SAKSFREMLEGG. Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter og tidligere innsendte planforslag finnes på saknr 12/2086.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Nadine Eklöf Sakstittel: DETALJREGULERING FOR MASKINSVINGEN 20 - BOLIGER 29/01/196 Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens avvises planforslaget for regulering av tomt gnr/bnr/fnr 29/1/196 Maskinsvingen 20. Saksutredning Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Vedlegg til planbeskrivelsen: Skisseprosjekt 5. Vedlegg til planbeskrivelsen: Sol/skygge studie 6. Vedlegg til planbeskrivelsen: Forenklet forprosjekt VA Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter og tidligere innsendte planforslag finnes på saknr 12/2086. Bakgrunn Verte arkitekter AS fremmer på vegne av tiltakshaver, SB2 Eiendom AS, forslag til detaljregulering for Maskinsvingen 20. Planområdet Planområdet ligger tilknyttet Maskinsvingen og tomten strekker seg fra Maskinsvingen og opp til Skiveien. Planområdet omfatter privat eiendom gnr 29 bnr 1 fnr 196. Området rundt planområdet består til stor del av eneboliger og eldre bebyggelse. Saksgang I mai 2012 fremmet Verte AS på vegne av tiltakshaver en forespørsel om detaljregulering av eiendommen for å kunne tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse. Tiltaket er i tråd med kommuneplanens arealdel for Alta, men grunnet forslagsstillers høye utnyttelsesgrad la administrasjonen frem reguleringsspørsmålet for planutvalget Administrasjonen ønskede en prinsipiell avklaring fra planutvalget omkring ønsket fortettingsgrad i eksisterende eneboligområder. Planutvalget gjorde følgende vedtak: Planutvalget er positiv til fortetting i Alta sentrum. Planutvalget er derfor positiv til privat regulering på tomt gnr 29 bnr 1 fnr 196 i Maskinsvingen. Planutvalget ber om

2 at det utarbeides to alternative planer. Et alternativ med 3/4 etasjer (som skissert i plan-forespørselen) og et alternativ med 2/3 etasjer. Saken kom inn på nytt tidlig 2013 og det var da utarbeidet ett forslag på blokkbebyggelse på 3-4 etasjer med omtrent enheter. Forslag 2 var to rekker med 3 enheter i begge på 2-3 etasjer, men dette forslag var mindre gjennomarbeidet enn blokkbygget. Saken gikk til planutvalget og administrasjonen innstilte på å avvise det første forslaget, og bad om utarbeidelse av et forslag med lavere utnyttelsesgrad. Planutvalget gjorde følgende vedtak : Planutvalget kan ikke se at tidligere vedtak er fulgt opp av søker. Planutvalget ber om at det utarbeides en alternativ plan med 2/3 etasjer i tillegg til fremlagt alternativ med 3/4 etasjer. Administrasjonen vurderte at rekkehusforslaget var en bedre løsning for området og ba forslagsstiller å arbeide videre med dette forslag for å få to likeverdige forslag å vurdere. Tredje gangen saken kom inn var det fortsatt to forslag, blokkbebyggelsen samme som tidligere og et fortsatt mindre gjennomarbeidet forslag på rekkehus. Saken ble lagt fram for planutvalget med samme saksfremlegg og innstilling som gangen før. Planutvalget fattet følgende vedtak : Med hjemmel i plan- og bygningsloven avvises plan-forslaget for regulering av tomt gnr/bnr/fnr 29/1/196. Alta kommune anbefaler at forslagstiller utarbeider et nytt planforslag med moderat utnyttelsesgrad. Planutvalget ber om at merknader fra administrasjonen innarbeides i det nye planforslaget. I etterkant av siste vedtaket har saken vært innom byggesak som to rekker på tre enheter per rekke (totalt 6 boenheter). Dette i troen på at det ikke ville medføre plankrav på to rekkehus. Man hadde også ønske om å fradele tomten til to eiendommer, for å bygge rekkehus på disse. Administrasjonen konkluderte med at plankravet kunne unngås ved 4 boenheter, men forslagsstiller kom fram til at dette ikke var lønnsomt og de ville da fremme en reguleringsplan på området igjen. Nytt planforslag kom inn til kommunen i juni Planforslaget ble sendt tilbake til forslagsstiller for revidering iht. merknader i brev datert (journalpost 12/ ). Planforslaget kom inn igjen i oktober Det er blitt gjort noen mindre endringer i forhold til tidligere merknader, men administrasjonen vurderer at flere sentrale punkt i tilbakemeldingen ikke er fulgt opp. Administrasjonens vurdering er at forslaget ikke er i tråd med planutvalgets tidligere vedtak, samt at de utfordringer som tomten gir ikke er løst på en god måte. Administrasjonen fremmer derfor saken til planutvalget en gang til for en avklaring. Planforslaget

3 Planforslaget legger opp til konsentrert blokkbebyggelse i 3 etasjer + 1 etasje med parkeringsgarasje mot Maskinsvingen og 12 leiligheter. Det skal tilrettelegges for parkering i kjeller/sokkel etasje, noe som legger opp til mindre asfaltflater på eiendommen. Gjesteparkering løses ved siden av innkjøring til garasje. Felles uteoppholdsareal er tenkt oppe på taket av garasje i sørvest og lekeplassen ligger nedenfor dette mot Maskinsvingen også på den sørvestlige delen av eiendommen. Det vil bli etablert en entre også mot Skiveien, men hovedinngangen er plassert mot Maskinsvingen. Det vises for øvrig til plandokumentene for en nærmere beskrivelse av planforslaget. Vurdering Planstatus/fortetting generelt Eiendommen er plassert sentralt i Alta i et eksisterende boligområde, for det meste bestående av eneboliger, men også en del mindre blokkhus. Tomten er regulert til boliger i kommuneplanens arealdel for Alta. Fig 1. Planstatus Det har de seneste årene vært flere prosjekt der utbyggere/forslagsstillere ønsker å fortette i eksisterende småhusområder. Som argument for denne fortetting er det vanlig å nevne gjeldende kommuneplan der det legges opp til fortetting jo nærmere sentrum eiendommen er plassert i, og at deres prosjekter dermed vil være i tråd med planen. Dette, sammen med økonomi, brukes som et argument for at man skal bygge større blokkbebyggelser i eksisterende småhusområder som ligger i sentrale Alta og særlig om det er nær tilknytning til Alta sentrum. Administrasjonen har laget en grundig vurdering og avklaring vedrørende fortetting i saksfremlegg for detaljregulering for Moreneveien (se saksnr 11/ ) og går derfor ikke like grundig igjennom forholdet til fortetting i dette saksfremlegg.

4 Viktig å nevne er allikevel at det ønskes økt fortetting desto nærmere Alta sentrum man kommer. Dette vil derimot ikke si at man uten videre skal fortette nær sentrum uavhengig av hvor eller hvordan. Det er viktig å påpeke at det må fortettes med kvalitet både for ny og eksisterende bebyggelse. Fig 2. Utdrag fra kommuneplanen. Byggeskikk Fremmet forslag viser en L-formet blokk med 3 etasjer og sokkeletasje. Bygget er omtrent 12 meter høyt sett fra Maskinsvingen og fra Skiveien synes 1 etasje (ca. 4 meter høyt). Sammenlignet med de bygg som er rundt i området er dette mye høyere og har et svært stort volum. Skisseprosjektet viser en interessant og moderne design, med spennende material og fargevalg. Dessverre er design og volum ikke tilpasset omkringliggende bygg, noe som forslagstiller velger å nevne som en begrunnelse for tiltaket. I planbeskrivelsen står det på siden 20: «Ny bebyggelse med større utnyttelsesgrad må anses å definere en ny bebyggelsesstruktur for leilighetsbygg nær sentrum, og tilpassing til eksisterende bebyggelse må skje i form av material- og fargetilpassing.» Det er ikke grunnlag å hevde at dette skulle definere en ny bebyggelsesstruktur, da det mangler tydelige rammer for utvikling i området nær sentrum i kommuneplanens arealdel. Utforming Selve tomten har en størrelse på m 2 og en tredjedel av denne ligger i ganske bratt terreng som vanskeliggjør plassering av bebyggelse.

5 Prosjektet har flere uheldige løsninger med tanke på formen på bygget i sammenheng med en liten og kompleks tomt. Lekeplassen ligger langt fra entreen til bygget og man må krysse områdene med biltrafikk for å ta seg dit. Felles uteareal risikerer å bli helt privatisert, da det er plassert langt fra entreen og det er komplisert å ta seg dit.

6 Entre mot Skiveien Trappa/snarvei Felles uteoppholdsareal Hovedinngang Lekeplass Adkomst parkeringsgarasje Fig 3. Situasjonsplan

7 Hovedinngangen er ikke universelt utformet med tanke på synlighet. Entredøren er plassert 25 meter ned i en lang gang, som leder inn til en annen gang. Administrasjonen vurderer det som svært viktig at det er en tydelig opplyst og markert hovedinngang fra Maskinsvingen. En hovedinngang brukes også av gjester og skal føles trygg og ikke mørk, usikker og uoversiktlig. Entre «nr 2» mot Skiveien er ikke tilpasset til øvrig bebyggelse på gaten og har en sterk følelse av en bakside. Administrasjonen ser en risiko med at området foran entreen kommer at brukes som parkering, da man her har en direkte kobling til heis og trappehus. Volumet som gis av de tekniske rommene tar alt for stor plass og trenger omtanke og bearbeiding. Fra Maskinsvingen ser forbipasserende rakt inn i en garasje, en uheldig løsning som bidrar til et dårligere inntrykk av denne fasaden som hovedentre. Leilighetene påvirkes av den vanskelige tomten og den boenheten på plan 1 som er plassert mot Skiveien i L-formen kommer til å bli mørk med kun vinduer langs en fasade. Det må nevnes at vinduene er på «rett» fasade og balkongens beliggenhet bidrar til sol under store deler av dagen. Volumet på blokken gjør at naboen i øst får mye mindre sol på sin eiendom. Da blokken er et enhetlig volum blir skyggen dramatisk mot øst. En avtrapping på blokken hadde vært mer fordelaktig for naboene og tomten. Administrasjonen vurderer også sol/skygge-studien som ikke tilstrekkelig og kan ikke lese ut av den hvordan situasjonen er for naboen i øst etter klokken 15, hvilket er at se som den tiden på døgnet da de fleste er hjemme. Figur 4. Perspektiv over tomten. Det store volumet skygger naboen i øst. Parkering/trafikksikkerhet på tomten Det er en uheldig konflikt mellom myke trafikanter og motorisert trafikk ved hovedinngangen til blokken. På samme areal er det en nedkjøring/innkjøring til garasje, gangvei til entreen, gjesteparkering og søppelanlegg. Dette er den enkleste veien å ta seg til uteoppholdsareal og lekeplass og da må man krysse nedkjøringen til garasjen. Administrasjonen vurderer at forslagsstiller må finne en bedre løsning for parkering med tydelig separering av myke

8 trafikanter og motorisert trafikk og har sett på forskjellige prosjekter på vanskelige tomter (se eksempel under). Tydelig separering av entre og garasjenedkjøring. Fig 5. Landerigatan, Göteborg, seniorboende. Nedkjøring i garasje fra fortau inn i bygget. Her trengs ikke kryssing av nedkjøring for å ta seg til uteområder eller fortau. Fig 6. Kärralundsgatan, Göteborg, seniorboende. Terrasserte bygg på liten tomt med nedkjøring i midten. Tydelig separering av nedkjøring og gangtrafikk, og det går ikke å se rakt inn i garasjen. Fig 7. Danska vägen, Göteborg, leiligheter. Også nedkjøring i garasje fra fortau. Fig 8. Illustrasjon av skisseprosjekt. For å ta seg til lekeplassen må man passere trafikkarealene. Uoversiktlig hovedentre inne i gang. Utflytende trafikkarealer. Innsyn i garasje fra Maskinsvingen.

9 Sykkelparkering Administrasjonen anser at en svært viktig del av nye reguleringsplanen i Alta og da spesielt nær Alta sentrum, er tilrettelegging for sykler. Plankart inneholder ikke noe regulert område til sykkelparkering, men det er nevnt i flere punkter i bestemmelsene. Uten en spesifikk bestemmelse med tilhørende formål i plankart er det lett å overse dette i senere faser av prosjektet. Fig 9. Del av plantegning for garasje og hovedinngang med planlagt sykkelparkering. I følge skisseprosjektet kan man parkere sin sykkel i garasjen (se bilde), men administrasjonen har problem med at se hvordan alle beboere skal få plass til sin sykkel på en så pass begrenset areal. Uteoppholdsareal/lekeplass Privat uteoppholdsareal er plassert opp på garasjen og ligger i sørvestlig retning. Området har en vanskelig adkomst og ifølge situasjonsplanen skal man passere grøntareal og en liten akebakke fra Maskinsvingen. Da har man allerede vært nødt til å ta seg forbi nedkjøringen til garasjen. Fra Skiveien er det nå lagt til rette for en trapp ned til arealet, men administrasjonen har problemer med å se at dette er nok for å sikre en god adkomst til utearealet. Området er heller ikke tilpasset universell utforming og personer med nedsatt bevegelsesevne kan ikke bruke utearealene. Risikoen her er at arealet blir privatisert av de leiligheter som har uteplass mot samme areal. Lekeplassen har gode solforhold, men ligger nære veien. Adkomst for barn i blokken er uheldig da de må gå over nedkjøringen til garasjen eller ut på Maskinsvingen om de går ut av hovedinngangen. Plasseringen av molokk for søppel i tilknytning til lekeplassen er også uheldig. Forholdet mellom parkering og fellesareal/lekeplass er problematisk i dette prosjektet. Det er ikke vist en fysisk sperre mellom disse arealene i bestemmelser eller på plankart.

10 Støy Planforslaget mangler en dypere vurdering over støy. Det er mye trafikk på Maskinsvingen og anledningen til plasseringen av hovedinngangen mot Maskinsvingen er at det allerede er mye trafikk på Skiveien. Administrasjonen er usikker på hvilke tiltak som skal gjøres på tomten for å sikre beskyttelse mot eventuelt støy. Høring/merknader En oppsummering av innkomne uttalelser ved varsel om planoppstart er gjengitt i planbeskrivelsen (vedlegg 3) og kommentert av forslagsstiller. Innkomne innspill tyder på at etablering av konsentrert boligbebyggelse i området kan være konfliktfylt med hensyn på naboer. Innspillene er blant annet i forhold til økt forurensning, fortetting i kommuneplanen, lekeplass, gang- og sykkelvei, bomiljø, estetikk, høy utnyttelsesgrad og en områdeplan for fortetting. Konklusjon Planadministrasjonen vurderer at utnyttelsesgraden er for høy i forhold til tomtas størrelse og dette medfører at løsningene som er presentert for prosjektet ikke er tilfredsstillende nok. Den høye utnyttelsen av tomten medfører dårlig tilpasning av blokken i terrenget, og det vil gå ut over bokvalitet for ny og eksisterende bebyggelse. Videre er det planadministrasjonens vurdering at den aktuelle tomten med en mer moderat utnyttelsesgrad vil kunne tilfredsstille krav til uteoppholdsareal, lekeplass, gode solforhold for naboer og trafikksikkerhet, og dermed fremstå som et fortettingsprosjekt med mye høyere bokvalitet for beboere og naboer. Administrasjonen vil også påpeke at saken har vært innom planutvalget tre ganger før og fortsatt har ingen forslag med færre etasjer blitt presentert på en ordentlig måte. Alta er ikke i en slik situasjon at det er behov for å fortette på bekostning av bo- og livskvalitet. Det finnes tilstrekkelig areal for konsentrert blokkbebyggelse på andre områder i sentrum og kommunen for øvrig. Med bakgrunn i overstående argumentasjon, er det planadministrasjonens anbefaling at forelagte planforslag bør avvises, men at et nytt planforslag med moderat utnyttelsesgrad kan imøteses og fremmes. Det anbefales da horisontalt eller vertikaldelt bebyggelse i 2 etasjer eller et mindre blokkhus med mer brutte volumer på 2/3 etasjer. Alta, Oddvar Konst Kommunalleder avd. for samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan