Forslag til reguleringsplan for Solberg Spinderi nord - 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 15967/2016 Arkivnr.: /L13 Saksnr.: 2014/4552 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Solberg Spinderi nord - 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske /16 tjenester GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr.: 23/15 VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Notat fra tiltakshaver: Redegjørelse for boligformål Vedlegg på politikerrommet: - Merknader fra varsel om oppstart - Rapport og brev fra Nedre Eiker kultur og næring AS - Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune SAMMENDRAG Planforslaget legger opp til at dagens aktiviteter som næring, tjenesteyting og museumsvirksomhet i det industrihistoriske miljøet kan opprettholdes. Samtidig legger planforslaget til rette for at det kan etableres boliger og næring i Spinneribygningen (Solbergveien 22). Eksisterende atkomstvei benyttes. Småbarnslekeplass opparbeides og parkområdet opprettholdes. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 1

2 OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav), skal kommunen etter i PBL snarest, og senest innen tolv uker, i 1.gangsbehandling vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester, hvor det tas stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandling av planen. Bakgrunn Solberg Spinderi hadde sin drift i Solbergelva fram til ca. 1990, da produksjonen ble flyttet til utlandet. Bedriften Solberg Spinderi har fremdeles utsalg i den østlige delen av Spinneribygningen. Ny eier ønsker å foreta en større ombygging for å kunne for å kunne etablere boligbebyggelse og næring i bygningen. Eksisterende bebyggelse består hovedsakelig av eldre bygninger. I de andre bygningene innenfor planområdet er det ulike virksomheter innen næring og tjenesteyting. I tillegg er det museumsdrift i bl.a. Verkstedet. Planområdet og eierforhold Eiendommene som inngår i planforslaget, dekker den nordlige delen av det tidligere næringsområdet ved Solberg Spinderi. Planområdet grenser i sør mot Veveriet (gbnr.: 45/1466) og til Solbergveien i nordvest. Planområdet utgjør i følge tiltakshaver i sin helhet ca. 24 daa, dette omfatter bl.a. grønnstruktur langs Solbergvassdraget (gbnr.: 45/1619) og Solbergveien 22, også benevnt Spinderiet (Gbnr.: 45/1472), som eies av tiltakshaver følgende eiendommer: Gbnr.: 45/1471, som er bebygd med Kanseliet og Verkstedet eies av Nedre Eiker kommune v. Nedre Eiker kultur og næringsutvikling AS. På Gbnr.: 45/1561 ligger Fyrhuset og denne eiendommen eies av Fyrhuset Solberg Spinderi AS. Gbnr.: 45/1493 eies av Troll Eiendom Drammen AS og er bebygd med Fargeriet. Elektrikerverkstedet ligger på eiendom med gbnr.: 45/ 1560 og eies av Gjermund Glittfjell og Odd Wilson. Se illustrasjon nr. 1 og 2. Planområde t Spinderibygninge n, (Solbergveien 22) Kansellie t Fargeri et Solbergelv a sentrum Elektrike r- verkstede t Verksted et Veverie t Fyrhus et Illustrasjon nr. 1: Oversikt over Solbergelva sentrum og planområdet Illustrasjon nr. 2: Ortofoto Side 2

3 Planstatus Planområdet er i hovedsak uregulert og er i gjeldende kommuneplan vedtatt , i hovedsak avsatt som kombinasjonsformål bolig, næring og tjenesteyting, med unntak av partier med friområder langs Solbergvassdraget og vest i planområdet. I forrige kommuneplan var dette området avsatt til næringsområde. Endringen av arealformål i kommuneplan ble foretatt med bakgrunn i innspill om å kunne gjennomføre omregulering av området med hensyn på å kunne etablere boliger. (Se illustrasjon nr. 3). Det foreligger i gjeldende kommuneplan en bestemmelse ( 9.9) for dette området: Innenfor formålet kombinert bebyggelse og anleggsformål bolig/ næring/ tjenesteyting merket S tillates etablering og utvidelse av håndverksvirksomhet og tjenesteyting. Det tillates mindre forretningsvirksomhet som har tilknytning til den enkelte bedrift. Tiltak på eksisterende boliger tillates. Etablering av nye boenheter skal avgjøres gjennom reguleringsplan. Illustrasjon nr. 3: Utsnitt kommuneplan I Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer, Nedre Eiker kommune som har vært på offentlig ettersyn, men ikke vedtatt er bygningsmiljøet på Solberg Spinderi satt til å ha svært høy verneverdi. I tillegg er Spinneribygningen (Solbergveien 22) vurdert til å være i verneklasse A som enkeltstående bygg. Planer i nærområdet Det pågår ingen reguleringsplaner i nærområdet pr. nå, men deler av den sørlige delen av Solberg Spinderi, som grenser direkte til denne planen, er innbefattet i detaljreguleringen: Del av Solberg Spinderi, gbnr.: 45/1556, vedtatt Parkeringsplassen nord i planområdet overlapper deler av Reguleringsplan for Solbergveien del av Gbnr 45/1 (SO 43), vedtatt Arealformålet parkering har tilnærmet samme utbredelse. Planforslaget Spinneribygningen (Solbergveien 22) foreslås regulert til bebyggelse og anlegg, med kombinasjonsformål bolig/ næring. Resterende bygningsmasse foreslås regulert til kombinasjonsformål for næring og tjenesteyting. Noen bygninger som bl.a. verkstedet inngår i parkformål. I planforslaget inngår også lekeplass, park, friområder, parkeringsareal og veiarealer. Side 3

4 Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget. Hensikt med planen: Hensikten med reguleringsplanen er å sikre Solberg Spinderi som et historisk kulturmiljø gjennom å legge til rette for videre utvikling av bolig-, næring og tjenesteyting med tilhørende uteoppholds-/ lekeareal og infrastruktur. Planen skal tilrettelegge for sikring av bygningsmiljøet mot flom, jf. 1 i reguleringsbestemmelsene. Arealutnyttelse: Det er ikke angitt maksimum arealutnyttelse for området i planforslaget. Området er bebygd og omrisset av eksisterende bygg som inngår i planen er avsatt på plankartet og er å betrakte som byggegrenser. Bestemmelsene åpner for at det kan tillates noen mindre tilbygg, ramper e.l. til det eksisterende, samtidig som noe av eksisterende bygningsmasse tillates revet. Byggehøyder: Det er ikke angitt maksimal høyde på bygg, men planbestemmelsene tillater ikke høyere mønehøyde enn på eksisterende bygninger. Det tillates etablering av takoppløft, arker og balkonger. Se avsnitt om estetikk under. Boligsammensetning: Det er satt et minstekrav til størrelse på leilighetene på 40 m 2, og det er tenkt leiligheter med ett til fire rom. Næringsarealer i Spinderibygningen : I følge tiltakshavers planbeskrivelse er det avsatt et areal på 380 m 2 i 2. etasje i østlig del av bygningen som kan benyttes til næringsvirksomhet. Lokalet har direkte utgang til terreng. Næringsvirksomhet/ tjenesteyting: Det er tenkt at håndverksvirksomheter eller kontordrift kan videreføres eller etableres på området. Bestemmelsene åpner også for at mindre forretningsvirksomhet som har tilknyting til håndverksbedriftene og/ eller servicenæring som kafé eller restaurant kan etableres. Estetikk Det er krav til estetisk redegjørelse ved byggesøknad om tiltak. Det er også et rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene om at: Før det kan gis igangsetting til tiltak på bygninger, landskap og anlegg av kulturhistorisk verdi skal det innhentes uttalelse fra vernemyndighet, jf. bestemmelsenes f). Atkomst(er), varelevering og parkering: Atkomst til planområdet blir som eksisterende forhold, fra Solbergveien og føres som vei gjennom planområdet. Internt i planområdet reguleres det gatetun, for å kunne muliggjøre bl.a. varelevering til virksomhetene. Parkering for boligene skal sikres på parkeringsareal nord i planområdet. Dette blir et parkeringsområde i to nivåer, med en ekstra innkjøring fra Solbergveien. Det foreslås krav om 1 biloppstillingsplass for boenheter med ett og to rom, 1,5 biloppstillingsplasser for 3 roms leiligheter og 2 parkeringsplasser for leiligheter med 4 rom. For næring og tjenesteyting kreves det 1 biloppstillingsplass pr. 100 m 2 BRA. parkeringsplasser. Disse kravene avviker fra gjeldende kommuneplan. Parkering må løses på egen eiendom. Uteoppholdsareal og lekeplass: Side 4

5 Bestemmelsene har krav om at summen av privat og felles uteoppholdsarealer skal utgjøre min. 25 m 2 pr. boenhet. Dette vil kunne bli både balkonger, takterrasser eller på terreng. Det skal etablere en felles småbarnslekeplass på minst 200 m 2 i tillegg til uteoppholdsarealer for boligene. Grønnstruktur: Friområder langs Solbergvassdraget kan tilrettelegges for opphold og skal være allment tilgjengelig. Park For området ved inngangen til Solberg Spinderi og rundt Verkstedet er det benyttet arealformål park, dette for å sikre at det grønne preget for dette området og bygningen bevares. Dette området grenser til den sørlige delen av Solberg Spinderi hvor det er mulig å ferdes til fots mellom eiendommene. Innenfor planområdet er det noen store og flotte furutrær som bør bevares. Disse er avsatt som hensynssone natur i planforslaget. Allmenn ferdsel på eksisterende turvei sør i planområdet, langs Solbergvassdraget, er sikret i bestemmelsene. Flom Solbergvassdraget renner gjennom planområdet, og det er avdekket behov for opparbeidelse av et ekstra flomløp i planen, for å sikre bebyggelsen. Tiltaket skal opparbeides under avsatt veiareal øst på eiendommen for Spinneribygget. Veien skal anlegges på nytt over det aktuelle området. Dette er vist som en hensynssone i plankartet, med egne bestemmelser. Støy Området er lite støyutsatt, det er derfor ikke krevd støyanalyse i planen. Planbeskrivelsen omtaler støy bl.a. under kapittel 8; Virkninger av planen. Grunnforhold: Planområdet ligger under marin grense, men i følge kvartærgeologiske kart er det bart fjell i planområdet, dette er også observert i felt. Da dette gjelder regulering av eksisterende bygninger er ikke geoteknisk vurdering satt som utredningskrav. Trafikksikkerhet: Det foreslås et fortau langs Solbergveien til parkeringsplass nord i planområdet og et gangfelt over Solbergveien, ved innkjørselen til området for Solberg Spinderi. Gjennomføring av planen rekkefølgekrav: Krav om særskilt rekkefølge på tiltak i planen kan stilles for å sikre at disse gjennomføres. I dette planforslaget er rekkefølgekrav nedfelt i bestemmelsenes Her stilles det bl.a. krav til opparbeidelse av: Småbarnslekeplass, utearealer, fortau, flomforebygging og overvannshåndtering. Det stilles også krav om uttalelse fra vernemyndighet for kulturminner i forbindelse med igangsetting av tiltak. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse, se vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Side 5

6 Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet i Drammens Tidende, samt ved brev til naboer og regionale høringsinnstanser Tiltakshaver mottok 4 merknader til planarbeidet. Disse merknadene omtales i eget avsnitt, under Vurdering, samt i planbeskrivelsen (vedl 3). Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte etter 12-8 i plan- og bygningsloven den Planutkastet var til behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester (utvalgssaksnr.: 23/15), hvor følgende tema ble vedtatt innarbeidet i planforslaget: Krav / føring 1 Videre arbeid forutsettes gjort i tråd med høringsforslag til ny kommuneplan. Rådmannens vurdering Utført. Foreslåtte parkeringskrav avviker fra gjeldende kommuneplan. Se avsnitt under vurdering. 2 Avgrensning mellom utbyggingsformål og grønnstruktur bør i det minste følge kommuneplanens avgrensing. Noe avvik kan vurderes i forhold til eksisterende bygningsmasse. 3 Hensyn til kulturminner og kulturmiljø skal ivaretas. 4 Det må fremgå plan for skjøtsel av lekeplasser og friområdet. 5 Videre planarbeid må gjøres i samsvar med verneinteresser i området. 6 Planarbeidet skal sikre mangfoldet av virksomheter innenfor planområdet. 6 Eksisterende vei mellom bygningene bør bevares Utført. Avgrensing mellom utbyggingsformål og grønnstruktur følger i stor grad kommuneplanens avgrensing. Områdene rundt Verkstedet er avsatt som park med verneverdig bebyggelse, da dette vurderes som et museumsbygg. Utført. Planforslaget legger opp til ivaretakelse av eksisterende bygningsmasse. Utført. Utearealene vil bli parkmessig opparbeidet. Krav i bestemmelsen til utomhusplan. Utført. Planforslaget legger ikke opp til riving av annet enn låvebygningen, og noen nyere bygningsdeler på Spinneribygningen (Solbergveien 22). Utført. Parkeringsdekning og atkomster i planforslaget muliggjør opprettholdelse av virksomhetene i området. Planforslaget legger opp til kombinert formål bolig og næring i Spinneribygget, mens de andre bygningene på området avsettes til arealformål som opprettholder eksisterende virksomheter. Utført. Planforslaget legger opp til at veiforbindelsen fra Solbergveien fram til Ulverudgata opprettholdes. Passasjen foran Spinneribygningen er avsatt til gatetun, Side 6

7 hvilket tillater både gangtrafikk og varelevering. Etter rådmannens vurdering er alle føringene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart I planbeskrivelsens kapittel 6.2 gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader, og tiltakshavers vurdering av disse. I tillegg til disse merknadene har Buskerud Fylkeskommune og Nedre Eiker kultur og næring AS kommet med innspill tidligere i reguleringsprosessen. Rådmannen vurderer at merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Rådmannen ber om direkte dialog med de andre grunneierne i forbindelse med offentlig ettersyn. Planforslagets samsvar med kommuneplanen og andre overordnede planer Planforslaget vurderes å samsvare med kommuneplanens hovedarealformål for planområdet, som er kombinasjonsformål og grønnstruktur. Planforslaget legger opp til å benytte eldre verneverdig bebyggelse, det er derfor en utfordring å tilpasse prosjektet til omgivelsene, men det planforslaget vurderes både å være i tråd med de fleste bestemmelsene, samt at det bygger oppunder målene for kommuneplanen. Dette gjelder i stor grad både arealformål, høyder, utnyttelse, utearealer og samferdsel. Det er noen avvik fra gjeldende kommuneplan, dette gjelder krav om parkering, private uteoppholdsareal og lekeplass. Dette anses som et mindre avvik fra kommuneplanen, og at dette ikke har vesentlig betydning for miljø og samfunn. Disse vurderes nærmere i avsnittene under. Kommunedelplan for kulturmiljøer og kulturminner er tatt hensyn til i planforslaget. Restaurering med hensyn på å ivareta det kulturhistoriske miljøet med både bygg og uteareal er tillagt stor vekt i både plankart og bestemmelser. Planforslaget følger opp statlige forventninger/ krav om bærekraftig utvikling. Planområdet ligger i gangavstand til Solbergelva sentrum med skoler, idrettsanlegg og barnehage. Der er det og kollektivknutepunkt med busstrasséer både mot Drammen og Mjøndalen/ Krokstadelva. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/ avvik fra kommuneplanen Kombinert formål bolig/ næring (BKB_5) Planforslaget legger opp til at BKB_5 reguleres til kombinert formål bolig/ næring. Tiltakshaver hadde i utgangspunktet et ønske om kun bolig i Spinderiet, med begrunnelse i at det ikke er attraktivt å etablere næring her. Tiltakshaver mener å ha belegg for dette da det i dag er svært få næringsaktører her og at det ikke er noen som tar kontakt med dem vedrørende dette. Rådmannen har hatt en tanke om å lage en robust reguleringsplan for området som ikke vil la muligheten for næringsetablering innenfor området forsvinne. Tanken er at små håndtverksbedrifter, kafeer, restauranter etc. i kombinasjon med boliger vil kunne gjøre kulturområdet levende gjennom forskjellig arealbruk. Rådmannen og tiltakshaver er derfor nå enige om kombinert formål. Det er i forslaget ikke lagt begrensninger på hvor stor andel som skal benyttes til bolig eller næringsdel. Begrunnelsen for dette, har vært at det vil være usikkert hvor stor andel næring som vil etablere seg her. Side 7

8 Rådmannen mener at forslaget ivaretar muligheten for næringsetablering, men vurderer at det vil være hensiktsmessig å avsette deler av bygningen kun for næring, da det vil kunne bli vanskelig å etablere dette i ettertid dersom det blir boliger i hele bygningen. Dette gjelder spesielt lokalene langs gatetunet (SGT_2), samt øst i bygningen hvor Solberg Spinderi har utsalgssted i dag. Da det er vanskelig å si nøyaktig hvor stort dette arealet bør være, anbefales det at det gjøres en nærmere analyse av muligheten for næringsetablering til 2.gangsbehandling. En annen måte å gjøre dette på er å konkretisere et tall om hvor stor prosent/ evt. kvadratmeter av bygningen som bør avsettes til næring, men da det knyttes stor usikkerhet til dette, som vist ovenfor, anbefales ikke dette uten ytterligere analyser. Parkering Tiltakshaver foreslår at parkeringsløsning til Spinneribygningen skal løses på felt SPP 2. Denne tenkes løst over to plan, se skisse s. 30 i planbeskrivelsen. Dette vurderes som en god løsning da det ikke vil være mulig å løse dekningskravet på annen måte i og med at bebyggelsen er eksisterende. Parkeringskravet som er foreslått er ikke lik normalen til kommunen da den tar utgangspunkt i antall rom pr. leilighet og ikke pr. m². Rådmannen vurderer at dette som en akseptabel løsning da gjerne antall rom også regulerer størrelsen på leilighetene. I tillegg er det satt et krav til minste størrelse på leilighetene 40 m². Disse vil trolig bli ett- eller toromsleiligheter og ut fra forslaget vil det således kreves 1 oppstillingsplass for disse. I kommuneplanen er det kun leiligheter på 30 m² og mindre som har dette kravet. 30m² vil også kunne bli en toromsleilighet, så avviket er ikke nødvendigvis vesentlig. For treromsleiligheter er kravet satt til 1,5. Kommuneplanens krav til 1,5 biloppstillingsplasser gjelder kun for og for leiligheter mindre enn 55m² i sentrumsområder og 2 stk. for alle andre byggeområder. Det vurderes at normale treromsleiligheter ligger mellom 60 m² og 100m². For fireromsleiligheter er kravet satt til 2 oppstillingsplasser. Fireromsleiligheter er normalt større 100m² og vurderes derfor som i tråd med kommuneplanen. Rådmannen vurderer avvikene fra kommuneplanen som akseptable da bygget som er tenkt til bolig er eksisterende verneverdig bolig og at det derfor ikke vil være mulig å bygge evt. parkeringskjeller. Det er i tillegg satt en maksbegrensning på antall leiligheter til 75. Parkeringskravene for næringsdelen i BKB5 samt for områdene BKB1-4 er satt 1 biloppstillingsplass pr. 100 m². Dette noe under kravene i kommuneplanen, men vurderes akseptabelt ut fra bygningsmassens størrelse og at dette er i vernet bebyggelse. Dagens virksomheter i BKB ville således heller ikke hatt nok biloppstillingsplasser hvis kommuneplanens krav hadde vært lagt til grunn. Lekeplasser og uteoppholdsarealer Det er i gjeldende kommuneplan krav til både småbarnslekeplass og nærlekeplass for utbyggingsprosjekter på over 40 boenheter. Tiltakshaver har avsatt areal til småbarnslekeplass nær boligene, men det er vrient å få til en nærlekeplass også innfor området da det ikke er nok arealer tilgjengelig. Dette vurderes som tilfredsstillende likevel da det er områder med park og museumsbebyggelse for opphold og bevegelse. I tillegg er det flere områder som innbyr til lek og aktivitet for barn i skolealder i Solbergelva sentrum da det er både idrettsområder, uteområder for SFO, skoler og en barnehage. Side 8

9 Det er ikke satt minimumskrav for privat uteoppholdsareal da det bl.a. eksisterende vindusåpninger som regulerer mulig størrelse på balkonger, men det er viktig for et godt bomiljø å legge opp til så mye privat uterom som mulig for hver boenhet. Planforslagets samsvar /samordning med tilstøtende arealplaner Planavgrensingen samsvarer med avgrensingen til for detaljreguleringen for del av Solberg Spinneri der planavgrensingene møtes. Gangsti mot veveribygningen ligger innenfor friområde/ park i dette planforslaget. ROS- analyse Risiko- og sårbarhetsforhold er kjent, dokumentert og ivaretatt i utforming av plankart, samt innhold i bestemmelser. Barn og unges interesser er også ivaretatt. Naturmangfoldloven 8-12 Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens Det er ikke funnet noen registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes verdifulle arter eller naturtyper som ikke blir ivaretatt innenfor planområdet. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til Naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking, jf. Naturmangfoldlovens Planforslaget vurderes derfor ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Mulig konsekvens for kommunen Nedre Eiker kommune ved Nedre Eiker kultur og næring As (KNAS) eier/ forvalter deler av planområdet hvorav arealene er i hovedsak er satt av til parkområder. Dette er bygninger som er underlagt en viss verneverdi. Det foreligger ingen planer for utvidelse eller ytterligere bruk av disse bygningene enn de virksomhetene som foreligger. Slik sett legger ikke planforslaget opp til noen uønskete begrensinger i forhold til eksisterende bruk. Det er gitt rekkefølgekrav om at parkområder opparbeides av utbygger/ tiltakshaver før midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor planområdet kan gis. Det forutsettes at lekeplassen skal være privat slik at kommunen ikke blir ansvarlig for å vedlikeholde denne. Solbergveien som går forbi Solberg Spinderi er uten fortau, det er derfor satt et rekkefølgekrav om opparbeidelse av dette. Det er også gitt rekkefølgekrav om at anlegg tilknyttet flomsikring skal være ferdigstilt før brukstillatelse for Spinneribygningen kan gis. Det forutsettes at vedlikeholdsansvar for flomvernet ivaretas av huseier. Da planforslaget legger opp til flere boliger vil dette ha betydning i forhold til både skolekapasitet. Kapasiteten innenfor denne skolekretsen er tilstrekkelig da Solberg skole er utvidet nylig. Planforslaget legger ikke til rette for krav om innløsning/ ekspropriasjon. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Solberg Spinderi Nord vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer Side 9

10 fastsatt i oppstartsmøtet. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Alt. 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er ikke omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det er grunnlag for å fremme alternativt forslag, (alt. 2 i tabellen ovenfor). Rådmannens alternative forslag (alt. 2): Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, med følgende tilleggskrav: - Før 2.gangsbehandling skal det avsettes et minimumsareal for næring innenfor BKB_5, dette arealet bør fortrinnsvis avsettes sør og sørøst, direkte tilknyttet gatetun/ grunnplan. Størrelsen på arealet skal avklares gjennom en egen utredning/ analyse. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget er i tråd med hovedarealformål i gjeldende kommuneplan. Etablering av boliger, næring og tjenesteytende virksomheter innenfor planområdet vil kunne bidra til å opprettholde et levende kulturhistorisk miljø i Solberg Spinderi. Det vurderes at planforslaget ikke medfører noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur ivaretas i planforslaget. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for detaljregulering for Solberg Spinneri Nord datert med tilhørende planbestemmelser datert legges ut til høring og offentlig ettersyn med følgende tillegg/ endringer: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, med følgende tilleggskrav: Før 2.gangsbehandling skal det avsettes et minimumsareal for næring innenfor BKB_5, dette arealet bør fortrinnsvis avsettes sør og sørøst, direkte tilknyttet Side 10

11 gatetun/ grunnplan. Størrelsen på arealet skal avklares gjennom en egen utredning/ analyse. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er i tråd med hovedarealformål i gjeldende kommuneplan. Etablering av boliger, næring og tjenesteytende virksomheter innenfor planområdet vil kunne bidra til å opprettholde et levende kulturhistorisk miljø i Solberg Spinderi. Det vurderes at planforslaget ikke medfører noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur ivaretas i planforslaget. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelse er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Utvalget drøftet seg fram til følgende tilleggsforslag: Punkt endres slik: parkeringsareal skal være slik det er vedtatt i kommuneplanen. Votering: Rådmannens innstilling med tillegg enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for detaljregulering for Solberg Spinneri Nord datert med tilhørende planbestemmelser datert legges ut til høring og offentlig ettersyn med følgende tillegg/ endringer: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, med følgende tilleggskrav: Før 2.gangsbehandling skal det avsettes et minimumsareal for næring innenfor BKB_5, dette arealet bør fortrinnsvis avsettes sør og sørøst, direkte tilknyttet gatetun/ grunnplan. Størrelsen på arealet skal avklares gjennom en egen utredning/ analyse. Punkt endres slik: parkeringsareal skal være slik det er vedtatt i kommuneplanen. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er i tråd med hovedarealformål i gjeldende kommuneplan. Etablering av boliger, næring og tjenesteytende virksomheter innenfor planområdet vil kunne bidra til å opprettholde et levende kulturhistorisk miljø i Solberg Spinderi. Det vurderes at planforslaget ikke medfører noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur ivaretas i planforslaget. Side 11

12 Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelse er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 12