Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS KVARTAL RAPPORT PR. 30. SEPTEMBER 2011

2 INNHOLD 1. Hovedpunkter i 3. kvartal Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 7 6. Markedssyn 9 7. Definisjoner 12

3 1. HOVEDPUNKTER I 3. KVARTAL 2011 Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS endte på NOK 81,5 ved utgangen av tredje kvartal 2011, ned NOK 4,5 per aksje siden forrige kvartal En betydelig nedgang i de lange rentene har redusert verdien på selskapets rentebindingsavtaler. Dette er bakgrunnen for den negative kursutviklingen i kvartalet Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer om et kvartal med god underliggende drift og et aktivt transaksjonsmarked Eiendomsverdiene er uendret i kvartalet Det er inngått flere nye kontrakter i kvartalet, og ledigheten er redusert fra 10,6 prosent til 9,9 prosent Det er gjennomført salg av til sammen fem eiendommer i Sverige i kvartalet Det er økende annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest Både i det svenske og norske markedet forventes det en fortsatt lav ledighet framover. Leienivåene forventes imidlertid å stabilisere seg Det er fortsatt usikkerhet knyttet til de makroøkonomiske utsiktene i Skandinavia og verden for øvrig, men det antas at leiemarkedet i Norge og Sverige ikke vil påvirkes nevneverdig i nærmeste framtid 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. First Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer om et tredje kvartal med en god underliggende drift. Det er høy aktivitet i transaksjonsmarkedet, noe som også gjenspeiles i Nordisk Areal Invest. Fondet har solgt fem eiendommer i Nord-Sverige i kvartalet og opplever god interesse for flere andre eiendommer. Aktiviteten i utleiemarkedet har tatt seg betydelig opp gjennom året, men forvalter opplever at markedet nå er noe krevende, spesielt i Oslo Øst og Oslo Nord. Ledigheten i porteføljen ansees likevel som håndterbar og forvalter jobber aktivt for å holde den på et akseptabelt nivå. Det er inngått flere leiekontrakter i kvartalet og forvalter er i konkrete samtaler med flere potensielle leietakere. Den økonomiske ledigheten i porteføljen er redusert til 9,9 prosent fra 10,6 prosent i foregående kvartal. Gjenværende leietid forporteføljen er nå på 3,4 år. Mariboes gate 13 er fullt utleid, og forvalter er i konkrete forhandlinger vedrørende forlengelse av enkelte eksisterende leieforhold. I Karihaugveien 89 er det inngått flere mindre leiekontrakter i kvartalet, hvor de nye leietakerne skal flytte inn i lokalene as is. Forvalter er også i pågående leieforhandlinger med flere selskaper. I Philip Pedersens vei 1 signerte Cisco for nesten nye kvadratmeter på en 4,5 års kontrakt forrige kvartal. De flyttet direkte inn i lokalene uten oppgraderinger. Det pågår nå konkrete forhandlingen om utleie av de resterende ledige arealene. I Økernveien er kort varighet igjen av eksisterende kontrakter, og det jobbes aktivt med å få på plass nye leietakere. Forvalter er i dialog med flere potensielle leietaker. I den svenske porteføljen er det solgt fem eiendommer i kvartalet. Eiendommene ligger i Nord-Sverige og ble overtatt av kjøper 31. august Det er god interesse for flere av de svenske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter. 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. at den bokførte verdien av den svenske porteføljen reduseres. Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til NOK millioner. Dette betyr en nedgang i kvartalet på ca NOK 33 millioner, noe som skyldes salg av svenske eiendommer samt endringer i valuta. Verdiendring eiendom Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av september 2011, utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital. Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdt seg tilnærmet uendret fra andre til tredje kvartal. DTZ har gjennomført en overordnet verdivurdering av 10 eiendommer i Sverige. DTZ rapporterer om en liten oppgang, men verdiene er holdt uendret. Fondet har solgt fem eiendommer i kvartalet, noe som bidrar til Direkteavkastning Ledigheten har falt i kvartalet, og de økte leieinntektene har hatt en positiv effekt på fondets avkastning. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg negativt med NOK 38,0 millioner i kvartalet som følge av en betydelig reduksjon i de lange rentene. Dette tilsvarer omtrent NOK 7,0 per aksje i negativ verdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene skal derimot ses på som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. 4

