Rådmannens innstilling Stedsutviklingskomiteen ber om at det fremmes en sak for komiteen basert på innspill og diskusjon i møtet.

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Erik Tore Selander Halvorsen Jensen Saksgang Stedsutviklingkomite Møtedato BOLIGPOLITIKK Rådmannens innstilling Stedsutviklingskomiteen ber om at det fremmes en sak for komiteen basert på innspill og diskusjon i møtet. Vedlegg 1. Utvalgets mandat Bakgrunn Et topptungt utvalg sammensatt fra alle politiske partier jobbet med problemstillinger omkring boligpolitikk i Drangedal. Rapporten fra ad-hoc utvalget blei levert for et år siden. Det har fra flere hold blitt etterlyst oppfølging av tiltakene utvalget foreslo. Det legges nå fram en sak for Stedsutviklingen som har som formål å sette komiteen inn i problemstillingene utvalget jobbet med. I saken vil det også legges fram erfaringer fra siste året og eventuelle nye opplysninger som er relevante. Saksfremstilling Rådmannen foreslår at stedsutviklingskomiteen diskuterer problemstillingene som rapporten fra boligutvalget reiser. Etter gjennomgangen kan det vurderes det om det er grunnlag for å fremme en sak for kommunestyret der rådmannen fremmer konkrete forslag. Rapporten fra utvalget skrives inn i saken i sin helhet. Den inneholder mye informasjon. I saken vil saksbehandler kommentere følgende: 1. 10punktsforslaget til tiltak først i rapporten som er en konklusjon fra arbeidet 2. Utfordringene knyttet til å gjennomføre alle tiltakene 3. Hva har skjedd på boligområdet i Drangedal siste året 10punktsforslaget er et konsentrat av de tiltak kommunen kan vurdere å gjennomføre. Noen tiltak har karakter av å tenke nytt, og bruke virkemidler på en annen måte enn tidligere. Disse tiltakene kan i stor grad iverksettes uten at det må behandles i budsjettmessig sammenheng. Andre tiltak vil måtte finansieres og vurderes i økonomiplan og budsjett. En vesentlig utfordring knyttet til gjennomføring er at følgende: Selv ved å legge til grunn å bruke de samme pengene på en annen måte, vil det likevel på kort sikt føre til kostnader for kommunen. Investeringer kan lånefinansieres og kostnadene føres 1

2 2 fram i tid, mens direkte tilskudd må i utgangspunktet finansieres over driftsbudsjett. Dette er til hinder for at mer ansvar for utbygging kan skje i privat regi. Prosjekt Toke Brygge har mottatt bolystmidler. Prosjektet har høstet stor interesse i KRD, og det jobbes intenst med å få til utbygging av nye leiligheter i sentrum. Drangedal Boligstiftelse er engasjert i andre leilighetsprosjekter, basert på utleie eller videresalg. Et prosjekt kan realiseres med det første. Kommunestyret vedtok Boligsosial handlingsplan i februar Den legger føringer som er i tråd med konklusjonene fra Boligutvalget. Kommunestyret ønsket videre å knytte sentrumsutvikling til Toke Brygge prosjektet. Det skjer ganske mye for tiden mht. å pusse opp hus og tilby leiligheter for utleie i sentrum. Tilbudet på eldre leiligheter øker, mens utfordringen ligger i å bygge nytt. Husleienivået i Drangedal umuliggjør dette. I stor grad er det slik at når det diskuteres boligbygging og utfordringer på boligmarkedet, fokuseres det på eneboligen. Det er relativt enkelt å skaffe seg en brukt enebolig i Drangedal til lav pris. Det bygges årlig noen nye eneboliger og det virker som om hverken kostnader ved å bygge, eller pris på tomt er av vesentlig betydning. Et vesentlig moment for utvalget var å hjelpe fram boligbygging i begge ender av skalaen, de som ønsket å bygge på drømmetomta, og de som ønsket å flytte inn i en mindre sentrumsnær leilighet. Som en konklusjon på utfordringene, kan det oppsummeres at Drangedal har et boligmarked som ikke fungerer. Det har vi til felles med de fleste distriktskommuner. Tilbudet på type boliger står ikke i forhold til etterspørselen. Omsetning av gamle leiligheter og hus som danner grunnlag for egenkapital for ny bolig er nesten fraværende. Det fører kommuner inn i en ond sirkel, kommuner tvinges til å fortsette med en politikk som fører til at boliger får en verdi som er under kostnadene ved å bygge dem. Under gjengis rapporten fra ad-utvalget: 1. Utvalgets forslag til tiltak Her er utvalgets forslag til tiltaksplan. Utvalget anbefaler at noen tiltak innarbeides i budsjettet for neste år allerede. Ettersom utvalget er sammensatt av politikere fra alle partier, kan enkeltpartier fremme forslag i budsjettrunden, som Rådmannen ikke har funnet plass til. Noen tiltak må administrasjonen tygge mer på, og er av mer langsiktig karakter. De vil være innspill mot rulleringa av kommuneplanen og økonomiplanen. Utvalget mener at det er viktig å foreta en tydelig kursendring og ønsker å se resultater av denne raskt. Forslagene er ei grovskisse. Administrasjonen bør vurdere om det er behov for å nyansere tiltakene. Tiltak: 1. Kommunen skal ikke investere i nye kommunale byggefelt for eneboliger 2. Det foretas en gjennomgang av de byggeklare tomtene som finnes med tanke på å få dem solgt eller avhendet på annen måte innen ikke for lang tid. 3. For å stimulere privat innsats, innføres en tidsbegrenset prøveordning med kontanttilskudd til nye boliger. For hver enebolige på privat regulert byggefelt som knytter seg til kommunal infrastruktur får byggherre et tilskudd på kr ved innflytting.

3 3 For nye eneboliger godkjent med privat renseanlegg gis et tilskudd på kr For leiligheter som knytter seg til kommunalt v/a anlegg gis et tilskudd på kr per enhet ved innflytting. For å tilpasse gammel ordning til ny, skal det for eksisterende tomter på kommunale byggefelt gis et tilskudd på kr fra 2012 ved innflytting. Samtidig heves nåværende priser med kr, netto blir uendret for kjøper. For Juvassåsen som er i en spesiell stilling, gis det et tilskudd på kr ved innflytting. 4. Kommunen er positive til å at private bygger bolig spredt i distriktet, det skal være enkelt å dele fra og kommunen er positive til store tomter. I ny kommuneplan bør det som generell regel bli tillatt med spredt boligbygging i hele bygda. 5. Kommunen utarbeider ei oppstartspakke eller en veileder for dem som vil bygge. Formålet er å yte service og gjøre det enkelt for folk å komme i gang med byggeprosessen 6. Leilighetene ved Toke Brygge og tilsvarende tas ut av den lokale forskriften mht. boplikt 7. Den lokale forskriften bør vurderes fjernet i sin helhet slik at Drangedal bruker de nasjonale grensene mht. konsesjon. 8. Boligstiftelsen og DKE skal aktivt være kommunens redskap for å få i gang bygging, spesielt på det boligsosiale området. 9. Boligstiftelsen bes bygge eller kjøpe sentrumsleiligheter. 10. Kommunen bør planlegge videre utbygging av v/a infrastruktur for å sikre mer bygging av boliger. Koblingen til fritidsmarkedet kan i større grad gjøre dette bedriftsøkonomisk gjennomførbart. Rapportens innhold: 1. Hvem var med i utvalget? 2. Møtene 3. Mandatet koblingen til kommuneplanen 4. Hva mener fagfolkene 5. Hvordan gjør de det andre steder 6. Trender i tiden 7. Drøfting av spørsmål i mandatet 8. Vedlegg Mandatet Møtereferater med notater 1. Hvem er med i utvalget? Kommunestyret valgte 7.juni 2011 disse politikerne til å sitte i utvalget. AP: Karianne S. Reiten Tor Langmyr. SV: Tore Halvorsen. KRF: Olav C. Hauge. V: Arnt Olav Brødsjø. FrP: Egil Bjørnsen. H: Knut T. Haugen.

4 4 SP: Leder: Nestleder: Stina Sætre Tore Halvorsen. Stina Sætre Mona Stenberg Straume og Arne Ettestad har fulgt utvalget fra administrasjonen. 2. Møtene Utvalget har hatt 5 møter. Møte 1: Gjennomgang av mandat og møteplan Møte 2: Lars Kobro fra Telemarksforskning innledet om hva som påvirker valg av bosted Møte 3: Besøk i Arendal og Mikael Fuller-Gee med orientering om moderne boligbygging Møte 4: Oppsummering av debattene og de spørsmålene utvalget skal se på Møte 5: Behandling av sluttrapporten 3. Mandatet koblingen til kommuneplanen Utvalget måtte velge hva det ville prioritere i arbeidet. På tampen av kommunestyreperioden er det tidspress, men det kan også være positivt å ha begrenset tid. Utvalget delte forslagene i to, innspill til budsjettarbeidet høsten 2011 og innspill som må bearbeides mer av administrasjonen og som naturlig faller inn i kommuneplanarbeidet. For utvalget er det viktig å komme med noen grep som kan virke raskt. Mandatet er vedlagt rapporten. 4. Hva mener fagfolkene Generelt er det i Norge for mange eneboliger og for få leiligheter. Det fører til at eneboligene har lav pris, mens leiligheter er priset høyere. Mangel på sentrumsnære leiligheter går igjen over hele Norge. Nye grupper etterspør leiligheter, og når det gjelder dette mener fagfolkene at det skal planlegges slik: - Prioritere sentrum og kjernen i sentrum - Attraktive og sentrumsnære boliger - Sosiale møtesteder for ulike mennesker - Utdanningsinstitusjonene i sentrum - By (bygdeby) utvikling langs sjøsider og elvebredder Folk føler seg tiltrukket av det pulserende liv og ytterligere 3 punkter trekkes fram av de som ligger i front når det gjelder sentrumsutvikling: - Avgrense og konsentrere et område og definere dets identitet - Synergi innenfor bostedsområdet tilby aktiviteter som utfyller hverandre - Gangavstand til det man behøver å oppsøke Utvalget er enige om at dette bildet har relevans for Drangedal.

5 5 5. Hvordan gjør de det andre steder Byer og tettsteder som satser på befolkningsvekst og sentrumsutvikling følger nettopp de punktene som nevnt over. Større byer som Kongsberg og Arendal satser på fortetting av bykjernen og opererer med planer for flere tusen nye boenheter innenfor en sirkel på 1000m. Det er den avstanden folk er villige til å gå. På mindre steder er gangavstand på 5 minutter en slags magisk grense. Utvalget kikket også på mindre kommuner som har fått god vekst som følge av bygging av leiligheter i sentrum. Kommunene har bevisst ikke lagt til rette for å bygge flere eneboliger, men har stimulert til å bygge leiligheter. Hensikten er å balansere tilbud og etterspørsel. 6. Trender i tiden For Drangedals vedkommende finner vi mye som stemmer for oss. Det er etterspørsel etter leiligheter, og salget av tomter i kommunale byggefelt går seint. Derimot bygges det hvert år eneboliger utenfor bygdesentrene. Det er mennesker som ønsker god plass, har plasskrevende hobbyer, prioriterer nærhet til naturen osv. En trend er dette med at husholdningene består av bare en person. Det har flere sider. Mange har behov for å ha det lettvindt. Det forventes en utvikling med flere eldre mennesker i befolkningen. I kommuner av Drangedals type vil prosentandelen eldre være høyere enn i mer urbane strøk. Folk flytter oftere enn før. Det henger bl a sammen med at folk oftere bytter jobb enn før. Folk ønsker også mer å tilpasse boligen til behovet for plass og økonomi. Å bytte bolig flere ganger krever at verdien på boligen holder seg. I pressområder anses å investere i egen bolig for å være en god plassering av penger. Mulighetene og behovet for sosial kontakt har endret seg. I dag kan man ikke bare banke på døra til naboen og regne med å bli traktert med kaffe og småkaker. Ensomhet er et stort samfunnsproblem som slår ut i både psykisk og fysisk sykdom. Derfor må det vektlegges å legge til rette for sosiale møteplasser, der folk kan gå uten å være invitert. Store sosiale forskjeller merkes på boligmarkedet. På den ene siden har vi grupper som etterspør billige leiligheter pga økonomien. På den andre siden har vi folk med god råd som reiser mye og ønsker å ha det lettvindt, eller som ønsker seg et hus nr 2. Drangedal er en pendlerkommune og en kommune som mange har flyttet fra, men har tilknytning til. Noen kjøper seg hytte, men det er en trend i tiden å heller velge å investere i en leilighet. 7. Drøfting av spørsmål i mandatet Utvalget mener at det har kompetanse til å svare på problemstillinger i kulepunktene. Andre spørsmål har utvalget bare kompetanse til å ha meninger om. Ønskes mer fakta, må det bli en administrativ oppgave i tilknytning til en saksutredning.

6 6 Hva skal være kommunalt ansvar i årene som kommer, og hva skal private aktører ha ansvaret for? Utvalget er enige om at kommunens ansvar skal være å lage overordnede planer, legge til rette for utbygging og levere infrastrukturløsninger der det er økonomisk riktig. Et godt planverk er viktig for effektiv saksbehandling og god utvikling. Selve de fysiske utbyggingene bør skje i privat regi. Tiden med kommunale tomtefelt er over. Utvalget ønsker at det skal bli enklere å få ja til å bygge spredt. Kommunen skal prioritere de økonomiske virkemidlene mot utbygginger som skaffer abonnenter til de kommunale VA-anleggene. Sjølkostprinsippet skal legges til grunn i begge tilfeller. Det skal tilstrebes like muligheter i alle deler av bygda, sjøl om utvalget er klar over at sammenligninger alltid er vanskelig. Skal tiltakene være målrettede eller generelle? Utvalget mener begge deler. Som generelle tiltak med effekt nevnes gode planer, tilrettelegging og utbygging av infrastruktur. Å drille inn holdningen: Hva kan kommunen bidra med, å ha en foroverlent holdning når noen vil i gang med å bygge ut. Det etterlyses en pakke, eller veileder som gjør det enkelt for den som vil bygge å komme i gang, fylle ut skjema og søknader osv. Likevel mener utvalget at målrettede tiltak har mest effekt. Kommunen må være offensiv, bruke gulrøtter, gi tilskudd og informere om reelle kostnader. Informasjon er viktig for at folk skal føle at de blir behandlet likt. Kommunen skal være aktiv for å få til bygging og skaffe fram boliger. Folk må få informasjon om hvorfor kommunen velger å gjøre sånn eller sånn. Hvilke deler av den kommunale organisasjonen, kommunalt eide selskaper og eller stiftelser skal involveres på dette området i framtida? Utvalget mener at kommunen bør aktivt bruke Boligstiftelsen og DKE som virkemiddel, faglig og økonomisk, for å oppnå mål om flere boliger. Utrede bruk av virkemidler spesielt innrettet mot bolig nr. 2 i sentrumsnære områder. Utvalget er enige i at dette er et virkemiddel som bør benyttes. Å skape et større kundegrunnlag øker muligheter for salg og dermed flere boliger. Generelt vil dette medføre høyere pris for huseieren, og dermed mindre risiko for å investere i bolig. Boplikt i de aktuelle områdene må oppheves. Framtidig bruk av utbyggingsavtaler. Utvalget mener at utbyggingsavtaler er et velegnet virkemiddel. Hvordan utnytte infrastruktur som vei, vann og kloakk både til hus- og hyttefelter? Dette er en god måte å få ned kostnadene på og kan muliggjøre boligbygging. I dag er det bedre butikk å selge hyttetomter. Dette må jevnes ut. Hva gjør vi med eksisterende tomter som kommunen eier og som er vanskelig å omsette?

7 7 Vanskelig å gi et fasitsvar, men utvalget er enige om at de eksisterende usolgte tomtene må avhendes. Det er mer et spørsmål om hvor lenge skal kommunen sitte på dem. Utvalget foreslår en gjennomgang av de som finnes og se individuelt på dette. Det kan være aktuelt å slå sammen tomter, dele opp til naboer, frigi til lekeplass osv. Vurdere den økonomiske ramma for slike tiltak som kan dekkes innenfor de kommunale budsjetter i årene som kommer? Utvalget legger her til grunn å flytte på tallstørrelser. Utvalget er også klar over at mye av den kommunale virkemiddelbruken i boligpolitikken har vært lånefinansiert. Utvalget ønsker likevel å flytte virkemidlene fra indirekte og skjult subsidiering til åpne og synlige tilskudd. Utvalget mener direkte pengeutbetaling til utbygger ved innflytting har best effekt, og er positive til at det raskt prøves ut en forsøksordning. Andre Tiltakene i arbeidet med Boligsosial handlingsplan må arbeides inn. Notatene fra møtene må følge rapporten, slik at de kan tas opp igjen ved seinere behandling. Konklusjon Stedsutviklingskomiteen ber om at det fremmes en sak for komiteen basert på innspill og diskusjon i møtet.