Forslag til reguleringsplan for Stadionkvartalet - 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven.

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Richard Sletten Nilsen L.nr.: 5064/2013 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2012/3588 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Stadionkvartalet - 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /13 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling av rå gitt i oppstartsmøte, datert VEDLEGG 1 Plankart, datert Stadionkvartalet planbestemmelser Planbeskrivelse, datert Vedleggene fra 4 til 9 sendes ikke ut på papir, men kan leses på nettet og de ligger også på politikerrommet: 4 2. ROS-analyse Stadionkvartalet Mjøndalen 5 3. Trafikkanalyse Stadionkvartalet 6 Støyrapport, datert Notat ang. energiforsyning Stadionkvartalet 8 5. Vurdering av grunn- og fundamenteringsforhold_multiconsult 9 6. Notat om overvann_stadionkvartalet.pdf På politikerrom: Plankart i A2-format Merknader til varsel om oppstart samt øvrige vedlegg til planbeskrivelsen SAMMENDRAG Vestaksen Mjøndalen Stadion AS ønsker å utvikle området nord for Mjøndalen stadion til boligutbygging, men for å sikre fleksibilitet i sentrumsområder ønskes også området utviklet for muligheter for tjeneste- og kontordrift. Området ble nylig regulert i reguleringsplan for Side 1

2 Mjøndalen stadion, men området er der blant annet regulert til forretnings- og hotelldrift, noe som gjør at området måtte omreguleres. Nytt reguleringsforslaget legger opp til høy fortetting, i tråd med kommuneplanen og Buskerudbyens mål om samordnet areal- og transportplanlegging. Området er i kommuneplanen avsatt til sentrumsområde Y, men tiltakshaver legger i all hovedsak sentrumsområde X til grunn for sitt planforslag. Dette medfører noe høyere bygningsmasse, og noe lavere parkeringskrav. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav), skal kommunen etter i PBL snarest, og senest innen tolv uker, vedta om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik politisk behandling i Hovedutvalget, hvor det tas stilling til om de foreslåtte planløsningene kan anbefales og at kommunen formelt overtar ansvaret for planen. Planområdet Planområdet ligger i midt i Mjøndalen som vist nedenfor i illustrasjon 1. Planområdet omfatter flere eiendommer som i all hovedsak eies av Nedre Eiker Kommune, Buskerud fylkeskommune, MIF, Vestaksen Mjøndalen Stadion AS, Tunet AS og Inger Marie Garås. Til sammen utgjør planområdet i sin helhet ca m². Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i dag regulert gjennom reguleringsplan for Mjøndalen stadion av (se illustrasjon nr.3), og ligger i arealet avsatt til Sentrumsformål Y og Nåværende grønnstruktur (idrett) i kommuneplanen (se illustrasjon 2). Gjeldende reguleringsplan blir erstattet i sin helhet bortsett fra det regulerte parkeringsområdet området sør for Mjøndalshallen. I dette området tillates oppført parkeringshus. Illustrasjon 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon 2: Utsnitt kommuneplan Side 2

3 Illustrasjon 3: Eksisterende reguleringsplan Illustrasjon 4: Forslag til ny reguleringsplan Pågående planarbeid i nærområdet I sør grenser planforslaget til reguleringsplan for Hovedadkomst Åsen. Planforslaget Planforslaget består i hovedsak å legge til rette for boligutbygging nord for Mjøndalen stadion. For å sikre fleksibilitet med tanke på sentrumsutvikling, er det også lagt til rette for at kontor og tjenestebaserte arbeidsplasser kan etablere seg innenfor området. Reguleringsplanen har også til hensikt å regulere de områder som gjelder for selve stadionområdet, grøntanlegg og samferdselsanlegg, slik at disse samsvarer med gjeldende og nye forhold for planområdet. Nedenfor beskrives de viktigste trekk i planforslaget. Hensikt med planen: Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for videre utvikling av stadion og utbygging av området nord for stadion med bebyggelse til bolig, kontor og/eller tjenesteyting med tilhørende parkering. Arealutnyttelse: Det er flere utnyttingsgrader i delfeltene innenfor planforslaget. For området B/K/TY 1-8 foreslås en utnyttingsgrad på minimum 40 %. Dette gjelder også innenfor de enkelte delfelt. For områdene I/K/TY 1-3 foreslås en utnyttingsgrad på minimum 30 %, mens for områdene IS 1-2 og I/GT foreslås en utnyttingsgrad på maksimalt 100 %. Side 3

4 Bygghøyder: Byggehøyder tilsvarer området B/K/TY 1-8 byggehøyder for sentrumsområde X i kommuneplanen. Dette vil si at bygg ikke kan være høyere enn 18,5 meter. Høyder er angitt som kotehøyder (meter over havet) på plankartet. Maksimal gesims og mønehøyde er satt til 22.5 moh. Øverste etasje skal i all hovedsak være tilbaketrukket mot offentlige gater. Se bestemmelsenes For områdene I/K/TY 1-2 og I/GT er det satt en maksimal gesims- og mønehøyde til kote 20. For områdene I/K/TY 3 og IS 2 er høyden foreslått til kote 9. Dette fordi det her er tenkt tribune på nordlige kortbane. Høyden er satt ut fra hva MIF mener er tilstrekklig høyde for en tribune på denne delen av stadion. Uteoppholdsareal og lekeplass: Utoppholdsareal følger kommuneplanens krav, noe som tilsier minimum 20m² for hver leilighet hvor minimum 10m² skal være privat. Det skal opparbeides lekeplasser i tråd med kommuneplanens arealdel. Dette vil si at det for hver femtiende bolig skal opparbeides en småbarnslekeplass i minimums avstand 100 meter fra boligen. Det skal opparbeides nærlekeplass på ca m². Denne er tenkt lokalisert til Holtejordet / Vikhagen. Parkering og atkomst(er): Planforslaget legger til grunn parkeringskrav for sentrumsformål X. Dette vil si: Leiligheter under 55m²: 1 biloppstillingsplass og 1 sykkelplass, leiligheter mellom m²: 1,25 biloppstillingsplass og 2 sykkelplasser, og leiligheter større enn 100 m²: 1,75 biloppstillingsplass og 3 sykkelplasser. Dette kravet gjelder oppstillingsplasser pr. boenhet, og omfatter også besøksparkering. Parkeringskravet for B/K/TY 1-8 skal løses hovedsakelig i parkeringskjeller, eller under terreng. Det er tenkt to adkomster til parkeringsanlegg for områdene B/K/TY 1-8, en fra Hagatjernveien og en fra Skolegata inn Malergata. Parkeringsplassene P1-2 er ikke endret fra eksisterende reguleringsplan. Adkomst til P1 vil være fra Hagatjernsveien mens for P2 vil adkomsten være direkte fra Skolegata, men trafikken vil kunne fordele seg fra flere gater i området. Samferdselsanlegg Det foreslås regulert gatetun (GT 2-3) i Stadiongata og deler av Skolegata. Mellom Drammensveien og kryss endepunkt for gatetun (GT 3) reguleres det kjøreveg med langsgående fortau. Det foreslås videre for regulering av gang- og sykkelveg langs Drammensveiens sørside og Hagatjernsveiens vestside samt i sørlige deler av planområdet. På nordsiden av Drammensveien og østsiden av Hagtjernsveien forslås fortau. Kryssene i Drammensveien skal arealmessig avsettes til og gjøres klare for lysregulering. Dette vil si at det skal legges trekkerør, slik at det ikke skal behøves graving i selve gata da det eventuelt skal etableres lysregulering. Side 4

5 Rekkefølgebestemmelser: Rekkefølgekrav (jf. 7 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, grøntog lekeareal både i og utenfor planområdet. For områdene B/K/TY 1-8 er disse utformet med tanke på forventet utbyggingstakt. Rekkefølgebestemmelsene er grovt sett delt mellom stadionområdet og nytt område for bolig/kontor/tjenesteyting. Dette medfører at alle rekkefølgekrav sør for B/K/TY området utløses av tiltak innenfor områdene IS 1-2, I/K/TY 1-3 og I/GT (stadionarealet). For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i avis, samt ved brev til naboer og andre berørte. Planområdet ble utvidet, og nærmeste naboer og grunneiere samt andre berørte ble varslet i brev sendt Tiltakshaver mottok 13 innspill til dette varselet. Tiltakshaver har i tillegg gjennomført to folkemøter henholdsvis og Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet utbyggingsavtale (UBA) for gjennomføring av planen. UBA er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver og er ennå ikke avsluttet. Etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet vil det trolig bli forhandlinger om utbyggingsavtale. Denne skal behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret. VURDERING Rådmannen anser at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av merknader til varsel om oppstart I planbeskrivelsen kapittel 6.2 gjengis hovedtrekk i merknadene og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at merknadene fra varsel om oppstart er vurdert på en god måte. De fleste merknader er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av tidligere behandling I forhåndsvurderingen ble det gitt følgende krav og føringer for videre arbeid med reguleringsplanen: Krav / føring 1 Byggehøyder anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for høyder som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. 2 Parkeringsdekning anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for dekning som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. 3 BYA, uteoppholdsareal og lekeplasser, anbefales i tråd med kommuneplanen. Grendelekeplass anbefales lagt til Rådmannens vurdering Tatt til følge, Sentrumsområde X lagt til grunn (planbeskrivelsen kap. 9) Tatt til følge, Sentrumsområde X lagt til grunn (planbeskrivelsen kap. 9) Tatt til følge, Sentrumsområde X lagt til grunn Side 5

6 gbnr.15/197, 329, 194, 331, Vikhagan (Holtejordet). 4 Deler av området anbefales regulert til blandet formål bolig/kontor/tjenesteyting. 5 Det anbefales to adkomster til parkeringskjeller, en fra Skolegata og en fra Hagatjernsveien. 6 Folkemøte bør avholdes i perioden for offentlig ettersyn. 7 Rekkefølgekrav bør tilpasses evt. utbyggingstrinn. 8 Jfr. punkt 5 i avtalen: Før 1.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole opparbeides. Tatt til følge Tatt til følge Tatt til følge, 2 møter avholdt. Tatt til følge MIF har sendt søknad til kommunen om å kunne benytte område P2 samt bilopstillingsplasser ved Mjøndalshallen Etter rådmannens vurdering er alle disse føringene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget, bortsett fra punkt 8. For nærmere vurdering av dette se avsnitt Mjøndalen skole under. Planforslagets samsvar med overordnede planer Planforslaget vurderes å samsvare med kommuneplanens mål om fortetting i sentrumsområdene og Buskerudbyens mål om samordnet areal- og transportplanlegging. Planforslagets samsvar /samordning med tilstøtende arealplaner Planforslaget er lagt søm i søm med tilgrensende reguleringsplaner. Planforslaget erstatter også gjeldende reguleringsplan for Mjøndalen stadion, bortsett fra området sør for Mjøndalshallen som blir liggende igjen som egen reguleringsplan. Virkninger av planforslaget Kryss i Drammensveien I gjeldende reguleringsplan ble det i kryssene Drammensveien X Skolegata, samt Munkaghjørnet regulert inn mulighet for minirundkjøring. Statens vegvesen, som var enig i denne løsningen forrige gang, vurderer dette som en mindre bra løsning nå, og har signalisert et ønske om å etablere lyskryss i fremtiden. Tiltakshaver har gjennomført trafikkanalyse (se vedlegg 5) som utdyper hvor mye trafikk tenkt utbygging generer, samt konsekvensene for vegnettet rundt og i planområdet. Den vurderer også trafikksikkerheten for de enkelte løsningene. I krysset Drammensveien X Skolegata, beregnes det ikke å bli fremtidige kapasitetsproblemer ved tenkt regulering. Krysset forutsettes vikepliktsregulert som i dag, I bestemmelsene kreves klargjøring til lysregulering, ved at det legges ned trekkerør, slik at det i fremtiden kan etableres lysregulering på en enkel måte. Trafikkanalysen hevder at lysregulert kryss i Munkhaughjørnet trolig kan gi noe mindre kapasitet enn vikepliktsregulert kryss, og kan føre til flere trafikkfarlige situasjoner mellom myke og harde trafikanter enn i et vikepliktsregulert kryss. Det som kan gjøre dette mer trafikkfarlig, vil være at høyresvingende trafikk og myke trafikanter trolig får grønt lys samtidig. I trafikkanalysen sies det: Ut fra kapasitetshensyn og sikkerheten til de myke trafikantene, kan et vikepliktsregulert kryss synes som en like god løsning som et lysregulert kryss. Hvis man som i krysset med Skolegata legger klar trekkerør i krysset, kan man raskt Side 6

7 etablere lyskryss hvis det synes nødvendig. Et signalregulert lyskryss er lesbart og enklere å forholde seg til for trafikantene, men det er ikke gitt at kapasitet og sikkerhet øker. Anbefalte løsning med vikpliktsregulerte kryss hvor det legges ned trekkerør slik at det enkelt kan etableres lysregulering, vurderes som en god løsning. Det er viktig å merke seg at nyskapt trafikk som planforslaget generer, er betydelig mindre enn det eksisterende reguleringsplan kan generere, med blant annet forretning, hotell og kontor. Rekkefølgekravene innebærer ikke opparbeidelse ved første utbyggingstrinn. Følgende utbyggingstakt utløser krav til opparbeidelse av kryssene (Jf i bestemmelsene): boenheter eller m² BRA kontor/ Tjenesteyting: K 3 med tilhørende grøntareal, gang- og sykkelareal. 151 < boenheter eller 10001< m² BRA kontor/ Tjenesteyting: K 2 med tilhørende grøntareal, gang- og sykkelareal. Statens vegvesen ønsker full utbygging av kryss med tilhørende anlegg, før områdene B/K/TY kan tas i bruk. Rådmannen har vurdert dette opp mot andre viktige opparbeidelseskrav i planforslaget og vurderer rekkefølgen på opparbeidelseskravet av kryssene med tilhørende anlegg, som en god løsning. Trafikksikkerhet for myke trafikanter For å bedre trafikksikkerheten rundt Mjøndalen skole, foreslås det regulert gatetun i Stadiongata og i deler av Skolegata. All trafikk i gatetun skal forgå på de myke trafikanters premisser. Dette kan gjøres ved at det f.eks er et kjørefelt med vikeplikt motkommende trafikk, eller andre elementer som fysisk er med på dempe hastighet. Den endelige utformingen av gatetunet må vises i gatebruksplan i byggesak. Rådmannen vurderer etablering av gatetun som en god og sikker adkomst for myke trafikanter. Det forslås regulert gang- og sykkelveg langs Hagatjernveiens vestside og Drammensveiens sørside, samt at gang- sykkelvegen i sydlige deler planområdet forgrener seg inn mot Markveien og Midtveien. Den strekker seg videre langs Mjøndalen stadion. Det reguleres også inn fortau langs Nordlige del av Skolegata, Nord for Drammensveien og på Hagatjernveiens østside. Skolebarn som skal gå til SFO i Mjøndalshallen vil få to kryssninger av trafikk. Den ene er ut fra Stadiongata, som er vurdert som svært lite konfliktskapende og den andre er i Hagatjernveien, hvor det i dag er etablert opphøyd gangfelt, men større trafikk. I sum vurderes dette som så trafikksikkert som mulig uten å enten fysisk stenge veier eller lage underganger. Den største konfliktsituasjonen mellom biler og myke trafikanter vil trolig være i Munkhaughjørnetkrysset. Flere naboer i området er bekymret for økt trafikk i Skolegata og Stadiongata. Planforslaget medfører trolig noe økt trafikk i nordlig del av Skolegata, men fremtidig etablering av gatetun og fortau vil trolig kunne ivareta trafikksikkerheten på en god måte. Evt. nyskapt trafikk i sørlige deler av Skolegata, vil i hovedsak være trafikk til parkeringsplass P2 som muligens blir ny parkeringsplass for lærerne ved Mjøndalen skole. Utenfor arbeidstid vil trolig denne parkeringsplassen benyttes av Mjøndalen stadion. Evt. forbud mot parkering for andre enn lærerne må skiltes og håndheves av kommunen. I sum vurderer rådmannen at planforslaget legger opp til gode trafikksikre løsninger for myke trafikanter. Side 7

8 Lekeplasser Tiltakets størrelse vil forutsette opparbeidelse av nærlekeplass på minimum 1500 m². En nærlekeplass skal tilpasses barn i flere aldre. Kommunen og tiltakshaver har vært i samtaler vedrørende plassering av denne. Nærlekeplassen forutsettes opparbeidet på Vikhagen/ Holtejordet, noe som også vil gi positive konsekvenser for større deler av Mjøndalen sentrum. Følgende rekkefølgekrav stilles til opparbeidelse av nærlekeplassen (jf i bestemmelsene): Før det gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse til boliger må minst 50 % av nærlekeplass på gnr/bnr: 15/197, 329, 194, 331, Vikhagan (Holtejordet) være opparbeidet. Dersom boliger tas i bruk mellom 1.10 og 1.5, skal arbeidene ferdigstilles så snart som mulig påfølgende sommer. Før det gis brukstillatelse til den 100. boligen må resterende 50 % av nærlekeplassen være opparbeidet. Dersom boliger tas i bruk mellom 1.10 og 1.5, skal arbeidene ferdigstilles så snart som mulig påfølgende sommer. Det skal i tillegg til nærlekeplass opparbeides en småbarnslekeplass per 50. boenhet, i tråd med kommuneplanens krav. Rådmannen vurderer at planforslaget legger opp til gode løsninger for å sikre lekearealer for barn og unge. Bygghøyder, Tiltakshaver legger opp til høydekrav, parkeringskrav og utnyttelsesgrad som sentrumsformål X i kommuneplanen for området B/K/TY 1-8. For området B/K/TY 6, mot gbnr, 16/47 legges det opp til en etasje lavere enn de andre. Planforslaget legger opp til at parkering kan løses i parkeringskjeller eller på grunnplan mot at etasjen utformes som en del av terreng mot Hagatjernveien, Skolegata og Malergata. Laveste gulvnivå kan etableres rundt kote 5.20, grunnet 200-årsflom. Da maksimal gesimsog mønehøyde er satt til kote 22.5 for området B/K/TY 1-8 og Hagatjernveien ligger rundt kote 4,5, vil dette si byggehøyder på rundt 18 meter. I Utvalgssak 5/13 datert: , vedtok H1 at høydekravene i sentrumsområdene X, Y og Z i kommuneplanen kan fravikes med en meter, grunnet tilpassning til krav i TEK-10. Rådmannen vurderer at høydekrav bør tilpasses ovennevnte vedtak før 2.gangsbehandling. Naboene øst for Hagatjernveien vil bli berørt av foreslåtte byggehøyder. Vedlagte sol- og skyggeanalyse viser at det rundt kl i juni vil begynne å skyggelegge området. Ifølge referat fra folkemøte avholdt ønsket blant annet en nabo til prosjektet referatført at de var negative til høydene i prosjektet. Rådmannen vurderer at naboer øst for Hagatjernvein vil bli berørt av planforslaget med hensyn til skyggeforhold, men at dette forholdet ikke veier tyngre enn hensynet til samordnet areal- og transportplanlegging og vedtatte råd for planarbeidet. Rådmannen vurderer derfor at foreslåtte byggehøyder, med evt. justering etter vedtak i sak 5/13, er akseptable. Grad av utnytting Det legges også opp til høy utnyttingsgrad i tråd med sentrumsformålet i kommuneplanen. For områdene I/K/TY 1-3 legges det opp til minimum 30 % og i områdene IS 1-2 og I/GT maksimalt 100 %. Årsaken til en BYA på maksimalt 100 % i stedet for minmums BYA, er fordi det blant annet fordi området IS 1-2 er selve banen med tribune i nord og i område I/GT kan det opparbeides tiltak som ikke nødvendigvis vil klare en minimums BYA. Rådmannen vurderer derfor at foreslåtte utnyttingsgrad vil gi rom for stor fortetting i dette sentrumsområdet samtidig som det sikrer god utnyttelse av de områder som nødvendigvis Side 8

9 ikke kun skal bebygges, men som kan benyttes til andre formål som torg, beplantning- og lekeareal osv.. (jf bestemmelsenes 3.5.2). Støy Støyrapporten (vedlegg 6) viser at områdene B/K/TY 1,2 og 7, vil ligge i gul støysone. Det kan bli problematisk med leiligheter nærmest Drammensveien. Da bygg foreløpig ikke er prosjektert, må bruken derfor vurderes nærmere i en fremtidig byggesak. Støybestemmelsen 2.2, sikrer at kravene i støyretningslinjen T-1442/2012 vil bli overholdt. Denne bestemmelsen ble fremforhandlet med Fylkesmannen i Buskerud, grunnet innsigelse til dette forhold i reguleringsplan for Storgata i bestemmelsene vurderes å ivareta krav i retningslinjen T-1442/2012 på en god måte. Rekkefølgekrav Rekkefølgekravene er lagt opp etter utbyggingstakt. Dette er gjort for at ikke alle krav skal komme på første byggetrinn, noe som vil kunne vanskeliggjøre utbygging. For at ikke utbygging skal forsinkes hvis kommunen f.eks. ikke har flyttet pumpestasjonen ved Munkhaughjørnet når kravet til opparbeidelse av dette krysset utløses, er det i bestemmelsene (jf ) gitt vilkår for dette: Dersom kommunaltekniske anlegg innenfor K1 - K4 og GT2 - GT3 ikke er lagt om når det søkes om midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor felt BKTY1-8, kan kommunen etter samtykke fra vegvesenet/vegholder samtykke til utsettelse av opparbeidelse av K1 - K4 og GT2 - GT3 med tilhørende grøntareal, gang- og sykkelareal mot at nytt tidspunkt for gjennomføring kan sikres. Det samme gjelder vedrørende utarbeidelse av utomhusplan for nærlekeplass (jf ): Dersom utomhusplan for nærlekeplass ikke er godkjent/ vedtatt når det søkes om midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor felt BKTY1-8, kan kommunen samtykke til utsettelse av opparbeidelse av nærlekeplass, mot at nytt tidspunkt for gjennomføring kan sikres. Disse bestemmelsene vurderes å kunne sikre opparbeidelse av viktige samferdselstiltak og lekeplasser, hvis det er forhold som forhindrer en eventuell utbygging hvor utbyggeren selv ikke er årsak til forsinkelsen. Flom sidevassdrag Området berøres av flomløp og oppstuvingsområdet for Vrangbekken. Rådmannen er usikker på hvordan oppstuvingsområdet er påvirket av utbyggingen for Mjøndalen stadion. Gjennom flomprosjektet for flomsikring av Mjøndalen, utarbeides det nye beregninger for flomløp av sidevassdragene i Mjøndalen, blant annet Vrangbekk. Beregninger vist i Norconsults rapport: "Kartlegging av sidevassdrag i Nedre Eiker kommune med hensyn på flomutsatte områder" av september 2007, er foreløpig eneste data på området. Følgende bestemmelse legges derfor til grunn for flomsikring mot sidevassdragsflom: All ny bygningsmasse eller terrenginngrep skal plasseres slik at de ikke sperrer for flomløp for Vrangbekken jfr. flomløp vist i Norconsults rapport "Kartlegging av sidevassdrag i Nedre Eiker kommune med hensyn på flomutsatte områder" av september 2007, eller oppdaterte kart over disse flomløpene godkjent av NVE. Parkering for Mjøndalen skole MIF har søkt kommunen om å kunne benytte P2 som areal for parkering til lærerne. De tilbyr videre biloppstillingsplasser for lærerne ved Mjøndalshallen. H1 krevde følgende i behandling av oppstartsmøte: Jfr. punkt 5 i avtalen: Før 1.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole Side 9

10 opparbeides. Opparbeidelseskravet er foreløpig ikke dokumentert. For at MIF skal kunne benytte P2, må kommunen samtykke til dette. Saken er nå under behandling som egen sak mellom kommunen og MIF. Da MIF har sendt inn løsningsforslag til kommunen i denne saken, anbefales det at saken behandles og legges ut til offentlig ettersyn. Hvis ikke saken er endelig løst til 2.gangsbehandling, anbefales saken satt på vent til forholdet er løst. Det vil bli tilgjengelig biloppstillingsplasser utenfor skolen i Skolegata. I Gatetunet skal det kunne etableres biloppstillingsplasser langs skolen. Om dette blir begge sider av skolegata eller bare på den ene, må avklares i gatebruksplan som skal godkjennes i byggesaken. I K1 er gateparkering regulert. Mulig konsekvens for kommunen av foreslått ny regulering Planen forutsetter at kommunen stiller kommunal grunn til rådighet for opparbeidelse av grendelekeplass, og kommunen må påregne drift av denne etter opparbeidelse. I tillegg vil det trolig måtte inngås utbyggingsavtale vedrørende opparbeidelse gang- og sykkelveg langs Hagatjernsveien samt av kryssløsning ved Munkhaughjørnet og Drammensveien x Skolegata. Kommunen må påregne kostnader ved opparbeidelse og drift av gatetun i Stadiongata. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Stadionkvartalet vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt vedtatte råd gitt i oppstartsmøtet. I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak: Alternativ 1 Tiltakshavers planforslaget vedtas lagt ut på høring (evt. med følgende justering/presisering :.) Alternativ 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring, med følgende endring: - Ikke aktuell i denne saken. Alternativ 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alternativ 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Tiltakshaver og Rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alternativ 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alternativ 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger, men følgende må dokumenteres: Før 2.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole opparbeides. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget legger til rette for fleksibelt arealbruk med blandede formål som er tilpasset kommuneplanens sentrumsområde. Side 10

11 Videre legger det opp til gode løsninger for trafikkavvikling, trafikksikkerhet, samt fortetting av sentrumsområder i direkte tilknytning til kollektivknutepunkt i tråd med samordnet arealog transportplanlegging. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til reguleringsplan for Stadionkvartalet datert med tilhørende bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. - Før 2.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole opparbeides. - Før 2.gangsbehandling skal høydekrav i område B/K/TY tilpasses vedtaket i utvalgssak 5/13 datert Høydekrav økes med 1 meter. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for fleksibelt arealbruk med blandede formål som er tilpasset kommuneplanens sentrumsområde. Videre legger det opp til gode løsninger for trafikkavvikling, trafikksikkerhet, samt fortetting av sentrumsområder i direkte tilknytning til kollektivknutepunkt i tråd med samordnet arealog transportplanlegging. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Guro Karina Stykket (H) ba om å få fratre som inhabil med følgende begrunnelse: Hennes far er medeier i Vestaksen Mjøndalen Stadion AS. Utvalget vedtok enstemmig å la Guro Karina Stykket fratre som inhabil. Det var således 8 representanter til stede under behandling av saken. Rådmannen ba om at innstillingen endres slik: Under andre strekpunkt byttes ordet høydekrav ut med høydebegrensning. Saken ble drøftet i møtet. Votering: Rådmannens innstilling med endring enstemmig vedtatt (8 stemmer). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til reguleringsplan for Stadionkvartalet Side 11

12 datert med tilhørende bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. - Før 2.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole opparbeides. - Før 2.gangsbehandling skal høydebegrensning i område B/K/TY tilpasses vedtaket i utvalgssak 5/13 datert Høydebegrensning økes med 1 meter. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for fleksibelt arealbruk med blandede formål som er tilpasset kommuneplanens sentrumsområde. Videre legger det opp til gode løsninger for trafikkavvikling, trafikksikkerhet, samt fortetting av sentrumsområder i direkte tilknytning til kollektivknutepunkt i tråd med samordnet arealog transportplanlegging. Side 12