Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS KVARTAL RAPPORT PR. 30.JUNI 2012

2 INNHOLD 1. Hovedpunkter i 2. kvartal Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 7 6. Markedssyn 9 7. Definisjoner 13

3 1. HOVEDPUNKTER I 2. KVARTAL 2012 D en beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS endte på NOK 78,0 ved utgangen av andre kvartal 2012, ned NOK 3,0 fra forrige kvartal E iendomsverdiene er vurdert til å ligge på samme nivå som sist kvartal av de eksterne verdivurdererne. D et er solgt tre svenske eiendommer i kvartalet med gevinst i forhold til bokført verdi D et er inngått fem nye leiekontrakt i kvartalet, og gjenværende leietid på porteføljens kontrakter var 3,5 år ved utløpet av andre kvartal Ledigheten i porteføljen ligger på 20,5 prosent B åde i det svenske og norske markedet forventes det en fortsatt lav ledighet framover. Leienivåene har stabilisert seg etter en periode med oppgang. Det har vært generelt god aktivitet i utleiemarkedet i Oslo i andre kvartal 2012, mens det fortsatt rapporteres om et utfordrende marked i Oslo Øst og Oslo Nord der Nordisk Areal har ledige lokaler. D e lange rentene har falt videre gjennom 2. kvartal Dette har ført til en økning i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler som igjen har hatt en negativ innvirkning på kursen. 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. First Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. 4 Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer om et noe roligere andre kvartal, spesielt på utleiesiden. Markedet er fortsatt krevende i Oslo Øst og Oslo Nord der Nordisk Areal har ledige lokaler. Den økonomiske ledigheten i porteføljen har økt noe i kvartalet og ligger nå på 20,5 prosent. Det jobbes aktivt med å etablere nye leiekontrakter som erstatter for Bravida som flyttet ut av Økernveien ved årsskiftet. Ledigheten i porteføljen er en utfordring og forvalter jobber aktivt for å få den ned på et mer akseptabelt nivå. Gjenværende leietid for de eksisterende kontraktene er 3,5 år. Mariboes gate 13 er fullt utleid med 6 års gjenværende leietid etter at avtalen med American Express ble forlenget i forrige kvartal, samt at det ble inngått en ny leieavtale med Politidirektoretet i andre kvartal. I Karihaugveien 89 er det inngått tre mindre leiekontrakter i kvartalet, hvor det er avtalt at de nye leietakerne skal flytte inn i lokalene uten noen form for rehabilitering. Forvalter er også i pågående leieforhandlinger med flere andre potensielle leietakere. I Økernveien 94 er ledigheten fremdeles høy etter at Brivida flyttet ut. Aktiviteten har vært høy i kvartalet, men de pågående dialogene med potensielle leietakere har til nå ikke ført frem. Nordisk Areal har i løpet av kvartalet brukt en del ressurser på å pusse opp kantinen og fellesområdene, noe som forventningsvis vil gi resultater i det pågående utleiearbeidet. Det er fortsatt god interesse for flere av de svenske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter med tanke på salg av eiendommer. Det ble solgt tre svenske eiendommer i kvartalet. Alle salgene har gitt en gevinst i forhold til bokført verdi og gir økt likviditet i fondet. 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Verdiendring eiendom Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av juni 2012, utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital. Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdt seg tilnærmet uendret fra første til andre kvartal. DTZ har gjennomført en delvis verdivurdering av porteføljen i Sverige. Verdien på porteføljen er redusert med ca SEK 28 millioner i kvartalet, noe som i sin helhet skyldes salg av tre eiendommer. Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til NOK millioner. Direkteavkastning Ledigheten i fondet har økt noe sammenlignet med forrige kvartal, mens verdien på den norske porteføljen er tilnærmet uendret. Imidlertid fører salgene i Sverige til at den totale eiendomsverdien er noe redusert i kvartalet. Selv om den totale eiendomsverdien er noe ned, har salgene hatt en positiv effekt på direkteavkastningen da salgene er gjort til verdier som ligger over siste bokførte verdi. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg negativt med ca NOK 14,0 millioner etter skatt i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange rentene. Dette tilsvarer ca NOK 2,5 per aksje i økt negativ verdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene skal derimot ses på som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall.

5 Den langsiktige gjelden er ned NOK 25 millioner i andre kvartal. Det skyldes betaling av ordinære avdrag, samt ekstraordinær nedbetaling ift salg av de tre svenske eiendommene. Kurs På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i andre kvartal 2012, er tegningskursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 78,0 pr. aksje. Dette er ned NOK 3,0 fra første kvartal Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) , Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 Tegningskurs 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 VEK (For definisjoner, se side 12) Siste tolv måneder har fondet gitt en negativ avkastning på 9,3 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av andre kvartal 2012 har det vært en negativ avkastning på 22,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert negativ avkastning på 4,7 prosent. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt tilgjengelig på Swedbank First Securities sin netthandelsløsning, se netthandel. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Annenhåndsomsetning Swedbank First Securities har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært 5

6 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS SPV SPV SPV SPV SPV Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Nordisk Areal I AS eide pr. 30. juni 2012 fem eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 82 mindre eiendommer i Sverige. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. andre kvartal 2012 ca. NOK 2 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren Eiendoms portefølje Sverige 2007 og består per andre kvartal 2012 av tre kontoreiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008 og består per andre kvartal av 82 handelseiendommer spredt over store deler av Sverige. Eiendom Beliggenhet Segment Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,5 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,9 Økernveien 94 Oslo Kontor ,1 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,7 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,0 Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor , ,5 Totalt 6 Robsrudskogen 15 Areal (kvm) Gjenværende leietid

7 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5, FINANSIERING Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av andre kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 69,9 prosent med gjenværende løpetid på 2,8 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av andre kvartal er på 4,3 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere på eiendomsporteføljen er 7,6 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,3 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 Yield gap 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 Yield Nordisk Areal 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 Rentekostnad 3Q 11 4Q 11 1Q 12 2Q 12 7

8 Rente- og valutasikring en risiko for at lange renter vil trekke opp nå rentenivået er så lavt som nå. Spreadene (over swaprente) for lån til eiendom er høyere enn før, både fra banker og via obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at spreadene skal ned til gamle nivåer, men oppsiden fra dagens spreader er trolig begrenset. Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av andre kvartal var 65,4 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I andre kvartal har de lange rentene falt tilbake. Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor ytterligere negativt påvirket med ca NOK 14,0 millioner etter skatt. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave, selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter, sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land utenom, kan ikke de øvrige faktorene forklare dagens nivå for de langsiktige rentene og det vil alltid være Også i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave. Vi venter en raskere oppgang i rentene i Norge enn sentralbanken har signalisert og høyere enn markedet nå priser inn. I Sverige overrasket Riksbanken markedet ved å kutte styringsrenten fra 1,5 prosent til 1,25 prosent på deres rentemøte den 6. september Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv kv kv kv kv kv mnd NIBOR 8 4. kv kv kv år SWAP 1. kv kv kv. 2012

9 6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Veksten i verdensøkonomien har gradvis avtatt de to siste årene, etter den første, ganske raske gjeninnhentingen etter finanskrisen. Oppbremsingen har vært bred, både fremvoksende økonomier (EM) og rike land har bidratt. I det siste har fokuset naturlig nok vært størst på problemene i Eurosonen, men også i andre deler har veksten kommet ned. I 2. kvartal i år var veksten den laveste siden før finanskrisen, på rundt 2,5 prosent. Det er godt under trendveksten for global økonomi. Likevel er ikke oppbremsingen brå og veksten er ikke faretruende lav. Videre er ikke alle årsakene til oppbremsingen varige. Myndighetene i EM hevet renter og strammet inn budsjettpolitikken i 2010 og 2011, fordi inflasjonen var i høyeste laget. Nå som veksten har bremset godt ned og inflasjonen har avtatt betydelig, er politikken lagt om 180 grader i de fleste EM de siste månedene. Rentene er kuttet og finanspolitikken skal nå stimulere veksten. Få EM-land har trøbbel med statsgjelden. Detaljomsetningen har steget bra i EM frem til i sommer, som bilsalget. En mulig økning i konsumprisene i høst som følge av økte energi- og matpriser kan bidra til dempe veksten i etterspørselen de neste månedene. I rike land er det utsiktene mer blandet. Underskuddet på statsbudsjettet i USA er foresatt stort, men privat sektor har kommet ganske langt i oppryddingen, både i husholdningene, bedriftene og i finanssektoren. Boligprisene har falt tilbake til der de kom fra og prisene på næringsbygg er lave. Bolig- og annen bygging har vært lav i flere år og balansen på eiendomsmarkedene er bedret. Boligprisene stiger og boligbyggingen har steget 50 prosent allerede, men er fortsatt på et uvanlig lavt nivå. Husholdningenes gjeldsgrad har kommet godt ned. Bedriftene går også med store kontantoverskudd. Klarer det politisk systemet som det til slutt pleier å gjøre - å komme rundt de automatiske innstrammingene som inntreffer fra årsskiftet om man ikke blir enig om noe annet (the fiskal Cliff), er vi moderat optimistiske vs Angsten for politikksvikt kan likevel skape problemer, og vi ser tegn til svakhet på investeringssiden allerede. Den amerikanske sentralbanken har begynt å kjøpe boliglånsobligasjoner (QE3) i ganske stor skala og lover nå å gjøre det inntil arbeidsmarkedet er betydelig bedret. I EMU er ikke budsjettunderskuddene store, samlet sett, men det er dessverre store forskjeller mellom landene. Dagens EMU er ikke konstruert for å håndtere slike ubalanser. De siste tre kvartalene har EMU-landene kommet godt i gang med en forsterking av unionen, med nye regler for budsjettene, låneordninger for banker og nå til slutt også for land via sentralbanken samt en bankunion for felles innskuddsgaranti og rekapitalisering av banker. Ubalansene blir også gradvis redusert, men samtidig har arbeidsledigheten blitt svært høy i flere land. Behovet for ytterligere innstramminger i EMU samlet blir lavere de neste årene enn de foregående. Vi er moderat optimistiske, men erkjenner at risikoen er stor. Vi må se bedringer i løpet av måneder. Nedsiden for eiendoms- og byggemarkedene er uansett ikke lenger så stor i flere land, etter tidenes fall. Norge Veksten i norsk økonomi har vært lavere enn i normale økonomiske oppsving, men den er likevel god, nå på oppunder fire prosent, selvsagt helt i særklasse blant rike land. Norges Banks regionale nettverk og mange andre barometre signaliserer en fortsatt vekst rundt dette nivået. Det er nok til å gi en bra vekst i sysselsettingen og en forsiktig nedgang i arbeidsledigheten, selv om innvandringen er langt høyere enn tidligere. Oljeinvesteringene vokser raskt, men privat forbruk stiger nå raskere etter en noe lavere vekst enn ventet i fjor og at boligbyggingen også stiger raskt. Fastlandsbedriftenes investeringer er også det svakeste leddet, men de stiger noe. Eksportbedriftene har fått mindre problemer enn oppslag i media kunne tyde på. Kredittveksten er høyere enn den langsiktige inntektsveksten for landet og boligprisene stiger videre, også de klart rasker enn en selv høy inntektsvekst. Lønnsveksten var over fire prosent i fjor og blir over fire prosent i år. Inflasjonen er fortsatt lav, på rundt én prosent. Veksten i de samlede realinntektene til 9

10 husholdningene er meget høy, vel 5 prosent (inkludert veksten i sysselsettingen)! Norges Bank holder renten lav selv om veksten i økonomien er høy. Inflasjonen er lav og Banken er urolig for at kronekursen blir for sterk om renten blir for høy i forhold til rentene hos våre handelspartnere, som har andre problemer å sti med. Vi venter at signalrenten blir holdt uendret i år, og trolig gjennom 1. halvår Spreadene i pengemarkedet har kommet godt inn de siste ukene. Samtidig har også rentepåslaget for bankenes innlånin (over swap) falt noe. På den annen side har mange banker behov for å holde inntjeningen høy for å kunne bedre egenkapitalen. Bankene rapporterte i sommer at de igjen strammer noe til vs. bedriftene. Spreadene for lån til eienom er derfor forholdsvis høye, godt over 200 bp over swaprenten. Avkastning på norsk eiendom Transaksjonsvolumet i Norge endte på i underkant av NOK 35 milliarder i Transaksjonsnivået for Oslo var nesten på nivå med 2007 og utgjorde en rekordstor andel av det totale volumet. Omsetningen for 2012 startet friskt i førstekvartal, med en rapportert omsetning av næringseiendom for NOK 12 milliarder. Dette volumet ble drevet av noen store transaksjoner som f,eks DNB Liv sitt kjøp av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika for ca NOK 4,8 milliarder. Akershus Eiendom forventer et sterkt eiendomsmarked også i 2012, selv om aktiviteten i 2. kvartal har vært avtagende. En av grunnene til en noe avtagende aktivitet kan skyldes at bankene som låner ut penger til næringseiendom har økt sine kredittmarginer gjennom sommeren. Prisene for eiendommene med best beliggenhet ser ut til å holde seg, prime yield er fortsatt 5,25 prosent2. Aktiviteten i kontorutleiemarkedet er Oslo er fortsatt høy og det er flere bransjer som går så godt at mange bedrifter har ekspansjonsplaner. Allerede i starten av året er det inngått flere store leiekontrakter og store 1 Akershus Eiendom Markedsrapport vår Akershus Eiendom Markedsrapport vår 2012 Leierpriser pr. 2. kvartal Vika-Aker Brygge 10 Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest

11 søkeprosesser er igangsatt. Norsk økonomi holder seg god, og DnB Næringsmegling har tro på at aktiviteten vil bli høy ut året 3. Til tross for en tilførsel av ca kvm nye kontorbygg i Stor-Oslo, holder ledigheten seg på lave nivåer 4. DnB Næringsmegling anslår arealledigheten til å ha økt fra 7,5 prosent til 7,8 prosent fra i høst, en beskjeden økning sett opp mot at ledigheten inkluderer alle areal som vil klare for innflytting i løpet av det neste året. Årsaken er en god vekst i kontorsysselsettingen i Oslo, konvertering av kontorareal til bolig og annen type bruk samt omfattende rehabiliteringsprosjekter som midlertidig tar areal ut av markedet. DnB Næringsmegling anslår videre at tilbudet av kontorareal i Stor-Oslo vil vokse mer enn etterspørselen det kommende året. Konsekvensene av dette vil bli dempet av en økende konvertering til bolig samt at den høye aktiviteten innenfor olje, offshore og oljeservice vil skape en økende arealetterspørsel. Leieprisene i prime-segmentet steg veldig i 2011, se grafen på forrige side, og svekket seg gjennom 1. halvår Akershus Eiendom forventer imidlertid at leieprisene i prime-segmentet vil vokse også i 2012 på grunn av begrenset tilbud kombinert med høy etterspørsel. I randsonene har det vært litt ulik utvikling i kvartalet, men gjennom 2012 som helhet antas det at disse områdene vil oppleve en flat utviklingen i leieprisene. Jones Lang LaSalle støtter antakelsen om en relativt flat leieprisutvikling framover 6. Eiendomsverdi Næring kan rapportere om en høy aktivitet i utleiemarkedet i 2. kvartal Sverige Veksten i Sverige har vært ganske god siden finanskrisen og produksjonstapet under krisen er hentet inn. Utsiktene er mer usikre. I år ventes en BNP-vekst på rundt 1 prosent og opp mot 2 prosent i Landet er mer avhengig av den europeiske konjunkturen enn Norge. Signalene fra bedriftene har vært svake i det siste. Investeringene i bedriftene har steget ganske mye allerede og oppsiden er trolig begrenset, selv om et kutt i skatten på bedriftenes overskudd trolig vil virke positivt. Bankene har nok strammet inn kredittpraksis vs. bedriftene og veksten i bedriftene gjeld er klart dempet. Husholdningenes realinntekter stiger greit, drevet av en vekst i sysselsettingen på rundt 1 prosent, lønnsvekst på 2,5 prosent og en inflasjon på rundt 1 prosent. Samlet gir den vekst i realinntekten på rundt 2,5 prosent. Forbruksveksten er imidlertid dempet de siste månedene og forbrukertilliten har kommet litt ned, som lenger sørover i Europa. Boligmarkedet er slakkere og veksten i husholdningenes gjeld er godt dempet, som for bedriftene. Balansemessig er Sverige i god stand. Landet har ikke noe budsjettunderskudd, har lav statsgjeld og husholdningene sparer mye selv om de også har mye gjeld. Landet går med et stort overskudd på driftsbalansen, selv om landet importerer dyr olje. Handlefriheten i finanspolitikken er stor. Det vurderes å gjennomføre betydelige skattelettelser for bedriftene de neste årene, i all fall med en reduksjon i skattesatsen. Riksbanken kuttet signalrenten til 1,25 prosent i august. Den svenske kronen har vært sterk, inflasjonen lav og vekstutsiktene usikre. I forhold til inflasjon og ledighet er dette et rimelig rentenivå for landet. Det vil ta lang tid før renten kommer opp til et normalt nivå igjen. 3 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H Eiendomsverdi Næring leieprisoversikten 2.kvartal Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 1Q12 11

12 Avkastning på svensk eiendom Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet endte på SEK 104 milliarder i , med et veldig svakt 4. kvartal. Transaksjonsåret 2012 startet svakt ettersom både investorer og banker forble selektive og risikoaverse 8. Imidlertid viste markedet tegn til bedring mot slutten av første kvartal og i mars var det høy aktivitet. Aktiviteten har holdt seg greit gjennom sommeren, og Pangea Property Partners rapporterer om et totalt transaksjonsvolum ved utgangen av august på ca SEK 60 milliarder 9. De svenske aktørene har dominert i det svenske markedet de siste årene og denne trenden har fortsatt også i første halvår De mest aktive investorkategoriene har vært de institusjonelle samt de noterte og private eiendomsselskapene. Investorene foretrekker fortsatt Stockholm, men porteføljer spredt ut over flere regioner og eiendommer utenfor de tre største regionene har også tiltrukket seg en andel av investeringsvolumet. Imidlertid er etterspørselen konsentrert rundt objekter med lav risiko, noe som har medført en sterk konkurranse om disse objektene. Prime yield falt derfor gjennom hele 2011 og har holdt seg stabil i første kvartal Pangea Property Partners kan derimot rapportere om en liten oppgang i prime yield i 2. kvartal Både DTZ 10 og Newsec 11 forventer at prime yield vil holde seg ganske stabil gjennom hele Etter at yielden innenfor handelseiendom falt gjennom 2011, forventes det nå at yielden vil flate ut eller stige svakt i både Stockholm, Gøteborg og Malmø utover i Ledigheten i Stor-Stockholm har falt det siste året, og etter et videre fall i første kvartal er ledigheten nå estimert til 11 prosent 13. DTZ indikerer at leieprisene i det svenske CBD-markedet økte svakt i første kvartal og forventer at de vil fortsette å øke gjennom året på grunn av lav ledighet og sterk etterspørsel i CBD områdene. I sekundære områder og eldre bygninger forventes leiene å holde seg stabile eller falle svakt Fasttighetssverige.se. 8 DTZ investment market update Sweden 1Q12. 9 Pangea Property Partners, Monthly Update Sep DTZ investment market update Sweden 1Q Newsec Property market outlook spring Newsec Property market outlook spring DTZ Property Times Stockholm, 1Q12

13 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 13

14 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o Swedbank First Securities Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: First Newsec Asset Management AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: