Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS KVARTAL RAPPORT PR. 30. JUNI 2011

2 INNHOLD 1. Høydepunkter i 2. kvartal Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 7 6. Markedssyn 9 7. Definisjoner 12

3 1. HØYDEPUNKTER I 2. KVARTAL 2011 Kursen i Nordisk Areal Invest AS styrket seg med NOK 6,0 per aksje og ligger på NOK 86,0 ved utgangen av andre kvartal 2011 Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer om et positivt andre kvartal med god aktivitet i utleiemarkedet og en god underliggende drift Eiendomsverdiene på den norske delen av porteføljen er opp med nesten NOK 50 millioner Det er inngått flere nye kontrakter i kvartalet, og ledigheten er redusert fra 12,9 prosent til 10,6 prosent Det er signert avtaler for salg av til sammen tre eiendommer i Sverige i kvartalet, og det jobbes konkret med en avtale vedrørende salg av ytterligere fem svenske eiendommer Det er økende annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest Både i det svenske og norske markedet forventes det en fortsatt fallende ledighet og noe økende leienivåer i tiden fremover Det er stor usikkerhet knyttet til de makroøkonomiske utsiktene i Skandinavia og verden for øvrig, men det antas at leiemarkedet i Norge og Sverige ikke vil påvirkes nevneverdig i nærmeste framtid 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. First Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer om et positivt andre kvartal og en god underliggende drift. Markedet har også hatt en positiv utvikling i kvartalet, og bunnivåene i leiemarkedet ser ut til å være bak oss for denne gang. Aktiviteten i utleiemarkedet har tatt seg betydelig opp den siste tiden, noe som også reflekteres i Nordisk Areal sin eiendomsportefølje. Forvalter anser ledigheten i porteføljen som håndterbar og jobber aktivt for å holde den på et akseptabelt nivå. For de norske byggene i porteføljen er det inngått flere store og små leiekontrakter i kvartalet. Den økonomiske ledigheten i porteføljen er følgelig redusert til 10,6 prosent fra 12,9 prosent i foregående kvartal. Gjenværende leietid har økt fra 3,4 år til 3,5 år, til tross for at man er 0,25 år nærmere forfall på eksisterende kontrakter. I Mariboes gate 13 er det inngått en 10 års avtale med Statens Byggtekniske Etat for kvadratmeter fra november Oppgraderinger i forbindelse med det nye leieforholdet er allerede i gangsatt. I Karihaugveien 89 er det inngått en fem års leiekontrakt med Norsk Wavin for 1045 kvadratmeter. De skal flytte inn i desember etter mindre oppgraderinger som allerede er igangsatt. Det er i tillegg inngått leiekontrakter med flere mindre aktører i løpet av kvartalet, hvor de nye leietakerne skal flytte inn i lokalene as is. Forvalter er også i pågående leieforhandlinger med flere selskaper. I Philip Pedersens vei 1 har Cisco signert for nesten nye kvadratmeter på en 4,5 års kontrakt. De flyttet direkte inn i lokalene uten oppgraderinger. I Robsrudskogen 15 ble det inngått en tilleggsavtale inkludert oppgraderinger og forvalter er i løpende dialog med flere potensielle leietakere. Keiser Wilhems gate 34 ble solgt i første kvartal 2011, mens oppgjøret ble bokført i andre kvartal. I den svenske porteføljen er det solgt tre eiendommer siden første kvartal. Kyrkostaden 1:61 i Jokkmokk hadde overtakelse 1. juni 2011, mens Ånge 30:7 i Ånge og Härjedalen Kilen 2 i Sveg hadde overtakelse 1. august Ytterligere er det er god interesse for flere av de svenske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter. Det jobbes med konkret fremforhandling av endelig avtale for ytterligere fem eiendommer nord i Sverige. 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD 4 Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Verdiendring eiendom Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av juni Verdivurderingen er utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital og gjenspeiler en positiv verdiendring på eiendommene i andre kvartal på NOK 45,6 millioner. Dette utgjør en verdiøkning på 4 prosent i kvartalet. Det er foretatt en overordnet verdivurdering av 10 av de viktigste eiendommene i den svenske eiendomsporteføljen pr utgangen av juni. Vurderingen er utført av DTZ i Sverige og viser en liten økning i forhold til verdiene pr årsskiftet. Selskapet har dog valgt ikke å skrive opp eiendomsverdiene i Sverige. Derimot medførte valutasvingninger at den bokførte verdien av de svenske eiendommene i norske kroner var ned med NOK 24 millioner i kvartalet. Direkteavkastning Ledigheten har falt i kvartalet, og økte leieinntektene har hatt en positiv effekt på fondets avkastning. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg negativt med MNOK 7,0 i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange rentene. Verdi-

5 Kapitalforhold endringene skal derimot ses på som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Den langsiktige gjelden er redusert med ca 70 MNOK sammenliknet med første kvartal. Det er betalt avdrag i kvartalet på ca 8 MNOK, samt nedbetaling i forbindelse med salg på ca 45 MNOK. Det resterende skyldes valutaeffekter (svekking av SEK mot NOK). Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Kurs Annenhåndsomsetning På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i andre kvartal 2011, er tegningskursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 86,0 pr. aksje. Dette er en styrkning på NOK 6,0 per aksje fra første kvartal, tilsvarende en avkastning på 7,5 prosent dette kvartalet. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Grafen illustrerer at kursen i Nordisk Areal Invest nå er på god vei opp igjen. Siste tolv måneder har fondet gitt en avkastning på 29,3 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av andre kvartal 2011 har avkastningen vært -14,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -3,5 prosent. Det er økende annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest. Hittil i 2011 er det omsatt aksjer, ca 0,6 prosent av selskapets utestående aksjer, til en snittkurs på NOK 68,7 pr aksje. Siste omsatte kurs var NOK 74,0 pr aksje. Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) , Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 Tegningskurs VEK 5

6 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Fastigheter I AB Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Nordisk Areal I AS eide pr. 30. mars 2011 fem eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 92 mindre eiendommer i Sverige. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. første kvartal 2011 ca. NOK 2,03 milliarder, og all innhentet kapital er investert. 6 Robsrudskogen 15 Eiendoms portefølje Sverige Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007 og består per andre kvartal 2011 av tre kontoreiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008 og består per andre kvartal av 92 handelseiendommer spredt over store deler av Sverige. Eiendom Beliggenhet Segment Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,5 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,0 Økernveien 94 Oslo Kontor ,4 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,9 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,2 Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor , ,5 Totalt Areal (kvm) Gjenværende leietid

7 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5, FINANSIERING Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. Fist Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av første kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 72,3 prosent med gjenværende løpetid på 3,9 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av første kvartal er på 4,5 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,6 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,1 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 Kvartal 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 7

8 Rente og valutasikring I andre kvartal har de lange rentene falt noe tilbake. Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor negativt påvirket med NOKm 7,0. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av andre kvartal var 61,9 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. Historisk renteutvikling 7,50 % 6,50 % 5,50 % 4,50 % 3,50 % 2,50 % 1,50 % 2. kv 3. kv 4. kv kv 2. kv 3. kv kv 1. kv 2. kv 3. kv års SWAP 4. kv kv 2. kv 3. kv relativt lave nivåer. For selskapets finansiering i Sverige er lave renter fremover positivt og innebærer lave rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitaliseringen. Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. I Sverige forventes det at renten vil øke fremover og nå 3 prosent i løpet av 2013, men dette er fortsatt Rentemarked norsk forwardkurve: Rentemarked svensk forwardkurve: 5,0% 5,0% 4,0% 4,0% 4,5% 4,5% 3,5% 3,5% 4,0% 4,0% 3,0% 3,0% 3,5% 3,5% 2,5% 2,5% 2,0% 2,0% 1,5% 1,5% 1,0% 1,0% 0,5% 0,5% 3,0% 3,0% 2,5% 2,5% 2,0% 2,0% 3m NIBOR 3mdes. 11 NIBOR des. 11 jun. 12 jun. 12 des kv 2. kv mndr NIBOR Både i Norge og Sveige er fastrentene er på historisk lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave, men har økt noe i løpet av Grafene under viser sentralbankenes og First Securities/ Swedbank sine renteprognoser fremover. I Norge tror vi pengemarkedsrentene vil være omtrent uendret i 2011 før de stiger igjen gjennom Vi forventer at 3m NIBOR når sitt normalnivå på rundt 5 prosent tidligst innen utgangen av des. 12 Norges Bank FRA forecast Norges Bank FRA forecast First SecFirst Sec 8 4. kv -10 aug.10 aug.10 sep.11 feb.11 feb.11 sep.11 april12 april12 okt.12 okt.12 mai13 mai13 nov.13 Riksbank's reporatepath Riksbank's reporatepath Swedbank reporatepath Swedbank reporatepath nov.13 juni14 juni14

9 6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Det globale økonomiske aktivitetsnivået har for lengst oversteget den forrige toppen fra før finanskrisen. Imidlertid er det store regionale forskjeller, og målt i forhold til en langsiktig trendbane er det mange steder og særlig i rike land fortsatt mye ledig kapasitet. Over det siste halve året har dessuten veksttakten i verdensøkonomien bremset betydelig, og det før den nye angsten for statsgjelden i europeiske land og USA slo inn for fullt på sensommeren. Kombinasjonen av en rask oppgang i mat- og energiprisene, renteøkninger i mange fremvoksende økonomier og jordskjelvet i Japan bidro til å dempe veksten i global etterspørsel i første del av Industrien produserte trolig for mye før den ble overrasket over oppbremsingen i etterspørselen, og må nå trimme lagrene. Bedriftsbarometrene indikerer at det kun har vært en svak (og flere steder ingen) vekst i aktivitetsnivået gjennom sommeren. Husholdninger og bedrifter i rike land bruker mindre penger i forhold til hva de tjener enn noen gang tidligere i moderne tid. Den høye sparingen fører til at gjeldsbyrden bygges ned. Selv om arbeidsmarkedene i mange land fortsatt er svake er det få som svekkes videre nå og husholdningenes inntekter har steget. Høy sparing i privat sektor er normalt et godt utgangspunkt for vekst i økonomien, fordi husholdninger og bedrifter kan øke etterspørselen. BNP-veksten i USA var imidlertid lavere enn ventet i 2.kv, og utviklingen både gjennom og etter finanskrisen anslås å ha vært langt svakere enn tidligere antatt. Veksten i Europa ble også dempet gjennom 1. halvår og Tyskland, som har gitt betydelige bidrag til veksten i eurosonen de to siste årene, rapporterte nesten ikke vekst i 2. kv. Aktivitetsnivået i Japan falt gjennom første halvår, og vil trolig ikke klare å ta igjen alt det tapte før årsskiftet. Utsiktene ser imidlertid noe lysere ut for 2012, når gjenoppbyggingen etter naturkatastrofen som rammet landet i mars har kommet skikkelig i gang. I mange fremvoksende økonomier har husholdningene vist tegn til å øke pengebruken i det aller siste, etter en svakere periode tidligere i år. Fyker ikke mat- og oljeprisene i været igjen kan disse trolig øke etterspørselen ytterligere i månedene som kommer. Både i Kina og flere andre land har myndighetene allerede innført en rekke innstrammingstiltak for å hindre overoppheting av økonomien, og dersom etterspørselen skulle bli svakere er det bra med rom for å reversere disse. De vedvarende, strukturelle problemene i arbeids-, bolig- og kredittmarkedene bidrar til å dempe den økonomiske gjeninnhentingen, både i USA og i flere rike land. På toppen av det kommer problemene med statsfinansene. Finanskrisen og den kraftige økningen i husholdningenes sparing førte til en tilsvarende økning i underskuddene på statsbudsjettene. Nå kjemper politikerne i de fleste land for å redusere disse underskuddene ved å kutte utgifter og å øke skatter og avgifter. De har i mange tilfeller ikke noe valg. Høy gjeld og store underskudd har ført til en kraftig oppgang i rentene på statslån også i Spania og Italia, og det er fortsatt usikkerhet knyttet til redningsaksjonen for Hellas. Den europeiske sentralbanken ble tvunget til å støttekjøpe spanske og italienske statsobligasjoner, mot løfter om nye innstramminger. Kombinasjonen av lavere vekst i 1. halvår og angsten for mulig nedskriving av statsgjeld har ført til en kraftig nedgang på aksjemarkedene og en rask økning i rentespreadene på de private kredittmarkedene, spesielt for europeiske banker. Bankene vil derfor trolig bli mer restriktive med utlån igjen og det blir vanskeligere å finansiere investeringer. Sentralbankene i en rekke land har signalisert at de vil la rentene forbli lave i lang tid fremover, for delvis å dempe de kontraktive effektene fra finanspolitikken når flere land nå ser seg nødt til å stramme inn på statsfinansene. Ettersom innstrammingene på statsbudsjettene blir nå større enn vi tidligere lagt til grunn, og finansmarkedene nå sliter, har vi likevel redusert våre globale vekstanslag betydelig. Vi anslår at global BNP vil stige med 3,4 prosent i 2011, og venter en vekst i 2012 på 3,1 prosent. Norge Veksten i den økonomiske aktiviteten i Norge har vært litt høyere enn i mange andre rike land over det siste året, men aktivitetsnivået er fortsatt ikke imponerende høyt. Samtidig vil de svekkede vekstutsiktene internasjonalt bidra til noe lavere vekst også i Norge fremover. Industriproduksjonen har ikke steget siden i fjor sommer, og selv om bedriftsbarometrene fortsatt er gode er det en klar risiko for at også de vil svekkes i tiden fremover, i takt med det vi har sett i andre land gjennom sommeren. Bedriftenes investeringer har 9

10 imidlertid steget moderat i det siste, og særlig oljeinvesteringene ventes å gi et betydelig bidrag til BNP-veksten i år og neste år. Over det siste året har husholdningenes etterspørsel gitt viktige bidrag til den samlede økonomiske veksten, og boliginvesteringene har steget med nesten 30 prosent. Forbrukertilliten ligger fortsatt på et høyt nivå, og sammen med et lavt rentenivå og vekst i husholdningenes inntekter indikerer det en videre forbruksvekst fremover. Sysselsettingen stiger også videre, men ikke raskere enn veksten i befolkningen i arbeidsfør alder. Oppsvinget har dermed ennå ikke ført til en reell bedring på arbeidsmarkedet. Vi venter fortsatt at BNP-veksten i Fastlands-Norge vil være litt raskere i år enn i fjor. BNP steg med 2,1 prosent i 2010, mens vi anslår en vekst på 2,7 prosent i år og opp mot 4 prosent neste år. Norges Bank vil trolig holde styringsrenten uendret på 2,25 prosent frem til rundt årsskiftet, og vi venter deretter en oppgang til 3 prosent ved utgangen av Den kraftige nedgangen i lange renter i sikre land har ført til en kraftig nedgang også i de lange rentene i Norge, ned til svært lave nivåer. Dersom den verste angsten for en ny økonomisk nedtur dempes de neste månedene vil lange renter trekke opp igjen, både ute og i Norge. Avkastning på norsk eiendom I løpet av 2010 ble det omsatt næringseiendom for omtrent NOK 38 milliarder i det norske markedet1. DnBNOR Næringsmegling rapporterer at samlet transaksjonsvolum første halvår 2011 endte på NOK 12,5 milliarder og at enkelte transaksjoner gikk til veldig høye nivåer2. Totalt volum for helåret er forventet til NOK 36 milliarder. Uroen i finansmarkedene, åpner for flere argumenter til å gå inn i norsk næringseiendom; risikodiversifisering og trygg havn for norske og internasjonale investorer, mulig inflasjonsbeskyttelse i en periode med antatt økt inflasjon samt mulighet til å finansiere til veldig gunstige renter. Flere aktører signaliserer at investeringsstrategien fra før sommeren er uendret2. I leiemarkedet har ledigheten vært fallende en periode og vi forventer et fortsatt fall ut året som følge av et sterkt arbeidsmarked og lite tilførsel av nye arealer. DnBNOR Næringsmegling anslår 6,5% ledighet ved utgangen av året. Bombeattentatet mot Regjeringskvartalet har skapt et umiddelbart behov for flere kontorplasser, men påvirkningen på kontormarkedet i Oslo antas i bli liten2. 1 DnBNOR markedsrapport andre halvår DnBNOR markedsnytt august 2011 Leierpriser pr. 2. kvartal Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest Lysaker

11 Leienivåene tenderer nå oppover for flere områder, se grafen på forrige side. Union 3 registrerer at etterspørselen i sentrumsområdene er tiltagende. Dette støtter en fortsatt fallende ledighet og vi sammen med Jones Lang LaSalle 4 forventer at leiene vil fortsette å stige i Sverige Den økonomiske veksten i Sverige har vært særlig sterk etter finanskrisen, og veksten forble god også gjennom første halvår av inneværende år. Imidlertid ser vi tegn til en klar oppbremsing også her. Eksporten, som fikk et bra oppsving tidligere i år som følge av økt etterspørsel og bedret konkurranseevne, vil trolig dempes noe fremover i takt med svakere vekst internasjonalt. Bedriftsbarometrene har falt, og indikerer svakere vekst i investeringene i tiden fremover. Det private forbruket har allerede bremset, og fallet i forbrukertilliten signaliserer fortsatt svakhet på dette området. Trolig har økningen i rentenivået allerede vært godt merkbart for de svenske husholdningene, som har en nokså stor gjeldsbelastning. En videre oppgang i boliglånsrentene kan heller ikke utelukkes på bakgrunn av den nye finansuroen, selv om Riksbanken nå skulle ta en pause i rentehevingene. Samtidig har prisveksten tiltatt, og bedringen på arbeidsmarkedet har gått sakte. Riksbanken har allerede hevet styringsrenten totalt 7 ganger fra bunnen, til dagens 2,0 prosent. På bakgrunn av svakere vekstutsikter og lavere inflasjonsforventninger ventes det imidlertid at Banken nå vil la rentenivået bli liggende uendret ut året, og at renten deretter vil heves i et langsommere tempo til 2,75 prosent ved utgangen av Vi anslår en vekst i BNP på 4,3 prosent i 2011, og venter en vekst på 2,8 prosent i Avkastning på svensk eiendom I det svenske markedet ble det omsatt næringseiendom for SEK 30 milliarder i andre kvartal 5, vesentlig mer enn på samme tid i fjor. Transaksjonsmarkedet bedret seg vesentlig mot slutten av 2010, med omsetning for hele året på SEK 66 milliarder. Stockholm er det mest likvide markedet med 37 prosent av totalt transaksjonsvolum i andre kvartal. Ledigheten for CBD kontorer i Stockholm er nå under 5 prosent, og Jones Lang LaSalle forventer en fortsatt lavt ledighetsnivå fremover. Leieprisene i det svenske markedet steg gjennom 2010 og den lave ledigheten fremover støtter opp om en videre økning i leienivåene. 6 Yielden innenfor handelseiendom i Sverige falt gjennom 2010 og i både Stockholm, Gøteborg og Malmø forventer man nedgang også i Union Markedsrapport 2Q Jones Lang LaSalle Property Clock 2Q DTZ Property Times Stockholm, 2Q11. 6 Newsec Property Outlook, mars

12 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investement Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 12

13 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o First Securities AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: First Newsec Asset Management AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: