Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Inest AS KVARTAL RAPPORT PR. 31. DESEMBER 11

2 INNHOLD 1. Hoedpunkter 4. kartal Foralters kommentar 4 3. Akastning og kapitalforhold 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 7 6. Markedssyn 9 7. Definisjoner 12

3 1. HOVEDPUNKTER 4. KVARTAL 11 D en beregnede kursen i Nordisk Areal Inest AS endte på NOK 81,5 ed utgangen a fjerde kartal 11, uendret fra forrige kartal E iendomserdiene er urdert opp a de eksterne erdiurdererne i kartalet og har bidratt positit på kursen. Redusert arbeidskapital som følge a inesteringer, og en nedgang i de lange rentene (økt oerkurs på rentebindingsataler) har bidratt negatit. Totalt sett er kursen uendret i kartalet. D et er inngått flere nye leikontrakter i kartalet, og gjenærende leietid på porteføljens kontrakter har økt fra 3,4 til 4,0 år ed utløpet a fjerde kartal 11 D en største kontrakten i Økerneien løp ut i kartalet, noe som har medført at den økonomiske ledigheten i porteføljen økte til 19,5 prosent B åde i det senske og norske markedet forentes det en fortsatt la ledighet framoer. Leieniåene forentes imidlertid å stabilisere seg etter en periode med oppgang D et er fortsatt usikkerhet knyttet til de makroøkonomiske utsiktene i Skandinaia og erden for ørig, men det antas at leiemarkedet i Norge og Serige ikke il påirkes neneerdig i nærmeste framtid 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løstad adm. dir. First Newsec Asset Management AS Løstad er utdannet ed Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og foraltning. Fra 05 og frem til mars 07 ar han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden ar han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. Foralter First Newsec Asset Management rapporterer om et fjerde kartal med en god underliggende drift. Utleiemarkedet har tatt seg betydelig opp gjennom 11, men foralter oppleer at markedet fortsatt er kreende i Oslo Øst og Oslo Nord. Den økonomiske ledigheten i porteføljen har økt til 19,5 prosent i kartalet som følge a at kontrakten med Braida i Økerneien har løpt ut. Det jobbes med å etablere nye leiekontrakter som erstatter for Braidas. Ledigheten i porteføljen ansees likeel som håndterbar og foralter jobber aktit for å holde den på et akseptabelt niå. Gjenærende leietid for de eksisterende kontraktene har økt fra 3,4 til 4,0 år som følge a kontraktsforlengelse. Mariboes gate 13 er fullt utleid, da foralter i løpet a kartalet lyktes med å forlenge atalen med American Express i ytterligere seks år. Som nent har Braida nå flyttet ut fra Økerneien, noe som har medført at ledigheten i porteføljen har økt. Foralter jobber eldig akti med å få på plass ny leietakter og er i dialog med flere interessenter. I Karihaugeien 89 er det inngått flere mindre leiekontrakter i kartalet, hor det er atalt at de nye leietakerne skal flytte inn i lokalene uten at arealene oppgraderes. Foralter er også i pågående leieforhandlinger med flere andre selskaper. Det er fortsatt god kjøpsinteresse for flere a de senske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter. Det ble solgt to senske eiendommer i januar AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig akastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en akastning på 9-12 prosent pr. år etter foraltningshonorarer og skatt. Akastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteakastning og erdiendring i porteføljen. SEK i kartalet førte dette til en positi erdiendring på NOK 30 millioner. Den samlede erdien a eiendommene er urdert til NOK millioner. Dette betyr en økning i kartalet på ca NOK 28 millioner, noe som skyldes økt erdi a de senske eiendommene samt endringer i aluta. 4 Verdiendring eiendom Det er foretatt eksterne erdiurderinger a alle eiendommene i Norge pr. utgangen a desember 11, utført a Akershus Eiendom og DTZ Realkapital. Verdiurderingene gjenspeiler at erdiene har holdt seg tilnærmet uendret fra tredje til fjerde kartal. Den bokførte erdien a de norske eiendommene er skreet ned med NOK 12,8 millioner i kartalet. DTZ har gjennomført en full erdiurdering a porteføljen i Serige. Porteføljen er skreet opp med SEK 19,1 millioner, og sammen med styrkningen a Direkteakastning Ledigheten i fondet har økt i kartalet, men erdifallet som følge a dette er blant annet motirket a en fallende yield i Serige. Totalt sett har endringen i eiendomserdiene i kartalet hatt en positi effekt på fondets akastning. Verdien på selskapets rentebindingsataler har utiklet seg negatit med NOK 4,0 millioner i kartalet som følge a en reduksjon i de lange rentene. Dette tilsarer NOK 0,7 per aksje i negati erdi. Verdiendringene på rentebindingsatalene skal

5 derimot ses på som midlertidig da hensikten er å la atalene løpe til forfall. Den langsiktige gjelden er uendret i fjerde kartal. Det er betalt adrag i kartalet på ca NOK 9 millioner, men styrkning a SEK mot NOK medførte at den bokførte erdien er uendret i kartalet. Kurs På basis a de gjennomførte erdiurderingene og oppnådde resultater i fjerde kartal 11, er tegningskursen i Nordisk Areal Inest AS beregnet til NOK 81,5 pr. aksje. Dette er uendret fra tredje kartal. Kursutikling Nordisk Areal Inest AS (NOK/ aksje) , Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 Tegningskurs VEK (For definisjoner, se side 12) Siste tol måneder har fondet gitt en akastning på 5,3 prosent. Fra første innbetaling a egenkapital den 27. april 07 til utløp a fjerde kartal 11 har det ært en negati akastning på 18,5 prosent. Dette tilsarer en annualisert negati akastning på 4,3 prosent. Kapitalforhold Nordisk Areal Inest AS gjennomførte i løpet a 07 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Inest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, ennligst kontakt Deres rådgier. aksjonærenes finansielle rådgiere. Handel med Nordisk Areal Inest AS har nå også blitt tilgjengelig på First Securities sin netthandelsløsning, se www. first.no/netthandel. Omsetning a aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper a tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning a nye aksjer og/eller ed kjøp/salg a aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Inest AS gjennomgås. Siste omsatte kurs ar NOK 73,0 pr aksje. Annenhåndsomsetning First Securities AS har et system for håndtering a annenhåndsomsetning a aksjer i Nordisk Areal Inest AS. Tidligere har dette kun ært organisert ia 5

6 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktit foraltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet foraltes a First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet a Nordisk Areal Inest AS. Inestorer Nordisk Areal Inest AS Nordisk Areal I AS SPV SPV SPV SPV SPV Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Philip Pedersens ei 1 Økerneien 94 Marieboesgate 13 Karihaugeien 89 Nordisk Areal I AS eide pr. 31. desember 11 fem eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 87 mindre eiendommer i Serige. Samlet eiendomserdi på porteføljen utgjør pr. fjerde kartal 11 ca. NOK 2 milliarder, og all innhentet kapital er inestert. Den norske porteføljen ble i hoedsak ereret åren 07 og består per fjerde kartal 11 a tre kontorei- Eiendoms portefølje Serige endommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den senske porteføljen ble oertatt i mars 08 og består per fjerde kartal a 87 handelseiendommer spredt oer store deler a Serige. Etter kartalsslutt har fondet solgt to eiendommer i Serige med oertakelse 2. januar 12. Eiendom Beliggenhet Segment Philip Pedersens ei 1 Oslo Kontor ,9 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,5 Økerneien 94 Oslo Kontor ,5 Karihaugeien 89 Oslo Kontor ,1 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,7 Sensk handelsportefølje Serige Handel/kontor , ,0 Totalt 6 Robsrudskogen 15 Areal (km) Gjenærende leietid

7 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0,0 15,0 10,0 5, FINANSIERING Nordisk Areal I AS il søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent a total eiendomserdi i porteføljen. Eiendomsselskapet il til enher tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. Fist Newsec Asset Management AS il kontinuering oeråke risiko knyttet til renteendringer og likiditet, og det il løpende bli urdert hor stor andel a fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen a selskapets irksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt a SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen a selskapets irksomhet i Serige er inngått med Swedbank. Ved utløpet a fjerde kartal ar den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK millioner, tilsarende total belåningsgrad på 70,9 prosent med gjenærende løpetid på 3,4 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen a fjerde kartal er på 4,6 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet a eksterne erdiurderere, på eiendomsporteføljen er 7,3 prosent. Dette gir et positit yield gap på 2,7 prosent, hilket medfører en positi gearingeffekt på egenkapitalen som er inestert i eiendomsselskapet. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 3Q 11 4Q 11 Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 7

8 Rente og alutasikring negatit påirket med NOK 4,0 millioner. Det understrekes at dette ikke påirker den underliggende driften og at erdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la atalene løpe til forfall. De langsiktige rentene internasjonalt er sært lae, selsagt mye påirket a rekordlae kortsiktige renter og løfter fra bl.a. Federal Resere om å holde korte renter lae lenge. De lange rentene er likeel langt laere enn åre modeller kan forklare og det er en risiko for at lange renter il trekke opp. Selskapet har inngått rentesikringsataler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likiditet. Ved utgangen a fjerde kartal ar 66,2 prosent a lånene rentesikret. Rentesikringsataler har til enher tid en markedserdi og denne blir reflektert i regnskapet kartalsis. I fjerde kartal har de lange rentene falt noe. Dette medfører en reduksjon i markedserdien på rentesikringsatalene, og selskapets regnskap ble derfor Historisk renteutikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. k k k k k k k mnd NIBOR 1. k k. 10 Rentemarked norsk forwardkure: I Serige forenter Riksbanken at renten il holde seg stabil gjennom 12 før den øker forsiktig i 13. For selskapets finansiering i Serige er lae flytende renter fremoer positit, da rentene på lånet til Nordisk Areal ligger flytende fram til 13. Rentemarked sensk forwardkure: 4,0% 4,0% 3,5% 3,0% 3,0% 2,0% 2,5% 1,0% 2,0% 3m NIBOR Jun-12 Dec-12 Jun k år SWAP Også i Norge og Serige er fastrentene er på historisk lae niåer. Korte pengemarkedsrenter er også lae, men har økt noe i løpet a 11. Grafene under iser sentralbankenes og Swedbank First Securities sine renteprognoser fremoer. I Norge tror i pengemarkedsrentene il falle til midten a 12 før de stiger igjen k. 11 Dec-13 0,0% feb.11 sep.11 apr.12 okt.12 mai13 no.13 juni14 des.14 Norges Bank FRA forecast Riksbank's reporatepath First Sec Swedbank repoforecast

9 Når det gjelder alutasikring i forbindelse med kjøpet a den senske eiendomsporteføljen, har selskapet algt å sikre 50 prosent a totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ed at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende alutakursutiklingen. 6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Veksten i erdensøkonomien ble klart dempet gjennom 11. Amatingen startet i mange fremoksende økonomier (EM), delis også i USA. Høy prisekst bl.a. som følge a stigende råarepriser, dempet eksten i etterspørselen oeralt og innstramminger i penge- og kredittpolitikken i EM bidro negatit til global ekst. Nå er råareprisene stabilisert og global inflasjon faller. Vi ser klare tegn på at forbrukseksten kikner til, og bilsalget steg raskt i 2. halår og ar trolig rekordhøyt i januar i år. Etter at angsten for statsgjelden i Europa blusset opp på nytt i fjor sommer, fikk aktiiteten i europeisk økonomi en knekk i 3. kartal. I resten a erden har imidlertid eksten tiltatt noe gjennom 2. halår og ed inngangen til 12 er faktisk signalene fra Europa ikke like sake som for kun få måneder siden. Den europeiske sentralbanken, ECB, har tilført bankene i eurosonen sært mye likiditet og il tilby mer i februar. Rentene på statsgjelden i Italia og Spania har falt uanlig kraftig, særlig i kortenden a kuren. Begge land edtar nye innstramminger og strukturelle reformer i håp om at markedene il tro på deres langsiktige muligheter til å klare seg. EMU-landene har blitt enige om en ny langsiktig plan for statsfinansene. I USA blir innstrammingene langt mindre enn i Europa og bankene fungerer bedre. Boligbyggingen begynner endelig å komme seg og i har ingen indikasjoner på at bedriftene il kutte inesteringene. Oppryddingen etter lånefesten er likeel ikke oer, og i enter ikke høy ekst i år. Federal Resere il holde renten nær null i flere år til og tar i bruk andre tiltak for også å holde lange renter nede. Det er stor uro for at boligpriser og -inesteringer i Kina kan falle mye, og dra eksten i økonomien ned, med betydelige konsekenser for erdensøkonomien. Uroen er ikke ubegrunnet; boligprisene har falt siden i år, det er problemer i det grå pengemarkedet og boliginesteringene faller. Veksten har kommet ned og korttidsindikatorene tilsier ekst godt under trend. Myndighetene har imidlertid begynt å reersere innstrammingene i penge- og kredittpolitikken. Samlet enter i en moderat start på 12 i global økonomi, men noe tiltakende ekst gjennom året og raskere ekst i 13. Norge Veksten i Norge ble også klart laere enn entet i 11 og anslagene for 12 er nedjustert, om lag på linje med nedjusteringen for erdensøkonomien. Nedjusteringen er mindre enn for EMU, men mer enn for USA. Heldigis startet anslaget for eksten i Fastlands-BNP på et høyere niå enn for de fleste andre rike land og konsensus er fortsatt klart oer 2 prosent ekst i år. Mens finanspolitikken strammes inn de fleste europeiske land, er den nøytral i Norge. Oljeinesteringene il ganske sikkert stige kraftig og utsiktene for de neste årene er gode. Om nødendig kan renten kuttes mer enn i andre land og staten har alle muligheter for å støtte bankene med finansiering, dersom de skulle miste tilgang til finansiering i markedene. Bedriftene på Fastlandet har gjennomgående ikke økt inesteringene etter finanskrisen og nedsiden er derfor begrenset. Veksten i sysselsettingen blir dempet og neppe like høy som eksten i arbeidstilbudet. Dermed kan arbeidsledigheten stige litt. Ledigheten il likeel ære la og lønnseksten blir nok oppunder 4 prosent. Priseksten blir la også i 12, om ikke strømprisen fyker i æret igjen. Veksten i reallønningen blir derfor god. Data for husholdningenes sparing spriker, men i et at deres gjeld er sært høy i forhold til inntektene. 9

10 Akastning på norsk eiendom Boligmarkedet har så langt ært sprekt, men det er grunn til å ente at Finanstilsynets retningslinjer for forsarlig utlånspraksis il føre til at husholdningenes tilgang til kreditt blir strammet inn. Gjeldseksten blir trolig dempet og med den også presset i boligmarkedet. Norge er blant de få land hor boligprisene ikke har kommet ned etter den kraftige oppgangen fram til 07/ 08. Transaksjonsolumet i Norge ser ut til å ende på i oerkant a NOK 30 milliarder i 11. Dette er noe laere enn olumet på NOK 38 milliarder i 10. Prisøkningen man obsererte i første halår 11 som følge a fallende yielder og økte leiepriser har oppled utflating og korreksjon i andre halår1. DnB Næringsmegling forenter en økning i yielden i 12 som følge a økte fundingskostnader til bank og inestorenes økte kra til egenkapitalakastning. Imidlertid forentes det at søken etter trygge inesteringer il medføre at de aller beste byggene il holde seg godt i pris, men at definisjonen for ha som betegnes som prime eiendom il bli snerere. Bankene har allerede strammet inn kredittpraksis oerfor bedriftene, også for eiendomsinesteringer. Påslaget oer NIBOR på bankenes utlån har steget markert, som kraet til egenkapital, også ed inesteringer i eiendom. Bankenes fundingskostnader har steget og også banker i Norge må øke egenkapitalen. Dermed blir det mindre fokus på utlånsekst i bankene, og i stedet mer på inntjening. Aktiiteten i leiemarkedet er fortsatt høy og kontorsysselsettingen holder seg bra, men det er flere risikofaktorer. Flere bedrifter il trolig dempe inesteringene fremoer og innføre ansettelsesstopp. Samtidig oppleer oljebransjen eldig gode tider og il sannsynligis øke kontorsysselsettingen. Dette sammen med høy aktiitet i offentlig sektor il kunne dempe fallet i etterspørselen. Norges Bank har senket styringsrenten 0,5 prosentpoeng til 1,75 prosent, mest for å hindre at utlånsrentene skulle bli satt ytterligere opp som følge a bankenes økte finansieringskostnader. Renten il trolig forbli uendret gjennom 12. De langsiktige swaprentene er sært lae, men ikke laere enn i kan forklare med renteniået ute. Risikoen er likeel på oppsiden, men stiger swaprenten il trolig det bli delis kompensert med laere kredittpåslag (spread oer NIBOR). 1 DnBNOR markedsnytt januar 12 Leierpriser pr. 4. kartal Kilde: Eiendomserdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ km) Oslo ytre est Bryn-Helsfyr Nydalen Lysaker Skøyen Indre by sentrum Vika-Aker Brygge

11 Ledigheten i kontormarkedet har ært fallende en periode og ar 7,5 prosent høsten 11. En arealtilgang på km i 12 og redusert arealbruk per ansatt betyr at arealledigheten generelt il øke utoer året 2, men fortsatt holde seg på lae niåer. Leieniåene i Oslo har utiklet seg blandet i kartalet etter en periode med ekst, se grafen på forrige side. Det er nå større sprik i leiene mellom bygg med god/ dårlig beliggenhet samt nye/ oppgraderte s. eldre bygg. I de mest attraktie kontorområdene som Vika/ Aker Brygge, Lysaker og Skøyen har leieniåene økt i kartalet, mens leieniåene har falt i de andre områdene. Både Jones Lang LaSalle 3 og DnB Næringsmegling 4 forenter en relatit flat leieprisutikling framoer. Serige Forentet BNP-ekst i Serige i år har falt langt mer enn for Norge og det entes nå en ekst på rundt 1 prosent. Oppbremsingen i Europa påirker sensk økonomi mer enn norsk økonomi. Flere norske bedrifter som eksporterer til Europa, selger i realiteten på et erdensmarked, mens senske bedrifter i større grad selger tilpassede produkter til europeiske kunder. Veksten i priat forbruk er dempet, som eksten i inesteringene. Krediteksten dempes, som ellers i Europa. Husholdningene får ikke lånt like lett som før, bl.a. fordi myndighetene har strammet inn på kriteriene for lån til bolig, som i Norge. Men husholdningene i Serige sparer mye og statsfinansene er i god stand. Finanspolitikken kan bidra til å stimulere eksten om nødendig. Riksbanken har kuttet renten og kan kutte mer om det trengs. I dag mener Banken at det ikke er nødendig. Det entes høyere ekst i 13 i Serige, som i Europa og i erden for ørig. Akastning på sensk eiendom Transaksjonsolumet i det senske eiendomsmarkedet endte på SEK 104 milliarder i 11, rett under niået for Nedgangen fra i fjor skyldes i hoedsak et eldig sakt 4. kartal 11 med et olum på SEK 28 milliarder mot SEK 40 milliarder i fjerde kartal 10. Bakgrunnen for den sake aslutning på 11 forklarer DTZ med de usikre økonomiske utsiktene. Bankene har blitt mer restriktie på utlån, med fokus på eksisterende kunder og høykalitetsobjekter. I løpet a året har de unoterte eiendomsselskapene dominert på både kjøps- og salgssiden. De institusjonelle inestorene har også ært aktie i å restrukturere sine porteføljer og har blant annet gått tungt inn i boligsegmentet. Inestorene søker eiendom innenfor alle segmenter også utenfor de tre største byene 6. Imidlertid er etterspørselen konsentrert rundt objekter med la risiko, og kjøpes a aktører med la belåningsgrad 7. I løpet a 11 dominerte de senske aktørene kraftig og stod for nesten 90 prosent a inestert kapital og 67 prosent a salgsolumene. Ledigheten for CBD kontorer i Stockholm har det siste året falt fra 7 til 6 prosent og DTZ 8 forenter fortsatt lat ledighetsniå fremoer. Jones Lang LaSalle 9 og DTZ 10 indikerer at leieprisene i det senske markedet fortsatt er økende, og den lae ledigheten som er entet fremoer støtter opp om en idere økning i leieniåene. Innenfor handelseiendom har yielden har falt i 11 og i både Stockholm, Gøteborg og Malmø forenter man idere yieldkompresjon gjennom DnBNOR markedsnytt januar 12 3 Jones Lang LaSalle Property Clock 4Q 11 4 DnBNOR markedsnytt januar 12 5 Fasttighetsserige.se. 6 Newsec Property Outlook, autumn Jones Lang LaSalle Marknadsutblick 3Q11. 8 DTZ Property Times Stockholm, 4Q11. 9 Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 4Q DTZ Property Times Stockholm, Newsec Property Outlook, autumn

12 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteakastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Inesteringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/akastningskra Bruttonasjonalprodukt. Den samlede erdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden diidert på eiendommenes markedserdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Inest AS. Inestment Property Databank Ltd. Uahengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentis årlig akastning på inestert kapital oer inesteringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er illige til å låne herandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i inesteringsselskapenes emisjoner tilsarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ed å ta utgangspunkt i eiendommenes markedserdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket oer-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og asetning for suksesshonorar til foralter. Alternati rente som blir benyttet i erdiuderinger, og som gir uttrykk for summen a risikofri realrente og risikopremie. 12

13

14 Design og trykk: Nordisk Areal Inest AS c/o Swedbank First Securities Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: First Newsec Asset Management AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: