Nesodden kommune. Utvalg Møtedato Saksnr. Teknikk-, miljø- og planutvalget /12 Kommunestyret /12

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 07/ /22217 Arkivkode: , Hellvik Brygge Saksbeh.: Gisle Rebnord Totland Utvalg Møtedato Saksnr. Teknikk-, miljø- og planutvalget /12 Kommunestyret /12 Hellvik brygge - omregulering Hellvikskogvei/Hellvikveien SAKEN GJELDER 3.gangs behandling av reguleringsplan for Hellvik brygge INNSTILLING I medhold av plan- og bygningslovens 12-2 og vedtas reguleringsplan for Hellvik brygge, datert med bestemmelser, datert , som områdeplan. BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET Innstillingen ble enstemmig vedtatt. TMP-112/12 VEDTAK I medhold av plan- og bygningslovens 12-2 og vedtas reguleringsplan for Hellvik brygge, datert med bestemmelser, datert , som områdeplan. BEHANDLING I KOMMUNESTYRET Christian H. Holm fratrådte som inhabil. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. KST-112/12 VEDTAK

2 I medhold av plan- og bygningslovens 12-2 og vedtas reguleringsplan for Hellvik brygge, datert med bestemmelser, datert , som områdeplan. BAKGRUNN Det vises til vedlagt tidligere behandling av saken for bakgrunn. Revidert planforslag har vært til offentlig ettersyn fra til Det har kommet en lang rekke tilbakemeldinger på planforslaget. Disse er kommentert i vedlegget til saken. Det er kun tilbakemeldinger som har ført til endringer i plankart eller bestemmelser som behandles i saksfremlegget. For øvrig vises til tidligere saksframlegg ved behandling av saken. RÅDMANNENS VURDERING AV TILBAKEMELDINGER MED FORSLAG TIL ENDRINGER Akershus fylkeskommune varslet innsigelse mot planforslaget. Innsigelsen trekkes med bakgrunn i presisering av en rekke formuleringer i bestemmelser som gjelder forvaltning av bygninger som reguleres til bevaring. Utnyttelsen av hver eiendom i bevaringsområdet er fastsatt i kvm BYA. Fylkesmannen i Oslo og Akershus påpeker at foreslåtte formuleringer om oppføring av bygninger under 15 kvm er i strid med SPR (statlige planretningslinjer) og at det må presiseres at bebyggelse i 100-m ikke tillates og at det må tas inn henvisning til forskriften for plantefredningsområde ved Gamle Hellvik brygge. Påpeker at forholdet til forskriftseiker og biologisk mangfold må fremgå av saksfremlegget. Formuleringene tas ut, og henvisning til forskriften er satt inn. Forholdet til biologisk mangfold framkommer nedenfor. Ringveien 4 -Taraldsen Taraldsen har konkrete ønsker om justering av byggegrenser og regulerte tomtedelinger. Taraldsens ønsker innebærer begrensede endringer av tomtedelingen og husplassering og er innarbeidet i plankartet. Revelia 7 eiendom 1/399 - Revold og Hellberg Eierne av tomten ønsker at den skal deles annerledes enn det kommunen legger opp til. Eiendommen deles på langs istedenfor på tvers. Det legges inn grønnstruktur for å sikre at bebyggelse ikke plasseres på areal som er viktig for landskapsvirkningen og som bør bevares som naturlig. Harekroken 6 eiendom 5/13 - Moe Deler av eiendommen er avsatt til LNF i kommuneplanen, men hele eiendommen er viktig for opplevelsen av landskapet i området, og var foreslått avsatt som LNF i sin helhet. Eier ønsker å beholde muligheten for å konvertere denne til helårsbolig. Rådmannen har hatt dialog med eier og på bakgrunn av nye opplysninger om bygningen er det klart at den kan benyttes som helårsbolig uten store tekniske endringer. Det ble lagt inn

3 vann og avløp i 2002, det er derfor ikke til hindring for å bruksendre bygningen. Området rundt bygningen legges derfor inn under BV2 (byggeområde for boliger med bevaring av kulturmiljø). En alternativ løsning kunne være å tillate bebyggelse et annet sted på tomten. Rådmannen mener dette ville medføre større konsekvenser for kulturmiljøet enn det en konvertering medfører. Sefjellveien 3 eiendom 5/20 - Eva Jebens Ønsker å kunne bygge en ny mindre bolig nede samt å kunne konvertere sommerboligen. Rådmannen er positiv til forslaget om deling av tomten siden denne delen av eiendommen ligger i et område preget av nye bygninger. Fellesareal for parkering og boder er en god løsning. Sommerboligen er imidlertid av høy opprinnelighetsgrad og det er ønskelig å bevare den slik den fremstår. Terrenget og synligheten fra sjøen medfører at det vil bli store endringer dersom sommerhuset konverteres. Rådmannen støtter derfor Fylkeskommunens anbefaling om bevaring av bygningen i sin nåværende bruk. RÅDMANNENS ØVRIGE VURDERING Biologisk mangfold (naturmangfoldloven) Det aktuelle området er avsatt til boliger i kommuneplanen og har vært regulert til boligformål siden På grunn av endringer av kommuneplanen som strammet inn på byggemulighetene i strandsonen ble det startet på en omregulering. I den nye reguleringsplanen blir kultur- og naturhensynene vesentlig styrket. Planforslaget støtter derfor opp under lovens formål: 1 Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur. Prinsippene i lovens 7 skal legges til grunn og det skal gå klart fram av vedtaket hvordan 8 til 12 har lagt føringer for vedtaket. 8 (kunnskapsgrunnlaget) 9 (føre-var-prinsippet) 10 (økosystem tilnærming og samlet belastning) 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder og lokalisering) 8 (kunnskapsgrunnlaget) Kunnskapsgrunnlaget er basert på kommunens registrering av amfibielokaliteter og generell kunnskap om amfibier. Planen legger opp til en bruk hvor det tas hensyn til amfibier og hvor ytterligere undersøkelser ikke vil frambringe ny informasjon som i vestlig grad kan hjelpe til med å gi oss et bedre beslutningsgrunnlag. Det er foretatt naturtypekartlegging og det er lokalisert en fredet forekomst av Hvitmure, samt av naturtypen Hule eiker. Det finnes et område med rik edelløvskog i området. Det er registrert observasjoner av rødlistearter i området. 9 (føre-var-prinsippet) Føre var prinsippet er styrket ved at det er satt lavere utnyttelse for område enn i tidligere reguleringsplan.

4 10 (økosystem tilnærming og samlet belastning) Naturmangfoldloven skal legge føringer for alle vedtak. Plan- og bygningsloven er bygget opp slik at vedtakene som gjøres i kommuneplanen får betydning for områdeplaner og detaljplaner. Reguleringsplanarbeidet bygger på de avklaringer av arealbruken som blir gjort i kommuneplanarbeidet. En del av de vurderingene som kreves av Naturmangfoldloven faller naturlig inn under dette planarbeidet. Spesielt 10 vil være viktig for å få avklaring på et overordnet plannivå. Kommuneplanen avsetter arealer til ulike formål. Den viktigste oppgaven til kommuneplanen er skille mellom områder som skal bygges ut og hvilke skal forbli natur. For å kunne gjennomføre disse prioriteringene har Nesodden kommune foretatt naturtypekartlegging og kartlegging av utvalgte arter som amfibier. Vurderingene om samlet belasting og økosystem tilnærming vil for de fleste arter ikke være hensiktsmessig å analysere på reguleringsplannivå fordi artenes leveområder strekker seg over store områder. Det vil være svært kostnadskrevende og vanskelig og foreta vurderinger etter 10 på dette plannivået. I praksis vil en måtte støtte seg til de valg som er foretatt på kommuneplannivå og benytte seg av avbøtende tiltak og 9 for å nå naturmangfoldlovens mål om å bevare naturmangfoldet. Konkret medfører vurderingene fra kommuneplannivå at det avsettes grønnstruktur og LNF i planområdet som tidligere var avsatt og regulert til boligbebyggelse. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Forslagstiller for planarbeidet er Nesodden kommune. Det er således kommunes ansvar og framskaffe den nødvendige dokumentasjon. Tiltakshaver for B9 der amfibielokalitet NV2 ligger, er i planens bestemmelser pålagt å undersøke og ta hensyn slik at dammen ikke skades. Det er nedfelt i bestemmelsene at bekken langs Trollveien skal holdes åpen i størst mulig grad. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder og lokalisering) Det er tatt hensyn til 12 ved å regulere dammen NV2 til naturområde samt og tvinge bebyggelsen lenger unna dammen ved legge en restriksjon om bevaring av landskap og vegetasjon. Det er avsatt flere trær til bevaring i plankartet. I tillegg er en del furutrær vurdert som svært verdifulle for landskapet og for fuglelivet i området. Rådmannen mener planforslaget sikrer naturmangfoldet i planområdet ved at byggemulighetene begrenses i forhold til tidligere plan. Administrative og økonomiske konsekvenser av planen for kommunen Planen avsetter områder til friområder, grønnstruktur og turveier som gir grunneierne rett til innløsning og som åpner for at kommunen kan erverve arealene. Det er imidlertid ikke et krav at dette gjennomføres. Arealene har stor interesse for allmenhetens muligheter for bruk og rekreasjon i strandsonen og sikrer turveier i området. Det avsettes areal til fortau i Hellvikveien. Det er lite trolig at en eventuell opparbeidelse av fortauet vil kunne foregå i privat regi. Det er likevel viktig å avsette areal til fortau slik at fremtidig behov for dette blir ivaretatt. Planen reduserer muligheten for bygging i området. Noen dele- og byggemuligheter som fulgte av gjeldende plan for området blir borte. Det vil være en vurdering om dette kan utløse krav om erstatning. Rådmannen mener kommunen ikke er årsaken til dette ettersom byggemulighetene bortfaller som en følge av Statlig planretningslinje for Oslofjorden og regionale planføringer. Krav om erstatning vil kunne fremsettes og kommunen må håndtere disse. Konklusjon Områdeplanen for Hellvik Brygge har vært under utarbeidelse i lengre tid og det har vært gjennomført møter med beboerne i området og presentasjon av planforslaget. Det er foretatt

5 avveiinger mellom de private og allmenhetens interesser i forhold til den viktige kyststripen. Rådmannen mener foreliggende planforslag bidrar til å bevare særpreget og kulturmiljøet rundt Helvik brygge samtidig som det åpner for en viss videreutvikling både av boliger, men også av næring og fritidsaktiviteter. Rådmannen anbefaler at planen vedtas med de endringer som framkommer under rådmannens vurderinger. Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder Plan, bygg og geodata Gisle Rebnord Totland Fagsjef Plan og miljø VEDLEGG plankart til vedtak Bestemmelser Hellvik brygge Hellvik Brygge - Kommentering av høringssuttalelser Innspill/merknsder - Jensen Innspill/merknader-fra Fortidsminneforeningen - Hellvik brygge - Reguleringsplan - Innspill/meknader - Uttalelse fra Statens vegvesen Innspill/merknader Innspill /mernader- Fra Suleng Hallgren innspill/meknader- fra Cleve Innspill/merknader - Marthinsen,Revelia Innspill/meknader fra Høland,Asphaug,Scheie,Corneliussen,Larsen,Løkke,Sollie Kart Hellvikforslag.pdf Innspill/merknader fra Revold Ref Hellvik Brygge.doc Innspill - Uttalelse fra Kystverket Innspill - Uttalelse fra Hellberg Tegninger Situasjonskart Innspill - Uttalelse fra Jebens Tegninger Reguleringsplan Hellvik Bbrygge - Offentlig ettersyn Foto Innspill - Uttalelse fra Oslofjordens friluftsråd

6 Innspill - Uttalelse fra Østby Innspill - Uttalelse fra Fylkeskommunen Innspill - Uttalelse fra Fylkesmannen Innspill fra Karl Kr. Taraldsen Vedlegg til innspill fra K. K. Taraldsen fra Vedlegg 2 til brev datert Hellvik brygge - omregulering Plankart med anvisning av endringer Oppsumering av høringsuttalelser Hellvik brygge_planbeskrivelse til offentlig ettersyn pdf Hellvik brygge_rosanalyse.pdf Reguleringsendring Hellvikskogveien - Hellvikveien Hellvikbrygge plankart Forslag til reguleringsbestemmelser for Hellvik Brygge