REVISJON AV REGULERINGSPLAN FOR GLOMFJORD SENTRUM, MELØY KOMMUNE.

Transkript

1 REVISJON AV REGULERINGSPLAN FOR GLOMFJORD SENTRUM, MELØY KOMMUNE. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 01. Formålet med reguleringsplanen. Det foreligger en reguleringsplan for Glomfjord sentrum. Denne ble sist revidert for et mindre område i planen, men første utgave ble utarbeidet i september Hensikten med dette planarbeid er å legge til rette for utvikling og oppgradering av sentrum og tilretteleggelse for næringsutvikling og generelle miljømessige forbedringer i planområde. Det er også vurdert noe boligutvikling i sentrum. Det er spesielt viktig å utbedre torget og omdisponere arealene slik at det blir flere og bedre oppholdsarealer /bruksarealer. I utgangspunktet var det også viktig å se på muligheten for en videre boligutvikling i sentrumsområdet fordi industrivirksomheten har vært i stor vekst de siste årene og fremtiden virker optimistisk. Planarbeidet har generert flere aktuelle boligprosjekter i sentrum men forholdet til støy og storulykkeforskriften spesielt har gjort det vanskelig å legge til rette for disse i planen. 02. Dagens situasjon 02.1 Tomtens beskaffenhet Området avgrenses av Hjelmseth-bygget og Nordhaugveien 6 mot øst og sør, av Glomfjord Industripark mot vest og av Tor Føyns veg mot nord. Elva går gjennom planområdet i øst og topografien preges av elveløpet der elva går. Området mot torget oppleves som ganske flatt men terrenget stiger litt mot nord. Planområdet er nå på ca 50 daa Kulturminner Det er ikke mottatt signaler om at planområdet inneholder kulturminner, som er SEFRAK registrert. Det er heller ikke innkommet kommentarer til planarbeidet fra Sametinget. Nordland Fylkeskommune (kultur og miljøavd.) setter i brev av 3 mars 2007 fokus på planen for Hydro byen som ble utarbeidet av arkitekt Preben Krag i I forlengelsen av dette vurderer Fylkeskommunen spesielt bebyggelsen inn mot selve torget som viktig og ønsker helst ingen riving av eksisterende bebyggelse spesielt på sydsiden av torget slik den ligger i dag Klima Området er åpent og er generelt godt i forhold til det lokale klima Støy Støyproblematikken er forholdsvis ny for kommunen og helt ny for planlegger. Først i etterkant av oppstarten med reguleringsplanen kom det frem at det er gjennomført eksterne støymålinger (senest 12 mars 2007 av Brekke og Strand) for Yaras virksomhet og at disse overgår tillatte støygrenser for til dels store deler av planområdet. I rapporten fra Brekke & Strand slås det fast at det ikke er mulig å tilfresstille støykravene som gjelder uten store ombygninger. Yara på sin side har igangsatt utbedringer for å redusere støyen, men det vil i planen bli stilt krav til støygrenser i forbindelse med alle nye boligprosjekter samtidig som den fysiske planleggingen (spesielt de offentlige uterommene) så langt som mulig har tatt hensyn til problemet Risiko og sårbarhet Akkurat som for støy ble kommunen og planlegger først klar over konsekvensene ved at Yaras virksomhet er underlagt Storulykkeforskriften etter at planarbeidet var varslet igangsatt. Det ble da klart at det foreligger en sikkerhetsrapport (2 revisjon) som i stor grad berører planområdet (datert ). Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) varsler i brev av 2 juli 2007 kommunen om at det såkalte Seveso II direktivet også er gjeldende. Dette i tillegg til å regulere virksomhetens plikter stilles det også krav til myndighetenes håndtering av beredskap og arealplanlegging knyttet til virksomheten. Storulykkeforskriften håndheves av DSB (Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap), NSO (Næringslivets sikkerhetsorganisasjon) og Petroleumstilsynet. Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

2 For arbeidet med reguleringsplanen får Storulykkeforskriften direkte konsekvenser i forhold til foreslått arealbruk og til rekkefølgebestemmelser knyttet til ny arealbruk der det foreslås. Forskriften har skapt en noe annerledes planprosess med fokus på andre faktorer enn det som er vanlig og det har medført forsinkelser i arbeidet. I Plan og bygningslovens 68 står det under Miljøforhold følgende: Grunn kan bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur eller miljøforhold. Det er ingen tvil om at verst tenkelige scenarioer innenfor Yaras virksomhet kan medføre alvorlig fare for deler av sentrumsområdet. I forbindelse med fysisk planlegging anbefales det å benytte retningslinjene som er nedfelt i Land Use Planning (LUP) In the context of article 12 of the Seveso II Directive 96/82/EC. Her er flere aktuell innfallsvinkler for en analyse listet opp. De fleste av disse virker å være ivaretatt i sikkerhetsrapporten som Yara har fått utarbeidet. Eksempelvis er forholdet til kvalitet (risikoens worst case utfall), kvantitative forhold (risikoens omfang), deterministiske forhold (sikkerhet som verdi ) og sannsynlighetsvurderinger drøftet i rapporten og det er laget konservative scenarioer som også anbefales som metode i LUP. Sikkerhetsrapporten (rapport YG-06/006) for Yara Glomfjord vurderes på bakgrunn av dette som et godt grunnlag for å vurdere risiko/sårbarhet i forhold til dette tema. Under planarbeidet har det vært en utfordring å få Yara og eller DSB til å konkretisere hvilke hensyn den fysiske planleggingen kan og bør ta og hvordan risikoaspektet skal avspeiles i konkrete reguleringsformål og bestemmelser i reguleringsplanen. Det foreligger ingen transport av farlige stoffer gjennom planområdet i følge de opplysninger vi har innhentet. Risikoen er i følge sikkerhetsrapporten primært knyttet til utslipp av farlige stoffer i nærmiljøet. (ammoniakkutslipp). Som vedlegg til rapporten ligger Risikokonturer for ammoniakksystemet med en områdeinndeling vist på kart over Glomfjord der risikonivået vises med utgangspunkt i en hendelse og tenkelige klimatiske forhold. Siden reguleringsplanen omhandler fysisk planlegging er det naturlig at planleggingen (i mangel av annen konkretisering fra Yara eller DSB) tar utgangspunkt i de kartfestede risikokonturene. Under pkt Kvantitativ risikoanalyse for personell utenfor fabrikkgjerdet står det at anbefalt akseptkriteriet i Yara for personell utenfor fabrikkgjerdet skal være mindre enn 10-5 pr år. Slik vi tolker det betyr det at det skal være 10-6 eller lavere fordi en person som forholder seg passiv i en ulykkessituasjon vil kunne utsettes for dødelig eksponering. Siden man i en privatbolig ikke har noen garanti for beboernes reaksjonsevne (småbarn og eldre) bør det slik vi vurderer det, i utgangspunktet ikke planlegges nye boliger i områder med risikonivå 10-5 eller høyere (10-5, 10-4 etc). En stor del av planområdet ligger innenfor 10-5 og deler av planområdet ligger innefor Av ulike formål som ligger innenfor risikoområdet 10-5 er det primært boliger, butikker, kontorer, hotell/serveringssteder, verksteder etc. Skole, barnehage, omsorgssenter etc. ligger utenfor det som betegnes som fareområde. Industrielle virksomheter i Glomfjord industripark er i sterk vekst og ønsket om å kunne skaffe flere sentrumsnære boliger er lett å forstå. Kommunen har derfor bedt om at det legges ut et nytt område til boliger i blanding med andre formål innefor planområdet. Dette området er i planen benevnt som område B/F/K4. Ved ombygging (hovedombygging) av eksisterende boliger og ved bygging av nye boliger innen planområdet vil det bli stilt særskilte krav knyttet til deteksjon i inntaksenheter (ventilasjonsanlegg) med direkte varsling. Det vil også bli stilt krav til glasstype i vinduer, til varslingssystemet generelt og til utomhusområder/uteplasser. De offentlige rommene er vanskelig å beskytte godt i tilfelle utslipp. Det er likevel tatt hensyn til dette ved at torget opparbeides slik at oppholdsområdene primært tilrettelegges på torgets nordøstre del, lengst unna Yara og med gode muligheter til evakuering. Brannberedskap. Dekkes opp av Yara Glomfjord som har egen beredskapsordning og vaktsystem. Det er ikke fremkommet egen ROS-analyse for denne virksomhet, men dette mener Yara er en del av den sikkerhetsrapport som utføres av statlige myndigheter som DSB og SFT. Av andre forhold som kan anses som reell fare innefor planområdet er: Kvikkleire ( ikke registrert) Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

3 Fjell, snø og steinskred ( se under) Fare for fjellskred er ikke registrert. Skred og rasfare er vurdert i forbindelse med kommunedelplanen sist revidert i Nordvestlig del av planområdet er båndlagt som potensielt fareområde for snø og steinskred. ( se: Kommuneplanens kart over Glomfjord samt Det er ikke vurdert som tilstrekkelig risikofylt til at området markeres som fareområde i planen men det er ivaretatt ved at dette før en eventuell utbygging på de aktuelle tomtene skal kartlegges hvilke reelle risikoer som foreligger (dokumentasjon) Infrastruktur Det er ikke gjort grundige registreringer av vann, avløp og annet ledningsnett innefor planområdet. En større tilførselsledning av vann går fra øst mot vest inn i planområdet rett nord for det nye parkeringsområdet som reguleres inn nord for Coop-bygget Eiendomsforhold Det er i dag mange ulike eiere innefor planområdet Kart Kartunderlag er oversendt fra Meløy kommune som Sosi-fil og konvertert av planlegger til dwg- fil. Kartet har eiendomsforhold men har ikke inntegnet kommunaltekniske anlegg i grunnen. 03. Planprosess 03.1 Oppstart Kommunen er oppdragsgiver og det har vært direkte dialog med kommunen under hele planprosessen: Det er avholdt befaring og møte med kommunen den (oppstartsmøte). Her ble planprogrammet gjennomgått. Samme dag ble det om kvelden avholdt møte med prosjektgruppen/arbeidsgruppen i Glomfjord. Det ble skrevet referat fra begge møtene. Det ble kunngjort oppstart av planarbeidet i to aviser: Meløyavisa og Avisa Nordland den 21 juni Naboer og offentlige instanser er varslet om planarbeidet den Varsling er gjort med utgangspunkt i liste fra Meløy kommune Arbeidsgruppen Det ble avholdt nytt møte med arbeidsgruppen den 18 september 2007 der det i hovedsak ble lagt frem fakta og synspunkter vedrørende støy og storulykkeforskriften. Det ble også lagt frem prinsippskisser for utvikling av torget på møtet. Materialet ble lagt frem for Planutvalget i kommunen dagen etter den 19 september Det har også vært avholdt møter med arbeidsgruppens leder Geir Olsen ved to anledninger i Bodø. Disse møtene har i hovedsak dreid seg om aktuelle utbyggingsplaner i Glomfjord og storulykkeforskriftens innvirkning på disse planene. Etter omarbeiding av skisseforslag for torget ble det holdt et nytt møte med arbeidsgruppen den Arbeidsgruppen har bidratt med innspill underveis i prosessen både på møtene og i etterkant gjennom referater/notater Møter med offentlige organer Det ble holdt et eget møte med Fylkesmannen om støy og Storulykkeforskriften den Det er utarbeidet referat fra møtet. Det er også avholdt møte med Fylkeskommunens kultur og næringsavd. den Det ble ikke skrevet referat fra dette møtet. Det er skrevet 2 brev til DSB. Kommunen har skrevet et brev datert og planlegger har skrevet et brev datert med informasjon i forkant av avklaringsmøtet som ble holdt den 5 desember der både Yara, Fylkesmannen, DSB og kommunen deltok. Det er også utarbeidet referat fra dette møtet. Det er også skrevet brev til Yara for å få redegjort hvilke støykrav som bedriften forholder seg til og hvor stor avstanden mellom industribedriften (eventuelle eksplosjon/lekkasjepunkter) og boligbebyggelsen bør være. Yara har ikke gitt konkrete svar på forespørslene som er sendt Innspill Det er ikke mottatt vesentlige kommentarer til planarbeidet fra naboer. Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

4 Nordland Fylkeskommune (kultur og miljøavdelingen) har sendt inn tre brev av h.h.v den , og ), hvorav de i det siste brevet oppfordrer kommunen til å best mulig ivareta stedets kulturhistorie, identitet og preg (bl.a gjennom volumkontroll med mer). Yara har kommentert oppstarten gjennom brev av 28 juni De ber i brevet om å få et møte der de ønsker å redegjøre nærmere for hvorfor boligbyggingen i planområdet bør begrenses av hensyn til støybelastninger fra fabrikken. Fylkesmannen har i brev datert gitt beredskapsfaglige og miljøfaglige merknader. Fylkesmannen forventer at potensielle faremomenter og støykrav blir fulgt opp i det videre planarbeidet. De setter fokus på barn og unges medvirkning i planprosessen. Det er gjort en vurdering om planen utløser krav om utarbeiding av konsekvensutredning (KU). Ut fra en vurdering av arealomfang og kostnader vil ikke denne planen utløse krav om KU. Det er ikke gjennomført egne møter med beboere innenfor planområdet men arbeidsgruppen representerer ut fra sin sammensetning lokalmiljøet. Det er avholdt separate møte mellom planlegger og plansjef i kommunen ved flere anledninger og det foreligger referat fra disse møtene. Planen ble behandlet i planutvalget 17 juli 2008 og det ble besluttet å legge planen ute til ofentlig ettersyn. Det kom inn flere merknader og kommentarer til planen. Det er i den forbindelse laget et eget interndokument som kommenterer merknadene (datert ). I hovedsak består endringene i planen som nå er gjort i følgende : Fylkesvei 465 er flyttet mot nord slik at den nå ligger på samme sted som i dag. For å unngå kompliserte forhandlinger med grunneiere på nordsiden av veien har dette medført at trerekken mellom Fylkesvei og fortau på nordsiden av veien er utgått. Dette gjør at den planlagte grøntstrukturen og forbindelsen mellom parken i nordvest av planområdet og torget svekkes. Deler av F/K2 er etter innspill gjort om til B/F/K 5 område. Dette var tidligere foreslått og lagt frem lokalt av planlegger men gikk ut i avsluttende fase og før planen ble behandlet første gang. Det anses som fornuftig å åpne opp for noe mer boligbygging i utkanten av planområdet da dette området ligger noe utenfor den nærmeste sikkerhetssonen slik den er definert i Yara sin sikkerhetsrapport. Eventuelle konflikter med tilførselsvei over det aktuelle området foreslås håndtert i forbindelse med en eventuell byggesak. Veien er ikke regulert inn per. I dag. Innenfor spesialområde bevaring, område F/K/A er det innkommet merknader fra Fylkeskommunen som viser bekymring for hvorvidt planen i tilstrekkelig grad sikrer bygningen som et verdifullt bevaringsobjekt. På bakgrunn av at det parallelt med planleggingen er utarbeidet et konkret prosjekt for en ny utvikling av tomten vurderes det som riktig å konkretisere enkelte krav til bygningens atkomst, tilgjengelighet rundt bygningen, vareleveranser og innlevert materiale. Dette er derfor medtatt i det reviderte planforslaget. På møte i Glomfjord 25 februar ønsket planutvalget etter en befaring på stedet, å legge til rette for bedre forhold for varelevering til B/F/K 2. Det ble derfor besluttet å ta inn i planen område avsatt til privat vei slik det ligger i eksisterende plan for Glomfjord sentrum. Veien ble i forrige omgang tatt bort pga litt uklare eiendomsforhold men er nå medtatt i siste revidering av planen Barn og unge i planleggingen Barn og unges representant har vært innkalt til alle møter i arbeidsgruppen og har deltatt i enkelte innledende møter. Det har vært tatt opp med arbeidsgruppen at en ønsker seg lokale innspill på de unges atferdsmønster innenfor planområdet med tanke på en best mulig tilrettelegging for bruen av de offentlige rommene for disse gruppene. Det forutsettes at dette har vært drøftet lokalt og at barn og unges representant har kommet med nødvendige innspill i planprosessen. 04. Planforslaget Ny reguleringsplan 04.1 Forholdet til Yara og reguleringsplanens tiltak mot støy og storulykkevirksomhet. Planen legger med ett unntak ikke opp til bygging av nye boliger innefor planområdet. Der det bygges nytt eller en utbedring kan tolkes som hovedombygging blir det innefor deler av planområdet stilt spesielle krav med tanke på fasadeutforming, varslingssystemer, utforming og plassering av bebyggelse og ikke minst til dokumentasjon i forbindelse med planlegging/prosjektering og byggesaksbehandling. Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

5 Dette gjelder både i forhold til støy og til en eventuell storulykkehendelse. Mye av dette er utformet som rekkefølgebestemmelser for å sikre gjennomføringen av tiltakene Utnytting Det er ikke lagt opp til en generelt større fortetning eller høyere utnyttelse (BYA/TU) i planforslaget men der det foreslås ny virksomhet vil dette medføre større og ny utnytting på enkelttomter Adkomst Det legges opp til ny opparbeidet og dimensjonert vei gjennom planområdet. Rundkjøringen som har dominert det sentrale plassrommet i Glomfjord tegnes om og kjøresystemet blir derfor endret både på selve torgområdet og på nærliggende veier Byggegrense mot vei Byggegrense mot vei er angitt på plankartet der dette har betydning for gjennomføringen av planens intensjoner. Der det ikke er vist byggegrensen i planen, skal byggegrense være i tråd med vegloven eller etableres med utgangspunkt i nabobebyggelsens byggegrense der vegmyndighetene ikke stiller særskilte krav Universell utforming/brukbarhet Planområdet er generelt godt tilrettelagt for god universell utforming/brukbarhet fordi det er små terrengforskjeller og fordi de offentlige utearealene i stor grad skal undergå en total utbedring. Det tas inn en reguleringsbestemmelse om universell utforming for å sikre at dette blir ivaretatt i videre detaljplanlegging og prosjektering Parkering Illustrasjonsplanen viser parkeringsmuligheter syd for Ørnesveien lengst vest i planområdet. Denne parkeringsmuligheten ligger ikke inne i planområdet. Det legges opp til ny parkeringsplass nord for Coop og ulike typer p-plasser på og i tilknytning til torgområdet. Det antas at det totale antallet parkeringsplasser blir det samme eller bedre enn det som har vært. Det legges opp til 3 plasser forbeholdt funksjonshemmede på torgområdet Konsekvenser av planen Trafikalt blir veien gjennom planområdet strammet inn og ført rett gjennom planområdet uten rundkjøring. Dette kan medføre at det til tross for skilting (fartsbegrensninger) og smalere vei medfører høyere fart hos enkelte bilister. Det er derfor en forutsetning at torgområdet med området rundt utføres som miljøgate med vekt på fartsbegrensende tiltak som opphøyde gangfelt/ innsnevringer i veibredden etc.. Disse tiltakene hører naturlig inn i en detaljerings og prosjekteringsfase av trafikkanlegget. Det er ikke registrert ulykker innenfor dette planområde som skyldes fart, sikt, rygging etc med alvorlig personskade per i dag. Planen vil med en god opparbeiding i etterkant medføre bedre sikkerhet for flere brukergrupper og det forutsettes at opparbeidingen skjer i henhold til retningslinjer for universell utforming. Den nye utformingen av torget vil gi bedre forutsetninger for soning og variert opparbeiding (grønt, lekeareal, oppholdsplasser, salgsaktivitet, kunstnerisk aktivitet etc) med ditto bruk. Plasseringen av torget mot nordøst gir optimale klimatiske forhold samtidig som avstanden til støykilden blir så god som mulig. Utformingen gir også de beste forhold for rask forflytning ved et eventuelt varsel om utslipp fra industriområdet. Planen begrenser muligheten for nybygging og /eller fortetting av boliger for området nærmest Industriparken. Begrunnelsen for dette er drøftet tidligere. Ved endrede vurderinger knyttet til storulykkevirksomheten og hvis tiltak for å begrense støyen fra industrivirksomheten gjennomføres i nær fremtid, kan det i neste omgang også åpnes opp for bygging av boliger nærmere industriområdet. BODØ Even Aursand Sivilarkitekt Naustvoll og Aursand Arkitekter AS Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

6 Bestemmelser/retningslinjer til REGULERINGSPLAN FOR GLOMFJORD SENTRUM, MELØY KOMMUNE. REVISJON Kfr. Plankart i målestokk 1:1000, datert , Dato for siste behandling av planutvalget: Vedtatt av kommunestyret i møte den : Under K.sak nr. BESTEMMELSER 1 Områdeavgrensning. Bestemmelsene gjelder for området som er avmerket med plangrense på plankartet. 2 Reguleringsformål. Området skal reguleres til: - PBL ledd nr. 1 Byggeområde : Område for boliger, område for hotell med tilhørende anlegg, område for garasjeanlegg og bensinstasjoner, - PBL ledd nr. 3 Offentlige trafikkområder: Gangveg, Kjøreveg, Annen veggrunn, Parkeringsplass, Torg, - PBL ledd nr. 4 Friområder: Park, Turveg, Friområde i sjø og vassdrag, - PBL ledd nr. 5 Fareområde: Høyspentanlegg, transformatorstasjon. - PBL ledd nr. 6 Spesialområder: Frisiktsone ved veg, anlegg og drift av kommunal teknisk anlegg, bevaring av bygninger, privat vei. - PBL ledd Kombinerte formål: Bolig/ Forretning/kontor, Forretning/kontor/allmennyttig,Forretning/kontor, Kontor/Industri 3 Felles bestemmelser 3.1 Fasadekledning og takkledning Fasadekledning på nybygg/påbygg skal tilpasses eksisterende bygninger i området. Rundt torget (tidligere rundkjøring) skal det kun benyttes pussede veggflater og der takhelningen tillater det, firkantet skiferstein på tak. Bebyggelsen mot torget skal ved nybygging og utbedring ivareta viktige arkitektoniske og tidstypiske kjennetegn fra perioden da hoveddelen av bebyggelsen ble oppført (1950-tallet). Dette gjelder både takform, volumer og fasadeuttrykk/materialbruk. Store eksponerte tak skal benytte taktekkingsmaterialer som ikke virker dominerende (unngå svart) eller har farger som bryter med områdets øvrige karakter og fargebruk. 3.2 Krav til dokumentasjon I søknad om rammetillatelse for tiltak og ved opparbeiding av friområder kan planutvalget kreve at det fremlegges situasjonsplan som viser beplantning, oppholdsarealer, gjerder, plassering av avfallscontainere, frittstående skilt, murer og andre faste innretninger i terrenget, samt overflater på bakken (stein, asfalt, gress, beplantning etc). 3.3 Utbedring av torget Før utbedring av torgområdet påstartes skal det foreligge en detaljplan som viser utforming, beplantning, overflater, møblering og inndeling av oppholds og trafikkområdene. 3.4 Universell utforming/brukbarhet Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

7 Det skal i all planlegging og prosjektering av offentlige og private arealer etterstrebes stor grad av universell utforming/brukbarhet. På hele torgområdet og i bygningene som grenser til dette området skal universell utforming/brukbarhet redegjøres for som eget tema i prosjekteringen ved ombygging og nybygging. Ved overganger, i kryss og langs naturlige ganglinjer skal det tas spesielt hensyn til bevegelseshemmede og svaksynte gjennom detaljutforming og synlige markeringer i belegg. 3.5 Avfallsbeholdere Beholdere/containere for oppsamling av avfall skal enten plasseres i bygg, eller avskjermes med levegg, beplantning eller tilsvarende. Bestemmelsen gjelder også der det er garasje og verkstedsfunksjoner. Plassering og avskjerming skal godkjennes av kommunen. 3.6 Parkering Forretnings- og kontorbygg skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller fellesareal for flere tomter for 1 bil pr. 100m2. I tillegg kommer lasteareal for vare- og innkjøring av varer, jfr. kommunal parkeringsvedtekt. For boligbebyggelse skal det innenfor området avsettes en parkeringsplass pr. boenhet. I tillegg skal det settes av plass til 0.25 personbiler pr. boenhet til gjesteparkering. 3.7 Utbygging i skredutsatt område. Før utbygging innenfor område B1 og B/F/K 4 skal det foreligge dokumentasjon som viser at området er sikkert og at nødvendige sikringer mot skred er gjennomført av utbygger. 3.8 Byggehøyder. For alle avsatte byggehøyder gjelder at høydemål skal måles over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. 3.9 Kulturminner Hvis det under arbeid i marken kommer frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses umiddelbart og melding om dette sendes Sametinget omgående, jf. Lov av 9 Juni 1978 nr. 50 om kulturminner, 8. 4 Byggeområde (PBL 25, 1. ledd nr.1). 4.1 Områder for boliger med tilhørende anlegg For område B1 tillates ny boligbebyggelse. For område B2 tillates ikke ny boligbebyggelse, men ombygging av boliger tillates såfremt eksisterende høyder og utnytting beholdes som i dag Ny bebyggelse skal oppføres innenfor angitte byggegrenser og med følgende maksimum mønehøyder, målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen: B1-12,5 meter. B2- ingen endringer fra dagens situasjon tillates. Mønehøyder er angitt som maksimumshøyder over gjennomsnittlig terreng rundt det aktuelle bygget på plankartet For tomter som bebygges med nye boliger /leiligheter skal det avsettes areal til opparbeidelse av nærlekeplass. Lekeplassen skal ha et areal på min. 250m2 eller minimum 25m2 pr. boenhet. Lekeplassen skal ligge skjermet fra kjørevei, ha gunstig klimatiske forhold og være opparbeidet samtidig med at boligene tas i bruk. Lekeplassen skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB Alle nye boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB på uteplass. Utenfor soverom på nye boenheters mest støyutsatte fasader skal det makimale støynivå i nattperioden (23:00-07:00) ikke overstige 45dB(A), om kvelden (19:00-23:00), og på søn/helligdager ikke overstige 50 db(a), om dagen (07:00-19:00) ikke overstige 55dB(A) og om natten på søn/helligdager ikke overskride 60dB(A). Krav til innendørs støynivå skal være tilfredstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Før ny bygging eller vesentlig ombygging (hovedombygging) av bolig tillates skal det kunne dokumenteres at de over nevnte grenseverdier overholdes Alle nye boenheter skal ha balansert ventilasjonsanlegg med felles inntak og deteksjonsfølere som reagerer på aktuelle gassutslipp fra industriområdet som grenser til planområdet. Ved utslipp skal hver boenhet varsles separat på en for beboerne hensiktsmessig måte og luftinntak Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

8 og spjeld skal stenges automatisk. Før ny bygging eller vesentlig ombygging tillates skal det kunne dokumenteres at disse kravene blir overholdt. Det tillates ikke bruk av boligene før tiltakene er installert og testet For nye boenheter tillates kun bruk av laminert glass i fasader som vender mot industriområdet. Der det er balkongrekkverk utenfor kan kravet fravikes. 4.2 Område for hotell med tilhørende anlegg I området tillates bebyggelse for drift av hotell m/tilhørende anlegg. Bebyggelse tillates oppført i inntil tre etasjer med maks. gesimshøyde på 9,5 meter. 4.3 Område for bensinstasjon I området tillates bebyggelse for drift av bensinstasjon. Adkomst til området skal være som angitt med piler på plankartet. Bebyggelsen tillates oppført i 2 etasjer. Gesimshøyden skal ikke overskride 8 meter. Skur, lager og andre midlertidige anretninger tillates ikke oppført innefor området uten at det på forhånd søkes om tillatelse. 5 Offentlige trafikkområder PBL ledd nr Offentlige trafikkområder Offentlige trafikkarealer skal opparbeides i henhold til plankartet. Før opparbeidelse eller omarbeiding av offentlige trafikkområder påstartes skal det utarbeides byggeplan og illustrasjonsplan som legges frem for behandling i planutvalget. Detaljplanen skal vise og angi utforming og plassering av belysning, beplantning/grøntanlegg, overflater, kantstein, gatebelegg, forstøtningsmurer, fartsdempende tiltak, fotgjengeroverganger, skilt, møblering og inndeling av oppholds- og trafikkområdene. Belysning og beplantning skal utføres og ferdigstilles samtidig med trafikkanleggene. 6 Friområder PBL ledd nr Parker Parker skal opparbeides i henhold til plankartet. På parkområde og langs turveger tillates oppført godt sikrede anlegg for lek og idrett/sport herunder lekeapparater og små bygninger. Fysiske tiltak/opparbeiding skal legges frem i en samlet plan med illustrasjoner for behandling i planutvalget og godkjennes før arbeidene kan igangsettes. 7 Spesialområder PBL ledd nr Bevaring av bygninger. Bruken av den gamle yrkesskolen kan endres såfremt dette ikke medfører vesentlige endringer i fasaden mot øst og nord. Før planer for tilbygg, endringer av fasader og innvendige hovedvegger, trappeløp og andre strukturerende elementer godkjennes skal det innhentes uttalelse fra fylkeskommunens kulturavdeling. Ved nybygging og tilbygg skal man underordne og tilpasse seg eksisterende bygning i form, volum og detaljering samtidig som det er ønskelig at et tilbygg/nybygg er bygget i vår tid. Ren stilkopiering tillates ikke Område for anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet. Det tillates etablert en miljøstasjon avskjermet fra veien og med adkomst fra nord. Ordinære containere tillates ikke uten at disse integreres i et bygningsmessig, stedstilpasset element Privat vei. Veien skal benyttes av eiendommene 46/166, 46/200, 46/206, 46/20 til varelevering. 8 Kombinerte formål PBL ledd Innenfor område F/K/A tillates bebyggelse for blanding forretning, kontor og allmennyttige formål. Bebyggelsen tillates oppført i følgende maksimums mønehøyder målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen: B/F/A 1 : 3 etasjer maks 11,0 meter. Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

9 Ved utbygging mot fylkesveg 465 må det sikres god tilgjengelighet mellom fortau langs veien og bygningens bakside/parkeringsplass. Forbindelsen må ha miljømessige kvaliteter og utføres som en offentlig gangvei mellom funksjoner Krav til innlevert materiale Ved behandling av byggesøknad skal det leveres både tredimensjonale tegninger og fysisk modell av eksisterende bygningsmasse og ny. Modellen skal bygges i minimum målestokk 1:250 og vise hele området satt av til formålet samt offentlig vei mot nord og øst. Komplett materiale skal også legges frem for Fylkeskommunens kulturavdeling. Modell skal vise volumer, takform, større takutspring og vindus/døråpninger Vareleveranse All vareleveranse skal håndteres fra eksisterende bygnings sørside og fra egen tomt Rekkefølgebestemmelse Før et eventuelt tilbygg/nybygg mot fylkesveg 465 kan tas i bruk skal det mot fylkesveien være ferdig opparbeidet fortau utarbeidet i henhold til kommunens kravspesifikasjoner og tilrettelagt for den videre utformingen av torgområdet med en eventuell fotgjengerovergang etc Innenfor område FK 1-4 tillates bebyggelse for blanding forretning (detaljhandel) og kontor. Bebyggelsen tillates oppført i følgende F/K 1 : 3 etasjer maks 12,5 meter F/K 2 : 3 etasjer maks 10,5 meter F/K 3: 3 etasjer maks 10,5 meter F/K 4: 3 etasjer maks 11,0 meter Innenfor område B/F/K 1-4 tillates bebyggelse for blanding bolig, forretning (detaljhandel) og kontor. Byggehøyder: B/F/K 1 : 3 etasjer maks 11,0 meter B/F/K 2 : 3 etasjer Mot torget skal bebyggelse ha maks mønehøyde på 9 meter i hele eksisterende hus sin dybde men kan bebygges med inntil 11 meter mønehøyde i bakkant. B/F/K 3: 3 etasjer maks 10,5 meter. B/ F/K 4: 3 etasjer maks 12,5 meter For tomter som bebygges med nye boliger /leiligheter skal det avsettes areal til opparbeidelse av nærlekeplass. Lekeplassen skal ha et areal på min. 250m2 eller minimum 25m2 pr. boenhet. Lekeplassen skal ligge skjermet fra kjørevei, ha gunstig klimatiske forhold og være opparbeidet samtidig med at boligene tas i bruk. Lekeplassen skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB Alle nye boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB på uteplass. Utenfor soverom på nye boenheters mest støyutsatte fasader skal det makimalt støynivå i nattperioden (23:00-07:00) ikke overstige 45dB(A), om kvelden (19:00-23:00) og på søn/helligdager ikke overstige 50 db(a), om dagen (07:00-19:00) ikke overstige 55dB(A) og om natten på søn/helligdager ikke overskride 60dB(A). Krav til innendørs støynivå skal være tilfredstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Før ny bygging eller vesentlig ombygging (hovedombygging) av bolig tillates skal det kunne dokumenteres at de over nevnte grenseverdier overholdes Alle nye boenheter skal ha balansert ventilasjonsanlegg med felles inntak og deteksjonsfølere som reagerer på aktuelle gassutslipp fra industriområdet som grenser til planområdet. Ved utslipp skal hver boenhet varsles separat på en for beboerne hensiktsmessig måte og luftinntak og spjel skal stenges automatisk. Før ny bygging eller vesentlig ombygging tillates skal det kunne dokumenteres at disse kravene blir overholdt. Det tillates ikke bruk av boligene før tiltakene er installert og testet For nye boenheter tillates kun bruk av laminert glass i fasader som vender mot industriområdet. Der det er balkongrekkverk utenfor kan kravet fravikes Innenfor område B/F/K 5 tillates bebyggelse for blanding bolig, forretning (detaljhandel) og kontor. Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon

10 Byggehøyder: B/ F/K 5: 3 etasjer maks 12,5 meter For tomter som bebygges med nye boliger /leiligheter skal det avsettes areal til opparbeidelse av nærlekeplass. Lekeplassen skal ha et areal på min. 250m2 eller minimum 25m2 pr. boenhet. Lekeplassen skal ligge skjermet fra kjørevei, ha gunstig klimatiske forhold og være opparbeidet samtidig med at boligene tas i bruk. Lekeplassen skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB Alle nye boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB på uteplass. Utenfor soverom på nye boenheters mest støyutsatte fasader skal det makimalt støynivå i nattperioden (23:00-07:00) ikke overstige 45dB(A), om kvelden (19:00-23:00) og på søn/helligdager ikke overstige 50 db(a), om dagen (07:00-19:00) ikke overstige 55dB(A) og om natten på søn/helligdager ikke overskride 60dB(A). Krav til innendørs støynivå skal være tilfredstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Før ny bygging eller vesentlig ombygging (hovedombygging) av bolig tillates skal det kunne dokumenteres at de over nevnte grenseverdier overholdes. revidert Reguleringsplan Glomfjord sentrum, revisjon