Detaljregulering av Sandbakkvegen 2 og 4 Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak: 14/7200 Detaljregulering av Sandbakkvegen 2 og 4 Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av bystyret : Reguleringsforslaget er utarbeidet av Rett Hjem Arkitekter AS som plankonsulent, på vegne av forslagstiller Rett Hjem AS. Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med økt utnyttelse på eiendommene Sandbakkvegen 2 og 4, som i dag benyttes til lett industri. Det foreslås fem blokker i tre etasjer med til sammen 53 boligenheter. Forholdet til overordnet plan Reguleringsforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel Arealbruken kan gå over fra næring til bolig, da Heimdal sentrum ligger i nærheten. Planområdet, eksisterende forhold Berørte eiendommer Planområdet omfatter eiendommene Sandbakkvegen 2, gnr 313, bnr 193 og Sandbakkvegen 4, gnr 313, bnr 172. Sandbakkvegen 2 eies av Sandbakkvegen 2 AS. Sandbakkvegen 4 eies av Eklesgården AS. Beliggenhet Planområdet ligger sør for Johan Tillers veg og øst for Sandbakkvegen på Heimdal, i et typisk småhusområde fra tallet.

2 Side 2 Stedets karakter Planområdet ligger i et relativt flatt område. Selve tomta er utgravd og ligger flere meter lavere enn omgivelsene. Tilgrensende bebyggelse består i hovedsak av eneboliger. Eksisterende bebyggelse Eiendommen er bebygd med et større og et mindre næringsbygg, som ligger lavere enn omkringliggende bebyggelse. Eksisterende bygg har ingen arkitektonisk eller antikvarisk verdi. Tidligere virksomhet Planområdet var opprinnelig et sandtak, men har i senere tid blitt brukt til diverse småindustri, som rørlegger-, blikkenslager- og lagervirksomhet. Det er grunn til å tro at dagens bruk kan ha gitt forurensinger i grunnen. Dette må kartlegges nærmere før bygging av nye boliger. Grunnforhold Grunnen består av sand og grus. I henhold til NVEs farekart er det ikke påvist kvikkleire innenfor det aktuelle planområdet. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet, og det vurderes at det er liten risiko for at utbyggingen skal komme i konflikt med slike.

3 Side 3 Trafikkforhold Tomta har veger på tre sider, som vist på kartutsnitt ovenfor. På nordsiden går Johan Tillers veg, på vestsiden går Sandbakkvegen og mot sør går Oline Hårstads veg, en felles privat atkomstveg til boligeiendommer. Det er ikke fortau langs disse vegene forbi planområdet. Det er i dag avkjørsel fra E6 inn i Johan Tillers veg. Reguleringsplan for ny E6 forutsetter at det ikke skal være avkjøring fra E6 til Johan Tillers veg. Ny E6 vil være ferdig i løpet av Det er tidligere utredet et alternativt vegsystem med bedre tilknytning mellom E6 og bebyggelsen vestenfor. Alternativt vegsystem legger opp til at Johan Tillers veg blir ført i miljøtunnel under dagens veg fra regulert toplanskryss på E6 (Hårstadkrysset) til rundkjøring ved Heimdalsvegen/ Kattemskogen. Trafikken i Johan Tillers veg vil uansett valg av løsning bli vesentlig lavere enn i dag. ÅDT (Årsdøgntrafikk) på Johan Tillers veg og Sandbakkvegen er beregnet til henholdsvis 1100 og 400 kjøretøy. Trafikktallene er hentet fra Nasjonal Vegdatabank (NVDB) og stammer fra 2011 og Det er flere bussholdeplasser i gangavstand fra tomta, og de betjenes med både lokalbusser og regionalbusser. Støy Selv med vesentlig mindre trafikk i Johan Tillers veg, vil det være gul støysone på deler av tomta. Annen infrastruktur Det er ikke registrert offentlige ledninger på eiendommen. Det går vannledning i både Sandbakkvegen og Johan Tillers veg. Det går overvanns- og avløpsledning i Sandbakkvegen. Det går spillvannsledning i Oline Hårstad veg. Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og forutsettes tilknyttet fjernvarmeanlegget. Barn og unge Området sokner til Breidablikk barneskole og Åsheim ungdomsskole. Det er i dag tilstrekkelig skolekapasitet. Skolevegen til Breidablikk skole er ca 300m lang. Ingen personulykker med myke trafikanter involvert er blitt registrert på denne distansen. Skolevegen til Åsheim ungdomsskolen antas å være via Johan Tillers veg, videre langs Heimdalsvegen, Kattemskogen og Oustmyrvegen. Distansen er omtrent 1,7 km. Det er registrert kun én personulykke (lettere skadet) på denne distansen, i krysset Johan Tillers veg/ Industrivegen. Idrettsanlegg med ballplasser ligger ca. 150 meter nordøst for planområdet. En av disse ballplassene islegges om vinteren og brukes som skøytebane. Det er ingen mark/ turområder i umiddelbar nærhet. Området brukes til næringsvirksomhet/lett industri, og har ikke hatt noe rekreasjonsverdi eller blitt brukt av barn og unge til aktivitet.

4 Side 4 Beskrivelse av planforslaget Planområdet måler ca. 5,6 daa. Planlagt arealbruksformål Området reguleres til følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse med uteareal og renovasjonsanlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, kjøreveg og gang- og sykkelveg Grønnstruktur Hensynssone, sikringssone frisikt Arealoppgave Boligformål er 2618 m². Veg og parkering er 116 m². Gang- og sykkelveg er 298 m². Totalt uteoppholdsareal er 2540 m². Renovasjon er 21 m². Totalt BRA er 3444m². Det gir ca 53 leiligheter, med størrelser fra 44 m² til 99 m². Tetthet Antall leiligheter i planforslaget gir en tetthet på ca 9,4 boliger pr dekar. Med en gjennomsnittsstørrelse på 70 m² BRA, som er beregningsfaktoren i KPA, ville det ha blitt åtte boliger pr dekar. Maksimum tillatt % BRA for boligformål er angitt på plankartet og maksimal tillatt byggehøyde er

5 angitt i bestemmelsene. Alle høyder er angitt i høyde over havet. Areal under terreng skal ikke medtas i grad av utnytting. Planlagte byggeområder Planlagt bebyggelse på BB1 består av tre bygninger i tre etasjer. Bebyggelsen i både BB2 og BB3 består av en bygning i tre etasjer. Østre del av bygninger i BB1 og BB3 skal trappes ned med én etasje mot nabobebyggelsen. Bebyggelsen skal ha flatt tak med maksimal gesimshøyde på 11 m. Reell byggehøyde vil bli ca. 9,8 m over ferdig gulv. Side 5 Det tenkes balkonger på alle boligene mot sør

6 Side 6 Parkering All parkering blir lagt i kjeller under boligbebyggelsen. Atkomst blir fra Sandbakkvegen. Antall parkeringsplasser skal være i henhold til minimumskrav i kommuneplanens arealdel , det vil si 1,2 parkeringsplasser for bil og to plasser for sykkel pr. leilighet. 5 % av parkeringsplasser for bil skal utformes som HC- plasser. Parkeringskjelleren må være tilgjengelig via heis for å oppnå tilfredsstillende atkomst til boliginnganger, jf. krav til tilgjengelighet i PBL. Boligmiljø Variasjon i leilighetsstørrelser tilrettelegger for god beboersammensetning, med førstegangskjøpere, yngre par, småbarnsfamilier og eldre beboere. Dette for å forsøke å minimere hyppig flyttemønster og levekårsproblemer ved å bygge for homogene leiligheter i et planområde. Felles ute- og lekearealer skal ha universell utforming og størrelse i henhold til krav i kommuneplanens arealdel BRA på 3600 m² BRA boligformål gir uteromskrav på 1800 m². I planen er det avsatt i overkant av 2500 m² til grønt og lekeareal. Areal til balkonger og terrasser tenkes å utgjøre ca 750 m². Totalt blir det ca 3250 m² uteareal. Noe av utearealet kan ikke regnes med i uteromskravet, på grunn av støy og fordi det er uhensiktsmessige arealer, men uteromskravet kan oppfylles med god margin likevel. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Atkomst er fra Sandbakkvegen. Frisikt i avkjørsel er vist på plankartet. Det skal opparbeides fortau langs Sandbakkvegen og Johan Tillers veg, som vist på plankartet. Plass for avfallshåndtering er avsatt mellom kjørebane og fortau i Sandbakkvegen. Med det så unngås løfting over fortau. Tømmemessig er det en god løsning. Det skal være nedgravde containere. Bebyggelsen ligger innenfor konsesjonsområdet til fjernvarme og vil således bli tilknyttet fjernvarmeanlegget. Ny bebyggelse forutsettes tilknyttet eksisterende VA- anlegg i området. Gjennomføring Krav i bestemmelsene sikrer støy- og geoteknisk vurdering og miljøteknisk undersøkelse i byggesaken. Bestemmelsene sikrer også at plan for vann og avløp følger byggetiltak. I følge NVEs flomsonekart ligger tomten i en forsenkning, som kan være problematisk ved mye nedbør. Dette anses ikke som et problem da nivået til forsenkningen tilsvarer omtrentlig nivået til fremtidig parkeringskjeller. For å minimalisere ulempene i bygge- og anleggsfasen skal det utarbeides plan for gjennomføring av dette arbeidet. Bestemmelsene sikrer at nødvendige beskyttelsestiltak blir etablert før byggeog anleggsarbeidet kan igangsettes.

7 Virkninger av planforslaget Støy Det foreligger en støyvurdering utført av Rambøll Norge AS som viser at deler av bebyggelsen får fasader i gul støysone. Med enkle tiltak vil bebyggelsen få tilfredsstillende støyforhold. Krav i bestemmelsene sikrer gjennomgående leiligheter, stille side med soverom og uterom med støynivå lavere enn 55 db. Side 7 Trafikkforhold Fortau langs Sandbakkvegen og Johan Tillers veg vil bedre forholdene for myke trafikanter. Med disse fortauene knyttes tomta til det overordnede gangvegnettet, og det gir en trygg atkomst til skoler. Bygningsstruktur Planområdet ligger i et typisk eneboligområde med trehusbebyggelse. Ny bebyggelse er derfor foreslått brutt opp i fem mindre enheter i maks tre etasjer. Alle bygningene forutsettes å være adskilte, og tillates ikke sammenbygget. Bebyggelse er tenkt utført med tre som hovedmateriale, i henhold til målsetting i Trebyen Trondheim, og svalganger/adkomstbalkonger tenkes integrert i bygningskroppen. Det sikres i bestemmelsene. Sol - og skygge Prosjektet vil ikke gi vesentlig skyggepåvirkning på nabobebyggelse. 21.mars klokka juni klokka 18.00

8 Side 8 Solforholdene internt i planområdet blir ikke optimale klokka 15 ved vårjevndøgn, men snitt under viser at alle balkongene vil kunne få sol på dette tidspunktet. 21.mars klokka Avveiing av virkninger Prosjektet er i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Det er positivt med tilførsel av boliger med tilgjengelighet i et område med mye småhusbebyggelse. Nærhet til skole og barnehage vil redusere transportbehovet. Fortau langs planområdet vil gi barna tryggere skoleveg. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planlagt utbygging forventes ikke å medføre økonomiske konsekvenser for kommunen. Planlagt gjennomføring Byggeprosessen planlegges påstartet så fort reguleringsplanen er vedtatt. Det sikres som krav i bestemmelsene at forhold knyttet til forurensing i grunnen, geoteknikk, støy og vann/avløp blir ivaretatt i byggesaken. Det er krav i bestemmelsene om fortau langs Sandbakkvegen og Johan Tillers veg, og at plan for anleggsfasen skal følge byggesaken. Innspill til planforslaget Medvirkningsprosess Planarbeid er kunngjort og varslet tilfredsstillende. Planen er kunngjort og varslet utlagt til offentlig ettersyn og sendt på høring. Innspill før offentlig ettersyn I forbindelse med melding om oppstart av planarbeid ble det minnet om aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven og kravet til universell utforming. Bygg ble bedt fotodokumentert før rivning. Det ble bedt om effektiv arealbruk, og at det sikres minimumsutnyttelse i bestemmelsene. Det ble bedt om ROS- analyse og at støysonekart følger planen. Det kom omfattende nabomerknader til planforslaget, om at det er feil bebyggelse her, at bebyggelsen er i strid med strøkskarakteren og at grad av utnytting er for høy. Naboer var bekymra for sol - og skyggepåvirkning for naboeiendommer, parkeringsforhold, skolekapasitet og barnehagedekning.

9 Side 9 Innspill fra offentlige instanser ble etterkommet. Byggehøyden ble justert mot naboer i øst, slik at bebyggelsen ikke kaster vesentlig skygge på naboeiendommer. Bebyggelsen ble oppdelt i fem bygninger, for å tilpasse seg en mer småskala bebyggelse og for at den ikke skal bryte for mye med strøkets karakter. Innspill ved offentlig ettersyn og høring Fylkesmannen i Sør- Trøndelag, brev av , fremmer samordnet vilkår for egengodkjenning til planen om at: - Nødvendige avbøtende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold for alle boenheter må sikres i bestemmelsene. Det inkluderer krav til funksjoner mot stille side, støyskjermingstiltak og plassering av uteareal. - Det sikres som krav i bestemmelsene om at det gjennomføres en utredning av skredfaren i tråd med NVEs veileder Sikkerhet mot kvikkleireskred 7/2014. Fylkesmannen gir også råd om at uteareal med støynivå over Lden 55 dba får et annet formål enn målbart uteareal, og at det settes rekkefølgekrav til opparbeidelse av uteareal. Vilkårene for egengodkjenning av planen er etterkommet. Vilkårene vil bli avklart med Fylkesmannen parallelt med sluttbehandling av planen. Krav om soverom på stille side og utredning av skredfaren er supplert i bestemmelsene. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev av , har ingen merknader til planforslaget. De minner bare om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Trøndelag brann- og redningstjeneste, brev av , minner blant annet om at det må legges til rette for effektiv rednings- og slukkeinnsats og tilstrekkelig brannsikkerhet i bygning, byggavstand, styrke på parkeringskjeller utenfor bygning og slukkevannskapasitet. De påpeker at disse forhold må vurderes og prosjekteres av foretak med tilstrekkelig kunnskap og godkjenning. I planmaterialet følger en overordnet VA- plan, som viser at det kommunale nettet ikke har problemer med å takle utbygging i dette området. Johnny Olafsen, merknad av inklusiv et bilde, mener at bygget mot dem i Vestre Rosten 1 må senkes til to etasjer. De mener et bygg på tre etasjer vil skjerme for hele Vassfjellet. Han mener det ikke tas nok hensyn til naboer her i dette fortettingsprosjektet.

10 Side 10 Prosjektet er redusert underveis i prosessen. Bebyggelsen er sikret nedtrappet til to etasjer mot ham. Det er også sikret i bestemmelsene at ny bebyggelse ikke skal kaste skygge på naboeiendommer nøkkeltidspunktet 23. juni klokka Jernbanebyens Beboerforening v/ Astrid Ruderaas, merknad av , mener trafikksituasjonen på hele Heimdal er kaotisk, og at vegkapasiteten er sprengt. De viser til at det mangler øst - vest forbindelse mellom boligområdene vest for E6 til handels- og næringsvirksomhet på Tiller, og at det ikke er noen av- og påkjøringsmulighet fra/ til E6 mellom Sentervegen og Sandmoen. De mener det skaper økt trafikkmengde på boligområdene på begge sider av E6. De mener Johan Tillers veg i kulvert med av- og påkjøringsramper til E6 og atkomst til/ fra Tiller, er den eneste muligheten for tilfredsstillende avvikling av trafikken. De er bekymra for at reguleringsforslaget ikke sikrer nok areal til at kulvert kan bygges. Et tidligere planforslag for kulvertløsning i Johan Tillers veg er lagt til grunn for fastsetting av byggegrense i dette planforslaget. Trafikk som følge av dette planforslaget, med det omfanget den har, er akseptabel med den trafikkløsninga som er i dag. Når ny E6 er ferdig, vil det ikke bli noe atkomst fra E6 inn i Johan Tillers veg. Det vil da bare være normal lokaltrafikk i området her. Pål Hestegrei, merknad på vegne av eiere av Johan Tillers veg 20a, 21, 22, 23 og 24, Sandbakkvegen 3 og 6, Vestre Rosten 1 og Oline Hårstads veg 3, 4, 7, 8, og 15, mener at reguleringsforslaget bryter med føringer i KPA. De mener det er feil med en tetthet her som tilsvarer tetthet tilsvarende områder for sentrumsformål. De ber om at antall boliger reduseres til mellom tre til seks boliger pr. dekar, det vil si boliger. De mener prosjektet avviker så mye i form av størrelse, karakter og tetthet fra eksisterende bebyggelse, at det ikke kan behandles som detaljregulering. De ber om at kommunen lager en områderegulering for området mellom Industrivegen og E6. De mener prosjektet må reduseres, for at det skal kunne sier at bebyggelsen er tilpasset omgivelsene. De ber om at alle blokkene reduseres til to etasjer, uten heissjakt og takterrasser. De mener solforholdene til noen av de nye leilighetene blir for dårlige, likeledes at uteareal, bussforbindelse og skolekapasiteten blir for dårlig. De mener også at verdien av deres eiendommer vil forringes, så de vil vurdere å rette krav om erstatning i tråd med plan- og bygningslovens 15-3, 5. avsnitt. Området ligger i nærheten av Heimdal sentrum, og det er positivt med fortetting her. Det er ikke noen maksimumskrav for antall boliger i områder som dette. Virkningene av planen er akseptable. Bebyggelsen er oppdelt i fem bygninger for å tilpasse seg en mer småskala bebyggelse. Det sikres i bestemmelsene at bebyggelse ikke kaster skygge på naboeiendommer på nøkkeltidspunktet klokka ved 23.juni. Heishus vil følgelig ikke bli plassert som foreslått tidligere. Småblokker her vil gi et mer allsidig boligtilbud. Det er i tråd med krav i kommuneplanens arealdel at det skal være variert boligsammensetning. Det er ikke behov for en områdeplan for å få vurdert virkningene av denne planen. Avsluttende kommentar Denne planbeskrivelsen belyser utforming av reguleringsplanen med bestemmelser. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget framgår av saksframlegget.