EIKHOLT, GBNR. 109/6, SAMT GANG- OG SYKKELSTI LANGS DEL AV Rv.305. ANDEBU KOMMUNE

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN EIKHOLT, GBNR. 109/6, SAMT GANG- OG SYKKELSTI LANGS DEL AV Rv.305. ANDEBU KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av: siv.ark. Claus Svanstrøm og Ingeniørservice A/S for Steier-Ness A/S Sted, data: Sem, Sted, dato: Sem, (2.gangsbehandlling) 1

2 INNHOLD 1. Bakgrunn side: 3 2. Planstatus 3 3. Beskrivelse av planområdet 3 4. Eiendomsforhold 4 5. Saksbehandling 4 6. Innkomne merknader/innspill 4 7. Innkomne merknader/innspill etter off.høring 7 8. Beskrivelse av planforslaget 8 9. Konsekvenser ved planforslaget Utdyping av valgt løsning 10 Vedlegg: Detaljregulering-plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Utomhus-/illustrasjonsplan, datert Sjekkliste for potensiell Risiko- og sårbarhetsforhold for området ved Eikholt. Støyberegninger ved Akustikk konsulent A/S, datert Brev vedr. makebytte med kartbilag, datert

3 1. Bakgrunn Planen fremmes av firma Steier-Næss A/S i Sandefjord, og utarbeides av siv.ark. Claus Svanstrøm, Tønsberg, og Ingeniørservice A/S, Sem. 2. Planstatus Planområdet er i kommuneplanen angitt som eksisterende byggeområde for boliger. Området er uregulert. Planens totale areal er m 2. Del av Fv. 305 og krysset mot Fv. 605 inngår i planen. 3. Beskrivelse av planområdet Både boligområdet og avsatt areal til gang- og sykkelvei ligger på vestsiden av Fv. 305, den regulerte gang- og sykkelveien streker seg til atkomsten inn til Wikes vei. Reguleringsgrensen følger senter vei. For øvrig grenser boligområdet til LNF områder både mot syd, vest, nord og nordøst. Arealet er hellende mot sydøst. Høydeforskjellen fra Fv.305 helt opp i nordøst er ca. 12 meter. Den ene teigen av GBnr. 109/6 som ligger mellom Fv.305 og Gallisvannet er ikke med i planområdet. Eiendommen har egen adkomst fra Fv.305. Grunnen består av hageareal/plen og synlig fjell i nord og øst. På eiendommen står en stor hovedbygning (Eikholt pleiehjem) i 2 etasjer, dessuten 2 sidebygg/uthus og en garasje. Et utendørs svømmebasseng ligger nede i hagen. Eksisterende hovedbygning, Eikholt Pleiehjem 3

4 4. Eiendomsforhold. Eiendommen ble overdratt fra Gudrun Prestbøen til Stiftelsen Fossnes i Firma Steier-Næss A/S kjøpte og overtok i januar Det er 5 bruksnummer innenfor reguleringsgrensen. Den del av GBnr. 109/6 som ligger mellom Fv. 305 og Gallisvannet inngår ikke i planen. Eiere: GBnr. 109/6 Steier-Næss A/S, Nordre Kullerød 10, 3141 Sandefjord GBnr. 109/2 Øyvind Hasås, Hasåsgrenda 2, 3243 Kodal GBnr. 109/16 Armkroken sameie, v/gunnar Hvitsten, Fasanveien 6, 3243 Kodal GBnr. 9305/2, Veiareal, Fv. 305 Statens Vegvesen GBnr. 9305/1, Veiareal, Fv. 605 Statens Vegvesen 5. Saksbehandling. Det var kontakt mellom firma Steier-Næss A/S og kommunen på telefon i desember 2011 i forbindelse med kjøp av GBnr. 109/6, og 9.februar 2012 ble det avholdt et møte (oppstartsmøte) om planarbeidet. Varsel om planoppstart ble sendt fra Ingeniørservice A/S den 21.mars 2012 til off. høringsinstanser og andre berørte parter/naboer. Det ble også annonsert i Sandefjord Blad og Tønsberg Blad 22.mars 2012 med svarfrist for uttalelse 20.april Planen var oppe til 1.gangsbehandling i Hovedutvalget for miljø og plansaker i Andebu kommune , saksnr. 075/12, og ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden til Innkomne merknader/innspill. Skagerak Energi, datert Ingen spesielle merknader. Brevet beskrev et forslag til videre fremdrift og det ble vist en oversikt over eksisterende anlegg i området. Plan for elforsyning og lavspentanlegg skal foreligge ved rammesøknad. Fylkesmannen i Vestfold, datert Fylkesmannen ber om at grunnforholdene vurderes nøye, da eiendommen ligger innenfor et område det kan forventes en del leirholdig masse. Dessuten at det blir gjort tiltak mot radon. ROS-analyse skal utarbeides. All ny bebyggelse skal fundamenteres til fjell. Radonsperre blir av byggetekniske retningslinjer installert under bygging. ROS-analyse utarbeides og ligger ved planbeskrivelsen. Vesar, datert Har ingen innvendinger så fremst renovasjonsforskriftens 9 «Plassering av oppsamlingsenheter og krav til veistandard» blir fulgt. Egen renovasjonspunkt blir opparbeidet inne i planområdet, ihht. Renovasjonsforskriftens 9. Vestfold fylkeskommune, datert «Det er positivt at det bestrebes høy utnyttelse av arealene. Det er viktig at utbyggeren tilfører Kodal kvaliteter ved å ivareta god kvalitet i landskapstilpasning, estetikk og utforming og at området blir godt å bo og leve for ulike grupper mennesker. Blant annet må hensyn til barn og unge veie 4

5 tungt. Grunnforhold må undersøkes med tanke på kvikkleire, buffersoner mot landbruk må ivaretas. Rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av gang- og sykkelveg må innarbeides. Det er ikke kjente konflikter i forhold til kulturminner.» Som tidligere kommentert vil all fundamentering av bygg legges på fjell. Buffersonen mot landbruk er regulert inn som 2m friområde, i tillegg er det lagt en byggegrense på 10m mot LNFområde i vest og nord. Rekkefølgebestemmelse for opparbeiding av gang- og sykkelvei er medtatt i reguleringsbestemmelsene. Statens vegvesen, datert Er positive til at eiendommen utvikles gjennom en reguleringsprosess. SVV har merknader knyttet til behov for gang- og sykkelveg, utvidet bruk av avkjørsel/utforming av avkjørsel, samt byggegrense. I tillegg vil nærhet til fylkesvegen innebære trafikkstøy. Gang- og sykkelveg, rekkefølgekrav. Langs fv.305 er det etablert gang- og sykkelveg fra krysset med fv.605 Tollehaugveien til Kodal sentrum. Det mangler gang- og sykkelveg mellom krysset med fv.605 og varselet boligområde. Ut fra hensynet til trafikksikkerhet og skoleveg er vårvurdering at boliger ikke kan etableres uten tilfredsstillende infrastruktur for gående og syklende. Vi ber om at det innarbeides rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene som sikrer etablering av gang- og sykkelveg frem til boligområdet før det kan gis tillatelse til nye boliger. For ev. framtidig videreføring av gang- og sykkelveg nordover må det i reguleringsplanen avsettes areal med gang- og sykkelveg som formål langs fv.305 gjennom hele planområdet. Avkjørsel. For at sikkerheten i tilstrekkelig grad skal være ivaretatt, må det i reguleringsbestemmelsene tas inn rekkefølgekrav om utbedring av avkjørselen. Denne må ha utforming i henhold til SVV håndbok 017 og 263. Frisiktsoner må være en del av planområdet og reguleres slik at nødvendige frisikt sikres også mot gang- og sykkelveg. Byggegrense. Generell byggegrense langs fv.305 er 50m. I reguleringsplanen skal dette vurderes spesielt. Ev. forslag som innebærer annenavstand må begrunnes. Hva som kan aksepteres av bygge avstand vil avhenge av type bygg. Det foreligger forslag om retningslinjer for håndtering av byggegrenser langs fylkesveg i Vestfold. Støy og støyskjerming. Støy fra fylkesveien må vurderes i reguleringssaken. Ev. støyskjerming forutsettes etablert utenfor veggrunn, og uten å komme i konflikt med frisiktsoner. Merknader vil bli fulgt opp. Opparbeidelse av gang- og sykkelvei er tatt med i reguleringsbestemmelsene, det er også regulert inn areal til fremtidig gang- og sykkelvei videre etter adkomst boligfeltet. Ny, oversiktlig adkomstkryss inn i boligområdet med frisikt er regulert inn. Støykart, hentet utfra kommunen kart, viser at del av felt B1 vil bli berørt. Utfra dette vil det bli planlagt gjort tiltak for utvendig og innvendig støy. Se vedlegg; Støyberegning ved Akustikk konsulent A/S, datert

6 Støykart NVE, Norges vassdrags- og energidirektorat, datert «Krav til sikkerhetsnivå for ny bebyggelse i forhold til flom-, erosjon- og skredfare er fastsatt til TEK og 7-3. Ny bebyggelse skal som hovedregel plasseres sikkert mot en 200-årsflom. Det må vurderes om området kan være flomutsatt og det må vurderes om grunn- og terrengforholdene er slik at det kan utløse skred i planområdet eller om planområdet kan bli utsatt for skred som utløses utenfor planområdet. Eventuelle inngrep og tiltak i kantsonen til Gallisvannet må beskrives nærmere, som grunnlag for en eventuell vurdering etter vannressursloven.» Løsmasse kart viser at planen ligger innenfor et område registrert som «Hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet». Som tidligere kommentert skal all ny bebyggelse fundamenteres direkte på fjell, dette vil sikre bebyggelsen. Opparbeidelse av gang- og sykkelvei vil bli utført etter spesifikasjoner fra Statens Vegvesen. Kantsonen til Gallisvannet er utenfor planområdet. Løsmassekart 6

7 7. Merknader etter offentlig høring. Øyvind Hasås, datert «Som nabo og eier av områder rundt 109/6 kommer her en uttalelse i saken. Det foreligger ingen avtale om makeskifte av LNF/jordmark mot meg i denne saken. Et evt. makeskifte må for min del uansett ikke bli ufordelaktig i forhold til bonitet på jordmark, eller ugunstig i forhold til retning/vinkling på delelinjer. Slik forslaget til makeskifte er tegnet vil jeg komme negativt ut på begge disse punktene og kan derfor ikke akseptere forslaget. I tillegg vil jeg nevne at det foreligger klausul i skjøte på 109/6 fra tidligere om at det ikke skal vokse opp store trær som kan skygge for jordbruket. Dette punktet er per i dag ikke fulgt opp, og det er flere store trær i området. Denne regulerte merknaden bør tas med videre i reguleringen, slik at ikke skjerming som bl.a. nevnt i buffersonen mot LNF blir høy og skyggende, hverken av bygning eller beplantning. Underliggende kart viser areal Hasås må avstå langs Fv.305 for å få til en G/S-veg utfra krav Statens vegvesen har forlangt. Arealet (oransje) utgjør 299 m2 og er det areal som Hasås eier langs Fv.305 og ikke noe av det han evt. dyrker av SVV eiendom. Siden utbygger på Eikholt fremmes nå, er det mulig å kompensere for dette arealet, noe som også er avtalt mellom tiltakshaver og Hasås. Ved en senere utbygging av G/Sveg ville ikke dette blitt aktuelt og Hasås ville ikke fått noen erstatning. Ved å legge tilleggsarealet, 303 m2 (grønt), langs sydgrensen blir adkomsten til landbruksarealet opprettholdt fra den nye avkjørselen til Eikholt. «Spissen» inne i hjørnet ville ellers være umulig å utnytte. Tiltakshaver har også sagt seg villig til å sprenge bort evt. fjell o.l. Den jorda som fjernes i forbindelse med G/S-veg legges på arealet som makebyttes. Det tas med en egen paragraf i reguleringsbestemmelsene vedr. vegetasjon i buffersone og mot LNFområde. Arealdeling; grønt = fra 109/6 til 109/2, oransje = fra 109/2 til G/S-veg 7

8 Statens Vegvesen, datert Statens vegvesen har vært i dialog med forslagstiller før førstegangsbehandling men var ikke fornøyd med planmaterialet. Bredden på grøft mellom G/S-veg og fylkesveg er utvidet Frisiktsone til gang- og sykkelveg er innarbeidet i reguleringsbestemmelser men er ikke vist korrekt på plankart Adkomst er utvidet men venter detaljplan over kryssutformingen. Det bør vises sporing for liten lastebil. I bestemmelsene må det dessuten innarbeides krav til detaljert byggeplan for adkomst og G/S-veg som skal godkjennes av vegvesenet. Adkomsten må være utbedret før bygging i planområdet kan finne sted. Primært ønsker vi at også G/S-veg er ferdig på samme tidspunkt men kan akseptere at rekkefølgekravet her er knyttet til innflytting i første bolig. Lekeområdet nær adkomsten til fylkesvegen er tatt ut. Dette er i tråd med tidligere merknad om sikkerhet. Det registreres at annet lekeareal ikke er økt tilsvarende. I tidligere dialog har vi ikke kommentert avslutningen av G/S-veg mot krysset Fv. 305/ FV Av hensyn til forutsigbarhet burde merknad fra oss knyttet til dette vært tatt opp tidligere. Vi ser nå at G/S-veg bør trekkes frem til adkomsten til boligene på Armen (GBnr. 109/16). Vi anbefaler at dette innarbeides i reguleringsplanen. Merknad tas til etterretning. Detaljplan er utarbeidet og godkjent fra Statens vegvesen, endringer på plankart utføres etter denne. Planområdet er utvidet til å innbefatte G/S-veg frem til adkomst til boligene på Armen (GBnr. 109/16). 8. Beskrivelse av planforslaget. Planen inneholder følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg -Boligbebyggelse, -Felles post- og renovasjonsanlegg -Lek, møte- og samlingsplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur -Kjøreveg, offentlig og felles -Gang- og sykkelvei, offentlig -Annen veigrunn, grøntareal Grønnstruktur -Grønnstruktur -Andel buffersone mot LNF Landbruks-, natur og friluftsområder -Landbruksformål (erstatningsareal for LNF langs gang- og sykkelvei) Planen viser 5 boligfelt (B1 B5) hvorav det i feltene B1 og B2 oppføres like boligtyper. Alle hustyper i feltene B1-B4 oppføres med max. 2 etasjer. På felt B5 skal hustypen oppføres i 1 etasje. Takvinkel med max. 22 grader. 8

9 Feltenes areal og tillat BYA, inkl. 18m2 parkering pr. boenhet, er: B1 areal 1071 m2, BYA % 32 % B2 areal 1388 m2, BYA% 40 % B3 areal 648 m2, BYA% 32 % B4 areal 762 m2, BYA% 40 % B5 areal 841 m2, BYA% 35 % Dette er angitt på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. Det er beregnet 1 garasje/carport og 1 gjesteparkering til hver boenhet. Eksisterende garasjebygg er regulert til felles post- og renovasjonsanlegg for alle boenhetene. Denne ligger innenfor den valgte byggegrensen på 30 m fra senter vei, Fv.305, og ca. 7 m over Fv.305 nivå. 30 m byggegrense tilsvarer eksisterende avstand som er godkjent på «Armen»-boligfelt i krysset Fv.305 og Fv.605. Plangrensen går til senter vei Fv.305, denne veibanen blir uberørt. Eksisterende adkomst til eiendommen beholdes, men av- og påkjøringen utbedres til mer vinkelrett på Fv.305, se detaljplan godkjent av Statens vegvesen. Og med bedre plass til både avkjørsel og påkjørsel samtidig. Veien opp er regulert i 8 m bredde inkl. nødvendig skulder/grøfter. Øvrige interne veier har en bredde på 5,5m. Adkomsten til eiendommen GBnr. 109/2, LNF-område, er nå direkte inn fra veien opp til boligområdet. Frisiktlinje/-sone er markert på plankartet. Sykkel- og gangvei fra egen adkomst og frem til atkomsten til GBnr. 109/16 boligfelt «Armen» er planlagt i 6 m bredde (grøft 1,5 m, skulder 0,25m og dekke 2,5 m). Nordover Fv.305, fra adkomsten, er det avsatt tilsvarende areal for eventuell fremtidig videreføring av gang- og sykkelvei. Opparbeidelse av gang- og sykkelvei vil bli utført etter spesifikasjoner fra Statens Vegvesen. Felles lekeareal er plassert nord-øst i planområdet. Her ligger plassen godt skjermet for den interne trafikken. Lekeplassen ligger i to nivå og har et samlet areal på 693 m 2. Det er også avsatt to samlingsplasser/felles møteplasser ved enden av hver stikkvei, møteplassene er på 44m 2 hver. Her ser man for seg sosiale, hyggelige sittegrupper. Grøntbelte er en del av buffersonen på 10m til bebyggelse. I tillegg det et grøntbelte mellom eksisterende bygg (R/P) og avsatt areal til fremtidig gang- og sykkelvei. Avsatt LNF-område innenfor plangrensen er erstatningsareal for det areal GBnr. 109/2 mister i forbindelse med opparbeidelse av gang- og sykkelveien lang Fv.305. Samtidig som valgt plassering sikrer adkomst for landbruksredskaper til LNF-området. 8. Konsekvenser ved planforslaget. Det vil bli en trafikkøkning fra boligområdet med sine 15 nye boenheter. Pleiehjemmet hadde i sin tid plass til 18 personer pluss bestyrerbolig og ansatte til behandling, matlaging og besøkende. Økningen er vanskelig å bestemme. Den planlagte sykkel- og gangveien frem til boligfeltet vil sikre de gående og syklende, og da spesielt barn/ungdoms skolevei. 9

10 Utsikt fra veikryss B2-B5 9. Utdyping av valgt løsning. Eksisterende byggverk på eiendommen blir revet, bortsett fra eksisterende garasje som beholdes som anlegg for post/renovasjon for alle boenhetene. Det er tenkt 15 boenheter som fordeles seg på 4 forskjellige boligtyper kjedehus, rekkehus og tomannsboliger. Oppdelingen vil gjøre at området ikke blir så «enstonig». Eksisterende hovedbygg er vanskelig å oppgradere til moderne standard. Bygget er delt i tre seksjoner med forskjellige takhøyder og gulvnivå. Øvrige bygningsmessige forhold er også lite tilfredsstillende. For å beholde miljøet velger vi å føre opp en bygning på samme sted med 3 boenheter med omtrent samme størrelse og form, med garasje inkorporert i bygget. Vestenfor «hovedbygget» plasseres en vertikaldelt tomannsbolig med tilhørende garasje og på fjellet bak, mot øst, er det tenkt en tomannsbolig på en flate med tilhørende garasjer og utebod. Lekearealet ligger ved siden av denne boligen. Øvrige boenheter er planlagt som to rader med kjedehus nedover i hagen mot syd. Vedlagte illustrasjonsplan viser en tenkt plassering av byggene. Illustrasjonsplan 10