FORSLAG TIL PLANPROGRAM

Transkript

1 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM OMRÅDEREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM BAKKEGATA/TRØGSTADVEIEN/LØVSTIEN, gnr 52, bnr 364 m. flere Askim kommune Dato: Planområdet er markert med rødt på oversiktsfoto, og ligger nord for sentrum og nordøst for den gamle gummivarefabrikken. Høringsperiode: 23. mars mai 2012

2 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 2 INNHOLD 1. INNLEDNING 1.01 Bakgrunn 1.02 Områdebeskrivelse 1.03 Planavgrensning 1.04 Gjeldende regulering i området 1.05 Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger 2. FØRINGER I OVERORDNEDE PLANER 2.01 Rikspolitiske retningslinjer 2.02 Fylkesplan Østfold mot Kommuneplan for Askim Visjonsplan for Askim Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for by-og sentrumsutvikling (sentrumsplanen) 3. ORGANISERING AV PLANARBEIDET OG FREMDRIFTSPLAN 3.01 Organisering av planarbeidet 3.02 Opplegg for medvirkning med frister og deltakere 3.03 Fremdriftsplan 4. UTREDNINGER 4.01 VERNEHENSYN Landskap Lokalklima Stedsform og bygningsanalyse Kulturminner/miljøer Forhold til naturmangfoldloven 4.02 FORURENSNING, RISIKO OG SÅRBARHET Støyutredning Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) Geotekniske undersøkelser Forurenset grunn 4.03 TEKNISK INFRASTRUKTUR Trafikkanalyse Avfallshåndtering/miljøstasjoner Vann-og avløp Lokal overvannshåndtering (LOH) Høyspent kraftlinje/jordkabel Energiforsyning/eventuelt fjernvarme 4.04 SAMFUNN Universell utforming Barn og unges oppvekstvilkår Grønnstruktur, møteplasser og uteområder Klimavennlig utbygging 4.04 STEDSUTVIKLING Områdets rolle i Askim sentrum Funksjoner Scenarier for mulig utvikling (ulike alternativ)

3 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 3 5. PLANDOKUMENTER Plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse 6. UTBYGGINGSAVTALE 1.INNLEDNING 1.01 Bakgrunn Det skal utarbeides en områderegulering for et område begrenset av Bakkegata/ Trøgstadveien/Løvstien. Hensikten med planen er først og fremst å tilrettelegge for sentrumsnær boligutvikling samtidig som behovet for innpassing av andre formål innen planområdet utredes Områdebeskrivelse Eksisterende arealbruk og angitt høyde på terreng

4 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 4 Området grenser til Askim sentrum. Området er holdt utenfor sentrumsavgrensingen i kommunedelplan for sentrum, men er i kommuneplanens arealdel for angitt som sentrumsdel av tettsted. I vest grenser området mot Løvstien som er en viktig turveiforbindelse for sentrum. (Solbergfosslinja). Nabobebyggelsen langs Løvstien er boligbebyggelse, i hovedsak småhusbebyggelse. Løvstien inkluderes ikke i planområdet. I øst inkluderes deler av Trøgstadveien, som er en av innfartsårene til sentrum og kommunal vei. Nabobebyggelsen på motsatt side av Trøgstadveien er opprinnelig tung industribebyggelse som er under transformasjon til andre sentrumsformål og hotell. I nord grenser området mot areal avsatt til offentlig formål med brannstasjon, sentrallager for Askim kommune og en boligeiendom. Virksomhetene og boligeiendommen har atkomst via Bakkegata, atkomstveien medtas i planområdet. I sør grenser planområdet til Trøgstadveien 9, en frittliggende boligblokk på 3 og 4 etasjer med ca 20 boenheter, oppført i 2007 (Reguleringsplan Trøgstadveien 9, gnr 52, bnr 225). Planområdet avgrenses her av reguleringsplangrensen som ligger inne på denne eiendommen, og det innebærer at deler av 52/225 inngår i områdereguleringen. Terrenget innenfor området skråner fra syd mot nord og fra øst mot vest. Høydeforskjellen fra syd til nord er ( ) = 9 meter. Terrengskråningen er så moderat at området egner seg godt for utbygging. Området benyttes i dag til næringsvirksomheter som handel med byggvare og bil (tidligere bensinstasjon) og lagervirksomhet. Ingen av disse næringsvirksomhetene har langsiktige planer om fortsatt drift innen området. Midt i området ligger en hovedtrafostasjon med tilførsel via høyspentledning i luftstrekk. Det vil være en forutsetning for en god utnyttelse av området at denne ledningen blir lagt i jordkabel. Ingen eksisterende bebyggelse i området har bevaringsverdi. Enkelte bygninger kan ha en teknisk verdi som kan gjøre det aktuelt å beholde hele eller deler av bygningsmassen Planavgrensning Området omfatter eiendommene gnr 52 bnr 127, 152, 225, 364, 451, 674, 681, /682 Grunneiere i planområdet: Byggmakker Norge as: Gnr/bnr 52/127, 52/152 Askim Autosalg as: Gnr/bnr 52/541 Hems as: Gnr/bnr 52/674, 52/681, 52/ tinglyste eiere/trøgstadveien 9: Gnr 52/225 52/225

5 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE Gjeldende regulering i området Det foreslåtte planområdet omfattes av to reguleringsplaner, hvorav den ene, reguleringsplan for Bakkegata 3 foreslås erstattet i sin helhet (planid: ). Gjennom den planen er nordre del av planområdet regulert til serviceindustri med en grad av utnytting på %-BYA= 45%. En andel av reguleringsplan «Nordre del av området mellom Trøgstadveien og Kirkegata», vedtatt (planid: ) inngår i det foreslåtte planområdet. I den planen er området regulert til småindustri, forretning, kontor med en grad av utnytting, %-BYA = 40%. Se kartutsnitt under. Planlagte formål er ikke i samsvar med gjeldende regulering. Reguleringsplan for Bakkegata 3 Reguleringsplan for Nordre del av område mellom Trøgstadveien og Kirkegata

6 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Askim kommune ved avdeling for byggesak og regulering har vurdert områdereguleringen i henhold til FOR nr 855, Forskrift om konsekvensutredninger: Planen og tiltaket omfattes av 3 bokstav b og c, og skal vurderes etter forskriften 4. Det vurderes at planen ikke får vesentlige virkninger for miljø og samfunn i henhold til 4, bokstav a-k. Konsekvensutredning etter PBL 2008 er ikke påkrevet. 2. FØRINGER I OVERORDNEDE PLANER (Sentrale føringer og retningslinjer som er førende for områdereguleringen gjengis i kursiv.) 2.01 Rikspolitiske retningslinjer De rikspolitiske retningslinjene for utforming av by og tettsteder og de skjerpede krav til energiøkonomisering, arealøkonomisiering og universell utforming vil være førende for områdereguleringens utforming Fylkesplan - Østfold mot 2050 Som regional strategi for Indre Østfold gjelder blant annet at Askim og Mysen fortsetter å utvikle seg som byer, og må påta seg et utviklingsansvar med regionalt omfang. Det beste jordvernet er på lang sikt fortetting og vekst i byer.. Dette betyr ikke at det bare skal bygges høyblokker i Østfolds byer og tettsteder, men at tiltak som transformasjon av ubrukte næringsarealer, trafikkarealer, samt bedre utnyttelse av arealene, for eksempel ved krav om underjordiske parkeringsplasser osv. blir viktig framover. Det er viktig at fortetting, transformasjon og arealøkonomisering gjøres etter lokal kjennskap til byens funksjonalitet, biologisk mangfold, kulturminner og kulturmiljøer. Fortetting må dessuten skje slik at det fortsatt er tilgjengelig gode leke- og oppholdsarealer der folk bor, med gode estetiske, fysiske og sosiale kvaliteter som fremmer trivsel forebygger kriminalitet, og skjermer fra støy og forurensning. Områdeguleringen for Bakkegata/Trøgstadgata/Løvstien skal ivareta målene som er nedfelt i fylkesplanen Visjonsplan for Askim (Samfunnsdelen til kommuneplanen) Av visjonsplanens ti temaer oppfattes følgende spesielt relevant for denne områdeplanen: Askim bør ha en befolkningsvekst på 100 til 200 personer i året. I det videre planarbeid bør det drøftes hvor stor andel av denne veksten som bør skje i det aktuelle området, og i hvilket tempo. Dette for å avklare rekkefølge og dimensjonering av byggetrinn. "Askim skal være et regionalt senter ved å være attraktiv for næringsetablering og bosetting Denne områdereguleringen har som målsetting først og fremst å legge forholdene til rette for sentrumsnære boliger, eventuelt med et innslag av mindre næringsvirksomheter. Askim kommune skal ha en bevisst naturforvaltning og bevare naturlandskapet Denne områdereguleringen har som målsetting å opprettholde miljøet rundt Løvstien (Solbergfosslinja) som en grønn korridor mellom sentrum og friområdene i nord.

7 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 7 Barn og unge skal være kommunens satsningsområde Barn og unges interesser skal sikres i områdereguleringen ved tilrettelegging av gode felles uteområder, med gode interne forbindelser (gang og sykkelveier) gjennom området. Det skal legges stor vekt på trafikksikkerhet og på skjerming mot støy og forurensning. Kravet om innpassing av tilstrekkelig antall leieligheter som egner seg for familier skal innpasses i planen. Den vesentligste delen av personbilparkeringen skal foregå under terreng, slik at mest mulig areal kan opparbeides som attraktive utearealer. I Askim skal innbyggerne, næringsvirksomheter og organisasjoner bidra til en god samfunnsutvikling, herunder ivareta alle innbyggeres behov for tilgjengelighet. I områdereguleringen vil det bli stilt krav til universell tilgjengelighet for boligene og for parkeringsanleggene under terreng. Organiseringen av bebyggelsen i borettslag eller sameier vil kunne skape en kollektiv identitet med et felles ansvar for drift og vedlikehold av uteanlegg og felleslokaler Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er området avsatt til næringsområde og offentlig bebyggelse (trafostasjonen). Trøgstadveien er vist som samlevei, og Løvstien er vist som gang- og sykkelvei. Kommuneplanens juridiske bestemmelser omfatter følgende relevante forhold som vil bli vurdert i områdereguleringen: 4 Barn og unges interesser 7 Spesielle bestemmelser om lekeplasser og friareal ved bygging innenfor sentrumsdelen av tettstedet. 8 Tilgjengelighet og universell utforming. 11 Støy. Retningslinjene i denne paragrafen legges til grunn ved utformingen av området.

8 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 8 12 Samfunnssikkerhet og beredskap. 13 Kvikkleire og skredfare. 14 Plankrav. 15 Utbyggingstidspunkt og 16 Utbyggingsavtale. 18 Estetiske hensyn Kommunedelplan for by- og sentrumsutvikling vedtatt (sentrumsplanen) Planområdet Området er ikke er en del av sentrumsplanen men tangerer sentrum slik det er avgrenset i kommunedelplanen. Det vil bli foreslått at områdereguleringen for Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien utformes som en utvidelse av Askim sentrum. KONKLUSJON: Planlagte formål i områdereguleringen er ikke i samsvar med gjeldende kommuneplan for Askim. Planen vurderes å være i overensstemmelse med føringer i overordnete planer og retningslinjer. 3. ORGANISERING AV PLANBARBEIDET OG FREMDRIFTSPLAN 3.01 Organisering av planarbeidet. Som utførende konsulent for planarbeidet har Askim kommune engasjert Hems Eiendom AS v/usbl med Thorenfeldt arkitekter as som prosjekterende konsulent. Administrativt i kommunen ledes arbeidet av rådmannen ved avdeling for byggesak og regulering. Tverrfaglig plangruppe sammenkalles etter behov. Barnerepresentanten vil bli involvert i prosessen. Områdereguleringen blir endelig vedtatt i bystyret Opplegg for medvirkning Medvirkning skal sikre en offentlig og demokratisk planprosess og vil bli gjennomført i henhold til plan og bygningsloven kapittel 5.

9 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE 9 For å legge til rette for medvirkning fra berørte hjemmels-og rettighetshavere inviteres til informasjonsmøte før vedtak av planprogrammet. Formålet er å gi hjemmels- og rettighetshavere anledning til å drøfte aktuelle problemstillinger med avdeling for byggesak og regulering samt konsulenten som utarbeider forslaget. Informasjonsmøte: tirsdag 24.april klokken 18 i Bystyresalen på Rådhuset, Askim FRAMDRIFTPLAN Forslag til områderegulering forutsettes lagt frem for egengodkjenning i kommunestyret omkring årsskiftet 2012/2013. Prosessen frem mot kommunestyrebehandling er illustrert i figuren nedenfor. 4. UTREDNINGER I forbindelse med det videre planarbeidet skal det gjennomføres følgende utredninger som skal danne grunnlag for den endelige utforming av planen: 4.01 VERNEHENSYN Landskap: -Topografi innenfor området og de nærmeste omgivelser vurderes med tanke på plassering og dimensjonering av fremtidig bebyggelse Lokalklima: - Det utarbeides soldiagram som viser sol/skygge i forskjellige årstider og klokkeslett. Stedsform og bygningsanalyse: -Strøkets karakter og bebyggelse dokumenteres, illustreres og analyseres spesielt med tanke på fremtidig bebyggelses volumplassering og karakter.

10 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE Kulturminner/miljøer: -Det skal foretas en registrering/utsjekking av om det finnes kulturminner i grunnen innen området. Forhold til naturmangfoldloven -Området er preget av næringsvirksomhet. Det vil derfor være begrenset med biologisk mangfold innen området. Langs Løvstien, som er en grønn korridor, kan det utvikles et grøntområde som vil ha et naturpreg. Området sett fra sørøst. Den gamle gummivarefabrikken ses til høyre i bildet. Øverst i bildet, bak trafo og industribygg, skimtes brannstasjonen. Til venstre i bildet ses Løvstien FORURENSNING, RISIKO OG SÅRBARHET Støyutredning: -Det skal utføres en støyutredning av støysituasjonen langs Trøgstadveien. Effekt på fremtidig bebyggelse og utearealer dokumenteres. Skjerming og andre avbøtende tiltak foreslås. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS): -Det skal gjennomføres en ROS analyse for området. Geotekniske undersøkelser: -Det skal utføres en grunnundersøkelse på reguleringsplannivå som redegjør for områdets byggbarhet. Skred og flomfare vurderes. Forurenset grunn: -Det skal utarbeides en rapport om eventuelle forurensninger i grunnen og konsekvenser av en miljøsanering. 10

11 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE TEKNISK INFRASTRUKTUR Trafikkanalyse: -Det skal gjennomføres en trafikkanalyse for området og de tilstøtende gater. Plassering og utforming av bussholdeplass vurderes. Adkomster skal vurderes. Parkeringsanlegg fordelt på terrengparkering og garasjeanlegg under terreng analyseres og dimensjoneres i henhold til Askim kommunes parkeringsnorm. Krav til sykkelparkering innarbeides i planen. Sykkel- og gangveinett analyseres og plasseres. Avfallshåndtering/miljøstasjoner: -I samarbeid med Indre Østfold Renovasjon utarbeides en plan for avfallshåndtering og miljøstasjoner. Vann-og avløp: -Det skal utarbeides en oversikt over vann, overvann og avsløpsledninger i grunnen. Det skal redegjøres for fremtidig tilknytning til offentlig ledningsnett. Lokal overvannshåndtering (LOH) -Det skal utarbeides en plan for lokal overvannshåndtering. Fordrøyningsbasseng vurderes. Høyspent kraftlinje/jordkabel Omlegging av høyspent kraftledning i luftstrekk til jordkabel utredes. Denne omleggingen vil også berøre områder utenfor områdereguleringen. Jordkabeltrasé, to mulige alternativer

12 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE SAMFUNN Universell utforming: -Kravene som er nedfelt i TEK 10 vedr universell tilgjengelighet og utforming legges til grunn ved utarbeidelse av områdereguleringen. Barn og unges oppvekstvilkår: -Barn og unges interesser skal sikres i områdereguleringen ved tilrettelegging av gode felles uteområder om møteplasser. Det legges til rette for gode interne forbindelser (gangtraséer) langs og gjennom området. Det skal legges stor vekt på trafikksikkerhet og på skjerming mot støy og forurensning. Kravet om innpassing av tilstrekkelig antall leiligheter som egner seg for familier, skal innpasses i planen. Den vesentligste delen av personbilparkeringen skal foregå under terreng, slik at mest mulig areal kan opparbeides som attraktive utearealer. Grønnstruktur, møteplasser og uteområder: -Områdets grønnstruktur vurderes og dokumenteres. Løvstien (Solbergfosslinjen) utformes som en grønn korridor gjennom området. (se også foregående punkt) Klimavennlig utbygging -Det skal legges vekt på klimavennlig utbygging når det gjelder bebyggelsens form og plassering. Det skal legges vekt på energiøkonomisering STEDSUTVIKLING Områdets rolle i Askim sentrum: -Områdets rolle i Askim sentrum dokumenteres og vurderes. Forholdet til sentrumsplanen drøftes. Selv om området ikke er en del av den sentrumsplanen som ble vedtatt av Askim Bystyre , ligger området inntil sentrum og er i kommuneplanen avsatt som sentrumsdel av tettsted. Det forutsetter derfor at områdereguleringen for Bakkegata/ Trøgstadveien/Løvstien utformes som en utvidelse av Askim sentrum. Funksjoner: -Hovedmålsettingen for området er innpassing av nye sentrumsnære boliger. Det skal vurderes innpassing av mindre næringsvirksomheter, butikker o.lign. og andre funksjoner som bør innpasses i områdets boligmiljø. Scenarier for mulig utvikling. Det vil fremlegges skisser som viser ulike typer utbygging. Noen av skissene som allerede foreligger vises under: Scenario 1 Bolig/næring sammenhengende langs Trøgstadveien og Bakkegata. Industribygg beholdt og omgjort til parkering og bolig.

13 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE Scenario 2 Rekkehus på hele området. Støyskjerm mot Trøgstadveien. Scenario 3 Utbygging av bolig/næring langs Trøgstadveien, med innkjøring til felles adkomsttorv. Rent boligformål mot Bakkegata. Areal rundt trafo omgjort til gangtraseér og felles grønt. Felles grøntarealer åpent mot Løvstien. 13

14 Planprogram for området Bakkegata/Trøgstadveien/Løvstien ASKIM KOMMUNE PLANDOKUMENTER Plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse Plandokumentene utarbeides som områderegulering i h.h. til pbl Det åpnes for at deler av planen (første byggetrinn) utformes og parallellbehandles som detaljregulering i h.h. til pbl Plankartet skal utformes i kommunal standard (SOSI-format), planbestemmelser og planbeskrivelse utføres i henhold til Askim kommunes mal. 6. UTBYGGINGSAVTALE Utbyggingsavtale skal behandles parallelt med områdereguleringen og forslag til avtale legges ut til offentlig ettersyn samtidig med reguleringsforslaget. Utbyggingsavtalen skal ta opp følgende hovedspørsmål: -Opparbeidelse av teknisk infrastruktur -Opparbeidelse av grønn infrastruktur -Boligtyper, utbyggingstidspunkt og utbyggingstakt -Utbyggers samarbeid med eiere av naboeiendommer -Samarbeid med utbygger og Askim kommune -Fremtidig ansvar for fellesarealer og felles infrastruktur -Omlegging av høyspent kraftledning til jordkabel