5 Kurs Den langsiktige gjelden er redusert i andre kvartal. Det er betalt avdrag i kvartalet på ca NOK 41 millioner, hvorav ca NOK 32 millioner er nedbetaling i forbindelse med salg. Styrking av SEK mot NOK medfører imidlertid at reduksjonen i bokført verdi av gjeld er ca NOK 40 millioner. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i tredje kvartal 2011, er tegningskursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 81,5 pr. aksje. Dette er en svekkelse på NOK 4,5 per aksje fra andre kvartal, tilsvarende en negativ avkastning på 5,2 prosent dette kvartalet. Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) , Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 Tegningskurs VEK (For definisjoner, se side 12) Siste tolv måneder har fondet gitt en avkastning på 21,6 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av tredje kvartal 2011 har det vært en negativ avkastning på 18,5 prosent. Dette tilsvarer en annualisert negativ avkastning på 4,5 prosent. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Annenhåndsomsetning First Securities AS har et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. I løpet av tredje kvartal har også handel med Nordisk Areal Invest AS blitt tilgjengelig på First Securities sin netthandelsløsning, se Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Det er økende annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest. Siste omsatte kurs var NOK 74,0 pr aksje. 5

6 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS SPV SPV SPV SPV SPV Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Nordisk Areal I AS eide pr. 30. september 2011 fem eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 87 mindre eiendommer i Sverige. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. tredje kvartal 2011 ca. NOK 2 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Eiendoms portefølje Sverige Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007 og består per tredje kvartal 2011 av tre kontoreiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008 og består per tredje kvartal av 87 handelseiendommer spredt over store deler av Sverige. Eiendom Beliggenhet Segment Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,2 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,8 Økernveien 94 Oslo Kontor ,2 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,0 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,9 Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor , ,4 Totalt 6 Robsrudskogen 15 Areal (kvm) Gjenværende leietid

7 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5, FINANSIERING Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. Fist Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av tredje kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 71,8 prosent med gjenværende løpetid på 3,7 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av tredje kvartal er på 4,6 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,7 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,1 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 3Q 11 Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 7

8 Rente og valutasikring I tredje kvartal har de lange rentene falt kraftig. Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor negativt påvirket med NOK 38,0 millioner. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av tredje kvartal var 66,2 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv kv kv kv kv kv kv mnd NIBOR 1. kv kv kv år SWAP Både i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave, men har økt noe i løpet av Grafene under viser sentralbankenes og First Securities/ Swedbank sine renteprognoser fremover. I Norge tror vi pengemarkedsrentene vil falle til midten av 2012 før de stiger igjen. I Sverige forventes det at renten vil øke noe fremover og nå 3 prosent i løpet av 2013, noe som fortsatt er relativt lave nivåer. For selskapets finansiering i Rentemarked norsk forwardkurve: Sverige er lave flytende renter fremover positivt, da rentene på lånet til Nordisk Areal ligger flytende fram til Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. Rentemarked svensk forwardkurve: 4,0% 3,9% 3,7% 3,5% 3,5% 3,0% 3,3% 3,1% 2,5% 2,9% 2,0% 2,7% 2,5% 3m NIBOR Mar-12 Sep-12 Mar-13 Norges Bank FRA forecast First Sec 8 1. kv ,5% feb.11 sep.11 apr.12 okt.12 mai13 nov.13 juni14 des.14 Riksbank's reporatepath Swedbank repoforecast

9 6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Veksten i verdensøkonomien bremset kraftig opp i første halvår, og selv om veksten trolig tok seg opp i 3. kvartal, blir 2. halvår også svakt. Det er fortsatt vekst, men den er såpass lav at den kvalifiserer til å bli kalt en global resesjon; veksten er så lav at arbeidsledigheten vil stige og bedriftenes inntjening falle. Vi venter imidlertid ikke en videre nedgang herfra. I USA var veksten langt sterkere i 3.kvartal enn i de to foregående kvartalene, og det er særlig oppløftende å se at det nå er frisk vekst i privat forbruk og bedriftenes investeringer selv om forbruksveksten er drevet av fallende sparing. Bedriftsbarometrene har tatt seg noe opp i høst. I EMU er økonomien svakere. Det hersker fortsatt stor uro rundt statsgjelden til en rekke land, selv etter at redningspakken ble betydelig utvidet i slutten av oktober. Samtidig har bedriftsbarometrene falt kraftig så langt i år, og flere indikerer viser nå et fall i BNP. I Japan har produksjonen kommet seg godt opp etter jordskjelvet i mars, men blant annet innen industrien er aktivitetsnivået fortsatt lavere enn før naturkatastrofen. Den økonomiske veksten i Kina er klart dempet, og flere andre fremvoksende økonomier kjenner nå effektene av sviktende vekst i de rike landene gjennom en merkbar brems i eksporten. Nedgang i veksten i privat forbruk som følge av høy prisvekst og renteøkninger og innstramminger i mange land. Nå stiger ikke råvareprisene mer og innstrammingene er over eller blir reversert. Forbruksveksten har tatt seg litt opp igjen. høyere fundingkostnader og utlånsrenten er satt opp. Bankene melder også om svakere vekst i etterspørselen etter kreditt og de har strammer igjen inn på utlånsbetingelsene vs. bedrifter og husholdninger. Rentepåslaget over NIBOR for lån til eiendom har steget betydelig, mot basispunkter. Får bankene mer alvorlige problemer og renten øker uønsket mye, har imidlertid den norske staten bedre muligheter enn noen andre til å sikre bankene finansiering. Veksten i bedriftenes investeringer blir likevel lavere enn før antatt og innstrammingen i kredittpraksis vs. husholdningene, delvis initiert av myndighetene selv, vil nok legge en viss demper også på boligmarkedet. Forbruksveksten er allerede dempet og vi er urolige for at husholdningenes gjeldsnivå er høyt. På den annen side stiger oljeinvesteringene igjen. Så selv om vekstforventningene også nedjusteres for norsk økonomi, er de fortsatt langt høyere enn for andre land i Europa. Lønns- og prisveksten er dessuten moderat, noe som gjør det lettere for Norges Bank å opprettholde en ekspansiv pengepolitikk. Vi venter en vekst i Fastlands-BNP på 2,8 prosent både i år og neste år. Anslaget for 2012 er nedjustert fra godt over 3 prosent, men vi ser ingen tegn på repetisjon av nedturene i 2002/3 og 2008/9. Veksten i sysselsettingen vil forbli moderat. Norges Bank har senket rentebanen betydelig, og vil trolig holde styringsrenten uendret på 2,25 prosent minst frem til andre halvår neste år. Vi venter fortsatt de langsiktige rentene vil stige, men i så fall vil kredittspreadene falle, trolig minst like mye. Vi anslår at global BNP vil stige med 3,5 prosent i 2011, 3,0 prosent i Norge Veksten i Fastlands-Norge henger normalt tett sammen med veksten globalt. Dette skyldes hovedsakelig at innenlandsk forbruk og investeringer påvirkes av de samme mekanismene her som i andre land, og kun i mindre grad gjennom eksporten. Vi ser tegn på svakere vekst også i Norge, men denne gangen skyldes ikke nedgangen ute at privat sektor har strukket strikken for langt. Statsfinansene skaper ikke bekymring i Norge og det er ikke her finanspolitikken skal strammes inn. Bankene møter imidlertid klart 9

10 Avkastning på norsk eiendom I løpet av 2010 ble det omsatt næringseiendom for omtrent NOK 38 milliarder i det norske markedet1. DnBNOR Næringsmegling rapporterer at samlet transaksjonsvolum første halvår 2011 endte på NOK 12,5 milliarder og at enkelte transaksjoner gikk til veldig høye nivåer2. Totalt volum for hele 2011 er forventet å ende på NOK 36 milliarder. Uroen i finansmarkedene, åpner for flere argumenter til å gå inn i norsk næringseiendom; risikodiversifisering og trygg havn for norske og internasjonale investorer, mulig inflasjonsbeskyttelse i en periode med antatt økt inflasjon samt mulighet til å finansiere til veldig gunstige renter. Flere aktører signaliserer at investeringsstrategien fra før sommeren står uendret3. Aktiviteten i leiemarkedet er fortsatt høy og ca 200 leietakere søker nye lokaler med et totalt volum på ca kvadratmeter i Oslo4. Ledigheten har vært fallende en periode, og det forventes et fortsatt fall ut året og neste år som følge av et sterkt arbeidsmarked og lite tilførsel av nye arealer. DnBNOR Næringsmegling anslår 6,5 prosent ledighet ved utgangen av året5. Leienivåene i Oslo har i de fleste områder utviklet seg positivt i kvartalet, se grafen under. Leien i sentrum har økt betydelig i tredje kvartal, noe som nok henger sammen med økt etterspørsel i sentrumsområdene6. Leien i Vika/ Aker Brygge har derimot flatet ut. Utviklingen i CBD er ofte en indikator for andre områder, og til tross for en lav ledighet, kan det tyde på at leienivåene vil flate ut framover. Dette støttes også av Jones Lang LaSalle s siste markedsrapport DnBNOR markedsrapport andre halvår DnBNOR markedsnytt august DnBNOR markedsnytt august 2011 Akershus Eiendom markedsrapport høst 2011 DnBNOR markedsnytt august 2011 Union Markedsrapport 2Q 2011 Jones Lang LaSalle Property Clock 3Q 2011 Leierpriser pr. 3. kvartal Indre by sentrum Skøyen Lysaker Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest Vika-Aker Brygge Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) Nydalen 2011

11 Sverige BNP-veksten i Sverige har så langt holdt seg godt oppe, men flere ulike barometre vitner nå om at farten er i ferd med å avta også her. Samtidig har industriproduksjonen kommet klart ned over sommeren, og ordreinngangen har ligget flatt siden i fjor høst. Likevel har eksporten steget nokså friskt videre i det siste, men denne vil også trolig dempes noe fremover som følge av en utflating i eksportordrene. Detaljhandelen i Sverige har allerede bremset merkbart, og handelsnæringen har rapportert om en videre forverring av situasjonen i det siste. Forbrukertilliten har også falt mye de siste månedene, og nivået er langt under normalen. Utsiktene er altså ikke de beste, og verken finanspolitikk eller pengepolitikk vil gi ytterligere stimulanser med det første. Boligmarkedet er også svakere, og sysselsettingen har ikke steget særlig i år. Spareraten er imidlertid allerede svært høy, og vi venter i alle fall ikke en videre økning i den. Siden bunnen under finanskrisen har Riksbanken allerede rukket å heve styringsrenten totalt 7 ganger, til dagens 2,0 prosent. Nå har imidlertid Banken nedjustert sin egen rentebane noe, og trolig vil vi ikke se noen videre renteheving herfra før godt ut i neste år. Vi anslår en vekst i BNP på 4,2 prosent i 2011, selv om veksten gjennom 2. halvår blir godt under halvparten så høy. Vi en vekt på høyst moderate 1,5 prosent i 2012 og ingen videre økning i sysselsettingen. Avkastning på svensk eiendom Det svenske transaksjonsmarkedet preges av fortsatt høy etterspørsel og høy aktivitet, til tross for den pågående gjeldskrisen i Europa. Det ble det omsatt næringseiendom for SEK 22 milliarder i tredje kvartal 8, dette er 17 prosent høyere enn samme periode i fjor. Den største transaksjonen var Diös kjøp av Norrvidden-porteføljen for SEK 5.8 milliarder. Investorene søker eiendom innenfor alle segmenter også utenfor de tre største byene 9. Imidlertid er etterspørselen konsentrert rundt objekter med lav risiko, og kjøpes av aktører med lav belåningsgrad 10. I løpet av første halvår 2011 stod utenlandske investorer for 21 prosent av transaksjonsvolumet sammenliknet med 14 prosent første halvår Amerikanske, nederlandske og britiske investorer har økt sin andel av transaksjonsvolumet, mens tyske og norske investorer som var mest aktive i 2010, stod for en mindre andel. Også innenfor handelseiendom har interessen fra utenlandske investorer økt betraktelig. Yielden har falt hittil i år og i både Stockholm, Gøteborg og Malmø forventer man videre yieldkompresjon ut 2011 og videre gjennom Ledigheten for CBD kontorer i Stockholm har det siste året falt fra 7 til 6 prosent og DTZ 12 forventer fortsatt lavt ledighetsnivå fremover. Jones Lang LaSalle 13 og DTZ 14 indikerer at leieprisene i det svenske markedet fortsatt er økende, og den lave ledigheten som er ventet fremover støtter opp om en videre økning i leienivåene. 8 DTZ Property Times Stockholm, 3Q11. 9 Newsec Property Outlook, autumn Jones Lang LaSalle Marknadsutblick 3Q Newsec Property Outlook, autumn DTZ Property Times Stockholm, 3Q Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 3Q DTZ Property Times Stockholm, 3Q11. 11

12 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investement Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 12

13

14 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o First Securities AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: First Newsec Asset Management AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: