OMRÅDEREGULERING FOR TRØGSTADVEIEN BAKKEGATA LØVSTIEN, GNR 52 BNR 364 M.FL. Plan-ID: Dato:

Transkript

1 OMRÅDEREGULERING FOR TRØGSTADVEIEN BAKKEGATA LØVSTIEN, GNR 52 BNR 364 M.FL. Plan-ID: PLANBESKRIVELSE Dato:

2 Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET BELIGGENHET PLANSTATUS NASJONALE FORVENTNINGER RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER / STATLIGE PLANRETNINGSLINJER... 6 FYLKESPLAN FOR ØSTFOLD KOMMUNEPLANENS AREALDEL , VEDTATT PLAN FOR BY-OG SENTRUMSUTVIKLING, VEDTATT PLAN FOR HOVEDNETT SYKKEL (2012) KULTURMINNEPLANEN (kommunedelplan, ) GJELDENDE REGULERINGSPLANER EIENDOMSFORHOLD AREALBRUK OG AKTIVITET AREALBRUK I PLANOMRÅDET AREALBRUK I NÆROMRÅDET UTREDNINGER - analyse av planforutsetninger STEDSUTVIKLING STEDSFORM OG BYGNINGSANALYSE VERNEHENSYN LANDSKAP LOKALKLIMA VILT/BIOLOGISK MANGFOLD FORURENSING, RISIKO OG SÅRBARHET FORURENSET GRUNN STØY GEOTEKNISKE UNDERSØKELSER RISIKO KNYTTET TIL NÆRHET TIL BRANNSTASJONEN OMLEGGING AV HØYSPENT LUFTSTREKK TIL JORDKABEL TEKNISK INFRASTRUKTUR TRAFIKKANALYSE AVFALLSHÅNDTERING EKSISTERENDE VANN OG AVLØPSANLEGG /LOH ELFORSYNING ANNEN INFRASTRUKTUR SAMFUNN UNIVERSELL UTFORMING: BARN OG UNGE GRØNNSTRUKTUR/MØTEPLASSER TRAFOBYGGET LAGERBYGGET (BAKKEGATA 3) NÆRING ETAPPEVIS UTBYGGING BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET AREALBRUK BEBYGGELSE OG TERRENGBEHANDLING ARKITEKTONISK UTFORMING REGULERTE HØYDER FORRETNINGER

3 4.2.4 BOLIGENE BODLØSNINGER GRAD AV UTNYTTING VEISYSTEM OG PARKERING GANGVEIER PARKERINGSANLEGG SYKKELPARKERING LEKE-OG OPPHOLDSAREALER, OG GRØNNSTRUKTUR MILJØTILTAK HØYSPENTANLEGG/TRAFOSTASJON TRAFIKKSTØY AVFALLSHÅNDTERING REKKEFØLGEKRAV LOKALKLIMA KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET FORURENSNING ENERGIFORBRUK OG ENERGILØSNINGER SIKRING AV JORDRESSURSER (JORDVERN) BEFOLKNINGENS HELSE OG HELSENS FORDELING I BEFOLKNINGEN KRIMINALITETSFOREBYGGING BEREDSKAP OG ULYKKESRISIKO OMRÅDETS KONSEKVENSER FOR ASKIM SENTRUM MEDVIRKNING OG SAMORDNING VEDLEGG TIL PLANBESKRIVELSEN

4 1. BAKGRUNN Etter anmodning fra private initiativtakere ble det inngått avtale mellom Askim kommune og HEMS AS co/usbl UTBYGGING AS om utarbeidelse av områderegulering og planprogram. HEMS AS eier en del av planområdet. HEMS AS og USBL UTBYGGING AS har engasjert THORENFELDT ARKITEKTER AS til å utarbeide planforslaget. Det er forutsatt i avtalen at Askim kommune skal være delaktig i utarbeidelse av planforslaget. Intensjonen med planen er å tilrettelegge for sentrumsnær boligutvikling. Behovet for ulike næringsvirksomheter som forretning og kontor innen planområdet skal også utredes. Formålene er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel der arealene er avsatt til næring og offentlig bebyggelse. Planprogrammet ble fastsatt i bystyret , sak 58/12. En del av områdereguleringen skal detaljeres slik at det kan innsendes søknad om tillatelse til tiltak direkte på grunnlag av områdereguleringen. Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Askim kommune ved avdeling for byggesak og regulering har vurdert områdereguleringen i henhold til FOR nr 855, Forskrift om konsekvensutredninger. Planen omfattes av 2 bokstav f og skal konsekvensutredes fordi dette er en områderegulering som ikke er i samsvar med overordnet plan (kommuneplan). 4

5 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 BELIGGENHET Fig 1 Viser områdets beliggenhet i forhold til Askim sentrum. Planområdet ligger nord i Askim sentrum langs Trøgstadveien og nordvest for den tidligere gummivarefabrikken, nå Askim produksjonspark. 5

6 I vest grenser planområdet mot Løvstien, i nord mot atkomstvei til brannstasjonen og i øst mot Bakkegata og Trøgstadveien. I sør grenser området mot boligbebyggelse, Trøgstadveien 9. Deler av Trøgstadveien, deler av Bakkegata med atkomstvei til brannstasjonen og en del av eiendommen tilhørende Trøgstadveien 9 (52/225) inngår i områdereguleringen, se kartutsnitt. Etter kunngjøring av planoppstart er planområdet utvidet mot brannstasjonen (150 m²). Planområdets størrelse er etter dette ca 33 daa. 2.2 PLANSTATUS NASJONALE FORVENTNINGER I følge plan- og bygningslovens 6-1 skal Kongen hvert fjerde år utarbeide et dokument med nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging. De nasjonale forventningene skal bidra til at planer tar opp viktige utfordringer i samfunnsutviklingen og skal legges til grunn for utarbeidelse av planer i fylkene og kommunene. Nedenfor følger et utvalg av regjeringens forventninger: Klima og energi: Vedtatte klima- og energiplaner skal følges opp. Nye bolig- og næringsområder skal vurderes ut fra klimatiske forhold, behov for energi til oppvarming og tilgang på varme i omgivelsene. By- og tettstedsutvikling: Virkemidler for miljøvennlig transport og tiltak for å begrense biltrafikk sees i sammenheng med en arealbruk som bygger opp under kollektiv-, sykkel og gangtransport. By- og tettstedskommuner vektlegger fortetting og transformasjon i sentrum. Fortetting og omforming skjer med kvalitet og uten at det forringer omgivelsene eller fører til økt forurensning. Hensyn til tradisjonell bruk, kulturmiljø, estetikk, tilgjengelighet og universell utforming legges til grunn for planlegging av omgivelser og bebyggelse. Det legges til rette for en aktiv livsstil og økt friluftsliv ved å knytte sentrum, boligområder, skoler og barnehager til friluftsområder gjennom trygge forbindelser for gående og syklende. Kommunene tar vare på og videreutvikler en sammenhengende grønnstruktur, grønne lunger og vannmiljø RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER / STATLIGE PLANRETNINGSLINJER Følgende rikspolitiske retningslinjer og statlige planretningslinjer er aktuelle for planarbeidet: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR ATP) Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen (RPR-BU) Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging 6

7 FYLKESPLAN FOR ØSTFOLD Følgende retningslinjer til Fylkesplanen er særlig aktuelle i forhold til planarbeidet: Det skal stilles krav om høy arealutnyttelse i form av fortetting og transformasjon innenfor tettbebyggelsen (Retningslinjenes pkt ) Krav om transformasjon: Tidligere veggrunn og kommunikasjonsarealer, og næringsområder som ikke lengre er i bruk, skal prioriteres til utbyggingsformål. (Pkt ) I byene bør minimum 50% av parkeringen skje i parkeringshus eller under bakken for å frigjøre arealer til boliger og næring. (Retningslinjenes pkt ) Ved fortetting og transformasjon skal det tas nødvendige hensyn til bebyggelsesstruktur, estetikk, kulturminner og miljø, lekeplasser, grønnstruktur, biologisk mangfold og landskap. (Retningslinjenes pkt ) KOMMUNEPLANENS AREALDEL , VEDTATT Planområdet er avsatt til næringsområde og offentlig bebyggelse (trafostasjon) i kommunjepanens arealdel. Løvstien og en forbindelse mellom Bakkegata og Prestenggata er vist som nåværende gang- og sykkelvei. Hele planområdet er i tillegg definert som sentrumsdelen av tettstedet. Dette innebærer blant annet at området kan vurderes bebygget med kjøpesenter, at det er et noe lavere krav til privat uteareal/fellesarealer og at avstand til kvartalslekeplass kan økes. Fig 2 Utsnitt av kommuneplanens arealdel

8 2.2.4 PLAN FOR BY-OG SENTRUMSUTVIKLING, VEDTATT Planområdet ligger i utkanten av sentrum, rett utenfor avgrensningen av sentrumsplanen. Sentrumsplanen gjelder ikke for planområdet, men de føringene som gjelder for sentrumsområdet har relevans i forhold til utvikling av dette området. Sentrumsplanen inneholder også føringer som er rettet mot randsonen omkring sentrum. Ifølge visjonen som ligger til grunn for sentrumsplanen skal Askim sentrum utvikles som en urban oase med det mangfold av aktiviteter og kvaliteter som kjennetegner byen et samfunn som både er fremtidsrettet og som tar vare på sin spesielle egenart og historie som by. I følge sentrumsplanen skal Askim sentrum kjennetegnes av sentrale boliger (leiligheter) med gode møteplasser, kulturtilbud, handelstilbud med både storsenter og småbutikker og nye arbeidsplasser. Det er anbefalt at randsoner innenfor sentrumsavgrensingen skal tas i bruk før en tenker på å ekspandere sentrum ut i boligområdene som støter inn til sentrum. Sentrum er definert i denne planen. Det anbefales å begrense størrelsen på sentrumsområdet, og å konsentrere utviklingen. Hensikten er å få et sterkt sentrum. Sentrumsplanen har følgende føringer som er knyttet til planområdet: Trøgstadveien - Fysisk nærhet til industribebyggelsens enorme dimensjoner gir veistykket stor opplevelse og egenart. Traséen bør oppgraderes slik at en av Askims største kulturminneområder blir synliggjort. Gamle Viking/Askimtorget er i planen pekt på som et miljø som speiler utviklingsfaser i byen og som krever spesiell omtanke. Solbergfosslinja kulturminne med variert og innholdsrikt forløp, fra uberørt natur til tett bystruktur. Grønne kvaliteter fra Solbergfosslinja trekkes inn i bykjernen PLAN FOR HOVEDNETT SYKKEL (2012) Plan for hovednett sykkel i Askim er ikke en formell plan etter plan- og bygningsloven, men er retningsgivende for planarbeidet. Trøgstadveien inngår i det som er definert som hovednett for sykkeltrafikk i Askim. Det foreslås i planen at det avsettes areal til sykkelfelt i veibanen. Sykkelfeltet skal skilles fra kjørebanen med veimerking KULTURMINNEPLANEN (kommunedelplan, ) Kulturminneplanen omfatter følgende prioriterte kulturminner i nærheten av planområdet: Solbergfossbanen (Løvstien) grenser til planområdet og er del av traseen for jernbanesporet som gikk fra Askim stasjon til Solbergfoss kraftstasjon. Banen ble nedlagt i 1965 og skinnene fjernet i Å ta vare på miljøet rundt traséen vil i henhold til kulturminneplanen være viktig for opplevelsen av det tidligere jernbanesporet. Fabrikkpipa tilhørende den tidligere gummivarefabrikken er definert som et prioritert kulturminne i kulturminneplanen. 8

9 2.2.7 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Det er i dag to reguleringsplaner som gjelder innenfor planområdet: Reguleringsplan for Bakkegata 3, (planid: ). Planen omfatter byggeområde serviceindustri med en grad av utnytting på %BYA= 45% og noe veiareal i Bakkegata. Planen foreslås erstattet i sin helhet. «Reguleringsplan for nordre del av området mellom Trøgstadveien og Kirkegata», (planid: ). Planen omfatter byggeområder for småindustri/forretning/kontor med henholdsvis %BYA= 25% og %BYA= 40%, og byggeområde for offentlig bebyggelse (transformatorstasjon) med %BYA= 30%. Trøgstadveien er regulert til kjøreveg med tosidig fortau, total bredde 13 meter. Planen foreslås erstattet for den delen som omfattes av områdereguleringen. Omkring planområdet er arealene regulert til følgende formål: Løvstien er regulert til kjøreveg fra Trøgstadveien frem til boligblokk i Løvstien 5. Derfra er Løvstien regulert til gang- og sykkelveg fremt til Solbergfoss. Trøgstadveien 9 er regulert til bolig/forretning/kontor, %-BYA=65%, og 4 etasjer (maksimumshøyde kote 143 meter). Fabrikkbebyggelsen øst for Trøgstadveien er regulert til felles parkeringsplass inkludert parkeringshus i 3 etasjer og forretning/kontor/industri/lager, %-BYA=100%. Nord for planområdet er brannstasjonen regulert til offentlig bebyggelse. Fig 3 Gjeldende regulering. 9

10 2.3 EIENDOMSFORHOLD Figur 4 Eiendomskart Følgende eiendommer har areal innenfor planområdet: Gnr/Bnr Areal Adresse, Beskrivelse Eiendommer som ligger helt innenfor plangrensen 52/ m² Trøgstadveien 13, Forretningseiendom, Byggmakker 52/ m² Trøgstadveien 15, Henstad Trafo 52/ m² Bakkegata 3, Industrieiendom 52/ m² Trøgstadveien 17, Verksted, tidl bensinstasjon 52/ m² Ikke tildelt adresse, Forretnings- / sentrumseiendom 52/ m² Ikke tildelt adresse, Forretnings- / sentrumseiendom 52/ m² Ikke tildelt adresse, Forretnings- / sentrumseiendom Eiendommer som ligger delvis innenfor plangrensen 52/225 Ikke beregnet Trøgstadveien 9, Bolig/forretningseiendom, seksjonert. Retter opp avvik fra eiendomsgrense i vedtatt plan (Planid ) 52/2 52/165 Bakkegata 5, kommunal eiendom, Brannstasjon. Veiareal. Ingen utvidelse utover gjeldende regulering. Trøgstadveien 19, Bolig/forretning/kontor. Veiareal. Ingen utvidelse utover gjeldende regulering. 10

11 52/400 52/253 Trøgstadveien 4, 4B, 4C og 6B, Askim næringspark. Veiareal. Ingen utvidelse utover gjeldende regulering. Trøgstadveien 6, Askim næringspark Veiareal. Ingen utvidelse utover gjeldende regulering. 2.4 AREALBRUK OG AKTIVITET AREALBRUK I PLANOMRÅDET Planområdet er i dag utviklet som et næringsområde med ulike typer forretninger, lager og trafostasjon. Om lag 1/3 av planområdet er grøntareal som stort sett er plenareal med noen få mindre trær. Følgende virksomheter er lokalisert til planområdet: Byggevareforretning (Byggmakker ) Nedlagt bensinstasjon (Askim autosalg bilsalg) Lagerbygg (delvis i bruk) Hovedtrafostasjon med tilførsel via høyspentledning Fig 5 Eksisterende bruk. Sentralt i området ligger en transformatorstasjon bygget på 50-tallet, Henstad trafo. Bygget har en grunnflate på 415 m² og er 12m høyt. Fortum Distribution AS er eier av tomt (5920m²) 11

12 og transformatorbygning. Fortum eier koblingsanlegget og Hafslund eier krafttransformatorene. Krafttransformatorene i bygningen transformerer spenningen fra 52kV til 11 kv. Koblingsanlegget fordeler strømmen på kabler og linjer ut fra stasjonen. Herfra går strømmen ut til nettstasjoner i Askim som nedtransformerer strøm til forbruker (230V). Det går høyspent luftstrekk ut fra trafoen og på denne masterekken er det følgende linjer: 10,5 kv høyspenningslinje (reseveforbindelse) tilhører Fortum Distribution AS 52kV (to regionalnettlinjer) tilhører Hafslund Nett AS AREALBRUK I NÆROMRÅDET Løvstien er traséen til et tidligere jernbanespor som ledet fra sentrum til Solbergfoss kraftstasjon. Nå er dette en mye brukt turvei. Stien er gruset og har varierende standard. Nabobebyggelsen vest for Løvstien er eneboliger og boligblokker. Sørlig del av Løvstien er atkomst til blokkbebyggelsen. Nord for planområdet ligger Askim kommunes brannstasjon og sentrallager, samt flere eneboliger og en næringsvirksomhet i krysset mellom Bakkegata og Trøgstadveien. Brannstasjonen er ikke døgnbemannet. Alle disse har atkomst via Bakkegata. Bakkegata er atkomstvei for boligområdet lenger nord. Nabobebyggelsen på motsatt side av Trøgstadveien i øst var opprinnelig industribebyggelse. Denne er under transformasjon til sentrumsformål som forretninger og kontorer. I igangsatt reguleringsplan for Kulturkvartalet er Torget 12 (blanderiet) foreslått regulert til hotell. I sør langs Trøgstadveien ligger en frittliggende boligblokk på 4 etasjer med en 5. inntrukket etasje. Blokka har ca. 20 boenheter. 3. UTREDNINGER - ANALYSE AV PLANFORUTSETNINGER 3.1 STEDSUTVIKLING I sentrumsplanen er det foretatt en avgrensning av sentrum og det pekes på betydelige arealreserver innenfor sentrumsområdet. Det er ikke ønskelig med en spredning av handelsfunksjonene utover dagens sentrum. Et konsentrert handelssentrum skal opprettholdes. Det er med dette som utgangspunkt ikke behov for forretningsformål innenfor planområdet. Behov for andre næringsvirksomheter eller private og offentlige institusjoner er heller ikke registrert. Planområdet er mest aktuelt til boligformål. Beliggenheten nær sentrum tilsier en høy utnyttelse. Dette innebærer at planområdet vil kunne gi plass til et stort antall boenheter. Området tangeres av Solbergfosslinja (Løvstien) som er et kulturminne med et variert og innholdsrikt forløp fra tett bystruktur til natur. Sentrumsplanen forutsetter at grønne kvaliteter fra Solbergfosslinja trekkes inn i sentrum. Områdereguleringen bør forsterke grøntdraget. Dette kan gjøres ved å samle planområdets grøntanlegg inntil Løvstien. 12

13 3.1.1 STEDSFORM OG BYGNINGSANALYSE Sentrale deler av Askim sentrum har i hovedsak en klar kvartalsstruktur ved at bebyggelsen er plassert tett inn mot og følger gatene. Industribebyggelsen avviker fra dette. Eldre bebyggelse i sentrum er i 3 og 4 etasjer og nyere bebyggelse er i 4 og 5 etasjer. Bebyggelsen rundt planområdet har en variert skala. Den består av småhus på relativt store tomter, lavblokker og mindre næringseiendommer/offentlige bygg. Industribebyggelsen skiller seg ut med relativt stor grunnflate og høyde. Bebyggelsen i Trøgstadveien og ellers i sentrum har fasadelengder som ikke overstiger 30-40m. Sentrumsplanen påpeker at Trøgstadveien har kvaliteter knyttet til kulturmiljøet som den gamle industribebyggelsen utgjør: Fysisk nærhet til industribebyggelsens enorme dimensjoner gir veistykket stor opplevelse og egenart. Ny bebyggelse langs Trøgstadveien innenfor planområdet vil bli liggende i overgangen mellom sentrumskvartalene og tettbebyggelsen utenfor. Ut fra dette kan det være riktig at bebyggelsen langs Trøgstadveien nærmest sentrum følger kvartalsstrukturen. Øvrig bebyggelse kan få en mer åpen og fristilt plassering. En måte å tilpasse ny bebyggelse til det omkringliggende bygningsmiljøet kan være å variere bebyggelsen i høyder og volumer. Maksimumslengde på like fasader bør være ca. 40m. Lengre bygg bør har variasjon/brudd i fasadeuttrykket. Flere mindre bygg kan være riktig i den del av planområdet som ligger lengst unna sentrum. Ny bebyggelse langs Trøgstadveien bør være dempet i uttrykk og 13

14 skala i forhold til eksisterende industribebyggelse. Fig 6 Bygningshøyder i området De avmerkede kotehøydene viser eksisterende bygningshøyder i omgivelsene. 14

15 3.2 VERNEHENSYN LANDSKAP Terrenget innenfor planområdet skråner fra syd mot nord, fra kote 131 ved Byggmakker til et lavdrag på kote 121 i Bakkegata. Omkringliggende terreng på nordvestlig og nordøstlig side stiger opp mot hhv kote 147 og 140. Videre rett nordover smalner lavdraget inn og fortsetter forbi brannstasjonen ned i et ravineområde. Solbergfosslinna/Løvstien følger også dette ravineområdet som til slutt ender i en av evjene ved Glomma (Gudimevja) 2,5 km lenger nord. I retning sentrum sørover og sørvestover er det en slakere stigning. Trøgstadveien følger planområdets østre side. Maksimumsfall på Trøgstadveien langs planområdet er ca 1:20. Bakkegata i nordøst har maksimumfall ca 1:15. Høydeforskjellen gjør at forholdene ligger til rette for å anlegge parkeringskjeller. Topografien gjør at det kan være utfordrende å sikre universell utforming internt i planområdet. Fig 7 Terrenghøyder i området 15

16 3.2.2 LOKALKLIMA Det er gode solforhold i området og det antas at området er lite vindutsatt. Ut fra topografiske forhold kan det antas at noe kaldluft dreneres ut gjennom området nordover forbi brannstasjonen. Det bør tas hensyn til dette ved plassering av bebyggelsen VILT/BIOLOGISK MANGFOLD Det er ikke registrert forekomster av betydning for vilt og biologisk mangfold innenfor planområdet. 3.3 FORURENSING, RISIKO OG SÅRBARHET FORURENSET GRUNN Innenfor planområdet har det vært drevet bensinstasjon og industrivirksomhet, og det antas at grunnen kan ha vært utsatt for forurensende virksomhet. Før tiltak igangsettes skal det derfor foretas grunnundersøkelser slik at forurensete masser kan skiftes ut. Det er foretatt en vurdering av jordkvalitet på arealet tilhørende Bakkegata 3 i Askim. (Golder Associates, årstall? Vedlegg?) Vurderingen konstaterer at det er liten til moderat forurensning av grunnen STØY Trafikkstøy Trøgstadveien har en årsdøgntrafikk på mellom 3000 og 3500 kjøretøy. En utbygging med boliger i planområdet på boliger vil innebære økt trafikkbelastning i området. Totalt sett kan det påregnes at området er støypåvirket. Det er utført en støyberegning med utgangspunkt i forslag til planløsning som viser at nye bygg vil ligge støyutsatt til fra nedre del av Bakkegata og Trøgstadveien. (Støyberegning er en del av trafikkanalysen, utført av Norconsult.) Prinsipper for utforming av bebyggelsen er: o skjerme uteoppholdsarealer mot støy ved å plassere bebyggelse mot støykilden o langs Trøgstadveien bør det være gjennomgående leiligheter o en stille side på alle leiligheter o privat uteoppholdsareal på stille side (vest eller syd) enten i form av hage på terreng, balkong eller takterrasse. o lydisolerende vinduer o tett rekkverk på balkongene På grunn av støypåvirkning kan det vurderes å lokalisere andre mindre støyømfintlige formål til 1. etasjenivå langs Trøgstadveien i stedet for eller i tillegg til boliger. Eksempler på slike formål er kontor, tjenesteyting og forretninger. Støy fra transformatorene Det er pr i dag tonepreget støy fra transformatorene inne i Henstad trafo. Støynivået vil bli redusert når luftstrekket fjernes og kablene er lagt i bakken. Støy fra transformatorene skal 16

17 måles når omleggingen er gjennomført. Behovet for støyreduksjon ved bygningsmessig tiltak må da vurderes i forhold til gjeldende støykrav for tilliggende arealbruk GEOTEKNISKE UNDERSØKELSER Tidligere grunnundersøkelser og byggevirksomhet i området indikerer at planområdet har dårlig byggegrunn. Før områderegulering kan vedtas må det foreligge en grunnundersøkelse som dokumenterer grunnforholdene i den delen av reguleringsplanen som utarbeides på detaljplannivå. Tilsvarende må det foreligge grunnundersøkelser for den del av planen som skal detaljreguleres før slik plan kan vedtas. Det foreligger en grunnundersøkelse for Bakkegata fra 1985 (Ingeniørfirmaet Haukelid AS, se vedlegg). Rapporten viser dårlige grunnforhold, og det anbefales peling til fjell for ny bebyggelse. Fig 8 Grunnundersøkelse kart RISIKO KNYTTET TIL NÆRHET TIL BRANNSTASJONEN En fortetting av boliger i området vil øke aktiviteter som kan være et hinder for brannvesenet. Det er et problem i dag at området ved brannstasjonen brukes som lekeområde for barn. Brannvesenet treffer stadig barn og ungdom med skateboard og sykkel på vei ned til brannstasjon og på uteområdet. En løsning vil kunne bli at området ved brannstasjonen gjerdes inn. Uteområdet ved brannstasjonen brukes i dag aktivt til å gjennomføre øvelser for brannvesenets egne mannskaper, ca.100 øvelser, samt gjennomføring av kurs/øvelser for eksterne bedrifter. En innbygging av arealene opp mot brannstasjon kan gjøre det vanskeligere for brannvesenet å gjennomføre øvelser og opplæringstiltak. Problemstillingene bør synliggjøres i risikoanalysen OMLEGGING AV HØYSPENT LUFTSTREKK TIL JORDKABEL Omlegging av høyspent kraftledning til jordkabel er under utredning av Fortum Distribution AS. Det er Omega Elkraft AS som prosjekterer tiltaket. Det er en lengre trasé som skal omlegges, og kabelanlegget innenfor planområdet er en mindre delstrekning. Luftstrekket skal være fjernet og lagt i jordkabel før utbygging i området kan igangsettes. Iht. uttalelse fra Omega Elkraft AS (mail fra Magnus Bjørge) settes følgende krav til arealene over kabelanlegget: 17

18 Det tillates ikke bygging eller andre bygningsmessige etableringer samt beplantning av større trær eller vegetasjon med dyptgående rotsystemer nærmere Kabelanlegget enn 1,5m. Grunneier må gi Nettselskapet evigvarende rett til atkomst til kabelanlegget for drift, vedlikehold og ombygging mm, samt til rydding i kabeltraséen. Nettselskapet har rett til å rydde vegetasjon i et 5-meters belte på hver side av traséen. Nettselskapet har også rett til å fjerne trær og vegetasjon utenfor ryddebeltet (sikringshugst). Grunneier vil bli varslet før slik hugst finner sted. Fig 9 Kart over foreslått trase for jordkabel l I henhold til Fortum Distribution AS er det 3 ulike hensyn som må tas ved vurdering av byggeforbudssone rundt trafostasjonen, det er hensyn til magnetfeltet, avstand til høyspentlinjer (berøring) og avstand til transformatorer (brannfare). Sikkerhetsavstand magnetfelt Det finnes pr i dag ingen lov som gir en absolutt grenseverdi for eksponering av magnetiske felt i boliger. Retningslinjer iht. strålevernforskriften 26 (4) tilsier at all eksponering skal holdes så lav som mulig. En arbeidsgruppe nedsatt av Statens strålevern har konkludert med at eksponering for magnetfelt over 0,4 µt (mikrotesla) gitt som et tidsveid gjennomsnitt kan øke risikoen for berneleukemi. Den absolutte risikoen vurderes som veldig lav. Det kan ut fra dette settes krav i planbestemmelsene om at ingen boenheter eller uteoppholdsarealer skal være utsatt for stråling fra magnetfelt som overstiger 0,4 µt. Fortum har foretatt målinger av magnetfeltet rundt trafostasjonen ( ). Målingene viste at magnetfeltet ved tomtegrensen er under 0,4 µt. 18

19 Sikkerhetsavstand - berøring Høyspenningslinjene skal legges i jordkabel og ingen ledninger vil derfor være tilgjengelig for berøring utenfor trafobygget. Når det gjelder jordkabelen vil det ikke være restriksjoner mot å ferdes på arealet over denne. Det foreslåes likevel at jordkabelens trase gjennom planområdet gjøres utilgjengelig for opphold. Dette gjøres ved å beplante arealet. Det må velges vegetasjon uten dyptgående rotsystemer, dette iht. krav fra Fortum. Det reguleres ut fra dette inn en byggeforbudssone på arealet over jordkabelen. Det anbefales at trafostasjonen gjerdes inn. Sikkerhetsavstand - brannfare Inngjerding av nettstasjonen er dels gjort av HMS-grunner, dvs. unngå at personer, spesielt barn kommer i kontakt med bygningen og lettere kan lure seg inn, dels er det en sone for transport og vedlikehold i forbindelse med drift av nettstasjonen. Fare for brann og lynnedslag ansees ikke som noen stor risiko. Fig 10 Trafostasjonen 3.4 TEKNISK INFRASTRUKTUR TRAFIKKANALYSE I henhold til trafikkanalyse utført for områdereguleringen i 2012 vil veisystemet tilstøtende planområdet og områdene utenfor tåle økt trafikkbelastning som følge av utbyggingen. En trafikkøkning vil ikke i nevneverdig grad bidra til økt trafikkrisiko. Sentrallageret der Teknikk og beredskap holder til er områdets nærmeste nabo. Det vil være forbundet med en del støy og trafikk fra ulike kjøretøy. Befolkningsvekst og økt driftsansvar vil kunne føre til utvidelse av virksomheten og økt trafikk. Dette i henhold til Teknikk og 19

20 beredskap i Askim kommune. Brannstasjonen i Askim ligger som nærmeste nabo sammen med sentrallageret. Det er i 2/3 av døgnet samt i helg og på helligdager beredskap i form av hjemmevakt. Dette betyr at ved utrykning vil det komme privatbiler i en viss hastighet til brannstasjonen. Disse rykker så ut med brannbiler. Denne formen for beredskap vil fortsette frem til Askim passerer innbyggere i sentrumsbebyggelsen. Fra da vil det være heldøgnskasernerte mannskaper. I dag er utrykningsfrekvensen ca.210 oppmøter i året. Før man passerer innbyggere forventes det en økning i utrykninger til 400 per år. Dette vil foregå til alle døgnets tider. Det bør legges vekt på å få til en god og oversiktlig adkomst til parkeringsanlegg for å minimalisere faren for konflikt med utrykningskjøretøy. Kollektivtrafikk Planområdet ligger i nær tilknytning til Askim togstasjon omtrent 500 meters gange. Togfrekvensen til og fra Oslo er ett tog pr time hver vei, og reisetiden er rundt en time. Innen en avstand på et par hundre meter fra planområdet nås de fleste busslinjene i Askim (Trafikkanalysen). Det kan være aktuelt å prosjektere en bussholdeplass i tilknytning til planområdet. Det tas endelig stilling til dette ved senere detaljering av bebyggelsen langs Trøgstadveien. Gang/sykkelveier: Det bør tilrettelegges for gang og sykkeltrafikk langs Trøgstadveien. Internt i området anlegges gang/sykkelveier som forbindelse mellom Løvstien, Trøgstadveien og Bakkegata. Gang/sykkelveiene skal kobles sammen med Løvstien. Universell tilgjengelighet skal ligge til grunn for utformingen. Parkeringsnormer: Askim kommunes regler for parkeringsbehov (1985) tilsier 1 parkeringsplass pr 1 roms leilighet, 1,5 parkeringsplasser pr 2- og 3-roms leilighet, og 2 parkeringsplasser pr 4-roms leilighet eller større. For eneboliger med fellesanlegg for parkering tilsier regelen at det skal kreves 2 parkeringsplasser. Dette er generelle regler som er satt for bebyggelse uavhengig av lokalisering i forhold til kollektivknutepunkt og sentralitet. Det er en nasjonal målsetting å oppnå en reduksjon i klimagassutslipp. En strategi for å oppnå dette er blant annet å lokalisere ny bebyggelse nær kollektivknutepunkt og for øvrig ikke legge forholdene til rette for økt bilhold. Redusert bilbruk er også en målsetting i forhold til folkehelse og økt fysisk aktivitet. Det anbefales ut fra dette en lavere dekningsgrad på antall parkeringsplasser pr. leilighet enn Askim kommunes norm tilsier. Det anbefales en dekningsgrad på 1,2 parkeringsplass pr boenhet innenfor planområdet. Minimum 1 parkeringsplass bør være i garasjekjeller. 5% av parkerings-plassene bør være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Sykkelparkering: Det foreslåes at det dimensjoneres for parkering til 2 sykler pr leilighet som er 3-rom og større og 1 sykkel pr. leilighet som er 2-rom. Minimum 10% av sykkelparkeringen bør plasseres på terreng AVFALLSHÅNDTERING Krav til avfallshåndteringen: sentral plassering av anleggene og universell tilgjengelighet sikkerhet i bruk sikker og enkel henting av avfallet (adkomstmulighet for avfallsbiler) 20

21 luktfri oppbevaring branntrygg løsning arealeffektiv løsning estetisk tilfredsstillende løsning. Det er aktuelt å anlegge nedgravd avfallsløsning. Henting av avfall skjer med spesialbiler med lift som løfter avfallssekken opp av brønnen. Løsningen er arealbesparende i forhold til systemet med løse beholdere og containere. Arealkrav under er beregnet med utgangspunkt i ca. 90 boenheter. Beregningen er gjort av Indre Østfold renovasjon: Arealkrav for nedgravd løsning er /// Nedgravd løsning krever ca 7 beholdere a 5 m3 = 35 m3. Hentebilen er ca 9 meter lang og 3 m bred. Avstand til vegg 1,5 m Brutto containerplate i plan med terreng =2x2 m, tømmehode er ca 0,8x0,6 m og maksimum 1,2 m over terreng. Arealkrav for løse beholdere/containere: 2 stk. 8 m3 stålcontainere til restavfall plasseres ute, 20 stk. 660l beholder for papir/papp 20 stk. 660l beholder for plastemballasje 15 stk. 240l beholder for matavfall 15 stk. 240l beholder for glass-og metallemballasje Størrelser på beholderne er som følger: 660l: Bredde 1,30 m Dybde 80 cm 240l: Bredde 60 cm Dybde 75 cm 240l beholder er største tillatte størrelse for matavfall og glass- og metallemballasje, dette fordi de er tunge å trille for tømming. Det bør også tas hensyn arealmessig til at det kan være behov for utvidelse av mengde utstyr senere. Når det gjelder plass for renovasjonsbilen er et forslag at de plasserer seg langs etter istedenfor ut/inn. Det tar en kjørebane til parkeringen den tiden det tar å tømme beholderne. 7 m er for kort avstand for bilen, og medfører at de blir stående i veien utenfor. 21

22 3.4.3 EKSISTERENDE VANN OG AVLØPSANLEGG /LOH Fig 11 Kart over eksisterende ledninger i området 22

23 Ledningsnettet i området er vist i kartutsnittet. Ut fra samrådsmøte med Teknikk og beredskap i Askim kommune har det kommet følgende anbefalinger: Drikkevann - for drikkevann er det flere gode påkoblingsmuligheter. Teknikk og beredskap anbefaler å benytte seg av flere for å lage en rundkjøring på drikkevannet internt for å trygge vannforsyningen til området uavhengig om det arbeides på kommunal ledning i Trøgstadveien. Mengden vann vurderes som god nok for en utbygging som denne i forhold til vannforsyning, sprinkling og brannvann da det er god kapasitet i området. Dersom det er ønskelig å tallfeste mengde tilgjengelig vann må det kostes en tappetest. Teknikk og beredskap gjør oppmerksom på at KS Standard abonnementsvilkår for vann og avløp, tekniske og administrative bestemmelser gjelder for Askim kommune. De trekker spesielt frem punkt 3.4 i administrative bestemmelser der det står: Offentlige vann og avløpsanlegg skal ikke overbygges. Ny bebyggelse, inklusive garasjer og støttemurer, skal ikke plasseres slik at den er til ulempe for drift og vedlikehold av offentlige vann- og avløpsanlegg. Slik bebyggelse skal ha en avstand til offentlig vann- og/eller avløpsanlegg på minst 4 meter. Spillvann (kloakk) det er flere gode påkoblingsmuligheter i området. Overvann - skal primært håndteres på egen tomt. I KS Standard abonnementsvilkår for vann og avløp, tekniske bestemmelser, vedtatt av Askim kommune står det i punkt Overvanns- og drensledninger: «Takvann og overflatevann (overvann) skal infiltreres i grunnen, ledes bort i eget avløp til vassdrag eller fordrøyes og må ikke tilføres kommunens ledninger uten samtykke fra kommunen. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper ved dimensjonerende regnintensitet. Askim kommune har som standard at det ikke skal tilføres kommunalt ledningsnett mer overvann enn 2,3 l/s pr mål tomt. Overvann over dette må strupes og slippes kontrollert på.» ELFORSYNING Eksisterende ledningsnett og lokale trafostasjoner er ikke kartlagt for planområdet ANNEN INFRASTRUKTUR Fiberledninger I området er det Østfold Fiber som leverer Altibox løsningen. Fiber som ligger i bakken pr i dag er tegnet inn omtrentlig på vedlagt kart. Dette er bare 23

24 veiledende men gir pekepinn på omfanget. Fig 12 Kartutsnittet viser eks. fiberkabel i Løvstien og Bakkegata 24

25 Gatebelysning Dersom det er kommunal vei skal det bygges veilys i henhold til Askim kommunes norm. Normen i Askim er min. 7m høye master, galvaniserte eller lakkerte enten grønne eller grå. 70w Natriumhøytrykksarmatur. Anlegget skal være tilkoblet tennpunktet i Torggata. Anlegget skal ha eget tennskap med måler og Datek lysstyringssystem. Dersom det er privat vei/gang sykkelvei må anlegget være helt adskilt fra det kommunale. Det anbefales å ha minimum 7m master grunnet hærverk. Det stilles derimot ikke krav til spesielle typer eller utforming av gatebelysningen. 3.5 SAMFUNN UNIVERSELL UTFORMING: Kravene i Tek 10 skal legges til grunn for utforming av bebyggelse og utearealer. Alle uteoppholdsarealer skal være felles for boenhetene innenfor planområdet, og det skal være mulig for alle beboere å nå disse på gangarealer som er universelt utformet. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal utformes iht. Askim kommunes retningslinjer for utomhusanlegg, med målene 4,5m x 6m BARN OG UNGE Det er iht. teknikk og beredskap et problem at området ved Brannstasjonen brukes som lekeområde for barn. Brannvesenet treffer stadig barn og ungdom med skateboard og sykkel på vei ned til brannstasjon og på uteområdet. En fortetting av boliger i det tilliggende området vil øke denne aktiviteten. Utrykning/ankomst av hjemmevaktspersonell vil være et risikomoment for barn/ungdom. Sikkerheten for barn bør vurderes i risikoanalysen. Områdereguleringen har som mål å sikre en blanding av beboergrupper. Det skal særlig legges til rette for barnefamilier. Det vil kunne innebære at en stor andel av boligene er 3- roms og større. I planen skal barn og unges oppvekstmiljø sikres kvalitetsmessig ved at kravene i kommuneplanen følges. Leke- og oppholdsplassene skal differensieres med tanke på barn og ungdom på forskjellig alderstrinn. Avstand mellom boligens inngang og nærmeste småbarnlekeplass skal ikke overskride 100m. Utearealene skjermes mot støy og biltrafikk ved at det vesentlige av parkering lokaliseres under terreng GRØNNSTRUKTUR/MØTEPLASSER Grønn kartlegging viser at dette området har god tilgjengelighet til sentrumsnære grøntområder via Solbergfosslinja. Disse er Prestenga/Prestegårdsskogen og grøntkorridoren som strekker seg helt nord til Åsermarka. I tillegg ligger Idrettsparken, Folkeparken og andre grøntområder tilknyttet nordre del av sentrum. Grønn plakat viser at planområdet inngår i areal som ikke har tilfredsstillende dekning av arealer til lek. Planområdet vil med sin beliggenhet inngår i en overordnet grønnstruktur, og det skal legges 25

26 vekt på å opparbeide grøntarealer innenfor planområdet. Uformelle møteplasser innenfor planområdet bidrar til trivsel, trygghet og identitetsfølelse for beboerne. Lek- og uteoppholdsareal skal beplantes. Det skal plasseres sittegrupper på uteoppholdsarealene slik at de fungerer som møteplasser for beboerne innenfor planområdet. Lekeplassene innenfor planområdet skal ha ulik utforming, men alle skal ha sandkasse, huske og minst ett annet lekeapparat. Uteoppholdsarealene skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet. Spesielt for området bør følgende hensyn tas: Løvstien tangerer området langs områdets grøntarealer og danner forbindelse både mot sentrum og mot naturen. Det bør sikres god tilgjengelighet til Løvstien fra planområdet. Grøntdraget må forsterkes. Det må etableres ny vegetasjon mellom ny bebyggelse og Løvstien. Omlegging av høyspent til jordkabel vil kunne innebære at vegetasjon må fjernes i Løvstien iht. krav fra Fortum. Det må velges trasé som sikrer at minst mulig vegetasjon må fjernes. Det bør settes av plass til vegetasjon og trerekker langs Trøgstadveien. Anlegge møteplasser og anlegg for lek og aktivitet som kan brukes av alle beboergrupper (sittegrupper og kvartalslekeplass) LAGERBYGGET (BAKKEGATA 3) Bakkegata 3 forutsettes beholdt og benyttet til 2 plans parkeringsanlegg. Høyden kan derfor reduseres til 6 m. Bygget integreres i bebyggelsen ved at det bygges oppå og i forlengelsen av bygget og ved at første parkeringsplan nedfylles i terrenget. Visuelt sett vil huset bli oppslukt av ny bebyggelse. Industribygget gir sterke føringer for plasseringen av B2 og det er reist spørsmål om dette vil gi en gunstig totalløsning for området. Til det er å bemerke:.områdeplanen bygger på forutsetningen om et stort sentralt grøntareal avgrenset/skjermet av bebyggelse mot nord og øst. For dannelsen av dette sentrale uterommet er det gunstig med en bebyggelse plassert som Bakkegata 3. Det er også gunstig å heve fotgjengerarealene fra Bakkegatas nivå og opp i nivå med Løvstien. 26

27 3.5.7 ETAPPEVIS UTBYGGING Både markedssituasjonen, utbyggingsavtalen og praktiske gjennomføringsforhold tilsier at det må skje en etappevis utbygging. I forbindelse med planfremstillingen må man dokumentere at bomiljøet vil være tilfredsstillende for de som allerede har flyttet inn mens etappeutbygging pågår. Spesielt er det viktig å sikre tilfredsstillende utearealer på ethvert stadium av utbyggingen. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 AREALBRUK Den forutgående analyse og utredninger gir følgende føringer for arealbruken: Planen skal legge til rette for en sentrumsnær boligutvikling. Andelen av næringsvirksomheter begrenses til et innslag av butikker langs Trøgstadveien, i søndre del av området. Parkering skal i hovedsak skje i garasjeanlegg under terreng. Grønstrukturen samles i hovedsak mellom bebyggelsen og Løvstien. 27

28 FIG 13 Illustrasjonsplan Planen viser området ferdig utbygd. Her er forutsatt følgende arealbruk: 28

29 Boligområde B 1 1,03 daa B 2a og b 3,36 daa B3OG B/F/K1 3,21 daa B/F/K/2 4,03 daa Sum byggeområder 11,63 daa Energianleggg (trafo) 1,79 daa Veger: 3,27 daa Fortau 1,62 daa Gang/sykkelveger/Parkering 3,40 daa Gårdsplass/Gatetun 1,14 daa Grøntarealer: Felles uteoppholdsareal 5,89 daa Øvrig grønstruktur 2,93 daa SUM AV ARELBRUK daa 4.2 BEBYGGELSE OG TERRENGBEHANDLING ARKITEKTONISK UTFORMING Hovedgrepet utgjøres av en bebyggelsesrekke langs Trøgstadveien og langs Bakkegata som skjermer et grøntanlegg som strekker seg frem til Løvstien. Langs Trøgstadveien følger bebyggelsen eksisterende gatehøyder. Mot Bakkegata forutsettes det at område B1 og B2a plasseres på et horisontalt platå +126 med skråning ned mot Bakkegata. Eksisterende industribygg Bakkegata 3 reduseres i høyde til 6 m og nedfylles med 1 etasje slik at innkjøring til parkeringsanlegget blir liggende under terreng via kulvert til Bakkegata 3 på Det horisontale platået på +126, fungerer som oppholdsarealer, møteplasser og adkomster til boligene via gangveisystemet (se omtale nedenfor). Bebyggelsen langs Bakkegata deles i 3 bygninger: Område B1 er en bygning, og område B2a deles i to bygningsavsnitt ved at det lages en åpning ned til 2.etasje nivå (+129) Dette areal benyttes til felles terrasse for B2a. Bebyggelsen langs Trøgstadveien deles i 2 bygninger. Ytterligere oppdeling av bygningsmassen langs Trøgstadveien ville redusert den støyskjermende effekten av denne bebyggelsen. (ref. støyrapport Norconsult) Det er forutsatt en avtrapping av den enkelte bygning, og et spill mellom markerte trapperom (vertikal-motiver) og mellomliggende bygningsdeler. Dette variasjonstema gjentar seg i bebyggelsen og vil skape en helhet og gi området en identitet. Som hovedmaterialer foreslås hvit/lys puss på trappetårnene og lys fuget tegl på de mellomliggende flatene. Det foreslås også innslag av farger på rekkehusene, i forbindelse med soklene (første etasje) og i forbindelse med leilighetene på taket. I tillegg til ovenfornevnte bebyggelse er det lagt inn 4 rekkehus(område B2b) langs nordre del av Løvstien. Dette for å utnytte denne arealressursen og for å ytterligere nedskalere inntrykket av bebyggelsen sett fra Løvstien. Det er lagt vekt på å skjerme de private hagene mot Løvstien ved hekk/buskplantning. Rekkehusene har sin inngangsside på østsiden av bebyggelsen, hvor det er etablert en privatsone/forhage. Adkomsten til rekkehusene skjer via gangsti fra Bakkegata og fra adkomstarealet (gårdsplass +126) Rekkehusenes garasjer plasseres i felles parkeringanlegg B2A, boder og avfallshåndtering skjer i kjellernivå i B1. Kravet til adkomstareal for rekkehusene vil derfor 29

30 kunne reduseres fordi garasjer og boder er trukket ut av bebyggelsen. (Traseen for høyspent-jordkabel vil være plassert midt i Løvstien og vil ikke berøre rekkehushagene) Fig 14- Området sett fra sør 30

31 Fig 15 Området sett fra nordvest med Bakkegata i front REGULERTE HØYDER Omgivelsene har en blanding av småhus, blokker, gamle fabrikkanlegg og generell sentrumsbebyggelse. Dette gir ikke umiddelbart noen klare føringer for den nye bebyggelsens høyder. Området er i seg selv så stort (ca 32 daa) at det kan defineres som noe eget, med sin egen identitet. En intern variasjon i høydene gir høydereferanser til omgivelsene samtidig som området uttrykker sin egenart. Maksimal kotehøyde langs Trøgstadgata settes til m.o.h. dvs 5 meter lavere enn de høyeste partiene på den gamle gummifabrikken. For bebyggelsen langs Bakkegata foreslåes en maksimalhøyde på +145 m.o.h. I begge tilfelle gir det et maksimal etasjetall på 6 etasjer. Hver enkelt bygningsrekke vil da bestå av en kombinasjon mellom 6, 5 og 4 etasjer. Nedtrappingen er detaljert på plankartet og gesimshøydene er oppgitt eksklusiv høyden på takterrassenes rekkverk. Det er gitt anledning til at tekniske oppbygg kan være høyere enn regulert gesims. Forutsetning er at disse oppbyggene er integrert i arkitekturen og at de ikke utgjør mer enn 10% av nedenforliggende takflate. Når det gjelder rekkehusene som er plassert på innsiden inn mot grøntarealene, vil disse variere mellom to og en etasje. (2 etasjes rekkehus i B/F/K/2 og B2b, en etasjes rekkehus i b2a Det er ikke rekkehus i forbindelse med B1 og B3.) 31

32 Fig 16 snitt Her vises sammenhengen mellom den foreslåtte bebyggelsen og omgivende bebyggelses Høyder 32

33 Fig 17 Fasader av den foreslåtte bebyggelsen. Av tegningene fremgår den foreslåtte trappingen og variasjonen av bebyggelsen langs Trøgstadveien og langs Bakkegata og mot den indre felles gårdsplassen 33

34 Fig 18 Perspektiv sett fra Løvstien mot Bakkegata. I forgrunnen vises 4 rekkehus langs Løvstien Øvrig bebyggelse er delt i 3 bygninger plassert på et platå med skrånende grøntareal ned mot Bakkegata. Fig 19 Perspektiv sett fra Trøgstadveien. I første etasje vises et innslag av butikker. Dette gjelder bare den søndre del av bebyggelsen, altså mot sentrum. Nordre del har boliger også i første etasje. 34

35 4.2.3 FORRETNING I kombinert formål B/F/K1 og B/F/K2 inngår tjenesteying. Innslaget av butikker er begrenset til deler av første etasje mot Trøgstadveien (B/F/K1 og B/F/K/2). B1 og B2a og b ved Bakkegata inneholder ingen næringsarealer, heller ikke B3 ved Trøgstadgata. Planområdet reguleres primært til boligområde. 35

36 4.2.4 BOLIGENE Fig 20 kjeller for B1 og B2a og B2b 36

37 Fig 21 1.etasje for B1 og B2a og B2b 37

38 Fig 22 2.etasje for B1 og B2a og B2b 38

39 Fig 23 takplan/ utomhusplan for B1 og B2a og B2b 39

40 Fig 21 til 23 viser prinsipielle etasjeplaner for B1 og B2a og b, hvor heis, trapperom, parkeringsanlegg, bodanlegg, sykkelparkering og leilighetenes plassering med sine terrasser/balkonger er vist. Bebyggelsen langs Bakkegata, B1 og B2a og b vil inneholde ca 89 boliger med til sammen ca 7500 m2 BRA. Gjennomsnitt størrelsen vil være ca 84 m2 BRA. Det vil bli en stor variasjon i boligenes størrelse fra 150 m2 og ned til 60 m2. Større boliger planlegges gjennomgående. Mindre boliger (2-roms) og rekkehusene er orientert ensidig mot solsiden, eller som hjørneløsninger vendt mot nord og vest. Bebyggelsen langs Trøgstadveien (B3, B/F/K1 og B/F/K2) vil inneholde ca 87 boliger Med til sammen ca 7000 m2 BRA. Her forutsettes gjennomsnitt størrelsen å ligge på Ca 80 m2 og med de samme kriterier for orientering. Totalt antall boliger i området vil være ca 176 boliger BODLØSNINGER Kravet til boder for B1 og B2a og b løses i kjeller i B1 og B2a (mens kjelleren og deler av første etasje I B2a inneholder parkeringsanlegget for de tre områdene). Bodanlegget ligger tilgjengelig via parkeringsadkomsten fra Bakkegata, subsidiært via interne heis og trappe-forbindelser. (sykkelparkering se egen omtale) (ref. også vedlagt plan :500) Kravet til boder (5m2 pr.l)for B3 og B/F/K1 løses på garasjenivå, tilgjengelig via trapper/heiser. Kravet til boder(5m2 pr.l) for B/F/K2 løses på første etasje nivå, idet butikkarealet er kraftig redusert slik at det blir plass til boder på dette nivå. (ref. skjematisk prinsippløsning fig 17) GRAD AV UTNYTTING Samtlige byggeområder foreslåes regulert til 90% BYA, untatt rekkehusområdet B2b som reguleres til 50% BYA. Den høye BYA prosenten skyldes at områdegrensene er trukket så nær bebyggelsen at nesten hele området er bebygd. Utearealer, grøntstruktur, gangveier, gårdsplasser er egne reguleringsområder. 4.3 VEISYSTEM OG PARKERING GANGVEIER Intern kommunikasjon i området skjer på to kjørbare gang/sykkelveier: G/S 1: Gang/sykkelvei mellom Bakkegata og Løvstien: Denne er tilnærmet flat (høyde +125 ved Bakkegata og +126 ved Løvstien) G/S 2: gang/sykkelvei fra G/S/1 til Løvstien: Denne har en stigning ca 1:15 fra ca h+126 ved G/S1 til et flatt parti på h+129 i den søndre del. Universell tilgjengelighet mellom søndre og nordre del av området oppnås ved at Løvstien fungerer som en universell tilgjengelig forbindelse mellom søndre og 40

41 nordre del. For å løse universell tilgjengelighet for en brattere del av Løvstien, forutsettes det lagt inn en parallell gangvei G2 med maksimalfall 1:20 langs deler av Løvstien Fra de to gangveiene er det universell tilgjengelighet til alle boliginnganger. Det er også vist gangvei G1 (Stigning 1:20) fra Bakkegata og til adkomstarealet til rekkehusene ved Løvstien B2b og videre til gårdsplass GP2. Ved Bakkegata er det plassert en bom på G1 for å hindre trafikkonflikt ved overgang til gatetun GT Gårdplassene GP1 og 2 er adkomstarealer til B1og B2a og b. Gårdsplassene er plassert på samme nivå som GS 1 dvs Dermed oppstår et flatt parti som bebyggelsen B1 og B2a ligger på. Ved avslutning av gangvei GS1 og GS2 mot Løvstien er det anlagt snuplass for personbil. Dessuten vil det være snumuligheter på GS1 ved GP2 og på GS2 ved P PARKERINGSANLEGG Parkeringsanlegg adkomst og utforming: Det er angitt to adkomster til parkeringsanlegg: 1. Ved Bakkegata anlegges et gatetun som kombinerer adkomst til garasje og avfallsanlegg og overgang fortau F1 til gangvei G1. Fra dette gatetunet er det underjordisk adkomst til parkeringsanlegg i industribygget (Bakkegata 3). Det eksisterende industribygget forutsettes redusert til 6 m høyde og skal inneholde parkeringsanlegg i to plan med innendørs kjørerampe mellom de to parkeringsetasjene Dermed blir gårdsplassene GP1 og 2 uten parkeringstrafikk. 2. Fra Bakkegata til parkeringsanlegg under bebyggelsen langs Trøgstadveien: Den opprinnelig forutsatte adkomsten fra Løvstien er sløyfet av miljømessige grunner. All parkeringstrafikk vil altså skje via Bakkegata. Detaljutformingen av denne adkomsten må utstå til detaljreguleringsplanen gjennomføres fordi det her vil være flere alternative muligheter som bør avveies i forhold til en fremtidig byggeoppgave. 41

42 Fig 24 Parkeringsetasje under terreng (for hele området) I tillegg kommer parkering i 2. etasje i B2a (se fig 21) Parkeringskravet forutsettes satt til 1,2 biler pr leilighet. 5 % av plassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. For næringen foreslåes dimensjonert med 1 parkeringsplass pr. 50 m2 butikk/kontorareal. For hele planområdet beregnes: 42

