Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Saksbehandler: Trine Wold Johnsen Deres ref.: Vår dato: Tlf. direkte: E-post: fmnttjo@fylkesmannen.no Vår ref.: 2013/1330 Arkivnr: Pretor Advokat as v/adv. Gorm Lyng Pb TRONDHEIMTRONDHEIM Innherred samkommune, PBOM Pb LEVANGER Klage på Levanger kommunes vedtak om avslag på søknad om dispensasjon på eiendommen gnr/bnr/fnr 243/1/58 i Åsenfjorden, Levanger - kommunens vedtak oppheves delvis Saken gjelder klage på Levanger kommunes avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av terrasser og flytebrygge på eiendommen gnr/bnr/fnr 243/1/58 i Åsenfjorden, Levanger. Etter en gjennomgang av saken, stadfester Fylkesmannen kommunens avslag på dispensasjon for flytebrygge, men opphever avslaget på dispensasjon for terrasser. Den del av saken som gjelder terrasser, hjemvises kommunen for ny behandling. 668, 8,16 Det vises til Innherred samkommunes ekspedisjon hit av hvor ovennevnte sak ble oversendt Fylkesmannen til endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pb1.) 1-9 og delegering fra Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet. Underveis i behandlingen av saken, er avslag på dispensasjon for to av de omsøkte tiltakene akseptert av tiltakshaver. Dette gjelder adkomstvei og bålplass/grillhytte, og det er opplyst at de allerede oppførte tiltakene vil tilbakeføres. Fylkesmannen behandler således ikke den delen av saken som gjelder grillhytta og veien, og opplysninger og vurderinger knyttet til disse, vil ikke gjengis eller drøftes nærmere i det følgende. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at alle sakens dokumenter og anførsler er gjennomgått og vurdert, selv om ikke alt blir gjengitt eller kommentert i det følgende. Dette gjelder også Sivilombudsmannsuttalelsene som klager viser til. Sakens bakgrunn: Dis ensas 'onssøknad I to brev datert , søkte ingeniørfirmaet Sagen v/roar Sagen om dispensasjon fra reguleringsplan for Løvtangen med bestemmelser for tiltak på eiendommen gnr/bnr/fnr 243/1/58 i Levanger kommune. Dette gjelder dispensasjon for flytebrygge og størrelse på Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Postboks 2600 Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: e-post: fmntpost@fylkesmannen.no Internett:

2 Side 2 av 13 terrasse. Tiltakene er allerede oppført, og dette er gjort uten å være omsøkt og uten tillatelse fra kommunen. Begrunnelsene for dispensasjonssøknadene gjengis i det følgende. Brygga ble oppført i 1997, og dette ble gjort da det ikke var mulig å ankomme hytta fra sjøen. Ettersom tomta er bratt og ulendt, uten noen form for strand i nærheten, vil den være utilgjenge1ig fra sjøen. Brygga er 12 meter lang, slik at større båter skal ha anledning til å legge til. Det hevdes at det ikke finnes fellesbrygger som kan ta i mot båter på størrelse opp mot 30 fot. Landgangen til brygga heves opp på vinters tid. Arealet på terrasser er i følge søknaden 116 m2. Det hevdes at dette arealet er nødvendig dersom hytta skal kunne fungere. Eiendommens topografi og tomtas bratte beliggenhet, gjør at det avhenger av et terrassesystem for å kunne benytte hytta. Det er satt opp enkle terrasser for at man skal kunne bevege seg rundt hytta og ned mot vannet. Nabomerknad Marit Basset, eier/fester av naboeiendom, hadde i brev av merknader til dispensasjonssøknadene. Disse merknadene er i all hovedsak knyttet til adkomsveien. Når det gjelder de andre søknadene, har hun ingen spesielle merknader, annet enn at lover og regler bør respekteres av alle. Høring Kommunen sendte saken på høring til berørte sektormyndigheter den Fylkeskommunen uttalte seg i brev av Herfra gjengis: "Med feltets tetthet er området i hovedsak privatisert og det har i mindre grad allmenn friluftsinteresse. Det er imidlertid viktig å holde den nære strandsonen ubebygd for å opprettholde tilgjengeligheten for hyttebrukere og allmennhet og å unngå en eksponert utbygging i strandsonen. Vi vil derfor anbefale at de ulovlig oppførte anlegg i strandsonen, grillhytta og flytebryggen, kreves fjernet. Kommunen bør i vurderingen av dispensasjonene vektlegge de konkrete virkningene av utbyggingen både for nærliggende hytter og feltet som helhet. Vedtak og reaksjon for anlagt adkomstvei og terrasse, bør vurderes iforhold til den presedens denne saken vil kunne skape for tilsvarende framtidige saker." Fylkesmannens miljøvernavdeling redegjorde i brev av for de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen. Her karakteriseres Levanger som en kommune med press på arealene i strandsonen. Dette innebærer bl.a. at det ved vurdering av utbyggingstiltak skal unngås bygging og landskapsinngrep som har betydning for andre formål, som f.eks, friluftsliv, naturmangfold og landskap. Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør, dersom det er mulig, skje i retning bort fra sjøen. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Det skal være en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger i områder av kommunen med press på arealene i strandsonen. Videre uttales: "De omsokte tiltakene utgjor samlet sett et vesentlig inngrep ifellesområde. Flytebryggen ble etablert i 1997 og ligger ca meter fra planområde N3; felles naust for felt B, og ca. 50 meter fra FL3 som er felles flytebrygge. Her er det foretatt et plangrep iforhold til

3 Side 3 av 13 hvordan man planmessig ønsker at sjøadkomst skal være for hyttene ifelt B. Hensikten må antas å vcerefor å holde fellesarealet fri for bebyggelse, jf bestemmelsene pkt. 13 c, og for å unngå at hver enkelt hytte foretar privatiserende enkelttiltak i strandsonen til hinder for bruken av fellesarealet. Etablering av nye byggetiltak eksponert ut mot strandlinja er i strid med føringene i SPR." Ut fra hensynet til friluftsliv, biologisk mangfold og landskap går miljøvernavdelingen dispensasjon for etablering av flytebrygge. i mot For terrasser som er utvidet og i tilknytning til hytta har miljøvernavdelingen ingen merknader, men av samme årsak som for flytebrygge, går de i mot frittliggende terrasser ned mot sjøen. Fylkesmannens miljøvernavdeling viser videre til at de aktuelle tiltakene ligger innenfor planformålet fellesområde med hytter, hvor det ikke er tillatt med nye inngrep, jf. planbestemmelsene. Dette av hensyn til fellesgoder som knytter seg til strandsonen, muligheten for opphold og friluftsaktivitet, ivaretakelse av biologisk mangfold og landskapsverdier, for både hyttebeboere og allmennheten for øvrig. Bestemmelsene har vært sentrale for å ivareta samfunnsinteressene på tross av utbygging av fritidsboliger i området. Ut Ilin av dis ensas'onssøknad Pretor Advokat as v/adv. Gorm Lyng la i brev av fram flere momenter i forbindelse med søknadene om dispensasjon. Han redegjorde her for sin rettsforståelse på området, samtidig som begrunnelsen for søknadene ble noe utdypet. Det hevdes at privatisering av strandsonen ikke er et moment som kan ha avgjørende betydning i denne saken, ettersom reguleringsplanen åpner for bebyggelse med hytter innenfor 100-metersbeltet. Tiltakshavers hytte er lovlig oppsatt m fra sjøen, og privatisering må således anses allerede å foreligge med aksept av kommunen. Det aktuelle området er uansett så bratt og uframkommelig at det ikke ville vært brukt av allmenheten. Uten brygge eller naust synes det ikke aktuelt at noen forbipasserende skulle ønske å gå i land. Det påstås at uten brygge og trapper vil eiendommen nærmest være uframkommelig for tiltakshaver. Felles flytebrygge har ikke plass til middels store båter, og har kun angitt plass til 12 båter, mens det er ca. 22 hytter i området. Den private brygga vil således avlaste felles brygge. Verandaene erkjennes å være bygd om lag dobbelt så stor som tillatt i reguleringsplan. De ligger på den bratte siden av hytta, og benyttes som adkomst til bl.a. toalett. Fjerning av veranda hevdes å ville medføre vesentlig dårligere adkomst til enkelte fasiliteter ved hytta. Tiltakshaver har en klar fordel av de omsøkte tiltakene i forhold til lettere adkomst, bruk av hytta med anlegg i alderdommen, samt bruk av resten av eiendommen. Eiendommen anses å være utviklet med tanke på dagens standard for bruk av hele tiltakshavers slekt. Med unntak av de generelle hensyn som nedbygging av strandsonen, påberopes ulemper ved tiltakene. synes det ikke å kunne

4 Side 4 av 13 Vedtak Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune behandlet saken i møte den , sak 80/12, hvor det ikke ble gitt dispensasjon som omsøkt. I vurderingene viser kommunen til bestemmelsene i reguleringsplanen pkt. 13 og 11, og det uttales følgende i drøftingene om flytebryggeanlegget: "Formålet i planens pkt. 13 og I I er klart nok å forhindre en nedbygging og privatisering av strandsonen utover det planen åpner for. Ved vedtakelsen av den aktuelle reguleringsplanen ble det foretatt en grundig vurdering av arealdisponeringen i planområdet, og det må legges til grunn at man anså felles flytebryggeanlegg for å være en mer hensiktsmessig løsning enn at den enkelte hytteeier selv oppførte flytebrygge. På denne måten ble hensynet til hytteeiernes behov for adkomst via sjø i planområdet ivaretatt samtidig som man oppnådde en kontrollert styring av arealbruken langs sjøen. Ser man til gjeldende plankart for planområdet, er det innregulert totalt 6fellesanlegg, og disse er plassert på en måte som sikrer at alle hyttefeltene har adkomst innenfor rimelig avstand. Flytebrygga og hytta ligger i et område som tidvis er bratt og uegnet for allmenn ferdsel. Den omfattende hyttebebyggelsen på Løvtangen medfører også at området i stor utstrekning allerede er båndlagt, og at området som sådan har mistet sin verdi sett opp i mot allmennhetens mulighet til å benytte Løvtangen som rekreasjonsområde. Strandsonehensyn gjør seg imidlertid ikke bare gjeldende iforhold til allmennhetens ferdselsmuligheter, men også iforhold til bading, sjøliv og fiske. Det er klart at omsøkte flytebrygge i så måte vil kunne virke privatiserende og ha en negativ effekt sett opp mot friluftshensyn. Det må også bemerkes at området er avsatt til.fellesområde for hyttene som omfattes av reguleringsplanen, og flytebryggen vil klart bidra til å redusere områdets verdi som fellesareal. (...) Det kuperte terrenget nedenfor hytta og mot sjøen er heller ikke unikt for denne fritidseiendommen. Flere av fritidsboligene innenfor planområdet har tilstøtende strandsone som er kupert og tidvis lite tilgjengelig, men kommunen kan ikke se at dette alene skal kunne begrunne at disse eiendommene skal ha adgang til å føre opp private flytebrygger. I den grad strandsonen på Løvtangen fortsatt kan sies å hafriluftsverdier knyttet opp mot bading og sjøliv generelt, bør kommunen sørge lbr å sikre at disse ivaretas gjennom å.føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Flytebryggen vil i dette tilfellet være svært eksponert i strandsonen på Løvtangen. I dette tilfellet finnes det innregulert felles flytebryggeanlegg ca. 50 meter fra den aktuelle fritidseiendommen. Få av de andre hytteeierne i planområdet har et fellesanlegg oppført så nært egen fritidsbolig, og kommunen mener at også tiltakshaver bør benytte seg av disse fellesanleggene dersom det er ønskelig med båtadkomst. Det er korrekt at det nærmeste fellesanlegget åpner for 12 båtplasser totalt, og dette ble vurdert som tilstrekkelig for det konkrete området iforbindelse med vedtakelsen av reguleringsplanen. Dersom det nå skulle være behov for å utvide dette anlegget, både iforhold til størrelsen på båtplassene og antall plasser, skal dette skje gjennom en planendring, og ikke ved at kommunen gir dispensasjoner til private.flytelnyggeanlegg. I et tilfelle som det foreliggende er det uansett tiltakshaver som

5 Side 5 av 13 må tilpasse seg den eksisterende situasjon i planområdet og kommunen kan ikke se at tiltakshavers valg av båtstørrelse skal kunne begrunne en eventuell dispensasjon. Også her kan det vises til at kommunen ikke skal vektlegge personlige forhold hos søker i en dispensasjonsvurdering. (...) Den fordel som omsøkte flytebtygge bidrar til, iform av avlastning av fellesanlegg, må for øvrig anses for å være lite tungtveiende hensett til de ulemper tiltaket medfører. Som vurderingen over viser, vil flytebryggen medføre en tilsidesettelse av hensyn bak planen. (...) Det foreligger for øvrig ingen særskilte forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at den skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette kan medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og nettopp dette er det advart mot iforarbeidene til pbl Kommunen skal vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre lignende anlegg." Om terrassene sier kommunen følgende: "Formålel med planens begrensning i tillatt terrasseareal er, som for de ovrige arealbestemmelser i planen, å begrense omfanget på terrasser som kan oppføres i planområdet. Dette sikrer at man får en kontrollert styring på terrassearealet i tilknytning til hyttene, og at disse ikke får et omfang som går på bekostning av andre hytteeiere i området. Bestemmelsen sikrer også at utbygging i de sjønære områdene på Løvtangen begrenses og at hytteeiere hindres i å båndlegge strandsonen. Etter vår oppfatning er det korrekt at tomteforholdene tidvis nødvendiggjør terrassesystem. Dette skyldes imidlertid ikke bare tomteforholdene alene, men også tiltakshavers valg av plassering av øvrige bygninger og blant annet boblebad. Et av uthusene på tomta er plassert ca. 13 meter fra hytteveggen, og boblebadet er plassert ca. 8 meter,fra hyttevegg. Kommunen kan ikke se at terrassesystemet på hyttas vestvendte vegg hadde vært nødvendig, dersom man hadde valgt en annen og mer hensiktsmessig plassering av disse bygningene. Det er etter vår oppfatning klart at disse tiltakene kunne vært oppført atskillig nærmere hytta. Bestemmelsene i reguleringsplanen kan ikke praktiseres på en slik måte, at det er tiltakshavers valg av plassering av øvrige bygg og innretninger på eiendommen som skal styre mengden terrasser som skal tillates oppført. En slik praktisering av bestemmelsen vil klart medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn planen søker å ivareta. De fleste terrassene som ligger på eiendommen, har en så nær tilknytning til hytta, at det ikke er naturlig for øvrige hytteeiere å bevege seg i dette området. Tomta og områdene rundt er også bratt og generelt lite tilgjengelig for allmennheten. Således kan det hevdes at hensyn bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon.

6 Side 6 av 13 På den annen side viser ovennevnte vurdering, at det ikke er tomteforholdene alene som nødvendiggjør dispensasjon. Med den begrunnelse som foreligger i dispensasjonssøknaden per i dag, vil en dispensasjon kunne ha omfattende betydning for planområdet for øvrig. Begrunnelsen skiller seg ikke vesentlig fra forhold andre hytteeiere kan påberope seg, og på denne måten kan en dispensasjon uthule reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Det må legges vekt på at det finnes et stort antall hytter innenfor planområdet, og selv om en dispensasjon isolert sett kan fremstå uproblematisk, må kommunen vurdere søknaden opp mot planområdet for øvrig. Det er klart at en dobling av terrassearealet for samtlige hytter i planområdet vil kunne medføre en betydelig ulempe og sette til side de hensyn planen søker å ivareta. Dersom dispensasjon skulle være aktuelt i den foreliggende sak, måtte det være langt bedre tydeliggjort i søknaden hvorfor den aktuelle tomta i seg selv krever at øvre terrasseareal skal overskrides med det dobbelte av hva planen tillater. Slik søknaden i dag fremstår, foreligger det etter kommunens oppfatning ingen konkrete fordeler som kan vektlegges. Atkomst til bygg og installasjoner som tiltakshaver selv har valgt å plassere langt vekk fra hovedhytta, medfører ikke en fordel som kan tillegges noen vekt i helhetsvurderingen, all den tid slike bygg har en alternativ plassering nærmere øvrig bebyggelse. I den grad slike terrasser likevel skulle være nødvendig, ville det samlede terrasseareal kunne begrenses atskillig gjennom å føre opp mindre trapper/broer som ikke er like arealkrevende. Atkomst til sjøen er,for. øvrig heller ikke betinget av terrassesystem. Tomta er i dette området på ingen måte så bratt at dette skulle være nødvendig. Terrasser og trapper som ligger ned mot sjøen, har i tillegg en stor privatiserende effekt på strandsonen, og anses svært uheldig sett opp i mot tungtveiende strandsonehensyn. (...) Basert på ovennevnte helhetsvurdering, kommer kommunen til at fordelene med dispensasjon ikke kan anses for å være klart større enn ulempene. Dispensasjon vil også kunne medføre at hensyn bak planen blir vesentlig tilsidesatt." Klage Pretor advokat v/advokat Gorm Lyng påklaget vedtaket den Det klages over feil vurdering av faktum, feil rettsanvendelse, og saksbehandlingsfeil. I klagen påpekes det at kommunen "vekker pb til live" ved behandlingen av søknadene om dispensasjon, og det anføres at dette ikke kan være riktig lovforståelse. Videre vises det til at de vurderinger som er gjort i en nevnt Sivilombudsmannsak (SOMB ), er oversett av kommunen. De manglende vurderingene av dette kan ha hatt avgjørende betydning for kommunens vurdering av hensynet til alminnelig ferdsel. Det anføres at det generelle utgangspunktet om at det ikke skal bygges ned arealer i strandsonen er drøftet gjennomgående i Fylkesmannens miljøvernavdeling og kommunens saksframlegg, mens det ikke er konkret vurdert i forhold til den aktuelle eiendommen. Kommunen har i det vesentlige vektlagt generelle hensyn som de selv i liten grad anser gjør seg gjeldende på denne eiendommen. Disse generell hensynene vedrørende alminnelig ferdsel og strandsonehensyn kan således ikke tillegges vekt.

7 Side 7 av 13 Det vises til at "angjeldende område er meget bratt, adkomsten er meget vanskelig og tilnærmet umulig uten brygge og trappesystemer. Det forhold at en hytte er godkjent bygd mellom m fra vannkanten vil uansett lede til at tilfeldig forbipasserende verken vil fiske for nært denne hytte og langt ifra klatre på land for å fiske, bade eller spise. I denne saken er det den tilfeldig forbipasserende som er allmenheten, og som eventuelt stenges ute ved privatiserende tiltak. Som vist rett ovenfor er de aktuelle privatiserende tiltak allerede etablert ved godkjente tiltak. Tilsvarende gjelder også for gående over landsiden, idet de vil måtte passere inngangsdøren til søker, for å komme til de arealer som kommunen vektlegger skal holdes åpne for allmennheten." Videre: "Det anfores fra kommunens side at de forhold som påpekes ifi adkomst, brygge og terrasser ikke er særlige forhold på denne eiendom. Det anfores at dersom kommunen hadde tatt konsekvensen av sin konkrete vurdering av eiendommens tilstand jf ovenfor, ville antallet andre eiendommer et positivt vedtak ville hatt effekt for reduseres til et minimum eller bortfalle. Et positivt vedtak om dispensasjon ville således på ingen måte undergrave eksisterende reguleringsplan." Vedrørende flytebrygga anføres at denne i noen grad avhjelper allmennhetens tilgang til området, samt kan bidra til både fiske og kortere eller lengre raster for forbipasserende. Når det gjelder trapper og gangarrangement, legges det til grunn at den vanskelige adkomsten fra sjøen er uomtvistet. Normal utnyttelse av hytta i moderne tid tilsier at adkomst kan tillempes noe. Det anføres at kommunen ikke har vektlagt at Fylkesmannens miljøvernavdeling ikke hadde merknader til terrasser omkring hytta. I kommunens saksframlegg er eiendommens utedo benevnt som "uthus som er plassert langt vekk... ", og det påpekes i klagen at dette er eiendommens eneste avtrede. Det har vært en del av eiendommen siden 1969, og er plassert med en viss avstand fra hytta av hygieniske grunner og andre forhold som følger med det å ha utedo. Det legges til grunn at denne presiseringen vil ha betydning for vedtakets innhold, og at kommunens antatt feilaktige utgangspunkt har hatt betydning for vurderingen av spørsmålet om terrassenes utstrekning. Kommunen har heller ikke vurdert det forhold at plassering av utedo, utebad og terrasser er gjort i et område mellom godkjent hovedbygg og et høyt stup som ender rett i sjøen, samt at området er vendt vekk fra andre naboer. Det legges til grunn at dette elementet har betydning for vedtakets innhold. I klagens punkt 3 uttales at stien i rød belegningsstein på hyttas overside, vil bli endret/tilbakeført. Klagens punkt 6, grillhus, viser til at tilsvarende gjelder som under klagens punkt 3. I e-post av fra advokat Gorm Lyng, har Fylkesmannen fått presisert at dette skal forstås slik at også grillhuset skal endres/tilbakeføres, ved at tak og vegger fjernes, samt at platting justeres. Gangveien ned ved sjøen ønskes å opprettholdes i samme bredde som de andre eksisterende gangveiene.

8 Side 8 av 13 Kommunens kla ebehandlin Plan- og utviklingskomiteen i Levanger behandlet klagen i møte den , hvor vedtak av ble opprettholdt. Som utgangspunkt for videre vurdering imøtekommer kommunen klagens anførsel om rettstilstanden for byggeforbudet i strandsonen, jf. pbl. 1-8, og det vises til at det kun er reguleringsplanen som regulerer arealdisponeringen, og ikke pb Det påpekes imidlertid at ettersom eiendommen ligger i strandsonen, innebærer det at man bør være ekstra varsom med å gå utover arealbegrensningen i reguleringsplanen. Feilen rettes opp i klagebehandlingen, og kommunen kan ikke se at feilen har hatt noen avgjørende betydning for resultatet i saken, jf. fv Videre uttales følgende om reguleringsplanen: "Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. Man må ut fra hyttas plassering i reguleringsplanen kunne lese at området nærmest sjøen skal være fellesområde for hytteeierne nr 6-26, og ikke et område som skal privatiseres og kun benyttes av eier nr. 14." Om flytebrygga tilføyer kommunen til sin begrunnelse for avslag på dispensasjon at: "Bygging utover det som reguleringsplanen åpner for, vil privatisere området ytterligere. Hensynet til de øvrige hytteeierne som skal kunne benytte dette område til bading, sjøliv og fiske bor veie tungt i denne vurderingen. Det er klart at omsøkte flytebrygge i så måte vil kunne virke privatiserende og ha en negativ effekt sett opp mot frilufts hensyn. Man må her se tiltakshavers behov for egen privat flytebrygge opp mot det faktum at området er avsatt til fellesområde for hyttene som omfattes av reguleringsplanen. Flytebryggen klart vil bidra til å redusere områdets verdi som fellesareal." (...) "Dersom fellesområdet på Lovtangen fortsatt skal oppfattes som fellesområde og kunne benyttes av alle hytteeierne innenfor dette feltet, hør kommunen sørge for å sikre at disse ivaretas gjennom å fore en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Flytebryggen vil i dette tilfellet være svært eksponert i strandsonen på Lovtangen." Når det gjelder terrassene, er det også kommunens oppfatning at tomteforholdene delvis nødvendiggjør terrassesystem. Det fastholdes imidlertid at nødvendigheten av terrassesystemet ikke bare skyldes tomteforholdene, men også valgt plassering av bygningene. Bygninger og installasjoner må tilpasses slik at det ikke er nødvendig å bryte pianbestemmelsene for å få adkomst til disse. Fylkesmannen var den på befaring på eiendommen og omkringliggende områder. Til stede under befaring var også tiltakshaver Per Olav Bjerkli og hans sønn Per Morten Bjerkli, samt saksbehandler fra Innherred samkommune.

9 Side 9 av 13 Fylkesmannen mottok den to e-poster fra advokat Gorm Lyng med presiseringer av klagens innhold/klagepunkt. Fylkesmannenbemerker: Fylkesmannens myndighet som klageinstans fremgår av forvaltningsloven (fv1.) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt -myndighetsmisbruk", dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fv1. 34 andre ledd siste punktum, er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Planstatus Den aktuelle eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Løvtangen med bestemmelser, vedtatt av kommunestyret i Levanger den Området er avsatt til fellesområde med hytter. Dispensasjon I samsvar med pb fastsetter reguleringsplanen framtidig bruk for området, og er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak. Den skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging, og tiltak etter pb første ledd må ikke være i strid med planens arealformål eller bestemmelser Reguleringsbestemmelsenes punkt 11 "Felles flytebrygger" lyder som følger: " a) Felles flytebrygger er felles for det regulerte arealet. Ved FL1 tillates enkeltanlegg for sjøsetting av fritidsbåter for hele området. Landfaste flytebrygger, badebrygger, fiskebrygger 0.1. ut over dette er ikke tillatt." Ibestemmelsenes punkt 13 c) Fellesområde med hytter" heter det: "Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus. Hytta kan maksimalt ha grunuflate på 80m2 og uthus på 20m2. Totalt areal 100m2. Terrasser inntil 50m2 bygd i tre kan tillates. Terrasse skal bygges iforbindelse med huset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt" Det er således klart at allerede oppførte terrasser utover 50m2 og flytebrygge er betinget av dispensasjon i medhold av pb Adgangen til å gi dispensasjon er avgrenset. Dispensasjon kan i følge pb bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det

10 Side 10 av 13 søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. De ulike planene har vanligvis blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Det er viktig at betydelige endringer i planene ikke skjer ved dispensasjon, men behandles etter reglene for kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd, og medvirkning i planprosessen. Disse hensynene hindrer likevel ikke at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget. Dette gjelder tilfeller der reguleringsbestemmelsene er til hinder for, eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Det bør ikke gis dispensasjon i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Vurderingen av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, er ifølge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Dersom lovens vilkår er oppfylt, må kommunen foreta en vurdering av om det skal gis dispensasjon. Det forutsettes at det må foreligge saklig grunnlag for ikke å dispensere. Dette kan for eksempel være at kommunen vil se saken i større sammenheng. Et annet eksempel kan være at det har blitt gitt mange nok dispensasjoner i området, og at det eventuelt bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. I den enkelte dispensasjonssak forhold i saken. må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske Som det framgår ovenfor må Fylkesmannen i denne saken for det første vurdere om hensynene bak arealbruken i planen og dens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Dernest må det vurderes om dispensasjon vil medføre klart større fordeler enn ulemper. Tomtas utforming/terreng har vært sentralt både i dispensasjonssøknaden, og i kommunens vurderinger av søknaden. For tiltakshaver er tomtas beskaffenhet grunn for å få dispensasjon. Kommunen er ikke enig i dette, og legger til grunn at området rundt hytta er av interesse for andre hytteeiere og at det foreligger andre "tungtveiende strandsonehensyn". Dispensasjon for omsøkte tiltak vil etter kommunens oppfatning privatisere og hindre andre i å bruke området. Det er et klart utgangspunkt at tiltak i strandsonen må begrenses, hovedsakelig pga. miljøinteresser eller allmenhetens adgang til disse områdene. Strandsonen skal ikke gjenbygges. Gjennom gjeldende reguleringsplan for området er det imidlertid åpnet for hytteutbygging, og det er således få miljøverninteresser igjen å ivareta. Området er avsatt til fellesområde med hytter, og i dette ligger at områdets friluftskvaliteter skal kunne benyttes av hytteeiere i området. Kommunen har vurdert at området fortsatt har slike kvaliteter. Jo større areal som bebygges, jo større areal privatiseres og blir utilgjengelig for allmennhetens interesser. Dette er også et relevant argument for områdene innenfor området

11 Side 11 av 13 for reguleringsplanen for Løvtangen, noe som også kommunen synes å ha lagt betydelig vekt på i sin vurdering i denne konkrete saken. Samtidig har kommunen også bekreftet klagers anførsler om tomtas beskaffenhet, at den til dels er bratt og uframkommelig. Imidlertid synes det ikke som at kommunen har vektlagt det siste i sine vurderinger. Fylkesmannens saksbehandler var som nevnt ovenfor på befaring på eiendommen og nærliggende områder. Vi kan etter denne befaringen støtte klagers beskrivelse av tomta som bratt og uframkommelig. Det er kun en vei å komme seg fram til områdene mellom hytta og sjøen på en forsvarlig måte, og det er på en smal platting/terrasse langs den ene veggen til hytta, forbi hyttas inngangsparti. Bortsett fra denne adkomsten er områdene mellom hytta og sjøen helt avskåret for andre enn brukere av denne hytta, noe som skyldes utformingen av terrenget rundt. Det er heller ikke naturlig å legge til med båt her pga. terrenget. Et sentralt moment er derfor spørsmålet om dette er et område som har interesse for øvrige hytteeiere i området. Kommunen har som sagt lagt til grunn at området har en viss interesse for andre, og at det derfor ikke skal privatiseres ytterligere. Fylkesmannen kan etter befaringen ikke si seg enig i kommunens vurderinger vedrørende områdets interesse for andre hytteeiere. Det er klart at større og flere tiltak i utgangspunktet privatiserer mer enn mindre og færre tiltak. Den nærmeste sonen rundt tiltakene vil være en privat sone for eieren av tiltakene. Av den grunn må det være en restriktiv praksis til dispensasjoner og utbygging i strandsonen, slik at den ikke oppleves privatisert og dermed utilgjengelig. Akkurat i dette tilfellet er området imidlertid allerede naturlig avgrenset for andre hytteeiere pga. terrenget, og uavhengig av hvor mye som er bygd akkurat innenfor dette området (tomta), vil verken allmennheten eller andre hytteeiere ha noen interesse av å bruke det. Det er terrenget, og ikke tiltakene i seg selv som gjør området utilgjengelig for andre. Terrassene vil dessuten ligge i det som anses å være hyttas "private sone", jf. prinsipper fra friluftsloven, og vil heller ikke være synlig og dermed ha negativ estetisk effekt på landskapet. Sonen utenfor terrassene er utilgjengelig grunnet terrengets utforming. Området rundt akkurat denne hytta har, som beskrevet ovenfor, ingen interesse for andre hytteeiere i området. På dette punktet er Fylkesmannen dermed uenig med kommunen, og mener kommunen har lagt feil faktum til grunn for sine vurderinger. Fylkesmannen slår fast at hensynet bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra for størrelse på terrasser, i denne konkrete saken ikke gjør seg særlig gjeldende. Når det er konkludert med at hensynet bak bestemmelsen ikke lenger gjør seg gjeldende i særlig grad, må det vurderes om fordelene er klart større enn ulempene med en dispensasjon, jf. pb ledd 2. pkt. Det er i hovedsak utnyttingen av området rundt hytta som er anført fra klager som en fordel. Utover momentet om privatisering, som Fylkesmannen ikke finner relevant i dette tilfellet, kan vi ikke se at kommunen har vist til ulemper med en dispensasjon. Selv om kommunen til dels har vurdert vilkåret om fordeler/ulemper i sin behandling av saken, anser imidlertid Fylkesmannen det som riktig at kommunen får saken til ny vurdering hvor de anførte fordelene med dispensasjon må veies opp mot eventuelle ulemper. Når det gjelder flytebrygga, er situasjonen annerledes. Egne flytebrygger tilknyttet private fritidseiendommer vil generelt helt klart ha en privatiserende effekt, både for aktiviteter på nærliggende landområder og for sjøaktiviteter langs strandlinja. I den aktuelle saken har, som redegjort for ovenfor, området på land liten interesse for andre enn brukere av den aktuelle

12 Side 12 av 13 hytta. Derimot har området i sjøen fortsatt friluftsinteresser for andre hytteeiere og allmenheten for øvrig, eksempelvis bading og fisking fra båt nært inntil land. Videre er det Fylkesmannens oppfatning at det også har en estetisk side. Flytebrygger er svært eksponert og synlige i landskapsbildet. Stor utbredelse av flytebrygger vil medføre at landskapet forringes, både fra sjø- og landsiden. Innenfor det aktuelle planområdet er det innregulert 6 felles flytebryggeanlegg. Det er således gjennom den grundige behandlingen som en planprosess er, foretatt en bevisst vurdering av hvor man ønsker slike anlegg og behovet for slike anlegg. Dessuten er gjeldende reguleringsplan relativt ny, og det er ikke slik at utviklingen på dette området har vært så stor at planen er "foreldet". Det er ingen som automatisk har en rett til båtplass i en eller annen form for anlegg fordi om man har en fritidseiendom i nærheten av sjø. Man har heller ikke et rettskrav på adkomst fra sjø, og i dette tilfelle har eierne uansett tilfredsstillende adkomst til sin eiendom fra landsiden. Fylkesmannen kan i det vesentlige slutte seg til vurderingene kommunen har gjort vedrørende flytebrygga, og slår fast at hensynet bak bestemmelsen, punkt 11, om at flytebrygger, badebrygger, fiskebrygger o.l. utover det planen tillater av felles flytebrygger, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. pbl ledd 1. pkt. Det er da ikke nødvendig å vurdere fordelene med ei flytebrygge opp mot ulempene, jf. pb ledd 2. pkt., da vilkårene for å dispensere uansett ikke er oppfylt. Ettersom det aktuelle området er omfattet av reguleringsplan vedtatt i 2006, gjelder ikke forbudet mot bygging i 100-metersbeltet langs sjø i pb At kommunen i sitt vedtak har anvendt pb er dermed feil, noe som også innrømmes av kommunen selv i klagebehandlingen. Kommunen synes i sin vurdering å ha lagt vesentlig vekt på hensyn som pb skal ivareta, "tungtveiende strandsonehensyn". Når det gjelder flytebrygga, er dette hensyn som også reguleringsplanens bestemmelser skal ivareta, og det er således ikke sannsynlig at denne feilen kan ha hatt betydning for resultatet i saken som omhandler flytebrygga. Området hvor terrassene ligger er regulert til fellesområde for hytter, og hensynene her og bestemmelsen om terrassenes størrelse, er at området skal kunne disponeres til friluftformål av andre hytteeiere. Pb er en mer omfattende bestemmelse som skal ivareta flere interesser/hensyn, herunder allmennhetens interesser og mer generelle strandsonehensyn. Fylkesmannen er i tvil om hensynene bak pb er vektlagt i for stor grad i dispensasjonsvurderingen av terrassene, og om dette har hatt betydning for kommunens resultat i saken, jf. fv Uansett blir kommunens vedtak om avslag på dispensasjon for oppføring av terrasser opphevet, jf redegjørelsen ovenfor, og Fylkesmannen finner derfor ingen grunn til å drøfte problemstillingen nærmere. Etter dette blir kommunens vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av flytebrygge stadfestet. Avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av terrasser utover 50m2 oppheves og returneres kommunen for ny vurdering. Fylkesmannen har slått fast at hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra ikke gjør seg gjeldende i denne konkrete saken, slik at det er vilkåret om fordelene er klart større enn ulempene som må vurderes av kommunen, jf. pb ledd.

13 Side 13 av 13 På bakgrunn av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Levanger kommunes avslag på dispensasjon for oppføring av flytebrygge i vedtak av , sak 80/12, stadfestes. Avslag på dispensasjon for oppføring av terrasser i vedtak av , sak 80/12 oppheves, og hjemvises kommunen for ny behandling. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fv Med hilsen Ragnhild Grønvold (e.f.) Seniorrådgiver Kommunalavdelingen Trine Wold Johnsen Seniorrådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrifi