BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Arkivsak ID: 06/14342 J.post ID: 11/ Behandlingsutvalg Møtedato Saksnr. Delegert for plansaker /11 Adresse - Tiltak: Oksenøyveien Dumpa - Rigg og lagerområder for dobbeltspor Lysaker-Sandvika Gnr/Bnr: 41/302 Mottatt: Tiltakshaver: Jernbaneverket Infrastruktur Utbygging Ansvarlig søker: Asplan Viak AS Komplett: DISPENSASJON Svar på søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslovens kap. 19 I medhold av plan- og bygningslovens 19-3 gis midlertidig dispensasjon fra 1 i bestemmelser til Kommunedelplan 2 for Fornebu og Kommunedelplan for E18 Vestkorridoren, Oslo grense Ramstadsletta, ifm. boligriggområde for Skanska Norge AS. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: V1. Midlertidig boligriggområde må være fjernet og tomten ryddet innen , jamfør pbl Sluttrapport for avfallsplan skal sendes inn for godkjenning. V2. Riggene skal betjene utbyggingen av Fornebu. V3. Dersom område eller eksisterende adkomstvei til riggene blir berørt av gjennomføring av kommuneplan/reguleringsplan før så bortfaller dispensasjonen, og må eventuelt vurderes på nytt etter ny søknad. Dispensasjonen knytter seg til tiltak med plassering og utforming som vist på situasjonsplan og tegninger: Dokument Saksdokid: Situasjonsplan Fasadetegning Forlegning 1 og 2 (as built) Planer-snitt Forlegning 1 og 2 (as built) Fasader Planer

2 2 BESKRIVELSE OG VURDERING Dispensasjonssøknaden Det er gitt midlertidig dispensasjon for plassering av midlertidig rigg- og lagerområde i Dumpa i forbindelse med Jernbaneverkets prosjekt Nytt Dobbeltspor Lysaker - Sandvika. For adkomst til og fra dette rigg- og lagerområdet benyttes Oksenøyveien, fra krysset med Snarøyveien til krysset med Arnstein Arnebergs vei, og videre en intern kjørevei på området. Den interne kjøreveien går over det regulerte område 1.2/1.3 som skal bygges ut i fase 1 av Fornebu-utbyggingen. Skanska Norge AS ønsker å overta tiltakshaver-ansvar for de etablerte forlegningene 1, 2 og 3 og søker om midlertidig dispensasjon for plassering og drift av disse boligriggene fram til De etablerte boligriggene skal benyttes for innkvartering av Skanskas arbeidere på prosjekter knyttet til utbyggingen av Fornebu. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at videreføring av et etablert boligriggområde bidrar til en rasjonell og bærekraftig gjennomføring av Fornebu-utbyggingen. Det anføres at Dumpa ligger gunstig til både mht atkomst og avstand til boliger, og plasseringen av boligriggene på Fornebu bidrar til å redusere transportarbeidet og trafikken til/fra Fornebu. Skanska Norge AS har inngått avtale med Oslo kommune ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten som har disposisjonsretten over angjeldende område. Leietiden er fram til Dispensasjonssøknaden er fremmet av ansvarlig søker Asplan Viak AS på vegne av tiltakshaver Skanska Norge AS. Plangrunnlag Det midlertidige boligriggområdet er etablert i et område (del av område 1.1 og del av område 7.4) som i Kommunedelplan 2 for Fornebu (heretter kalt for KDP2) er avsatt til byggeområde bolig, samt vist som område for offentlig/allmennyttig service (skole/grendesenter og idrettsanlegg) og felles grøntområde. Ved behandling av reguleringsplan for områder 8.5, 8.6 og 8.7 ble det forutsatt at skoletomt på område 1.1 på Fornebu Nord ble tillagt de 13 dekarene som skoletomten på området 8.6 ble redusert med. Det aktuelle riggområdet som ligger innenfor kommunedelplan 2, er etter denne justeringen avsatt til grendesenter og felles grøntområde. I henhold til 1 i planbestemmelsene til KDP2 kan ikke arbeid og tiltak som nevnt i planog bygningslovens 86a, 86b og 93 (jf. plan- og bygningsloven 1985) utføres før området inngår i reguleringsplan. Ev. tillatelse til slike tiltak er dermed avhengig av at det i medhold av plan- og bygningslovens Kap. 19 gis dispensasjon fra plankravet. Deler av tiltaksområdet omfattes av kommunedelplan for E18 vestkorridoren, Oslo grense Ramstadsletta, avsatt til fremtidig veiformål. Uttalelser Vei og trafikk og Vann og avløp har ingen merknader til søknaden om forlengelse av dispensasjon. Nabomerknader Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det er mottatt naboprotester fra Fornebu Borettslag - dok og Fornebu Boligspar AS - dok Fornebu Borettslag er sterkt imot forlengelse av dispensasjonen med bakgrunn i følgende:

3 3 1. Nærheten av brakkeriggområde til eksisterende boligområde og Fornebu barnehage hører ikke sammen med langvarig etablering av brakkerigg. 2. Det har vært mye fyll og bråk ifm. brakkeriggene. 3. Det er urinering på offentlig område som brukes som turområde. 4. Ildspåsettelser av søppel rett nedenfor borettslagsområdet. 5. Råkjøring på veien mot Dumpa. Raskeste vei til turområder på Fornebu går forbi området i Dumpa. 6. Man frykter at brakkeriggene blir brukt til å huse arbeidere som jobber i hele Osloområdet. Det er ikke riktig at denne belastningen skal bæres av de som bor i nærheten av brakkeriggområdet. Det foreslås at riggene plasseres lengre ut på Fornebu-området ifm. andre brakkerigger og i tilknytning til anleggsområder. Ansvarlig søker har følgende kommentarer til merknadene (for utfyllende kommentarer se dok ): 1. Fornebu borettslags nærmeste eiendommer ligger m fra nærmeste forlegning. Fornebu barnehage ligger nord for Oksenøyveien. Regulering og utbygging av Dumpa ligger langt fram i tid og områdets karakter av midlertidighet vil fortsatt bestå, om forlengelse av dispensasjonen godkjennes eller ikke. 2/3. Skanska Norge AS har tidligere ikke mottatt naboklager. Området har flere brukere, bl.a. stor brakkerigg sør for Skanskas forlegninger. Området benyttes også av mange uten tilknytning til utbyggingen, f.eks. ifm. arrangementer i Telenor Arena. 4. Området er åpent for allmenn ferdsel. Ansvarlig søker kan ikke se at tragiske hendelser, som påkjørsel av kjæledyr det refereres til i nabomerknaden, kan unngås ved å fjerne brakkeriggen. 5. Å benytte seg av snarveien gjennom utbyggingsområdene på Fornebu er ikke uten risiko da dette er et anleggsområde. Oksenøyveien oppfattes av søker som en tilfredsstillende atkomstvei til etablerte turområder på Fornebu. 6. Fornebu-utbyggingen vil vare i mange år fremover, og anleggsvirksomhet vil derfor prege naboskapet til Fornebu borettslag utover de fem årene det søkes utvidet dispensasjon for. Flytting av forlegningene er mindre bærekraftig enn å forlenge dagens bruk. Fjerning av riggene omkring den gamle hangaren vil skje som planlagt innen utgangen av Fjerning av forlegningene vil ikke endre på forholdene med hensyn til trafikk og øvrige ulemper med forsøpling og ildpåsettelser. Ansvarlig søker oppfatter påstander om upassende og ulovlige forhold som ikke direkte kan spores til Skanskas boligrigg, men som gjerne kan være begått av andre uten tilknytning til utbyggingen av Fornebu eller det nye dobbeltsporet. Merknadene fra Fornebu Boligspar AS går ut på følgende: 1. Fornebu Boligspar AS eier områdene 1.2/1.3. Deler av områdene er lagt ut til salg. Det forventes at ny kjøper vil iverksette videre planlegging av områdene. 2. Fornebu Boligspar AS er også fremtidig eier av område 1.1 (som senere skal videreselges til Bærum kommune), samt område 7.4 boligområde. De etablerte brakkeriggene vanskeliggjør forbelastning av området, i forkant av byggeaktivitetene. Behovet for forbelastning er dårlige grunnforhold i området. 3. Eventuell dispensasjon for brakkeriggområde i Dumpa bør ikke løpe lenger enn ut 2013.

4 4 4. Det vises til boligriggområdet til Forpleiningstjenester AS. Dette riggområdet i meget liten grad dekker behov for overnatting for bygningsarbeidere på Fornebu, men andre større byggeplasser i Oslo-området, og bør avvikles etter hvert som gjeldende tillatelser løper ut. Ansvarlig søkers kommentar (dok ): Skanska Norge AS og Oslo kommune v/eiendoms- og byfornyelsesetaten (heretter kalt for EBY) har inngått avtale om leie av arealet for boligriggen fram til Av avtalen fremgår det at det er inngått kontrakt om overdragelse av eiendommen fra EBY til Fornebu Boligspar AS eller deres rettsetterfølgere etter den Brakkeriggområdet kan ikke være til hinder for planlegging av områdene 1.2/1.3. Området brakkene ligger på, ligger utenfor eiendommen som Fornebu Utvikling disponerer. 2. Områdene 1.1 og 7.4 er uregulert. Den tomten som brakkene står på er i hovedsak disponert til fremtidig vegformål i KDP for Fornebu. Det er, etter ansvarlig søkers vurdering, lite sannsynlig at en forlengelse av dispensasjonen vil få virkning for fremtidig arealbruk, med mindre byggingen av veganlegget (nytt kryss med E18) blir forsert til før Avtalen med EBY har da også en oppsigelsesfrist på seks måneder som gir en nødvendig sikkerhet. Ansvarlig søker stiller seg uforstående til at EBY har gitt Fornebu Utvikling AS tillatelse til å benytte arealet til forbelastning av grunnen og mellomlagring før leieavtalen løper ut eller blir sagt opp av EBY. Bygningssjefens vurdering Adgangen til å gi dispensasjon er hjemlet i pbl Bestemmelsen stiller vilkår om at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan gis midlertidig med hjemmel i pbl Tiltaket som er avhengig av dispensasjon er en videreføring av boligriggområdet som ble etablert ifm. jernbaneverkets dobbeltspor-utbygging. Det er ønskelig å ha forlegning 1, 2 og 3 stående, mens den godkjente formannsbrakken utgår. Forlegning 1, 2 og 3 rommer totalt 110 hybler, samt fellesrom, garderobe mm. Dagens parkeringssituasjon ønskes videreført. Tillatelse til å ha de etablerte boligriggene stående løper ut Hensynet bak plankravbestemmelsen er at planlagt bruk og utbygging av bygninger og eiendommer skal vurderes grundig og i en større sammenheng, og at saken blir utredet og fremmet for kommunens folkevalgte organer i etter en prosess hvor det skal sikres offentlighet og mulighet for medvirkning fra impliserte. Boligriggområdet ligger delvis innenfor området som er avsatt til veiformål jf. Kommunedelplan for Ny E18 og delvis innenfor område 1.1 og 7.4 i Kommunedelplan 2 for Fornebu. Hensynet som formålet skal sikre er at det faktisk kommer til å bli bygget boliger, veianlegg mm på arealene. Det bør derfor ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre slik utbygging.

5 5 Planavklaring vedrørende ny E18 forventes å skje i løpet av 2012/2013. Planlegging og gjennomføring av ny E18 er en del av samferdselsplan Oslopakke 3. Arbeid med å prioritere de forskjellige veiprosjektene innenfor Oslopakke 3 er igangsatt. Gjennomføringen av planen for ny E18 kan tidligst påbegynnes i 2014, sannsynligvis senere. Eventuell midlertidig dispensasjon for fortsatt plassering og drift av boligriggene i Dumpa kan gis på vilkår av at dispensasjonen utgår dersom området blir berørt av gjennomføring av plan før den gitte dato Varigheten blir således den korteste av de to tidspunkter. Utbygging av områder 1.1 og 7.4 forventes å skje etter fase 1 av Fornebu-utbyggingen. Regulering av disse områdene vurderes derfor å ligge flere år fram i tid, og det anses ikke som hensiktsmessig å kreve utarbeidelse av reguleringsplan for områdene på nåværende tidspunkt. Eventuell midlertidig, tidsbegrenset dispensasjon vil ikke være til hinder for igangsetting av reguleringsarbeid dersom slikt behov oppstår. Det vises til Fornebu Boligspar AS sin kommentar vedr. forbelastning av området boligbrakkene ligger på. Bygningssjefen vil i den forbindelse påpeke at før eventuell forbelastning/oppfylling i Dumpa-området kan igangsettes, vil det være nødvendig å se nærmere på fremtidig bruk og utvikling av området, foreta en grundig vurdering av grunnforholdene og utarbeide mer detaljerte terrengplaner for området. Kommunen er ikke kjent med at slikt arbeid er påbegynt. Merknaden fra Fornebu Boligspar AS redegjør heller ikke for når slikt arbeid og eventuell forbelastning av området tenkes igangsatt. For øvrig vises det til Skanskas leiekontrakt med Oslo kommune, hvor er satt som dato for overlevering av området til Fornebu Boligspar AS, samt utleiers rett til oppsigelse av leiekontrakten grunnet bl.a. slike forhold som gjennomføring av kommuneplan/reguleringsplan på Fornebu mm. Bygningssjefen presiserer at bygningsmyndighetens tillatelse ikke innebærer noen gjennomskjæring av privatrettslige forhold. Tiltakshaver må selv sørge for å skaffe seg nødvendig tilgang til grunnen fra eier. Eventuell forbelastning av området i regí av Fornebu Boligspar AS før vil derfor ikke kunne påbegynnes før dette er avklart med Oslo kommune. Bygningssjefen finner at vilkår om bortfall av tillatelse dersom området blir berørt av gjennomføring av plan gir tilstrekkelig sikkerhet for at riggene fjernes dersom behov for forberedende arbeider knyttet til gjennomføring av plan oppstår. Atkomst til boligriggområdet skjer via Oksenøyveien, fra krysset med Snarøyveien til krysset med Arnstein Arnebergs vei, og videre via en intern kjørevei på området. Oksenøyveien har parallell gang- og sykkelvei på nordsiden, og trafikken til og fra riggområdet vil dermed ikke komme i konflikt med gangtrafikken langs Oksenøyveien. Den interne kjøreveien på området går over regulert planområde 1.2/1.3 som skal bygges ut i fase 1 av Fornebu-utbyggingen. Fornebu Boligspar AS eier/disponerer dette planområdet og stiller seg negativt til forlenget drift av riggområdet i Dumpa. Bygningssjefen kan ikke se at boligriggområdet vil være til hinder for detaljregulering av feltene B2 og F/H innen område 1.2/1.3. Bygningssjefen er klar over at utbygging av disse feltene, med tilliggende trafikkarealer og grøntområder, vil bryte adkomstveien som brukere av boligriggene i dag benytter seg av. Etablering av alternativ adkomstvei til riggområdet vil være en forutsetning for drift av boligriggene dersom byggearbeidene på område 1.2/1.3 igangsettes før en eventuell midlertidig dispensasjon går ut, og dette vil måtte settes som vilkår for dispensasjonen. Det vises til nabomerknad fra Fornebu Borettslag. Boligriggområdet ligger ca 100 m og 135 m i luftlinje fra hhv. eiendom 41/321 og 41/322 som eies av Fornebu Borettslag. Bygningssjefen har i løpet av den tiden arealene ble benyttet til jernbaneverkets rigg- og

6 6 lagerområde ikke mottatt klager fra boligeiendommene i nærområdet. Dumpa er åpen for allmenn ferdsel og har i lengre tid vært et område som er preget av forsøpling og ulovlige forhold. Selv om det i nabomerknaden påpekes ulovlige forhold/hendelser som tilskrives brukere av det aktuelle boligriggområdet, er bygningssjefen av den oppfatning at flere faste brukere i området kan motvirke at Dumpa tiltrekker seg uønskede eller tilfeldige brukere. Slike forhold som fyll, bråk, ildspåsetting av søppel og uaktsom kjøring er for øvrig utenfor det bygningsmyndigheten skal vurdere. Dumpa og andre ubebygde områder på Fornebu er åpne for allmenn ferdsel, men er ikke tilrettelagt for allmennhetens rekreasjon og barnas lek. All ferdsel via slike områder skjer på eget ansvar, og bruk av offentlige veier fram til opparbeidete rekreasjonsområder på Fornebu synes derfor å være mest forsvarlig. Fornebu barnehage som nevnes i merknaden ligger på nordsiden av Oksenøyveien og vurderes ikke å være berørt av riggområdet. Plan- og miljøutvalget har tidligere presisert at det ikke er ønskelig at ubebygde deler av det tidligere flyplassområdet på Fornebu skal fungere som riggareal for anleggsvirksomhet i Osloregionen, og at boligriggvirksomheten på Fornebu kun skal betjene utbyggingen av området. Tiltakshaver Skanska Norge AS er engasjert som entreprenør i flere pågående byggeprosjekter på Fornebu. Bygningssjefen er også kjent med at Fornebu Boligspar AS og Skanska Norge AS har inngått en avtale om bygging av 4800 boliger på Fornebu. Det forventes derfor at entreprenøren kommer til å være involvert i Fornebu-utbyggingen også etter at de pågående byggeprosjektene er avsluttet. Med bakgrunn i dette forutsetter bygningssjefen at det etablerte boligriggområdet blir benyttet kun for innkvartering av Skanskas arbeidere i tilknytning til Fornebu-utbyggingsprosjekter. Dette vil også stilles som vilkår for eventuell midlertidig dispensasjon. Anleggsrigg mv er nødvendig for å kunne bygge ut Fornebu-området. Det er av samfunnsøkonomisk og miljømessig betydning at det tilrettelegges for anleggsrigger i nærhet av byggeprosjektene. Plankravet på Fornebu er i utgangspunktet ikke ment å regulere slike anlegg, eller sette strenge restriksjoner for slike. Anleggsrigg forutsettes løst innenfor området, hvor det er et areal som i utgangspunktet er svært stort. I utbyggingsperioden for Forenbu, anslagsvis år, må det påregnes at de ferdigstilte byggeprosjektene må leve side om side med de byggeprosjekter og anleggsvirksomheten som er under oppføring. Med tiden vil de ferdig utbygde områdene fortrenge areal tilgjengelig for rigg og anlegg. Konklusjon: Bygningssjefen har vurdert de innkomne merknadene fra Fornebu Utvikling ASA og Fornebu Borettslag. Plankravet er i utgangspunktet ikke ment å beskytte innflyttere i ferdigstilte prosjekter eller grunneiere i området fra ulempene som måtte skapes ved at området er under utbygging. Dette er tvert imot ulemper som må påregnes i den lange anleggstiden som må til for å bygge ut området i samsvar med plan. Det vises for øvrig til begrunnelsen over. Bygningssjefen forutsetter at tiltakshaver sørger for at brukere av boligriggområdet tar nødvendig hensyn til naboskapet. Det anses som gunstig at boligrigger bygges i nærheten av byggeaktivitetene. Reduksjon av transport inn og ut av Fornebu som følge av at arbeidere innkvarteres på Fornebu, er også positivt når det gjelder belastning av veinettet inn/ut av Oslo. Videreføring av et allerede etablert boligriggområde i en tidsbegrenset periode anses å være riktig og hensiktsmessig.

7 7 Etter en samlet vurdering mener bygningssjefen at det kan konstateres at hensynet bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. plan- og bygningsloven Bygningssjefen finner på denne bakgrunn at det er grunnlag for å gi midlertidig dispensasjon fra plankrav og formål i kommunedelplan 2 for Fornebu og kommunedelplan for E18, for plassering av forlegning 1, 2 og 3.jf. plan- og bygningslovens Dispensasjonen tidsavgrenses jf. leieavtalen mellom tiltakshaver og Oslo kommune, dvs. fram til , eller til det tidspunkt fremtidig plan for området skal gjennomføres. Viktige punkter fra bygningssjefens vurdering tas med som vilkår for dispensasjonen. GEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr ,- (2 x 4M) ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter 25 i gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Bærum kommune uvedkommende. Ketil Krogstad bygningssjef Tatiana Rapp saksbehandler