DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING. Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING Saknr. 04/14 Saksbeh. Geir Andersen Jour.nr 14/185 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato SAK 04/14: VEDLIKEHOLDSPLAN 2014 Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: Styret tar oppgradering og vedlikeholdsplan for 2014 til orientering. Paul Røland Daglig leder Geir Andersen Teknisk leder

2 Saksutredning Formål med saken Hensikten med denne saken er å presentere vedlikeholds- og oppgraderingsplan for Innledning Standarden på Drammen Eiendom KFs eiendomsmasse har blitt bedre de siste årene grunnet en langsiktig strategi som har gitt økte midler til vedlikehold. Bl.a. har store ombygginger medført økt standard på våre bygg, samt at salg av "slitne" bygg har redusert vedlikeholdsbehovet. Større rehabiliteringstiltak har også redusert det ordinære vedlikeholdsbehovet. Selv om etterslepet i manglende vedlikehold reduseres, så vil det fortsatt være et løpende vedlikeholdsbehov og en utfordring å ivareta økte forventninger til standard og tilpasninger. Budsjett 2014 Denne saken omfatter både planer for vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Vedlikeholdsmidler fra driftbudsjett utgjør 30,1 mill. eks. mva Investeringsbudsjettet utgjør 54,2 mill. inkl. mva Planen fordeler seg på ca 410 planlagte tiltak. Gjennomføring av planer De foreslåtte tiltakene er kartlagt og prioritert av drifts- og vedlikeholdsavdelingen, samt basert på løpende dialog med våre leietagere. Det er gjort befaringer og møter med de fleste leietakere for å få gode innspill til planene. Vedlagt: Vedlikeholds- og oppgraderingsplan for 2014

3 Drammen Eiendom KF Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Danvik skole

4 Drammen Eiendom KF Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING STORE VERDIER, STORT ANSVAR DÅRLIG VEDLIKEHOLD ER DÅRLIG ØKONOMI VEDLIKEHOLD OG OPPGRADERING PLANPROSESS FOR BUDSJETT BUDSJETT VEDLIKEHOLDSBUDSJETT FORDELT PÅ TILTAK 2014 (TALL EKS. MVA.) INVESTERINGSBUDSJETT 2014 (TALL INKL. MVA.) EKSEMPLER PÅ VEDLIKEHOLDSTILTAK I DRIFTSBUDSJETT Skoler Helse- og omsorgsbygg Barnehager Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg Boliger EKSEMPLER PÅ INVESTERINGSTILTAK 2014 (TALL INKL. MVA.) Skoler Helse- og omsorgsbygg Barnehager Boliger ENERGITILTAK TEKNISKE ANLEGG ENØK-TILTAK ENERGIKONVERTERING Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 2 av 10

5 Drammen Eiendom KF 1 INNLEDNING Å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygninger er en av hovedutfordringene for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på verdien av bygningsmassen, og sørge for at brukerne får tilfredsstillende bygninger og lokaler. 1.1 Store verdier, stort ansvar Drammen Eiendom KF har ansvaret for til sammen ca m2 bygningsmasse fordelt slik: Skolebygg: Barnehager: Bo og servicesentre: Boliger - egne: Boliger i BBL: Administrasjonsbygg: Idrettsanlegg / kulturbygg: Øvrige bygninger: m m m m m m m m2 Drammen Eiendom KF har en stor og kompleks bygningsmasse med mange behov og utfordringer. Det er derfor viktig å ha et godt planlagt vedlikeholdsprogram. Åspaviljongen 1.2 Dårlig vedlikehold er dårlig økonomi Forsømt vedlikehold over tid genererer store investeringsbehov den dagen utbedringene endelig utføres. Dårlig vedlikehold fører også til økt misnøye fra leietakere og brukere, og lokaler med dårlig inneklima skaper helseplager med påfølgende sykefravær. Samtidig som det i samfunnet generelt forventes en økende standard, skjerpes også tilsynsmyndighetenes krav til funksjonalitet, inneklima og energiforbruk. 1.3 Vedlikehold og oppgradering Den gjennomsnittlige standarden på eiendomsmassen er høynet betydelig de siste årene. Dette skyldes i første rekke at man bevisst har prioritert overskudd og tilgjengelige midler til økt årlig vedlikehold, og flere eiendommer er enten rehabilitert eller solgt. Drammen Eiendom KF har spesielt prioritert oppgradering og vedlikehold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, samt tiltak som begrenser følgeskader Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 3 av 10

6 Drammen Eiendom KF Det må også bemerkes at investeringsmidler som følger større oppgraderingstiltak i mange tilfeller reduserer behovet for vedlikehold, og i noen tilfeller vil det være formålstjenlig å utsette vedlikeholdet i påvente av slike prosjekter. På den måten frigis midler til andre nødvendige vedlikeholdstiltak. 1.4 Planprosess for budsjett 2014 For hvert bygg er det et driftsteam som består av driftsansvarlig, vedlikeholdsansvarlig og teknisk ingeniør som sammen lager tiltakslister for det enkelte bygg og eiendom. For å gjøre de rette prioriteringene foretas det befaringer og møter med de fleste leietakere for å informere om, og ivareta deres ønsker og behov i tiltaksplanen. 2 BUDSJETT 2014 Planen omfatter både vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Ifølge økonomiplanen for er det totale budsjettet til vedlikehold på kr 31,1 mill. eks. mva. mens budsjettet til investeringsmessige oppgraderinger er på kr. 54,2 mill. inkl. mva. Oppgraderingsmidlene er investeringsmidler som i hovedsak benyttes til oppgradering og rehabilitering av eksisterende eiendommer samt viktige tilpassninger for brukerne av bygget. Av de nevnte 54,2 mill. er det avsatt kr. 23 mill som er øremerket endringer, ombygginger nye tiltak som skal finansieres i form av husleieøkning og kr 31,2 mill som finansieres i husleiens avskrivingselement for å ta større rehabiliteringer oppgraderinger Budsjett er fordelt som følger: Område Vedlikehold (eks. mva) Mill. kr. Vedlikehold ordinære bygg Vedlikehold boliger 18,0 13,1 Sum vedlikehold eks mva 31,1 Område Investeringer (Inkl. mva) Mill. kr. Barnehager 10,0 Kultur & fritid 2,7 Ledelse organisasjon 0,5 Pleie og omsorg 10,0 Skole 10,0 Sosiale tjenester 6,0 DEKF ufordelte myndighetskrav Tekniske anlegg 5,0 Konvertering /fornybar energi 6,5 Andre enøk-tiltak 3,5 Sum oppgradering inkl mva 54, Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 4 av 10

7 Drammen Eiendom KF I tillegg i planen er det også satt av 2,2 mill på tiltak på Rådhuset Engene 1 som er eid av Drammen Pensjonskasse og skal da finansieres av dem. Planene fordeler seg på 410 konkrete tiltak, og budsjettmessig er det avsatt en reserve på vedlikehold for akutte hendelser som kan oppstå, som for eksempel ekstra ordinære myndighetskrav og havari på tekniske anlegg samt tiltak på ombygginger endringer hvor virksomheten må planlegge mer. Det må påregnes at det må gjennomføres over 500 tiltak i Budsjettet er basert på foreløpige anslag, og endelige kostnader vil først være klare etter anbud og sluttføring av de ulike tiltakene. Kostnader utover budsjettert må også håndteres innenfor de overordnende rammene. 2.1 Vedlikeholdsbudsjett fordelt på tiltak 2014 (tall eks. mva.) Vedlikeholdsbudsjettet er på kr. 31,1 mill. Fordelingen av disse vedlikeholdsmidlene er som følger: 7,2 mill. til utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 8,5 mill. til innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 2,3 mill. er avsatt til tekniske anlegg samt til havarier på vann/avløp og varmeanlegg 13,1 mill. til indre vedlikehold av boliger Indre vedlikehold av boligmassen skjer i hovedsak fortløpende i forbindelse med leietakerskifte. Økte rammer de siste årene har gjort det mulig å forbedre vedlikeholdet gjennom å få utført stadig flere tiltak, som igjen betyr mye for leietakers trivsel og opplevelse av arbeidsplassen. 2.2 Investeringsbudsjett 2014 (tall inkl. mva.) På investeringsbudsjettet er det innenfor oppgradering av bygningsmassen satt av kr. 54,2 mill. Det er avsatt 31,2 mill. til rehabilitering- og oppgraderingstiltak med betydelig vedlikeholdselement i seg. Flere av tiltakene vil også ha energispareeffekt på grunn av bedre isolering, skifte til lavenergivinduer og forbedrede tekniske løsninger. Dette er rehabiliteringer/ oppgraderinger som finansieres via avskrivingene. Det er avsatt 23,0 mill. er ombygninger, funksjonsendringer og tilpasninger som gjøres for å forbedre virksomhetene sine drift og for å ivareta miljøfokus tidligere vedtatt.. Flere av tiltakene vil også gi bedre inneklima, og føre til mindre behov for vedlikehold.. Dette er rehabiliteringer/ oppgraderinger som finansieres via avskrivingene Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 5 av 10

8 Drammen Eiendom KF. 2.3 Eksempler på vedlikeholdstiltak i driftsbudsjett Skoler Til skolene er det avsatt kr 6,5 mill. Midlene er fordelt etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. Svensedammen skole får nytt gulvbelegg, samt inngangsdørene i bygg A, B og D skal skiftes ut Helse- og omsorgsbygg Til Helse og omsorgsbygg er det avsatt kr.2,7 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. På Strømsø BSS skal det legges gulvbelegg og males utvendig Barnehager Til Barnehagene er det avsatt kr. 2,5 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. På Svensedammen barnehage skal det males utvendig og noen rom innvendig. Det skal også byttes ut noen vinduer Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 6 av 10

9 Drammen Eiendom KF Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg Til disse bygg er det avsatt kr. 3,4 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. Oppussing av himlinger og diverse overflate utbedringer Boliger For boligene er det budsjettert med kr 14,9 mill. Kr. 1,8 mill av dette er satt av primært på utvendige tiltak, hvor det er planlagt tiltak for kr. 1,0 mill. I tillegg er det satt av kr 0,8 mill for tiltak som kan benyttet etter en nærmere kartlegging. Boligavdelingen har også satt av13,1 mill til vedlikehold som primært benyttes til indre vedlikehold i forbindelse med leieboer skift. Professor Smiths allè 29 A males hus og garasje utvendig. Eksempler på investeringstiltak 2014 (tall inkl. mva.) Skoler For skolene er det avsatt kr. 10 mill. i investeringsbudsjettet hvor 7 mill er ordinære avskrivingsmidler og 3 mill er til som vil kreve husleie. På Galterud skole skal flere toalettanlegg rehabiliteres samt utskifting og oppgradering av noen store tofløyede inngangsdører Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 7 av 10

10 Drammen Eiendom KF På Skoger skole skal de siste dårlige vinduene oppgraderes til passivhusvinduer Helse- og omsorgsbygg For Helse og omsorgsbygg er det avsatt kr 10 mill. i investeringsbudsjettet hvor 6 mill er ordinære avskrivingsmidler og 4 mill er tiltak som vil kreve husleie. Gangareal og stuer skal rehabiliteres på Åskollen BSS Barnehager For barnehagene er det avsatt kr. 10 mill. i investeringsbudsjettet hvor 4 mill er ordinære avskrivingsmidler og 6 mill er tiltak som vil kreve husleie. Solhaugen Barnehage skal ha en større rehabilitering i form av nye vinduer, dører samt innvendig tiltak Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 8 av 10

11 Drammen Eiendom KF Boliger For boliger er det avsatt kr. 6 mill. til utvendig og innvendig tiltak. Christoffer Knudsens gate rehabiliteres i form av maling, nytt tak og utbedring råte og pipe. 3 Energitiltak I 2014 settes det ytterligere fokus på energi og miljøaspektet hvor det i budsjettet er avsatt kr. 15 mill som er avsatt til oppgraderinger tekniske anlegg, enøk tiltak og energikonvertering 3.1 Tekniske anlegg Kr. 5 mill. er avsatt til oppgradering av tekniske anlegg. Det er fortatt en kartlegging av ventilasjonsanlegg med dårlige varmegjenvinnere som skal oppgraderes på 10 bygg for 2,8 mill. Dette vil gi betydelig energisparing og bedre inneklima. Med dette har byggmassen fått oppgradert de dårligste anleggene og lite står igjen. I tillegg skal nødlys og elektro/vvs - tavler oppgraderes for å ivareta brannsikkerhet for 2,2 mill. Disse tiltakene finansieres som avskrivingsmidler. 3.2 Enøk-tiltak Kr. 3,5 mill. er avsatt til enøk-tiltak. Dette går i hovedsak til installasjon av gode energieffektive ventilasjonsanlegg med tilhørende varmesystemer på Rødskog- og Åskollen skole. Dette vil gi et betydelig bedre inneklima og energisparing. Disse tiltakene skal husleie korrigeres. 3.3 Energikonvertering Det er avsatt kr. 6,5 mill. til etablering av fornybar energi. Det forventes å bare benytte 1,7 mill av disse i 2014.Varmerørene til Drammen Fjernvarme er på vei mot Åssiden og planen er å få koblet inn Drammen Helsehus på Landfalløya som også vil berøre et borettslag som er tilkoblet vårt energisystem. I tillegg må det fortas en oppgradering av varmepumpe - installasjonen på Aronsløkka skole i form av støydempende tiltak. Utenfor konsesjonsområdet til Drammen Fjernvarme er det nå Øren-, Bragernes-og Danvik skole som har fyranlegg som bør vurderes om fyranlegget kan erstattes med ny fornybar energi. Samtlige av disse stedene har også elektrokjeler som i hovedsak dekker det totale Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 9 av 10

12 Drammen Eiendom KF oppvarmingsbehovet. Det er derfor viktig å ta stilling til om bruk av eksisterende elektrokjeler skal erstattes med ny fornybar energi, som for eksempel varmepumpeløsninger. I den sammenheng ønsker vi nå å vurdere luft/ vann varmepumper, eventuelt bruke elektrokjel der reduksjon i klimautslipp og levert energi er marginal. Bruken av resterende midler er avhengig av Drammen Fjernvarmes fremdrift på sitt rørnett, samt at vi bør avvente at de varmepumpene for luft /vann har de nødvendige egenskaper. Disse tiltakene skal husleie korrigeres da dette er nye installasjoner. Bildet viser DEKFs Sentral Driftssental DEKF har kontinuerlig fokus på enøk, inneklima og energiforbruk. Med automatisk energioppfølging, og et SD-anlegg med sentral overvåking av behovsstyrte inneklimainstallasjoner, oppnås et godt inneklima med minimalt energiforbruk og dertil lavt miljøutslipp. SD-anlegget vil fortsatt utvides og oppgraderes i eksisterende bygningsmasse, og er en selvfølgelig del i nye prosjekter. 7. februar 2014 Geir Andersen Teknisk leder Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2014 Side 10 av 10

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29