Detaljregulering av Ludvig Musts veg 12, offentlig ettersyn Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Detaljregulering av Ludvig Musts veg 12, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Planident: r Arkivsak:15/14407 Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Reguleringsforslaget er utarbeidet av Per Knudsen arkitektkontor AS som plankonsulent, på vegne av forslagsstillerne Kristin Dæhli og Jan Høst. Hensikten er å legge til rette for riving av eksisterende enebolig med garasje, og oppføring av nytt leilighetsbygg med tre til fem nye boenheter i tre etasjer. Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Planstatus Reguleringsforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel Planområdet, eksisterende forhold Berørt eiendom Planområdet omfatter eiendommen Ludvig Musts veg 12, gnr/bnr 59/69. Beliggenhet Planområdet ligger på Berg i bydelen Lerkendal. Bebyggelsen rundt planområdet består av ene- og flermannsboliger i to til fire etasjer. Eiendommen avgrenses i nordvest mot Ludvig Musts veg.

2 Side 2 Stedets karakter Tomta stiger 2,7 meter mot sørøst, fra kote 99,1 på tomtas nordvestre hjørne og til kote 101,8 på tomtas sørøstre hjørne. Eksisterende bebyggelse Eiendommen er i dag bebygget med en enebolig over tre etasjer pluss kjeller. Opprinnelig var dette en horisontaldelt tomannsbolig, som ble ombygget i Boligen har ingen klassifisering som verneverdig. Grunnforhold Skredsonekart viser at planområdet ligger utenfor fareområdet for kvikkleire. Uttalelse fra geolog sier at fundamentering av nytt bygg på tomta forventes å komme i kontakt med fast fjell. Under gravearbeider er det tidligere påvist fast fjell like under asfalten i gata. Trafikkforhold Eiendommen har atkomst fra Ludvig Musts veg som er en lokalgate med lav trafikk. Årsdøgntrafikk er estimert til å være om lag 100. Det innførte parkeringsforbudet fra kl 7 til 16 i strøket har medført at beboere som før stod parkert på fortauet nå opparbeider parkeringsplass på egen tomt. Mange av eiendommene har i dag utkjørsel delvis skjult bak høye hekker og/eller murer, slik situasjonen også er for Ludvig Musts veg 12 i dag. Eiendommen ligger nært Kong Inges gate som i dag er trasé for rute 60. Nærmeste busstopp er krysset mellom Harald Gilles veg og Kong Inges gate. Avganger hverdager: Hvert 15. minutt fra og Ellers hvert 30. minutt. Avganger lørdager: Hvert 30. minutt fra Ellers hvert 60. minutt. Avganger søndager: Hvert 60. minutt. Støy Trondheim kommunes temakart for støysoner viser ingen støybelastning på eiendommen. Annen infrastruktur Kapasitet for vannforsyning og avløp vurderes som tilfredsstillende. Det ligger både kommunale vann- og spillvannsledninger i Ludvig Musts veg innenfor eiendomsgrensen. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.

3 Side 3 Barn og unge Planområdet vil høre til Berg skole og Blussuvoll ungdomsskole. Gangavstanden fra eiendommen til barneskolen er om lag 300 meter, og gangavstanden til ungdomsskolen er om lag 800 meter. Tiltaket vil ikke komme i konflikt med skolekapasiteten i området. Det finnes flere barnehager i nærheten. Barnehagene på Berg, Singsaker, Tyholttunet, Tårnet og Hagebyen er de nærmeste. Beskrivelse av planforslaget Eiendommen er ca. 825 m², og planområdet er ca. 750 m². Planlagt arealbruksformål Området reguleres til følgende arealformål: - Bebyggelse og anlegg. Boligbebyggelse. Tetthet Med fem boenheter tilsvarer dette maksimalt 6,7 boliger per dekar. Tre boenheter vil tilsvare minimum 4 boenheter per dekar. Tettheten etter kommuneplanen når en legger et gjennomsnitt på 70 m² per bolig til grunn, tilsvarer 12,7 boenheter per dekar. Maksimalt tillatt BRA = 670 m². Areal under terreng og parkering inngår ikke i grad av utnytting. Det er planlagt fem leiligheter. Planlagte byggeområder Det er planlagt et leilighetshus i tre etasjer. Tiltaket er planlagt med parkeringskjeller i sokkel. Maksimumshøyder for gesims og møne er angitt på plankartet og i bestemmelsene. Tredje etasje skal være tilbaketrukket.

4 Side 4 Til venstre er perspektiv av mulig tiltak sett nordover LMV og til høyre tiltak sett sørover. Parkering Antall plasser skal være i henhold til minimumskrav i kommuneplanens arealdel , det vil si minimum 1,2 plasser for bil og to plasser for sykkel per leilighet. Det planlegges seks parkeringsplasser i kjeller og inntil to parkeringsplasser på terreng. Boligmiljø Uteoppholdsareal skal ha universell utforming. Totalt uteoppholdsareal på bakken er estimert til å være 174 m². Utomhusplanen viser felles uteoppholdsareal fra tomtas sydhjørne ned mot Ludvig Musts veg. Det er i tillegg til uteareal på bakken planlagt 106 m² løst på balkonger og terrasser. Totalt planlagt uteareal er dermed om lag 280 m². Dette er ikke et utsatt område for veitrafikkstøy. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Atkomst er fra Ludvig Musts veg. Avfallshåndtering planlegges håndtert med småbeholdere i henhold til kommuneplanens Bebyggelsen ligger innenfor konsesjonsområdet til fjernvarme. Det er planlagt bruk av varmepumpe som alternativ til å knytte seg til fjernvarmenettet. Ny bebyggelse forutsettes tilknyttet eksisterende VA- anlegg i området. Gjennomføring Uteoppholdsareal skal være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse for boligene. For å minimalisere ulempene i bygge- og anleggsfasen skal det utarbeides plan for gjennomføring av dette arbeidet. Bestemmelsene sikrer at nødvendige beskyttelsestiltak blir etablert før byggeog anleggsarbeidet kan igangsettes. Virkninger av planforslaget Støy Området er ikke utsatt for vegtrafikkstøy. Trafikkforhold Utkjøring fra nytt bygg vil gi god sikt mot sør og nord. I forhold til dagens situasjon vurderes dette

5 som en forbedring av dagens trafikksituasjon. Det kan regnes en økning i ÅDT på fire bilturer per døgn per boenhet. Ved full utbygging vil økningen bli på om lag 20. Bygningsstruktur Planlagt tiltak har et større volum enn omkringliggende bebyggelse, men det er forsøkt å tilpasse omkringliggende bebyggelses trekk og uttrykk. Sol og skygge Sol og skyggediagram viser akseptable solforhold for planområdet og naboer ved nøkkeltidspunktene 21. juni kl 18 og 21. mars kl 15. Side mars kl juni kl 18 Eksisterende situasjon 21. mars kl 15 Eksisterende situasjon 21. juni kl 18 Avveiing av virkninger For noen naboer innebærer utbyggingen endrede sol og utsiktsforhold. Ny bebyggelse er forsøkt tilpasset dette slik at utsikt og sol til en viss grad bevares. Prosjektet er i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Det er positivt med tilførsel av boliger med tilgjengelighet i etablerte boligområder. Nærheten til skole og barnehager vil redusere transportbehov. Området er godt tilrettelagt for gående, syklister og de som benytter seg av kollektivtransport. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planlagt utbygging forventes ikke å medføre økonomiske konsekvenser for kommunen. Planlagt gjennomføring Det er ønske om oppstart av byggeprosjekt så snart som mulig.

6 Innspill til planforslaget Igangsatt reguleringsarbeid ble kunngjort med annonse i Adresseavisen og brev datert Naboene ønsket samrådsmøte i e-post av Dette ble avholdt , med referat datert , samt kommentarer fra naboer til referat i e-post av Sør-Trøndelag fylkeskommune minner om aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven og 1.1 i plan og bygningsloven om universell utforming. Håndteres i detaljprosjekteringsfasen. Byantikvaren mener at Ludvig Musts veg 12 ikke bør reguleres til riving og nybygging. Vurderer at miljøet burde foreslås til status som hensynssone ved neste rullering av kommuneplanen. Bebyggelsen er ikke registrert med noen antikvarisk verdi i aktsomhetskartet for kulturminner. Byplansjefen vurderer tiltaket til å tilpasse seg området på helhetlig måte og at det ikke vil stride med strøkskarakteren i området for øvrig. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag minner om at det må avsettes hensiktsmessige areal for lekeområde skjermet fra trafikk og støy. Riving av eksisterende bygning og oppføring av nytt bygg må forholde seg til retningslinjer for støy i anleggsfasen, ref T-1442/2012 kapittel 4. Minner også på retningslinjer for behandling av luftkvalitet i planlegging og viser til kapittel 6 i retningslinjene. Fylkesmannen forutsetter at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse i tråd med plan og bygningsloven 4-3, og at universell utforming tas hånd om i planleggingen. Disse kravene ivaretas i reguleringsbestemmelsene. Risiko- og sårbarhetsanalyse er utarbeidet. Trøndelag brann- og redningstjeneste gjør oppmerksom på at det skal legges til rette for effektiv redningsinnsats uansett årstid. Forutsetter at avstanden mellom bygninger ivaretas for at en eventuell brann i området ikke får urimelig stor konsekvens. Forutsetter at brannsikkerheten i bygningene blir ivaretatt i henhold til forskriftskravene, og at plassering av eventuell ladning av elektriske biler får hensiktsmessig plassering. Anbefaler ikke parkering av gassdrevne biler i parkeringskjeller, og at forskrift om håndtering av farlig stoff benyttes om f. eks. gass skal brukes. Dette håndteres i detaljprosjekteringsfasen. Det er innkommet merknader i et felles brev fra åtte naboer: - Kaare og Rikke Dahl, Ludvig Musts veg 7, 59/44. - Kjell-Erik og Catrine Dahl-Andersen, Ludvig Musts veg 10, 59/68. - Britt-Marie Eggen, Ludvigs Musts veg 5, 59/45. - Jon Espen Gressetvold og Ingrid Snekvik, Ludvig Musts veg 18, 59/73. - Jan og Kari Husby, Ludvig musts veg 5, 59/45. - Inger Marie Leraand, Ludvig Musts veg 14, 59/71. - Jan og Vibeke Rosset Reimers, Ludvig Musts veg 16, 59/72. - John S. Schistad, Ludvig Musts veg 3, 59/46 Side 6

7 Naboene ønsker ikke at det utarbeides en detaljplan for Ludvig Musts veg 12, og stiller seg negative til utbygging som skissert i den foreløpige planbeskrivelsen. Naboene viser til tidligere byggesaker for tilsvarende prosjekt med påfølgende behandling hos Fylkesmannen i Sør- Trøndelag. De viser til klage på rammetillatelse datert , og brev fra Fylkesmannen datert og som er vedlagt nabomerknaden. Naboene har satt opp ti punkter: - Strøkets egenart. - Høyde/antall etasjer. - Antall enheter og reguleringsplan. - Areal og volum. - Innsyn. - Inn- og utkjøring av biler og skolevei. - Grunnforhold. - Solforhold og utsikt. - Antall parkeringsplasser. - Avstand til nabogrense. Verken eiendom eller eksisterende bebyggelse er underlagt noen form for verneplan. Høyden er vurdert som akseptabel for et leilighetsbygg i forbindelse med fortetting i etablert boligområde. Side 7 Det er gjort grep for å redusere høydevirkningen med inntrukket toppetasje, og dette sikres i bestemmelsene. Høyden vil gjøre at man får en god arealutnyttelse av eiendommen. Begrensningene til antall etasjer i gjeldende reguleringsplan sees ikke på som relevant i forbindelse med ny detaljregulering. Volum anses som akseptabelt da det både ivaretar krav til tetthet og tilgjengelig uterom på bakkenivå. Naboene vil i ulik grad berøres av innsyn fra nybygget. Dette gjelder innsyn på fasadene, balkonger og uteplasser. Avstand mellom husene skal ivareta hensyn til lys, luft og innsyn. Avstanden til nabobebyggelse vil bli redusert som følge av nytt tiltak, og den minste avstanden som vil oppstå etter nytt tiltak vil være om lag ti meter til Ludvig Musts veg 10 og 14. Det vil ikke bli urimelig innsyn som følge av nytt tiltak. Nabobyggenes hovedfasader er ikke orientert mot Ludvig Musts veg 12. Det er planlagt parkeringskjeller i bygget, og det vil stilles krav om at av- og påkjøring fra Ludvig Musts veg skal utformes med hensyn til siktlinjer og stigningsforhold. En bil skal kunne stå plant før den kjører ut på veien. Planlagt løsning vurderes ikke til å komme i konflikt med hensynet til trafikksikkerhet. Det foreligger uttalelse fra geolog som ikke har funnet forhold som skulle tilsi ustabile grunnforhold og negative konsekvenser for naboeiendommene. Det er konkludert at ved fundamentering av nytt bygg er det å forvente at man kommer i kontakt med fast fjell. Det er utarbeidet sol- og skyggediagram for tiltaket. Studiene viser at Ludvig Musts veg 10 vil få redusert sol på gavlsiden 21. mars kl juni kl. 18 vil Ludvig Musts veg 10 og 18 påvirkes. Reduserte solforhold for de berørte eiendommene vurderes som akseptable. Nytt tiltak vil berøre utsiktsforhold for Ludvig Musts veg 18 og i mindre grad for Ludvig Musts veg 16. Det er utarbeidet studie av utsiktssektorene. Tapet av utsikt vurderes som akseptabelt.

8 Side 8 All parkering skal skje på egen grunn, og det er satt av biloppstillingsplasser etter krav i kommuneplanens arealdel. Det er planlagt to biloppstillingsplasser på egen grunn i forkant av bygget for gjesteparkering. Eiendommen oppfyller kommuneplanens krav til parkeringsdekning på egen eiendom. Avsluttende kommentar Denne planbeskrivelsen belyser utforming av reguleringsplanen med bestemmelser. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget fremgår av saksfremlegget.