SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS

Transkript

1 Rapport pr. 31. mars 2008 Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS 1

2 1. Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsfond som har som formål å bygge opp en aktivt forvaltet nordisk eiendoms portefølje. Eiendomsfondet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Eiendomsporteføljen i Nordisk Areal I AS skal være bredt diversifisert i forhold til eiendomstyper, geografi og leietakersammensetning, for å gi en best mulig verdijustert avkastning til investorene hensyntatt fondets risikoprofil. Fondet kan foreta eiendomsinvesteringer innenfor segmentene kontor, hotell, handel, lager, kombinasjonseiendom og utviklingsprosjekter i Norden. Eiendomsselskapet har som målsetting å bygge opp en investeringsportefølje med en totalkapital på NOK 5-8 milliarder i løpet av en periode på to til tre år fra oppstarten i Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Investorer First Eiendomsinvest I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Nordisk Areal I AS 6,1% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Indirekte investeringer Nordisk Areal Fastigheter I AB Estatia Resort AS Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 Eiendomsportefølje Sverige 2

3 2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning 4% Nordisk Areal har som langsiktig 4% målsetting å oppnå en konkurransedyktig Buskerud avkastning på egenkapitalen (IRR). 7% Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år Troms etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet 8% måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Pr. 1. kvartal er tegningskursen i SpareBank 1 Eiendomsinvest Nord-Trøndelag I AS beregnet til NOK 128 pr. aksje. Kursutviklingen i investeringsselskapet 26% i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april til utløp av 1. kvartal 2008 har vært 28 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på 30 prosent. Avkastningen i 1. kvartal isolert har vært 0,8 prosent. (For definisjoner, se side 11). Telemark Vestfold Sør-Trøndelag 42% Verdiøkningen på investeringsporteføljen i første kvartal 2008 var på NOK 6,3 millioner. Total verdiøkning i porteføljen fra oppstart ultimo april 2007 til og med 31. Vestfold mars 4% 2008 har vært NOK 124,7 millioner. Verdivurderingen Buskerud av 7% eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS, DTZ Realkapital Verdivurdering AS og DTZ Sweden AB. Øvrige 9% Telemark 4% Troms 8% Investeringsselskapet har som målsetting å dele ut størst mulig andel av årlig kontantoverskudd til aksjonærene. First Securities ASA har etablert et system for håndtering Nord-Trøndelag av annenhåndsomsetning av aksjer i SpareBank 26% 1 Eiendomsinvest I AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle, beregnede tegnings kurs, NOK 128. Øvrige 9% NOK/aksje Tegningskurs VEK

4 Utvikling i egenkapital, SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS: MNOK April Juni/juli Oktober Totalt pr. 31. mars 2008 Kapitalforhold SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS gjennomførte en emisjon i april 2007 på totalt NOK 333 millioner. Videre ble det i løpet av tredje kvartal 2007 hentet inn ytterligere NOK 24,3 millioner til selskapet. Tegningskursen for disse emisjonene var NOK 100 pr. aksje, med pålydende NOK 1. Fordeling investorer, basert på antall aksjer. Det ble i oktober 2007 gjennomført en ny emisjon i selskapet på NOK 205 millioner kroner. Kursen for aksjene i denne emisjonen ble satt til NOK 123,50. Samlet innhentet kapital til SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS var således ved utgangen av 1. kvartal 2008 totalt NOK 562,3 millioner. Nedsalg/emisjoner Det pågår en nedsalgs-/emisjonsperiode i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS med oppstart i mai Størrelsen på emisjonen er ikke fastsatt, men vil bli vurdert ut fra etterspørselen i markedet. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Investordemografi Pr. 31. mars 2008 er det 622 aksjonærer i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS, og gjennomsnittsinvestoren besitter aksjer. Antall aksjer < Antall aksjer Antall aksjer > Minimumstegning i investeringsselskapet er for tiden aksjer, tilsvarende ca. NOK Pr. 31. mars 2008 besto 64 prosent av investormassen av aksjonærer som besitter fra til aksjer. 26 prosent eide mer enn aksjer, og 10 prosent eide mindre enn aksjer i investeringsselskapet. 4

5 Tegningskurs VEK Eiendomsporteføljen Utløpsprofil på leiekontrakter i Nordisk Areal I AS: Leieinntekt, MNOK Eiendommer i Norge: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. mars 2008 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog samt en kontoreiendom på Lysaker. I tillegg eier fondet en andel i Estatia Resort AS. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Årsleie, annualisert: NOK 25,7 millioner Areal: m 2 Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,1 år Fylke: Akershus Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Cappelen Forlag AS Årsleie, annualisert: NOK 21,9 millioner Areal: m 2 Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,8 år Fylke: Oslo Økernveien 94 Hovedleietaker: Bravida Norge AS Årsleie, annualisert: NOK 22,6 millioner Areal: m 2 Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,7 år Fylke: Oslo 5

6 Karihaugveien 89 Hovedleietaker: Garantileie Eiendomsspar Årsleie, annualisert: NOK 14,7 millioner Areal: m 2 Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 0,7 år Fylke: Oslo Robsrudskogen 15 Hovedleietaker: Sats Norge AS Årsleie, annualisert: NOK 10,3 millioner Areal: m 2 Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,8 år Fylke: Akershus Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Årsleie, annualisert: NOK 2,6 millioner Areal: m 2 Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,8 år Fylke: Møre og Romsdal Estatia Resort AS Fondet har investert NOK 50 millioner i Estatia Resort AS, den ledende aktøren innen utvikling av unikt beliggende spa- og fritidsdestinasjoner i Norge. Estatia Resort eier og drifter i dag et spa-hotell i Kragerø og drifter spa-hotellet i Holmsbu. Selskapet utvikler i tillegg prosjekter på Norefjell, i Trysil og på Geilo. Videre besitter Estatia attraktive tomteområder på Tjøme, Storsand på Hurum og Väneren i Sverige. Land: Spa-hotell/fritidsdestinasjoner Norge/Sverige 6,1 prosent 6

7 Eiendommer i Sverige: Nordisk Areal I AS overtok den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, kjøpt av Systembolaget AB. De 102 handelseiendommene er spredt geografisk over hele Sverige med et totalt areal på kvadratmeter. 53 prosent er utleid til Systembolaget, mens øvrige arealer i hovedsak er utleid til en rekke andre statlige og solide private aktører. Hovedleietaker: Systembolaget AB Årsleie, annualisert: SEK 104 millioner Areal: m 2 Handel/kontor Vektet gjenværende leietid: 5,2 år Land: Sverige Oversikt over de ti største eiendommene i Sverige: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Karlshamn Gävle 10 4, Strängnäs Bonden 11 4, Karlstad Björnen 12 3, Sollefteå Timmermannen 1 & 4 3, Piteå Stora Örnen 18 3, Motala Buntmakaren 10 2, Vänersborg Malörten 1 2, Sala Rådhuset 21 2, Härnösand Köpmannen 10 2, Sigtuna Trädgårdsmästaren 14 2, Sum ti største 31,

8 4. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til en hver tid optimalisere finansieringsstrukturen i sels kapet. Forvalter First Property Fund Management AS vil kontinue rlig overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og det flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swed bank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Fremmedkapitalfinansieringen er gjennomført i forbindelse med kjøpene av de tre eiendommene i Oslo, eiendommen på Lysaker samt Keiser Wilhelsgate 34 i Ålesund og eiendommen på Lørenskog. Lånets gjenværende løpetid er 6,1 år. Ved utløpet av 1. kvartal 2008 var den langsiktige rentebærende gjelden på ovennevnte eiendommer NOK 992,0 millioner. 65,5 prosent er sikret til gjennomsnitt s rente på 5,2 prosent med en rentebindingstid på 8,5 år. Inklusive flytende rente og margin utgjør dette en gjennomsnittsrente pr. 31. mars på 6,2 prosent. Avdragene beløper seg til 2,0 prosent av lånebeløpet pr. år. I forbindelse med kjøpet av Systembolag-porteføljen, er det inngått avtale om fremmedkapitalfinansiering med Swedbank. Lånet er på SEK 710,0 millioner, med en løpetid på 7 år, ett års avdragsfrihet og der etter 2,5 prosent avdrag. 70,4 prosent er rentesikret til en rente på 4,4 prosent med en rentebindingstid på 2,5 år. Inklusive flytende rente og margin utgjør dette en gjennomsnittrente pr. 31. mars på 5,5 prosent. Ved utløpet av 1. kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.600,3 millioner, hvorav 67,4 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av 1. kvartal 69,6 prosent. Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av Systembolag-porteføljen, har Nordisk Areal I AS valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. For sikring av den resterende innbetalte egenkapit alen, følger man en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 8

9 5. Markedssyn Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i First Securities ASA Andreassen er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo (1984). Han har tidligere arbeidet i Den norske Bankforening ( ), samt i konsulentselskapet ECON senter for økonomisk analyse ( ). Andreassen ble ansatt som sjefsøkonom i Elcon Securities ASA i 1994 og har hatt samme posisjon i First Securities ASA siden juni Han leder arbeidet med makroøkonomiske spørsmål knyttet til både aksje-, rente- og valutamarkedet og med næringsøkonomiske problemstillinger. Makro Norsk økonomi er fortsatt inne i den kraftigste høykonjunkturen på 20 år, men vi ser flere tegn på at veksten nå dempes. Veksten i privat forbruk har avtatt klart det siste halvåret og boligbyggingen har begynt å falle. Det er fortsatt vekst men trolig avtakende i fastlandsbedriftenes investeringer. Oljesektoren viser imidlertid ingen tegn på svakhet. Som normalt er norsk økonomi svært avhengig av de internasjonale konjunkturene, som er svekket over de siste kvartalene. Vi ser at flere bedrifter nå rapporterer svakere etterspørsel, både ute og hjemme, og etterspørselen etter arbeidskraft er kanskje noe dempet. Bedriftenes inntjening er høy, men den har ikke steget nevneverdig siden sommeren Usikkerhet om utsiktene har allerede ført til en viss forsiktighet i etterspørselen etter næringslokaler i noen segmenter. En mer ekspansiv finanspolitikk vil delvis kompensere for svakere vekst i privat etterspørsel innenlandsk og i fastlandseksporten i 2008 og 2009, men høyere rente og en innstramming på kredittmarkedet virker i motsatt retning. Inflasjonen er tiltakende, delvis fordi lønnsveksten nærmer seg 6 prosent. Underliggende prisvekst er på linje med eller høyere enn Norges Banks prismål på 2,5 prosent. Norges Bank har derfor satt rentene videre opp, og signaliserer at det kan komme ytterligere renteøkninger. Bankene har økt utlånsrentene mer enn Norges Bank har hevet styringsrenten på grunn av forholdene på penge- og kredittmarkedet. Bankenes innlånskostnader har steget markert de siste månedene på grunn av økte kredittpremier. Samtidig strammer bankene inn på sine betingelser til låntakerne, særlig for næringsbygg. Marginene på lånene er justert kraftig opp, samtidig som kravet til egenkapital er høyere enn tidligere. Norges Bank vil selvsagt ta hensyn til forholdene på kredittmarkedet når styringsrenten settes, men så langt har ikke banken sett på innstrammingen på kredittmarkedet som et problem. Tvert i mot, veksten i kreditten er fortsatt svært høy og husholdningene har finansiert deler av veksten i etterspørselen de siste årene med et kraftig fall i sparingen. Det er neppe bærekraftig; i alle fall kan ikke sparingen falle videre i samme tempo som frem til i fjor. Avmattingen i forbruket indikerer at sparingen allerede har begynt å stige, fra et lavt nivå. De fleste prognosemakere venter et markert omslag i internasjonal økonomi, mye som følge av kredittkrisen. USA er trolig allerede i resesjon, i alle fall stiger arbeids ledigheten og inntjeningen i bedriftene faller, noe som er normalt når det er et tilbakeslag i økonomien. Boligprisene i USA faller svært raskt og husholdningenes tilgang på kreditt strammes kraftig inn. Boligprisene er likevel fortsatt uvanlig høye i forhold til leiepriser, byggekostnader og inntekter. Future-markedet venter et solid prisfall på boliger også de tre neste årene. Prisene på næringsbygg i USA er også under press som følge av økt avkastningskrav og svakere etterspørsel etter arealer når sysselsettingen faller. Federal Reserve har kuttet renten fra 5,25 prosent til 2 prosent i løpet av vel et halvt år, og store grep er tatt for styrke banklikviditeten og tilliten i finansmarkedet. Forholdene på kredittmarkedene er nå i bedring, men spreadene er fortsatt svært høye. Veksten i Europa holder seg klart bedre oppe, men også her melder bedriftene om lavere aktivitet, både i industrien og tjenestesektoren. Veksten i privat forbruk avtar fra et lavt nivå. Euroen er fortsatt sterk, men når prisveksten er høy, vil neppe den europeiske sentralbanken kutte renten med det første. I Storbritannia er veksten fortsatt bra, men boligprisene faller på grunn av problemene i kredittmarkedet (og fordi de har steget mye). Prisene på næringsbygg har falt kraftig siden i fjor sommer, selv om veksten i sysselsettingen er bra. Veksten i norsk økonomi vil mest sannsynlig avta, ettersom veksten i tilgangen på arbeidskraft nå blir redusert og lønnsveksten tiltar. Arbeidsledigheten har falt til rekordlave nivåer, samtidig som yrkesdeltakelsen er rekordhøy. Fortsatt høy innvandring fra utlandet vil likevel bidra til at veksten i sysselsettingen blir vesentlig høyere enn norsk demografi gir opphav til. Veksten i sysselsettingen vil likevel dempes fra det rekordhøye nivået på 3,7 prosent i Bedriftenes etterspørsel etter arbeidskraft er trolig noe dempet allerede. Risikoen for at lønnsveksten tar fullstendig av, er derfor redusert. En lønnsvekst på nær 6 prosent er uansett langt høyere enn hva som er forenlig med lav inflasjon på sikt. 9

10 Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom i 2007 var i følge IPDindeksen på 18,3 prosent. 5,8 prosent av dette er direkteavkastning, mens 11,8 prosent skyldes oppgang i eiendomsverdiene. For 1. kvartal 2008 var avkastningen derimot minus 0,2 prosent. Årsaken til at totalavkastningen i eiendomsmarkedet var negativ er at verdinedgangen på eiendommene var 1,6 prosent. Det er en yield-oppgang på 11 punkter som ligger til grunn for verdifallet. Samtidig ligger direkteavkastningen på 1,4 prosent. Økningen i markedsleien var ifølge IPD på 0,8 prosent for alle eiendommene i indikatoren. Den høye etterspørselen og økte priser på eiendom, har trukket nybyggingen (tilbudet) av både boliger og næringsbygg kraftig opp. Det har også ført til at bygge kostnadene har steget kraftig, som vanlig når alle skal bygge samtidig. Salget av nye boliger har falt kraftig de siste kvartalene og igangsettingen av nye boliger er derfor redusert med ca. 20 prosent fra i fjor høst. Vi venter en ytterligere nedgang. Igangsettingen av næringsbygg har også vært høy, så langt uten at vi har sett tegn på overkapasitet og økt arealledighet. Ettersom veksten i sysselsettingen har vært overraskende sterk, er det neppe tilfeldig. Nå dempes veks ten i sysselsettingen. For å unngå overbygging, må trolig igangsettingen av næringsbygg reduseres, som på boligmarkedet. Bankenes vilje til å finansiere nybygg er allerede redusert, og lånekostnadene for utbyggerne har steget. Leienivået har steget kraftig de siste årene, særlig for de attraktive segmentene. Vi venter nå at veksten i leienivået flater ut i løpet av Samtidig øker avkastningskravet. Kombinasjonen av stabile eller litt fallende leier og økt yield presser nå generelt prisene på næringseiendom ned. Svensk økonomi Sverige har tatt del i den internasjonale høykonjunkturen. BNP-veksten har vært høy, sysselsettingen har steget raskt og arbeidsledigheten har falt. Arbeidsledigheten er fortsatt en god del høyere enn i Norge og Danmark. Det er nå utsikter til noe lavere vekst i svensk økonomi, samtidig som inflasjonen tiltar. Riksbanken har økt renten til 4 prosent, samme rentenivå som i EMU, og i følge bankens egen prognose er det grunn til å vente om lag uendret rente i nærmeste fremtid. Privat forbruk har steget moderat gjennom oppgangskonjunkturen, mens økte investeringer og inntil nylig økt nettoeksport var viktige bidragsytere. De siste årene har en sterk økonomi styrket statsfinansene, og overskuddet på statsbudsjettet er på hele 3 prosent av BNP. Regjeringen har signalisert at man er forberedt på å møte en eventuelt svakere vekst i privat sektor med en mer ekspansiv finanspolitikk. Inflasjonen har tiltatt i det siste og er nå høyere enn inflasjonsmålet. Det innebærer isolert sett en risiko for at Riksbanken kan komme til å heve renten igjen, men på den annen side vil sentral banken ta hensyn til at de økonomiske vekstutsiktene er mer usikre enn før. Lønnsveksten er fortsatt moderat. Fundamentalt sett er husholdningene i Sverige mindre utsatt for en nedgangskonjunktur enn i mange andre land, ettersom spareraten ikke har falt som for eksempel i Norge, Danmark og Storbritannia. Byggingen av næringsbygg har steget rundt 50 prosent fra bunnen i 2004, men nivået er fortsatt ikke høyt historisk sett og oppgangskonjunkturen har ikke vart lenge. Risikoen for overbygging på kort sikt vurderes derfor som liten. Dette markedsklimaet vil stille store krav til valg av investeringsprosjekter. Det er ikke lenger tilstrekkelig å investere i eiendom, men valg av prosjekt blir svært viktig. Investeringer som gir en god løpende avkastning, og har utviklingspotensial, har et klart større potensial enn prosjekter som er avhengige av en yield-nedgang. 10

11 Avkastning på svensk eiendom Totalavkastningen på svensk eiendom i 2007 var i følge IPD-indeksen på 14,9 prosent. 4,8 prosent av dette er direkteavkastning, mens 9,7 prosent skyldes oppgang i eiendomsverdiene. Det svenske eiendomsmarkedet er det fjerde største transaksjonsmarkedet i Europa med et transaksjonsvolum for 2007 på ca. NOK 125 milliarder, og utgjør halvparten av det totale nordiske markedet. Fjerde kvartal 2007 var årets sterkeste, med en økning på nærmere 20 prosent sammenliknet med samme kvartal 2006, mens totalt omsetningsvolum kom inn noe lavere enn rekordåret Andelen utenlandsk kapital avtok i løpet av fjerde kvartal, noe som kan være en indikasjon på at nordiske investorer har vært mildere angrepet av den generelle finansielle uroen enn øvrige investorer. Direkteavkastningskravet i Stockholm økte med 0,20 prosentpoeng til 4,6 prosent i 2007, mens direkteavkastningskravet på eldre eiendommer med lavere kvalitet steg med mer enn 0,50 prosentpoeng. Det forventes at direkteavkastningskravet kommer til å justeres ytterligere oppover i løpet av Forskjellen mellom primære og sekundære eiendommer kommer også til å øke gjennom året. Vekstprognosene for svensk økonomi, kombinert med et begrenset tilbud av attraktive eiendommer, medfører gode prognoser for leieprisvekst i Det er leieprisveksten som antas å holde oppe totalavkastningen fremover, og som vil tiltrekke både svenske og utenlandske investorer. Spesielt sterk interesse for det svenske markedet merkes fra Norge, Midt-Østen og Asia (kilde: Jones Lang LaSalle). Definisjoner: BNP Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalproduktet. Viser verdien av alt som skapes/produseres i et land. Brukes ofte som et mål på velstandsnivå. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. The European Economic and Monetary Union. Betegnelse på EU-landenes samarbeid hva gjelder koordinering av økonomisk politikk med påfølgende innføring av valutaenheten Euro. SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. For mer informasjon om selskapet, se For mer informasjon om kjøp av aksjer, vennligst kontakt Deres rådgiver. 11

12 SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: