Saksframlegg. Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FE /611

Transkript

1 Trøgstad kommune Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FE /611 Endring av reguleringsplan for Bergerudåsen boligfelt - 1. gangs behandling Saksnr Utvalg Type Dato 54/17 Teknikk- og naturutvalget PS Rådmannens innstilling: Forslag til revisjon av reguleringsplan for Bergerudåsen, gnr. 159, bnr. 1 planid datert med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Før planen kan legges frem for sluttbehandling må følgende innarbeides: Planbestemmelsene må inneholde et rekkefølgekrav i om nødvendig utbedring av adkomst til området fra RV 22 før det kan gis igangsettelsestillatelse for oppføring av boliger. Det må tas inn en planbestemmelse om at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for arbeid i tilknytning til RV22 før igangsetting av arbeidet med avkjørselen. Bakgrunn: Bogø Byggplan fremmer, på vegne av Per og Heidi Haakaas, privat forslag til endring av gjeldende reguleringsplan for boligområdet Bergerudåsen i Båstad. Trøgstad kommune mottok planforslaget Saksopplysninger: Hensikten med planendringen er å legge til rette for bedre utnyttelse av planområdet gjennom å øke antall tomter fra 5 til 8. Planforslaget er basert på eksisterende plan, men er mer tilpasset dagens boligstruktur og krav til tomtestørrelse. Det ble gjennomført forhåndskonferanse med Trøgstad kommune Planfremmer ønsket primært å søke kommunen om å gjennomføre en mindre vesentlig reguleringsendring, jf. plan- og bygningsloven 12-14, 2. og 3. ledd. Kommunen gjorde det klart i møtet at en slik løsning ville være avhengig av samtykke fra overordnede myndigheter. Planfremmer varslet deretter mindre reguleringsendring med brev til naboer, berørte myndigheter og offentlige instanser i brev av Kommunen avslo søknaden i brev av med begrunnelsen at endringen ikke var mindre vesentlig, og at planinitiativet måtte fremmes som

2 ordinær endring av eksisterende plan. Oppstart av planarbeid ble varslet i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 12-8 og med brev til berørte parter og regionale myndigheter og kunngjøring på Trøgstad kommunes nettsider og ved annonse i Smaalenenes Avis. Frist for merknader var satt til Beskrivelse av planområdet og forholdet til gjeldende planer: Planområdet ligger på eiendommen Olberg gnr. 159 bnr 1 og er en liten åsrygg mellom skolen og Båstad kirke. Det grenser til gangveien langs RV 22 i vest, mot Olberg gård (LNF) i nord, øst, og delvis i syd. Søndre del grenser også til Båstad skole og barnehage. Arealet utgjør ca. 16 dekar. Det er gjennomgående fjell i dagen i hele området. Vegetasjonen består vesentlig av eldre furutrær. Planområdet eies av Heidi og Per Haakaas, som også er forslagsstillere. Planområdet er hovedsakelig avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Et område på ca. 3,7 dekar langs RV 22 er vist som LNF-område, men det skyldes sannsynligvis en feiltegning i kommuneplankartet. I høringsforslag til ny kommuneplan, er det samme området vist som boligområde. I syd grenser området til reguleringsplanen for Båstad skole og barnehage. I vest følger området gang-/sykkelveien langs RV 22, som ble regulert og bygd tidlig på 80-tallet. I øst grenser det mot LNF-område (Olberg gård), mens det i nord ligger inn mot et uregulert område som i kommuneplanen er avsatt til boliger. Planområdet er regulert tidligere i «Reguleringsplan for Bergerudåsen», vedtatt Endringsforslaget følger stort sett samme avgrensning, men justerer formålsgrensene innad i planen og legger inn nye planformål i form av vegetasjonsskjerm mot RV 22 og ny internvei i planområdet. Lekeplassen flyttes og gis en mer hensiktsmessig utforming, samtidig som antall tomter økes fra 5 til 8. I tillegg til boligområdet reguleres adkomstveien fra RV 22, og reviderte planbestemmelser gir nye føringer for bruken av området. Området reguleres i hovedsak til bebyggelse og anlegg med formål boligbebyggelse (B1). Beskrivelse av planforslaget og virkninger: Bebyggelse og anlegg Innenfor området regulert til boligbebyggelse tillates det oppført frittliggende småhusbebyggelse. Det tillates ett boligbygg og ett garasjebygg pr. tomt og maksimal utnyttelsesgrad er 30 % BYA. Det tillates to boenheter pr. boligbygg. Det tillates oppført boligbygg i inntil 2 etasjer i tillegg til eventuell kjeller/underetasje. Maksimal mønehøyde er 7 meter over golv i 1. Etasje. Garasjer kan oppføres som frittliggende bygg i størrelse inntil 50 m2 (BYA). Maksimal mønehøyde er 5,5 meter. I tillegg til garasjeplassen skal det være minst en biloppstillingsplass for hver boenhet. Totalt reguleres ca m2 til bebyggelse og anlegg, jf. pbl nr. 1. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Tilførselsvei til området er fra RV 22. Veiene skal bygges etter Vegvesenets håndbok N-100 som "adkomstvei" med 5 meter regulert bredde, minimum 3,5 meter kjøreveg og hastighet 30 km/t. Gangveien skal opparbeides med 3 meters bredde.

3 Området er tilknyttet offentlig vann og avløp, takvann/overvann skal ivaretas på egen tomt. Totalt reguleres ca m2 til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl nr. 2. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer: Vegetasjonsskjermen mot RV 22 skal være åpent og tilgjengelig for alle. Eksisterende vegetasjon i form av trær og busker skal i størst mulig grad bevares, og det skal legges til rette for fremvekst av ny og variert vegetasjon. Lekeplassen har fått en sentral og god plassering i feltet. Den er på ca. 407 m2 og skal være tilgjengelig for alle. Totalt reguleres ca m2 til grønnstruktur, jf. pbl nr. 3. Overordnede føringer Sektorinteresser: NVE : Har ingen konkrete merknader, men viser til at det må tas tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplanleggingen. Plankonsulentens kommentar: NVEs sjekkliste er gjennomgått, og det er ikke funnet forhold der deres ansvarsområde berøres negativt. Rådmannens vurdering: Planforslaget berører neppe NVEs ansvarsområder. Det går ikke vassdrag gjennom planområdet, og det er ikke skred- eller flomutsatt. Statens vegvesen : 1. Det må beskrives hvor mye trafikk som genereres på grunn av utbyggingen. Atkomst må fremgå av planbeskrivelsen. 2. Det er viktig at valgte løsninger ivaretar trafikksikkerhet og fremkommelighet for alle trafikantgrupper. 3. Det må tas inn et rekkefølgekrav om nødvendig utbedring av adkomst til området, og at dette må utbedres før boligbygging kan starte. Krysset bør utformes i henhold til Statens vegvesens håndbok N-100 Veg- og gateutforming. 4. Det må tas inn en bestemmelse om at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for arbeid i tilknytning til RV22 før igangsetting. 5. Frisikt må ivaretas og legges inn som hensynssone i reguleringsplanen og ivaretas i planbestemmelsene. 6. Vi forutsetter at retningslinjer for behandling av støy (T-1442/2016) og luftkvalitet (T- 1520) i arealplanleggingen skal ligge til grunn for vurdering i detaljreguleringen. Det må også tas inn en bestemmelse om anleggsstøy. 7. Det er viktig at valgte løsninger ivaretar trafikksikkerhet og fremkommelighet for alle trafikantgrupper. Samtidig bør det utvikles gode interne trafikksystem for å hindre farlige situasjoner. 8. Universell utforming skal ligge til grunn for planarbeidet, og skal sikres gjennom plankart og bestemmelser. Alle anlegg for gående og syklende skal være universelt utformet. For å tilrettelegge for myke trafikanter anbefaler vegvesenet at det reguleres inn en

