SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Renate Mienna Olsen PRINSIPPAVKLARING- DETALJPLAN FOR SKOGMO BOLIGFELT

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Renate Mienna Olsen Sakstittel: PRINSIPPAVKLARING- DETALJPLAN FOR SKOGMO BOLIGFELT Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Planutvalget anmoder om at følgende føringer legges til grunn for det videre reguleringsplanarbeidet for Skogmo boligområde: Antall boenheter: Et høyere antall boenheter enn avsatt i kommuneplanen kan aksepteres dersom berørte temaer og interesser slik som, parkering, uteoppholdsarealer (grønnstruktur, lekeplasser), sosial infrastruktur, teknisk infrastruktur, terrengtilpasning, tilpasning mot eksisterende bebyggelse etc. blir ivaretatt i samsvar med gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel for Alta. Sosial infrastruktur: Det må i planforslaget fremkomme vurderinger om økningen av antall boenheter vil føre til behov for flere barnehageplasser, skoleplasser etc. Dersom antallet boenheter medfører slike behov må det settes rekkefølgekrav på utbygging av felt innenfor planområdet i forhold til krav om sosial infrastruktur (barnehageplasser, skoleplasser, etc.). Differensierte leilighetstyper: Jf. KPA c) settes det et krav om differensierte leiligheter (2-, 3-og 4 roms leiligheter) i planbestemmelsen. Dette kravet må fremkomme i alle byggetrinn. Boligsosialt/ Boligpolitisk: Forslagstiller og prosjektet skal legge til rette for et samarbeid med Alta kommune og Husbanken i en tidlig fase, med målsetting om at prosjektet skal bidra til en differensiert tilvekst til kommunens samlede boligsosiale tilbud. Etasjeantall/ høyde på bygninger: Det tillates ikke en høyde tilsvarende 7 og 6 etasjer på området felt C. Høyeste tillatte etasjeantall (høyde) settes til 5 etasjer. På området felt B er høyeste tillatte etasjeantall (høyde) 4 etasjer. Tillatt høyde på bygninger skal angis som kotehøyder eller målte høyder, og ikke som etasjeantall, dette jf. TEK Parkeringsplasser for biler og sykler: For felt A, B og C må bestemmelse b) etterfølges. På felt D må parkeringsflatene brytes opp for å få en bedre visuell karakter. Sykkelparkering for beboere bør innebygges (sykkelparkeringshus),

2 gjestesykkelparkering bør være åpen eller eventuelt overbygges. Felt A, B og C bestående av blokkbebyggelse må inneholde sykkelparkeringsplasser. Grendelekeplass: Grendelekeplass kan legges til Alta Idrettspark. Det må sikres en trafikksikker kryssing av Holstsletta. Saksutredning: Vedlegg: 1. Referat fra oppstartsmøte Presentasjon av foreløpig planforslag av med vedlegg. Andre saksdok.: Bakgrunn: Verte landskap og arkitektur AS har på vegne av Bedre Boliger AS fremmet et skisseforslag av detaljregulering for Skogmo boligområde, registrert Planstatus: Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta, vedtatt , der området er avsatt til fremtidig Boligbebyggelse (Skogmo), med hensynssone (gjennomføringssone) Krav om felles planlegging. Området er i kommuneplanen estimert til å kunne inneholde 50 boenheter som rekkehusbebyggelse. Kommuneplanens bestemmelse 1.3 Krav til nye reguleringsplaner gir bestemmelser om interesser og temaer som skal ivaretas i nye reguleringsplaner, Krav til parkering gir bestemmelser om krav til parkering for ulike typer boligbebyggelse og 2.2 Boligbebyggelse gir blant annet bestemmelser om variasjon i leilighetstyper og uteoppholdsarealer. Andre bestemmelser som er gjeldende for området er 3 Samferdsel og teknisk infrastruktur, 4.2 Friområder og lekeplasser. Området ligger innenfor hensynssone (faresone) Flomfare. Deler av området i sør berøres av kommunedelplan for avlastningsvei vedtatt , vist med linjeføring i kommuneplanens arealdel for Alta. Det er imidlertid oppdaget nylig at denne linjen er lagt feil i forhold til linje vedtatt den Se eget avsnitt om dette og figur 2 lenger ned i saksfremlegget. Se planområdet og planstatus i figur 1 nedenfor.

3 Figur 1: Viser planområdet Skogmo (gult område). Prinsippavklaring til planutvalget: Det er svært positivt at Alta har egne bedrifter som evner å utvikle større boligområder i kommunen. I denne saken er omfanget så vidt stort at Planutvalget bør gi styringssignaler for videre prosess. Skisseforslaget er delvis i strid med kommuneplanens arealdel for Alta. Dette fordi det legges opp til omtrent 184 boenheter på området sett opp mot kommuneplanens 50, og at det i hovedsak legges opp til blokkbebyggelse i stedet for rekkehusbebyggelse som kommuneplanen tilsier. Det er i oppstartsmøtet signalisert fra kommunen at området nok kan tåle en høyere utnyttelse enn kommuneplanen tilsier. Forslaget fra forslagsstillere til oppstartsmøtet inneholdt omtrent 100 boenheter, se avsnitt om oppstartsmøtet nedenfor og referat fra oppstartsmøtet i vedlegg 1. En høyere utnyttelse både i antall og i høyder på bygg vil medføre en del konsekvenser som behøver avklaringer på et overordnet nivå før forslagsstillere arbeider videre med plandokumentene.

4 På bakgrunn av dette fremmes skisseforslaget til Planutvalget for en prinsippavklaring av overordnede momenter før arbeidet med planforslaget fortsetter. Planområdet: Området Skogmo ligger på Aronnes, øst for Alta Idrettspark, og vest for de eksisterende boligområdene Grepplyngveien, Rypeveien, Trollbærveien, Melbærveien (Aronnes Hageby), bestående av eneboliger og blokker på 3 og 4 etasjer. Området omfattes av eiendommene Gnr/bnr 32/29, 32/1, 28/1, 32/206, 32/71, 32/198. Se planområdet i Figur 1. Området er flatt og ligger på kote mellom 4 og 5. Området, betegnet som A i forslaget, er bevokst med furuskog og innehar en viss funksjon som nærfriluftsområde, resterende del er dyrket mark. Randkanten mot Alta idrettspark og Holstsletta har en kantsone med vegetasjon bestående av lauvtrær og en del furutrær. Holstsletta som går langs områdets vestre side ligger på kote 8 og flater ut til kote 4-6 ved områdets nordlige del der adkomsten går inn til feltet. Saksgang: Oppstartsmøte: Oppstartsmøte i saken ble avholdt den Til oppstartsmøtet ble det sendt inn 2 alternativer for utnyttelse av området, der begge alternativene inneholdt omtrent 100 boenheter. Et konsentrert alternativ (Konsentrert (leiligheter): 36-40, Rekkehus: 53, Eneboliger: 3) og et eneboligalternativ Konsentrert (Leiligheter): 36-40, Rekkehus: 21, Eneboliger: 21). Ettersom området i kommuneplanen er avsatt til konsentrert bebyggelse og er relativt sentrumsnært var det i oppstartsmøtet planadministrasjonens innstilling at kommuneplanen må etterfølges med henhold til konsentrert bebyggelse og at området kan tilrettelegges med en høyere utnyttelse en kommuneplanen tilsier. Sørlig del av området vil bli berørt av fremtidig avlastningsvei. Det ble i møtet påpekt at byggegrensen for avlastningsveien på 50 meter, må ivaretas i regulering av området. Se referat fra oppstartsmøtet vedlagt (Vedlegg 1). Varsling av planen: Planen ble varslet den Arbeidsmøte : Etter ønske fra forslagsstillere ble det den avholdt et arbeidsmøte for å avklare hovedstruktur på feltet. Forslagsstillere viste frem 2 skisseforslag med medfølgende sol- og skyggeanalyse, og 3D bilder for fjern- og nærvirkning. Begge skisseforslagene hadde en struktur med nedtrapping av høyde på byggene/ etasjer fra nord mot sør. Skisseforslag 1 hadde en struktur på 8, 6, 4, 3 og 2 etasjer fra nord mot sør. Sol- og skyggeanalysene for 8 og 6 etasjer (området i nord), viste at det vil være stor skyggevirkningseffekt i mars og september for eksisterende bebyggelse (Aronnes Hageby) øst for blokkene, som har et etasjeantall på 3 og 4. Av innsendte 3D- tegninger (Fjern- og

5 nærvirkning) så man at et etasjeantall på 8 og 6 vil ha en svært ruvende nærvirkning for eksisterende bebyggelse og spesielt på Aronnes Hageby som har et etasjeantall på 3 og 4. Fjernvirkningen av et så høyt etasjeantall på dette området ble vurdert å ikke være god da området er helt flatt og med lite vegetasjon, noe som vil gjøre at bygningen vil være svært synlig på lang avstand. Blokkene på 8 og 6 etasjer hadde også et massivt bygningsvolum, noe som ville forsterket den negative nær- og fjernvirkningen. Skisseforslag 2 hadde en struktur på 5, 4, 3 og 2 etasjer fra nord mot sør. Sol- og skyggeanalysene for 5 etasjer på området i nord har mindre skyggevirkning for området i øst i mars og september. 5 etasjer har en mindre ruvende virkning i forhold til eksisterende bebyggelse, sammenlignet med 8 etasjer. Skyggevirkningen på eksisterende bebyggelse i øst er allikevel stor og virker ruvende/ massiv sett opp mot eksisterende bebyggelse. Det massive bygningsvolumet har også noe å si på den negative virkningen. Kommunens oppsummering i dette møtet var hovedsakelig at skisseforslaget med 8 og 6 etasjer er for høyt i dette området som er flatt og har lite vegetasjon. Dette alternativet har stor skyggevirkningseffekt på eksisterende bebyggelse i øst og virker svært ruvende i forhold til eksisterende bebyggelse. Skisseforslaget med 5 etasjer og et massivt bygningsvolum har også stor skyggevirkning på eksisterende bebyggelse i øst og virker utfra 3D- tegningene også ruvende/ massiv ift. eksisterende bebyggelse. Et etasjeantall på 3 til 4 i midten og område i øst, noen eneboliger mot øst, og 2 etasjes bygninger i sør kan forsvares da dette gir en bedre tilpasning mot eksisterende bebyggelse og landskap som for det meste består av eneboliger i 1,5 til 2 etasjer. Andre temaer som ble diskutert i forbindelse med disse skisseforslagene var blant annet at det var altfor store parkeringsflater på bakkenivå, behov for ny / utvidelse av sosial infrastruktur, byggenes plassering i forhold til hverandre og eksisterende bebyggelse, romfølelse og gode uteoppholdsarealer. Møte : Forslagsstillere ønsket møte for å presentere utviklingen i prosjektet og for å drøfte enkelte forhold med kommunen før de går videre med utarbeidelse av plandokumenter. Møtet ble avholdt Det ble i møtet gitt tilbakemeldinger til prosjektet og konkludert med at ettersom antallet boenheter overstiger antallet satt i kommuneplanen med 134 boenheter vil det være nødvendig å sende saken som en prinsippavklaring til planutvalget. Forslag av : Verte landskap og arkitektur AS har, på vegne av Bedre Boliger AS, sendt inn forslaget for utnyttelse av området Skogmo. Se forslaget i vedlegg 2. Bedre Boliger AS ønsker å utvikle området til et helhetlig boligområde med en kombinasjon av eneboliger, tett lav- og høyhusbebyggelse. Reguleringen vil også omfatte nødvendig infrastruktur som vei, vann og avløp, samt områder for lek og uteopphold, grøntarealer og snødeponier. Området er tenkt bygd ut i felt over flere år, og ferdig utviklet i løpet av de kommende år. Forslaget inneholder 184 boenheter.

6 Bygningshøyder og topologier i området tar utgangspunkt i å etablere en gradvis overgang fra eksisterende bebyggelse og landskap (lav) til sentrumsnær, konsentrert bebyggelse (høy). Bebyggelsen stiger derfor gradvis i høyden fra sør og nordover. H- blokka (felt C): Ved innkjørselen i nord legges det til rette for 2 høyblokker med 4-7 etasjer samt parkeringskjeller og utearealer på dekke over. Høyblokkene er gitt en volummessig variasjon for å få en bedre tilpassing til området for øvrig. Lang-blokkene (felt B): Sør for høyblokkene plasseres vinklede blokker i henholdsvis 3 og 5 etasjer. Skog-blokkene (felt A): Innenfor skogområdet lengst øst i området tilrettelegges blokkene med henholdsvis 3 og 4 etasjer. Bygninger, atkomst og parkering er søkt plassert lengst i nord for å bevare mest mulig av eksisterende vegetasjon mot sør. Rekkehusbebyggelse (felt D): Nærmest Aronnesveien, og framtidig avlastningsvei etableres det rekkehusbebyggelse i to etasjer. Atkomst til området skjer fra nord slik at området sør for bebyggelsen primært kan brukes til utearealer. Uteopphold og lek: Det er lagt inn 9 lekeplasser for småbarn på 100 m² hver, totalt 900 m². De ligger solvendt og godt skjermet fra trafikk og støy og med kort avstand fra inngangssoner. Nærlekeplassene ligger i forbindelse med den overordnet grøntstrukturen i området. Den ene nærlekeplassen ligger ved klimaskogen på sørsiden av felt A. Den andre ligger som et sammenhengende aktivitetsområde langs vestsiden av felt B området i felt B. Her opparbeides det for variert lek, aktiviteter og uteopphold (akebakke, ballspill, klatrelek, sandvolley, sandlek, sitte- og liggeplasser). Nærlekeplassene har et samlet areal på m². Grendelekeplass for Skogmo planlegges lagt til Alta Idrettspark. Det er utarbeidet egne planer for dette, og det arbeides for tiden med finansiering. Samlet uteoppholdsareal er 12.3 da ( m²), og dette kommer i tillegg til lekearealene. Samlet gir dette lek- og uteoppholdsarealer på 15.1 da ( m²). Fordelt på 176 boenheter gir dette 85 m² uteoppholdsareal pr. boenhet. Kravet i kommuneplanen er min. 50 m² pr. boenhet. Kjøreadkomst og gang- og sykkelveier: Kjøreadkomsten er lagt med avkjøring fra Holstsletta fra nord og sørover. Adkomstveien avsluttes med en snuplass. Parkeringsplassene kobler seg opp mot adkomstvegen fra begge sider. En gang- og sykkelveg er lagt på vestsiden av adkomstvegen. En annen gang- og

7 sykkelveg sikrer forbindelsen gjennom boligområdet til Alta Idrettspark. Enkle gangstier forbinder ulike deler av boligområdet. Grøntareal og overvannshåndtering: Deler av området ligger under hensynssone flomfare. Flomnivået for 10 års flom ligger på kote moh, og for 200 års flom ligger stipulert nivå fra NVE på kote moh. Det er høyt grunnvann som vil være problemet i området. Hovedtanken har vært å legge byggene på mindre høyder inn mot internveien, med gulvhøyde 1.etasje moh., for å sikre en robust buffer. Mellom byggene ligger parkeringsarealene noe lavere, og disse vil sammen med internveiene fungere som bassenger/kanaler under ekstreme forhold. Grøntarealene formes med naturlige myke overganger. Mot terrengskråningen i vest legges det inn en terrengskråning med en bølgende form ned mot eksisterende nivå. Deler av overvannet vil ledes hit og fordrøyes før det ledes inn på overvannsnettet. Det opparbeidete terrenget vil gi sør- og vestvendte uteoppholdsarealer som beplantes med lokale løv- og furutrær. Sosial bærekraft: Det er lagt vekt på gode og gjennomtenkte fellesløsninger for boligblokkene, og møteplasser og trygge gangforbindelser i grønne, opplevelsesrike uteområder. Dette vil gi muligheter for uformelle møter som vil legge grunnlag for et trygt bomiljø hvor beboerne kjenner hverandre. Målet er å etablere et trygt bomiljø med varierte møteplasser som gir grunnlag for trivsel. Tanken er at når folk trives investerer de tid og engasjement i sitt lokalmiljø. Flere vil bli boende over lengre tid, fordi det finnes leiligheter tilpasset ulike livsfaser i nærheten. Fremtidig avlastingsvei: Planområdets sørlige del berøres av byggegrense for fremtidig avlastningsvei. Kommunedelplanen for avlastningsveien ble vedtatt Ifølge kommunestyrets vedtak fra 2008 skulle tegning C3 legges til grunn for veitraseen. Det er imidlertid nylig oppdaget at denne veilinja (C3) ikke samsvarer med veilinjene som ligger inne i kommunens digitale planbaser (kommunedelplan: planid og kommuneplanens arealdel planid ) blant annet forbi området Skogmo. I følge beregninger skal vedtatt veilinje ligge om lag meter lengre nord, ved krysset Aronnesveien og Holstsletta, enn det som angis i kommunens planbaser. Som følge av dette må byggegrensen for fremtidig avlastningsvei (50 m) også måtte flyttes lengre nord, noe som vil ha betydning for plassering av bebyggelse sør i området Skogmo. Det er planlagt å fremme en mindre endring av kommunedelplanen for avlastningsveien og kommuneplanen for å rette opp i denne feilen. Se figur 2 nedenfor som viser hvor linjen for avlastningsveien egentlig skal ligge.

8 Figur 2: Viser vedtatt linje for fremtidig avlastningsvei i blått og feil linje lagt inn kommunedel- og kommuneplanbasen i rødt. Økonomiske konsekvenser: Det er for tidlig i prosessen å si noe om prosjektet vil medføre økonomiske konsekvenser for kommunen. Om prosjektet vil medføre økonomiske konsekvenser og eventuelt når, vil være avhengig av om kommunen skal gå inn å evt. kjøpe/finansiere/ leie boliger i prosjektet til kommunens boligsosiale behov og hvilken metode/ tilnærming som velges. Vurdering: Hovedstruktur: Hovedstruktur på forslaget, der bygninger og typologier i området tar utgangspunkt i å etablere en gradvis overgang fra eksisterende bebyggelse og landskap (lav) til sentrumsnær, konsentrert bebyggelse (høy), med en bebyggelse som stiger gradvis i høyden fra sør og nordover kan med mindre tilpasninger bli en god løsning sett opp mot eksisterende bebyggelse og landskap. Bygningene på hvert felt er i tillegg planlagt å ha en volummessig variasjon, noe som er positivt. Den eksisterende bebyggelsen øst for feltet består i hovedsak av eneboliger i sør og blokker på 3 til 4 etasjer i nord (Aronnes Hageby). Det legges opp til adkomstvei inn til boligområdet med gang- og sykkelvei, og gangstier som sikrer forbindelse gjennom hele området. Det legges opp til friområder, småbarns-, nær- og grendelekeplass for området. Grendelekeplassen planlegges lagt til Alta idrettsplass, noe som vurderes som positivt. Det må sikres en trafikksikker kryssing av Holstsletta.

9 Antall boenheter: Kommuneplanen legger opp til at det kan tilrettelegges for 50 boenheter som rekkehusbebyggelse. Ettersom området i kommuneplanen er avsatt til konsentrert bebyggelse og er relativt sentrumsnært var det i oppstartsmøtet planadministrasjonens innstilling at kommuneplanen må etterfølges med henhold til konsentrert bebyggelse og at området kan tilrettelegges med en høyere utnyttelse en kommuneplanen tilsier. Forslag til oppstartsmøtet var omtrent 100 boenheter. Det vurderes at et høyere antall boenheter enn avsatt i kommuneplanen kan aksepteres dersom berørte temaer og interesser slik som, parkering, gode uteoppholdsarealer (grønnstruktur, lekeplasser), sosial infrastruktur, teknisk infrastruktur, terrengtilpasning, tilpasning mot eksisterende bebyggelse etc. blir ivaretatt i samsvar med gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel for Alta. Det må presiseres at et høyere antall boenheter ikke må gå utover bokvaliteten for områdets beboere og beboere i eksisterende bebyggelse i nærheten. Området Aronnes er ikke i en presset situasjon både i forhold til areal og boenheter slik at det er behov for å presse inn mest mulig boliger på dette området og dermed måtte legge mindre vekt på bokvalitet. På Aronnes er det per dags dato allerede omtrent 100 boenheter i vedtatt plan på Aronnes B7 (Holstbakken øst), og i kommende planarbeid er det omtrent 100 boenheter på området Holstbakken vest. Sosial infrastruktur: Antallet boenheter i forslaget overstiger antallet satt i kommuneplanen med over 130 boenheter. Det må i planforslaget fremkomme om økningen av antall boenheter vil føre til behov for flere barnehageplasser, skoleplasser etc. Det kan evt. settes et rekkefølgekrav på utbygging av felt innenfor planområdet i forhold til krav om barnehagedekning, utvidelse av skole etc. Differensierte leilighetstyper: Jf. KPA c) skal det i konsentrerte boligprosjekter sikres bred variasjon i leilighetstype- /størrelse. Det må derfor settes et krav om differensierte leiligheter (2-, 3-og 4 roms leiligheter) i planbestemmelsene. Dette for at området ikke bare skal være et «gjennomtrekksområde» men også være et område der man kan gjøre «Boligkarriere»/ ha boliger for hele «livsløpet». Differensiering er også viktig ift. det boligsosiale/ boligpolitiske. Dette er også diskutert med forslagsstillere i oppstartsmøte for planen og i arbeidsmøter. Forslagsstiller beskriver i forslaget at «Målet er å etablere et trygt bomiljø med varierte møteplasser som gir grunnlag for trivsel. Tanken er at når folk trives investerer de tid og engasjement i sitt lokalmiljø. Flere vil bli boende over lengre tid, fordi det finnes leiligheter tilpasset ulike livsfelt i nærheten». Dette vurderes å være svært positivt. Boligsosialt/ Boligpolitisk: I retningslinje for KPA`s bestemmelse sies det at i alle nye planer for boligområder skal boligsosialt behov avklares og evt. innarbeides. Det er ikke satt noe prosentvis krav om andel boliger for boligsosialt behov i oppstartsmøtet for planen, men det er sagt noe om differensiering av leilighetstyper noe som er viktig for å kunne møte ulike boligbehov i Alta kommune.

10 Det må avklares om kommunen skal legge føringer for en annen tilnærming for boligsosiale krav enn det som vanligvis er blitt gjort i tidligere saker der kommunen har betinget seg rett til å kunne kjøpe xx % av leilighetene for videresalg/- formidling til egne ansatte eller andre prioriterte grupper iht. kommunens boligsosiale handlingsplan. Eksempelvis har Husbanken tilskuddsordninger som kan gis til kommunalt disponerte utleieboliger for vanskeligstilte. Tilskuddet gjelder i følge Husbankens nettside blant annet oppføring av nye boliger og kjøp av boliger. Dersom en slik tilnærming ønskes må kommunen i tidlig fase av prosjektet innlede til samarbeid med forslagsstiller og Husbanken for å løse kommunens boligsosiale behov. Etasjeantall/ høyde på bygninger: I forslaget fremkommer ikke høyder (koter) på den planlagte bebyggelsen, men kun etasjeantall. Høyder skal angis som kotehøyder eller målte høyder. Bruk av etasjeantall for fastsetting av høyder i plan er ikke tillatt. Dette fremkommer av TEK Videre er det gjort følgende vurderinger for hvert felt: Felt C: I forslaget legges det opp til 2 høyblokker med 4 til 7 etasjer. Sol- og skyggestudiet for vår- og høstjevndøgn datert viser at et så høyt etasjeantall som 6 og 7 (over 20 meter) vil gi store skyggevirkningseffekter på eksisterende bebyggelse i øst (Aronnes hageby med et etasjeantall på 3 og 4 og en høyde på omtrent 10 og 14 meter). Et annet aspekt som må vurderes er nær- og fjernvirkning av et så høyt etasjeantall, og hvordan tiltaket er tilpasset terrenget. Området er flatt og et etasjeantall på 6 og 7 vil ha en uheldig nærvirkning for eksisterende bebyggelse på 3- og 4 etasjer, da kotehøyden på byggene vil være nærmere dobbelt så høy som eksisterende bebyggelse. Fjernvirkningen av et så høyt etasjeantall vil visuelt sett også være uheldig. Dette fordi landskapet generelt på Aronnes er flatt, noe som vil gjøre at bygningene vil bli svært synlig på lang avstand. Det vurderes at høyeste tillatte etasjeantall (høyde) på 5 etasjer er noe som kan aksepteres. At blokkene er gitt en volummessig variasjon er positivt og anbefales videreført for dette området men med et lavere etasjeantall. Det vises også til vurderinger gjort i avsnittet «Antall boenheter» angående bokvalitet for området i seg selv og for eksisterende boligområder i nærheten. Felt B: I forslaget legges det opp til at blokker med 5 og 3 etasjer. Sol- og skyggestudiet for vår- og høstjevndøgn datert viser at et så høyt etasjeantall som 5 etasjer på området vil gi skyggevirkningseffekter for eneboliger på felt D og for uteoppholdsområdet på felt A. 5 etasjer her vil også virke ruvende mot eneboligbebyggelsen på felt D. 4 og 3 etasjer på felt B vil være noe som kan aksepteres sett opp mot terrengtilpasning, nær og fjernvirkning og tilpasning mot eksisterende bebyggelse. Skyggeeffekten på felt D vil da også bli mindre. Vinklingen av byggene bør endres noe, spesielt på blokkene ved felt D, da det kan se ut som om vinklingen som er fremlagt nå vil gå utover solforhold for selve leilighetene og for noen av småbarnslekeplassene i prosjektet. Byggene som er på 5 etasjer er nok vinklet slik for å hindre skyggeeffekt på felt D, skyggeeffekten for felt D og A vil trolig kunne endres dersom bygningene kun har 4 etasjer.

11 Felt A: På dette området er det planlagt blokker på 3 og 4 etasjer. Plassering av blokkene gjør det mulig å bevare mest mulig av vegetasjonen mot sør, noe som vil være med på å dempe virkningen av blokkene mot eksisterende bebyggelse og klimapåvirkning, og samtidig gi gode kvaliteter til uteoppholdsarealene. Vinklingen av blokkene ser ut til å kunne medføre gode solforhold på uteoppholdsarealene og gi en god «romfølelse» mellom blokkene. Småbarnslekeplassene og nærlekeplassen ligger skjermet fra parkeringsplasser og veier, noe som er positivt. Samlet sett vil dette kunne gi svært gode kvaliteter på uterommet og bokvaliteten generelt på feltet. Felt D og E: Området med rekkehusbebyggelse og eneboliger vil gi god tilpasning mot eksisterende bebyggelse i øst som i hovedsak består av eneboliger. Felt D må tilpasses ny byggegrense for avlastningsveien. Se avsnitt om endring av avlastningsveilinje i avsnitt ovenfor. Parkering: Kommuneplanens Krav til parkering, tilsier følgende: a) Boliger- småhusbebyggelse og «Antall parkeringsplasser pr. boenhet, inklusiv garasje og gjesteparkering skal være: Enebolig- 3 p-plasser, Leilighet >60 m² 2 p-plasser, leilighet <60 m² 1 p-plass», b) Boliger- blokkbebyggelser: «Antall parkeringsplasser pr. boenhet inklusiv garasje og gjesteparkering, skal være 1,25 p-plasser, hvorav 0,25 til gjesteparkering. Egenparkering skal som hovedregel legges under bakkenivå. Gjesteparkering legges på bakkenivå. Felt C: Delvis parkeringskjeller er en god løsning men man må se på om inngangene bør flyttes, da de ligger i vest (soltilgang/ uteoppholdsplass), p-plasser i vest bør flyttes. Det er imidlertid positivt at det er ment å være uteoppholdsplass på dekket over p-kjeller. Felt B: Alle parkeringsplasser er satt på bakkenivå, noe som er negativt visuelt sett og strid med kommuneplanen. jf. kommuneplanen skal egenparkering som hovedregel legges under bakkenivå og gjesteparkering på bakkenivå. Felt A: Alle parkeringsplasser er satt på bakkenivå, noe som er negativt visuelt sett og strider mot bestemmelser i kommuneplanen. Jf. kommuneplanen skal egenparkering som hovedregel legges under bakkenivå og gjesteparkering på bakkenivå. Felt D: Feltet har 2 store parkeringsflater, parkeringsflatene bør brytes opp for å få et bedre visuelt inntrykk. Felt D må tilpasses ny byggegrense for avlastningsveien. Forslagsstillers begrunnelse for å ha alle p-plassene på bakkeplan er at området ligger innenfor hensynssonene Flomfare (10 års flom kote +4,40 moh) og 200 års flom kote + 4,90moh.) og Kjellerfri sone. Kjellerfri sone innebærer at det ikke tillates boenheter i kjeller, det er imidlertid lov å ha parkering i kjeller. Det er i tidligere møter diskutert at inngang til p-

12 kjeller kan legges over koter for 10- og 200 års flom. Å legge parkeringsplasser for blokkbebyggelse (3 etasjer og oppover) kun på bakkenivå strider mot kommuneplanens bestemmelse b). Det vurderes at å legge alle parkeringsplasser på bakkenivå vil gå utover kvaliteten på uteoppholdsarealer og kvaliteten generelt på boligområdet. Ved å legge egenparkering i kjeller vil man kunne frigjøre arealer til uteoppholdsarealer, grøntområder eller evt. til å kunne oppføre en til blokkrad på felt B. Sykkelparkering: Planforslaget inneholder sykkelparkeringsplasser på felt A og B, noe som er positivt. Det fremkommer ikke at det finnes sykkelparkeringsplasser på felt C. På feltene med blokkbebyggelse må det settes av areal til sykkelparkering. Sykkelparkeringsplasser for beboere bør innebygges (sykkelparkeringshus, sykkelbokser) og gjestesykkelparkering bør være åpen eller eventuelt overbygges. Beskyttelse av sykkelen i form av overbygg mot været betyr at sykkelen er sikret mot regn og eller snø. Sykkelparkeringshus eller sykkelbokser sikrer sykkelen mot tyveri i større grad enn åpne sykkelparkeringsløsninger. Lekeplasser: På felt B er noen av nærlekeplassene lagt kloss inn til parkeringsplass og snødeponi. Det vurderes at dette er en uheldig sammenblanding i forhold til sikkerhet og for kvalitet på lekeplassene. Dersom egenparkering flyttes til kjellerparkering og det kun gjenstår gjesteparkeringsplasser på bakkenivå, vil dette trolig kunne løses på en god måte. Noen av småbarnslekeplassene på felt B ligger skyggefullt til ved sommersolverv, dette vil trolig kunne endres dersom området kun inneholder 4 og 3 etasjer og ved en annen vinkling på byggene. Grendelekeplassen planlegges lagt til Alta idrettsplass, noe som vurderes som positivt. Forslagsstiller har startet opp samarbeid med Alta IF angående dette. Det planlegges i sammenheng med dette å lage en gang- og sykkelvei som forbindelse fra boligområdet til Alta idrettspark. Da denne gang- og sykkelveien må krysse Holstsletta må man se hvordan overgangen skal løses, om det det eventuelt må kreves en planfri/ planskilt løsning. Konklusjon: Det vurderes at hovedstrukturen i skisseforslaget, der bygninger og typologier i området tar utgangspunkt i å etablere en gradvis overgang fra eksisterende bebyggelse og landskap (lav) til sentrumsnær, konsentrert bebyggelse (høy), med en bebyggelse som stiger gradvis i høyden fra sør og nordover med mindre tilpasninger som vurdert ovenfor kan bli en god løsning sett opp mot området i seg selv, og mot eksisterende bebyggelse og landskap. Det vurderes videre at et høyere antall boenheter enn avsatt i kommuneplanen kan aksepteres dersom berørte temaer og interesser som, parkering, uteoppholdsarealer (grønnstruktur, lekeplasser), sosial infrastruktur, teknisk infrastruktur, terrengtilpasning, tilpasning mot eksisterende bebyggelse etc. blir ivaretatt i samsvar med gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel for Alta. Det høye antallet boenheter skal ikke gå utover bokvaliteten på området i seg selv og for eksisterende nærliggende boligområder. Jf. KPA c) vurderes det at det må settes krav om differensierte leiligheter (2-, 3-og 4 roms leiligheter) i planbestemmelsen. Dette må fremkomme i alle byggetrinn.

13 Det må avklares om kommunen skal legge føringer for en annen tilnærming for boligsosiale krav enn det som vanligvis er blitt gjort i tidligere saker der kommunen har betinget seg rett til å kunne kjøpe xx % av leilighetene for videresalg/- formidling til egne ansatte eller andre prioriterte grupper iht. kommunens boligsosiale handlingsplan. Det kan være mer hensiktsmessig at forslagstiller, Husbanken og kommunen kommer sammen for å se på de muligheter som foreligger. Planutvalget bør imidlertid være tydelig på at et prosjekt av denne størrelse også må gi et bidrag til kommunens samlede boligsosiale tilbud, altså at det ikke utelukkende er selveierleiligheter i prosjektet. Det tillates ikke en høyde tilsvarende 7 og 6 etasjer på området felt C. Høyeste tillatte etasjeantall (høyde) settes til 5 etasjer. På området felt B er høyeste tillatte etasjeantall (høyde) 4 etasjer. Tillatt høyde på bygninger skal angis som kotehøyder eller målte høyder, og ikke som etasjeantall. For felt A, B og C må bestemmelse b) etterfølges. Det vil si at egenparkering for disse områdene løses i kjeller. Ved å legge egenparkering i kjeller vil man kunne frigjøre arealer til uteoppholdsarealer, grøntområder eller evt. til å kunne oppføre en til blokkrad på felt B. På felt D må parkeringsflatene brytes opp for å få en bedre visuell karakter. Felt A, B og C bestående av blokkbebyggelse må inneholde sykkelparkeringsplasser. Det vurderes at det er en god løsning å legge grendelekeplass til Alta Idrettsplass. Alta, Oddvar K. Konst Kommunalleder Hallgeir Strifeldt Fagleder plan