ØSTERHUS AS REGULERINGSENDRING BRYNELUNDEN PLANBESKRIVELSE 15. AUGUST 2012

Transkript

1 ØSTERHUS AS REGULERINGSENDRING BRYNELUNDEN PLANBESKRIVELSE 15. AUGUST 2012

2 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Reguleringsendring Brynelunden Planbeskrivelse Oppdragsnummer: 1578 Oppdragsgiver: Østerhus AS Versjon: 1 Dato: 15. august 2012 Oppdragsansvarlig: Oppdragsmedarbeidere: Egenkontroll: Sidemannskontroll: Lagret: Per Helge Ollestad Eva Esbensen EE PHO O:\1578_Østerhus_Diverse\Brynelunden\295_Planbeskrivelse.pdf.docx Dimensjon Rådgiving AS Gamle Forusveien 10A 4033 Stavanger Tlf: Fax: Org.nr:

3 Side i INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Beskrivelse s Bakgrunn s Endringer s Konsekvens s. 4

4 Reguleringsendring for Brynelunden plan 295 Side 1 1 Beskrivelse har, på vegne av Østerhus AS, utarbeidet en mindre reguleringsendring for reguleringsplan for Brynelunden plan Bakgrunn Østerhus AS har med utgangspunkt i vedtatt reguleringsplan tegnet boliger for delområdene B3, B4 og B3 i reguleringsplan for Brynelunden plan 295. Det har imidlertid vist seg behov for endringer i reguleringsplanen for å tilfredsstille dagens krav til boliger, samt legge til rette for de løsninger som er funnet optimale ved planlegging av boligene. 3 Endringer Endringene omhandler i hovedsak reguleringsbestemmelsene for delfelt B3, B4 og B3 ( 3.03 t.o.m. 3.04). Fjerning av regulert felles gjesteparkeringsanlegg er hovedårsaken til endringen, en har i tillegg ønsket å tilpasse planen til planlagte boligtyper. Det er gjort følgende endringer i reguleringsplankartet: Konvertering av plankart til pbl Tidligere var to delfelt benevnt B3. Dette var forvirrende og feltene har derfor fått hvert sitt feltnavn, B3 og B5 (tidligere B3), med hver sine bestemmelser. Byggegrensene på B3, B4 og B5 (tidligere B3) er tilpasset planlagt bebyggelse. Tomtegrensene på B3, B4 og B5 (tidligere B3) er tilpasset planlagt bebyggelse. Nedkjørsel til felles gjesteparkeringsanlegg erstattes med boligområde. Gjesteparkering løses på egen tomt. Flytting av atkomstpiler som følge av at felles gjesteparkeringsanlegg tas ut av planen. Justering av høyder i delfeltene B3, B4 og B5 (tidligere B3) som følge av at felles gjesteparkeringsanlegg tas ut av planen, plassering av boliger med trinnfri adkomst, samt for å tilpasse planen til planlagte bygningstyper. Definisjon av TG er endret, da tidligere definisjon er noe uklar. Det er gjort følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.01 Boligbygg, tredje avsnitt Det tillates et avvik fra fastsatt høyde på 30 cm med den hensikt å imøtekomme krav til trinnfri atkomst. TG=topp gulv i 1. etasje.

5 Reguleringsendring for Brynelunden plan 295 Side Uteplasser/levegger, andre avsnitt: Skjermvegg kan ha en maks lengde på 5 meter og maks høyde på 1,5 meter over tilstøtende etasjehøyde. 2.05, andre avsnitt: Feltnavn søppeloppstilling er endret til R1 som følge av konvertering av plankart til pbl Delfelt B3: Kjedehus: - Det legges inn at én av de to tillatte etasjene er sokkeletasje. - Maks BRA for oppbygg endres til 26 m 2. - Maks høyde for oppbygg nedjusteres til 9,6 meter over ferdig gulv i 1. etasje. - Maks høyde for rekkverk over 2. etasje nedjusteres til 7,8 meter over ferdig gulv 1. etasje. - Krav om 0,5 gjesteparkeringsplasser i fellesanlegg utgår. Erstattes med at 3 plasser skal løses på egen tomt (tidligere 2). - Det tillates at sportsbod på maks 10 m 2 bryter byggegrensen under terreng. - Minimumskrav til hageareal med ettermiddags/kveldssol utgår. - Det stilles krav om at tomt 1 skal ha tett rekkverk i minimum 1,1 meters høyde for støyskjerming mot Vardheivegen. Pergola tillates å bryte byggegrensen. - Takterrasse tillates kun over 2. etasje. - Takterrasser på tomt 1 skal ha tett rekkverk i minimum 1,0 meters høyde for støyskjerming mot Vardheivegen Delfelt B4: Kjedehus: - Det legges inn at én av de to tillatte etasjene er sokkeletasje. - Bestemmelse som fastsetter at 3. etasje ikke skal være større enn 50 % av BYA for 1. etasje utgår. - Maks gesimshøyde oppjusteres til 9,9 meter over ferdig gulv i 1. etasje. - Maks BRA økes med 5 m 2, til 245 m 2. - Krav om 0,5 gjesteparkeringsplasser i fellesanlegg utgår. Erstattes med at 3 plasser skal løses på egen tomt (tidligere 2). - Følgende bestemmelse utgår: «Tomt B4-1 og B4-2 bygges over felles parkeringsanlegg P2, og 2 plasser pr. bolig skal organiseres i dette anlegget under boligene. For tomt B4-3 og B4-4 skal 2 plasser løses på egen tomt, hvorav den ene skal plasseres inn i bygningskropp.» - Spesifisering av tomtenavn i bestemmelsen om kjeller utgår. - Pergola tillates å bryte byggegrensen. - Minimumskrav til hageareal med ettermiddags/kveldssol utgår Delfelt B5: Kjedehus - Delfelt B5 er tidligere ett av to felt med samme benevnelse, B3. Følgende bestemmelser foreslås for delfelt B5:

6 Reguleringsendring for Brynelunden plan 295 Side 3 Antall etasjer: 2 sokkeletasjer + oppbygg i 3. etasje for utgang til takterrasse over 2. etasje. Maks BRA for oppbygg = 40 m². Maks gesimshøyde: For oppbygg i 3. etasje: maks 10,0 meter over ferdig gulv i 1. etasje. Grad av utnytting: Maks BYA = 115m 2. Maks BRA = 255m 2. Takform: Parkering: Bod: Takterrasse: Flatt tak 3 plasser skal løses på egen tomt, hvorav minst en skal plasseres inn i bygningskroppen. Sportsbod på maks 10m² tillates å bryte byggegrensen under terreng. Tillates over 2.etasje. 5 Friområder Eksisterende terreng og vegetasjon skal opprettholdes så langt det lar seg gjøre. Tekst i kursiv er lagt til bestemmelsen, da det ved opparbeidelse av et boligfelt ikke er praktisk gjennomførbart å opprettholde alt eksisterende terreng og vegetasjon Felles parkering Andre avsnitt av 7.01 tas ut av bestemmelsene da en løser felles gjesteparkering på hver enkelt tomt Annet fellesareal/søppeloppstillingsplass - Benevnelsen på tidligere S1 er endret til R1 som følge av at plankartet er konvertert til pbl

7 Reguleringsendring for Brynelunden plan 295 Side 4 4 Konsekvens Det er vurdert at endringen vil få følgende konsekvenser: Atkomst Det gis mulighet for å etablere trinnfri atkomst. Uteplasser Utvidelse av tillatt bredde på skjermvegg gir mulighet for bedre støyskjerming. Spesifisering av at høyde på skjermvegg er maks over tilstøtende etasjehøyde vil ivareta områdets estetiske utforming. Krav til hageareal med ettermiddags/kveldssol utgår som følge av at terrenget skråner og det er vanskelig å definere dette som hageareal. Takterrasser vil imidlertid fungere som gode utearealer. Boliger TG høyder er reviderte. Den totale høyden på boligene vil ikke overstige det som allerede er regulert, da de prosjekterte boligene ikke har maks gesimshøyde. Dette betyr at boligene kan løftes noe, men ikke vil rage høyere enn tillatt i gjeldende reguleringsplan. Der planlagte boligtyper tillater det er maks tillatt høyde redusert. Det tillates at 3. etasje overstiger 50 % av BYA for 1. etasje. Det åpne inntrykket mellom boligene er likevel ivaretatt da arealet er utvidet i boligens lengderetning og ikke som en fortetning mellom boligene. Hovedårsaken til at dette er gjort er for å hindre innsyn til en del av de opprinnelige utearealene/takterrassene og med tanke på eksisterende boliger vest for området. For delfelt B5 er det kun 2 av 4 boliger som får et større areal (BRA). Dette gjelder de to boligene som ligger i svingen for f_v2. Parkering Felles gjesteparkeringsanlegg under delfelt B4 tas ut av planen. Det vurderes som en mindre heldig løsning at parkeringsanlegget ligger under noen av boligene, spesielt for gjester til delfeltene B2 og B3, da disse kan føle at de går inn i det private området til boliger på B4. Det foreslås derfor at gjesteparkering løses på egen tomt ved at det stilles krav om at parkeringsplasser på egen tomt økes fra 2 til 3.