Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS 4. KVARTAL 2013 RAPPORT PR. 31. DESEMBER 2013

2 INNHOLD 1. Hovedpunkter i fjerde kvartal Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 4 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 7 6. Markedssyn 9 7. Definisjoner 12

3 1. HOVEDPUNKTER FJERDE KVARTAL 2013 Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS ble fastsatt til NOK 56 pr aksje ved utgangen av fjerde kvartal Dette er en nedgang på NOK 2,0 pr aksje fra tredje kvartal Eiendomsverdiene på eiendomsporteføljen var noe ned i kvartalet, noe som primært skyldes kortere gjenværende løpetid på leiekontraktene i porteføljen I løpet av fjerde kvartal ble det inngått nye leiekontrakter for ca kvadratmeter i selskapets eiendommer. I tillegg ble det leid ut 29 parkeringsplasser i Økernveien 94. Etter kvartalets slutt er det leid ut ca 500 kvadratmeter til Norsk Chokolade Import AS i Robsrudskogen Gjenværende vektet leietid på porteføljens kontrakter var 3,8 år ved utløpet av fjerde kvartal Ledigheten i porteføljen lå på 9,0 prosent ved utløp av kvartalet, sammenlignet med 9,9 prosent ved utløp av tredje kvartal 2013 De lange rentene svekket seg noe gjennom fjerde kvartal 2013, noe som har medført en økning i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler. Dette påvirker den beregnede kursen negativt Styret i Nordisk Areal I AS besluttet gjennom fjerde kvartal å legge to av selskapets eiendommer ut for salg 3

4 2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. I fjerde kvartal har forvalter fokusert på å få Arbeidsog velferdsdirektoratet på plass i Økernveien 94. I løpet av kvartalet ble Arbeids- og velferdsdirektoratet godt installert i sine nye lokaler. Videre har forvalter konsentrert seg om å fylle opp de ledige arealene i Robsrudskogen. Dette arbeidet har nå gitt resultater. På Robsrudskogen ble det i løpet av fjerde kvartal signert en leiekontrakt med selskapet Covent Garden Collection på ca 900 kvadratmeter bestående av kontor, lager og innendørs parkering. I første kvartal 2014 ble det signert en ytterligere kontrakt med selskapet Norsk Chokolade Import AS på til sammen ca 500 kvadratmeter bestående av kontor og innendørs parkering. Dette betyr at ledigheten i Robsrudskogen 15 er betydelig redusert. I Karihaugveien 89 ble det i løpet av fjerde kvartal 2013 leid ut ca kvadratmeter kontor, mens det i Økernveien 94 ble leid ut 19 parkeringsplasser. Samlet sett ble fjerde kvartal således et aktivt kvartal i forhold til utleie, med totalt signerte kontrakter på ca kvadratmeter for Nordisk Areal I AS. Utleiearbeidet i fjerde kvartal har medført at ledigheten i porteføljen er redusert fra 9,9 prosent til 9,0 prosent. Mariboes gate 13 er tilnærmet fullt utleid med 4,5 års vektet gjenværende leietid. Det er kun ledige parkeringsplasser og et mindre lager i eiendommen i dag. I Karihaugveien 89 ble det som nevnt inngått leiekontrakter for totalt kvadratmeter i fjerde kvartal. Det betyr at total ledighet i bygget nå er redusert til kvadratmeter. Gjenværende leietid i Karihaugveien 89 er 2,3 år. I Økernveien 94 har fokuset i fjerde kvartal ligget på å få Arbeids- og velferdsdirektoratet godt installert i sine nye arealer. Innflyttingen har gått bra, og det rapporteres om god aktivitet i bygget etter at denne store leietakeren har kommet på plass. Ledigheten i Økernveien 94 er videre redusert gjennom utleie av 19 parkeringsplasser i kvartalet. I dag er det kun ledig totalt 8 parkeringsplasser og 385 kvm lager i Økernveien 94. Vektet gjenværende leietid er 4,3 år. Som nevnt ble det i Robsrudskogen signert en ny leiekontrakt i kvartalet på totalt 900 kvadratmeter med Covent Garden som allerede har flyttet inn. Ved utgangen av fjerde kvartal sto totalt ca 900 kvadratmeter kontor og ca kvadratmeter lager ledig i Robsrudskogen. I tillegg kommer 33 parkeringsplasser. Etter kvartalets slutt er denne ledigheten ytterligere redusert med 338 kvadratmeter kontor og 5 parkeringsplasser. Vektet gjenværende leietid i Robsrudskogen var 6,9 år ved utgangen av fjerde kvartal I Philip Pedersensvei står fremdeles toppetasjen ledig. Det resterende av bygget leies ut til Cisco Systems som har gjennomført betydelige oppgraderinger av sine lokaler. Det jobbes aktivt med utleie av den ledige etasjen. Styret i Nordisk Areal I AS besluttet gjennom fjerde kvartal å legge to av selskapets eiendommer ut for salg. Det er Økernveien 94 og Robsrudskogen 15 som nå søkes solgt da disse to eiendommene er utviklet i henhold til selskapets strategi. Salgsarbeidet pågår i disse dager. Et eventuelt salg av disse eiendommene vil kunne åpne for en ytterligere tilbakebetaling til aksjonærene 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD 4 Verdiendring eiendom Akershus Eiendom og DTZ Realkapital utførte verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av desember Det rapporteres isolert sett om en mindre nedgang i verdiene i fjerde kvartal, en verdinedgang som i hovedsak skyldes effekten av redusert gjenværende løpetid på selskapets leiekontrakter. Når det gjelder eiendommen på Robsrudskogen registrerer vi her en liten verdioppgang som følge av de nye leiekontraktene som ble inngått i fjerde kvartal. Direkteavkastning Samlet sett rapporteres det om en mindre nedgang i eiendomsverdiene på den norske porteføljen i kvartalet. Dette påvirker den beregnede kursen negativt. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har også utviklet seg negativt i kvartalet som følge av en svekking i de lange rentene. Når det gjelder selskapets avsetning for latent skatt er denne tilnærmet uendret i kvartalet. Den langsiktige gjelden har som en følge av betalte avdrag blitt redusert med ca NOK 5 millioner i fjerde

5 kvartal. Dette har påvirket den beregnede kursen positivt. På den negative siden har arbeidskapitalen svekket seg med ca NOK 11,5 millioner i fjerde kvartal Kurs På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i fjerde kvartal 2013, er kursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 56,0 pr. aksje. Dette er en nedgang på NOK 2,0 pr aksje sammenlignet med tredje kvartal Siste tolv måneder har investeringen i fondet gitt en negativ beregnet avkastning på 12,7 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av fjerde kvartal 2013 har den beregnede kursen inklusive tilbakebetalt kapital svekket seg med 31 prosent. Dette tilsvarer en beregnet annualisert negativ avkastning på 5,6 prosent. Som det fremgår av grafen over har Tegningskurs og VEK nærmet seg fra etablering i 2007 og frem til i dag. Bakgrunnen for dette er at kostnadene knyttet til eiendomskjøp og etablerings- og tilretteleggingshonorarer, som blir tillagt VEK for beregning av Tegningskurs, har blitt skrevet ned over en 6 års periode. Disse kostnadene er nå helt avskrevet, noe som betyr at den beregnede kursen vil tilsvare VEK i kvartalene fremover. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Annenhåndsomsetning Swedbank har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt tilgjengelig på Swedbank sin nett-handelsløsning, se Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Siste omsetning som er gjort via Swedbank sin hendelsløsning er gjort til kurs NOK 58 pr aksje. Dette var før tilbakebetaling av NOK 13 pr aksje til aksjonærene. Volumet som omsettes i 2. håndsmarkedet er meget begrenset. Ligningskurs Ligningskursen pr som skal føres i selvangivelsen er NOK 0,0 pr aksje. Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q13 4Q13 Ordinær kurs VEK Utbyttejustert kurs (For definisjoner, se side 12) 5

6 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS SPV SPV SPV SPV SPV Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Robsrudskogen 15 Nordisk Areal I AS eide pr. 31. januar 2013 fem eiendommer i Norge. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. fjerde kvartal 2013 ca. NOK 1,37 milliarder. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007 og består per fjerde kvartal 2013 av tre kontoreiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Gjenværende leietid Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,0 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,5 Økernveien 94 Oslo Kontor ,3 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,3 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,9 Totalt ,8 6

7 Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5, FINANSIERING Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Ved utløpet av fjerde kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 892 millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 65,2 prosent med gjenværende løpetid på 1,3 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av andre kvartal er på 4,9 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,6 prosent. Dette gir et positivt yield gap på i dag på 2,7 prosent. Rente og valutasikring Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av andre kvartal var ca 72,9 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 3Q 11 4Q 11 1Q 12 2Q 12 Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 3Q 12 4Q 12 1Q 13 2Q 13 3Q 13 4Q 13 7

8 og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I fjerde kvartal falt de lange rentene marginalt tilbake etter oppgangen i tredje kvartal Dette medfører en redusert markedsverdi på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor negativt påvirket med ca NOK 2,2 millioner etter skatt sammenlignet med tredje kvartal. Federal Reserve begynte å trappe ned støttekjøpene av stats- og boliglånsobligasjoner mot slutten av fjoråret. De langsiktige amerikanske rentene fortsatte å stige og renten på 10-årige statsobligasjonsrenter nådde så vidt over 3 prosent ved årsskiftet, opp fra 1,75 prosent et år tidligere. Usikkerhet om den økonomiske utviklingen har gjort at rentene på disse obligasjonene har falt tilbake med vel 30 basispunkter i løpet av årets første måneder. Aksjemarkedet har steget i denne perioden samlet sett. I likhet med langsiktige renter verden over, har norsk 10 års swaprente fulgt de amerikanske rentene ned siden årsskiftet. Nivået på norsk 10 års swaprente er om lag 3,2 prosent, mot 2,8 prosent i USA og kun 1,8 prosent i EMU. Norsk 5 års swaprente er på vel 2,5 prosent. Etter at rentedifferansen mot utlandet ble kraftig redusert gjennom fjoråret har den kommet noe ut igjen i første del av Forskjellen mellom rentene på statsobligasjoner i Norge og Tyskland holder seg høyere enn vanlig. Risikoen for de lange swaprentene er fortsatt på oppsiden, for rentene er fortsatt uvanlig lave og oppsvinget i økonomiene internasjonalt vil etter hvert måtte gi høyere renter. Samtidig er det tegn på at renteoppgangen har bremset utviklingen ikke minst i det amerikanske boligmarkedet og indikerer at oppsvinget til en viss grad avhenger av at renteoppgangen ikke blir for rask. Norges Bank anslår at styringsrenten skal holdes uendret i år. Den svake utviklingen særlig i privat etterspørsel gjør at første renteøkning ventes ikke å finne sted før sommeren Vi tror det er større risiko for at renten likevel settes ned i 2014 enn for at den settes tidligere opp. Utviklingen i realøkonomien vil avgjøre trolig med utviklingen i boligmarkedet som den viktige driveren. Kronekursen falt med mer enn 10 prosent (handelsvektet) gjennom fjoråret. Svekkelsen har bedret konkurranseevnen til norske bedrifter merkbart, uten at kostnadsnivået vs. handelspartnerne har blitt lavt av den grunn. Kostnadsnivået tilsier at det er en ytterligere nedsiderisiko for kronekursen på lengre sikt, som kan utløses og nødvendiggjøres av et fall i råvareprisene, svakere oljeinvesteringer eller et betydelig fall i innenlandsk etterspørsel. De første månedene i året har imidlertid kronen styrket seg litt igjen, i takt med tall som kan tyde på at omslaget i norsk økonomi ikke blir like kraftig som tidligere indikert. Det interna- Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv mnd NIBOR 10 år SWAP

9 sjonale oppsvinget kan isolert sett ventes å bidra til å styrke kronen. I tråd med rådet fra Norges Bank fastsatte Finansdepartementet før årsskiftet en motsyklisk kapitalbuffer på 1 prosent. Bufferkravet skal gjelde fra 30. juni 2015, et halvt år senere enn ventet. Den motsykliske bufferen kommer på toppen av øvrige økninger i kapitalkravene som har blitt innført den siste tiden, og har samlet sett skjerpet kravet til inntjening i bankene. Utlånsmarginene for lån til bedriftene falt jevnt og trutt gjennom fjoråret. Påslaget over NIBOR for standardlån til næringsformål kom inn med om lag 10 basispunkter per kvartal i fjor, og har fortsatt å falle inn i første kvartal Norges Banks utlånsundersøkelse viser at bankene forventer uendret låneetterspørsel fra næringslivet framover. Etter å ha falt en del gjennom høsten har tremåneders pengemarkedsrente kommet litt opp igjen i begynnelsen av året, og flatet ut på om lag 1,7 prosent. Finansieringskostnaden for lån med flytende rente er i utgangspunktet svært lav, men bankenes utlånsmarginer overfor husholdningene (boliglån) er samtidig høye. Slike lån er nå svært lønnsomme for bankene, særlig etter justering for lånenes risikovekting, som er lavere enn for lån til næringslivet. Norges Banks utlåns-undersøkelse indikerer fortsatt at bankene har ambisjoner om å ta markedsandeler i dette segmentet, men så langt har det ikke ført til reduserte lånemarginer. 6. MARKEDSSYN Globalt Veksten i global økonomi vil bli vesentlig høyere i år enn i fjor, drevet av oppsvinget i de utviklede økonomiene. Bedriftsbarometrene (PMI) har fortsatt oppover de fleste steder, men det er noe større sprik enn før. Vi er fortsatt optimistiske på mellomlang sikt. I USA er det uomtvistelig at arbeidsmarkedet er i kraftig bedring, at privat etterspørsel har tatt seg opp og at den finanspolitiske motvinden har løyet i 2014 sammenliknet med fjoråret. Etter en lang strøm av gode tall for slutten av fjoråret har tallene for årets første måneder vært mer blandede, ikke minst for boligmarkedet der både salget, nybyggingen og utsiktene har blitt rapportert vesentlig svakere enn ventet. Dårlig vær gjennom store deler av vinteren har opplagt noe av skylden for den svakere utviklingen, men kan ikke forklare alt. Utviklingen har økt usikkerheten i den underliggende økonomiske utviklingen. Barometrene PMI og ISM viser for eksempel helt ulik utvikling gjennom januar og februar. Det vanskeliggjør også vurderingen av pengepolitikken. Fed har signalisert at nedtrappingen av obligasjonsskjøpene ligger an til å fortsette med mindre det skjer noen store endringer i utsiktene for oppgangen. Fortsatt lav prisstigning og lønnsvekst gir Federal Reserve rom til å fortsette å holde renten lav lenge. I euroområdet ble BNP-veksten 1,1 prosent i 4. kvartal (årlig rate), det tredje kvartalet med vekst etter halvannet års resesjon. PMI-målingene falt litt i februar men nivået har steget betydelig de siste månedene samlet sett, og tyder på bedring både i produksjonen og ordreinngangen. Oppsvinget har vært særlig sterkt i Spania, der arbeidsledigheten har passerte toppen, rett nok fra et svært høyt nivå. Forskjellene er fortsatt betydelige mellom eurolandene, og særlig mot Tyskland, der ledigheten har nådd et rekordlavt nivå. Selv om bankene i euroområdet nå sier de vil lette på sin kredittpraksis er de fortsatt restriktive med tilgangen til kreditt, og det legger bånd på oppsvinget. Prisveksten har holdt seg svært lav de siste månedene, og er langt under inflasjonsmålet. Den europeiske sentralbanken ECB har tidligere understreket at den har flere virkemidler tilgjengelig for å stimulere økonomien og prisveksten, selv etter at styringsrenten ble kuttet til rekordlave 0,25 prosent i fjor høst. De siste månedene har bedriftsbarometrene for Kina stadig klarere indikert at den økonomiske veksten avtar. Den faktiske veksten ventes fortsatt å holde seg over 7 prosent i 2014, men et raskere tilbakeslag i Kina framstår stadig som den mest alvorlige risikoen både for verdensøkonomien og for norsk økonomi. Landet har et høyt investeringsnivå og gjelden har steget svært raskt 9

10 10 de siste årene, til et høyt nivå vs. inntektene. Rentepåslagene har kommet ut og indikerer økt risiko for kredittproblemer. Myndighetene er klar over risikoen og viktigheten av å gjøre den kinesiske vekstmodellen mer bærekraftig, men det vil ta tid å gjennomføre de annonserte reformene. Dersom veksten falmer tror vi myndighetene vil oppleve et stort press for å stimulere, om nødvendig med den gamle oppskriften en stund til. Norge Den økonomiske veksten i fastlandsøkonomien falt til 2 prosent i 2013 fra 3,4 prosent året før, men tiltok litt igjen mot slutten av året, til en takt på 2,4 prosent i 4. kvartal Avdempingen i veksten henger sammen med svakere etterspørsel fra husholdningene og redusert vekst i oljeinvesteringene. Varekonsumet økte knapt nok gjennom fjoråret og husholdningenes etterspørsel etter bolig er moderert. Selv om boligprisene ikke har falt mer enn et par prosent siden toppen har antallet boliger for salg økt med om lag 30 prosent siden i fjor vår, og igangsettingen av nye boliger falt kraftig mot slutten av året. Samlet arbeidsledighet har vokst jevnt og trutt, og var 3,3 prosent i februar. Undersøkelser og barometre peker i retning av svært moderat vekst i sysselsettingen framover. Så langt har svekkelsen av økonomien vært gradvis og moderat, men likevel tydelig. Husholdningene strammer til i forbruket for å øke sin sparing, ikke fordi de har mistet sine inntekter. Med mindre økonomien blir utsatt for et større sjokk er det mest sannsynlige utfallet at veksten i husholdningenes etterspørsel snart vil ta seg opp igjen. Det er fortsatt en fare for at avkjølingen i boligmarkedet kan føre til en dypere økonomisk nedtur. En betydelig nedgang i boligprisene er ikke helt usannsynlig etter at prisene har steget så kraftig i så mange år. Men utflatingen av prisene i desember og januar betyr at prisene ikke lenger faller like raskt, og indikerer at nedgangen kommer til å bli moderat. Den andre store risikofaktoren i norsk økonomi er et kraftig fall i oljeinvesteringene. Veksten er allerede tydelig redusert og investeringsnivået kan ha passert toppen. Prosjekter på norsk sokkel framstår som mindre attraktive, dels fordi kostnadsnivået har blitt høyt og dels fordi utvinningsmulighetene internasjonalt er blitt gunstigere. Selv om mange norske prosjekter fortsatt vil være tilstrekkelig lønnsomme, slik at investeringsnivået vil holde seg høyt i mange år framover, så peker ikke pilene lenger opp, men ned. Pristigningen har økt betydelig den siste tiden, til 2,4 prosent i januar i år fra under 1,5 prosent bare vel et halvt år tidligere. Økningen skyldes i hovedsak en svakere norsk krone som gir høyere priser bl.a. på importerte varer. Effekten av svakere krone er neppe uttømt, slik at prisveksten den nærmeste tiden vil holde seg oppe eller øke ytterligere og kunne ligge over inflasjonsmålet i en periode. Utviklingen på arbeidsmarkedet tilsier imidlertid lavere lønnsvekst, slik at prispresset fortsatt framstår som moderat lenger fram i tid. Norges Bank har dermed rom for å sette ned styringsrenten ytterligere dersom veksten og utviklingen på arbeidsmarkedet skulle svekkes ytterligere. Vi tror imidlertid ikke at norsk økonomi kan komme til å kollapse. Lavere renter, svakere krone og ubegrenset kapasitet i finanspolitikken vil demme betydelig opp for konsekvensene av en økonomisk nedtur. Avkastning på norsk eiendom De ulike markedsaktørene er noe uenige om hva som ble det endelige transaksjonsvolumet i Norge for De fleste anslår et sted mellom NOK 35 til 40 milliarder totalt omsatt volum målt i eiendomsverdi. Akershus Eiendom presenterer sitt estimat på NOK 37 milliarder i sitt nyhetsbrev for februar Dette er noe under det estimatet de har operert med gjennom 2013 og representerer en nedgang i aktiviteten sammenlignet med Avviket kan i sin helhet forklares av de tre største transaksjonene i Når det gjelder utsiktene for 2014 estimerer Akershus Eiendom et aktivt år, med et samlet transaksjonsvolum på NOK 45 milliarder. I tillegg kommer en eventuell børsnotering av Entra Eiendom 1. I følge Akershus Eiendom sitt nyhetsbrev fra februar var kontorledigheten i Oslo 7 prosent for januar 2014, noe som er uendret siden april De største endringene siste halve året fant sted i Bjørvika med en øking på 1 prosent og Majorstua med en nedgang på 4 prosent. Akershus Eiendom sine forventinger for 2014 er at 1 Akershus Eiendom. Nyhetsbrev Februar 2014

11 Oslo Sentrum og Nydalen får en økning i leienivåene på mellom 5 og 10 prosent. Når det gjelder de andre områdene i Oslo forventer de en relativt flat utvikling. I følge Akershus Eiendom er det relativt lite nye kontor som ferdigstilles i Oslo i Deres estimat er nye kvadratmeter i Analyseselskapet Eiendomsverdi rapporterer om at leieprisene for Oslo og Akershus har svekket seg noe gjennom fjerde kvartal, men samlet sett ble det registrert en solid oppgang for året 2. For leiekontrakter med oppstart i fjerde kvartal 2013 rapporteres det om at snitt prisen i Oslo nå ligger rett i overkant av NOK pr kvadratmeter. Det rapporteres i likhet med tredje kvartal om god aktivitet innen utleie av næringseiendom i kvartalet. Det er Bryn-Helsfyr som kan rapportere om den beste utviklingen i leieprisene i kvartalet, men en oppgang på 26 prosent. Prisene på Skøyen er uendret i leienivået mens det på Lysaker er registret en nedgang på 11 prosent. I Indre by registrerer vi en solid oppgang på 8 prosent i kvartalet, opp til en snittleie på NOK pr kvadratmeter. I Oslo ytre øst ble det i kvartalet registrert en nedgang på hele 15 prosent. 2 Eiendomsverdi, Leieprisoversikten, fjerde kvartal 2013 Leiepriser pr. fjerde kvartal 2013 Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Vika-Aker Brygge Skøyen Nydalen Oslo ytre vest Indre by sentrum Lysaker Bryn-Helsfyr Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) 11

12 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 12

13

14 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o Swedbank Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: Newsec Asset Management AS Lysaker Torv 8 PO Box Lysaker Telefon: