1. Bystyret vedtar detaljregulering for Dronningens gate 34 A sist datert , med bestemmelser, sist datert

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 2. mars 2015 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Dronningens Gate 34 A. Detaljregulering. Sluttbehandling Sammendrag Planområdet ligger i Dronningensgate, vegg - i vegg med «Arbeideren». Planens hovedgrep er å bevare Dronningens gate 34 A, men erstatte bakre del av bygget og bakgårdsbygning med et tilknyttet nybygg. Det foreslås 13 leiligheter, i eksisterende verneverdig bygg og i nybygg i bakgården. Underetasjen får parkering og boder, samt kontor/forretning. Planforslaget bidrar til fortetting i Kvadraturen, og verneverdig bebyggelse bevares og oppgraderes. Sentrale problemstillinger har vært å samordne pågående planarbeid i tilstøtende eiendom «Arbeideren», og sørge for solinnslipp, adkomst, avfallshåndtering og andre fellesordninger for de to eiendommene. Teknisk direktør anbefaler at planforslaget vedtas. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Dronningens gate 34 A sist datert , med bestemmelser, sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Sjekkliste risiko og sårbarhet, datert Soldiagram, datert Illustrasjoner, plan, snitt og fasader, sist datert

2 BAKGRUNN FOR SAKEN Eiendomsutvikler Knut Gundersen fremmer planen for DBS AS v/tom Kristian Andersen, for å skape plangrunnlag for framtidig bruk av eiendommen med verneverdig bygg ut mot Dronningens gate. Dagens situasjon Planområdet er en eiendom i Dronningens gate vegg- i vegg med «Arbeideren», hvor det også samtidig har pågått en detaljregulering. Planens innhold Formålet er bolig og privat grønnstruktur, kontor/forretning i høy underetasje, og parkeringskjeller. Planen foreslår å bidra til opprusting av kvartalslek i Tresse. Planen åpner for 5 boenheter i eksisterende bygg mot Dronningensgate, og 7 enheter i nybygg i bakgården. I tillegg kommer en høy underetasje med kontor/forretning, boder og 6+ 1 HC parkeringsplass. Det gir 1610 m2 bruksareal, og det bebygde arealet blir på rundt 80 %. Fasaden mot Dronningensgate ligger i rød støysone, og leilighetene er gjennomgående med soverom på stille side. Fasaden må støyisoleres ihht krav i byggteknisk forskrift. Estetisk vil bygget fra gaten framstå som i dag, og inne i kvartalet kobles til et nybygg som erstatter dagens bakgårdsbygg. Utearealer løses delvis på bakken, delvis på felles takterrasser, og med private balkonger. Utearealet har varierende solforhold, men solrike felles takterrasser. Alle beboere har tilgang til gode uteareal. 2

3 Tilgjengelig adkomst løses med heis fra P-kjeller via naboen «Arbeideren». Tilgjengelig adkomst direkte fra gate lar seg ikke løse grunnet kravet om bevaring. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Ifølge de siste rikspolitiske planretningslinjene datert skal «planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer». Videre heter det at «i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon.» Forslaget er et forbilledlig eksempel på dette, og løser transformasjonen innenfor Murbyplanens krav til bevaring. Forslaget er også i tråd med Regionalplan for Kristiansandsregionen sin anbefalte strategi for utbygging (8.1) ved å fortette i eksisterende sentrum. Kommuneplanens målsetninger om byen som drivkraft oppfylles ved å legge til rette for attraktive boliger i Kvadraturen (s.28) og ved å styrke Kvadraturen som historisk senter. Klimabyen (s.37) sine mål møtes ved at transportbehov ikke behøver å dekkes av privatbilisme, da tomten ligger sentralt og tett på kollektivknutepunkt. Kommunedelplan for Kvadraturen regulerer kvartalet til sentrumsformål, og slår fast at Murbyplanen gjelder ved motstrid mellom planene. ( 1.2) Dronningensgate 34 A er bevaringsverdig og fasader mot gaten er bevart i planforslaget. Kvadraturens identitet sikres og bevares ved at den historiske murbebyggelsen er intakt mot gaten. I Murbyplanen er planområdet regulert til «allmennyttige formål» og foreslås endret til bolig, forretning og kontor. Hele planområdet er markert som spesialområde bevaring, men det er bare del av bygget mot gaten som er markert verneverdig bygning. Murbyplanens formål er å bevare bebyggelsen( ) samt sikre en gradvis fornyelse ( 3.1) som ivaretar bygningsmiljøets særpreg. Tidligere saksgang Melding om oppstart var 26. november 2013, og innkomne merknader er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknadene er imøtekommet. Medvirkning: Møter med regulant for Arbeideren har til en viss grad avklart tema det må samarbeides om; tilkomst til parkering, renovasjon, septik, fordrøyning av overflatevann og strømforsyning i form av Trafo. Det har vært uenighet rundt andre forhold, men disse er av privatrettslig karakter. Samarbeidsgruppa for bydelen diskuterte planforslaget Merknadene fra samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget, med unntak av nødvendig juridisk avtale om løsing av tilgjengelig adkomst, renovasjon, septik, vannfrodrøyning og trafo. Samordning av planer: Det pågår som nevnt to detaljreguleringer vegg i vegg i kvartalet, og PBO forsøkte uten hell å slå sammen denne reguleringen med den pågående reguleringen for nabotomtene (plan 1354, herunder «Arbeideren».) Det ble i de nye reguleringsbestemmelser for Kvartal 46- Arbeideren tatt inn at renovasjonsordning og nedkjørsel til kjeller også skal kunne benyttes av Dronningens gate 34 A. 3

4 Det skal etableres rett til tilgjengelig adkomst til Dronningensgate 34 a fra Festingsgata eller Dronningensgate. Det blir også stilt rekkefølgebestemmelser i begge detaljreguleringene om at før det gis rammetillatelse skal det foreligge teknisk plan som skal vise renovasjon, sanitærinstallasjoner inkl septiktank og fordrøyning på privat grunn. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 6 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse, med forslagsstillers og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, i brev datert , Fremmer innsigelse til planforslaget inntil konkrete krav om støyhåndtering foreligger i planbestemmelsene: dette vil være nødvendig for de leilighetene som vender ut mot Dronningensgate. Miljøvernavdelingen fremmet en tilsvarende innsigelse til tilgrensede reguleringsforslag for Kvartal 46/Arbeideren. Bestemmelsene er oppdatert på dette punktet; se pkt og pkt. 3. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Krav til støyisolering er nå tatt inn i bestemmelsene, og det stilles de samme krav i begge planene. Statens Vegvesen, i brev datert skriver også at det må tas inn krav til støynivåer i bestemmelsene, men har ellers ingen merknader. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, skriver i brev datert at fylkeskommunen har ikke mottatt sol- og skyggeanalyser for omsøkte planforslag. Det kan imidlertid tyde på at det kan bli lite sol i bakgården i forhold til kravene satt i kommunedelplanen. Før planen vedtas bør slik analyse utarbeides. ( ) Videre anbefales at kommunen vurderer om planbestemmelsen endres slik at det ikke åpnes for utkraging ut over formålsgrense/byggegrense hvis dette kan medføre skygge på utearealet. Fylkeskommunen inklusiv Fylkeskonservatoren har ingen øvrige merknader til planforslaget Bestemmelsene er oppdatert på dette punktet; se pkt og pkt. 3. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar Det har blitt gjort sol- og skyggeanalyse for planområdet og denne lå allment tilgjengelig på Kommunens nettsider slik vanlig praksis er. Det samme gjelder for tilgrensende planområde. Fylkeskommunen ba hverken om å få utarbeidet eller tilsendt sol- og skyggeanalysen. Både felles og private uteområder får tilstrekkelig gode solforhold. Miljørettet helsevern, i brev datert , er positive til planen og har følgende innspill: Vi får av og til henvendelser vedrørende lukt i leiligheter fra virksomheter i byggets underetasje. Noen ganger skyldes dette at man har valgt å bruke ett felles ventilasjonsanlegg og man da kan oppleve at luft lekker inn i boenhetene via ventilasjonsanlegget. Det andre er at det er viktig at friskluftinntak blir plassert på en slik måte at ut-luft ikke trekkes inn igjen til bygget. Innspillet tas til etterretning. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Krav til ventilasjon dekkes av byggteknisk forskrift ( 13-1,-2 og -3) når det gjelder sikring av 4

5 tilluftskvalitet, og det kreves separat ventilasjon for forurensende aktiviteter. Dette vurderes ved byggesøknad og forutsetter at Byantikvar er enig. Dronningens gate AS er i brev datert positive til at det reguleres til boligformål, men negative til en bruksendring fra kontor/forretning til boligformål i 1.etg. De er bekymret for en utarming av handelsmiljøet i Dronningens gate, og beklager at det ellers i gaten har vært fjernet parkeringsplasser. Det stilles en rekke spørsmål til planforslaget som langt på vei er irrelevante. Det gjelder først og fremst kommentarer til foreslått bruksendring. Bygget har 4 etasjer + underetasje, ikke fem etasjer. 1. etasjer har ikke vært benyttet til handelsvirksomhet. Underetasjen foreslås benyttet til kontor/forretning. Bygningen har for øvrig ikke butikkvinduer, hverken i 1.etg eller underetasje. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Det er en relevant innvending, da Kommunedelplanen for Kvadraturen sier at det i prioriterte handlegater skal være forretning i første etasje (s.17 og 5-3 ang. sentrumsformål.) Men bygget har en høy underetasje og førsteetasje, og er bevaringsverdig. Det ville derfor ikke vært mulig å oppfølge Kommunedelplanens 5-4, om at alle butikker i første etasje skal ha egen inngang fra gate med tilgjengelig adkomst, uten å gjøre svært omfattende endringer av den bevaringsverdige bebyggelsen. Arealet har heller ikke tidligere vært benyttet til handel. Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er planbestemmelsene oppdatert med krav om tiltak for støyskjerming og krav om gjennomgående leiligheter. Det er også presisert at underetasje ikke tillates benyttet til bolig. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa den og konklusjonene er stort sett fulgt opp; bestemmelsene inneholder nå støytiltak og krav om gjennomgående leiligheter. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Vi ser planforslaget som et godt eksempel på hvordan Murbyen og Kvadraturens egenart og historie kan bevares selv om det bygges nytt. Planen opprettholder vern av verneverdig bygning, men bidrar også til økt fortetting i sentrum med et nytt og godt tilpasset bakgårdsbygg. Uteoppholdsarealene er vurdert med bakgrunn i tomtens beliggenhet inne i Kvadraturen, hvor solforhold sjelden kan gjøres er optimale. Her vil Imidlertid alle ha tilgang til en romslig takterasse med sol store deler av døgnet. Byantikvar er generelt positiv til planforslaget. Ideelt hadde en større del av opprinnelig tak og fasade mot bakgård vært beholdt, for å i bakgården vise et tydelig skille mellom nytt og eldre bygg. Forslaget er avhengig av en stor grad av samarbeid med naboeiendom «Arbeideren» for å kunne realiseres, og da regulanter ikke ønsket en felles plan for eiendommene har det vært nødvendig med stor grad av koordinering mellom planene. Solforhold, adkomst og en rekke andre forhold påvirkes av reguleringen av naboeiendommene, og det er uheldig at realiseringen av denne planen er avhengig av utfallet av detaljreguleringen i Kvartal 46 del av. Barn og unges interesser: Planen foreslår eksisterende lekeareal i Tresse som erstatning for lekeareal i planområdet, og oppgradering av lekeplass i Tresse er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene. Nærmeste barneskole er Tordenskioldsgate skole, som har god kapasitet. 5

6 Universell utforming: Det er sørget for tilgjengelig adkomst via naboeiendom, og dette er sikret i begge pågående planers bestemmelser. Det er ikke mulig med universelt tilgjengelig adkomst fra Dronningensgate grunnet vernehensyn. Dersom «Arbeideren» blir stående eksisterer det i dag en kjørbar gjennomgang til Dronningensgate 32A fra gatenivå. Dersom ingenting eller kun deler blir stående er det likevel sikret tilgjengelig adkomst. Adkomst til boder på mezzanin i kjeller må være universelt utformet, om så bare med installert løfteanretning, og skal følges opp i behandling av byggesøknad. Nybygget i bakgård gjør at bevaringsverdig bygg mot Dronningens gjøres universelt tilgjengelig. Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjort, og ingenting avdekket. Naturmangfold påvirkes ikke, 8-12 er ivaretatt. Estetisk vil bygget mot Dronningens bevares lik i dag. Nybygget i bakgården vil nesten utelukkende være synlig for beboere med leiligheter vendt inn mot bakgården. Planen har ingen negative økonomiske konsekvenser for kommunen. Men den har svært positive konsekvenser for transport og energibruk; beliggenheten tilsier redusert bilbruk og økt bruk av kollektiv, sykkel og gange, og bygget får redusert energibehov ved oppgradering og krav om tilkobling til fjernvarme. Det ligger en betydelig miljøgevinst i å få flere over i sentrumsnære leiligheter. Transformasjonsprosjekter som dette i Kvadraturen sikrer bevaring av murbyen gjennom fornying. Prosjektet bidrar også til en mer levende og aktiv by, og flere sentralt boende er positivt for bylivet. Planen vurderes som positiv også i et folkehelseperspektiv, gitt tomtens nærhet til friområder, bading, kulturliv og sosiale aktiviteter. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener det er et godt planforslag. Fredrik Sund