Saksframlegg. Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FE /33. Reguleringsplan for Bjerkelund boligfelt - 1.

Transkript

1 Trøgstad kommune Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FE /33 Reguleringsplan for Bjerkelund boligfelt - 1. gangs behandling Saksnr Utvalg Type Dato 66/15 Teknikk- og naturutvalget PS Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Bjerkelund boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens og Høringsperioden er Bakgrunn: Bogø Byggplan fremmer, på vegne av Herstad AS, privat forslag til detaljreguleringsplan for boligområdet Bjerkelund. Trøgstad kommune mottok planforslaget den Saksutredning: Hensikten med planen er å tilrettelegge for videre boligbygging på Skjønhaug. Planområdet er et gjenliggende areal mellom randbebyggelsen langs Sluppenveien og Gopperudåsen boligfelt. Det legges til rette for bebyggelse med småhusbebyggelse og tradisjonelle eneboliger med mulighet for boligbygg med inntil to boenheter i hele planområdet. Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 12-8 og ved brev datert til berørte parter og regionale myndigheter og kunngjort ved annonse i Smaalenenes Avis. Frist for merknader var satt til Det ble gjennomført oppstartmøte med Trøgstad kommune med en gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokal og overordnede myndigheter har til planarbeidet. Forholdet til gjeldende planer: Området har fått betegnelsen S2 i Kommuneplan for Trøgstad og er avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er uregulert. Planområdet består av 13,5 dekar skogsareal og 1,5 dekar veggrunn. Det begrenses av reguleringsplan for Gopperudåsen (1989) i øst og syd, av bebyggelsen langs Sluppenveien i vest og av området ved Trøgstad Sag mot nord. I kommuneplanen er Trøgstad Sag vist som eksisterende næringsområde. På grunn av unøyaktig tegning i kommuneplankartet ser det ut som om en liten del av planområdet for Bjerkelund er avsatt til næring. Overfor planfremmer har Trøgstad kommune

2 gjort det klart at dette skyldes feil i kartgrunnlaget og at intensjonen hele tiden har vært at planområdet for Bjerkelund skulle vises som fremtidig boligområde i kommuneplankartet. Den største delen av området, gbnr. 64/3, eies av Entreprenørfirmaet Herstad AS. I tillegg inngår en liten del av kommunens eiendom Skramrud, gbnr. 63/2. Det er Herstad AS som er forslagsstiller, og som skal forestå utbyggingen av feltet og salg av tomter. Det skal tegnes utbyggingsavtale for kommunal infrastruktur med Trøgstad kommune. Beskrivelse av planforslaget og virkninger: Boliger: Det er lagt opp til tradisjonell bebyggelse med småhus og eneboliger i feltene B1 og B2. Bygninger tillates i 1 og 1 1/2 etasjer med kjeller. Det åpnes for to boenheter pr. boligbygg og maks. et boligbygg og et garasjebygg pr. tomt. Minimum tomtestørrelse er satt til 650 kvadratmeter. En liten parsell, B3, er avsatt som tilleggsareal til eksisterende boligeiendom. Garasjebygg/uthus tilpasset boligen tillates inntil 50 m2 BYA. Grad av utnytting er satt til 30 % BYA. Byggehøyder reguleres til 7 meter over gulv 1. etasje. Det åpnes for mulighet for flate tak. Byggegrense mot vegmidt for boligbygg er 10 meter, og 4 meter mot nabogrenser. Garasjer tillates plassert utenfor byggelinjer, 6 meter fra veimidt med parallell innkjøring og 1 m. fra nabogrense. Parkeringskrav er 2 plasser pr. enebolig. Totalt reguleres m2 til bebyggelse og anlegg, jf. pbl nr. 3. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Adkomst til området er tenkt gjennom eksisterende vei fra Sluppenveien som skal rustes opp. Det reguleres inn ny avkjørsel og fortau fra denne frem til Hølandsveien for å oppnå trafikksikkerhet for myke trafikanter. Vann- og avløpsanlegg skal bygges etter gjeldende standarder, og kommunale krav. Kommunen skal stå som byggherre for slike anlegg gjennom en utbyggingsavtale. Ledningene skal tilknyttes eksisterende kommunalt ledningsnett. Totalt reguleres ca m2 til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl nr. 2. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer: Av underformål til grønnstruktur er det avsatt fire felt som buffere mot eksisterende bebyggelse. Dette vil være med på å gi eksisterende og nytt boligområde et grønt og "luftig" preg. Området vil kunne inneholde inntil 20 boenheter så trenger man å sikre uteareal av god kvalitet til nærlekeplasser for de minste barna. Innenfor området skal det derfor opparbeides en nærlekeplass f_lek som vist på plankartet. Den gamle idrettsplassen i tilknytning til Gopperudåsen boligområde vil bli et naturlig aktivitetsområde for større barn og unge, og det sikres dermed tilstrekkelig areal til fri lek. Totalt reguleres ca m2 til grønnstruktur, jf. pbl nr. 3. Rekkefølgebestemmelser:

3 Det er inntatt følgende rekkefølgebestemmelser i planforslaget: 1. I forbindelse med opparbeidelse av nytt veikryss ved oppgradering av adkomstvei til feltet, skal det ferdigstilles fortau frem til Hølandsveien. Videre skal det fjernes masser som hindrer sikt i krysset Sluppenveien/Hølandsveien. Før boliger i feltet tas i bruk, skal lekeplasser være opparbeidet. Det samme gjelder adkomstvei tilpasset rullestol frem til lekeplassene. 2. Før boliger i feltet tas i bruk, skal lekeplassen være opparbeidet. Det samme gjelder adkomstvei tilpasset rullestol frem til lekeplassen. Overordnede føringer sektorinteresser: Planområdet er hjemlet i tidligere planvedtak i Trøgstad kommune og sektoravklaringer er foretatt som grunnlag for gjennomføring av reguleringsarbeidet. Sektorinteresser er i hovedsak avklart gjennom tidligere planprosesser, men følgende innspill kom via kunngjøring om oppstart: 1. Statens vegvesen Ber om at det bygges fortau mellom avkjørselen fra Sluppenveien og Hølandsveien. De skriver videre at en god del masse må fjernes i innerkurven på Fv. 115 mot nord slik at man oppnår frisiktsone på 10 x 115 m. Dette må tas inn i planen. Dette fortauet eksisterer delvis i dag. Det er tatt inn i regulerings-bestemmelsenes generelle del at fortauet skal ferdigstilles frem til den nye avkjørselen. Det er også tatt inn i bestemmelsene at det skal fjernes masser i området for å bedre sikten i krysset mellom Hølandsveien og Sluppenveien. Vegvesenets Oppstartsinnspill er svært kortfattet og inneholder ingen krav til kryssutforming for avkjørselen fra Sluppenveien bortsett fra frisiktskravet. Slik forholdene er på stedet i dag er det stigning fra sekundærveg frem mot kjørebanekant på primærvegen. Trøgstad kommune forutsetter at krysset utarbeides etter Statens Vegvesens Håndbok 263 «Geometrisk utforming av veg- og gatekryss», bl.a. side Fylkesmannen i Østfold Fylkesmannen forventer at det legges stor vekt på høy arealutnyttelse. Som nevnt i planbeskrivelsens innledning, tilsier terrengforhold og omliggende bebyggelse at området bygges ut med småhus. Området har beskjeden størrelse, og arealet menes å være godt utnyttet. Fylkesmannen nevner også under sine generelle innspill hensynet til jordvern, grønnstrukturer, universell utforming, estetikk, barn og unges oppvekstsvilkår m.m. Fylkesmannens merknader er ivaretatt i planforslaget.

4 3 Østfold fylkeskommune: Legger det spesielt vekt på hensynet til barn og unges behov for gode leke- og uteoppholdsarealer og en trygg skolevei. Videre nevnes trafikksituasjonen generelt, støy, universell utforming og kulturminner. Merknadene fra Østfold fylkeskommune er ivaretatt i planforslaget. 4. Trøgstad Elverk AS Trøgstad El-verk gjør oppmerksom på de hensyn og forhold som må tas i forbindelse med utbygging av feltet. De gjør spesielt oppmerksom på at det må etableres nytt forsyningsnett med en til flere nettstasjoner. For dette må det gis permanente tinglyste rettigheter til plassering, drift og vedlikehold. Utbygger vil forholde seg til alle El-verkets krav og pålegg under utbyggingen av infrastrukturen i feltet. Naboforhold: Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Smaalenenes Avis og har vært lagt ut på nettsiden til Trøgstad kommune. Alle registrerte naboer er tilskrevet ihht naboliste. Det er mottatt to innspill/merknader fra naboer: 1. Anita Johannesson: Anita Johannesson sier i e-post av 22. januar at veien inn til feltet er smal, og hun spør om ny vei vil komme inn mot husveggen hennes. Det er holdt møte mellom Anita Johannessen sin ektemann, utbygger og forslagstiller. Her ble det enighet om at regulert veikant legges 0,5 meter ut for familiens tomtegrense, hvilket innebærer at veien blir liggende omtrent som i dag. Det ble også gjort avtale om at familien skal få tillagt eiendommen sin tilleggs grunn som kompensasjon for avståelse av grunn til nytt veikryss. På forslag til plankart er tilleggsareal til Johannessens eiendom vist som område B3. Det betyr at det avtalte tilleggsarealet er ivaretatt i planforslaget. Det gjøres oppmerksom på at det arealet som det er gjort avtale om, tilhører Trøgstad kommune, og at planfremmer må erverve arealet av kommunen før han kan avstå det videre til tredjepart. 2. Marit Lunøe

5 Hue er bosatt i Kristiansand og ber om å bli informert om hva som skjer videre i prosessen. Lunøe vil bli varslet i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Vurdering: Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Det kommer ikke frem av innsendt planforslag om NVE er varslet om planoppstart, og følgelig foreligger det ingen merknader fra sektormyndigheten. Tatt i betraktning av planområdet ikke er skred- eller flomutsatt vurderer rådmannen det slik at manglende innspill fra NVE til oppstartsvarselet ikke er til hinder for at kommunen kan vedta å sende planforslag på høring. Kommunen vil oversende planforslaget og kommunens vedtak ved 1. gangs behandling til NVE for høringsuttalelse. Foreslått arealbruk er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel vedtatt Det aktuelle byggeområdet er avsatt for fremtidig boligbebyggelse. I planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. ROS-vurderingen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området. Området ligger innenfor sentrumssonen i Skjønhaug og avklaringer som gjelder naturmiljø, kulturmiljø og barn og unges interesser, er allerede ivaretatt gjennom tidligere planprosesser for samme område. Den foreslåtte reguleringen innebærer ingen endringer som påvirker dette i negativ retning. Det må her tas i betraktning at en hver utbygging av et område vil kunne oppleves som negativ, dersom målet er å bevare et opprinnelig naturlig miljø i et område. Konklusjon: Forslag til detaljreguleringsplan for Bjerkelund er grundig og detaljert. Innkomne merknader ved varslet oppstart er nøye vurdert og hensyntatt til i det foreliggende forslaget. På bakgrunn av dette finner rådmannen det riktig å anbefale at planforslaget fra Bogø Byggplan sendes ut på høring. Teknikk- og naturutvalget - 66/15 TN - behandling: Ordet i saken: Ann-Kristin Sæther (H) Ved avstemningen ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (5 st.). TN - vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Bjerkelund boligfelt sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens og Høringsperioden er

6 Vedlegg: Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Planbeskrivelse -detaljgnireluger - Bjerklund boligfelt Plankart Planbestemmelser Støykart Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Uttalelse nytt boligområde Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - oppstart av regulering Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Uttalelse fra Trøgstad elverk- oppstart av regulering Gbnr 64/3 - Nytt boligområde syd for Trøgstad Sag - Uttalelse - varsel om oppstart Varsel om oppstart av setaljregulering syd for Trøgstad sag - innspill Varsel om oppstart av regulering for nytt boligområde - 63/1 syd for Trøgstad Sag - kopi brev Bogø Byggplan