Detaljregulering av Alfred Trønsdals veg 2, detaljregulering, sluttbehandling Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak:14/34806 Detaljregulering av Alfred Trønsdals veg 2, detaljregulering, sluttbehandling Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Norgeshus AS som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller F&P boliger AS. Hensikten er å tilrettelegge for boligbebyggelse på en eiendom som i dag brukes til næring. Det foreslås et leilighetsbygg med boenheter i fire etasjer pluss sokkel og parkeringskjeller. Øverste etasje skal være tilbaketrukket. Forholdet til overordnet plan Reguleringsforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel Planområdet, eksisterende forhold Berørt eiendom Planområdet omfatter eiendommen Alfred Tønsdals veg 2, 53/96, som eies av Alfred Trønsdalsvei 2 AS. Beliggenhet Planområdet ligger på Nardo. I nord grenser eiendommen til Othilienborgvegen, mens eiendommen vest og øst avgrenses av Alfred Trønsdals veg. Planområdet omsluttes av Othilienborg borettslag i sør, øst og vest med blokkbebyggelse i lamellstruktur. På motsatt side av Othilienborgvegen består bebyggelsen i hovedsak av eneboliger.

2 Side 2 Stedets karakter Eiendommen er tilnærmet flat. Terrenget stiger fra kote 101 i sør til ca. kote 107 i nordøst, over en strekning på 48 meter. Lamellene rett øst og vest for planområdet skrår ned med terrenget. Eksisterende bebyggelse Eiendommen er i dag bebygd med et mindre næringsbygg oppført i Eksisterende bygg har ingen antikvarisk verdi. Tidligere virksomhet Eksisterende bygg brukes i dag til næring (rørlegger). Eier ønsker ikke å videreføre virksomheten. Grunnforhold Multiconsult har foretatt geotekniske undersøkelser. Disse viser at grunnen består av fyllmasser i toppen (2-4 meter), og deretter leire med silt og sandlag. I dybden er det leire med varierende innhold av silt. Utførte undersøkelser avdekket ikke kvikkleire eller sensitive masser. Multiconsult vurderer stabiliteten i området som tilfredsstillende. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner, og det vurderes at det er liten risiko for at utbyggingen skal komme i konflikt med slike. Trafikkforhold Othilienborgvegen er kommunal veg og har ÅDT på Vegen har fartsgrense på 40 km/t, fortau på begge sider og gatelys. ÅDT for Alfred Trønsdals veg er 200. Denne vegen er også kommunal, og har fartsgrense på 30 km/t. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet (om lag 120 meter) til kollektivholdeplasser som betjenes av buss 22, som har to til fire avganger til og fra sentrum på dagtid og én avgang på kveldstid per time. Støy Det er gul/øvre del av gul støysone på tomtas nordvestre del. Annen infrastruktur Det ligger en offentlig vannledning langs eiendomsgrensen i sørvest. Det ligger offentlige spillvannog overvannsledninger like vest for eiendomsgrensen. Næringsbygget er tilkoblet de offentlige

3 ledningene vest for eiendommen. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Barn og unge Planområdet vil høre til Steindal barneskole og Hoeggen ungdomsskole. Kapasitet på barneskolen er en utfordring, og det arbeides med en utvidelse av denne. Når det gjelder barnehager og ungdomsskole oppgis kapasiteten som grei. Skolene ligger om lag 1 km sørvest for planområdet. Skolevegen fra planområdet går i hovedtrekk langs ikke trafikkert gang- og sykkelsti. Området brukes ikke av barn og unge. Side 3 Beskrivelse av planforslaget Planområdet er ca. 3,3 daa. Planlagt arealbruksformål Området reguleres til følgende arealformål: - Bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse med uteareal og renovasjonsanlegg. - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, kjøreveg og fortau. - Sikringssone Arealoppgave Størrelse av arealformål på plankartet: Boligformål er 2491 m². Renovasjon 21 m². Fortau 194 m². Kjøreveg 601 m². Annen veggrunn tekniske anlegg 47 m². Tetthet Planen benytter minimum og maksimum BYA for å sikre at fortetting skjer som forespeilet i området. Planlagt tiltak er beregnet å ha en BYA på ca. 610 m². Det er planlagt leiligheter i ulike størrelser, fra ca 52 m² til ca. 92 m². Med 15 leiligheter vil planforslaget ha en tetthet på seks boliger per dekar.

4 Planlagte byggeområder Planlagt bygg er i underkant av 42 meter langt. Høyden er 15 meter, med fire etasjer pluss sokkel og parkeringskjeller. Øverste etasje skal være tilbaketrukket. Maksimal gesimshøyde settes til kote c=+119. Heissjakt og trappehus kan bygges til kote c=+120,5. Side 4 Parkering All parkering blir lagt i kjeller under boligbebyggelsen, med innkjøring sør på eiendommen fra Alfred Trønsdals veg. Antall plasser skal være i henhold til minimumskrav i kommuneplanens arealdel , det vil si 1,2 plasser for bil og 2 plasser for sykkel per leilighet. 5 % av parkeringsplasser for bil skal utformes som HC-plasser. Boligmiljø Det er lagt inn en bestemmelse for å sikre variasjon i leilighetsstørrelser som tilrettelegger god boligsammensetning. Felles ute og lekearealer skal ha universell utforming og størrelse i henhold til krav i kommuneplanens arealdel Totalt uteoppholdsareal er estimert til å være 864 m². Planforslag legger opp til lekeareal på sørsiden av bygget. Her blir det skjermet fra trafikkert areal, og synlig fra alle boligene. Lekearealet og uteoppholdsarealet ligger i tilknytning til hverandre, og gir mulighet for alle aldersgrupper å bruke uterommet i fellesskap. Det ligger en opparbeidet uteplass tilhørende borettslaget like sør planområdet, og dette vil dermed gi et sammenhengende grøntområde. Beregnede støysonekart viser at tomten har tilfredsstillende lydnivå på uteareal på sørsiden av huset. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Atkomst er fra sørvest fra Alfred Trønsdals veg. Frisikt i avkjørsel er vist på plankartet. Planforslaget legger til rette for fortau langs deler av Alfred Trønsdals veg fram til foreslått gangfelt. Plasseringen for avfallshåndtering er lagt før nedkjøring til parkeringskjeller. Med denne løsningen unngås rygging over fortau. Det skal være nedgravde containere. Ny bebyggelse forutsettes tilknyttet eksisterende VA- anlegg i området. Bebyggelsen ligger innenfor konsesjonsområdet til fjernvarme, og vil således bli tilknyttet fjernvarmeanlegget. Gjennomføring Krav i bestemmelsene sikrer støy- og geoteknisk vurdering, og miljøteknisk undersøkelse i byggesaken. Bestemmelsene sikrer at plan for vann og avløp følger byggetiltak. For å minimalisere ulempene i bygge- og anleggsfasen skal det utarbeides plan for gjennomføring av dette arbeidet. Bestemmelsene sikrer at nødvendige beskyttelsestiltak blir etablert før bygge- og anleggsarbeidet kan igangsettes.

5 Side 5 Virkninger av planforslaget Støy Det foreligger støyrapport utført av Multiconsult, som viser at deler av bygget er utsatt for støy fra Othilienborgvegen. Grenseverdien overskrides i alle etasjer på byggets nordre og vestre side. På fasade mot øst er grenseverdien overskredet i fjerde etasje, og i sør er en balkong utsatt for støy >55dB. Det er lagt inn krav i bestemmelsene om at leilighetene i etasje skal være gjennomgående og ha en fasade mot stille side. Det er lagt inn en bestemmelse om at alt av uterom og balkonger skal ha lydnivå på mindre enn 55 db. Trafikkforhold Det kan regnes økning i ÅDT bilturer per døgn. Med boenheter vil ÅDT øke i Alfred Trønsdals veg med om lag 120. Forlengelse av fortau langs Alfred Trønsdals veg vil bedre forholdene for myke trafikanter. Bygningsstruktur Planlagt tiltak vil føye seg inn i blokkbebyggelsen, men er høyere. Sol og skygge Prosjektet vil ikke gi vesentlig skyggepåvirkning på nabobebyggelse. Naboene i eneboligene nord for planområdet vil få mindre usikt mellom blokkene. De vil ikke få mindre sol da de ligger noe høyere i terrenget. Sørvestre del av eiendommen 53/65 vil miste noe sol, som vist under. 21. mars kl juni kl 18. Avveiing av virkninger Prosjektet er i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Det er positivt med tilførsel av boliger med tilgjengelighet, og nærheten til lokalsenter Nardo, skole og barnehage vil redusere transportbehov. Othilienborg er et område som er lett tilgjengelig både for gående, syklister og for de som benytter seg av kollektivtransport. Økonomiske konsekvenser for kommunen

6 Planlagt utbygging forventes ikke å medføre økonomiske konsekvenser for kommunen annet enn vedlikehold av forlengelsen av fortau innenfor planområdet. Planlagt gjennomføring Planlagt utbygging planlegges påstartet så fort reguleringsplanen er vedtatt. Det sikres som krav i bestemmelsene at forhold knyttet til forurensing i grunnen, geoteknikk, støy og vann/avløp blir ivaretatt i byggesaken. Det er krav i bestemmelsene om at fortau langs Alfred Trønsdals veg skal opparbeides før brukstillatelse gis, og at plan for anleggsfasen skal følge byggesaken. Side 6 Innspill til planforslaget Medvirkningsprosess Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort, og berørte parter varslet i eget brev 21.november Det ble sendt ekstra varselbrev da det var fem mottakere som ble lagt til. Den 11.desember 2014 ble det avholdt informasjonsmøte for naboer. Planen ble utlagt til offentlig ettersyn og sendt på høring Innspill før offentlig ettersyn I forbindelse med melding om oppstart av planarbeidet ble det minnet om aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven, og kravet til universell utforming. Det ble bedt om å ivareta hensyn til støy fra veitrafikk og i byggeperioden. Prosjektet måtte ha minimum tetthet, og det var usikkerhet rundt forurensing i grunnen. Det kom inn flere nabomerknader til planforslaget. Naboer var bekymret for sol og skyggepåvirkning, utsikt, parkeringsforhold, skade på bygg under anleggsfasen og dårlige grunnforhold i området. Innspill fra offentlige innstanser er etterkommet. Prosjektet fikk før utleggelse til offentlig ettersyn redusert antallet avkjørsler, utbygg plassert sør på eiendommen ble fjernet og det ble gjort grep for å dempe virkning av høyde mot nabobebyggelse. Innspill ved offentlig ettersyn og høring Det har ikke kommet inn noen vilkår for egengodkjenning, men det har kommet inn flere faglige råd. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag anbefaler at egnet område til uteoppholdsareal sikres gjennom planbestemmelsene og plankart. Fylkesmannen anbefaler at støy tallfestes og at nødvendige avbøtende tiltak bør sikres i reguleringsbestemmelsene. Det anbefales krav om geoteknisk prosjektering i planbestemmelsene. Det er lagt inn krav i bestemmelsene om at alt uterom, også balkonger, skal ha støynivå på under 55 db. Det er lagt inn krav om at geoteknisk prosjektering må være ferdig før igangsettingstillatelse gis. Statens vegvesen råder å ha med en bestemmelse om at leilighetene skal være gjennomgående.

7 Side 7 Krav om at leiligheter over bakkeplan skal være gjennomgående er lagt til i bestemmelsene. Othilienborg borettslag. Mener at økt ÅDT vil forverre støyforhold for Alfred Trønsdals veg 3 og 5, bemerker at borettslaget har en forkjøpsrett på tomten. Støybidraget som følge av økt ÅDT vil være marginalt og støyrapport viser at naboene nærmest Othilienborgvegen fortsatt vil være i samme støysone som i dag. Forkjøpsretten på eiendommen er av privatrettslig karakter. Espen Fredriksen, Alfred Trønsdals veg 4. Naboen mener at planlagt tiltak vil ødelegge utsikt og solforhold, og gi innsyn fra nye leiligheter. Naboen mener videre at byggeprosessen vil medføre mye støv og støy, og at tiltaket vil medføre stort verditap for leiligheten. Solstudier viser at forholdene blir akseptable. Støy- og luftkvalitetsgrenser som angitt i T-1442 og T-1520 legges til grunn for å sikre tilfredsstillende miljøforhold. Utbygger står ikke pliktig til å dokumentere et eventuelt verditap grunnet utbygging. Eva og Karl Edvard Dalhaug, Moholtlita 17. Naboene er usikre på grunnforholdene, parkeringssituasjonen og høyde på nytt bygg, Multiconsult har levert rapport som går god for byggegrunn. Utbygger står ansvarlig for skader på tredjeparts eiendom. Bygget ligger sør for merknadsstillers eiendom og soldiagram viser akseptable solforhold ved nøkkeltidspunktene. Reduksjonen av sikt vurderes som akseptabel. Illustrert utsikt i forbindelse med nabomerknad fra Moholtlia 17 Avsluttende kommentar Denne planbeskrivelsen belyser utforming av reguleringsplanen med bestemmelser. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget framgår av saksframlegget.