Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS

Transkript

1 09 3. KVARTAL Rapport pr. 30. SEPTEMBER 2009 Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS

2 1. Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsinvesteringsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Selskapet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Investorer Asle Løvstad adm. dir. First Property Fund Management AS First Eiendomsinvest I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Nordisk Areal I AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han øk. dir. i Oslo Areal ASA/ Newsec Asset Management AS. I perioden var han øk. dir. for Vital Eiendom AS % SPV Philip Pedersens vei 1 100% SPV Økernveien % SPV Marieboesgate 13 Pr. utløpet av tredje kvartal 2009 har selskapet investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 100 mindre eiendommer spredt over store deler av Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. tredje kvartal 2009 ca NOK 1,9 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Selv om de realøkonomiske konsekvensene av finanskrisen fortsatt påvirker eiendomsmarkedet, har vi gjennom tredje kvartal sett en positivt utvikling. På tross av at det er registrert generelt marginalt reduserte leiepriser innenfor de geografiske områder hvor fondet er representert, har fondet lykkes i å inngå nye leiekontrakter på akseptable nivåer. For selskapet har dette gitt seg utslag i noe redusert ledighet i tredje kvartal. I tillegg til at avkastnings-kravet (yielden) har stabilisert seg, har en marginal styrking av leienivået i porteføljen bidratt til en verdioppgang på den norske eiendomsporteføljen. Den svenske porteføljen har hatt en liten negativ verdiendring i kvartalet, noe 100% SPV Karihaugveien % SPV Keiser Wilhelmsgate % SPV Robsrudskogen % Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Eiendomsportefølje Sverige som primært er knyttet til effekten av en forventet negativ KPI utvikling i Sverige. Samlet sett er verdien av porteføljen skrevet ned marginalt i tredje kvartal I tillegg til at eiendomsverdiene i porteføljen holder seg mer eller mindre uendret i kvartalet, er den underliggende driften i selskapet tilfredsstillende. Utleiemarkedet er fortsatt krevende med press på leieprisene, men det inngås fremdeles nye leiekontrakter på akseptable nivåer. Det er fortsatt forholdsvis lav aktivitet i leiemarkedet, men vi ser nå tendenser til at aktiviteten tiltar. I tredje kvartal 2009 er det for den norske delen av porteføljen inngått nye / reforhandlet leiekontrakter på ca m2. Kontraktene er inngått på gode leienivåer, som minimum tilsvarer leienivået på de kontraktene som løp ut. Ledigheten i porteføljen er fortsatt håndterbar og forvalter jobber aktivt for å holde denne på et akseptabelt nivå. Pr utgangen av tredje kvartal var ledigheten i porteføljen på 8,0 prosent sammenlignet med 8,2 prosent i andre kvartal 2009.

3 2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av tredje kvartal 2009 har vært -30,5 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -13,9 prosent. Avkastningen for årets ni første måneder har vært på -10,9 prosent, mens avkastningen i tredje kvartal 2009 isolert er uendret. Etter en lengre periode med verdinedgang ser vi nå at den beregnede kursen flater ut. Verdiøkningen på den norske eiendomsporteføljen i tredje kvartal 2009 var på NOK 1,8 millioner. Når det gjelder den svenske porteføljen har vi registret et verdifall på ca NOK 12,4 millioner. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Verdinedgangen på eiendomsporteføljen er delvis kompensert som følge av at verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg positivt i kvartalet, som følge av en økning i de lange rentene. Selskapets samlede gjeld er redusert i kvartalet som følge av at gjelden i SEK har svekket seg i NOK som følge av svingninger i valuta, samt at det er betalt noe avdrag i perioden. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i tredje kvartal 2009, er tegningskursen beregnet til NOK 69,50 pr. aksje. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs (NOK 69,50). Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS gjennomgås. NOK/aksje Tegningskurs VEK 27/04/07 30/09/07 31/12/07 31/03/08 30/06/08 30/09/08 31/12/08 31/03/09 30/06/09 30/09/09 NOK 69,50 (For definisjoner, se side 11). Kapitalforhold SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var således ved utgangen av 2007 totalt NOK 562,3 millioner. Det har i 2008 og så langt i 2009 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. Nedsalg/emisjoner Det er ikke planlagt nye emisjoner i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 3

4 3. Markedssyn Bjørn Roger Wilhelmsen, makroøkonom i First Securities AS. Wilhelmsen er utdannet samfunnsøkonom fra NTNU (2000). Han har tidligere arbeidet i Finansdepartementet ( ), Norges Bank Pengepolitikk ( og ) og den Europeiske Sentralbanken ( ). Wilhelmsen ble ansatt i First Securities i Han arbeider med norsk og internasjonal konjunkturanalyse og leder arbeidet med rente- og valutaanalyser 4 Verdensøkonomien Utsiktene for global vekst er noe bedre enn vi så for oss da forrige kvartalsrapport ble publisert, og betydelig bedre enn vi fryktet for et halvt år siden. Tiltakene fra sentralbanker og stater har gitt større stabilitet i finansmarkedene. Korte pengemarkedsrenter og kredittpåslag i obligasjonsmarkedet har falt mye de siste månedene. Aksjemarkedene har steget friskt. Den økonomiske aktiviteten i verden begynte å vokse forsiktig i 2. kvartal, først og fremst takket være sterk vekst i sørøst-asia. I 3. kvartal har veksten bredt seg til et større geografisk område, blant annet til USA og flere europeiske land. Signalene fra ulike bedriftsbarometre tyder på at oppgangen i verdensøkonomien fortsatte i første del av 4. kvartal. Den sterkeste veksten finner vi i Kina og i enkelte andre Asiatiske land. I Kina, Singapore og Sør-Korea var den kvartalsvise veksten tosifret målt i årlig rate i både 2. kvartal og 3. kvartal. Japan har ennå ikke rapportert nasjonalregnskapstall for 3. kvartal, men det var god vekst i 2. kvartal og månedsindikatorer for industriproduksjon, eksport og detaljomsetning taler for at veksten fortsatte i 3. kvartal. I USA varte resesjonen noe lengre enn i asiatiske land, men foreløpige nasjonalregnskapstall viser en BNP-vekst på 3,5 prosent i 3. kvartal, som var noe bedre enn ventet. I Europa er situasjonen svakere, men de fleste indikatorene taler for at det laveste punktet i resesjonen har blitt passert de fleste steder. Ett unntak er Storbritannia, der BNP fortsatte å falle i 3. kvartal, men nedgangen har avtatt i styrke. Det var positiv vekst i OECD-området samlet i 3. kvartal, etter om lag uendret aktivitetsnivå i 2. kvartal. Den økonomiske veksten mot slutten av inneværende år vil bidra til å dempe det samlede aktivitetsfallet mellom 2008 og Vi anslår et samlet globalt BNP-fall på 1,1 prosent i Til tross for god vekst flere steder er aktivitetsnivået svært lavt, mens arbeidsledigheten er høy og fortsatt stigende mange steder. Vi anslår at global BNP i 2009 sett under vil være rundt 2 prosent lavere enn langsiktig potensiell produksjon som følger av tilgang på arbeidskraft, kapital og total faktorproduktivitet. Våre beregninger tyder på at ressursutnyttelsen i verdensøkonomien er på det laveste nivået siden begynnelsen på 1980-tallet. I OECD-området er ressursutnyttelsen enda lavere og lavest siden 2.verdenskrig. For 2010 ventet vi en positiv vekst i global BNP på vel 3 prosent, som trolig er nær den langsiktige potensielle vekstraten for verden. Det betyr at ressursutnyttelsen globalt vil holde seg stabil, men på et svært lavt nivå neste år. Mot slutten av neste år venter vi at global produksjon vokser raskere enn trend og at produksjonsgapet dermed avtar. Samtidig vil arbeidsledigheten begynne å falle. For 2011 er vår foreløpige prognose en vekst i global BNP på 4,5 prosent. Det er en risiko for at utviklingen fremover kan bli svakere enn vi nå ser for oss. Tar vi utgangspunkt i generalbudsjettlikningen for tilgang og anvendelse av varer og tjenester er det særlig to forhold som har bidratt til veksten i OECD-området i det siste. For det første bidrar lagerjusteringer til å løfte industriproduksjon og eksport. Denne lagertilpasningen er midlertidig av natur og effekten vil dø gradvis ut neste år. For det andre har offentlig sektor bidratt, enten gjennom økte offentlige utgifter eller nedgang i strukturelle inntekter. For eksempel var mye av veksten i privat forbruk i USA i 3. kvartal, som utgjorde det største bidrag til BNP-veksten, et resultat av en midlertidig økning i vrakpanten som nå er avviklet. Underskuddene på statsfinansene er nå store i mange land, særlig i USA og Storbritannia, og myndighetene må etter hvert iverksette tiltak for å redusere budsjettunderskuddene og offentlig gjeld. Selv om myndighetene neppe vil trekke tilbake stimulansene før veksten i privat etterspørsel har fått feste, vil dette kunne legge en demper på den samlede økonomiske veksten de neste årene. De globale økonomiske ubalansene er fortsatt i høy grad til stede, som for eksempel mellom USAs statsgjeld og Kinas spareoverskudd, selv om vi har sett klare tegn til bedring i det siste. I USA og andre land der husholdningenes gjeld steg for mye i forkant av krisen, og der verdien på husholdningenes formue har falt i løpet av krisen, er behovet for å tilpasse seg et mer bærekraftig gjeldsnivå stort. Denne nedbelåningen, i kombinasjon med høye arbeidsledighet og lav lønnsvekst, vil trolig føre til relativt beskjeden vekst i privat forbruk i tiden fremover. Utsiktene for realinvesteringer i bedriftene er også svake ettersom kapasitetsutnyttelsen er på et veldig lavt nivå, selv om behovet for utskiftninger etter hvert vil tilta. Erfaringene viser at oppgangsperioder som etterfølger finansielle kriser er mer saktegående enn etter nedturer som skyldes andre forhold enn bank og finans. Samtidig er det også en risiko for at veksten kan bli sterkere enn vi nå ser for oss. For det første ser det ut til at boligmarkedet igjen har begynt å ta seg opp igjen flere steder. Det kan bidra positivt til hushold-

5 ningenes formuessituasjon, redusere bankens tap og motivere til økt igangsetting av nye boliger fra lave nivåer. I tillegg vil oppgangen i aksjemarkedene i det siste kunne ha positiv effekt på den delen av husholdningene som normalt står for en relativt stor del av privat konsum. På samme måte som finansielle markeder bidro til å forsterke nedturen i realøkonomien i fjor høst og i vinter, kan den kraftige bedringen i finansmarkedene gi større positive ringvirkninger til produksjon og etterspørsel. Det er også en risiko for at fortsatt sterk vekst Asia kan gi større ringvirkninger til andre regioner enn vi nå ser for oss. I motsetning til noen rike land med høy gjeld, enten i privat eller i offentlig sektor, er det grunn til å tro at den økonomiske politikken er mer effektiv i Kina og i andre asiatiske land. Tilbudet av kreditt blir ikke heftet av at bankene ønsker å redusere sine balanser. Alt i alt har utviklingen i økonomiske data samlet sett vært noe bedre enn forventningene i høst. I følge Consensus Economics har flere prognosemakere den siste tiden oppjustert vekstanslagene. Stabiliseringen på boligmarkedene og oppgangen i aksjemarkedene har redusert risikoen for en double-dip i verdensøkonomien, selv om faren ennå ikke er over. Like fullt vil det trolig ta lang tid før aktivitetsnivået i verdensøkonomien er tilbake til et nivået det var på før nedgangen startet. Norge Norsk økonomi har ikke unnsluppet effektene fra den internasjonale finanskrisen, men situasjonen er likevel vesentlig bedre enn snittet for OECD-området. Etter kun to kvartaler på rad med fall begynte økonomien å vokse igjen i 2. kvartal. De fleste indikatorene tyder på at veksten tiltok i 3. kvartal. Den viktigste forskjellen mellom Norge og de fleste andre OECD-land er likevel at aktiviteten i økonomien bare er litt lavere enn det nivået som er forenlig med normal ressursutnyttelse og prisstabilitet. Våre beregninger indikerer at produksjonsgapet blir rundt -1 prosent av langsiktig potensiell BNP i 2009, som er vesentlig bedre enn hos våre handelspartnere. Dette må blant annet sees i sammenheng med at aktivitetsnivået i norsk økonomi var svært høyt før krisen etter flere år med unormal sterk vekst. I tillegg var nedturen under finanskrisen mindre bratt og med kortere varighet enn i andre land. Selv om arbeidsledigheten har steget, har oppgangen derfor vært langt mindre enn i de fleste andre land og ledighetsraten er ikke høyere enn langsiktig snitt. Ledigheten vil øke videre fremover, men toppen neste år blir trolig ikke høyere enn det vi opplevde i under lavkonjunkturen i Det er særlig privat forbruk og sterk vekst i offentlig etterspørsel som har bidratt positivt til veksten i norsk økonomi de siste to kvartalene. Begge deler er i stor grad et resultat av økonomisk politikk som har vært effektiv. Den underliggende vekten i offentlige utgifter blir i år nesten 7 prosent, mens privat konsum har fått drahjelp av det lave rentenivået. Ettersom husholdningenes gjeldgrad er høy og over 90 prosent av gjelden har flytende rente, har rentekuttene på til sammen over 4 prosentpoeng effektivt bidratt til å øke husholdningenes disponible inntekter. Over de to siste årene har boliginvesteringene målt i prosent av BNP falt nesten like bratt som på slutten av 1980-tallet, til det laveste nivået på nesten 10 år. På grunn av kraftige rentekutt har aktiviteten på boligmarkedet begynt å ta seg raskt opp igjen. Salget av både nye og brukte boliger har økt, og kvadratmeterprisen på bolig er nå rekordhøy igjen. Igangsettingstall og ordrestatistikk indikerer ikke vekst i boliginvesteringene på kort sikt, men fortsetter boligmarkedet å ta seg opp i den farten vi ser nå, kan boliginvesteringene begynne å vokse igjen til neste år. Over det siste året har investeringene utenom bolig i Fastlandsbedriftene, herunder byggingen av næringsbygg, falt en god del, men nivået er fortsatt høyt utenfor Oslo området. Det betyr at nedsiden for slike investeringer fortsatt er stor, og igangsettingstall taler for en betydelig nedgang fremover. Oljeinvesteringene vil derimot trolig stige videre de neste kvartalene. Oppsvinget i norsk økonomi samlet de siste par kvartalene vil bidra til å dempe BNP-fallet fra 2008 til Samlet venter vi en nedgang i BNP i Fastland-Norge på 1,1 prosent i Dette blir det første årlige fallet i BNP siden slutten av 1980-tallet. Likevel blir ikke nivået på lavkonjunkturen, målt ved produksjonsgapet og arbeidsledigheten, like dyp som den gang. Våre prognoser taler for at denne lavkonjunkturen også kan bli mindre dyp enn den for fem år siden, selv om fallet i BNP har vært større. Vi anslår at arbeidsledigheten vil stige til rundt 4 prosent av arbeidsstyrken i løpet av neste år. Ettersom lavkonjunkturen i Norge ser ut til å bli mindre enn tidligere fryktet og situasjonen er langt 5

6 bedre enn i de fleste andre land, besluttet hovedstyret i Norges Bank å øke signalrenten fra 1,25 prosent til 1,5 prosent i oktober. Vi tror renten kan bli satt videre opp i desember i år eller i februar neste år. Vi venter en signalrente på 3,0 prosent eller litt høyere innen utgangen av 2010 og at renten kommer tilbake til det vi anser som et normalt nivå på rundt 5 prosent innen utgangen av Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom for 2008 var i følge IPD-indeksen på -4,7 prosent. Av dette er 5,7 prosent direkteavkastning, mens -9,9 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Dette representerer det største registrerte verdifallet i det norske eiendomsmarkedet siden IPD startet sine målinger i Totalavkastningen på norsk eiendom 1. halvår 2009 var ifølge IPD-indeksen på 0,2 prosent. Av dette er 3,1 prosent direkteavkastning, mens -2,7 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Verdinedgangen pr. 1. halvår 2009 kommer som en følge av en nedgang i leieprisene. Endringen vi nå ser fra tidligere perioder er at avkastningskravet (yielden) er på vei ned etter en periode med markant økning. Dette har vært med på å dempe verdifallet som har kommet som en følge av nedgangen i leieprisene. Selv om transaksjonsvolumet fremdeles er lavt ser vi tendenser til at den store avstanden når det gjelder prisforventninger mellom kjøper og selger av næringseiendom er i ferd med å avta. Selv om det er et godt stykke igjen til transaksjonsvolumet i 2007 og 2008 er det mye som tyder på at transaksjonsvolumet innen næringseiendom har tatt seg opp etter sommeren. I følge UNION sin Markedsrapport for oktober 2009 er transaksjonsvolumet for årets første 9 måneder ca 6,4 milliarder kroner. Risikopåslagene i obligasjonsmarkedet i Norge og internasjonalt er redusert de siste månedene. Denne utviklingen vil mest sannsynelig føre til at bankene reduserer sine utlånsmarginer for gode eiendomsprosjekter. I den senere tid har flere banker konkurrert om å få finansiere de samme eiendomsprosjektene. Dette kombinert med en økende interesse for næringseiendomsprosjekter blant flere egenkapitalinvestorer, gjør at vi forventer økende aktivitet i transaksjonsmarkedet fremover. Gjennomsnitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Oslo ytre vest Skøyen Lysaker Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Nydalen 3Kv Kv Kv 2009 Bryn-Helsfyr Kilde: Leieprisrapporten 3. kvartal 2009, Eiendomsverdi Næring AS.

7 Etter en lengre periode med oppgang i yielden ser vi nå at yielden for eiendommer i alle segmenter er i ferd med å reduseres. Dette vil på noe sikt ha en positiv innvirkning på eiendomsverdiene, spesielt for eiendommer med lengre leiekontrakter. For eiendommer hvor det er kortere tid frem til utløp av leiekontraktene vil det være avgjørende for eiendomsverdiene at eiendomsbesitterne lykkes i å reforhandle / fornye leiekontraktene på tilfredsstillende nivåer i et leiemarked som mest sannsynelig vil være preget av en del ledighet og fremleie de nest 12 månedene. Når det gjelder fallet i leieprisene har dette vært klart størst i området Aker Brygge / Vika i Oslo, selv om grafen under viser en positiv utvikling i 3. kvartal. Bakgrunnen for utviklingen i 3. kvartal 2009 er mest sannsynelig at en del kontrakter som var signert for en tid tilbake startet å løpe i kvartalet. I dette området har vi i følge analyseselskapet Eiendomsverdi Næring sett et fall i leieprisene på ca 25 prosent fra toppen. I områdene i Oslo hvor Nordisk Areal I AS har sine eiendommer har nedgangen i det generelle leienivået vært betydelig mindre. 7

8 Svensk økonomi Den internasjonale nedgangskonjunkturen har rammet svensk økonomi særlig hardt, spesielt gjennom en svært kraftig nedgang i eksporten av investeringsvarer og varige forbruksvarer. Nedgangen i BNP over det siste året er det største vi har sett i Sverige, med tall tilbake til Arbeidsledigheten har steget svært mye og er over 8 prosent, selv om nedgangen i sysselsettingen har vært langt mindre enn i BNP, hvilket er svært uvanlig. Sammensettingen av svensk industri betyr at svensk økonomi er mer utsatt for nedturer i etterspørsel fra rike land og drar mindre nytte av økonomisk oppsving i Asia sammenlignet med Norge. Industriproduksjonen faller fortsatt, og så langt viser ikke statistikken at nedgangen bremser. Ordreinngangen til industrien har imidlertid stabilisert seg på lavt nivå de siste månedene, og indikatorer for industritillitt har steget mye og signaliserer at det vil snart bli ny vekst i produksjonen igjen. Detaljhandelen har holdt seg relativt godt oppe de siste månedene, boligprisene stiger raskt enkelte steder og konsumenttilliten har kommet tilbake og er høyere enn historisk snitt. Den lave ressursutnyttelsen og dertil lave inflasjonspress taler for lav rente i lang tid fremover. Bedring i konjunkturene internasjonalt, lave renter og relativt svak valutakurs vil støtte økonomien de neste kvartalene. Vi anslår at svensk BNP vil falle med 4,5 prosent i 2009, og at det blir en svak vekst på 2,0 prosent i Avkastning på svensk eiendom Totalavkastningen på svensk eiendom for 2008 var i følge IPD- indeksen på -3,3 prosent. Av dette var 4,9 prosent direkteavkastning, mens -7,9 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Som det fremgår av avkastningen som IPD rapporterer har verdifallet på næringseiendom i Sverige vært lavere enn det vi har sett i Norge. Dette er en trend som har fortsatt i årets første 9 måneder. Mens vår norske portefølje har falt med ca 5,5 prosent i verdi årets første 9 måneder, har verdiene på vår svenske portefølje falt med 1,7 prosent i svenske kroner i samme periode. Sammenlignet med de andre nordiske landene har prisene i Sverige holdt seg relativt godt. Ser vi for eksempel på yielden for sentralt beliggende næringseiendom i Stockholm, omsettes det her eiendommer i følge eiendomsmegleren NEWSEC på yielder på mellom 5 og 5,25 prosent. Det er forventet at yielden i disse områdene vil øke opp til 5,5 prosent frem mot slutten av Til sammenligning omsettes næringseiendom for tilsvarende områder i Norge på yielder som er godt opp på seks tallet. På tross av den forholdsvis sterke økningen vi har sett i arbeidsledigheten i Sverige den senere tid nå har avtatt i styrke, vil forventningene om en økende arbeidsledighet mest sannsynelig redusere etterspørselen etter næringsarealer. Dette vil mest sannsynelig føre til en nedgang i leienivåene i Sverige de neste 2-3 årene. Selv om det forventes at det generelle leienivået innen næringseiendom i Sverige skal noe ned de neste årene, ser vi allerede konjunkturene av at det lave rentenivået gir en bedret kontantstrøm for eiendomsselskapene. Videre på den positive siden tar vi med økningen i detaljhandelen vi har sett i Sverige de siste månedene. Det kan ha en positiv effekt på etterspørselen etter den type handelslokaler som Nordisk Areal I AS tilbyr i Sverige. 8

9 4. Eiendomsporteføljen Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS: MNOK Eiendommer i Norge: Nordisk Areal I AS eide pr. 30. september 2009 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Årsleie 2009: NOK 26,6 millioner Areal: m2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 1,6 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Likestillings- og diskrimineringsombudet (LDO) Årsleie 2009: NOK 17,7 millioner Areal: m2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 6,4 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent 9

10 Økernveien 94 Hovedleietaker: Årsleie 2009: Areal: Segment: Vektet gjenværende leietid: Fylke: Eierandel: Bravida Norge AS NOK 23,4 millioner m2 Kontor 2,2 år Oslo 100 prosent Karihaugveien 89 Hovedleietaker: Årsleie 2009: Areal: Segment: Vektet gjenværende leietid: Fylke: Eierandel: Mercell Norge AS NOK 12,3 millioner m2 Kontor/lager 3,5 år Oslo 100 prosent Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Årsleie 2009: NOK 2,0 millioner Areal: m2 Segment: Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 2,4 år Fylke: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent Robsrudskogen 15 Hovedleietaker: Årsleie 2009: Areal: Segment: Vektet gjenværende leietid: Fylke: Eierandel: Sats Norge AS NOK 10,6 millioner m2 Kontor/lager 0,3 år Akershus 100 prosent 10

11 Eiendommer i Sverige: Nordisk Areal I AS overtok den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, kjøpt av Systembolaget AB. Det ble i løpet av andre halvår 2008 solgt to mindre eiendommer. De 100 gjenværende handelseiendommene er spredt over hele Sverige med et totalt areal på kvadratmeter. Systembolaget Fastigheter AB Hovedleietaker: Stystembolaget AB Årsleie 2009: SEK 105,9 millioner Areal: m2 Segment: Handel/kontor Vektet gjenværende leietid: 4,3 år Land: Sverige Eierandel: 100 prosent Oversikt over de ti største eiendommene i Systembolagsporteføljen: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Motala Buntmakaren 10 5, Karlshamn Gävle 10 KB 5, Karlstad Björnen 12 4, Strängnäs Bonden 11 3, Sollefteå Timmermannen 1 & 4 3, Piteå Stora Örnen 18 3, Vänersborg Malörten 1 2, Visby Tärnan 25 2, Härnösand Köpmannen 10 2, Sala Rådhuset 21 2, Sum ti største 35,

12

13 5. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke og oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Property Fund Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av andre kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.536,1 millioner, hvorav 52,0 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av andre kvartal 79,2 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 5,6 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av tredje kvartal er på 4,3 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 8,2 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,9 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I tredje kvartal har lange rentene beveget seg noe opp og selskaptes regnskapet ble påvirket positivt med MNOK 2,0 grunnet endring i markedsverdiene på rentesikringsavtalene. Det er viktig å påpeke at endringene i markedsverdiene på rentesikringsavtalene ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Hva gjelder renteutviklingen i Norge er det ting som tyder på at rentenivået er på vei opp, og Norges Bank satte da også opp styringsrenten med 0,25 prosent fra 1,25 prosent til 1,50 prosent i sitt rentemøte i oktober. Det forventes at renten vil stige ytterligere utover i 2010 og nå sitt normalnivå på rundt 5,0 prosent innen utgangen av Renteutviklingen i Sverige derimot antyder en svært lav rente i lang tid og Sveriges Riksbank beholdt styringsrenten uendret på 0,25 prosent på sitt rentemøte i oktober. For selskapets finansiering i Sverige er dette positivt og innebærer lave rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitaliseringen. Yield gap: Prosent Yield Nordisk Areal Rentekostnad Yield gap 1 - Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 Kvartal Kilde: First Property Fund Management 13

14 Renteutvikling 7,50 % 6,50 % 5,50 % 10 års SWAP 3 mndr NIBOR 4,50 % 3,50 % 2,50 % 1,50 % 2. kvartal kvartal 2007 Kilde: Swedbank Markets 4. kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal 2009 Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 14

15 Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap Investeringsselskap IRR Netto leieinntekter NIBOR SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. For mer informasjon om selskapet, se For mer informasjon om kjøp av aksjer, vennligst kontakt Deres rådgiver. 15

16 Design og trykk: SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: