Planbeskrivelse. Detaljregulering for Flatholmveien 6 og 8. Plan nr Dato

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering for Flatholmveien 6 og 8. Plan nr 1432 Dato Bakgrunn Plan, - bygg- og oppmålingsetaten ønsker å regulere for fortetting i Flatholmveien. Formålet er å regulere for allerede oppførte tiltak det tidligere har vært gitt dispensasjon for. Det siste dispensasjonsvedtaket for en tomannsbolig på eiendom 7/60 - ble opphevet av Fylkesmannen etter at bygget stod ferdig. Fylkesmannen oppfordret kommunen til i stedet lage en detaljregulering. Reguleringen er uvanlig, i og med at den gjøres i ettertid for å hjemle en allerede oppført bebyggelse. Nå får naboer en ny anledning til å bli hørt, og bystyret får ta stilling til om bebyggelsen kan godtas eller ei. Kort presentasjon av planområdet: Planområdet ligger hundre meter øst for Vågsbygdveien, like ved Møvik Skole. Mot Vest ligger de store friområdene ved Flatholmen, Madeira og Sumatra, med glimrende naturkvaliteter for tur, lek og rekreasjon. Planområdet omfatter kun boligeiendommer med frittliggende bebyggelse, og er en del av et etablert bomiljø. Det er tilstrekkelig kapasitet på sosial, teknisk og grønn infrastruktur. Boligene har kort skolevei, 300 meter til Sjøstrand Skole for 1. til 7. trinn, og bare 50 meter til Møvik Skole for ungdomstrinnet. Side 1 av 10

2 Ny, oppført tomannsbolig vist som skravur over eldre, revet bolig. Bebyggelse. Det ble gitt tillatelse til oppføring av en tomannsbolig den , med dispensasjon fra reguleringsplanen. Det er dette dispensasjonsvedtaket som siden ble opphevet av fylkesmannen. Eiendommen tilsvarer felt B2 i planforslaget. Tomannsboligen er oppført. Side 2 av 10

3 Planområdet består av i dag av fire eiendommer, hvorav tre er bebygd. De består av to eneboliger 6 og 8A- og tomannsboligen med adresse 6B OG 6C. Den ubebygde eiendommen 7/632 er en tilleggsdel til eiendommen 7/477 i vest. Parkering og utearealer løses på egen tomt. De to andre eiendommene har lovlig oppført bebyggelse. Plan-, bygg og oppmålingsetaten gav for øvrig i 2014 også tillatelse til begge disse med dispensasjon fra plan, for oppføring av tilbygg- garasje og utvendig bod. Planstatus Statlige planretningslinjer gjelder for planlegging og ved enkelttiltak som fattes etter plan- og bygningsloven. Retningslinjenes mål er at utbyggingsmønster bør fremme utvikling av kompakte byer og redusere transportbehovet. I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Fortetting nær kollektivakse er også nedfelt i regionplan for Kristiansandsregionen og i Kommuneplanen. I kommuneplanen er området regulert til boligbebyggelse. Planforslaget vurderes som positivt i forhold til kommuneplanens målsetninger om byen det er godt å bo i. Fortetting nær store etablerte friområder, skole og kollektivtilbud gir gode bokvaliteter. Utbyggingen vurderes ellers nøytral i forhold til kommuneplanens andre målsetninger, om byen som drivkraft og miljøbyen. Beliggenhet nær metroakse muliggjør at transportbehovet kan tas med kollektivt, men det er ellers ikke en spesielt miljøvennlig utbygging. Side 3 av 10

4 Gjeldende reguleringsplan plan er Møvig/Ternevig fra Denne sier det kan oppføres bolighus i inntil to etasjer. Det kan innredes underetasje der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det. I gjeldende plan er det kun vist én enebolig innenfor planforslagets avgrensing. Det tilsvarer et utnyttelse på rundt 7% BYA. Tidligere var planområdet én enkelt eiendom, og nye tomter ble fradelt i ettertid. Det har også ellers i nabolaget skjedd en langt større utbygging enn hva som er vist i reguleringsplanen. Planforslaget Side 4 av 10

5 Hovedgrepet er å erstatte del av eldre plan med en regulering som hjemler en allerede oppført, tettere bebyggelse. Dette skjer etter at Fylkesmannen opphevet kommunens dispensasjonevedtak for eiendom 7/60. Arealbruk Planområdet er på litt over to mål, 2078 m2. Det reguleres kun for boligbebyggelse, og området deles i tre delfelt med noe ulik utnyttelse og byggehøyder. B1 tilsvarer Flatholmveien 6, på 568,1m2, som er bebygd med en eksisterende bolig. B2 tilsvarer eiendommen til Flatholmveien 6B og 6C, og er på 661,9 m2. Denne er bebygd med tomannsboligen der tillatelse er opphevet av Fylkesmannen. B3 tilsvarer eiendommen Flatholmveien 8A på 618,7m2, med en tilleggsdel på 201 m2. Også her er det en eksisterende enebolig. Grad av utnytting. Innen B1 tillates én boenhet og BYA 45%. Siktlinje for avkjørsel nord-øst. For B2 tillates to boenheter, med BYA 35%. Innen B3 tillates én boenhet og BYA 35 %. Også her reguleres det inn siktlinje for krysset Flatholmveien- Vildandveien. Dette er allerede oppført. Utnyttelsen i planforslaget tilsvarer dagens bebygde areal med tilhørende nødvendig parkeringsareal. Gjeldende plan la opp til en svært lav utnyttelse, og omkringliggende eiendommer har tidligere vært tillatt en lik eller høyere utnyttelse. Utnyttelsen som her foreslås er på nivå med hva som er vanlig for dagens feltutbygginger. Forslaget gir rikelig med uteareal for hver boenhet, godt over kommunenplanens krav om 80 m2. Bebyggelsesstruktur. Planområdet er bortimot fullt utbygd i forhold til tillatt utnyttelse. Det er regulert inn byggegrenser rundt tidligere tillatt bebyggelse. Planforslaget åpner dermed for at bebyggelsen kan endres og fornyes, men ikke med større høyder eller avtrykk enn i dag. Bygg kan fritt plasseres innen hvert delområdes byggegrenser. Dermed viser dagens situasjon den bebyggelse som hjemles i planforslaget. Grønnstruktur Planområdet inneholder ingen grønnstruktur. Det finnes rikelig med friområder og lekearealer i nærområdet, se under. Side 5 av 10

6 Barn og unges interesser Planområdet ligger ypperlig til for barn og unge, midt mellom en rekke områder for lek og utfoldelse. Innen en radius på 300 meter finner vi to nærmiljøparker, tre sandlekeplasser, kvartalslek, balløkke, akebakke, samt friområder og badeplass. Atkomstmulighetene til lekeplasser og friområder er gode, men det er ikke opparbeidet gangog sykkelsti på de eldre adkomstveiene rundt planområdet. Samferdselsanlegg/ trafikk Parkering må løses på egen grunn. Avkjørsler fra eiendommene opprettholdes som i dag. Bussmetro har holdeplass ved Vågsbygdveien bare 100 meter unna. Trafikkøkningen på adkomstvei i nærområdet er akseptabel, med kort adkomst fra Vågsbygdveien. I planforslaget legges det inn siktlinje i krysset Ærfuglveien- Villandveien. Veiene er uten gang- og sykkelsti. Teknisk infrastruktur ligger i vei og berøres ikke av planforslaget. Bestemmelsene krever en viss andel permeable flater for å sikre fordrøyning av overvann. Alle eksisterende tiltak har tidligere fått godkjent tilkobling til vann- og avløpsledning Universell utforming Det er ikke krav om universell utforming av utearealer, da det ikke åpnes for boligbygg med krav om heis. Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjort og avdekket knapt noen momenter. Det eneste relevant for risiko og sårbarhet er sikt fra veikryss rundt planområdet. Sikten ivaretas nå med hensynssone og frisiktlinjer i reguleringskart. Miljøkonsekvenser Planforslaget er nøytralt i forhold til miljøkonsekvenser. Side 6 av 10

7 Naturmangfold og kulturminner påvirkes ikke. Det er ikke registrert arter eller kulturminner i planområdet. Folkehelse: Planforslaget hjemler en bebyggelse tett på friområder, turløyper, lekeplasser, balløkke og grønnstruktur, Beliggenheten gir kort vei ut til Vågsbygdmarka. Det gir muligheter for allsidig fysisk aktivitet i hverdagen og god folkehelse. Området er ikke støyutsatt. Kriminalitetsforebygging : Planforslaget er en liten del av et trygt og etablert bomiljø. Adkomster ligger mot offentlig gate og reduserer dermed muligheten for å begå kriminelle handlinger uten å bli oppdaget. I forhold til kriminalitetsforebyggende sjekkliste for planlegging scorer området godt. Forurensning og energiforbruk: En økt fortetting nær kollektivaksen kan gi noe reduserte utslipp, ved at bilbruk kan reduseres. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Utfallet av reguleringen har økonomiske konsekvenser for både private parter og kommunen. Det følger av Fylkesmannens vedtak av at kommunens vedtak om dispensasjon og byggetillatelse er omgjort og avslått av Fylkesmannen. Kommunen vil kunne bli stilt helt eller delvis økonomisk til ansvar for konsekvensene av å rive tomannsboligen. Dessuten kan kommunen muligens bli avkrevd økonomisk erstatning for en rekke andre kostnader knyttet til tidligere bygging og salg, som utgifter til mekler, dokumentavgift, renter på bygge- og boliglån, og saksomkostninger etter flere runder i rettsvesenet. I tillegg kan det komme kostnaden av å gjenoppføre en enebolig tilsvarende den som tomannsboligen erstattet. Planen utløser ellers ingen ytterligere investeringer på sosial, teknisk eller grønn infrastruktur. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte ble avholdt i samarbeidsgruppa, med representanter for andre sektorer i kommunen. Innspill herfra bidro til utformingen av kart og bestemmelser. Ingeniørvesenet understreket at det ikke ville la seg gjøre å få til ytterligere avkjørsler til eiendommene i framtiden. Dette er løst ved å markere dagens avkjørsler i kart, og bestemmelsene sier at nye avkjørsler ikke skal tillates. Kvalitetsgruppa diskuterte planforslaget og deres kommentarer er innarbeidet. Merknader til varslet oppstart. Oppstart av planarbeid ble varslet den , med frist for uttalelser satt til Det kom inn 6 merknader, oppsummert og kommentert under. Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdelingen skriver i brev datert at eiendommen 7/60 tidligere har vært behandlet av Fylkesmannen som påklaget dispensasjonssak. Klagen på innvilget dispensasjon ble opprettholdt av Fylkesmannen. Tiltaket er allerede oppført og står nå uten gyldig byggetillatelse. Miljøvernavdelingen synes det er positivt at kommunen setter i gang planarbeidet gitt sakens forhistorie. De kommer ellers med noen generelle kommentarer til planarbeidet: Det må vurderes hensynet til barn og unge og tilgjengelighet for alle. Trafikksikkerhet må vurderes i tilknytning til skolevei, barnehage og lekearealer. Side 7 av 10

8 Miljøvirkningene må vurderes grundig, i en helhetlig sammenheng. Hensynet til naturmangfold må vurderes og gjøres rede for. Er området støyutsatt skal dette tas hensyn til i planleggingen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Fylkesmannens kommentarer er alle vurdert og innarbeidet i planforslaget. Fylkeskommunen v/regionalavdelingen skriver i mail at barn- og unges leke- og oppholdsarealer og trafikksikkerhet må ivaretas i planen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Trafikksikkerhet er innarbeidet i planforslaget. Barn og unge har rikelig med arealer i nærområdet. Disse vil ikke påvirkes av planen. Agder Energi AS skriver i brev datert at de i planområdet har et bestående lavspent luft- og jordkabelnett, og legger ved en kartskisse. Eventuell flytting/omlegging må bekostes av utbygger. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Kabelnettet i planområdet vil ikke påvirkes. Naboer i Flatholmveien 5 A skriver i brev mottatt den at de er imot kommunens ønske om å fortette på eiendom 7/60 for å få godkjent den allerede bygde tomannsboligen. De er enig i fylkesmannens omgjøring av tidligere dispensasjonsvedtak. Tomannsboligen er 19 m lang og ruvende, og tomtens utnyttelse er mangedoblet fra tidligere reguleringsplan. Hensynet til gjeldende plan vil bli vesentlig tilsidesatt. Videre hevder de at ingen naboer ble varslet og at utbygger ble fordelsbehandlet. Da reisverk kom opp forsøkte de å få arbeidene stoppet. Paret er sjokkert over at kommunen ikke river tomannsboligen. De mener kommunen driver forskjellsbehandling for å sikre én utbyggers profitt, framfor å ta hensyn til gjeldende plan, naboer og bomiljø. Fylkeskommunens vedtak må tas til følge. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Flere andre tomter i området er allerede fortettet. Planforslaget som legges frem har ikke høyere utnyttelse enn ellers i nabolaget. Det stemmer ikke at ingen av naboene ble varslet. Kommunen mottok nabovarsel med samtliges signaturer, deriblant beboerne i 5A. Imidlertid hevder noen naboer i ettertid at de signerte nabovarsel uten å ha sett tegninger, og andre at det kun var én ektefelle som hadde signert. Sak om full stans i byggearbeidet ble prøvd for tingretten. Her tapte naboene saken. Den nye tomannsboligen sitt møne er lavere enn boligen den erstattet, og ligger lavere i terrenget enn naboene. Nybygget er bygget og plassert slik det ble søkt inn, og innenfor firemeters-grensen til naboeiendommer. Advokat Stephanussen, i brev datert , representerer beboere i Flatholmveien 5 A: Da byggetillatelse ble gitt til tomannsbolig på eiendommen 7/60 hadde de fleste naboer skrevet under på nabovarsel, men ikke sett tegninger av bygget eller situasjonsplan. Det var heller ikke opplyst at søknaden krevde dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Det eneste naboene ble opplyst om var at det skulle bygges en tomannsbolig, og at høyden ville bli den samme som boligen det erstattet. Tegninger og situasjonsplan ville bli etterlevert. Da råbygget kom opp høsten 2014 tok naboene i 5A kontakt med tiltakshaver og kommunen for å få stanset arbeidet. En begjæring i tingretten ble avslått. Siden tok Fylkesmannen klage på dispensasjon til følge. Side 8 av 10

9 Advokaten mener at for hans klienters del ser det ut til at kommunen forsøker å redde seg i land ved å regulere. Han mener det skulle innebære å ta opp hele Møvig/Ternevig planen til revisjon. Kommunens regulering oppfattes som et forsøk på å legalisere ulovlig bygging. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Reguleringen gjøres for å legalisere utbyggingen, etter at dispensasjonsvedtaket ble omgjort. Hvorvidt reguleringen skal aksepteres er derimot opp til bystyret, som nå får anledning til å behandle saken. Naboer får en ny anledning til å bli hørt. Plan, - bygg- og oppmålingsetaten har hele tiden vært av den oppfatning at utbyggingen kan anbefales. Nå vil spørsmålet avgjøres av de folkevalgte i stedet for av administrasjonen. Advokaten mener hele planen for Møvig/Ternevig bør revideres, etter Fylkesmannens råd. Fylkesmannen er på sin side positiv til denne mindre reguleringen, se brev fra Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen gjengitt over. En revidering av hele planen for Møvig/Ternevig kan heller bli aktuelt på et senere tidspunkt. Kristiansand har imidlertid over 1400 reguleringsplaner, hvor andre er mer modne for revisjon. En rekke naboer leverte én samlet uttalelse datert De stiller seg undrende til at det varsles oppstart av regulering, da det i realiteten allerede er 4 boenheter i planområdet. De oppfatter det derfor som om Kristiansand Kommune forsøker å detaljregulere sine egne feil etter Fylkesmannens omgjøring av dispensasjonsvedtak. Naboene mener at utnyttelsen innen planområdet allerede er en mangedobling i forhold til gjeldende reguleringsplan, som nå blir tilsidesatt. De forventer kommunen følger Fylkesmannens vedtak, og frykter at om ikke vil det sende et signal om at det er lettere å få tilgivelse enn tillatelse. Trafikksikkerheten for barnehage- og skolevei vil bli ytterligere forringet ved utbyggingen. Tre eiendommer vil kjøre ut og inn av en innkjørsel som går direkte ut i skole og barnehagens vei. Området har allerede for mye trafikk, når det ikke er opparbeidet fortau eller gang- og sykkelsti. Rørsystemet i området vil også belastes ytterligere. Området vil bli skadelidende pga fortettingen, og føre til at hele gjeldende plan Møvig/Ternevig på sikt må omreguleres. Kommunen bør stille krav til opparbeideing av tomten 7/60, når det gjelder estetikk, utforming og utnyttelse. Videre reagerer naboene på at oppstart av planarbeid ikke ble kunngjort med info om forhistorien. De oppfatter det som om kommunen forsøker å holde igjen informasjon. Dette når realiteten er at kommunen har gjort en saksbehandlingsfeil. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Ny regulering skal erstatte deler av gjeldende reguleringsplan.kommunen regulerer nå som følge av Fylkesmannens vedtak. I den korte kunngjøringen av oppstart av planarbeid står det at reguleringen er en konsekvens av at fylkesmannen omgjorde kommunens vedtak om dispensasjon. Saken har fått stor offentlig oppmerksomhet, og forhistorien beskrives i papirene som sendes på offentlig ettersyn og siden legges fram ved politisk behandling. Når det gjelder trafikksikkerhet reguleres det inn siktlinjer for å sørge for trygge veikryss. Side 9 av 10

10 Fortau har ikke vært aktuelt å utbedre i denne anledning. En økning fra tre til fire boenheter anses som forsvarlig. Planforslaget åpner ikke for ytterligere boenheter eller endret plassering av avkjørsler. Medvirkning Det har vært avholdt flere møter med Fylkesmannen, naboer, klagere på dispensasjonsvedtak, byggesak, kommuneadvokat og andre. Forslagsstillers vurdering av planforslaget I denne detaljreguleringen er det Plan, - bygg- og oppmålingsetaten som selv er forslagsstiller. Bebyggelsen planen tillater er allerede oppført, siden den har vært vurdert som positiv av administrasjonen. Derfor ble det tidligere ble gitt dispensasjon fra gjeldende plan. Vår innstilling er den samme i dag. Ved en senere anledning kan det også ses på en revisjon av hele gjeldende plan for Møvig/Ternevig. Men Kristiansand har som nevnt over 1400 reguleringsplaner hvor mange er langt eldre og mer utdaterte. Revidering av eldre planer er et arbeid som pågår kontinuerlig, men er svært tidkrevende, og gjøres etter hvilke planer som har størst behov for å revideres. Derfor har vi i stedet valgt å kun fokusere på det aktuelle området. Nå får naboer en ny anledning til å bli hørt, og bystyret anledning til å avgjøre om utbyggingen kan aksepteres, eller må rives. Side 10 av 10