4 gangvei som knytter sammen den interne vegen og gang- og sykkelvegen langs riksveg 22. Plankonsulentens kommentarer: Til vegvesenets innspill kan bemerkes at frisiktsone ved avkjørselen til riksveien vil bli sikret gjennom reguleringsbestemmelsene for området. Videre kan bemerkes at trafikken på adkomstveien blir meget beskjeden, da det kun er disse få tomtene som skal benytte den. Det kan også nevnes at forholdene for gående og syklende vil bedres ved at det er lagt inn en gangvei nord i feltet. Rådmannens vurdering: Det må tas inn et rekkefølgekrav om nødvendig utbedring av adkomst til området, og at dette må utbedres før boligbygging kan starte. Videre må det tas inn en bestemmelse om at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for arbeid i tilknytning til RV22 før igangsetting av arbeidet med avkjørselen. Østfold fylkeskommune : 1. Det forutsettes at plankart og bestemmelser er entydig slik at krav til lekearealer og minste uteoppholdsarealer blir ivaretatt. 2. Det er oppgitt feil areal på lekearealet på plankartet. 3. Påpeker at en del av arealet er avsatt til LNF-område i gjeldende kommuneplan, og ber om at det finnes gode reguleringstekniske løsninger for skjermingsbeltet mot riksveien. 4. Anbefaler maksimumsgrenser for parkering for å redusere personbiltrafikk og klimautslipp. 5. Anbefaler fleksibilitet med hensyn til boligbyggenes utforming. Betegnelsen 1 ½ etasje bør ikke benyttes. 6. Savner en redegjørelse for støy siden planområdet ligger i gul støysone langs riksveien 7. Bestemmelse om aktsomhet til kulturminner må inn i bestemmelsene. Andre stikkord om tema som er viktig i planarbeidet er støy, grunnforhold, trafikkforhold, kollektivtrafikk, sykkelparkering, UU, klima og energibruk. Plankonsulentens kommentar: Til innspillet fra fylkeskommunen opplyses at et er "ryddet" i feilformuleringene rundt tomtestørrelser, antall tomter, samt arealet på lekeplassen. Videre er det klargjort i reguleringsbestemmelsene hva som tillates av høyder og etasjer på boligene. Rådmannens kommentar: Fylkeskommunens oppstartsinnspill bærer mer preg av å være en høringsuttalelse. Dette kommer antagelig av at de har fått tilsendt plandokumenter i forbindelse med en forespørsel om planen kunne behandles som en mindre vesentlig endring av plan. For øvrig er innspillene tatt hensyn til i plandokumentene så langt rådmannen kan se. Fylkesmannen i Østfold : 1. Anbefaler at sonen mellom bebyggelsen og RV 22 reguleres til skjermingssone. 2. Planen må sikre tilfredsstillende støyforhold utenfor vinduer og på utearealene.

5 Områdets beliggenhet tilsier at det ikke bør tillates avvik fra anbefalte grenseverdier i retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016). Avstand til vei, ev. støyskjermer, lokalisering av rom med støyfølsom bruk er blant forhold som bør vurderes. 3. Det må sikres at det er tilstrekkelig med lekeareal i reguleringsplanen. Om denne skal opparbeides bør det sikres gjennom rekkefølgebestemmelse at dette skjer før det gis brukstillatelse for første boenhet. Videre har Fylkesmannen kommet med en generell uttalelse om en rekke tema som må ivaretas i planleggingen, som i sin helhet kan leses i uttalelsen som ligger vedlagt. Plankonsulentens kommentar: Fylkesmannen vil at området nærmest riksveien og gangveien skal reguleres til vegetasjonsskjerm. Dette er gjort i forslaget. Fylkesmannen er også inne på støyforholdene på stedet. Dette er det tatt hensyn til i reguleringsbestemmelsene. Men som det også tidligere er nevnt, vil boligene vesentlig bli liggende bak toppen av åsryggen, og derved ligge godt beskyttet mot støyen fra veien. Når det gjelder Fylkesmannens generelle temaer, kan oppgis at områdets naturlige grønnstruktur er ivaretatt, at barn og unges oppvekstsvilkår vil bli meget gode, og at området er sikkert sett i forhold til faren for ras og flom. Rådmannens vurdering: Fylkesmannens innspill er stort sett ivaretatt i planforslaget. Vurdering: Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Foreslått arealbruk er hovedsakelig i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel vedtatt Det aktuelle byggeområdet er avsatt til boligformål. Området mot RV 22 er avsatt til LNF-formål, men dette skyldes antagelig en feiltegning i kartet og får ingen konsekvenser da området består av fjellgrunn og ikke er dyrkbart. I forbindelse med planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. Denne er inntatt i planbeskrivelsen. ROS-vurderingene konkluderer med at den eneste negative virkningen av planforslaget er påvirkningen av trafikkstøy fra RV 22. Bebyggelse: Den planlagte bebyggelsen har en bedre utnyttelse enn gjeldene plan og åpner for fleksible løsninger med eneboliger og tomannsboliger. Høyden på bebyggelsen sikrer god utsikt og gode solforhold i området. Uteoppholdsareal: Det er avsatt et godt område til en lekeplass sentralt på området. Området ligger solrikt, trafikksikkert og universelt tilgjengelig. Forholdene ligger derfor til rette for at dette kan bli et veldig godt område. Behovet for lekeplasser for større barn og område for ballspill er ivaretatt i og med at barnehage og skole ligger i umiddelbar nærhet.

6 Støy: Planområdet ligger rett ved RV 22 hvor det er fartsgrense 60 km/t. Vegvesenets støysonekart viser at alle boligtomtene vil bli liggende delvis i gul støysone. Planfremmer vurdere likevel at støy ikke vil bli en utfordring verken innendørs eller på uteområdene på grunn av områdets topografi. Rådmannen støtter denne vurderingen. Bebyggelsen vil uansett kunne plasseres slik at den får en stille side med tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå, og presiserer at teknisk forskrift vil bidra til å sikre tilfredsstillende støynivåer. Sikkerhet og beredskap: Området har en god beliggenhet i forhold til dette. Flom- og skredfare utgjør heller ingen trussel da det ikke er vassdrag i området og hele feltet gjennomgående har fjell i dagen. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er gjennomført nødvendige vurderinger etter naturmangfoldloven 8 12 basert på forslagsstillers planbeskrivelse. Rådmannen er ikke kjent med at planen vil være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven skal ivareta. Konsekvenser for barn og unge Rådmannen mener at planen på en god måte tilrettelegger for barn og unge. Mulighet for gangadkomst til friluftsområder er ivaretatt, og det er kort vei til skole, barnehage og idrettsanlegg. Konklusjon: Planen legger til rette for etablering av et nytt boligområde sentralt i Båstad. Arealene er disponert på en hensiktsmessig måte som gir grunnlag for et godt bomiljø med gode solforhold og uterom. Saken legges frem til 1. gangsbehandling i teknikk- og naturutvalget. Teknikk- og naturutvalget - 54/17 TN - behandling: Følgende hadde ordet: Jens H. Jorud (Sp) Trond A. Enger (Ap) Ingen nye forslag. Votering: Enstemmig vedtatt. TN - vedtak: Forslag til revisjon av reguleringsplan for Bergerudåsen, gnr. 159, bnr. 1 planid datert med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

7 Før planen kan legges frem for sluttbehandling må følgende innarbeides: Planbestemmelsene må inneholde et rekkefølgekrav om nødvendig utbedring av adkomst til området fra RV 22 før det kan gis igangsettelsestillatelse for oppføring av boliger. Det må tas inn en planbestemmelse om at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for arbeid i tilknytning til RV22 før igangsetting av arbeidet med avkjørselen. Vedlegg: Planbeskrivelse ny Reguleringsbestemmelser nye Reguleringskart siste Innspill NVE Innspill vegvesen Innspill fylkeskommunen _0001 Innspill fylkesmannen