Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS KVARTAL RAPPORT PR. 30. JUNI 2014

2 INNHOLD 1. Hovedpunkter i andre kvartal Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 5 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 8 6. Markedssyn Definisjoner 13

3 1. HOVEDPUNKTER ANDRE KVARTAL 2014 Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS ble fastsatt til NOK 61,5 pr aksje ved utgangen av andre kvartal Dette er en oppgang på NOK 1,5 pr aksje fra første kvartal Eiendomsverdiene på eiendomsporteføljen var opp i kvartalet, noe som primært skyldes inngåelse av nye leiekontrakter i flere av selskapets eiendommer. I løpet av andre kvartal ble det inngått nye leiekontrakter på ca kvadratmeter i selskapets eiendommer. Systems Norway AS signerte en ny leiekontrakt for hele 5. etasje i Philip Pedersens vei 1 i første kvartal Cisco har i løpet av andre kvartal gjennomført oppgraderinger av arealene, og flyttet inn i slutten av juli. Cisco leier nå hele eiendommen. I løpet av 2. kvartal 2014 ble det inngått avtale om salg av selskapets eiendom i Mariboesgate 13. Transaksjonen ble gjennomført etter kvartalets slutt. Styret vil foreslå ovenfor en ekstraordinær generalforsamling at deler av den frigjorte likviditeten fra salget utbetales til aksjonærene. Gjenværende vektet leietid på porteføljens kontrakter var 3,4 år ved utløpet av andre kvartal Ledigheten i porteføljen lå på 5,0 prosent ved utløp av kvartalet. De lange rentene svekket seg videre gjennom andre kvartal 2014, noe som har medført en økning i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler. Dette påvirker den beregnede kursen negativt. 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. I løpet av andre kvartal 2014 ble det inngått avtale om salg av Mariboesgate 13. Eiendommen ble kjøpt av Klaveness Marine Eiendom med bistand fra DTZ Corporate. Salget ble gjort til en verdi som ligger over siste bokførte verdi. Styret vil foreslå ovenfor en ekstraordinær generalforsamling at deler av likviditeten som ble frigjort i forbindelse med salget utbetales til aksjonærene. Det er forventet at en slik utbetaling vil finne sted i løpet av høsten I tillegg til å fokusere på salg av eiendom, har fokuset i kvartalet ligget på utleie av de ledige arealer i porteføljen. Som tidligere annonsert ble det i første kvartal 2014 signert en leiekontrakt med Cisco Systems Norway AS, på i overkant av 1,5 år, på selskapets ledige arealer i Philip Pedersensvei 1 på Lysaker. Avtalen er på kvadratmeter kontor og til sammen 33 parkeringsplasser. Totalt utgjør denne nye leiekontrakten en årlig økning i leieinntektene på NOK 3,4 millioner. Dette betyr at Philip Pedersens vei 1 nå er utleid i sin helhet til Cisco Systems Norway AS. Cisco har i løpet av andre kvartal jobbet med å oppgradere disse arealene og flyttet inn i slutten av juli I løpet av andre kvartal ble det også inngått nye leiekontrakter i Robsrudskogen, Karihaugveien og Økernveien 94. Samlet sett ble det i andre kvartal 2014 signerte kontrakter på ca kvadratmeter for Nordisk Areal I AS. Ledigheten i porteføljen var ved utgangen av andre kvartal 2014 på 5,0 prosent. I Karihaugveien 89 ble det inngått noen mindre leiekontrakter i kvartalet, samt startet dialog på forlengelse av enkelte leieforhold. Det ble i kvartalet signert en ny leiekontrakt med selskapet Markem Imaje på totalt 290 kvm kontor og 260 kvm lager. Dette resulterte i at total ledighet i bygget nå er redusert til kvadratmeter. Gjenværende leietid i Karihaugveien 89 er 2,0 år. Arbeids- og velferdsdirektoratet er nå godt installert i sine nye arealer i Økernveien 94. Innkjøringsperioden har gått bra, og det rapporteres om god aktivitet i bygget etter at denne store leietakeren har kommet på plass. Alle pågående prosjekter med NAV er nå avsluttet. Ledigheten i Økernveien 94 er videre redusert gjennom kvartalet med utleie av et mindre lager til NAV. I dag er det kun ledig totalt 182 kvm lager i Økernveien 94. Vektet gjenværende leietid er 4,2 år. I Robsrudskogen ble det ikke signert noen nye leiekontrakter i kvartalet, men det pågår flere forhandlinger vedrørende utleie av kontor, høylager og lager i kjelleren. Det er forventet at det dette arbeidet vil resultere i nye kontraktsinngåelser i løpet av høsten. I dag er står det ledig 578 kvadratmeter kontor, 1467 kvadratmeter lager og 28 parkeringsplasser i Robsrudskogen. Vektet gjenværende leietid i Robsrudskogen var 6,7 år ved utgangen av andre kvartal I Philip Pedersensvei er nå også toppetasjen leid ut til Cisco Systems Norway AS. Cisco flyttet inn i disse lokalene i slutten av juli Vektet gjenværende leietid i Philip Pedersensvei var 1,5 år ved utgangen av andre kvartal I tillegg til å optimalisere driften og legge forholdene best mulig til rette for selskapets eksisterende leietakere, vil fokuset fremover ligge på å fylle opp de ledige arealene i Robsrudskogen og på Karihaugen. I tillegg arbeider forvalter med å få på plass en langsiktig leieavtale i Philip Pedersensvei 1. Det jobbes også videre med salgsprosessene som ble iverksatt i fjerde kvartal

5 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Verdiendring eiendom Akershus Eiendom og DTZ Realkapital utførte verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av juni Det rapporteres om en økning i eiendomsverdiene i andre kvartal, noe som i hovedsak skyldes effekten av inngåtte nye leiekontrakter. Dette gjelder alle eiendommene med unntak av Philip Pedersens vei 1, som registrerte en verdioppgang i første kvartal som følge av den nye kontrakten med Cisco. av en videre svekking i de lange rentene. Når det gjelder selskapets avsetning for latent skatt økte den noe i kvartalet som følge av verdioppgangen på porteføljen. Den langsiktige gjelden har som en følge av betalte ordinære avdrag, samt en ekstra innbetaling ifbm salget av Mariboesgate, blitt redusert med ca NOK 12,4 millioner i andre kvartal. Dette har påvirket den beregnede kursen positivt. Direkteavkastning Samlet sett rapporteres det om en brutto økning i eiendomsverdiene på porteføljen i kvartalet. Verdien av Mariboesgate inngår i kursberegningen da denne eiendommen ikke ble avhendet før etter kvartalets slutt. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har fortsatt den negative utviklingen i kvartalet som følge Kurs På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i andre kvartal 2014, er kursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 61,5 pr. aksje. Dette er en oppgang i den beregnede kursen på NOK 1,5 pr aksje sammenlignet med første kvartal Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) ,5 61, Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q13 4Q13 2Q14 Ordinær kurs VEK Utbyttejustert kurs (For definisjoner, se side 12) Siste tolv måneder har investeringen i fondet gitt en positiv beregnet avkastning på 7,2 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av andre kvartal 2014 har den beregnede kursen inklusive tilbakebetalt kapital svekket seg med 25,5 prosent. Dette tilsvarer en beregnet annualisert negativ avkastning på 4,0 prosent. Som det fremgår av grafen over har Tegningskurs og VEK nærmet seg fra etablering i 2007 og frem til i dag. Bakgrunnen for dette er at kostnadene knyttet til eiendomskjøp og etablerings- og tilretteleggingshonorarer, som blir tillagt VEK for beregning av Tegningskurs, har blitt skrevet ned over en 6 års periode. Disse kostnadene er nå helt avskrevet, noe som betyr at den beregnede kursen vil tilsvare VEK i kvartalene fremover. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er 5

6 ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Annenhåndsomsetning Swedbank har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt tilgjengelig på Swedbank sin netthandelsløsning, se Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/ eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Siste omsetning som er gjort via Swedbank First sin hendelsløsning er gjort til kurs NOK 58 pr aksje. Dette var før tilbakebetaling av NOK 13 pr aksje til aksjonærene. Volumet som omsettes i 2. håndsmarkedet er meget begrenset. Ligningskurs Ligningskursen pr som skal føres i selvangivelsen er NOK 0,0 pr aksje. 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS SPV SPV SPV SPV SPV Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Robsrudskogen 15 6 Nordisk Areal I AS eide pr. 30. juni 2014 fem eiendommer i Norge. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. andre kvartal 2014 ca. NOK 1,40 milliarder. Etter kvartalets slutt er Mariboesgate 13 solgt ut av porteføljen. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007 og består per første kvartal 2014 av tre kontoreiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker.

7 Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Gjenværende leietid Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,5 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,0 Økernveien 94 Oslo Kontor ,2 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,0 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,7 Totalt ,4 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,

8 5. FINANSIERING Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Ved utløpet av andre kvartal 2014 var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 875 millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 62,3 prosent med gjenværende løpetid på 0,8 år. Selskapet har startet arbeidet med å refinansiere den langsiktige rentebærende gjelden. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av andre kvartal er på 4,9 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,5 prosent. Dette gir et positivt yield gap på i dag på 2,6 prosent. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 8 Rente og valutasikring De lange rentene har falt betydelig i euroområdet de siste månedene som følge av lav inflasjon, svakere vekst og pengepolitiske lettelser fra Den europeiske sentralbanken. Renten på tiårige tyske statsobligasjoner nådde 0,9 prosent ved utgangen av august, den så langt laveste renten noensinne på slike obligasjoner. Rentene på statsobligasjonene til andre land i euroområdet er også rekordlave. Rentene på amerikanske statsobligasjoner nådde 3 prosent ved årsskiftet, opp mer enn et helt prosentpoeng fra et år tidligere, men nedgangen i euroområdet har bidratt til å trekke renten betydelig ned også der. Gjennom september måned har imidlertid de amerikanske rentene kommet en del opp, og det forventes renteøkninger fra sentralbanken Federal reserve i løpet av neste år. Også i Storbritannia ventes det renteøkninger i 2015.

9 Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv mnd NIBOR 10 år SWAP 1. kv kv kv kv kv kv De langsiktige swaprentene verden over har fulgt med statsrentene. Nivået på norsk 10 års swaprente var om lag 2,7 prosent i midten av september, om lag det samme i USA og kun 1,25 prosent i EMU. Forskjellene mellom norske renter og rentene andre steder i Europa er fortsatt høye. Ikke minst er forskjellen mellom rentene på tiårige statsobligasjoner i Norge og Tyskland vesentlig høyere enn vanlig. Den tremåneders pengemarkedsrente ligger på om lag 1,7 prosent. Selv om finansieringskostnaden for lån med flytende rente er lav er bankenes utlånsmarginer overfor husholdningene (boliglån) er fortsatt høye og forventes å falle noe framover. Utlånsmarginene for lån til bedriftene er også fallende, inkludert til næringseiendom. På lang sikt er risikoen for de lange swaprentene er hovedsakelig på oppsiden, for rentene er uvanlig lave. Samtidig er det tydelig at det økonomiske oppsvinget i Europa lar vente på seg og at inflasjonen har blitt svært lav. Særlig i euroområdet ligger det derfor an til lave renter lenge. Med utsikter til lavere vekst i norsk økonomi framover kan en ikke se bort fra at Norges Bank vil senke styringsrenten fra dagens 1,5 prosent og at rentedifferansene mot utlandet blir redusert. Det vil i så fall kunne gi enda lavere norske swaprenter. 9

10 6. MARKEDSSYN 10 Internasjonal økonomi Veksten i amerikansk økonomi tok seg kraftig opp i 2. kvartal etter at et uvanlig kaldt vintervær holdt produksjon og etterspørsel nede i begynnelsen av året. Bedriftsmålinger (PMI) indikerer høy veksttakt også framover. I Storbritannia var veksten som ventet høy og arbeidsledigheten falt videre. I EMU har imidlertid den økonomiske utviklingen svekket seg. Både i Frankrike og Italia fortsatte med nær nullvekst i 2. kvartal. Mer overraskende var det derimot at BNP i Tyskland falt etter en periode med tiltakende vekst. Tyske bedriftsmålinger har kommet en del ned i det siste, uten at det er mange klare uromomenter ut over situasjonen i Ukraina. Samtidig som veksten falt holder inflasjonen holder seg lav i euroområdet. Den Europeiske sentralbanken har svart med å senke styringsrenten til null, tilby rimelige utlån til bankene og dessuten kjøpe obligasjoner i markedet. Mens rentene i euroområdet falt kraftig gjennom 2. kvartal indikerer kursene i markedet nå forventninger om at styringsrenten vil heves både i Storbritannia og USA i året som kommer. I Kina tok BNP-veksten seg opp i 2. kvartal, men den løpende statistikken indikerer at veksten fortsatt er avtakende, og myndighetene har igangsatt ulike stimulansetiltak. Selv om avmattingen ser ut til å være gradvis, er risikoen for en hard landing betydelig etter år med sterk vekst i investeringer og gjeld. Norge Fastlandsøkonomien vokste med hele 3,9 prosent (annualisert, utenom elektrisitetsproduksjon) i andre kvartal i år, i følge Nasjonalregnskapet, betydelig mer enn ventet. Husholdningenes etterspørsel vokste videre som forventet og offentlig etterspørsel bidro også. Nettoeksporten gav også et betydelig bidrag til vekst, og mye større enn handelsstatistikken hadde antydet. Men det var ingen vekst i fastlandsbedriftenes investeringer eller i oljeinvesteringene, som falt i tidligere kvartaler. Et annet tegn på moderat etterspørsel var lønnsveksten, som falt under 3 prosent. Norges Banks regionale nettverk indikerer et annet og lavere tempo i den økonomiske veksten enn Nasjonalregnskapet. I de tre månedene fram til august rapporterte bedriftene i nettverket en annualisert vekst på rundt 1,6 prosent, ned fra 1,75 prosent vekst rapportert i de foregående tre månedene. Erfaringsmessig gir det regionale nettverket en nokså presis indikasjon på konjunkturutviklingen, mens Nasjonalregnskapets tall kan svinge ganske mye fra kvartal til kvartal. Andre bedriftsbarometre indikerer i likhet med nettverket at veksten er moderat og lavere enn trendveksten i økonomien. Arbeidsmarkedet har utviklet seg bedre enn ventet de siste månedene. Den registrerte ledigheten var ventet å fortsette å øke, men har i stedet flatet ut på rundt 2,75 prosent. Arbeidsledigheten er imidlertid fortsatt stigende i mange sektorer, sysselsettingsveksten er bare 1 prosent og antallet ledige stillinger er fortsatt svært lavt. Barometre indikerer at etterspørselen etter arbeidskraft er relativt svak. Den viktigste endringen i norsk økonomi er imidlertid omslaget i oljeinvesteringene. Investeringene ligger nå an til å falle prosent neste år, i følge rapporter fra oljeselskapene. Omlaget i oljenæringen vil ha betydelig innvirkning på norsk økonomi: Endringen fra 18 prosent vekst i 2013 til et prosent fall i 2015 tilsvarer en reduksjon i veksten av Fastlands-BNP på ca. 1,75 prosentpoeng. Kostnadssituasjonen på norsk sokkel og oljeselskapenes økte fokus på lønnsomhet fremfor produksjonsvekst gir ekstra nedsiderisiko for oljeinvesteringene fremover. Norges Bank har svart på de svakere utsiktene for oljeinvesteringene med å senke sitt anslag for styringsrenten framover. Også lavere renter ute har bidratt til at banken ser for seg at renteoppgangen vil komme vesentlig senere enn tidligere anslått. Skulle utsiktene for norsk økonomi svekke seg ytterligere, kan det bli aktuelt å sette styringsrenten ned, i følge Norges Bank. Et svært brått fall i oljeinvesteringene virker ikke sannsynlig ettersom mange lønnsomme prosjekter allerede er igangsatt og vil pågå i mange år framover. På den annen side kan det tenkes at omslaget i oljenæringen vil kunne pågå over flere år og dermed bli mer omfattende enn ventet. Oljeinvesteringene har vokst kraftig gjennom de siste årene og er på et høyt nivå. Årsveksten i konsumprisene var 2,2 prosent i august. Norges Bank anslo i juni at inflasjonen ville være noe lavere på 1,9 prosent på dette tidspunktet, men banken er neppe bekymret for økende prisvekst så lenge kapasitetsutnyttelsen i økonomien avtar og lønnsveksten er fallende.

11 Norges Bank følger særlig nøye med på utviklingen i boligpriser og gjeld med tanke på å avdekke kilder til finansiell ustabilitet. Det er en fare for at de svært lave rentene vil følge til videre boligprisvekst framover. Høye marginer på utlån til bolig gjør det gunstig for bankene å øke slike lån. Dermed vil banken måtte vurdere om den motsykliske kapitalbufferen for bankene skal settes videre opp. Finansdepartementet vedtok før årsskiftet en motsyklisk kapitalbuffer på 1 prosent, gjeldende fra juli En videre opptrapping vil kunne bidra til å bremse veksten i utlånene og husholdningenes etterspørsel. Avkastning på norsk eiendom Etter en rolig start på året rapporterer flere markedsaktører om økt aktivitet innen transaksjonsmarkedet for næringseiendom i andre kvartal Bankenes evne og vilje til å låne ut penger er en forutsetning for aktiviteten i transaksjonsmarkedet. I løpet av første halvår 2014 har vi registrert at flere og flere banker har utalt at de ønsker å vekte seg tyngre inn i næringseiendom. Lavere innlånskostnader for bankene kombinert med lavere utlånsmarginer har bidratt til å senke finansieringskostnaden for aktørene innen næringseiendom. Dette kombinert med mer tilgjengelig fremmedkapital har bidratt til å skyte fart i transaksjonsmarkedet. I tillegg til interessen fra norske eiendomsaktører, registrerer vi at internasjonale eiendomsinvestorer ønsker seg inn i Norge. Eksempler på dette er det tyske fondet Deka Immobilien sitt kjøp av Bekkestua Senter og W.P.Carey Inc. sitt kjøp av Finnestadveien i Stavanger. 1 DNB Næringsmegling AS har i løpet av først halvår 2014 registrert 52 transaksjoner til en samlet verdi av NOK 14 mrd. 2 Volumet er lavere enn på samme tid i fjor, men mye av forskjellen kan forklares ved at vi enda ikke har sett de store strukturelle transaksjonene vi så i 2012 og DNB Næringsmegling har god tro på et aktivt andre halvår i 2014, og opprettholder sitt anslag på et samlet volum for 2014 på NOK 45 mrd. En eventuell privatisering / børsnotering av Entra Eiendom vil påvirke dette volumet ytterligere. 3 1 Pangea Property Partners, key figures update, DNB Næringsmegling, Markedsnytt, juni DNB Markedsnytt, juni 2014 Leiepriser pr. første kvartal 2014 Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Vika-Aker Brygge Skøyen Nydalen Oslo ytre vest Indre by sentrum Lysaker Bryn-Helsfyr Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) 11

12 I følge analyseselskapet Arealstatistikk var det lav aktivitet innen utleie av næringseiendom i andre kvartal Volumene har ikke vært lavere siden 3. kvartal Nedgangen kan nok delvis forklares med at norsk økonomi er inne i en fase med svakere vekst enn det vi har sett de siste årene. I løpet av første halvår 2014 har vi registrert at etterspørselen etter kontorlokaler fra den kontorintensive olje- og oljeservicebransjen har avtatt. I følge Arealstatistikk ble det signert totalt 143 kontrakter på til sammen kvadratmeter i kvartalet, sammenlignet med kvadratmeter samme kvartal i Når det gjelder leieprisene rapporterer Arealstatistikk om en nedgang i kvartalet for de dyreste arealene. Her har de registrert en nedgang på 6 prosent fra forrige kvartal, noe som først og fremst skyldes nedgang i Vika-Aker Brygge. Indre by sentrum er tilbake til over NOK pr kvadratmeter i snitt etter en oppgang på 6 prosent fra første kvartal. 4 Akershus Eiendom rapporterer om en kontorledighet i Oslo per 1. juli 2014 på ca 7 prosent. 5 Den største økningen i ledigheten fant sted på Fornebu med en oppgang på 4 prosent, mens nedgangen i ledigheten var størst på Økern med en nedgang på 2 prosent. Ledigheten i Oslo sentrum var ved utgangen av juli på 4,7 prosent, noe som er 0,3 prosent lavere enn i januar Arealstatistikk, 2. kvartal Akershus Eiendom, nyhetsbrev, juli

13 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 13

14 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o Swedbank Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: Newsec Asset Management AS Lysaker Torv 8 PO Box Lysaker Telefon: