Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS KVARTAL RAPPORT PR. 31. MARS 2012

2 INNHOLD 1. Hovedpunkter 1. kvartal Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 7 6. Markedssyn 9 7. Definisjoner 13

3 1. HOVEDPUNKTER I 1. KVARTAL 2012 D en beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS endte på NOK 81,0 ved utgangen av første kvartal 2012, ned NOK 0,5 fra forrige kvartal E iendomsverdiene er vurdert noe ned av de eksterne verdivurdererne i kvartalet, noe som har bidratt negativt på kursen. Reduksjon i langsiktig gjeld og en økning i de lange rentene har bidratt positivt. Totalt sett er kursen ned NOK 0,5 i kvartalet D et er inngått flere nye leiekontrakter i kvartalet, og gjenværende leietid på porteføljens kontrakter var 3,7 år ved utløpet av første kvartal 2012 D et er solgt to svenske eiendommer i kvartalet med gevinst i forhold til bokført verdi B åde i det svenske og norske markedet forventes det en fortsatt lav ledighet framover. Leienivåene forventes imidlertid å stabilisere seg etter en periode med oppgang D et er fortsatt usikkerhet knyttet til de makroøkonomiske utsiktene i verden, men det antas at leiemarkedet i Norge og Sverige ikke vil påvirkes nevneverdig i nærmeste framtid 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. First Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer om et første kvartal med en god underliggende drift. Utleiemarkedet har tatt seg betydelig opp det siste året, men forvalter opplever at markedet fortsatt er krevende i Oslo Øst og Oslo Nord. Den økonomiske ledigheten i porteføljen er uendret fra forrige kvartal og ligger på 19,5 prosent. Det jobbes aktivt med å etablere nye leiekontrakter som erstatter for Bravida som flyttet ut av Økernveien ved årsskiftet. Ledigheten i porteføljen ansees likevel som håndterbar og forvalter jobber aktivt for å holde den på et akseptabelt nivå. Gjenværende leietid for de eksisterende kontraktene er 3,7 år. Mariboes gate 13 er fullt utleid med 6 års gjenværende leietid etter at avtalen med American Express ble forlenget i forrige kvartal. I Karihaugveien 89 er det inngått flere mindre leiekontrakter i kvartalet, hvor de nye leietakerne skal flytte inn i lokalene uten behov for investeringer. Forvalter er også i pågående leieforhandlinger med flere selskaper. Det er fortsatt god interesse for flere av de svenske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter. Det ble solgt to svenske eiendommer i kvartalet og en svensk eiendom etter kvartalsslutt. Alle salgene har gitt en gevinst i forhold til bokført verdi og gir økt likviditet i fondet. 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Verdiendring eiendom Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av mars 2012, utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital. Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdt seg tilnærmet uendret fra fjerde til første kvartal. DTZ har gjennomført en delvis verdivurdering av porteføljen i Sverige. Verdien på porteføljen er redusert med ca SEK 20 millioner i kvartalet, noe som primært skyldes salg av to eiendommer. Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til NOK millioner. Dette betyr en reduksjon i kvartalet på ca NOK 17 millioner, som i hovedsak skyldes salg av svenske eiendommer. Direkteavkastning Ledigheten i fondet er uendret siden forrige kvartal og verdien på den norske porteføljen er også omtrent uendret. Totalt sett har endringen i eiendomsverdier i kvartalet hatt en negativ effekt på fondets avkastning. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg positivt med NOK 6,0 millioner i kvartalet som følge av en økning i de lange rentene. Dette tilsvarer NOK 1,2 per aksje i positiv verdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene skal derimot ses på som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. 4

5 Kurs Den langsiktige gjelden er ned NOK 22 millioner i første kvartal. Det er betalt avdrag i kvartalet på ca NOK 17 millioner. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i første kvartal 2012, er tegningskursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 81,0 pr. aksje. Dette er ned NOK 0,5 fra fjerde kvartal. Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) , Q07 4Q07 2Q08 4Q08 (For definisjoner, se side 12) 2Q09 4Q09 2Q10 Tegningskurs Siste tolv måneder har fondet gitt en avkastning på 1,3 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av første kvartal 2012 har det vært en negativ avkastning på 19,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert negativ avkastning på 4,2 prosent. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 4Q10 2Q11 4Q11 VEK organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt tilgjengelig på Swedbank First Securities sin netthandelsløsning, se netthandel. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Annenhåndsomsetning Swedbank First Securities har et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært 5

6 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS SPV SPV SPV SPV SPV Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Nordisk Areal I AS eide pr. 31. mars 2012 fem eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 85 mindre eiendommer i Sverige. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. første kvartal 2012 ca. NOK 2 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007 og består per første kvartal 2012 av tre kontor- Eiendoms portefølje Sverige eiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008 og består per første kvartal av 85 handelseiendommer spredt over store deler av Sverige. Etter kvartalsslutt har fondet solgt en eiendom i Sverige med overtakelse 2. mai Eiendom Beliggenhet Segment Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,8 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,0 Økernveien 94 Oslo Kontor ,3 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,9 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,9 Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor , ,7 Totalt 6 Robsrudskogen 15 Areal (kvm) Gjenværende leietid

7 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5, FINANSIERING Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av første kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 70,3 prosent med gjenværende løpetid på 3,1 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av første kvartal er på 4,3 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,4 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,1 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 Yield gap 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 Yield Nordisk Areal 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 Rentekostnad 3Q 11 4Q 11 1Q 12 7

8 Rente og valutasikring Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av første kvartal var 64,3 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I første kvartal har de lange rentene steget. Dette medfører en økning i markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor positivt påvirket med NOK 6,0 millioner. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave, selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter, sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. De lange rentene er langt lavere enn våre modeller kan forklare og det er en risiko for at lange renter vil trekke opp. Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv kv kv kv kv kv kv mnd NIBOR 1. kv kv kv kv kv år SWAP Også i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave. Vi venter en raskere oppgang i rentene i Norge enn sentralbanken har signalisert og høyere enn markedet nå priser inn, se grafen under. Rentemarked norsk forwardkurve: I Sverige forventer Riksbanken at renten vil ligge uendret på 1,5 prosent ut året og deretter stige sakte, til 3 prosent ved utgangen av Rentemarked svensk forwardkurve: 3,0% 3,6% 3,4% 3,2% 2,5% 3,0% 2,8% 2,0% 2,6% 2,4% 1,5% 2,2% 2,0% 3m NIBOR Sep-12 Mar-13 Sep-13 Mar-14 Norges Bank FRA forecast 8 Swedbank 1,0% feb11 jul12 nov13 Riksbank's reporatepath Swedbank repoforecast apr15

9 Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Det var en bedring i verdensøkonomien gjennom første kvartal 2012, som gjennom fjerde kvartal i fjor. Veksten tiltok i en rekke land, og i Europa som bremset i 2. halvår, var det tegn på stabilisering. Tap på gresk statsgjeld ble tatt og investorene øynet håp etter at den Europeiske Sentralbanken (ECB) gjennomførte et massivt låneprogram før jul og på nyåret. Børsene kunne dermed notere en pen oppgang gjennom kvartalet. Angsten for gjeldsproblemene i Europa blusset opp for alvor gjennom sommeren Frykt for massive nedskrivninger og bankkonkurser preget markedene. Frem til finanskrisen hadde enkel tilgang på kreditt fristet enkelte land, i hovedsak privat sektor, til å leve godt over evne. Gjennom 2010 og 2011 var det et sterkt press mot europeiske myndigheter for at de i fellesskap skulle ta over finansieringen av underskuddene som nå hadde kommet over på statenes hender. I slutten av 2011 etablerte ECB et stort låneprogram for bankene, tilsvarende 10 prosent av BNP i eurosonen. Lånene gikk i hovedsak til banker i underskuddslandene i sør, og noe av midlene ble brukt til å kjøpe statsgjeld der. Tiltaket ble tatt godt imot av markedene, og aksjemarkedene steg de neste månedene. Rentene på statsgjelden i Italia og Spania falt kraftig. I mars ble det til slutt enighet om en ny gjeldsavtale for Hellas. De private långiverne til Hellas måtte akseptere en nedskriving på 75 prosent. Samtidig fikk landet låne nye, store beløp av andre EMU-land, via stabilitetsfondet (EFSF). De siste ukene har uroen for statsgjelden igjen blusset opp. Spania når ikke sine budsjettmål og den politiske motstanden mot innstramminger skjerpes der arbeidsledigheten stiger raskt og er høy. Vekstindikatorene svekkes igjen. Samtidig oppkapitaliseres bankene i Europa og landene i sør reduserer sine underskudd på driftsbalansene like raskt eller raskere enn ventet. Eksporten stiger og lønnskostnadene kommer ned, særlig vs. Tyskland hvor lønningene stiger raskere. Opprettingen går sin gang, utfordringen er at det vil ta tid før problemene er løst. I USA avtok veksten i første del av 2011, men hentet seg inn gjennom 2. halvår. Landet har sin egen valuta og innstramningene har vært langt mindre her enn på andre siden av dammen USA kan bruke tid å få budsjettunderskuddet (som er mye større enn i Europa samlet) ned. Landet kan trykke penger for å finansiere underskuddet. Federal Reserve har allerede gjennomført kvantitative lettelser for å stimulere vekst og aktivitet, og venter nå på at effekten skal komme for en dag. De langsiktige rentene er langt lavere enn forholdene i økonomien tilsier og Fed vil neppe komme med nye tiltak, med mindre veksten blir langt lavere enn nå ventet. Bilsalget stiger og boligbyggingen har endelig begynt å komme seg. Arbeidsledigheten trender nedover. Frykten for en hard landing i Kina har sluppet tak. Bedriftsbarometrene viser at økonomien har funnet feste. Veksten er klart dempet, men vi ser ikke tegn på at et fryktet fall i bolig- og andre investeringer er nært forestående. Prisveksten er dempet og myndighetene har lettet på innstrammingene i kredittpolitikken. Vi venter moderat og tiltakende vekst i global økonomi gjennom 2012, og raskere vekst gjennom Norge Veksten i norsk økonomi er lavere enn i normale økonomiske oppsving, men den er likevel god, nå på rundt tre prosent. Norges Banks regionale nettverk og mange andre barometre signaliserer en fortsatt vekst rundt dette nivået. Det er nok til å gi en bra vekst i sysselsettingen og en forsiktig nedgang i arbeidsledig- 9

10 heten. Oljeinvesteringene vokser raskt, men like viktig er det at privat forbruk nå stiger raskere etter en noe svakere vekst enn mange ventet i fjor. Fastlandsbedriftenes investeringer er så langt det svakeste leddet, men de stiger noe. Eksportbedriftene har fått mindre problemer enn oppslag i media kunne tyde på. Lønnsveksten var over fire prosent i fjor og blir over fire prosent i år. Inflasjonen vaket rundt én prosent fra midten av 2010 og gir husholdningene en rask vekst i realinntekten. Prisstigingen utenom energi har steget litt de siste månedene og ligger nå litt over Norges Banks prognose. Sentralbanken er likevel bekymret for lav prisvekst og høy kronekurs, og valgte derfor overraskende for de fleste å kutte renten med ytterligere 0,25 bps til 1,5 prosent i mars. Den senere tids makrotall er imidlertid stadig sterkere enn Norges Bank har lagt til grunn, og banken vil trolig reversere rentekuttet i løpet av andre halvår i år. Boligbyggingen har ikke vært sprek den siste tiden, men boligmarkedet er fremdeles hett. Ordreinngangen er solid og boligentreprenørene melder om både bra salg og igangsetting. Veksten i boligprisene er høy, og det er få tegn til utflating. Etterspørselen er sterk og mange oppfatter at tilbudet er begrenset. Finanstilsynet har pålagt bankene å stramme inn kredittpraksis vs boliglån og bankene selv mener at de nå har gjennomført innstrammingen. Om gjeldveksten dempes, gjenstår å se. Bankene rapporterer at de ikke strammer inn ytterligere vs bedriftene. En høy fundingkost for bankene fører likevel til at lånekundene må betale solide påslag over NIBOR for lån fra bankene. Avkastning på norsk eiendom Transaksjonsvolumet i Norge endte på i underkant av NOK 35 milliarder i Transaksjonsnivået for Oslo var nesten på nivå med 2007 og utgjorde en rekordstor andel av det totale volumet. Per første kvartal i 2012 var det omsatt næringseiendom for NOK 12 milliarder, og Akershus Eiendom forventer et sterkt eiendomsmarked også i Prisene for eiendommene med best beliggenhet ser ut til å holde seg, prime yield er fortsatt 5,25 prosent2. Aktiviteten i kontorutleiemarkedet er Oslo er fortsatt høy og det er flere bransjer som går så godt at mange bedrifter har ekspansjonsplaner. Allerede i starten av året er det inngått flere store leiekontrakter og store søkeprosesser er igangsatt. Norsk økonomi holder seg 1 Akershus Eiendom Markedsrapport vår Akershus Eiendom Markedsrapport vår 2012 Leierpriser pr. 1. kvartal Indre by sentrum 10 Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) Oslo ytre vest Vika-Aker Brygge

11 god, og DnB Næringsmegling har tro på at aktiviteten vil bli høy ut året 3. Til tross for en tilførsel av ca kvm nye kontorbygg i Stor-Oslo, holder ledigheten seg på lave nivåer 4. DnB Næringsmegling anslår arealledigheten til å ha økt fra 7,5 prosent til 7,8 prosent fra i høst, en beskjeden økning sett opp mot at ledigheten inkluderer alle areal som vil klare for innflytting i løpet av det neste året. Årsaken er en god vekst i kontorsysselsettingen i Oslo, konvertering av kontorareal til bolig og annen type bruk samt omfattende rehabiliteringsprosjekter som midlertidig tar areal ut av markedet. DnB Næringsmegling anslår videre at tilbudet av kontorareal i Stor-Oslo vil vokse mer enn etterspørselen det kommende året. Konsekvensene av dette vil bli dempet av en økende konvertering til bolig samt at den høye aktiviteten innenfor olje, offshore og oljeservice vil skape en økende arealetterspørsel. Leieprisene i prime-segmentet steg veldig i 2011, se grafen under, og svekket seg litt igjen i første kvartal 5. Akershus Eiendom forventer imidlertid at leieprisene i prime-segmentet vil vokse også i 2012 på grunn av begrenset tilbud kombinert med høy etterspørsel. I randsonene har det vært litt ulik utvikling i kvartalet, men gjennom 2012 som helhet antas det at disse områdene vil oppleve en flat utviklingen i leieprisene. Jones Lang LaSalle støtter antakelsen om en relativt flat leieprisutvikling framover 6. Sverige Vekstforventningene i Sverige er langt lavere enn i Norge, og ligger på knappe én prosent. Økonomien går tråere, og det er hovedsakelig industrien som trekker ned. I motsetning til Norge som skor seg på høy oljepris, er svenskene tyngre eksponert mot europeisk etterspørsel og konsum. Nettoeksporten trekker BNP kraftig ned, mens innenlandsk etterspørsel på sin side ikke er så verst. Forbrukertilliten bunnet i oktober og har dratt med seg detaljhandelen i en solid rekyl. Bilsalget har også kviknet til, og noen enkeltobservasjoner tyder nå på at boligprisene har begynt å stige igjen, etter å ha falt i 3 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H Eiendomsverdi Næring leieprisoversikten 1.kvartal Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 1Q12 deler av fjoråret. Kredittpraksis er også strammet inn i Sverige og gjeldsveksten til husholdningene er klart dempet. Det vil nok holde igjen veksten i boligprisene. Inflasjonen er på vei ned, og årsveksten er nå på nivå med Norge. Trenden har imidlertid motsatt fortegn, og Riksbanken uttrykte bekymring for utviklingen da de i februar kuttet renten med 25 basispunkter til 1,5 prosent. Ønsket om å svekke den svenske kronen, og forbedre landets konkurranseevne sto også høyt i kurs da beslutningen ble fattet. Avkastning på svensk eiendom Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet endte på SEK 104 milliarder i , med et veldig svakt 4. kvartal. Transaksjonsåret 2012 startet svakt ettersom både investorer og banker forble selektive og risikoaverse 8. Imidlertid viste markedet tegn til bedring mot slutten av første kvartal og i mars var det høy aktivitet. Dette medførte at transaksjonsvolumet summerte seg til SEK 25 milliarder i første kvartal, godt over gjennomsnittet for første kvartalene i perioden fra 2004 og fram til i dag. De svenske aktørene har dominert i det svenske markedet de siste årene og denne trenden har fortsatt også i første kvartal De mest aktive investorkategoriene har vært de institusjonelle samt de noterte og private eiendomsselskapene. Investorene foretrekker fortsatt Stockholm, men porteføljer spredt ut over flere regioner og eiendommer utenfor de tre største regionene har også tiltrukket seg en andel av investeringsvolumet. Imidlertid er etterspørselen konsentrert rundt objekter med lav risiko, noe som har medført en sterk konkurranse om disse objektene. Prime yield falt derfor gjennom hele 2011 og har holdt seg stabil i første kvartal Både DTZ 9 og Newsec 10 forventer at prime yield vil holde seg ganske stabil gjennom hele Etter at yielden innenfor handelseiendom falt gjennom 2011, forventes det nå at yielden vil flate ut eller stige svakt i både Stockholm, Gøteborg og Malmø utover i Ledigheten i Stor-Stockholm har falt det siste året, og etter et videre fall i første kvartal er ledigheten nå 7 Fasttighetssverige.se. 8 DTZ investment market update Sweden 1Q12. 9 DTZ investment market update Sweden 1Q Newsec Property market outlook spring Newsec Property market outlook spring

12 estimert til 11 prosent 12. DTZ indikerer at leieprisene i det svenske CBD-markedet økte svakt i første kvartal og forventer at de vil fortsette å øke gjennom året på grunn av lav ledighet og sterk etterspørsel i CBD områdene. I sekundære områder og eldre bygninger forventes leiene å holde seg stabile eller falle svakt. 12 DTZ Property Times Stockholm, 1Q12 12

13 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 13

14 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o Swedbank First Securities Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: First Newsec Asset Management AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: