Oppdraget omfatter utarbeidelse av utomhusplan som er tenkt utarbeidet i to faser: Idéprosjekt/skisseplan for hele uteområdet i kvartalet der en helhetlig plan bør sikres for å oppnå reguleringens målsettinger. Idéprosjektet kan også omfatte de private områdene der dette anses nødvendig og eierne ønsker det. Forprosjekt for uteoppholdsareal felt F1(inkludert overgangssoner/adkomst til naboeiendommer) med detaljert løsningsforslag, beskrivelse og kostnadsoverslag. Formål med utomhusplanen EBY ønsker gjennom utarbeidelse av utomhusplanen og avtaleforhandlinger med aktuelle eiere og utbyggere å legge til rette for gjennomføring av planen ut fra ønskede mål og tiltak. Skisseplanen skal kunne benyttes av EBY i avtaleforhandlinger med eiere om adkomster til fellesarealet. Forprosjektet skal tilfredsstille reguleringsplanens krav til utomhusplan (byggeplan) for felt F1. Plan og kostnadsberegningen skal benyttes som grunnlag for EBYs forhandling av utbyggingsavtaler og inngå som grunnlag for salg av kommunens eiendommer. Krav til prosjektutforming og prosess Reguleringsplan og miljøprogram Oppdraget skal gjennomføres i hht gjeldende reguleringsplan og miljøprogram. Kulturminner i grunnen Planutformingen skal ta hensyn til restriksjonene som er knyttet til kulturminner i grunnen (hensynssoner). Nonneseter kloster Reguleringsplanen for Hollenderkvartalet ble vedtatt i bystyret Bystyrevedtakets pkt. 2 omhandler Nonneseter kloster: «Det bør innarbeides i planen en informasjonsstrategi for å få fram at Nonneseter kloster lå i dette området i Middelalderen.» Det er ønskelig at dette tas opp som et tema i medvirkningsprosessen og at mulighet for å synliggjøre at Nonneseter kloster lå her blir vurdert og evt gjenspeiles i utomhusplanen. Overvannshåndtering 3

4 Utbygging av kvartalet vil gi nye takflater og nye områder med fast dekke som vil kunne gi økt avrenning i forhold til dagens situasjon. Nye underjordiske parkeringsanlegg vil i tillegg redusere muligheten for fordrøyning av overvann. Overvann skal håndteres på egen grunn og føres til felles fordrøyningsbasseng på felt F1. Det er ønskelig at overvannet kan bli brukt som et miljøelement i utforming av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av overvann; takvann, overflatevann og drensvann. Alt overvann som totalt samles innenfor området må beregnes og det skal utarbeides en plan som viser håndtering av overvannet. Veileder for overvannshåndtering utarbeidet av Vann og avløpsetaten (revidert ) skal legges til grunn for overvannsløsning. Plan og beskrivelse av løsning for overvann skal tilfredsstille VAVs krav ved anmodning om forhåndsuttalelse til rammesøknad. Adkomst til felles uteoppholdsareal Alle boligeiendommer i kvartalet skal ha interne gangadkomster til sentralt uteoppholdsareal (felt F1). Dette skal kostnadsberegnes og vises på skisseplan for kvartalet. Barnehage Felt F1 er regulert til uteoppholdsareal og skal være felles for alle boligeiendommene i kvartalet. Deler av arealet skal sambrukes med ny barnehage på eiendommen Grønlandsleiret 73 (felt B7). Min. 700 m2 av felles uteoppholdsarealet er forbeholdt til barnehagens uteareal. Dette arealet skal være tilgjengelig for beboerne i kvartalet utenom barnehagens åpningstid. Avgrensing for dette arealet skal fastlegges i utarbeidelse av skisseplan for utearealet i kvartalet og forprosjekt for felt F1. Skisseprosjektet skal vise mulig innhold og utforming av barnehagens uteareal. Uteoppholdsareal, vegetasjon og grønne flater Uteoppholdsarealet skal planlegges for opphold og rekreasjon og for å stimulere til sosialt liv for alle generasjoner. Oppholdsareal skal ha lune soner med gode solforhold. Det skal legges vekt på at eksisterende kvaliteter skal ivaretas og videreutvikles, blant annet bør eksisterende trær bevares så langt det er mulig. Mulighet for parsellhage skal vurderes, eventuelt alternativ til parsellhage. Universell utforming Universell utforming skal tilstrebes så langt det er mulig slik at atkomster til og utforming av fellesarealet blir tilgjengelige og brukbare for alle. Utendørs beplantning skal planlegges slik at de ikke gir helseplager. Miljøvennlige løsninger Målsettinger i plan og miljøprogram skal legges til grunn for de enkelte bygge- og anleggstiltak i kvartalet, samt for utforming av uteoppholdsarealer. Plan for uteoppholdsareal skal omfatte forslag til konkrete miljøtiltak for gjennomføring av miljømålene og ønsket arealbruk. Det skal redegjøres for hvordan de overordnede målsettinger og de enkelte miljømålene i miljøprogrammet ivaretas. Medvirkning Beboere og eiere, enkelte interessegrupper og offentlige instanser har vært involvert i reguleringsprosessen som EBY har gjennomført i kvartalet. Det skal i det videre arbeidet med utomhusplanen legges til rette for at disse gis mulighet til å medvirke / komme med innspill til innhold og utforming av uteareal i kvartalet. EBY har tatt initiativ til opprettelse av en gruppe som skal komme med innspill til arbeidet med idéprosjektet og forprosjektet. Alle boligeiendommene og representant for framtidig barnehage og eksisterende parsellhageforening er invitert til å delta i denne gruppen med en representant hver. Arbeidet er derfor planlagt gjennomført i en samarbeidsprosess mellom berørte, EBY og innleid konsulent. Konsulenten vil få ansvar for å lede medvirkningsprosessen, herunder lede medvirkningsmøter, bidra til referatskriving etter møtene, forberede nødvendig materiell til møtene m.m. 4

5 Avklaringer med andre etater Dersom det anses nødvendig for å kunne sikre rammetillatelse til gjennomføring av planlagte tiltak skal også offentlige instanser som PBE, VAV, bydel, barnehagekontor forespørres under utviklingsprosessen. Det kan derfor også bli aktuelt med fremleggelse av forslag og særmøter med disse instansene. 3. OPPDRAGET OMFATTER: Generelt: Konsulenten skal sørge for nødvendige avklaringer med andre etater. Oppdraget omfatter innkalling til og referat fra møter (fellesmøter og særmøter med enkelteiendommer/eiere) samt utarbeide materiale til bruk i møtene. Det må påregnes møter med oppdragsgiver underveis i prosessen. Konsulenten skal vurdere behovet for, engasjere og styre eventuelle underkonsulenter. Kostnadene ved bruk av underkonsulent skal framgå av pristilbudet. Konsulenten må minimum være landskapsarkitekt eller tilsvarende med erfaring fra medvirkningsprosesser. Arbeidsspråket er norsk. 1. Idéprosjekt/skisseplan Idéprosjekt/skisseplan for utforming av hele uteområdet i kvartalet der en helhetlig plan bør sikres for å oppnå prosjektets målsettinger i plan og miljøprogram og gjennomføringsfase. Skisseplanen omfatter utearealet på alle eiendommene som EBY eier, og vil også kunne omfatte utearealet på de øvrige eiendommene i kvartalet der dette anses nødvendig og eierne ønsker det. Prosjektet omfatter også utarbeidelse av plan for håndtering av overvann. - Innhenting av nødvendig kartgrunnlag - Befaringer, nødvendig oppmåling, beregning av overvann, registrering av dagens situasjon og planer for utviklingseiendommer. Konsulenten skal gjøre seg kjent med stedlige grunnforhold før metode for overvannshåndtering velges. - Avholde eventuelle særmøter med representanter for enkelteiendommer/bydel eller andre. - Oppstartsmøte med eierrepresentanter med presentasjon av prosess, formål med arbeidet, forventninger, avklaringer om hvilke eiendommer som skal omfattes av skisseplanen. - Utarbeide nødvendige illustrasjoner, prinsippskisser. - Presentere forslag til skisseplan i egnet målestokk, i møte med eierrepresentanter for innspill. Skisseplanen skal blant annet vise interne gangadkomster fra boligeiendommene i kvartalet til sentralt oppholdsareal felt F1, utforming/innhold og avgrensning av barnehagens uteareal i F1, uteoppholdsarealer og disponering av ubebygd areal, mulig adkomst for utrykningskjøretøy (brann) - Bearbeiding av forslag etter innspill i medvirkningsmøter - Presentere skisseplan for kvartalet i møte med eierrepresentanter/oppstart fase 2 forprosjekt). 2. Forprosjekt 5

6 Forprosjekt for fellesområdet F1 med detaljert løsningsforslag, beskrivelse og kostnadsoverslag. Forprosjektet skal tilfredsstille reguleringsplanens krav til utearealer og utomhusplan og miljøprogram. - Detaljert forprosjekt, plan1:200 og nødvendig detaljtegninger, perspektivskisser/ fotomontasje og snitt for det sentrale uteoppholdsarealet felt F1 inkludert overgangssoner/adkomst til naboeiendommer. Planen skal vise avgrensning av barnehage, eksisterende og planlagt terreng og overgangen til terreng på naboeiendommer, beplantning, utstyr og møblering, dekker, belysning mm. - Utarbeide plan for løsning for lokal overvannshåndtering, herunder fordrøyningsmagasin i Felt F1. - Avklare behov for fuktsikring av kjeller som følge av tiltak i planen / overvannshåndtering (dvs primært aktuelt for bygg som grenser inntil F1). - Presentere forslag til forprosjekt (innhold og utforming) i møte med eierrepresentanter for innspill og tilbakemeldinger. - Møte med eierrepresentanter med presentasjon av revidert forslag forprosjekt inkl. kostnadsberegning. EBY ser for seg og har i det ovennevnte skissert at det er behov for 3-5 medvirkningsmøter. Vi ønsker imidlertid at konsulent utfra sin erfaring skisserer en medvirkningsprosess som vil være hensiktsmessig for å oppnå målsettingene for dette prosjektet. Leveranse - Skisseplan for kvartalet med beskrivelse og nødvendige illustrasjoner Forprosjekt plan 1:200 med beskrivelse og nødvendige skisser, illustrasjoner, snitt - Beskrivelse miljøtiltak iht. miljøprogram - Plan for håndtering av overvann plan, kostnadsberegning og beskrivelse hvor det redegjøres for alt overvann - Kostnadsberegning av forprosjekt felt F1 (fordelt på grøntareal og barnehage), kostnadsberegning av interne adkomstveier (pr eiendom) Opsjon Ekstra møter medvirkning / særmøter 6