Er vi på vei mot en boligboble i Norge?

Transkript

1 232 Er vi på vei mot en boligboble i Norge? Bacheloroppgave 2016 Bachelorstudium i administrasjon og ledelse Høgskolen i Oslo og Akershus, Institutt for offentlig administrasjon og velferdsfag

2 Sammendrag Denne bacheloroppgaven har som formål å analysere om vi er på vei mot en boligboble i Norge. Oppgaven har forankring hovedsakelig i mikroøkonomisk og makroøkonomisk teori. Av særlig relevans er teoriene om boligboble av de amerikanske samfunnsøkonomene Joseph Stiglitz, Karl Case og Robert Shiller, som er blant de største ekspertene på dette området. Analysen som foretas i denne oppgaven er ment for å avdekke eventuelle sammenhenger mellom fundamentale økonomiske faktorer og økningen i boligpriser. Det vil ikke alltid være mulig å få et entydig svar på om det finnes en slik sammenheng, likevel vil funnene av analysen øke forståelsen for hvordan boligmarkedet fungerer. I første del av oppgaven vil jeg presentere temaet og problemstillingen. Videre vil jeg gjøre rede for mikroøkonomiske markedsmodeller, spesielt fullkommen konkurranse, samspillet mellom boligetterspørselen og boligtilbudet, og karakteristika ved boligbobler. Den andre delen handler om metode. I dette kapitlet skal jeg først begrunne mitt valg av metode og deretter gjøre kort rede for kvalitativ og kvantitativ metode. Dessuten vil jeg presentere datagrunnlaget for analysen. Den tredje delen består av selve analysen. Her analyser jeg fundamentale økonomiske faktorer, som styringsrente, inntekt, inflasjon, befolkningsvekst og arbeidsledighet. Jeg vil drøfte argumenter for og imot oppbygging av en boligboble og hvorvidt Case og Shillers kriterier for boligboble er oppfylt i Norge. Til slutt vil jeg oppsummere funnene av analysen og trekke en konklusjon. 1

3 Forord Denne bacheloroppgaven er det avsluttende emnet på det treårige bachelorstudiet i administrasjon og ledelse med fordypning i styring ved Høgskolen i Oslo og Akershus. Oppgaven er skrevet gjennom vårsemesteret 2016 og teller 15 av totalt 180 studiepoeng på bachelorstudiet. Ettersom jeg er meget interessert i samfunnsøkonomi ble det naturlig for meg å velge et emne av økonomisk art for denne oppgaven. Det er flere fag jeg har hatt stor nytte av i forbindelse med oppgaveskrivingen. De viktigste har vært mikroøkonomi, makroøkonomi og samfunnsøkonomisk analyse. Excel har vært et sentralt verktøy i dette arbeidet. Det har vært en spennende og lærerik prosess som har bydd på noen utfordringer underveis. Gjennom oppgaveskrivingen har jeg fått mer kunnskap om et veldig aktuelt tema, som jeg kommer til å ta med meg videre. Jeg vil takke min veileder Mary Ann Stamsø for god veiledning og nyttige tilbakemeldinger gjennom arbeidet med oppgaven. 2

4 Innholdsfortegnelse Sammendrag... 1 Forord... 2 Innholdsfortegnelse... 3 Figurliste Innledning og problemstilling Teori Fullkommen konkurranse Markedsklarering under fullkommen konkurranse Særtrekk ved boligmarkedet Etterspørsel og tilbud i boligmarkedet Boligboble Definisjon av boble Karakteristika ved boligbobler Case & Shillers syv kriterier for boligboble Utvikling av boligpriser i Norge Metode Valg av metode Datagrunnlag Avgrensing Analyse Analyse av fundamentale økonomiske faktorer Styringsrente Husholdningenes inntekt Byggekostnadsindeksen for boliger Befolkningsvekst Innvandring Arbeidsledighet Analyse av Case og Shillers syv kriterier Oppsummering og konklusjon Litteraturliste Vedlegg

5 Figurliste Figur 1: Skillet mellom ulike markeder etter antall deltakere på tilbudssiden. Figur 2: Markedslikevekt i fullkommen konkurranse. Figur 3: Samfunnsøkonomisk overskudd fordelt på konsument- og produsentoverskudd. Figur 4: Skift i boligetterspørselen. Figur 5: Tilbud av boliger på kort sikt og på lang sikt. Figur 6: Utvikling av boligprisindeksen og konsumprisindeksen. Figur 7: Norges Banks styringsrente. Figur 8: Utvikling av Norges Banks styringsrente og boligprisindeksen. Figur 9: Utvikling i husholdningenes inntekt. Figur 10: Utvikling av lønnsindeks og boligprisindeks. Figur 11: Utvikling i lønn, boligpris og KPI. Figur 12: Utvikling av byggekostandsindeksen og boligprisindeksen. Figur 13: Utvikling i folkemengde og antall boliger i Norge. Figur 14: Utvikling av arbeidsinnvandring i Norge. Figur 15: Utvikling av arbeidsledighet i Norge. Figur 16: Finans Norges forventningsbarometer. Figur 17: Utvikling av mediers oppmerksomhet mot boligpris. Figur 18: Utvikling i boligpriser og leiepriser. Figur 19: Utvikling i husholdningenes bruttogjeld. Figur 20: Utvikling i husholdningenes inntekt og gjeld i relativ endring. 4

6 1. Innledning og problemstilling Boligpolitikken er en viktig del i arbeidet med å skape et samfunn med muligheter for alle. En bolig, et hjem, gir oss mulighet til å utdanne oss, arbeide, stifte familie og ha et sosialt liv. Uten et godt sted å bo er det vanskelig å løse andre utfordringer i livet og det går ut over livskvaliteten og helsen vår. (Jan Tore Sanner, Kommunal- og moderniseringsminister, 2014, Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid «Bolig for velferd»). Tema for denne oppgaven er boligmarkedet og utviklingen av boligpriser i Norge. Den raske oppgangen i boligpriser vi har sett de siste årene er et mye diskutert tema i mediene. Noen eksperter hevder at vi befinner oss i en boligboble, mens andre avviser denne teorien. Norges økonomi har klart å komme seg opp igjen etter finanskrisen i 2008, mens andre europeiske land er fortsatt i en lavkonjunktur. Det norske boligmarkedet har opplevd en kraftig prisstigning og det ser ut som dette vil fortsette fremover, blant annet på grunn av den rekordlave styringsrenten. Økonomer og analytiker er usikre på hva fremtiden vil bringe. Det er naturlig å spørre seg hvor lenge denne situasjonen vil vare og om fare for en boligboble er til stede. Alle er i større eller mindre grad påvirket av endringer i boligmarkedet, både boligeiere og potensielle boligkjøpere. Som ny boligeier ble det både naturlig og interessant for meg å velge boligmarkedet som tema for min bacheloroppgave. Problemstillingen jeg har valgt for denne oppgaven er følgende: «Er vi på vei mot en boligboble i Norge?» For å belyse problemstillingen vil jeg forsøke å finne ut om det er en sammenheng mellom boligpriser og andre fundamentale økonomiske faktorer, som for eksempel rente, inflasjon, innvandring og arbeidsledighet. Dermed er det hensiktsmessig å formulere en underproblemstilling: «Er det en sammenheng mellom boligpriser og andre fundamentale økonomiske faktorer?» 5

7 2. Teori 2.1 Generelt om markedsmodeller Det finnes en rekke forskjellige markedsøkonomiske systemer eller modeller som grovt sett kan skilles fra hverandre etter antall deltakere på tilbudssiden. Figur 1 viser klassifisering av de ulike markedsformene. Figur 1: skillet mellom ulike markeder etter antall deltakere på tilbudssiden. Tilbydere Etterspørrere Mange Kilde: Andreassen (2012). Mange Få To En Fullkommen Konkurranse Oligopol Duopol Monopol 2.2 Fullkommen konkurranse Fullkommen konkurranse er et markedsøkonomisk system hvor det finnes mange tilbydere og etterspørrere (jf. figur 1). I dette markedet har verken tilbydere eller etterspørrere markedsmakt. Prisen under fullkommen konkurranse er nemlig gitt av samspillet mellom tilbudet og etterspørselen i markedet og ingen markedsaktører kan dermed påvirke prisen. Det er mange forutsetninger som må være oppfylt for at et marked kan kalles fullkommen konkurranse (Andreassen 2012, 213). Før jeg går videre setter jeg opp en liste over de viktigste viktigste forutsetningene for fullkommen konkurranse: 1) Prisfast kvantumtilpasning. Alle kjøpere og selgere tar markedsprisen for gitt. Ingen aktør vil ved egen etterspørsel eller eget tilbud påvirke markedsprisen. 2) Økonomisk rasjonell atferd. Produsentene ønsker å maksimere profitt og konsumentene ønsker å maksimere nytte. 3) Mange markedsaktører. Det er et stort antall av både tilbydere og etterspørrere, og ingen av dem er store i forhold til markedet. Denne forutsetningen sikrer at ingen av markedsaktørene er så store at de kan påvirke prisene. 4) Homogene produkter. Produsentene i markedet tilbyr identiske produkter. For konsumentene er det likegyldig hvem de kjøper godet av. 6

8 5) Fri adgang til og fri avgang fra markedet. Markedsaktørene kan fritt og uten spesielle kostnader gå inn og ut av markedet. 6) Full informasjon. Alle markedsaktørene har full kjennskap til priser og andre forhold som har betydning for deres beslutninger. 7) Ingen eksterne virkninger. I markedet omsettes private goder uten eksterne virkninger, som f. eksempel forurensinger. Når alle forutsetningene er oppfylt, oppnår man fullkommen konkurranse. Enkelte legger ikke fullt så strenge krav til grunn for å kunne bruke denne betegnelsen. En avgjørende forutsetning som imidlertid alltid må være oppfylt, er at ingen av aktørene kan påvirke markedsprisen (Andreassen 2012, 213). Fullkommen konkurranse innebærer at indifferens lov gjelder, det vil si at det i markedet gjelder én og bare én pris på godet. Det ligger i indifferens lov at dersom en produsent forsøker å ta høyere pris enn markedspris, får han ikke solgt noe. På samme måte, dersom han holder lavere pris enn markedspris, vil han få hele etterspørselen i markedet rettet mot seg, noe som han ikke har mulighet å tilfredsstille. Tilsvarende vil en konsument ikke få kjøpt noe hvis han ikke er villig til å betale så høy pris som den som gjelder i markedet. Og motsatt: dersom han er villig til å betale en høyere pris enn markedspris, vil han få hele tilbudet rettet mot seg, noe han ikke har mulighet til å avta Markedsklarering under fullkommen konkurranse Markedsklarering under fullkommen konkurranse oppnår man når det er likhet mellom markedsetterspørselen og markedstilbudet. Matematisk kan dette uttrykkes X E = X T, der X E er etterspørselen og X T er tilbudet. Dette gir oss likevektspris og likevektskvantum. Det er nettopp denne markedsbestemte prisen som konsumentene tar i betrakting når de skal bestemme hvor mye de skal etterspørre av godet og som produsentene tar i betraktning når de skal bestemme hvor mye de skal tilby av godet. Markedsklarering under fullkommen konkurranse kan illustreres i følgende diagram. 7

9 Figur 2: markedslikevekt i fullkommen konkurranse, der p1 er likevektspris og X1 er likevektskvantum. Kilde: Sander (2014). Siden vi har forutsatt at alle produsentene ønsker å få størst mulig profitt vil deres tilpassing være slik: F(X) = px C(X) der F(X) er fortjenestefunksjonen, px er inntekt og C(X) er kostnader. Fortjenesten, samt inntekt og kostnader, avhenger av produsert mengde X. Etter derivasjonen vil resultatet være p = C (X), det vil si pris lik marginalkostnad. Denne betingelsen er en av kjernene i fullkommen konkurranse. Et sentralt spørsmål er hvordan denne tilpasningen påvirker samfunnets velferd. Vi kan definere samfunnets velferd som summen av konsument- og produsentoverskudd. Konsumentoverskuddet er samlet betalingsvillighet for et gode fratrukket det konsumentene faktisk må betale for denne mengden av godet, mens produsentoverskuddet er samlet merinntekt utover produsentenes marginalkostnader (Hansen 2013, 87). Summen av disse kalles samfunnsøkonomisk overskudd, som er nettopp samfunnets velferd. I fullkommen konkurranse vil samfunnets velferd bli maksimert, dermed vil man oppnå effektiv ressursbruk i samfunnet. En slik markedssituasjon er alltid ønsket av myndighetene nettopp fordi gir størst lønnsomhet, samfunnsøkonomisk sett. Nedstående figur viser det samfunnsøkonomiske overskuddet fordelt på konsument- og produsent overskudd, hvor p FK og x FK er 8

10 markedslikevekt, MC er kurven for produsentenes marginalkostnad og MBV er kurven for konsumentenes marginalbetalingsvillighet. Figur 3: illustrasjon av samfunnsøkonomisk overskudd fordelt på konsument- og produsentoverskudd. Kilde: Sandsør (2012). 2.3 Særtrekk ved boligmarkedet I virkeligheten er det få markeder som oppfyller alle disse kriteriene, men noen markeder er veldig nær (Andreassen 2012, 212). I et boligmarked er det mange tilbydere (selgere) og mange konsumenter (kjøpere). Isolert sett kan dette tyde på at boligmarkedet er et marked med fullkommen konkurranse, imidlertid finnes det flere flere karakteristiske trekk ved boligmarkedet som gjør at boligmarkedet avviker fra forutsetninger om perfekt informasjon og fravær av markedssvikt, hvilke er helt nødvendige for at et marked kan defineres fullkommen konkurranse (Stamsø 2008, 6). Karakteristika ved boligmarkedet som hindrer perfekt konkurranse er: Boligen er et nødvendighetsgode. Boligens langsiktighet. Boligen er ikke mobil, dvs. kan vanligvis ikke flyttes. Boligen er et udelelig gode. Markedet for boliger er et «tynt marked». Informasjonen i markedet er asymmetrisk. 9

11 Høye transaksjonskostnader. De fleste markeder har en eller flere av disse karakteristikkene, men i boligmarkedet er de til stede i særlig grad (Stamsø 2008, 6). Med nødvendighetsgode menes det et produkt som konsumentene «må ha» mer eller mindre uavhengig av inntektsnivået. Boliger er et nødvendighetsgode fordi folk «må ha» et sted å bo, uavhengig av om de tjener mye eller lite. At boligen er et nødvendighetsgode vil medføre en høy betalingsvillighet. At boligen ikke er mobil understreker at boligetterspørselen avhenger av andre faktorer, som for eksempel arbeidsmarkedet og tilbudet av offentlig tjenester. At boligen ikke kan deles opp medfører at endringer i prisøkning ikke nødvendigvis følges av en endring i etterspørselen: for andre goder vil en økning i pris vanligvis føre til en lavere etterspurt kvantum, men dette er vanskeligere i boligmarkedet. At boligmarkedet er tynt betyr at det ikke bare er selve boligen som har betydning for potensielle boligkjøpere, men også miljø/omgivelser spiller en stor rolle. Asymmetrisk informasjon innebærer at noen aktører har mer informasjon enn andre: i boligmarkedet ligger nesten all informasjon om boligen hos utleier eller selger, hvilket gir fordeler (markedsmakt). Med transaksjonskostnader menes det kostnader som kommer i tillegg til prisen på boligen, som direkte flytte kostnader, meglerhonorar og avgifter (Stamsø 2008, 7). 2.4 Etterspørsel og tilbud i boligmarkedet Etterspørsel etter boliger uttrykkes som en funksjon av boligpris: jo høyere boligprisen er, jo lavere er antall boliger som konsumentene etterspør. Etterspørselskurven kan dermed tegnes som en fallende kurve, som figur 4 illustrerer. Prisnivået på boliger er en avgjørende faktor for konsumentene når de vurderer å kjøpe bolig, men den er ikke den eneste. Det er nemlig andre forhold som kan påvirke boligetterspørselen, blant annet renten, inntektsnivået, forventinger til norsk økonomi og egen privat økonomi, og befolkningsvekst (Grytten, 2009). Renten: Når renten øker vil det være dyrere å ta opp lån for å kjøpe bolig. Høyere rentekostnader vil dermed føre til at etterspørselen etter boliger synker. Derimot, når renten minker vil det være billigere å ta opp boliglån. Lavere rentekostnader vil dermed føre til en økning i boligetterspørselen. 10

12 Inntektsnivået: Når inntektsnivået øker, det vil si husholdningens lønn blir høyere, vil konsumentene øke sitt forbruk (etterspørselen etter boliger øker). Når inntektsnivået synker og lønna blir lavere, vil konsumentene redusere sitt forbruk (etterspørsel etter boliger minker). Forventninger til norsk økonomi og egen privat økonomi: Når konsumentene forventer at den norske økonomien og egen privat økonomi skal gå bra, vil de etterspørre etter flere varer og tjenester og være mer positive til boligkjøp. Når konsumentene forventer en dårligere fremtid vil de derimot begrense sin etterspørsel etter varer og tjenester og være mer skeptiske til boligkjøp. Befolkningsvekst: En økning i befolkningen innebærer et større behov for boliger; boligetterspørselen vil dermed øke. Hvis befolkningen minker vil det være mindre behov for boliger, hvilket gir mindre press på boligmarkedet; boligetterspørselen vil dermed synke. Virkningen av en økning i ovennevnte variabler fører til at prisen på boliger øker, som nedstående figur illustrerer. Figur 4: Skift i boligetterspørselen. Økning i etterspørsel gir høyere boligpris. Kilde: Holden (2015). 11

13 Boligprisene kan også påvirkes fra tilbudssiden. Tilgang til tomter er et eksempel på en slik variabel: jo større tilgang til tomter jo mindre prispress vil boligmarkedet oppleve. Byggekostnadene har også en stor virkning på boligpriser. Økte byggkostnader, altså prisøkning på innsatsfaktorer (arbeidskraft og kapital), vil nemlig føre til økte boligpriser. Et av de viktigste trekkene ved boligmarkedet er skillet mellom tilbudet av boliger på kort og lang sikt. Det tar tid å bygge boliger, tomter skal skaffes, det skal gjøres et reguleringsarbeid, boligene skal tegnes, selges og bygges. En prosess som gjerne tar fra 3 år og oppover i tid (Oekonomi.no, 2009). På kort sikt vil vil tilbudt boliger være en gitt mengde ettersom det vil ta tid for en tilbyder å få boliger ut i markedet. Tilbudskurven er dermed perfekt uelastisk. Konsekvensen av dette er at selv om etterspørselen etter boliger øker, vil ikke tilbudet på boliger øke tilsvarende. Dette gjelder spesielt i de store byene, der etterspørselen etter boliger er større enn i øvrige deler av landet. På lang sikt vil tilbudskurven bli flatere og flatere inntil vi på uendelig lang sikt vil få en perfekt elastisk tilbudskurve. Boligpris er gitt på lang sikt; tilbyderne vil dermed tilpasse mengden boliger etter hvor stor etterspørselen er til denne gitte prisen. Figur 5: tilbud av boliger på kort sikt (venstre) og på lang sikt (høyre). Boligpris Tilbudskurven (T) Boligpris (p) (p) p Tilbudskurven (T) Kilde: egen figur basert på NOU 2002: 2. x Antall boliger (x) Antall boliger (x) 12

14 2.5 Boligboble Definisjon av boble En definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum, til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere finansobjekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelige verdi. Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå (Grytten, 2009). En annen kjent definisjon av boligboble er Joseph Stiglitzs definisjon: If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow when "fundamental" factors do not seem to justify such a price then a bubble exists (Stiglitz, 1990). Ifølge Stiglitz er det en boligboble når dagens høye boligpris skyldes forventingen om at den fremtidige salgsprisen skal være høy, uavhengig av boligens virkelig verdi, og når prisøkningen ikke kan forklares i fundamentale økonomiske faktorer. Med fundamentale økonomiske faktorer menes det makroøkonomiske variabler som kan variere over tid, som for eksempel rente, inntekt, lønn og arbeidsledighet Karakteristika ved boligbobler Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst (Grytten, 2009). Det kan være veldig vanskelig å se om det finnes en boble i boligmarkedet. Det skyldes blant annet at informasjonen i boligmarkedet ikke er fullkommen, det vil si det finnes usikkerhet knyttet til fremtidige etterspørsel og tilbud. Det er vanskelig å vite hvor mange boliger konsumentene kommer til å etterspørre i fremtiden og hvor mange boliger som kommer til å tilbys på markedet. Et annet problem er at boliger ofte er unike og det er stor variasjon i forhold til beliggenhet og antall boliger på markedet på samme tidspunkt. Dette gjør det vanskelig å estimere nøyaktig prisen på en bolig (Stiglitz, 1990). 13

15 En rask prisstigning er ikke i seg selv et bevis på at det er en boligboble. Det som er avgjørende er forventingenes rolle og samsvar med fundamentale økonomiske faktorer. Endringer i fundamentale økonomiske faktorer som inntekt, rente, arbeidsledighet og innvandring spiller også en stor rolle: en stigende inntekt og fallende styringsrente vil bidra til å øke etterspørselen etter boliger. Høyere inntekt hos konsumentene innebærer bedre råd til å kjøpe bolig, og lavere rente øker muligheten for potensielle boligkjøpere til å få boliglån, noe som vil legge press på boligmarkedet. Et annet viktig spørsmål er hvorvidt forventningene om fremtidig prisøkning er store nok til å kunne påvirke markedsaktørene. Dersom forventinger om raske og stadige prisøkninger blir en motivasjonsfaktor for potensielle boligkjøpere vil dette legge stort press på boligmarkedet, hvilket gir ustabile priser. Et ytterligere kjennetegn ved boligboble er tendensen til å se på boliger som investeringsobjekter. Hvis man kjøper en bolig bare på grunn av det man kan tjene på en fremtidig salg fremfor det reelle behovet for å finne et sted å bo og gleden til å skaffe seg et «hjem», vil dette bidra til ustabile prisøkninger. Et marked med boble er drevet i stor grad av psykologiske faktorer, som frykt for fremtidige prisøkninger og tro på bolig som en sikker investering. Denne frykten for fremtidige prisøkninger påvirker konsumentenes valg. En potensiell boligkjøper kan tenke at dersom han eller hun venter altfor lenge vil de ikke har råd til å kjøpe bolig senere på grunn av den kontinuerlige prisstigningen. Dessuten, er de villige til å påta seg en større risiko fordi de tror at en del av risikoen blir fjernet av forventingen om en fremtidig prisøkning. Denne uekte følelsen av trygghet er typisk av et marked med boble: man tror at det er lite sannsynlighet for at boligprisene skal falle, dermed vil de fleste ikke merke at de finner seg i en boble, selv om de egentlig gjør det, hvilket forsterker effekten av boligboblen (Case & Shiller, 2004) Case & Shillers syv kriterier for boligboble De to amerikanske økonomene Karl Case og Robert Shiller utarbeidet i 2003 an analyse for å identifisere om det eksisterer en boble i USAs boligmarked. Ifølge denne analysen er det syv kriterier som avgjør hvorvidt det er en boble i markedet eller ikke. Dersom disse kriteriene er oppfylt, eksisterer en boligboble. Case og Shillers syv kriterier er: 14

16 1) Utbredt forventninger om høy prisstigning 2) Kapitalgevinst ved salg som motiverende motiv for investering 3) Stor oppmerksomhet mot boligpris i medier og private sammenhenger 4) Press om å bli boligeiere 5) Boligprisene øker mer enn inntektene 6) Forenklede oppfatninger av de økonomiske sammenhenger i boligmarkedet dominerer 7) Svak forståelse for risiko. I analysedelen vil jeg ta for meg hvorvidt disse kriteriene er oppfylt i dagens sammenheng i Norge. 2.6 Utvikling av boligpriser i Norge For å kunne måle utviklingen av boligpriser bruker man boligprisindekser. Prisindekser beskriver forholdet mellom prisen på en vare eller tjeneste på to ulike tidspunkt. Boliger er en type vare som kan være svært ulike med hensyn til alder, beliggenhet, størrelse og kvalitet. Det er derfor nødvendig å bruke en metode som fjerner de kvalitetsmessige ulikhetene, og gjør boligene sammenlignbare. Matematisk kan dette gjøres ved å uttrykke boligprisen som en funksjon av boligens karakteristikker, der hver karakteristikk gis en teoretisk pris. Hvilke kvalitetsegenskaper som tas med i prisfunksjonen avhenger av hvilke opplysninger man har om boligene og hvilken betydning de har for prisen. Erfaring viser at boligens areal og beliggenhet har størst innvirkning på boligprisen (Takle, 2012). Nedstående figur viser relativ utvikling av boligpriser i Norge fra 1992 frem til 2016 sammenlignet med konsumprisindeksen (KPI), dvs. prisutviklingen på øvrige varer og tjenester (se vedlegg 1 for beregningene). 15

17 1992K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 1997K2 1998K1 1998K4 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 2011K3 2012K2 2013K1 2013K4 2014K3 2015K2 2016K1 Figur 6: utvikling av boligpriser og KPI ( ) boligprisindeks konsumprisindeks Kilde: egne beregninger basert på tall fra SSB. Grafen viser at boligprisene har steget kraftig siden 1992, med en liten bremsing mellom 2008 og 2009 på grunn av finanskrisen, mens konsumprisindeksen har hatt en saktere økning over tid. Prisen på øvrige varer og tjenester har økt med 62%, mens boligprisen har steget med hele 448% de siste 25 årene, det vil si mer enn syv ganger så mye enn konsumprisindeksen. Konsekvensen av dette er at avstanden mellom boligprisindeksen og konsumprisindeksen har blitt større og større, hvilket betyr at boliger blir dyrere og dyrere i forhold til øvrige varer og tjenester. I Norge har vi har altså hatt en prisutvikling på boliger som på lang sikt ikke er bærekraftig. Ifølge professor Ola Grytten ved institutt for samfunnsøkonomi på Norges Handelshøyskole (NHH) er det syv hovedgrunner til at boligprisene har nådd et rekordhøyt nivå: Lav rente Sterk arbeidsinnvandring spesielt til de store byene Høy inntektsvekst Lav boligbygging Lav arbeidsledighet Gode konjunkturer Nye byggekrav som har gitt kostnadshopp (Grytten, 2009) 16

18 3. Metode 3.1 Valg av metode I denne oppgaven har jeg valgt å benytte den kvantitative metoden. Det er fordi den kvantitative metoden egner seg best når man forsøker å forstå fenomener gjennom å telle og måle data, og gjennom bruk av statistiske verktøy for å analysere og tolke dem. Statistikk hjelper oss nemlig med å oppdage sammenhenger og fenomener som skjuler seg bak vår atferd. Utvalget i en slik metode er gjerne store grupper, som er representative for hele befolkningen. Den kvalitative metoden derimot egner seg best når det er små grupper av mennesker som skal observeres. Denne metoden brukes når man ønsker å forstå hvilken betydning forskjellige hendelser eller fenomener har og hva som motiverer individer til handling (Jacobsen, 2005). Kvalitative metoder bygger på teorier om fortolkning og menneskelig erfaring, og forholder seg til data i form av tekster, lyd og bilde. Målet med kvalitative metoder er å utforske meningsinnholdet i sosiale fenomener, slik det oppleves for de involverte selv. For datainnsamling anvendes det som oftest observasjon og/eller intervju. Kvantitative metoder forholder seg derimot til kvantifiserbare størrelser som systematiseres ved hjelp av ulike former for statistisk metode. Kvantitative metoder omfatter formaliserte prinsipper som legger grunnlaget for en stringent forskningsprosess fra problemformuleringer, forskningsdesign, datavalg og dataanalyse til tolkninger og konklusjoner. Data vil være forankret til spesifikke variabler, og det anvendes standardiserte metoder for datainnsamling. Variablene kan dermed uttrykkes i tallverdier, og datamaterialet kan beskrives med tabeller, grafiske figurer eller statistiske mål. Eksempler på statistiske mål er gjennomsnitt, variasjon og korrelasjon, og analyseres ved hjelp av blant annet varians-, faktor- eller regresjonsanalyse (Jacobsen, 2005). 3.2 Datagrunnlag Den viktigste datakilden for gjennomføring av analysen i denne oppgaven har vært statistikkbanken til Statistisk Sentralbyrå (SSB) som inneholder omfattende statistikker med detaljerte valgmuligheter for de fleste relevante variablene. For å kunne sammenligne variablene med hverandre har jeg selv laget ved hjelp av Excel en rekke figurer basert på tall fra ulike kilder. Disse vil synliggjøre sammenhengene mellom variablene og øke forståelsen for analysen. 17

19 Variablene jeg har valgt å analysere er de som tidligere er omtalt som fundamentale økonomiske faktorer, nemlig: Styringsrente Husholdningens inntekt Byggekostnadsindeks Befolkningsvekst Innvandring Arbeidsledighet I tillegg til disse skal jeg se på utvikling av to ikke-økonomiske faktorer: folks forventninger om fremtidig prisstigning og medias oppmerksomhet om boligboble. Første nevnte måles med en undersøkelse som gjennomføres av Finans Norge i samarbeid med TNS Gallup hvert år. I analysen har jeg brukt deres tall som grunnlag. Andre nevnte har jeg målt selv ved hjelp av Retriever Research, et stort mediearkiv som samler inn og arkiverer nyheter fra mediene. Med dette verktøyet kan man få et raskt overblikk over trykket på aktuelle temaer. Jeg har gjort dette ved å telle antall treff på søkeordene «boligprisene», «boligpriser» og «boligboble» for hvert år. Datagrunnlaget for alle de selvlagde indeksene er å finne som vedlegg. 3.3 Avgrensing Analysen baserer seg på data som gjelder Norge som land. Det er viktig å merke seg at det eksisterer forskjeller mellom regioner imellom. Noen av funnene som fremkommer av analysen kan dermed ikke gjelde på regionalt nivå. I tilfellene der det finnes en sammenheng mellom ulike variabler bør man dessuten gjennomføre en regresjonsanalyse for å måle hvor sterk denne sammenhengen er. Imidlertid mener jeg at en regresjonsanalyse blir for oppfattende i en slik oppgave. 18

20 jan.91 feb.92 mar.93 apr.94 mai.95 jun.96 jul.97 aug.98 sep.99 okt.00 nov.01 des.02 jan.04 feb.05 mar.06 apr.07 mai.08 jun.09 jul.10 aug.11 sep.12 okt.13 nov.14 des Analyse I den første delen av analysen vil jeg ta for meg analysen av fundamentale økonomiske faktorer, deretter skal jeg gi en vurdering av Case og Shillers syv kriterier for boligboble. 4.1 Analyse av fundamentale økonomiske faktorer Styringsrente Som forklart i kapittel om teori påvirker rentenivået etterspørselen i markedet. Norges Banks fastsettelse av styringsrente har svært stor betydning for rentene bankene tilbyr sine kunder, både utlån og innskudd, og dermed for boliglånetterspørselen. Figur 7 viser utviklingen av Norges banks styringsrente fra april 1992 til mars Figur 7: utvikling av Norges Banks styringsrente ( ) Styringsrente Kilde: Norges Bank. I oktober 1992 nådde styringsrenten sitt høyst punkt og lå på cirka 11%. Over 25 år har renten hatt en ustabil utvikling med kraftige nedganger som i 1993, 2003 og 2008 (finanskrisen) og oppganger, vanligvis rett før nedganger. De siste årene har rentenivået vært veldig lavt (under 2%). Dagens rentenivå på 0,66% er historisk lavt, og er 16 ganger lavere enn det som var i Ifølge analytikere og økonomer skal trenden fortsette nedover (E24, 2016). Konsekvensen av dette er økt kjøpekraft hos den gjennomsnittlige forbrukeren, noe som betyr økt etterspørsel etter boliglån. Det har nemlig aldri vært så gunstig å ta opp lån som i dag. Det kan virke som rentenedgangen er svært positiv for forbrukerne med tanke på at de får lettere 19

21 tilgang til lånekapital i form av lavere utgifter til låneopptak. Imidlertid vil dette legge et stort press på boligmarkedet. Ut fra mikroøkonomisk teori vet vi nemlig at dersom etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet av boliger vil det oppstå etterspørselsoverskudd, hvilket tilsier at markedet ikke er i likevekt. I praksis vil mangel på boliger på grunn av for stor etterspørsel føre til økte boligpriser. Som vi har sett i forrige kapitlet, vil dette påvirke konsumentenes forventninger om stadig høyere boligpriser og bidra til å se boligen som et investeringsobjekt. Effekten av lavere rentenivå på boligpriser vises i nedstående diagram som illustrer utviklingen av Norges banks styringsrente og SSBs boligprisindeks fra første kvartal 1992 til siste kvartal 2015 (se vedlegg 2 for beregningene). 6 Figur 8: utvikling av styringsrente og boligpriser Styringsrente Boligprisindeks Kilde: egne beregninger basert på tall fra Norges Bank og SSB. Som det fremkommer av figur 8 ser vi en klar sammenheng mellom styringsrente og boligprisindeks: lave renter lager grunnlag for økte boligpriser og gapet blir stadig større. Hvis rentenivået fortsetter nedover vil det mest sannsynlig føre til at boliger blir enda dyrere. Jeg kommer ikke til å drøfte i denne oppgaven hvilke virkninger en stadig lavere rente har på økonomien for øvrig, men vi forstår at en lav rente kan være farlig for boligmarkedet, i den forstand at den øker fare for en etterspørselsoverskudd. Hvorvidt dagens lave rente er isolert 20

22 tall i millioner kr sett årsaken til en eventuell boligboble kan diskuteres, men det er ingen sikkerhet. Imidlertid kan man uten tvil konkludere at rentenivået er en avgjørende faktor for boligprisoppgangen Husholdningenes inntekt Som det fremkommer av teorien er inntekten en viktig faktor for hvorvidt konsumentene klarer å komme inn på boligmarkedet. Nedstående figur viser utviklingen av husholdningenes inntekt, sett som nasjonal disponibel inntekt Norge. Figur 9: Utvikling i husholdningenes inntekt ( ) Disponibel inntekt Kilde: SSB. Husholdningenes disponible inntekt har økt med hele 294% fra 1990, dvs. den har firedoblet seg i løpet av bare 25 år og har hatt en bratt stigning hele perioden med unntak av et fall i Lønnsinntektene er den viktigste inntektskilden for husholdningene og det er nettopp økningen i lønnsinntektene som har bidratt til å trekke opp husholdningenes disponible inntekt (Statistisk sentralbyrå, 2016). Generelt sett vil en økning i lønnsinntekter innebære at husholdningene har bedre råd til å kjøpe varer og tjenester, og selvfølgelig øker den muligheten til å komme inn på boligmarkedet for å skaffe seg bolig. Forutsetningen er imidlertid at boligprisene holder seg stabile: hvis lønnsøkningen blir «spist opp» av økningen i boligprisene vil husholdningen ha ingen nytte av den, fordi deres kjøpekraft blir uendret. Det er dermed viktig å se på utviklingen av lønn i forhold til utviklingen i boligpriser. 21

23 2000K1 2000K3 2001K1 2001K3 2002K1 2002K3 2003K1 2003K3 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 Figur 10 viser relativ utvikling av lønnsindeksen, som er et mål for gjennomsnittlig månedslønn for heltidsansatte i alle sektorer, og boligprisindeksen fra første kvartal 2000 til siste kvartal 2015 (se vedlegg 1 for beregningene). 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Figur 10: utvikling av lønn og boligpriser ( ) lønnsindeks boligprisindeks Kilde: egne beregninger basert på tall fra SSB. Både lønnsindeksen og boligprisindeksen har økt de siste 15 årene, men det fremkommer at økningen i lønn har vært betydelig svakere. Boligprisene har økt med hele 155% siden 2000, mens lønningene har økt med bare 85%. I perioden var utviklingen ganske jevnt, dvs. lønningene og boligprisene økte like mye, men etter det ble boligprisindeksen høyere enn lønn. Det eneste avviket fra trenden er perioden der forskjellen ble redusert. Dette skyldes mest sannsynlig finanskrisen, som inntraff akkurat i denne perioden. Utviklingen tyder på at avstanden mellom boligprisindeks og lønnsindeks blir stadig større, hvilket betyr at økningen i lønn ikke klarer å kompensere for økningen i boligpriser. Med andre ord blir det vanskeligere og vanskeligere å kunne ha råd til en bolig over tid. En kan også spørre seg om det er lønningene som øker for lite eller om det boligprisene som øker for mye. For å kunne svare på dette spørsmålet har jeg valgt å sammenligne utviklingen av lønnsindeksen og boligprisindeksen med konsumprisindeksen (KPI). Nedenstående figur viser disse tre størrelsene i relativ endring. 22

24 2000K1 2000K3 2001K1 2001K3 2002K1 2002K3 2003K1 2003K3 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 Figur 11: utvikling i lønn, boligpris og KPI 3 2,5 2 1,5 1 0,5 lønnsindeks boligprisindeks konsumprisindeks Kilde: egne beregninger basert på tall fra SSB. En for kraftig økning i lønn i forhold til inflasjonen vil forårsake ustabilitet i økonomien, for eksempel etterspørselssjokk på grunn av økt kjøpekraft hos konsumentene. Imidlertid ser vi at den positive lønnsutviklingen ikke bidrar til å øke konsumentenes mulighet til å kjøpe bolig. Boligprisene har nemlig økt mye mer enn lønningene. Det betyr at konsumentene som ønsker å skaffe seg bolig vil ikke få nytte av lønnsøkningen. Dersom trenden fortsetter som det er nå, vil situasjonen forverres. Jo lengre tid man venter jo mer vil konsumentene se sin kjøpekraft redusert. Konsekvensen av dette er at en større andel av konsumentene ikke vil kunne komme inn på boligmarkedet. Dette gjelder spesielt ungdommer og andre svake grupper i samfunnet. Siden det oppstår et gap mellom boligprisindeksen og de andre variablene og at dette gapet blir større over tid, forstår vi at det er boligprisene som øker for mye, ikke lønn som øker for lite Byggekostnadsindeksen for boliger Byggekostnadsindeksen måler den samlede prisutviklingen på materialer, arbeidskraft, maskiner og annet som inngår i bygge- og anleggsvirksomheten, og kan brukes til å beskrive kostnadsutviklingen i kontrakter innen dette området (Statistisk sentralbyrå, 2011). Fra produksjonsteori vet vi at ofte vil en økning i prisene på innsatsfaktorene føre til en økning i prisen på ferdigvaren. Da blir det naturlig å tenke at en økning i materiale- eller 23

25 1992K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 1997K2 1998K1 1998K4 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 2011K3 2012K2 2013K1 2013K4 2014K3 2015K2 2016K1 arbeidskraftkostnader kan være forklaringen på hvorfor boligprisene har steget så kraftig de siste årene. Nedstående figur viser utviklingen av byggekostnader i forhold til boligpriser i perioden (se 3 vedlegg for beregningene) Figur 12: utvikling av byggekostnadsindeks og boligpriser byggekostnadsindeks boligprisindeks Kilde: egne beregninger basert på tall fra SSB. Det fremkommer av figuren at både byggekostnadene og boligprisene har hatt en generell økning siden Byggekostnadene og boligprisene har økt med henholdsvis 116% og 448% de siste 25 årene. Dette tilsier at økningen i byggekostnadene kan være en årsak til økningen i boligprisene. Det er dermed viktig å se på utviklingen av byggekostandsindeksen fremover. Imidlertid ser vi at boligprisene har steget mye mer enn byggekostnadene (nesten 4 ganger så mye), hvilket nok en gang gir et stort gap mellom boligpriser og den andre variablen. Hvis økningen i boligprisene ikke gjenspeiles med en tilsvarende økning i byggekostandene betyr det at det må være noe annet som presser boligprisene oppover Befolkningsvekst En annen fundamental økonomisk faktor som er relevant for endringer i boligmarkedet er befolkningsveksten. Generelt sett kan vi definere befolkningsvekst som et resultat av antall fødte, døde, utvandrede og innvandrede (Statistisk sentralbyrå, 2012). En større befolkning innebærer et større behov for boliger, etterspørselen etter boliger vil dermed øke. Hvis denne økningen i etterspørselen ikke imøtekommes med en tilsvarende økning i tilbudet, dvs. man bygger flere boliger, vil prisene på boliger presses oppover (jf. 24

26 Folkemenge ('000) Boligbygg ('000) figur 4 om skift i boligetterspørselen, side 9). Variablene jeg har valgt å analysere er nemlig folkemengde og boligbygg. Nedstående graf har jeg laget selv ved å slå sammen disse to variablene i samme figur, og den viser den årlige utviklingen i folkemengde og boligbygg i Norge fra 1997 til Figur 13: Utvikling i folkemengde og boligbygg folkemengde boligbygg Kilde: egen figur basert på tall fra SSB. Både folkemengden og antall boliger har hatt en stabil økning de siste 20 årene. Et viktig spørsmål er hvor stor denne økningen er og hvor i landet folkemengden øker mest. Med tanke på likevekt i markedet bør denne økningen være så lik som mulig. Hvis det er en stor forskjell mellom disse to størrelsene vil boligmarkedet bli ustabil på grunn av etterspørselsoverskudd eller tilbudsoverskudd. Jeg vil dermed regne ut den årlige vekstraten og den totale veksten i perioden Tallene fra SSB om folkemengde og boligbygg som er grunnlag for beregningen er å finne i vedlegg 3. Den årlige vekstraten finner man med CAGR-formelen. CAGR står for Compound Annual Growth Rate og formelen for denne kan fremstilles slik: 25

27 Med ending value menes det størrelsen på variabelen i slutten av perioden som analyseres (18 år), mens beginning value er størrelsen på variabelen i begynnelsen av perioden. Verdien på CAGR har jeg beregnet med hjelp av Excel, men for ordens skyld oppgir jeg beregningen her: CAGR folkemengde = ( / ) ^ (1 / 18) 1 = 0,00947 CAGR boligbygg = ( / ) ^ (1 / 18) 1 = 0, Den totale veksten finner man ved å dele ending value med beginning value og trekke 1. Resultetene oppsumeres i nedstående tabell. CAGR Total vekst Folkemengde 0,905 % 17,6 % Boligbygg 0,892 % 17,3 % Med dette kan jeg konstatere at den årlige vekstraten og den totale veksten for folkemengde og boligbygg er ganske like. Det er kun 0,013% forskjell for CAGR og 0,3% for den totale veksten. Det betyr at befolkningsveksten ikke vil føre til et større press på boligmarkedet fordi økt boligetterspørsel møtes med en (nesten) like stor økning i boligtilbud, med forutsetning at størrelsen på husholdninger ikke endres. Dette resultatet gjelder på nasjonalt nivå, forskjeller mellom deler av landet / byer tas ikke i betrakting. På lokalt nivå kan det nemlig finnes boligmarkeder som derimot opplever stort eller lite press på grunn av endringer i folkemengde. Et eksempel på store forskjeller i boligmarkeder er Oslo og Stavanger: mens prisgaloppen fortsetter i rådyre Oslo, opplever oljebyen Stavanger stort prisfall (Wig & Norli, 2016). Som omtalt tidligere skyldes dette uelastisk tilbud, særlig i byene. Da forstår man at selv om markedet ser ut som det er i likevekt på nasjonalt nivå, vil bildet endres når man ser på forholdene på lokalt nivå Innvandring Dagens befolkningsvekst i Norge, som i mange andre vestlige land, er gitt først og fremst av innvandring (Statistisk sentralbyrå, 2012). Innvandring vil altså spille en stor rolle for etterspørselen i boligmarkedet. Innvandrere, i lik linje som resten av befolkningen, har behov for bolig, hvilket gir økning i boligetterspørselen. 26

28 I denne analysen vil jeg forholde meg til arbeidsinnvandring siden det er denne gruppen som har størst sannsynlighet å komme inn på markedet i forhold til andre grupper, som for eksempel flyktninger. Økt arbeidsinnvandring vil legge større press på boligmarkedet, i den forstand at den bidrar til å sette krav til økt boligbygging, og samtidig vil arbeidsinnvandrerne være med på å konkurrere mot andre konsumentene i boligmarkedet. Dersom boligtilbudet er begrenset vil dette resultere i boligprisoppgang. Figur 14 viser utviklingen av arbeidsinnvandring på årlig basis i perioden Figur 14: utvikling av arbeidsinnvandring ( ) - arbeidsinnvandring Kilde: SSB. Det fremkommer av figuren at antallet arbeidsinnvandrere som har kommet til Norge har vært i sterk vekst etter I perioden økte arbeidsinnvandringen med hele 472%, dvs. nesten 5 ganger høyere enn i periode Dette kan skyldes EU-utvidelsene som har gjort det lettere for utenlandske arbeidssøkere å flytte til Norge. Denne utviklingen ble bremset av finanskrisen i 2008, men kom seg raskt opp igjen. De siste årene har arbeidsinnvandring hatt en negativ utvikling og har sunket med 20% siden Konsekvensen av denne nedgangen vil teoretisk sett være en nedgang i boligpriser: et lavere antall konsumenter konkurrerer i markedet for å kjøpe bolig, selgerne er dermed nødt til å sette ned boligprisene hvis de ønsker å få solgt. Som forklart i kapitlet om boligmarkedet vil dette likevel neppe skje på grunn av særtrekkene av boligmarkedet. Det er dermed ikke overraskende at boligprisene har fortsatt å øke selv om 27

29 1990M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M01 arbeidsinnvandringen har minket de siste årene, hovedsakelig på grunn av andre variabler som trekker i retning av økt pris Arbeidsledighet Det oppstår arbeidsledighet når det er et større tilbud av arbeidskraft enn det som etterspørres (Vale 2010, 311). Man kan skille mellom forskjellige typer arbeidsledighet, men jeg vil ikke gå inn på på hver enkelt type av arbeidsledighet fordi at arbeidet vil være for oppfattende, og velger dermed å holde meg til SSBs definisjon av arbeidsledige. SSBs definisjon er som følger: «Arbeidsledige er personer uten inntektsgivende arbeid som forsøkte å skaffe seg slikt arbeid i løpet av de siste fire ukene, og som kunne ha påtatt seg arbeid i løpet av to uker». SSBs arbeidsledighet måles ved å se antallet arbeidsledige i prosent av arbeidsstyrken. Figur 15 viser den månedlige utviklingen av arbeidsledigheten i Norge i perioden Figur 15: utvikling av arbeidsledighet ( ) arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Kilde: SSB. Som det fremkommer av figuren har arbeidsledigheten i Norge opplevd både oppganger og nedganger de siste 25 årene, med toppunkt på 6,8% i september 1993 og bunnpunkt på 2,3% i april 2008, altså rett før finanskrisen inntraff. Etter dette året har antallet arbeidsledige vært stigende. Arbeidsledigheten ligger i dag på 4,8%, det vil si dobbelt så høy som den var på sitt laveste nivå. Arbeidsledigheten er en viktig fundamental økonomisk faktor for boligmarkedet. 28

30 Den påvirker nemlig både etterspørselen av boliger og boligtilbudet. På etterspørselssiden innebærer lav arbeidsledighet at en større del av konsumentene har tilgang til boligmarkedet. Høy arbeidsledighet betyr derimot at færre konsumenter får tilgang til boligmarkedet fordi uten jobb vil husholdningene neppe få boliglån fra bankene. På tilbudssiden innebærer lav arbeidsledighet at produsentene vil øke boligtilbudet. Det vil ikke være vanskelig å få solgt en bolig når arbeidsledigheten er lav fordi en større del av konsumentene har råd til å kjøpe bolig. Imidlertid vil det ta tid for produsentene å tilby nok boliger for den økte etterspørselen. På kort sikt er tilbudet på boliger perfekt uelastisk (jf. figur 5), hvilket betyr at en økning i boligetterspørselen gir oppgang i boligpriser. Siden arbeidsledigheten har de siste årene vært stigende kunne man forvente at boligprisene hadde gått ned, men når vi ser på utviklingen av boligprisene de siste årene (figur 6) forstår vi at det ikke er tilfellet. Tolkningen av det er at dagens arbeidsledighetsnivå ikke har i særlig grad påvirket boligprisene. Det er fordi andre variabler trekker i motsatt retning, for eksempel rentenivå. Det betyr ikke at arbeidsledigheten ikke har noe betydningen for utviklingen av boligprisene. Ser vi på for eksempel Stavanger, som opplever for tiden høy arbeidsledighet, og dets negative boligprisutvikling, forstår vi at disse to variablene har en sammenheng. 4.2 Analyse av Case og Shillers syv kriterier Som nevnt tidligere i oppgaven er oppfyllelsen av følgende kriterier et tegn på at det eksisterer en boligboble. 1) Utbredt forventninger om høy prisstigning. Det er vanskelig å måle folks forventninger rent kvantitativ ettersom det er psykologien som styrer deres atferd, men et godt forsøk på dette er to landsrepresentative spørreundersøkelser som ble utført av Norstat i september 2015 og av TNS Gallup i mars Hensikten med disse undersøkelsene var å måle folks forventninger til boligprisutviklingen det neste året og de neste fem årene. Undersøkelsene avdekket tydelige bevegelser i forventningene både på kort og lang sikt. På kort sikt har andelen som tror at boligprisene vil falle økt fra 6% til 12% fra september til mars. Mange av de som i september spådde uendret boligpris, tror nå på et boligprisfall. Andelen som tror på prisvekst neste år holder seg relativt stabil (55% i september og 57% i mars). På lengre sikt svarte 55% av informantene at risikoen for et boligprisfall var svært lav eller lav. I mars er denne andelen sunket til 35%. Andelen som svarte høy eller svært høy risiko for et boligprisfall er relativt lik i september og mars, henholdsvis 12% og 13%. 29

31 I tillegg til de overnevnte undersøkelsene kommer forventningsbarometeret av Finans Norge også til anvendelse i min oppgave. Forventningsbarometeret er en undersøkelse som hvert kvartal måler norske husholdningers forventninger til egen og landets økonomi. Undersøkelsen foretas av TNS Gallup og er et samarbeidsprosjekt mellom Finans Norge og TNS Gallup. Den første målingen ble gjort i 1992, og de samme spørsmålene har blitt stilt hvert eneste kvartal siden den gang. Nedstående figur viser forventningsbarometeret i perioden Figur 15: forventningsbarometer. Kilde: Finans Norge Resultatet som kommer frem er at nordmenn mener norsk økonomi har utviklet seg verre enn forventet det siste året, og flere frykter nå at dette vil ramme privatøkonomien. Dette vil teoretisk sett sette en brems til boligprisoppgangen. På bakgrunn av dette er min konklusjon at dette kriteriet ikke er oppfylt. 2) Kapitalgevinst ved salg som motiverende motiv for investering. Med dette menes det at konsumentene gjennomfører boligkjøpet på grunnlag av forventet finansiell gevinst og ikke konsumbehov, altså for å ha et «hjem». Det betyr at boligkjøpere spekulerer om en fremtidig prisoppgang. Hvorvidt en slik atferd er til stede i Norge i dag er usikkert. Det finnes nemlig ingen undersøkelser om dette temaet pr. dags dato. Min analyse av 30