43 Garasjeanlegg 1,2 x 176 For næringsdelen beregnes: Garasjeanlegg 1000m2/100 Samlet oppstilling: Garasjeanlegg totalt = 212 plasser = 10 plasser 222 plasser Parkeringsanlegg B1 og B2a og B2b: Parkeringskravet er løst ved inn-passing av et 2 plans anlegg i det eksisterende industribygget Bakkegata 3. Innkjøringen skjer fra Bakkegata og det er intern rampeforbindelse inne i bygget mellom de to parkeringsplanene. Terrengplassene er dels plassert ved Bakkegata og ved adkomst for G/S1 Parkeringskrav totalt for B1,B2aog b = 89 x 1,2 = 107 plasser, Planløsningen viser 10 plasser på terreng P1 og P2 + 3 gjesteparkeringsplasser i forbindelse med adkomstareal og 95 plasser i parkeringsanlegg, dvs, totalt 108 plasser hvorav 5% Dvs 6 plasser er dimensjonert for bevegelseshemmede. Parkeringsanlegg B3 og B/F/K1 og B/F/K2: Parkeringskravet er løst ved et plans anlegg med felles innkjørsel fra Bakkegata til B3, B/F/K1 og B/F/K2. Det forutsettes en kjørekulvert under terreng mellom B3, B/F/K1 og B/F/K2 Terrengparkeringen er løst ved ca 10 kantstenparkering i Trøgstaveien og et parkeringsanlegg P3 på ca 9 plasser ved innkjøringen til trafostasjonen SYKKELPARKERING Det skal innpasses parkeringsareal for 2 sykler pr leilighet som er 3-roms eller større og 1 plass pr. 2-roms leilighet. Med i alt 176 leiligheter og en antatt fordeling på 1/3 små Leiligheter (59 leiligheter) og 2/3 store leiligheter (118) leil gir dette et krav om = 295 sykkelparkeringsplasser. Min 10 % av disse bør skje på terrengnivå. Den konkrete løsningen på dette kravet vil variere fra område til område: Innendørs anlegg for Område B1 og B2a o b vil skje i kjeller på B1 (adkomst fra Bakkegata) samt mindre anlegg i forbindelse med inngangspartiene. Innendørs anlegg for område B3 /B/F/K1vil skje på kjellernivå i tilknytning til trapp/heis, og mindre utvendige anlegg i tilknytning til inngangene. Innendørs anlegg for område B/F/K2 vil skje i første etasje (idet arealene her delvis blir ledige fordi butikkarealet er redusert) 43

44 4.4 LEKE-OG OPPHOLDSAREALER, OG GRØNNSTRUKTUR Fig 25 Bildet viser det store grøntarealet mellom Løvstien og planlagt bebyggelse Arealer som egner seg for opphold lek innenfor planen er ca 6000 m2, i tillegg kommer brattere tilplantede skråninger som ikke er innregnet i uteoppholdsarealet med 2930 m2. Total grønnstruktur er 8930 m2. Som en tilleggskvalitet kommer vegetasjonen langs Løvstien som ligger utenfor det regulerte planområdet, men som vil oppfattes som en del av områdets grønnstruktur. Arealene er velegnet med god solorientering (ref. sol og skyggeforhold fig 32 og 33) Private oppholdsarealer i direkte tilknytning til boligen: balkonger og terrasser i etasjene har et gjennomsnitt på om lag 20 m2, takterrasser har en gjennomsnitt på 100 m2 og Rekkehusenes hager har et gjennomsnitt på 50 m2. Ved beregning av det totale uteareal medtas kun 10 m2 av det private uteareal pr leilighet. Det fremtidige utearealet differensieres i en rekke brukssoner som møteplasser, småbarnlekeplasser og leke/aktivitetsområder for større barn, ungdom og voksne. Småbarnlekeplassene plasseres nær boliginngangene, mens kvartalslekeplassene plasseres inntil Løvstien. (Ref. også oversikt over etappevis utbygging som viser hvordan behovet for leke- og oppholdsplasser tilfredstilles mens utbyggingen pågår) Beregning av utearealer fordelt på det enkelte boligområde (byggetrinn): Det settes krav til 30 m2 (MUA) pr leilighet. 10 m2 forutsettes oppfylt i form av privat balkong/terrasse. Krav til felles uteareal vil da være = 20 m2. For rekkehusene som har egen hage større enn 30 m2 settes det ikke krav til felles uteareal. I tillegg kommer andel i kvartalslekeplass K1 = 600 m2 og K2 = 2220 m2. Kravet til uteoppholdsplass/lekeplass er 5 m2/bolig. UTEAREAL FOR BOLIGOMRÅDE B1: Krav til felles uteareal 20 m2 x 35 leiligheter Oppfylles ved f-u1 (490 m2) + f-u2 (170 m2) + f_gp1 (350m2) = 700 m2 =1010 m2 44

45 UTEAREAL FOR BOLIGOMRÅDE B2a og b: Krav til felles uteareal 20 m2 x 44 leiligheter = 880 m2 Oppfylles ved f-u3 (690 m2) + felles terrasse mellom byggene (200) = 890 m2 Rekkehusene i B2a (6stk) og rekkehusene B2b (4 stk) har oppfylt kravet ved egne hager. KVARTALSLEKEPLASS K 1 (600 m2) etableres i forbindelse med bygging av B1 i påvente av etablering av kvartalslekeplass K2 (4.byggetrinn) UTEAREAL FOR BOLIGOMRÅDE B3 OG BFK1: Krav til felles uteareal 20 m2 x 39 leiligheter Oppfylles ved f-u4 (720 m2) + felles terrasse på adkomstnivå (300) = 790 m2 =1020 m2 UTEAREAL FOR BOLIGOMRÅDE B/F/K2 Krav til felles uteareal 20 m2 x 48 leiligheter Oppfylles ved f-u5 = 960 m2 = 1025 m2 KVARTALSLEKEPLASS K2 (2215 m2) Er felles for alle boligene i området MILJØTILTAK HØYSPENTANLEGG/TRAFOSTASJON Høyspent luftstrekk forutsettes fjernet og erstattes med jordkabel. Jordkabelens trase gjennom området gjøres utilgjengelig for varig opphold (tilplantet skråning). Trafobygningen beholdes men inngjerdes og gjerdet beplantes. Støy fra anlegget vil bli redusert i og med omlegging til jordkabel. Eventuell støy fra selve trafoen måles når omleggingen til jordkabel er utført. Støyisolerende tiltak på bygningen vil bli gjennomført hvis dette skulle vise seg å være påkrevet i h.h. til forskrift. For øvrig vises til vedlagte uttalelse fra Omega Elkraft AS. krav vedr. stråling/magnetfelt: Gjeldende forskrifter benyttes. Traseen for jordkabelen er vist skjematisk på fig 9 og skal ligge i Løvstien (ikke i rekkehushagene som vist på figur9) TRAFIKKSTØY Ref vedlagte rapport vedr. trafikkanalyse og beregning av trafikkstøy: Norconsult aug Forutsetningen for analysen var ny bebyggelse langs Trøgstadveien og Bakkegata. Bebyggelsen vil virke som en skjerm mot trafikkstøyen og skape en stilleside mot uteoppholdsarealene (balkonger/hager/fellesområder.) De trafikkutsatte fasadene mot støyisoleres. Løsningen krever gjennomgående leiligheter (eller leiligheter ensidig vendt mot stille side). 45

46 For å skjerme utearealet ved B1 planlegges en støyskjerm langs Bakkegata Leilighetene i gavlen mot øst i B1 vil få en støyskjermet balkong både mot syd og nord for å skape stillesoner for disse leilighetene. 46

47 Fig26: Støysonekart 47

48 4.4.4 AVFALLSHÅNDTERING Fig 27 Kart over foreslåtte miljøstasjoner Det foreslås 2 miljøstasjoner i området: En stasjon felles for område B1 og B2a og b og en stasjon felles for område B3, B/F/K1 og B/F/K2. Primært foreslås dypoppsamlere, alternativt må mer tradisjonelle løsninger benyttes. I illustrasjonsmaterialet for B1 og 48