Saksframlegg. Saken sendes tilbake til administrasjonen som foretar videre oppfølging.

Transkript

1 Saksframlegg SOLVANG, GNR 37 BNR 31, RØSTADBAKKEN OPPFØRING AV NY HYTTE PÅ DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL OG KOMMUNEDELPLAN FOR JONSVANNSOMRÅDET Arkivsaksnr.: 04/31785 Saksbehandler: Arnhild Herrem Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og kommundelplanen for Jonsvannsområdet for oppføring av hytte og uthus på eiendommen Solvang, gnr. 37/31 ved Røstadbakken på Jonsvatnet. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker dispenserer fra kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet for oppføring av hytte på 35 m² BRA og uthus på 10 m² på vilkår av at eksisterende garasje/stall og grunnmur fjernes. Det vises til begrunnelse i saksframstillinga. Saken sendes tilbake til administrasjonen som foretar videre oppfølging. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 7. Det vises til kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Kopi til: Johan F. Lindeberg, Rosenborg gate 33B, 7014 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Saksutredning: Bakgrunn Plan- og bygningsenheten mottok søknad om oppføring av ny hytte og uthus med dispensasjon på eiendommen Solvang, gnr. 37/31, Røstadbakken etter at det ble sendt varsel om pålegg til hjemmelshaver (journalnummer 04/18127). Dokumentasjon mottatt og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Det ble avholdt forhåndskonferanse Naboer er varslet. Det foreligger ingen merknader. Søker anfører i hovedsak følgende grunner for at dispensasjon kan gis: - det ble inngått forlik mellom forrige eier og kommunen som innbefattet at eier kunne føre opp en hytte på inntil 40 m² Søker foreslår fire alternativer i prioritert rekkefølge: 1. ny hytte på 35 m² føres opp, eksisterende garasje/stall (30 m²) i standsettes til bod 2. ny hytte på 35 m² føres opp, eksisterende garasje/stall rives og ny bod på 10 m² føres opp 3. eksisterende garasje/stall flyttes og ombygges til hytte, ny bod på 12 m² føres opp 4. eksisterende garasje/stall ombygges til hytte, ny bod på 12 m² føres opp Søker påpeker at det er lite ønskelig å bygge om eksisterende garasje/stall til hytte på grunn av helsemessige årsaker fordi det er vanskelig å få fjernet allergenene i stalldelen. Fakta Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel med bestemmelser, vedtatt i bystyret , sist endret Området er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde. Eiendommen ligger også innenfor markagrensa og båndlagt område for drikkevannskilden. I kommuneplanens arealdel 3 heter det at tiltak etter plan- og bygningsloven 93 bare kan settes i gang hvor arealet inngår i en reguleringsplan. I kommuneplanens arealdel 14 foreligger et generelt byggeforbud i landbruk-, natur- og friluftsområdene med mindre tiltaket er tilknyttet stedbunden næring. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for Jonsvannsområdet, vedtatt i bystyret Eiendommen ligger også her innenfor landbruk-, natur- og friluftsområdet. I kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2 heter det at oppføring av ny eller utvidelse av bestående fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Historikk: Eiendommen var opprinnelig bebygd med en hytte, trolig oppført på første halvdel av 1960-tallet. I følge kommunens arkiv mottok kommunen en forespørsel i 1985 om muligheten for en bruksendring av hytta til bolig. Kommunen signaliserte at dette ikke kunne godkjennes på grunn av avløpsforholdene. Høsten 1988 oppdaget kommunens bygningskontroll en nyoppført tømmerbolig og garasje på eiendommen. Tidligere hyttebebyggelse var revet. Søknad om etterfølgende godkjenning av de ulovlige byggetiltakene ble avslått i Fylkesmannen stadfestet avslaget i Eiendommen inngikk i prosjektet "opprydding - Litj-vatnet" om krav til tilbakføring av ulovlige byggetiltak. Saken ble behandlet etter retningslinjer for saksbehandling av byggetiltak i Litj-vatnets nedslagsfelt fra Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 Samtidig med behandlingen ble eiendommen omsatt som hytte hvor selger opplyste at søknad om bruksendring til bolig var under behandling. Kjøper mente eiendomstaksten bar preg av at dette var en formalitet. Kjøper var heller ikke klar over at bygningene var ulovlig oppsatt og bosatte seg på eiendommen. Kjøper gikk til rettsak mot takstmannen. Kjøper ble tilkjent erstatning i Trondheim byrett. I 1995 utsteder kommunen forelegg etter PBL 114 for å tilbakeføre de ulovlige byggetiltakene på eiendommen med tvang. På bakgrunn av dette saksøker kjøper/eier Trondheim kommune. Det ble inngått forlik hvor bolig skal rives mot at eier får oppføre en hytte på inntil 40 m². I 1996 ble den ulovlige boligen revet, men grunnmur og garasje/stall ble stående. Eiendommen ble deretter solgt til dagens eier. I 1999 ble det foretatt registreringer av eiendommene ved Litj-vatnet. Grunnmur av bolig og garasje/stall sto fortsatt. I mai 2004 ble det sendt et varsel om pålegg om riving av grunnmur til eier. På bakgrunn av dette ble det i september 2004 mottatt søknad om byggetiltak på eiendommen. Miljø- og landbruksenheten har for øvrig sendt eieren en anmodning om at eiendommen må ryddes for større mengder løsøre og søppel, jf. forurensningslovens bestemmelser. Dette følges opp som en egen sak av miljø- og landbruksenheten. Uttalelser Sør-Trøndelag fylkeskommune opplyser i e-post av at deres drøfting av saken vil gå via fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag opplyser i e-post av at de ikke har merknader til saken. Vurdering Omsøkte tiltak forutsetter dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3 og 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2. Kommunen kan i medhold av plan- og bygningsloven 7 dispensere fra bestemmelser i plan- og bygningsloven, vedtekter eller forskrifter når det foreligger særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til hensyn den konkrete plan/bestemmelse som det dispenseres fra, skal ivareta. Begrepet "særlige grunner" forutsetter ikke at det må foreligge ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Søkeren kan imidlertid ikke kreve at dispensasjon gis, selv om det foreligger særlige grunner. De forhold som søkeren eventuelt påberoper seg som særlig grunn, må ha slik tyngde at de slår igjennom overfor de hensyn som planen skal ivareta. De ulike planer og bestemmelser har blitt til igjennom en omfattende beslutningsprosess, og det skal ikke være en kurant sak å fravike disse. Uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunnene som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende søkers person kunne anses som særlig grunn. Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 Intensjonen i kommuneplanens arealdel er å begrense byggeaktiviteten i landbruk-, natur- og friluftsområdene, spesielt innenfor markagrensa, mest mulig. Kommunen har derfor en restriktiv holdning til å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til egen orienteringssak vedrørende dispensasjonspraksis som ble tatt til orientering av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker Rådmannen har kommet fram til at forliket fra 1995 oppfyller kravet til særlig grunn for at man kan dispensere fra kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Rådmannen mener at forliket som ble inngått i 1995 hvor tiltakshaver kunne oppføre en hytte på inntil 40 m², er en forpliktelse som kommunen har gått med på, og at denne forpliktelsen ikke har noen tidsbegrensning. På bakgrunn av dette finner rådmannen å måtte anbefale at det gis dispensasjon for oppføring av hytte på 35 m² BRA. Eksisterende uthus, som ikke er godkjent tidligere, anses for ikke å være innenfor det forliket omfatter. Rådmannen mener at det ikke foreligger særlige grunner for at dispensasjon for godkjenning av eksisterende uthus på 30 m², kan gis. Et nytt uthus på 10 m² er innenfor det som kan aksepteres på en fritidseiendom når eiendommen ikke har godkjent uthus fra før og hytta er liten og uegnet til at deler av den tas i bruk til bod/toalett. Rådmannen mener på bakgrunn av ovenstående at det foreligger særlig grunn for å dispensere fra kommuneplanens arealdel og kommundelplanen for Jonsvannsområdet for søkers andre alternativ. Rådmannen forutsetter at eksisterende ulovligheter, garasje/stall og grunnmur, blir fjernet. Da søkers fire alternativer er angitt i prioritert rekkefølge, finner ikke rådmannen å utdype de to siste alternativene da rådmannen går inn for alternativ to. Konklusjon Rådmannen anbefaler at det dispenseres fra kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet for oppføring av hytte og uthus på vilkår av at eksisterende garasje/stall og grunnmur rives. Det vises til ovenstående vurdering. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Vedlegg: Saksvedlegg 1: utdrag fra mottatt søknad Saksvedlegg 2: bilder fra eiendommen fra 1999 Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: oversiktskart ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 04/