PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Dato 14. januar 2016 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 14. januar 2016 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund Saksgang Møtedato By og miljøutvalget Bystyret Flatholmveien 6 og 8 - detaljregulering. Sluttbehandling Sammendrag Plan-, bygg- og oppmålingsetaten fremmer en detaljregulering for Flatholmveien 6 og 8. Formålet er kun å lage en reguleringsplan som tillater eksisterende bebyggelse. Grunnen er at plan-, bygg- og oppmålingsetaten tidligere har gitt dispensasjon for oppføring av en tomannsbolig i planområdet. Denne ble bygget. I etterkant omgjorde Fylkesmannen dispensasjonsvedtaket, etter at naboer påklagde det. Fylkesmannen anbefalte kommunen å ta reguleringsplanen opp til revisjon. I dag står dermed tomannsboligen oppført uten gyldig byggetillatelse, og en reguleringsprosess gjennomføres for å få en endelig avklaring på saken. Det er naboprotester til planen. Ved at det nå kjøres en reguleringsplanprosess så har naboer fått en ny anledning til å bli hørt, og bystyret anledning til å avgjøre om utbyggingen kan aksepteres. Teknisk direktør mener at den aktuelle tomannsboligen er en fortetting av normalt omfang og karakter. Reguleringsplanen åpner for en utnyttelse som vi finner i mange utbyggingsfelt i dag, og som man allerede finner i mye av nærområdet ved Flatholmveien. Teknisk direktør anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Forslag til vedtak Bystyret vedtar detaljregulering for Flatholmveien 6 og 8 sist datert , med bestemmelser sist datert Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef 1

2 Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Sjekkliste for risiko og sårbarhet. 5. Saksprotokoll fra førstegangsbehandling i byutviklingsstyret. Utrykte vedlegg - Høringsinnspill og brev med vedlegg fra nabo, utbygger og offentlig myndigheter 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Plan, - bygg- og oppmålingsetaten fremmer en reguleringsplan for en fortetting i Flatholmveien. Formålet er å hjemle eksisterende bebyggelse som nå står uten gyldige byggetillatelser. Reguleringsplanen gjøres for å være i tråd med allerede oppførte tiltak det tidligere har vært gitt dispensasjon for. Dispensasjonsvedtaket for en tomannsbolig på eiendom 7/60 - ble opphevet av Fylkesmannen etter at bygget stod ferdig. Uten godkjent dispensasjon fra gjeldende plan har bygget heller ikke gyldig byggetillatelse. Fylkesmannen oppfordret kommunen til i stedet å endre gjeldende reguleringsplan for Møvig /Ternevig. Fylkesmannen sier siden at kommunen selv må vurdere om hele reguleringsplanen skal endres, eller kun en mindre del av planen. Administrasjonen har valgt og kun fremme en mindre del. Hovedgrepet er å erstatte en del av den gjeldende reguleringsplan Møvig/Ternevig, med en reguleringsplan som tillater bebyggelsen som står der i dag. Reguleringen er uvanlig, i og med at den gjøres i ettertid for å godkjenne en allerede oppført bebyggelse. Fylkesmannen og byutviklingsstyret har vært informert om og er positive til at administrasjonen fremmer detaljreguleringen for politisk behandling. Planområdet og planens innhold er beskrevet i vedlagt planbeskrivelse. Kartet viser området planen omfatter, den aktuelle tomannsboligen, øvrig eksisterende bebyggelse og plassering av nabo som har levert protest. 3

4 PLANPROSESSEN Tidligere saksgang Saken om tomannsboligen i Flatholmveien har pågått lenge og i en rekke instanser. Den har hundrevis av sider med dokumenter. Her følger et forsøk på oppsummering av den tidligere saksgangen, innen kommunen gikk i gang med detaljreguleringen. Byggesak Flatholmveien 8 Februar 2014 mottar kommunen en byggesøknad om riving av en bolig og oppføring av en tomannsbolig på eiendommen 7/60. Det ble søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Vedlagt søknaden fulgte kvittering for nabovarsel. Samtlige husstander signerer og krysser av for at de gir sitt samtykke til tiltaket. Mars 2014 gav byggesaksavdelingen byggetillatelse med dispensasjon fra plan. Byggearbeider blir påbegynt oktober/november November 2014 skriver nabo Bjørnsen at de ble forevist tegninger og skrev under. Siden varslet utbygger kjøp av to meter ekstra tomt av nabo, for å oppfylle kravet om avstand til nabogrense. Nabo Bjørnsen hevder at det opprinnelig ble vist en enebolig, så siden fikk beskjed om at det skulle bygges en tomannsbolig. På kvitteringen for nabovarselet Bjørnsen signerte står det derimot at det søkes om en tomannsbolig, og at det søkes om dispensasjon fra plan. 12. november skriver Bjørnsen til byggesaksbehandler at hun har snakket med alle naboer som ble varslet. Det hevdes at utbygger skal ha nabovarslet før tegninger var klare og daterte. Utbygger skriver som svar at han i etterkant har tatt kontakt med samtlige naboer som ble varslet, og ingen deler Bjørnsens opplevelse av nabovarslingen. 17.november 2014: I brev gjengir Bjørnsen deres eget og to andre naboers syn på nabovarslingen av tomannsboligen. Nabovarslingen skal ha vært utilstrekkelig, da det ikke ble fremlagt ferdige tegninger eller situasjonskart. Det skal kun ha blitt vist en udatert skisse. Nabo i Villandveien 1 A ønsket imidlertid ikke å skrive under på brevet og brevets gjengivelse av deres syn. Nabo i Flatholmveien 6 uttaler at de ikke ble nabovarslet med tegninger. De ble informert om at det skulle oppføres en tomannsbolig, og deres kjøpekontrakt for Flatholmveien 6 stiller som vilkår at det aksepteres en oppføring av en tomannsbolig på nabotomten. Beboerne i Flatholmveien gav siden tilbakemelding om at de ikke ønsket å være videre involvert i saken. Utbygger svarer på brevet igjen at tegningene var klare lenge før nabovarslingen, noe også dateringen av tegningene viser. Han mener samtlige naboer ble nabovarslet med fullstendige og daterte tegninger. Kommunen opplyser partene om at det er vanskelig å påvise at det er begått feil i saken. I oktober/november 2014 begynner arbeidet på den nye tomannsboligen. Rettsak 27.november 2014: Bjørnsen via advokat saksøker kommunen og begjærer stans i byggearbeidet. Begrunnelsen er blant annet at byggets møne skulle ha blitt 1,5 høyere enn hva som har blitt varslet, og at det skulle være mangler ved nabovarselet. Jonny Bjørnsen signerte varselet, men Gunn Bjørnsen skal ha nektet å signere fordi det manglet opplysninger om bygget. Utbygger svarer at bygget tvert imot har blitt lavere enn tidligere byggs mønehøyde og ble varslet med fullstendige tegninger. Kommunen foretar siden en oppmåling av nybygget. Denne bekrefter at mønet på nybygget er lavere enn mønet til boligen det erstatter. 4

5 Kristiansand tingretts kjennelse kommer : Retten konkluderer med at saksøkerens krav ikke tas til følge. Retten bemerker at det er på det rene at bygget ble nabovarslet samtlige. Det er uavklart hvilke dokumenter Bjørnsen ble forevist. Retten kan uansett ikke se at kommunen har forårsaket saksbehandlingsfeil ved byggetillatelsen. De har ingen merknader til kommunens praksis om at det er tilstrekkelig å nabovarsle en ektefelle, som den ene medeieren. Dersom denne ene medeieren ikke kan uttale seg på vegne av den andre medeieren, måtte den som signerte nabovarselet da ha uttrykt et forbehold da han gav skriftlig samtykke til tiltaket. Retten konkluderer med at nybyggets høyde og plassering er i samsvar med byggetillatelsen. Nybyggets møne er lavere enn boligen det erstattet. Det var ikke foretatt oppfylling av byggetomten. Kommunen har ikke begått saksbehandlingsfeil. Dispensasjonsvedtaket ble gitt i samsvar med tidligere praksis innenfor reguleringsplanen. Klage til Fylkesmannen sender advokat Stefanussen klage til Fylkesmannen på vegne av Bjørnsen. Plan- og bygningssjefen avviser klagen, da den er kommet inn ti måneder etter at det ble gitt vedtak om byggetillatelse. Klagefristen var på tre uker. Det var heller ikke særlige grunner som tilsa at klagen skulle behandles. Kommunen tar dermed ikke opp igjen vedtaket til vurdering. Advokat Stefanussen klager på avvisningen av klagen den Klagen på avvisningen av klagen tas ikke til følge av kommunen, som sender saken til Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannen tok klagen over avvisningsvedtak til følge i vedtak av Saken ble så returnert til kommunen for realitetsbehandling av klagen. Kommunen tok ikke klagen over gitt dispensasjon og byggetillatelse til følge i klagebehandling av Saken ble deretter oversendt fylkesmannen for endelig avgjørelse. I klagen til Fylkesmannen hevdes det at det er feil i forbindelse med nabovarsling. Terrenget er hevet 1,5 meter. Avstandsgrensen er ikke overholdt, for terrengoppfylling og dette er ikke varslet. Endring av møneretning er ikke i tråd med tiltakshavers muntlige opplysninger gitt i januar Sender Fylkesmannen ut vedtaksbrev for behandling av klagen over godkjent byggetillatelse. Klager gis medhold og Fylkesmannen omgjør byggetillatelsen. Fylkesmannen går ikke nærmere inn på mulige mangler ved nabovarslingen da de anser at klager på det tidspunkt har fått fullstendig informasjon om omsøkt tiltak. I vedtaksbrevet finner Fylkesmannen at kommunens utbyggingspraksis er lite forutsigbar da den ikke forholder seg til gjeldende reguleringsplan. Det er for øvrig betegnende for den praksis og utvikling som har skjedd i området at også oppføringen av klagers bolig og naboens (5A og 5B) er oppført i strid med gjeldende reguleringsplan. En tiltakende fortetting i området og omfanget på dette tiltaket taler mot at det gis dispensasjon, da det kan få følger for lignende saker i fremtiden. Omfanget av dispensasjoner og hensynet til reguleringsplanen som styringsverktøy, taler også mot at det skal gis dispensasjon. Hensynet til reguleringsplanens bestemmelser vil bli vesentlig tilsidesatt. Når det da ikke foreligger nødvendig dispensasjon er kommunens byggetillatelse ugyldig. Fylkesmannen anbefaler at kommunen tar reguleringsplanen opp til revisjon : Utbygger vil holde kommunen erstatningsansvarlig for det fulle økonomiske tap han blir påført som følge av ugyldig byggetillatelse. Kommunen opplyser om at det er 5

6 igangsatt en reguleringsprosess med det formål å endre regulering for eiendommen. Kommunen erkjenner ikke erstatningsansvar. Oppstart av detaljregulering for Flatholmveien 5 og 8. Oppstart av planarbeid ble varslet den , med frist for uttalelser satt til Det kom inn 6 merknader, oppsummert og kommentert i vedlagte planbeskrivelse. Den ene av merknadene er signert av 7 husstander i nærheten, samt noen som bor et godt stykke unna. Bjørnsen og deres advokat Stefanussen mener deres eget og naboers innspill samt Fylkesmannens vedtak er mangelfullt referert i saksdokumentene. Bjørnsen synes saksfremlegget har en ordlyd som er til fordel for plan-, bygg- og oppmålingsetaten. De sender byutviklingsstyrets medlemmer sine merknader i sin helhet, samt legger ved hele Fylkesmannens vedtaksbrev. Byutviklingsstyrets sekretær legger dokumentene- totalt 20 sider- ved sakspapirene. Innen møtet sender også utbygger av tomannsboligen brev til byutviklingsstyret. Begge innspill legges ved saksfremstillingen. Offentlig ettersyn Byutviklingsstyret vedtok den å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute på høring fra til Det kom inn fire merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Merknadene i sin helhet finnes som utrykt vedlegg til saken, og kan fås ved forespørsel. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen er i brev datert Er positiv til en høyere utnyttelse enn eksisterende reguleringsplan legger opp til. Fylkesmannen er også positiv til at kommunen regulerer for å hjemle den oppførte bebyggelsen. Kommunen må selv vurdere om det bør være aktuelt med en revidering av hele planen for Møvig/Ternevig. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: - Tas til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, i brev datert Kommunen har angitt utnyttelsen i prosent bebygd areal. Planbestemmelsene angir maks høyder for garasje. Det står i bestemmelsene at det skal avsettes plass for minimum 2 biler på egen tomt. Det anbefales at utnyttelsen til parkering oppgis slik at det blir enklere for tiltakshavere å forholde seg til bestemmelsene ved oppføring av garasjer, boder mm. Vi har for øvrig ingen spesielle merknader til planforslaget. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har ingen kommentar. Gunn Tove og Jonny Bjørnsen i brev datert De blir referert feil i saksfremlegget vedrørende nabovarslingen. De har aldri påstått at naboene ikke ble varslet. 2. De mener at bystyret skal behandle saken som om ikke tomannsboligen er bygget, og da er det feil at Flatholmveien 6B er tatt med på høringens adresseliste. De ber bystyret se bort fra eventuelle innspill fra beboerne i 6B. De mener det er feil at familien er tatt med på høringslisten. Bystyret bør heller ikke la seg påvirke av utbyggers henvendelser til ulike politikere. 3. De vil presisere at Fylkesmannens vedtak hvor byggetillatelsen og dispensasjoner er gjort ugyldige, og hvor det anmodes om å ta hele planen opp til revisjon altså ikke en detaljregulering som kommunen forsøker å redde seg i land på. 4. Ansvarlig søker for tomannsboligen var tidligere ansatt som saksbehandler i Kristiansand 6

7 kommune inntil året før byggesøknad ble levert. De undres over om det kan ha medvirket til at de etterlyste dispensasjonssøknader aldri har funnet sted. De spør om det kan ha gitt ham en fordel i prosessen? 5. «Vi kan heller ikke la være å presisere hvilken signaleffekt en slik detaljregulering vil gi til andre utbyggere, Vi har konkrete eksempler pr i dag hvor flere utbyggere følger med i denne saken fordi de har motstand i egne byggesaker etter gjeldende plan, hvor de vil benytte seg av presedens-prinsippet og likhet for loven om politikerne gir etter for å detaljregulere gnr/bnr 7/ «Det ble sagt i Byutviklingsstyret at denne saken har hatt en merkelig prosess, administrasjonens legitimitet slår sprekker og at dette må bli en læreprosess. Vi forventer at politisk ettersyn betyr at dere folkevalgte i bystyret vil ivareta at loven blir fulgt og at tomannsboligen rives og bygges om. 7. «Hadde private ansatte gjort tilsvarende feil ville det selvfølgelig fått konsekvenser for arbeidsgiver. Er det slik at en offentlig etat enkelt kan slippe unna med grov saksbehandlingsfeil, den lille mann i gata må leve med de påfølgende negative konsekvenser dette fører med seg?» 8. «Kommunen må stå ansvarlig for denne feilen og rydde opp på en ansvarsfull, rettferdig og lovlydig måte. Det er jo ingen makt i Fylkesmannens vedtak om at byggetillatelsen og dispensasjoner er gjort ugyldige, samt Byutviklingsstyrets enstemmige vedtak om politisk ettersyn, hvis ikke bystyret våger å gjøre en forskjell i saken!» Vedlagt merknaden er 23 sider med vedlegg. Disse finnes som utrykt vedlegg, og kan fås ved forespørsel. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: 1. Gunn Bjørnsen og Bjørnsens advokat har i en rekke brev til plan-, bygg- og oppmålingsetaten hevdet at naboene ikke ble korrekt varslet med tegninger, situasjonskart og nødvendige dispensasjoner. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten kjenner godt til deres syn. Om det var uklart ved førstegangsbehandling, så vil vi presisere: Bjørnsen mener naboer ble varslet, men ikke korrekt varslet. 2. I behandlingen av dette planforslaget står bystyret fritt til å gjøre sin egen vurdering. Planbygg og oppmålingsetaten mener tomannsboligen representerer en ordinær fortetting, og ville ha anbefalt utbyggingen selv om bygget ikke hadde stått der. Eiere av Flatholmveien 6B er berørt og skal ha saken på høring. 3. Fylkesmannen har ikke krevd at hele reguleringsplanen Møvig/Ternevig må tas revideres, men anbefalte revisjon i vedtaksbrevet for klagen på tomannsboligens byggetillatelse. Ved varslet oppstart og i høringsrunden sier Fylkesmannen det er opp til kommunen selv om den ønsker å endre hele reguleringsplanen, eller kun endre en mindre del. Se Fylkesmannens merknad over. 4. Dispensasjonen som ble gitt for tomannsboligen fulgte vanlig praksis innenfor samme reguleringsplan. Dispensasjonen skal uansett ikke tas stilling til nå. Det har ikke betydning at ansvarlig søker tidligere har hatt var ansatt i Kristiansand kommune. 5. Dispensasjonsvedtaket ble opphevet. Dermed dannes det ingen presedens her for kommunen til å gi flere dispensasjoner. Det som nå fremmes er en reguleringsplan. I reguleringsplaner er det mange eksempler for hva som her foreslås; at det reguleres for å tillate fortettingsprosjekter. 7

8 6. Loven blir fulgt ved å fremme en ny reguleringsplan, på oppfordring fra Fylkesmannen. Derimot har Plan-, bygg- og oppmålingsetatens dispensasjonsvedtak blitt opphevet av Fylkesmannen. 7. Vedtak og planer kan ofte ha store konsekvenser for «den lille mann». Den lovpålagte saksgangen i reguleringsplaner skal derfor sørge for at alle parter gis tilstrekkelig anledning til å bli hørt, før kommunens øverste organ fatter et vedtak. 8. Administrasjonen rydder opp i saken nettopp ved å nå fremme en detaljregulering, etter at byggetillatelsen ble opphevet. Fylkesmannens vedtak sa aldri at utbyggingen ikke kunne godtas, kun at byggetillatelse ikke kunne gis som dispensasjon fra gjeldende plan. Fylkesmannen er i høringsrunden positiv til at det nå i stedet omreguleres, og er for øvrig positiv til økt utnyttelse. Advokat Stefanussen pva Gunn Tove og Jonny Bjørnsen i brev datert Dersom bystyret vedtar detaljreguleringen er det stikk i strid med sin egen vedtatte reguleringsplan fra Kommunen risikerer å komme i en svært vanskelig situasjon dersom det kommer opp liknende saker i ettertiden. Beboerne har forventninger om at eksisterende reguleringsplan blir fulgt. Bjørnsen har påpekt de mange uheldige sidene ved saken blant annet ikke forskriftsmessig nabovarsling. At huset er reist til tross for at byggetillatelsen var ugyldig, skal ikke tilleggs vekt i saken og bystyret må se bort fra dette faktum. - Det har vært hevdet at Bjørnsen blir minimalt berørt av husets plassering og størrelse, og at det føyer seg fint inn i området. Bjørnsen er provosert over uttalelsen da de har mistet ettermiddagssol og utsikt. De har fått et betydelig verdifall på huset. - Adv. Stefanussen viser til plan- og bygningslovens dispensasjonsbestemmelser og Sivilombudsmannens syn i dispensasjonssaker. På den bakgrunn mener Bjørnsen at kommunen, dersom detaljreguleringen vedtas, vil få et forklaringsproblem ovenfor andre eiendomsoppsittere som kan tenke seg å utvikle eiendom på tvers av gjeldene reguleringsplan. - Tiltakshaver har truet kommunen med erstatningssøksmål dersom ikke detaljreguleringsplanen blir vedtatt. Vi minner om at det er søker som er ansvarlig for å fremme korrekte opplysninger, noe tiltakshaver ikke har gjort. Bjørnsen vil også fremme et erstatningskrav dersom detaljreguleringsplanen vedtas. - Utbyggingsprosessen har vært ekstremt anstrengende og utmattende for Bjørnsen. De var i utgangspunktet positiv til at tiltakshaver skulle få bygge på eiendommen. De hadde tillitt til hans forsikringer om at huset ikke ville bli ruvende og at det ville bli ca. like stort som huset som stod der fra før. Det ble ikke tilfelle. Nå handler saken om det prinsipielle. Dersom tiltakshaver får medhold, ved hjelp av kommunen, er det et alvorlig og tankevekkende tilbakesteg for borgere i kommunen. Politikernes oppgave er å ivareta alle borgere i kommunen ved forutberegnelighet, trygghet og stabilitet. Dersom reguleringsplanen vedtas er det ingen av disse verdiene ivaretatt for mine klienters del. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: - Bygget ble reist på et tidspunkt da byggetillatelse var gitt og der også tingretten hadde konkludert med at den var riktig. Fylkesmannens behandling av saken kom først etter at byggeriet var startet. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens mener at den aktuelle tomannsboligen er en fortetting av normalt omfang og karakter. Vi ville ha anbefalt fortetting på tomten selv om tomannsbolig ikke stod der. - Tomannsboligen er større enn den gamle eneboligen som tidligere stod på tomten. Fortetting, påbygg etc. vil kunne endre naboers sol og utsiktsforhold. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at endringene ikke er større enn hva en må kunne påregne. - Fylkesmannen har opphevet kommunens dispensasjonsvedtak, og således har Bjørnsen fått medhold i sin påstand. Nå lages det derimot en ny reguleringsplan som vil erstatte den gjeldende for aktuelt område. Dette er i tråd med plan- og bygningsloven. Naboer og offentlige myndigheter får en ny anledning til å bli hørt, og bystyret anledning til å avgjøre om utbyggingen kan aksepteres eller ikke. 8

9 - Eventuelle erstatningskrav må eventuelt tas stilling til dersom de skulle komme. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener det er faglig gode argumenter for å anbefale en detaljregulering med det innhold som nå fremmes til bystyret. - Vi har stor forståelse for at saken har vært belastende for de involverte parter. I slike konflikter er det kommunens oppgave og skjære igjennom og fatte en beslutning, det får bystyret anledning til når saken nå fremmes til sluttbehandling. Medvirkning er beskrevet under punktet om tidligere saksgang, samt i vedlagte planbeskrivelse. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET I denne detaljreguleringen er det plan, - bygg- og oppmålingsetaten som selv er forslagsstiller. Bebyggelsen har hele tiden vært vurdert som positiv av administrasjonen. Derfor ble tidligere gitt dispensasjon fra gjeldende plan. Vår innstilling er den samme i dag. Vi tar til etterretning at Fylkesmannen er positiv til utnyttelsen, men ikke til at den hjemles gjennom dispensasjon. Derfor må den i stedet hjemles gjennom regulering. Utnyttelsen som det her reguleres for er allerede oppført, og det skal nå tas stilling til om denne bebyggelsen skal tillates og bli stående. Bystyret får nå mulighet til å avgjøre om tomannsboligen kan godtas eller ikke. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens mener at den aktuelle tomannsboligen er en fortetting av normalt omfang og karakter. Se ellers vedlagte planbeskrivelse for en vurdering av forholdet til gjeldende planer, kulturminner, barn og unges interesser, økonomiske konsekvenser mm. Oppsummering Reguleringsplanen åpner for en utnyttelse som i de fleste utbyggingsfelt i dag, og som man allerede finner i mye av nærområdet ved Flatholmveien. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaler at reguleringsplanen vedtas. Fredrik Sund/Eirik Martens Svensen,