Bergen Årstad, gnr. 15 bnr. 169 EIKEVEIEN Nasjonal arealplan-id 1201_ BESTEMMELSER (pbl 12-7)

Transkript

1 Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen Årstad, gnr. 15 bnr. 169 EIKEVEIEN Nasjonal arealplan-id 1201_ Saksnummer Siste revisjonsdato bestemmelser Siste revisjon Vedtatt av bystyret Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder BESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Reguleringsplanen øker byggehøydene i samsvar med innspill levert til bystyret i Bergen i deputasjonsmøte 9. april Hensikten er å gjøre det mulig å gjennomføre et byggeprosjekt i S2 i samsvar med kommunen sin intensjon med transformasjon av sentrumskjernene langs bybanen. Forslagsstiller FAV eiendom AS hadde innvendinger til utnyttingen av arealbruksformål S2 i reguleringsplan da denne skulle vedtas. Bystyret stilte seg i en flertallsmerknad positiv til at forslagsstiller kunne fremme en reguleringsendring for S2 med hjemmel i PBL Bestemmelsene er bygger på bestemmelsene fra reguleringsplan , men konkretiserer med tanke på gjennomføring av et byggeprosjekt i S2. Arealbruksformålene S1, S3, S4, S5, B2, B3 og P1 referer til vedtatt reguleringsplan For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert , med siste revisjon FELLES BESTEMMELSER 1.1 Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bebyggelse og uteareal jfr. pbl Bebyggelsen skal knyttes til fjernvarmenettet og denne skal tilrettelegges for et lavt energiforbruk. 1.3 Sammen med rammesøknad, skal det følge en renovasjonsteknisk avfallsplan som skal være godkjent av BiR før det kan gis midlertidig brukstillatelse. All avfallshåndtering i S2 skal skje innenfor P1, ikke i gatetunene. Det skal vises areal avsatt til avfallshåndtering i plan for hele P1, jfr Utbyggingsavtale kan benyttes for å innfri rekkefølgekrav om å opparbeide eller sikre opparbeidelse av teknisk infrastruktur, offentlige byrom og friareal i og inntil planområdet. For tiltak som kan være «sikret opparbeidet», vil en utbyggingsavtale med Bergen kommune oppfylle dette kravet. 1.5 Dersom det under graving fremkommer funn eller konstruksjoner av uregistrerte fornminner, skal arbeidet straks stanses og Fylkeskonservatoren varsles for nærmere undersøkelse av funnstedet. 1.6 Byggegropen skal sikres slik at det ikke oppstår utrasninger i anleggstiden som kan skade eksisterende bebyggelse eller infrastruktur.

2 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Det skal utarbeides en utomhusplan for tilstøtende gatetun. Denne skal vise hvordan gatetunene foreslås disponert, herunder bruksmessige og visuelle kvaliteter i det offentlige rom. Sammen med planen, skal det følge en nøyaktig kartfesting og tilstandsvurdering av store trær som grunnlag for å vurdere hvordan disse kan bevares og videreføres i det nye anlegget. Kvalitetskrav til gatetunene framkommer av 6. Planen skal forelegges kommunens etater med ansvar for byrom, parker og samferdsel for uttale. 2.2 VA-rammeplan utarbeidet i reguleringsplan med endringer godkjent av VA-etaten i møte dd.mm.2014 legges til grunn og angir prinsippløsninger for sammenhengen med overordnet hovedsystem, dimensjoner og overvannshåndtering. Ved søknad om rammetillatelse skal det dokumenteres hvordan håndteringen av overvann skjer i åpne løsninger på tak og i uterom. Nedbør skal fortrinnsvis gis avløp gjennom åpne vannveier og infiltrasjon i gatetunene. Disse arealene skal også vises i utomhusplan. Bergen kommunes retningslinjer for overvannshåndtering skal legges til grunn. 2.3 På grunn av mulig forurenset grunn i tilstøtende arealer, skal det sammen med søknad om tiltak følge målinger innenfor det som planlegges som aktuell byggegrop. Dersom det er identifisert forurensede masser på byggetomten til S2 eller knyttet til parkeringsanlegg P1 eller andre tiltak som gjennomføres samtidig, skal det utarbeides en tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. 2.4 Sammen med rammesøknad, skal det følge måling av radon i planområdet. Dersom måleverdiene overskrider tillatte grenser, skal det etableres radonsperre. 2.5 Kommunen kan på bakgrunn av en konkret vurdering av omfanget på byggeprosjeket jfr. adgangen til etappevis gjennomføring av parkeringsanlegg og gatetun, kreve støynivå i anleggsperioden dokumentert. Kommunen kan stille vilkår til anleggsperioder, bruk av adkomstveger og andre støyreduserende tiltak på bakgrunn av slik dokumentasjon. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 Før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak i P1 og S2 skal en rimelig andel følgende offentlige infrastruktur være opparbeidet, eller sikret opparbeidet. o_g1 Gatetun/gågate o_g2 Gatetun/gågate Hva som er en rimelig fordeling av andelene som skal sikres opparbeidet, skal vurderes som del av vedtatt reguleringsplan Alle nødvendige anlegg for avløp, fjernvarme og renovasjon skal opparbeides. 3.2 Parkeringsanlegget P1 skal også innfri krav til parkeringskapasitet gitt i rekkefølgekrav til S3, S4, S5, B2, B3. Dersom dette ikke er mulig å innfri i et byggetrinn, skal P1 tilrettelegges for etablering i flere byggetrinn. Før første etappe med parkering bygges, skal plan for hele parkeringsanlegget P1 være godkjent. 3.3 Sammen med søknad om oppføring av P1, skal det følge dokumentasjon på hvordan parkeringsanlegget planlegges samordnet med framtidig parkeringsanlegg med adkomst under o_g1 / gnr 15 bnr 211 og 339. Laveste parkeringsplan kan etableres på kote +13, som i eksisterende anlegg på gnr 15 bnr 211. Samordningen skal dokumenteres med snitt og plantegninger eller en digital Side 2 av 6

3 modell. Kommunen kan kreve at det foreligger en avtale mellom partene dersom det ikke er vedtatt en reguleringsplan for tilstøtende eiendommer. 3.4 Før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak i S2, skal midlertidig tilkomstvei på bakken til P1 via f_g3 Gatetun og innenfor bestemmelsesområde #1 være etablert. 3.5 Før det kan gis brukstillatelse for tiltak i S2 skal det minst opparbeides god gangadkomst til byggene samt nødvendig uteoppholdsareal og parkeringsdekning for S2 i henhold til kravene 6.10 jfr. 3.2 som åpner for å bygge P1 i etapper. 3.6 Sammen med søknad om tiltak i S2, skal det følge søknad om riving av eksisterende garasjebygg på gnr 15 bnr EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål Følgende arealer skal være offentlige: o_g1 Gatetun/gågate o_g2 Gatetun/gågate 4.2 Felles arealformål Følgende arealer skal være felles for angitte eiendommer: f_g3 Gatetun for eiendommer innenfor S2 og gnr 15 bnr 339. Arealet kan endres til offentlig formål når midlertidig adkomst til P1 ikke lenger skal brukes, forutsatt at det gis utforming som offentlig gatetun med tilsvarende kvalitetskrav som for gatetun 1 og BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Arealet S2 skal nyttes til bolig, forretning, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting og bevertning. 5.2 Byggegrensen går i formålsgrensen og byggehøyden vises på plankartet. Tekniske installasjoner skal integreres i bygningskroppen og det er ikke tillat med takoppbygg over maksimal byggehøyde, med unntak av piper og nødvendige heisoppbygg som kan rage opptil 1,5 meter over taket. 5.3 Maksimalt tillatt bruksareal innenfor S2 beregnes for tenkte plan innenfor regulert %-BYA=100% fra plan 1 ved kote +19 til regulert byggehøyde i hht. plankart, jfr. avgrensning med juridisk byggelinjer sosi Det tillates oppført 650 % BRA innenfor disse avgrensningene. Ved endring i form, kan kommunen be om dokumentasjon på endring i sol/skygge- og støysituasjon. 5.4 Areal med fasade mot gatetun skal benyttes til formålene forretning, tjenesteyting, kontor, eller bevertning. Adkomst/resepsjonsområde til hotell/overnatting skal også legges med inngang til fra. 5.5 På gateplan skal publikumsrettede funksjoner prioriteres, og de skal ha fasadeutforming med god kontakt til gaten. Brutto etasjehøyde på gateplan skal være minst 4 meter. Dette for å sikre mulig fremtidig bruksendring til næring. 5.6 Det skal benyttes materialer med høy kvalitet ved utforming av bygg i S2. Ved utforming av overgang fra fasade til byrom, skal det legges særlig vekt på oppholdskvaliteter og mulighet til å gjennomføre et mangfold av ulike aktiviteter i byrommet. 5.7 Ved søknad om rammetillatelse skal det følge detaljerte etasjeplaner, snitt og illustrasjon av fasader i målestokk 1:100. Disse skal dokumentere bygningens form, volum, høyder, og materialbruk. For de etasjene som har inngang fra gatetunene, skal etasjeplanene også vise inngangssoner og aktuelt innhold i gatetunene. Punkthøyder i gatetun og innvendig overkant gulv skal vises. 5.8 Det tillates boligbebyggelse med maksimalt 55 L den støynivå på fasade. Det tillates maksimalt innvendig støynivå på 30 dba. Boligformål mot støyutsatt side skal bestå av gjennomgående leiligheter hvor stilleside tilfredstiller krav til støynivå på fasade. Side 3 av 6

4 5.9 Det skal opparbeides 15 m2 leke- og oppholdsareal pr. boenhet i S2. 50% av uteoppholdsarealet tillates etablert på takplan. Resten av uteoppholdsarealet skal etableres på bakken i henhold til kommuneplanens krav i 10B pkt. 1. Det kan avtales i utbyggingsavtale at hele andelen av uteareal på bakken skal etableres som en del av gatetun 1 eller gatetun SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) Krav til gatetun 6.1 Gatetunene skal gis en urban utforming med høy kvalitet i formgiving og materialbruk. Naturstein skal være hovedmateriale i byrommene. 6.2 Gatetunene skal opparbeides med minimum 3 meters fri bredde for å sikre god fremkommelighet for gående, barnevogner og syklister. Nødvendig manøvreringsareal til varelevering og syketransport skal innpasses. Det skal vurderes løsninger som reduserer risikoen for ulykker mellom gående og syklende. 6.3 Det skal innarbeides trerekker i byrommene med nødvendige anlegg i grunnen. Der eksisterende trær kan videreføres som en del av gatetunene eller supplement til eller i stedet for nyplantede trær, skal 6.4 Uteservering, møblering og gatesalg skal kun tillates der alle andre krav til gangfremkommelighet er godt ivaretatt. 6.5 I gatetun 1 skal det etableres en nedrampning som samordnes med utformingen av allmenningen videre gjennom reguleringsplan Nedrampningen skal tilfredstille krav til universell utforming. 6.6 I gatetun 2 skal minst 40% av arealet prioriteres til uteopphold og lek. Lekeareal skal ikke ha støynivå over 55 dba. 6.7 Det tillates etablert midlertidig adkomst til P1 via felles gatetun Ved søknad om rammetillatelse for P1 og G1, må virkningen på fasade i TINE meieriers bygg nederst i gatetun 1, dokumenteres. Størst mulig del av fasaden skal tas vare på samtidig som det søkes en løsning hvor gatetunet føres inn til bygningskroppen. Det tillates ikke etableret mur mellom gatetun 1 og fasaden. Løsningen skal forelegges byantikvaren for uttale. Krav til parkeringsanlegget P1 6.9 Parkeringsanlegget i P1 skal kan anlegges med laveste etasje/parkeringsdekke på kote 13. Høyden tilpasses for å samordne med reguleringsplan Sykkelparkering skal anlegges som en del av parkeringsanlegget P1 skal nyttes til teknisk infrastruktur som avfallshåndtering, strømforsyning etc. innenfor reguleringsplan Det skal legges til rette for senere etablering av felles bossug innenfor reguleringsplan Kommunen kan avgjøre om det også skal inkluderes boligsoneparkeing i anlegget Dersom det utarbeides en mobilitetsplan knyttet til parkeringsanlegget, kan kravet til antall parkeringsplasser reduseres i hht. tiltakene innarbeidet i denne Krav til parkeringsdekning i vedtatt reguleringsplan gjelder. Enhet BIL SYKKEL Bolig 100 m2 BRA 1,2 2 Forretning/handel 1000 m2 BRA 10 6 Kontor 1000 m2 BRA 5 7 Restaurant/Pub 1000 m2 BRA 0 4 Mosjonslokaler 1000 m2 BRA HENSYNSSONER (pbl 12-6) Side 4 av 6

5 11.4 Infrastruktursone (pbl 11-8 b) Det tillates ikke etablert overvannledninger under S2 eller P2. Dette skal løses på bakken i hht. VArammeplan. Eksisterende overvannsledning skal erstattes med løsning på bakken. 12. BESTEMMELSESOMRÅDER (kartforskriften) 12.1 Det er angitt et bestemmelsesområde #1 for f_g3 Gatetun og nedre deler av o_g2 Gatetun. I bestemmelsesområdet tillates midlertidige løsninger som gjør det mulig å etablere en midlertidig adkomst til P1 og hvor ferdigstilling av o_ G2 Gatetun kan tillates utsatt til det foreligger en fast adkomstløsning til P1. Hensikten er å legge til rette for en etappevis gjennomføring. Side 5 av 6

6 VEDLEGG (Oversikt over illustrasjoner, rapporter o.l. som det refereres til i bestemmelsene, oppgi dok.nr.) A. Juridisk bindende for de deler som ikke overlappes av reguleringsendringen Reguleringsplan nr ÅRSTAD. GNR 13 BNR 96, OFFENTLIG REGULERINGSPLAN FOR SENTRALE DELER AV WERGELAND. Det henvises til formål i denne planen. B. Retningsgivende Plankart med P1 i reguleringsplan inntegnet. Angir parkeringsanlegg hvor nederste kote for OK gulv i parkeringsplan 1 fastslås i bestemmelse. Side 6 av 6