Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS

Transkript

1 09 1. KVARTAL Rapport pr. 31. MARS 2009 Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS

2 1. Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsinvesteringsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Selskapet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Investorer Per Mortensen adm. dir. First Property Fund Management AS First Eiendomsinvest I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Nordisk Areal I AS Mortensen er utdannet sivilingeniør og har 20 års erfaring fra eiendomsbransjen, både som investor, utvikler og forvalter. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han adm. dir. i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han adm. dir. for Storebrand Eiendom AS. Han har vært prosjektleder for Storebrands hovedkontor på Filipstad Brygge, og var før det utbyggingsansvarlig i Aker Eiendom AS for Aker Brygge-utbyggingen % SPV Philip Pedersens vei 1 100% SPV Økernveien % SPV Marieboesgate 13 Pr. utløpet av første kvartal 2009 har selskapet investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 100 mindre eiendommer spredt over hele Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. første kvartal NOK 2,0 milliarder, og all innhentet kapital er investert. 100% SPV Karihaugveien % SPV Keiser Wilhelmsgate % SPV Robsrudskogen 15 De realøkonomiske konsekvensene av finanskrisen har etter hvert gjort seg gjeldende i eiendomsmarkedet. Redusert etterspørsel etter kontorlokaler har gitt seg utslag i noe stigende ledighet i første kvartal, og reduserte leiepriser innenfor alle geografiske områder hvor fondet er representert. Avkastnings-kravet (yielden) har stabilisert seg gjennom kvartalet, men nedgang i markedsleie samt større usikkerhet knyttet til nyutleie etter utløp av leiekontrakter, bidrar til fortsatt verdinedgang på den norske eiendomsporteføljen. Den svenske porteføljen har derimot ikke hatt noen verdiendring i kvartalet, hvilket kan tyde på at det svenske eiendomsmarkedet så langt har vært mindre påvirket av finansuroen enn det norske. 100% Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Eiendomsportefølje Sverige Til tross for nedskrivningen av eiendomsverdiene i porteføljen, er den underliggende driften i selskapet tilfredsstillende. Utleiemarkedet er blitt mer krevende med press på leieprisene, men det inngås fortsatt nye leiekontrakter på akseptable nivåer. Det registreres imidlertid mindre aktivitet i leiemarkedet, noe som kan forklares med at gårdeiere strekker seg lengre for å beholde leietakere når leieavtaler utløper. I første kvartal 2009 er det for den norske delen av porteføljen inngått nye leiekontrakter på ca m 2. Alle kontraktene er inngått på gode leienivåer som minimum tilsvarer leienivået på de kontraktene som løp ut. Ledigheten i porteføljen er fortsatt håndterbar og forvalter jobber aktivt for å holde denne på et akseptabelt nivå.

3 2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Investeringsselskapet har som målsetting å dele ut størst mulig andel av årlig kontantoverskudd til aksjonærene. Kursutviklingen i First Eiendomsinvest I AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av første kvartal 2009 har vært -31 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -17,5 prosent. Avkastningen i første kvartal 2009 isolert har vært -11,0 prosent. Verdinedgangen på eiendomsporteføljen i første kvartal 2009 var på NOK 40,3 millioner. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdi-vurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i første kvartal, er tegningskursen satt til NOK 69 pr. aksje. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i First Eiendomsinvest I AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle tegningskurs (NOK 69). Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for First Eiendomsinvest I AS gjennomgås. NOK/aksje Tegningskurs VEK NOK /04/11 01/10/11 01/01/12 01/04/12 01/07/12 01/10/12 01/01/13 01/04/13 (For definisjoner, se side 11). Kapitalforhold First Eiendomsinvest I AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var således ved utgangen av 2007 totalt NOK 80 millioner. Det har i 2008 og så langt i 2009 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. Nedsalg/emisjoner Det planlegges ingen ny emisjon i First Eiendomsinvest I AS i andre kvartal Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 3

4 3. Markedssyn Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i First Securities AS Andreassen er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo (1984). Han har tidligere arbeidet i Den norske Bankforening ( ), samt i konsulentselskapet ECON senter for økonomisk analyse ( ). Andreassen ble ansatt som sjefs økonom i Elcon Securities ASA i 1994 og har hatt samme posisjon i First Securities AS siden juni Han leder arbeidet med makroøkonomiske spørsmål knyttet til både aksje-, rente- og valutamarkedet og med næringsøkonomiske problemstillinger. 4 Makro Verdensøkonomien er inne i en dyp lavkonjunktur og utsiktene for global vekst i 2009 er enda svakere enn vi trodde da forrige kvartalsrapport ble publisert. Etter et dramatisk fall i BNP i industriland i fjerde kvartal i fjor og første kvartal i år, er det liten tvil om at BNP i OECD-området kommer til å falle fra 2008 til 2009 i snitt, for første gang siden andre verdenskrig. Vi anslår at nedgangen blir på drøyt 3 prosent, mens offentlige analytikere venter et fall på 4 prosent. For verden samlet venter vi en nedgang i BNP på rundt 0,5 prosent fra 2008 til 2009 etter en vekst på 3,2 prosent i fjor. Vi anslår en vekst i Kina på 7 prosent i 2009 og venter at fremvoksende økonomier samlet sett vil gi et positivt bidrag til BNP i år på rundt 1,25 prosentpoeng. Vi vet at lavkonjunkturen som verden er inne i nå blir dyp, det er hevet over enhver tvil. Det relevante spørsmålet nå er når vi kan forvente at konjunkturene snur og hvor sterk den påfølgende oppgangsperioden blir. En rekke indikatorer for produksjon og etterspørsel viser nå tegn til stabilisering og tyder på at nedgangen i verdensøkonomien avtar kraftig i styrke i andre kvartal, om det i hele tatt blir en nedgang. En kraftig lagernedbygging i fjerde og første kvartal går trolig mot slutten. Vi anslår at den globale resesjonen tar slutt i løpet av sommeren og at vi kan vente økonomisk vekst fra og med andre halvår i år. Men det er også en risiko for at de tegnene til stabilisering i verdensøkonomien vi ser nå, er et blaff og at vendepunktet i verdensøkonomien ikke kommer før til neste år. Erfaringen fra resesjoner i industriland de siste 50 årene er at nedgangen er dyp og langvarig og at den påfølgende oppgangen etter en finanskrise typisk er kjennetegnet ved svak vekst sammenlignet med resesjoner som ikke er tilknyttet en finanskrise. Årsaken til det må sees i sammenheng med hva som var årsaken til finanskrisen, nemlig sterk vekst i kreditt og boligpriser i tillegg til at varemarkedet og arbeidsmarkedet var overopphetet. Oppgangsperioder etter finanskriser kjennetegnes av svak kredittvekst, enten fordi husholdningene og bedriftene ønsker å redusere gjelden eller fordi de blir tvunget til å gjøre det på grunn av stram kredittpraksis i bankene. Typisk vil innenlandsk etterspørsel som privat forbruk og investeringer utvikle seg svakt i den første perioden etter at konjunkturene har begynt å snu opp. Den internasjonale handelen har falt kraftig. Ettersom krisen vi er inne i nå også er av global karakter, er sannsynligheten enda større for at lavkonjunkturen blir langvarig og at det vil ta lang tid før aktivitetsnivået i økonomien er tilbake til det det var før nedgangen startet, når konjukturene snur. På den andre siden er det også noen grunner til at oppgangsperioden kan ventes å bli sterkere enn normalt etter finanskriser. Det viktigste lyspunktet for de økonomiske utsiktene er at sentralbankene har kuttet styringsrenten til nær null, og i tillegg gjennomført andre tiltak som direkte adresserer den stramme kredittsituasjonen. Vi har allerede sett klare tegn til bedring i interbankmarkedet, som blant annet har kommet til uttrykk i et vesentlig lavere kredittpåslag mellom pengemarkedsrentene og forventet sentralbankrente. Kredittpåslagene i obligasjonsmarkedet har også falt en del i det siste. Volatiliteten i aksjemarkedene har avtatt og kursene har utviklet seg sterkt siden begynnelsen av mars. I tillegg venter vi at vi etter hvert skal få se klarere effekter av den svært ekspansive budsjettpolitikken som føres i de fleste land på offentlig konsum og investeringer. I Kina har vi allerede sett at denne politikken har fått effekt på industriproduksjonen. Den lave konsumprisveksten vi opplever nå gir dessuten et velkomment bidrag til å bedre husholdningenes kjøpekraft. Forholdet mellom inntekt og konsum har bedret seg betydelig i de fleste land. Boligprisene har allerede falt tilbake mot mer normale nivåer i USA, men er fortsatt høye fundamentalt sett mange andre steder. Norsk økonomi Norge er også rammet av den internasjonale finanskrisen, men så langt er effektene langt mindre enn i de fleste land rundt oss. Det har vært en klar nedgang i industriproduksjon og i handelen med utlandet, men nedgangen har vært langt mindre enn blant våre handelspartnere. Vareforbruket falt raskt gjennom andre halvår 2008, og nedgangen fortsatte i årets første kvartal, særlig med bidrag fra en markert nedgang i bilsalget. Den bakenforliggende årsaken til nedgangen i vareforbruket er egentlig at oppturen i forkant var svært sterk og førte til at husholdningenes sparing ble negativ, men den internasjonale finanskrisen bidro til å forsterke korreksjonen som uansett var uunngåelig. Utsiktene fremover er at utviklingen i privat konsum ventes å snu opp fra og med inneværende kvartal, selv om arbeidsledigheten ganske sikkert vil fortsette og øke gjennom hele året og et stykke inn i neste år. Årsaken er ikke bare en sterk positiv effekt av rentekuttene på husholdningenes lånekostnader, men også at balansen mellom husholdningenes

5 inntekter og forbruk er langt bedre enn før. Etter et markert fall i husholdningenes gjeldsvekst, er det nå tegn til at husholdningenes gjeld øker litt raskere igjen, takket være rentekutt og andre tiltak fra myndighetene rettet mot markedet for boliglån. Sentralbankens styringsrente er nå rekordlav og det er utsikter til et nytt mindre rentekutt i løpet av sommeren. Selv om boligmarkedet har kommet seg, tror vi likevel at boliginvesteringene vil fortsette å falle gjennom inneværende år ettersom overhenget av særlig nye boliger for salg er høyt og mange boliger fortsatt er under ferdigstillelse. Investeringene i andre fastlandsbedrifter vil trolig også fortsette å falle gjennom inneværende år, blant annet påvirket av en stram kredittsituasjon og svak etterspørsel fra det internasjonale markedet. Utsiktene for oljeinvesteringene er mer usikker. Investeringsnivået er høyt og oljeselskapene meldte i fjor høst om fortsatt forsiktig vekst i investeringsnivået i En lavere oljepris og noe mer usikkerhet om fremtidig etterspørsel og prisutvikling kan føre til at noen av investeringsplanene blir lagt på is, selv om oljeprisen har steget litt i det siste. Vi venter et om lag uendret investeringsnivå fra 2008 til 2009, men anslår et moderat fall neste år. Nedgangen i private investeringer vil kun delvis bli oppveid av økte offentlige investeringer i år som følge av myndighetenes ekspansive innretting av budsjettpolitikken. Samlet venter vi liten en nedgang i BNP i Fastlands- Norge på rundt 0,3 prosent fra 2008 til 2009 i snitt, mens vi venter en vekst på 1,6 prosent neste år. Dette innebærer den svakeste økonomiske utviklingen siden Vi anslår at sysselsettingen vil falle i år og at arbeidsledigheten vil passere 5 prosent neste år. Omslaget i norsk økonomi og på finansmarkedet har slått tungt inn i eiendomsmarkedet, som normalt. Først ble det et press på yielden fordi finansieringskostnadene steg, både fordi bankene og andre långivere krevde øke rentepåslag dels fordi kravet til egenkapital ble høyere. Nå begynner leienivået å komme under press i flere markeder. Nedgangen i sysselsettingen og et stort press for å redusere kostnadene i bedriftene vil redusere etterspørselen etter arealer også i kvartalene som kommer. Et videre fall i leienivået er derfor sannsynlig. Forholdene på kredittmarkedet blir neppe svakere enn nå, gitt bankpakker og andre tiltak fra myndighetene. Lånekostnadene har allerede kommet godt opp. Kravet til yield har derfor steget nok. 5

6 Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom i 2008 var i følge IPD-indeksen på -4,7 prosent. Av dette var 5,7 prosent direkteavkastning mens -9,9 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Dette representerer det største registrerte årlige verdifallet i det norske eiendomsmarkedet siden IPD startet sine målinger i Etter flere år med verdioppgang, har det i løpet av 2008 og første kvartal 2009 funnet sted en kraftig reprising i det norske næringseiendomsmarkedet. Verdiene har etter First Securities sin oppfatning falt mellom prosent fra toppen i 2007/2008 og frem til i dag. Transaksjonsvolumet er betydelig redusert fra rekordårene 2006 og 2007, noe som i stor grad skyldes utfordringer knyttet til å oppnå en tilfredsstillende finansiering, samt stor avstand når det gjelder prisforventning mellom kjøper og selger av næringseiendom. Verdinedgangen har primært kommet som en følge av en markert oppgang i avkastningskravet (yielden) til eiendomsinvestorer. Som følge av den siste tids nedgang i rentenivået, er det mye som tyder på at økningen i yielden er i ferd med å flate ut/reduseres, noe som over tid vil ha en positiv effekt på eiendomsverdiene fremover. I det korte bildet tror vi imidlertid at forventningene om reduserte leienivåer vil kunne presse eiendomsverdiene ytterligere noe ned. Gjennomsnitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv 2004 Oslo ytre vest Lysaker Indre by sentrum Bryn-Helsfyr Skøyen Vika-Aker Brygge Nydalen Kilde: Leieprisrapporten 1. kvartal 2009, Eiendomsverdi Næring AS 6

7 Kontorledigheten i Oslo, Asker og Akershus har fortsatt økningen i første kvartal Ved utgangen av kvartalet var det i følge DnB NOR registrert en ledighet på ca. 7,2 prosent. Dette skyldes en kombinasjon av nybygg/totalrehabiliterte prosjekter, samt redusert etterspørsel som følge av redusert sysselsetting. Leieprisene i Oslo-området fortsetter nedgangen som ble registret på slutten av Prisutviklingen er svært forskjellig i ulike områder i Oslo. Mens fallet har vært størst i Vika-Aker Brygge området de siste kvartalene, ser vi i første kvartal 2009 at nedgangen er størst i Indre by sentrum og i området Bryn-Helsfyr. Nydalen derimot har registrert en kraftig leieprisvekst for signerte leiekontrakter i første kvartal Selv om nybyggingsaktiviteten er lavere i dag sammenlignet med tidligere nedgangsperioder, forventes det at ledigheten vil forsette å øke frem til 2010 / Det er forventet at ledigheten kan øke opp mot 10 prosent i denne perioden. Dette vil mest sannsynelige gi et ytterligere press på leien de neste ett til to årene. 7

8 Svensk økonomi Sverige er hardt rammet av den internasjonale nedgangskonjunkturen. Industriproduksjonen falt over 23 prosent fra mars 2008 til samme måned i 2009 og eksportvolumet er ned over 30 prosent i samme periode. Bilindustrien er særlig hardt påvirket av at bilsalget har stupt over nesten hele verden og investeringene i bedriftene faller derfor raskt. Arbeidsledigheten er raskt på vei opp og økt usikkerhet i forhold til husholdningenes fremtidige økonomi har motivert en økning i spareraten. Vi anslår at svensk BNP vil falle med rundt 4 prosent i Myndighetene i Sverige har reagert raskt på finanskrisen. Regjeringen har innrettet finanspolitikken i ekspansiv retning og Riksbanken har kuttet renten kraftig med til sammen 4,25 prosentpoeng til 0,5 prosent. Den svenske kronekursen har falt kraftig og har trolig bidratt til å hindre en enda mer dramatisk nedgang i svensk eksport. Det er noen tegn til at nedturen i svensk økonomi nå avtar i styrke, blant annet faller ikke ordreinngangen til industrien like raskt og noen ledende industriindikatorer har steget litt. Ettersom Sverige er en liten, åpen økonomi, er landet avhengig av at konjunkturene internasjonalt snur før vi kan vente ny økonomisk opptur. Avkastning på svensk eiendom Totalavkastningen på svensk eiendom i 2008 var i følge IPD-indeksen på -3,3 prosent. Av dette var 4,9 prosent direkteavkastning mens -7,9 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Som det fremgår av avkastningen fra IPD har verdifallet på næringseiendom i Sverige vært lavere enn det vi har sett i Norge i Dette er en trend som også har fortsatt i Verdivurderingen for vår egen portefølje i Sverige, samt rapporterte tall fra flere svenske børsnoterte eiendomsselskaper viser liten eller ingen verdinedgang i første kvartal Sammenlignet med andre europeiske storbyer holder prisene seg relativt godt i Sverige. Godt beliggende sentrumseiendommer i Stockholm ble i andre kvartal 2008 priset til en yield på under 5 prosent, noe som var nest best i Europa etter London. Selv om prisingen av prime eiendom i Stockholm har falt noen plasser ned på rankingen i Europa de siste kvartalene, prises prime næringseiendom i Stockholm ved utgangen av første kvartal 2009 til en yield i område rundt 5,5 prosent. Til sammenligning prises prime eiendom sentralt i Oslo i følge DnB NOR til en yield rundt 6,8 prosent. Selv om det forventes at leienivåene skal noe ned i Sverige de neste 2-3 årene, er det forventninger om at det relativt lave rentenivået vil gi bedret kontantstrøm for eiendomsselskapene de neste årene. 8

9 4. Eiendomsporteføljen Utløpsprofil på leiekontrakter i Nordisk Areal I AS: MNOK 70 Utløpsprofil Eiendommer i Norge: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. mars 2009 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Årsleie 2009: NOK 26,6 millioner Areal: m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,1 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Cappelen Forlag AS Årsleie 2009: NOK 22,5 millioner Areal: m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,6 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent 9

10 Økernveien 94 Hovedleietaker: Bravida Norge AS Årsleie 2009: NOK 23,4 millioner Areal: m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,7 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Karihaugveien 89 Hovedleietaker: Mercell Norge AS Årsleie 2009: NOK 10,2 millioner Areal: m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 3,8 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Robsrudskogen 15 Hovedleietaker: Sats Norge AS Årsleie 2009: NOK 10,6 millioner Areal: m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 0,8 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Årsleie 2009: NOK 2,6 millioner Areal: m 2 Segment: Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 2,2 år Fylke: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent 10

11 Eiendommer i Sverige: Nordisk Areal I AS overtok den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, kjøpt av Systembolaget AB. Det ble i løpet av andre halvår 2008 solgt to mindre eiendommer. De 100 gjenværende handelseiendommene er spredt over hele Sverige med et totalt areal på kvadratmeter. Hovedleietaker: Systembolaget AB Årsleie 2009: SEK 105,5 millioner Areal: m 2 Segment: Handel/kontor Vektet gjenværende leietid: 4,8 år Land: Sverige Eierandel: 100 prosent Oversikt over de ti største eiendommene i Systembolagsporteføljen: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Motala Buntmakaren 10 5, Karlshamn Gävle 10 KB 4, Strängnäs Bonden 11 3, Karlstad Björnen 12 3, Piteå Stora Örnen 18 3, Sollefteå Timmermannen 1 & 4 3, Vänersborg Malörten 1 2, Sala Rådhuset 21 2, Visby Tärnan 25 2, Härnösand Köpmannen 10 2, Sum ti største 33,

12

13 5. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke og oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Property Fund Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av første kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.545,4 millioner, hvorav 77,8 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av første kvartal 79,3 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 6,1 år. For å sikre likviditet til å møte de utfordringer selskapet står overfor når det gjelder videreutvikling av eiendomsporteføljen, har selskapet i første kvartal inngått en tilleggsavtale om avdragsfrihet i to år med banksyndikatet som finansierer den norske virksomheten. Avtalen vil bedre likviditeten i selskapet med NOK 20,0 millioner pr. år. Avtalen innebærer en økning i margin i avtaleperioden og vil således påvirke gjennomsnittsrenten i avtaleperioden. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av første kvartal er på 5,3 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 8,4 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,1 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Selskapet har inngått langsiktige rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. Den siste tids uro i finansmarkedene har påvirket de lange rentene betydelig nedover og således redusert markedsverdien på selskaptes rentesikringsavtaler. I første kvartal ble selskaptes regnskapet påvirket negativt med MNOK 19,6 grunnet endring i markedsverdiene på rentesikringsavtalene. Det er viktig å påpeke at endringene i markedsverdiene på rentesikringsavtalene ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Hva gjelder renteutviklingen i Norge er det fortsatt usikkerhet grunnet finansuro og effekten av regjeringens tiltakspakker. Tre-måneders NIBOR har falt markant den siste tiden og ytterligere fall forventes utover i For selskapet er dette positivt og innebærer reduserte rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitaliseringen. Yield gap: Prosent Yield Nordisk Areal Rentekostnad Yield gap 01 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 13

14 Renteutvikling 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 10 års swap 3 mndr NIBOR 3,00 % 2,00 % 2. kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal 2009 Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 14

15 Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap Investeringsselskap IRR Netto leieinntekter NIBOR SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. For mer informasjon om selskapet, se For mer informasjon om kjøp av aksjer, vennligst kontakt Deres rådgiver. 15

16 Design og trykk: First Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: