Tollåsengaprosjektet

Transkript

1 Tollåsengaprosjektet Sluttrapport til Husbanken Kristiansund kommune oktober 2011

2 TOLLÅSENGAPROSJEKTET SLUTTRAPPORT HUSBANKEN Grunnlag En sentral del av utvalgets arbeid med revisjonen har vært å gjennomføre et eget delprosjekt for Tollåsengaområdet. I vedtatt boligsosiale plan var det lagt føringer for en gradvis opprusting av de kommunale boligene i Tollåsenga. De kommunale utleieboligene i Tollåsenga består i dag av ca. 105 leiligheter. I første omgang ble det vedtatt at det skal gjennomføres en opprusting som skal gi 10 omsorgsboliger med fellesareal (boligfellesskap) for brukere innenfor psykisk helse. Tollåsengaområdet har i de siste årene vært preget av forfall og en negativ utvikling når det gjelder bomiljø og konflikter i forhold til nabolag mv. På bakgrunn av de erfaringene man har gjort de siste årene er det nå en faglig erkjennelse av at dersom man skal skape et tilstrekkelig grunnlag for rehabilitering, endring og nye tilpassende tjenester og tilbud i dette området, så er det nødvendig med en mer omfattende innsats og ikke minst en helhetlig plan for dette arbeidet. For å kunne utvikle en slik helhetlig plan, som både omfatter bygningsmessig rehabilitering/utforming og avklaring av brukertilbud/tjenester, samt utvikling av uteområdene og andre bo og bokvaliteter mv. er det nødvendig med en samordnet innsats på mange nivå Mål og føringer for prosjektet Kommunen har fått tilskudd og støtte gjennom Husbanken Region Midt-Norge til å gjennomføre et slikt forprosjekt hvor målsettingen har vært å komme frem til rammer og forutsettinger for å skape et nytt fremtidsrettet boligområde i Tollåsenga. I søknaden til Husbanken ble blant annet følgende føringer og delmål fremhevet: Skape grunnlag for at ulike vanskeligstilte brukere kan få et nytt tilpasset botilbud og bomiljø Vektlegge brukermedvirkning ved tilretteleggelse for aktivitet og samhandling mellom beboere, naboer og andre lokale aktører, utvikle uteområder med vekt på fellesrom og avskjerming. Involvere brukere/beboere og naboer i alle deler av plan, utvikling og gjennomføringsfasen. 2 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

3 I forprosjektet er det ønskelig å vektlegge tverrfaglig / flerfaglig perspektiver på utvikling av området, samt være søkende i forhold til ny kunnskap og innspill fra ulike aktører og fagmiljøer. Søke kunnskap, kartlegge erfaringer fra både lokale og nasjonale fagmiljø og instanser for å se på nye måter og perspektiver på utvikling av bo og bokvaliteter for vanskeligstilte grupper. En aktiv styring og involvering fra politisk nivå. I grunnlaget for søknaden til Husbanken ble det også understreket at et slikt forprosjekt kunne ha overføringsverdi til andre kommuner og også ha nasjonal overføringsverdi i forbindelse med tiltak og utbedring av forsømte og problembelastende boligområder. I første rekke så en for seg at overføringsverdier vil være knyttet til følgende; Hvordan få til en systematisk brukermedvirkning i alle faser av gjennomføringen Systematisk kartlegging av flerfaglige perspektiver i områdeutvikling og hvilke faktorer/metoder som er vesentlig i en helhetlig utviklingsplan Nye modeller/organisering og synergier i forhold til organisering og tilrettelegging av brukertjenester og aktivitetstilbud i bomiljøer Nye spennende utforminger når det gjelder planløsninger, bomiljø og bokvaliteter ved rehabilitering av eldre bebyggelse Veien fra problemområde til levende og positivt lokalsamfunnsprosjekt Anvendelse, bruk og utnyttelse av ulike støtte og tilskuddsordninger i utvikling av slike prosjekter. 1.2 Organisering, deltakere og gjennomføring Organisering Som det fremgår av vedlagte organisasjonsskisse har planutvalget fungert som styringsgruppe for arbeidet. I tillegg ble det opprettet en prosjektgruppe og 3 arbeidsgrupper med bred representasjon en for arkitektur og uteareal en for medvirkning og involvering en for tjenester og aktivitet. Styringsgruppen fastsatte mandat for hver av arbeidsgruppene. Mandatene for disse arbeidsgruppene følger som vedlegg til planen, jfr. vedlegg 2. 3 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

4 1.2.2 Deltakere og gjennomføring Det ble utarbeidet en prosjekt og aktivitetsplan som har styrt fremdrift og prioriteringer i arbeidet. Det er lagt vekt på å skape en kreativ medvirkning fra ulike aktører og gjennom prosessen har det vært arrangert ulike arbeidsverksteder og idédugnader med deltakelse fra styringsgruppen, Husbanken, REBO, velforening, beboerrepresentanter og ansatte. De tre arbeidsgruppene har hatt en viktig rolle når det gjelder innspill og utvikling av forslag på sine respektive områder. Gruppene har både arbeidet hver for seg og i fellesskap for å få fram viktige premisser for arbeidet. I første fase av arbeidet ble arkitektfirmaet Solem:Hartmann engasjert som arkitekt og bygningsfaglige rådgivere og har i samarbeid med arbeidsgruppen for arkitektur og utemiljø utredet grunnlaget for skisser, beskrivelser og mulighetsvurderinger både når det gjelder bygningsmessige løsninger og uteareal. Disse arbeidene legger derfor grunnlaget for de bygningsmessige forslag til løsninger for området nord for Ivar Aasensgt. Det er også utarbeidet kostnadsanslag som bygger på disse utredningene. I forbindelse med forprosjektet har styringsgruppen også inngått avtale med REBO om bistand og rådgivning. REBO er et fireårig forskningsprogram som gjennomføres av SINTEF Byggforsk i samarbeid med NTNU Samfunnsforskning og finansieres av Husbanken. Programmet er basert på en flerfaglig tilnærming og fokuserer på oppgradering av etterkrigstidens flerboligbygg med vekt på miljøvennlig energibruk og universell utforming. I forbindelse med arbeidet med utredning av mulige løsninger for området sør for Ivar Aasensgt. engasjerte styringsgruppen både arkitektfirmaet Bugge og Slyngstad og Solem:Arkitektur til å komme med forslag om byggningsmessige løsninger og kostnadsoverslag, jfr. for øvrig pkt. 6.4 nedenfor Bedring av dagens botilbud Styringsgruppen har også vært engasjert i arbeidet med å forbedre dagens botilbud og miljø i Tollåsenga og har blant annet medvirket til opprettelse av Tempokjelleren, som er et forsamlings og treffsted med vekt på ulike aktiviteter. Både tilbudet og aktivitetene er preget av stor grad av beboerstyring og involvering. Tempokjelleren har også vært et sentralt utgangspunkt for informasjon til beboerne både gjennom informasjonsmøter og oppsøkende virksomhet. I forprosjektperioden er det også gjennomført flere andre tiltak med sikte på bedring av bomiljø og tilbud til beboerne. 4 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

5 1.2.4 Beboerne kartlegging og ønsker I forbindelse med forprosjektet har det også vært gjennomført en kartlegging av beboerne i området. Denne kartleggingen har hatt som målsetting å systematisere data om beboerne og få innspill og synspunkter på både nåværende og fremtidig bosituasjon. Dagens beboere har en variert bakgrunn. Omkring 40 % er flyktninger/innvandrere. Det er også et stort innslag (ca.40 %) med utfordringer knyttet til rus og/eller psykiske helseproblemer. De aller fleste beboerne faller inn under det en kan betegne som vanskeligstilt på boligmarkedet og over halvparten har bodd i området i mer enn 8 år. Mellom % av beboerne er mellom 25 og 55 år. Når det gjelder andre hovedfunn og data fra kartleggingene kan blant annet følgende nevnes: 49 beboere mener at det i dag er vesentlige mangler ved boligen/leiligheten 25 beboere mener at bomiljøet er så dårlig at det er helsefarlig I alt 77 beboere har rapportert om behov for endring/tilpasning, og har til sammen foreslått 198 ulike tiltak for å bedre sin/beboernes situasjon. Tiltakene spenner blant annet fra bedre tjenester som boveiledning, personlig hjelp og praktisk bistand, opprusting og tilpassing av bolig til tilskudd og lån til kjøp av egen bolig. I kartleggingene er det også fremkommet følgende: 21 beboere ønsker å bo i nåværende bolig uten større endringer. 30 beboere ønsker en ordinær bolig uten oppfølging 13 beboere ønsker en ordinær bolig med oppfølging 17 beboere ønsker en samlokalisert løsning med oppfølging På spørsmål om de fortsatt ønsker å bo i Tollåsenga etter at boligene er renovert er det gitt følgende svar: a) Ja, dersom leien ikke blir vesentlig høyere - 35 beboere b) Ja, avhengig av leilighetens størrelse - 6 beboere c) Nei, - 8 beboere d) Vet ikke, - 26 beboere 1.3 Sentrale ressurser og kvaliteter i området Bygningene i Tollåsenga er en viktig del av byhistorien og har en særpreget gjenreisningsarkitektur. Symmetrien og de valmede tak har et innslag av klassisisme, mens det sulagte horisontale panelet, utforming av inngangspartiene og vindusutformingen peker i retning av den norske gren av nordisk funksjonalisme. Dette ble endret på 1970-tallet under en renovering. De kraftige hjørnebordene er 5 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

6 av nyere dato, bordkledningen hadde opprinnelig jærede hjørner. Taktekkingen var opprinnelig betongstein i fargene grått og rødt. Ut fra et vernemessig synspunkt er det derfor utfordringer knyttet til en renovering med utgangspunkt i byggenes arkitektoniske uttrykk. Viktige føringer er å ta vare på den stramme fasadekomposisjonen, inngangspartiene med omramming og dørblad og bordkledningen. De hjørnestilte vinduene er også karakteristisk for de opprinnelige bygningene. De kommunale utleieboligene består av til sammen ca 105 leiligheter, 9 bygninger fordelt på 2 områder, delt av Ivar Aasens gate. Det er i dag til sammen 42 1-roms, 53 2-roms og resten er 3 og 4 roms leiligheter. Boligene har på mange måter det en kan kalle tidløse kvaliteter med gjennomlys /gode lysforhold og uterom med stort potensial. De har en sentral beliggenhet med gangavstand til viktige sentrumsfunksjoner og kollektivknutepunkter. Flere helse, sosial og kulturinstitusjoner er plassert i nærheten av området Sentrale utfordringer og behov Utfordringer som er trukket opp i mandatet forutsetter at man vektlegger og balanserer en rekke ulike hensyn. Når det gjelder fremtidige bygningsmessige løsninger er det knyttet til forholdet mellom rehabilitering og nybygging, mellom universell utforming og kostnadseffektive løsninger, mellom nye energikrav, eksisterende bygningskonstruksjoner, bevaringsverdig arkitektur og funksjonskrav. Kartleggingene viser at kommunen har behov for det antall utleieboliger som disponeres i dag. Løsninger i Tollåsenga som innebærer en vesentlig reduksjon av antall leiligheter vil måtte resultere i at kommunen etablerer leiligheter andre steder. I utgangspunktet skal fremtidige leiligheter dekke ulike og skiftende behov. Omfang og organisering av tjenestene har stor betydning. Tilretteleggelse for aktivitet, og møteplasser som kan styrke tilknytting og identitet, har også vært avgjørende faktorer i prosjektet. 1.4 Mulige bygningsmessige løsninger Utredninger og avgrensinger I det arbeidet som er gjennomført for å utrede mulige bygningsmessige løsninger har en skilt boligene i Tollåsenga i to områder: 1. Området nord for Ivar Aasensgt. - Dette gjelder de seks bygningene/blokkene mot Clausensgt. og Bendixensgt. Utredning av skisser, situasjonsplan / planløsninger mv. følger som vedlegg nr.5. 6 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

7 2. Området sør for Ivar Aasensgt. - Dette gjelder de tre bygningene/blokkene som alle grenser opp mot Ivar Aasensgt. Det er utredet to mulige forslag til løsninger, jfr. vedlegg nr. 6 og Området nord for Ivar Aasensgt. Skisseforslaget viser flere mulige løsninger for rehabilitering av bygningene nord for Ivar Aasens gate. De 4 bygningene nærmest JP Clausens gate er vurdert til å ha størst verdi i forhold til bevaring av gjenreisningsarkitekturen. Boligene ligger langs John P. Clausensgt. og opp mot krysset P. Bendixensgt.,og har stor utsagnsverdi i bybildet. En gjennomført renovering og tilbakeføring til opprinnelig eksteriør vil her gi stor uttelling for respektfull tilnærming til gjenreisningskulturen. Likeså er utearealet og områdene mellom disse husene av stor verdi, som danner naturlige avdelte tunareal med private soner. Helhet og samspill mellom hus og utomhus har en viktig karakter både arkitektonisk, bydelsmessig og funksjonelt. Det er derfor skissert som en viktig føring at disse bygningene eksteriørmessig bevares i størst mulig grad, men at de innvendig gjennomgår en full modernisering. Disse 4 bygningene er skissert uten universell utforming. De øvrige 2 bygningene (langhusene) foreslås rehabilitert med universell utforming. Trinnfri atkomst løses ved utvendige svalganger og en sentralt plassert felles heis. Her endres karakteren på bebyggelsen noe, men det søkes å gjøre dette på en måte som bryter minst mulig med de viktigste karakteristika: Den uvanlige lengden på bygningskroppene, takforma, vindusformat, materialbruken m.m. Slik vil områdets karakter bevares. Grad av universell utforming For det rehabiliterte området er det til sammen vist 64 enheter med varierende størrelse, hvorav 34 med universell utforming og 30 uten universell utforming. Fastsettelse av størrelsen på leilighetene kan tilpasses behovet. 7 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

8 Reduksjon i antall boenheter er avhengig av leilighetsstørrelser Den samlede reduksjon av leiligheter på det rehabiliterte området er cirka 12 i forhold til dagens situasjon. Dette kan reduseres ytterligere ved valg av mindre leiligheter. Leiligheter rehabilitert, 4 bygninger: Boenhetene består av 2 og 3-roms leiligheter. Det er lagt vekt på å organisere leilighetene innenfor byggenes opprinnelige struktur med begrensede bygningsmessige og konstruktive endringer. Vinduer og hovedinnganger/trapperom beholdes og romløsninger er forsøkt løst innenfor eksisterende bæreveggskonstruksjoner. Dette gir en rasjonell og kompakt løsning med stor grad av fleksibilitet. Disse leilighetene er ikke tilpasset universell utforming, men oppjustert til å oppfylle tidsriktige, moderne og funksjonelle krav. Det vektlegges å oppnå gode og tilfredsstillende lydkrav mellom boenhetene. Materialbruk skal være robust og utformes med hensyn til hard bruk, men med omtanke for å oppnå kvaliteter med boligpreg. Boenhetene vil fremstå som lyse og åpne med gode kompakte løsninger som letter vedlikehold og minsker slitasje. Alle leiligheter utstyres med egne vaskemaskiner på bad og med tilstrekkelig garderobefasiliteter. Boder er lagt til kjeller og loft som fellesareal. 2-romsleilighetene er vist i to varianter med størrelse på 22 og 32m2. Dette gir fleksibilitet til å få varierte løsninger tilpasset ulike brukergrupper. 3-romsleilighetene er plassert i midtseksjonen i bygget og består av to sammenslåtte 2- roms leiligheter. Leiligheter med universell utforming, 2 bygninger (langhusene) Boenhetene i disse byggene består av 1- og 3- roms leiligheter med universell utforming. Det er også her lagt vekt på å finne gode løsninger innenfor eksisterende bygningsmessige strukturer. Bygningene får heis og svalgang som gir trinnfri adkomst til alle boenheter.boder er lagt til kjeller. Loft er tenkt disponert til tekniske rom. Planorganiseringen er løst med tanke på stor grad av funksjonalitet. Alle bad utstyres med egne vaskemaskiner. Leilighetene innredes med universelt tilpassede løsninger for alle komponenter i fast innredning og utstyr. Uteareal i rehabilitert del: Det skal i størst mulig grad legges opp til et bilfritt bomiljø mellom husene, men det etableres en ny tilkomst fra J.P. Clausensgate for nyttetrafikk, brannbil etc., og mot Ivar Aasensgate for langbygget mot vest. Parkering desentraliseres i utkanten av tomteområdet mot J.P. Clausensgate. Avfall/containere plasseres i avskjermede, låsbare nisjer/bod ut mot gatene. 8 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

9 Utearealer har i dag gode kvaliteter med grønne plener i et småskala urbant bomiljø. Denne kvaliteten bør så langt som mulig opprettholdes, men uteområder skal også intimiseres og øremerkes de enkelte boenheter. Uteområdet vil med dette forbli et fellesområde, men i større grad være inndelt i private soner ved hjelp av beplanting, dekkelegging, møblering osv. Uteområdet er løst med hensyn til universell utforming Kostnadsvurdering området nord for Ivar Aasensgt. Det er gjennomført kostnadsvurderinger som viser følgende: - Bygg A (De fire bygningene mot J.P.Clausensgt.) Samlet rammekostnad er beregnet til vel 20,3 mill. kr. noe som gir en rammekostnad per leilighet på kr ,- og en kvm. pris på kr ,- - Bygg B (Ivar Aasensgt.10) Kostnadsvurderingen viser en rammekostnad på 17,6 mill.kr. og som gir en gjennomsnitts rammekostnad per leilighet på kr ,- og en kvm. pris på kr ,- - Bygg C (Ivar Aasensgt.12) Kostnadsvurderingen viser en rammekostnad på vel 11.9 mill.kr. og som gir en gjennomsnitt rammekostnad per leilighet på kr ,- og en kvm. pris på kr ,- Samlet rammekostnad for hele området nord for Ivar Aasensgt. er i underkant av 50 mill.kr Området sør for Ivar Aasensgt. Det ble utarbeidet et foreløpig romprogram som grunnlag for utredning av mulige løsninger for dette området. I dette romprogrammet ble det gjort følgende spesifikasjoner: 1. etg. I første etasje foreslås kafé, forsamlingslokale, aktivitetsrom mv. Samlet bør dette arealet kunne gi plass til ca. 100 personer, men må kunne deles opp slik at arealet kan disponeres til ulike formål / parallelle aktiviteter. Må inneholde et fullverdig kjøkken og et stueareal på minst 50 til 60 kvm. Hoved/fellesbase Hovedbasen skal kunne tilfredsstille arbeids, garderobe, toalett samt arbeidsplasser og kurs/møterom for 20 til 25 personer. Arbeidsrom + samtalerom for personalet. 9 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

10 Gjennomgangsleiligheter/natthjem Det foreslås 5 ettroms leiligheter med bad og minikjøkkenløsning Samlet areal ca kvm. Treningsleiligheter Det forslås fem treningsleiligheter ca. 40 kvm. Felles kjøkken og Stueløsning inklusiv bad og soverom. Annet Innretting for ladestasjon og parkering for permobiler og rullestoler 2 og 3. etg. Bofellesskap 10 enheter med fullt utstyrte leiligheter (2x5) med fellesareal kvm. på midten. Privatareal leiligheter ca. 40 kvm. Resten av 2. og 3. etasje tilrettelegges for 2 roms leiligheter ca. 40 kvm. med felles stue, kjøkkenløsning og eget bad og soverom. Universell utforming og livsløpsstandard i alle etasjer. Uteareal/område; Skjermet uteareal planlegges i forbindelse med fellesareal nybygg Fokus på tilgjengelighet og må ha direkte utgang fra kafeen I rehab.område ivaretas skjermede soner i forbindelse med hver lamell (iht. tidl. Forslag Forslaget fra Slyngstad og Husby Som det fremgår av vedlagte skisser har Slyngstad og Husby ved arkitekt Torfinn Carlsen vurdert muligheten av å rive den eksisterende bebyggelsen og erstatte den med ny bebyggelse. Årsaken til dette er ønsket om å kunne ha de publikumsrettete arealene (kafé, arbeidsverksted osv.) så nær gaten som mulig, og å kunne etablere en god forbindelse mellom de forskjellige arealene på første plan og utearealene på gårdsplassen. I tillegg får boligene på grunnplanet inngang direkte utefra. Arkitekten ønsker å gi bebyggelsen en utforming som viser tilbake på den opprinnelige bebyggelsesstrukturen, og har derfor utformet bebyggelsen som to langstrakte bygningskropper med tilnærmet samme mål som de opprinnelige, og et mellombygg som forbinder de to langstrakte bygningene. Materialbruk utvendig er tenkt å gjenspeile bruken av utvendig panel ellers i området. PLANER I plan 1 ligger hovedinngangen i østre del av den søndre bygningskroppen. Hovedinngangen er trukket inn under et overdekket areal som også kan brukes som oppstillingsplass og ladestasjon for elektrisk drevne hjelpemidler. 10 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

11 Plan 1 inneholder ellers kafé med tilhørende kjøkken, aktivitetsarealer og base for ansatte med nær tilknytning til 5 gjennomgangsleiligheter som ligger for seg selv langs Ivar Aasens gate. I tilknytning til inngangshallen ligger trapp og heis, samt garderobe og toaletter for brukerne av anlegget. Det ligger også garderober for ansatte i tilknytning til inngangshallen. Fra kafeen er det utgang til gårdsplassen med terrasse og hage. Rundt gårdsplassen ligger også fem treningsleiligheter med inngang fra gårdsplassen og private uteplasser mot utsiden av bygningen. På denne måten ønsker man å oppnå aktivitet og mulighet for sosial aktivitet i dette arealet. Gårdsplassen åpner seg mot Tempohuset, og gir mulighet for å knytte til seg og eventuell videreføring av aktivitetene som foregår der. I plan 2 og 3 bygges 10 leiligheter med fellesareal og felles terrasse i hvert plan. Leilighetene har adkomst fra svalgang som vender mot gårdsplassen, og private uteplasser mot utsiden. I plan 2 foreslås også kurs / møterom, og i plan 3 et større teknisk rom som kan dekke boligenes behov sammen med behovene for kjøkken, kafé og arbeidsplasser. KOSTNADSANSLAG Arkitekten mener at en prosjektkostnad på rundt ,- per kvm. er relevant, og at dette gir et anslag på mellom mill kr. inkludert riving og utenomhusarbeider Forslaget fra Solem:arkitektur Som det fremgår av vedlagte skisser har Solem:arkitektur ved arkitekt Sverre Sevaldsen i sin utredning i hovedsak valgt å beholde eksisterende bebyggelse og supplere denne med noe nybygging. 11 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

12 Hovedgrepet er preget av ønsket om å bevare deler av den opprinnelige strukturen og at nybyggene er knyttet opp mot gaten i front og ved lukkede svalganger på sidene av eksisterende bebyggelse. Dette danner et skjermet uteareal/atrium mellom byggene. Fellesarealene er plassert i nybygget, og utformingen av inngangsparti mv. søker å gjøre dette til et naturlig midtpunkt i området. Forslaget innebærer at ubenyttet kommunal tomt øst for bygningene brukes til park/grøntareal, mens parkering i hovedsak er lagt mot vestsiden av tomten. Nybyggene er tenkt oppført i lette konstruksjoner i glass/trekledning. Svalgangene med murfelt mot boligfasaden, transparente felt på ytre side og enkle flate isolerte tak med ordinær tekking. Planer I plan 1 er det avsatt areal til kafé med kjøkken, inngangshall samt kontor, møte og garderobefasisliteter for ansatte. I tillegg er 5 gjennomgangsleiligheter/natthjem lagt hit. Fellesarealet kan deles av etter behov og det er direkte utgang til felles utearealer/bydelspark. På plan 1 er det også 10 toroms leiligheter. Alle leiligheter har felles inngangsparti, universell utforming og livsløpsstandard. I plan 2 er felles og støtteareal lagt i nybyggdelen, samt 5 treningsleiligheter. I eksisterende bygninger i plan 2 er lagt 2 bofellesskap organisert i grupper på 5 og 5 leiligheter i hver sin fløy. Organiseringen gir hvert enkelt bofellesskap egne fellesfunksjoner med spiseplass, kjøkkenløsning og sosial møteplass. Kostnadsanslag Det er anslått en samlet rammekostnad på vel 58 mill. kr. for denne løsningen. Dette fordeler seg på 28,4 mill kr. for ombyggingsdelen, 26,6 mill kr. for nybyggdelen og 2,9 mill kr. for svalgangsløsningene Samlede kostnadsanslag for hele området Med bakgrunn i de kostnadsestimatene som foreligger vil en samlet ombygging/renovering av alle bygningene inkludert utearealet beløpe seg til brutto mellom 105 og 110 mill.kr. De løsningene som er skissert kan kvalifisere til ulike typer investeringstilskudd som blant annet: a) Investeringstilskudd til omsorgsboliger - de maksimale tilskuddsatsene er inntil kroner ,- for en omsorgsbolig innenfor en maksimal anleggskostnad på kroner 2.22 mill.kr. inkludert nødvendig fellesareal b) Tilskudd til kommunale utleieboliger - maksimalt tilskudd skal normalt ikke overstige 20% av prosjektkostnadene, men kan økes til inntil 40% for personer som krever helhetlig oppfølging/hjelp. c) Tilskudd til bomiljøtiltak fra opparbeidelse av utearealer til ulike fellestiltak mv. maksimalt tilskudd er inntil 50% av støtteberettigede kostnader. 12 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

13 1.5 Fylkeskonservatorens merknader I forbindelse med de bygningsmessige utredningene har det vært gjennomført drøftingsmøte med fylkeskonservatoren. Dette møtet ble gjennomført med utgangspunkt i føringer om at man rehabiliterte området nord for Ivar Aasensgt. i tråd med de skissene som er utarbeidet, mens man var åpen for en mulig nybyggløsning på området sør for Ivar Aasensgt. Som det fremgår av vedlegg nr.7 uttaler bygningsantikvar Christ Allan Sylthe fra fylkeskonservatoren følgende om prosjektet: Jeg finner det framlagte prosjekt interessant, men annerledes, i forhold til den type bygningsvernprosjekt vi vanligvis er engasjert i. Her er det ved siden av bygningsvern også snakk om videreutvikling og fornying av deler av bygningsmassen. Dette for å skape bedre sosiale forhold og boforhold i et boligområde som i senere tid har slitt med en del sosiale problemer. Vi er inneforstått med viktigheten av å finne løsninger på disse problemene. Samtidig vil vi understreke at Tollåsenga er et eldre bygningsmiljø av høy verneverdi med et klart enhetlig preg. Verneverdien er knyttet både til det enhetlige preget i det samla bygningsmiljøet, samt hovedutforming, materialbruk og detaljering i den enkelte bygnings eksteriør. Fylkeskonservatoren oppsummerer følgende utfordringer for de bygningsmessige løsningene for området: 13 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

14 DELOMRÅDE 1: Sikre at husrekka mot Clausens gate, som skal bevares, blir restaurert etter antikvariske retningslinjer, slik at eksteriørets autentisitet (ekthet) og særpreg i størst mulig grad blir beholdt. DELOMRÅDE 2: Sikre at de to langbygg lenger mot vest i kvartalet Ivar Aasens gate, Clausens gate, Politimester Bendixens gate, som skal bygges om, får beholde sitt arkitektoniske særpreg. Dette ved at planlagte ombygginger av østfasaden i størst mulig grad blir tilpasset bygget sitt særpreg, både når det gjelder hovedutforming materialbruk og detaljering. DELOMRÅDE 3: Sikre at de nybygg, som skal erstatte de to langbygg sør for Ivar Aasens gate, får en utforming som sikrer et helhetlig preg innen området for Tollåsengaprosjektet. I sin foreløpige vurderinger har fylkeskonservatoren gitt en rekke konkrete kommentarer og merknader om detaljmessig utforming, materialvalg, isolering, kledning, overflatebehandling mv. Konklusjonen er at det meste av dette må innarbeides i forbindelse med videre prosjektering og detaljering og det er fullt mulig å ivareta de verneverdige hensyn innenfor de føringene som er lagt. Når det gjelder området sør for Ivar Aasensgt., har begge forslagene tatt opp i seg de vesentlige hensyn som er påpekt av fylkeskonservatoren på dette stadiet av planleggingen. 1.6 Organisering av tjenester og aktivitet Både arbeidsgruppen for tjenester og aktivitet og medvirking og involvering har gitt sentrale innspill til arbeidet med utforming av arkitektur og utemiljø. De sentrale føringer for en helhetlig plan må basere seg på sammenhengen mellom gode boliger, gode tjenester og et involverende og trygt fellesskap. Basert på de skisseforslag som foreligger er det estimert at man kan opprettholde 90 til 95 boenheter etter gjennomført rehabilitering. Felles for beboerne vil være at de vil ha ulike vansker på boligmarkedet og mange har behov for varierte tjenester. Det er anslått at antall ansatte som har sitt daglige arbeide i området vil øke fra cirka årsverk i dag til cirka 30 årsverk når ombyggingen er ferdig. Den største økningen vil skje ved omdisponering av personell innenfor dagens tjenester, men også ved nye årsverk. Tjenesteytere og bistandspersonell vil derfor utgjøre en vesentlig ressurs i området. Organisering av tjenester og aktivitet vil derfor være en avgjørende faktor for utviklingen av området og den omleggingen som er nødvendig. I dag er det flere enheter / tjenesteområder som gir tilbud til brukerne. Dette er blant annet: Hjemmetjenester - hjemmesykepleie og hjemmehjelp Rehabiliteringstjenester (ergo, fysio) Miljøarbeidertjeneste Psykiatritjenester NAV flyktningtjeneste Miljøvaktmester Bygg og eiendom 14 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

15 Når det gjelder fremtidig organisering av tjenestene har det vært fremsatt ulike alternativer. Fra en tradisjonell organisering slik vi har innrettet tjenestene i dag, med en blanding av stasjonær og ambulant personell i tilknytning til sine enheter til at alle tjenester knyttes til en enhet og at fellesareal og basefunksjoner i minst mulig grad blir knyttet til enkelte boliger eller brukergrupper, men lagt i boligområdet. Arbeidsgruppen har tilrådd at en på sikt bør knytte de fleste tjenestetilbud opp mot en enhet for å kunne gi et best mulig samordnet og koordinert tilbud til beboerne. Gruppen tilrår imidlertid at det brukes tid på prosessen i forbindelse med organisering og at en gjennomfører ulike overgangsordninger med gradvis samling av tjenestene. Det foreslås også at det innføres utvidede kontrakter med alle beboerne som fokuserer på plikter og ansvar for boligene og bomiljøet. Trygghetsskapende fellesregler må utvikles, (Kardemommeloven). Gruppen har skissert at dette kan gjennomføres ved overflytting av personell fra aktuelle enheter, men at det også vil kreve en styrking av miljøarbeiderressurser (personell med særlig ansvar for aktivitet og fellesoppgaver). Så langt har gruppen stipulert at det er behov for minimum 1,5 årsverk Utvikling av Tollåsengaakademiet Gjennom forprosjektarbeidet er det innhentet ulike erfaringer når det gjelder områdeutvikling og omstillingsprosesser. En sentral utfordring er å skape organisasjoner og tiltak i nærmiljøet som kan ha et langvarig og målrettet fokus på opprettholdelse og utvikling av positive og byggende prosesser. Blant annet med bakgrunn i Husbankens erfaringer har planutvalget utarbeidet et forslag til prosjekt om etablering og utvikling av Tollåsengaakademiet. Det er allerede sendt søknad om kompetansetilskudd for å finansiere dette 3 årige prosjektet jfr. vedlagte søknad. De sentrale arbeidsmål, strategier og utvikling av Tollåsengaakademiet er blant annet: Søknad om kompetansetilskudd Etablering og utvikling av Tollåsengaakademiet Kristiansund kommune Mars 2011 Et beboerakademi med fokus på tilbud til beboere, ansatte og naboer Forene sentrale elementer i folkeakademitanken - med fokus på hva beboerne har behov for å lære og tilrettelagt i en opplæringsform som gjør dette tilgjengelig. Samtidig skape en organisasjon som søker konkrete og praktiske løsninger for fellesoppgaver sosialt, kulturelt og tilknyttingsmessig. Målet er også å skape et beboerakademi med et bredt spekter av tilbud som skal styrke den enkelte beboer, ansatte, boligområdets anseelse og fellesskapstilknytningen. Sentrale stikkord vil derfor være å utvikle en organisasjon som har fokus på kompetanse, holdninger og adferd til alle som har tilknytning til området. På sikt er det et mål at alle som bor i kommunalt disponerte boliger eller har tilrettelagte botilbud og tjenester gjennom kommunen skal kunne få ulike tilbud om kurs og opplæring ved Tollåsengaakademiet. 1.7 Gjennomføring, forutsettinger og muligheter Gjennomføring av en helhetlig plan for de kommunale boligene i området vil innebære et omfattende utviklings og omstillingsarbeid. Erfaringer fra tilsvarende områdeløft viser at det er nødvendig å gjennomføre arbeidet over flere faser. Viktige momenter i denne sammenheng er blant annet: 15 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

16 Omflytting av beboere tilsier at bygningsmessige arbeider bør gjennomføres etappevis for å unngå for mange midlertidige boløsninger Behov for å spre investeringer og driftsutgifter for å kunne tilpasse til budsjett og økonomiske forutsettinger Gi tilstrekkelig tid til å bygge opp aktiviteter, tilbud og organisere tjenester De vurderinger som er foretatt av de bygningsfaglige konsulenter tilsier at det er mulig å rehabilitere bygg for bygg, slik at omflyttingsutfordringene kan reduseres når det gjelder området nord for Ivar Aasensgt. For området sør for Ivar Aasensgt. er det avhengig av hvilke løsninger man velger. En nybyggløsning som innebærer riving av dagens bebyggelse vil gi de største omflyttingsutfordringene. Også en løsning med delvis bevaring av dagens bygninger vil gi behov for midlertidige løsninger. Begge alternativene vil kreve at det utarbeides omflyttingsplaner og som en viktig del av gjennomføringen. Det er flere momenter som tilsier at det vil kunne være naturlig å starte de bygningsmessige arbeider på området nord for Ivar Aasensgt. På dette området vil en kunne rehabilitere bygg for bygg og tilpasse gjennomføringen både til økonomiske og omplasseringsmessige utfordringer. Det er også vurdert at boligfellesskapet 16 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

17 med 10 plasser for psykisk helse kan eksempelvis legges til Ivar Aasensgt. 10 (det midterste bygget på dette området). I vedtatt økonomiplan er det ført opp til sammen 13,4 mill. kr. til gjennomføringen og det er også avsatt midler til drift (personell). Til sammen er det behov for 10,2 årsverk til drift av dette boligfellesskapet og det forutsettes at de resterende årsverk innarbeides i forbindelse med revisjon av plan for psykisk helse. Etablering av dette boligfellesskapet er blitt utsatt flere ganger og sist i påvente av utarbeidelse av en helhetlig plan for området. Det er et stort behov for boliger til denne brukergruppen, og det er derfor naturlig at dette blir prioritert En gjennomføring over flere hovedfaser? Hvor mange hovedfaser en bør legge til grunn i gjennomføringsarbeidet er blant annet avhengig av omfanget av arbeidene som skal utføres og muligheten for finansiering av disse. Dersom en tar utgangspunkt i en tidshorisont over 6 år kan følgende prosjekt og fremdriftsplan skisseres: Hovedfase 1 Fra høsten 2011 til desember 2013 Etappe A, høsten 2011 til høsten Detaljprosjektering av boligfellesskap med 10 plasser og klargjøring for byggestart av dette (bygg B) - Etablering av Tollåsengaakademiet, utarbeide og gjennomføre omflyttingsplan for området - Starte prosjektering fram til forprosjekt av øvrige bygninger (bygg A og C) - Kartlegge brukertjenester og starte samordning av disse Etappe B, fra høsten 2012 til desember Gjennomføring av ombygging og etablering av boligfellesskap - Fullføre detaljprosjektering for de øvrige bygninger nord for Ivar Aasensgt. og starte ombygging av disse - Evaluere Tollåsengaakademiet og organisering av tjenester Hovedfase 2 Fra januar 2014 til høst Fullføre ombygging av byggene nord for Ivar Aasensgt. - Starte og gjennomføre prosjektering av byggene sør for Ivar Aasensgt. - Utarbeide og justere omflyttingsplan Hovedfase 3 Fra høst 2015 til desember Fullføre ombygging av bygningene på området sør for Ivar Aasensgt. - Utarbeidelse av plan for bruk av boliger og fellesareal mv. Den skisserte gjennomføringsplanen vil strekke seg over to handlingsplanperioder og den etappevise gjennomføringen vil selvsagt kunne justeres, avhengig av endringer i utfordringer og forutsettinger. Først og fremst viser den at ved å spre gjennomføringen over en såpass lang tidshorisont vil en kunne ha muligheter til å legge opp til en realistisk fremdrift. 17 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

18 1.8 Planutvalgets forslag, føringer og prioriteringer når det gjelder helhetlig plan for boligene i Tollåsenga Et omfattende arbeid Gjennomføring av arbeidet med utarbeidelse av helhetlig plan for Tollåsengaområdet har vært en sentral del av planutvalgets arbeid. Dette har vært organisert som et eget prosjekt hvor den sentrale målsettingen har vært å legge grunnlaget for nye løsninger både når det gjelder boliger og bomiljø. Det har vært lagt vekt på å organisere dette arbeidet slik at det har sikret bred medvirkning av beboere, naboer, relevante fagmiljø og andre aktører. Planutvalget har vært styringsgruppe og lagt ulike føringer for arbeidet. Etter utvalgets vurdering har de sentrale utfordringene for dette arbeidet blant annet vært å balansere en rekke ulike hensyn: Forholdet mellom rehabilitering og nybygging, mellom universell utfordring og kostnadseffektive løsninger, mellom nye energikrav, eksisterende bygningskonstruksjoner, bevaringsverdig arkitektur og funksjonskrav. Ikke minst har det vært viktig å utvikle løsninger og tiltak som kan ivareta sammenhengen mellom gode boliger, gode tjenester og et involverende og trygt bomiljø De bygningsmessige muligheter/løsninger Med bakgrunn i den planprosessen som er gjennomført er det utarbeidet ulike skisser og forslag til mulige bygningsmessige løsninger som deler Tollåsengaområdet i to områder: Området nord for Ivar Aasensgt. og området sør for Ivar Aasensgt. Når det gjelder området nord for Ivar Aasensgt. er utvalget kommet frem til at forslaget som er utarbeidet gir en god balanse mellom viktige hensyn og at denne rehabiliteringsløsningen både ivaretar kravet til funksjonelle og varierte boliger for målgruppen, et godt utemiljø og de sentrale vernemessige hensyn. Utvalget er derfor kommer frem til at en vil tilrå at en bygningsmessig rehabilitering av dette området bygger på de føringer som er lagt i den konseptskissen og beskrivelsene som fremkommer i utredningen. Når det gjelder området sør for Ivar Aasensgt. er det utredet to ulike forslag/mulighetsstudier hvor det ene (Slyngstad og Husby) skisserer en løsning basert på riving og nybygging, mens det andre forslaget (Solem:arkitektur) skisserer en løsning som innebærer i hovedsak å beholde eksisterende bebyggelse, men supplere denne med nybygging. Etter utvalgets vurdering har begge utredningene tatt opp i seg de sentrale funksjonskrav som er stilt til varierte boliger og fellesløsniger i dette området. Begge har relevante og gode løsninger for universell utforming, varierte leilighetstyper og effektive og tilpassede fellesarealer. Utvalget har imidlertid kommet frem til at de skisserte løsningene om bruk av de eksisterende bygninger supplert med nybygg tilfører en del viktige ekstrakvaliteter. I første rekke gjelder dette at bruken av eksisterende og ny bebyggelse blir en god tilpasning og harmoni til den øvrige bebyggelse i området og at nybyggløsningene skaper et naturlig midtpunkt for fellesareal og møteplasser. Løsningene er oversiktlige, innbydende og tilgjengelige, utearealet gir spennende muligheter og nødvendig avskjerming. Ut fra en samlet vurdering vil derfor utvalget tilrå at løsningene som skisserer bruk av eksisterende bygninger og noe nybygging, blir lagt til grunn i det videre plan og utredningsarbeidet for området sør for Ivar Aasensgt. 18 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

19 6.8.3 Tjenester og aktivitet Felles for beboerne i Tollåsenga vil være at de vil ha ulike vansker på boligmarkedet og vil ha varierte behov for tjenester. Basert på den foreliggende plan er det anslått at antall ansatte som har sitt daglige arbeid i området vil øke fra ca årsverk i dag til ca. 30. årsverk når ombyggingen er ferdig. En stor del av disse årsverkene vil være omdisponering innenfor dagens tjenester, men også tilføring av nye årsverk. Organisering av tjenester og aktivitet vil derfor være en avgjørende faktor for utviklingen av området og den omleggingen som er nødvendig. Etter utvalgets vurderinger er det svært viktig å samordne og koordinere tjenestene og tilbudet til beboerne. Utvalget er kommet frem til at de tilrådninger som er gjort av den nedsatte arbeidsgruppen bør legges til grunn. Dette innebærer at en på sikt samler de fleste tjenestetilbud opp mot en enhet, men at det brukes tid på denne prosessen og at en gjennomfører ulike overgangsordninger med gradvis samling av tjenestene. Utvalget vil også understreke betydningen av ulike fellesaktiviteter og at tilbudet som i dag er etablert i Tempokjelleren kan videreføres. For å videreføre dette tilbudet er det nødvendig å tilføre et årsverk i 2012 og ytterligere ett årsverk når ombyggingen av området sør for Ivar Aasensgt. er gjennomført. Utvalget har også vært opptatt av å kunne skape organisasjoner og tiltak i nærmiljøet som kan ha et langvarig og målrettet fokus på opprettholdelse og utvikling av byggende prosesser. Med bakgrunn blant annet i erfaringer fra andre områdeløft foreslår planutvalget at det etableres og utvikles et beboerakademi med et bredt spekter av tilbud som skal styrke den enkelte beboer, ansatte, boligområdets anseelse og fellesskapstilknytningen. Utvalget har tatt initiativ til at det søkes Husbanken om tilskuddsmidler til etablering og gjennomføring av et slikt tiltak Gjennomføring Utvalget har vært opptatt av å komme frem til en realistisk gjennomføringsplan for det omfattende arbeidet som omleggingen i Tollåsenga innebærer. For å kunne tilpasse de bygningsmessige arbeider, investerings og driftsmessige forutsettinger, samt hensynet til beboerne vil utvalget skissere en etappevis gjennomføring. Dette må basere seg på flere faser med en samlet tidshorisont på 5 til 6 år. Utvalget finner det naturlig at gjennomføringen starter med en gradvis ombygging av boligene nord for Ivar Aasensgt. og at etappe A som strekker seg fra høsten 2011 til høsten 2012 blir starten på gjennomføringen. Dette innebærer følgende hovedprioriteringer: - Detaljprosjektering av boligfellesskap med 10 plasser og klargjøring for byggestart av dette og resten av Bendixensgt. 39(bygg B) - Etablering av Tollåsengaakademiet, utarbeide og gjennomføre omflyttingsplan for området - Starte prosjektering fram til forprosjekt av øvrige bygninger (bygg A og C) - Kartlegge brukertjenester og starte samordning av disse De gjennomføringsplanene som skisseres vil strekke seg over to handlingsplanperioder og gjennomføringen må justeres etter eventuelle endringer i utfordringer og forutsettinger Kostnader, finansiering og hovedprioriteringer Brutto prosjektkostnad er til sammen anslått fra 105 til 110 mill.kr. for gjennomføring av de bygningsmessige arbeidene. Dette fordeler seg med i underkant av 50 mill.kr. for området nord for Ivar Aasensgt. og vel 55 mill.kr. for området sør for Ivar Aasensgt. På det nåværende stadium er det noe usikkerhet knyttet til hvilke statlige tilskudd som 19 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

20 prosjektet vil kunne få. Dette har først og fremst sammenheng med at de nåværende tilskudd til kommunale utleieboliger kan variere fra 20 % til 40 % av prosjektkostnadene. Generelt har utvalget lagt til grunn at kommunen i gjennomsnitt vil kunne motta 30 % i investeringstilskudd i forbindelse med gjennomføringen. Netto investeringer for de to områdene vil da ligge på henholdsvis 35 mill.kr. og 38.5 mill.kr. En gjennomføring av planen etter de fasene som er skissert vil gi følgende nye investeringsbehov: Aktivitet Etappe A- Prosjekterin g/gjennomføring bofellesska p Prosjekterin g/gjennomføring rest bygg B (*) (*) (*) Prosjekterin g/gjennomføring bygg A og C Prosjekterin g bygg sør for Ivar Aasensgt. Brutto investeringe r Tilskudd 0, Netto investeringe r (*) Er innarbeidet i vedtatt budsjett og økonomiplan. Tabellen viser behovet for nye investeringer for å gjennomføre planen. Prosjektering og bygging av boligfellesskapet er ikke inkludert da dette er innarbeidet i vedtatt budsjett og økonomiplan. 20 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune

21 Utvalget vil tilrå at gjennomføring av etappe A og B prioriteres i første handlingsplanperiode og at dette innarbeides i budsjett og økonomiplan. Når det gjelder fremtidig entrepriseform for gjennomføringen av byggearbeidene har ikke utvalget tatt stilling til dette. Både totalentreprise og delte entrepriser kan være aktuelle, men dette må utredes i forbindelse med videre utredning og prosjektering. Når det gjelder eieform for fremtidige boliger i Tollåsenga har utvalget tatt utgangspunkt i at dette i hovedsak bør være kommunale utleieboliger. Til grunn for dette vil utvalget peke på at en stor del av boligene i Tollåsenga skal dekke spesielle behov og det er viktig at kommunen har god styring med boligene. Imidlertid kan det være aktuelt å utrede mulige andre eieformer for deler av boligmassen, eksempelvis organisert i et borettslag. 21 Sluttrapport forprosjekt Tollåsenga boområde Kristiansund kommune