Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurderer planforslaget som positivt og klart for offentlig ettersyn.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 19. april 2016 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Kjøita F/K1 og F/K4- endring av reguleringsplan. Offentlig ettersyn. Sammendrag Planendringen består i å regulere for et tilbygg til et eksisterende kontorbygg på sørenden av Kjøita. Endringen åpner for 1300 nye kvadratmetere bruksareal kontor, med mulighet for noe forretning. Det finnes allerede tilstrekkelig parkering. Forslaget legger opp til en fortetting av nye arbeidsplasser, sentralt plassert nær sentrum og kollektivaksen. Formålene i gjeldende plan videreføres. Gate, og gang- og sykkelsti er uendret. Sentrale problemstillinger har vært konsekvenser av endringen for beboere i nabolaget, og for gaterommet utenfor. Sørenden av Kjøita er i ferd med å utvikles til et tettbebygd sentrumsområde med mange beboere og ansatte. Tilbygget som foreslås vil i fremtiden ligge ved en boliggate og planen må behandles deretter. I forslaget som nå foreligger er det tatt godt hensyn til gaterommet utenfor. Leilighetsbygg på andre siden av gaten er under oppføring og salg. Planendringen får konsekvenser for naboer vis- à- vis, som ennå ikke har flyttet inn. Forslaget sendes derfor på høring grundig beskrevet og illustrert. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurderer planforslaget som positivt og klart for offentlig ettersyn. Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Kjøita F/K1 og F/K4 sist datert , med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. Venke Moe Plan- og bygningssjef Fredrik Sund Saksbehandler 1

2 Lovpålagte vedlegg 1. Nytt plankart, sist datert Nye bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Gjeldende plankart, sist datert Gjeldende bestemmelser, sist datert Bakgrunnsstoff 6. Oversikt over alle foreslåtte endringer Illustrasjoner, sol/skygge mm. 13. Sjekkliste for risiko- og sårbarhet. 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Basis arkitekter AS fremmer forslag til detaljreguleringsplan på vegne av Kjøita 42 AS Hensikten med planarbeidet er å endre planen så den åpner for at eksisterende kontorbygg kan utvides med et fire etasjes tilbygg på nordsiden. Dagens situasjon Planområdet er på sørenden av Kjøita, mellom kanalen og Otra. Kontorbygget som foreslås å få et tilbygg er Kjøita 42, Det V-formede bygget under. 3

4 Planens innhold Endringen foreslås for å kunne utvide V-bygget (regulert som F/K1) med et ca 50 meter langt tilbygg mot nord. Tilbygget på fire etasjer legges langs veien på nordsiden, og binder sammen hver fløy av det eksisterende bygget. V-bygget endres således til en trekant. Det meste av parkeringsareal på bakken inne i V-en beholdes, med kjøreadkomst fra gaten som idag. Nedkjøring til P-kjeller beholdes på vestsiden av bygget. Bestemmelsene vil fortsatt kreve grønne tak på ny bebyggelse, så tilbygget må oppføres med sedumstak eller annet. Endringen legger til rette for et tilbygg ved å endre felt F/K1 i plankartet og noen punkter i bestemmelsene. Vedlagt ligger en oversikt over hvilke bestemmelser som foreslås endret. Felt F/K1 tillates bebygd med 30 % mer bruksareal enn i dag, til totalt 5200m2. Maksimalt tillat gesimshøyde foreslås økt til +16,2 m. Til sammenlikning kan da høyden bli som den laveste gesimsen til nabobygget på vestsiden, som i reguleringsplanen er felt F/K4. Felt F/K4 kontorbygget på vestsiden mot Otra- er uendret. Alt av veiareal, innkjøring og friområde beholdes som i dag. Gang-sykkelsti på sørsiden er uendret. En eventuell framtidig gang- og sykkelbro over Otra vil fortsatt kunne anlegges herfra. Parkering: I bestemmelsene reduseres kravet til parkeringsplasser til å være i tråd med kommuneplanens bestemmelser 1 p-plass per 100 m2 bruksareal. Parkeringen som allerede finnes vil da være tilstrekkelig selv om bygningsmassen økes. Krav om 1 sykkelparkeringsplass per 100 m2 beholdes, og følgelig må det etableres flere sykkelplasser. Gateløpet nord for tilbygget vil endres fra i dag, som følge av både dette forslaget og av ferdigstillelsen av «Kjøita Secret garden» på nordsiden. Planendringen hjemler at gateløpet ender med nokså like dimensjoner som man finner Kvadraturen: Gatebredde og orientering sørvest-nordøst, samt byggenes gesimshøyde, er den samme. 4

5 En stor åpen parkeringsplass erstattes sett fra gaten- med beplantning, inngangsparti og publikumsareal. Deler av første etasje vil fortsatt være åpent, men nå overbygget parkeringsareal. Bestemmelsene krever parkering skjermet fra gaten. De to gavlveggene i enden av hver av fløyene på bygget vil kunne endres og erstattes av fire etasjers tilbygg i hele parkeringsplassens lengde. Vedlagte illustrasjoner og planbeskrivelse viser byggevolumet som planendringen hjemler. Solforhold: Ved å regulere for et tilbygg med gesims på +16,5 vil deler av gaten utenfor havne i skyggen på formiddagen. Om vinteren vil hele gaten utenfor få skygge fram til ca klokka 15. utover sommerhalvåret vil gaten gradvis få mer sol også om formiddagen. Etter klokka 15 vil endringen knapt få betydning for solforholdene, uansett tid på året. Utover dagen er det byggene som allerede står der som tar sol, mens et framtidig tilbygg hovedsakelig vil kaste skygger på hovedbygget. Se ellers vedlagte sol- og skyggestudier. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Statlige planretningslinjer skal legges til grunn ved kommunal planlegging. Planforslaget er i tråd med disse: I byområder og nær kollektivknutepunkter bør det legges vekt på særlig høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt. Fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. (4.3) Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform.(4.4) Regionalplan for Kristiansandsregionen siterer transport- og klimaberegninger som viser at arbeidsplasser plassert i Kvadraturen er optimalt for å redusere klimautslippene (8.8). I retningslinjer for næringsarealer (3.1) heter det at arbeidsintensive virksomheter og virksomheter med publikumsservice skal som hovedregel lokaliseres i sentre eller langs kollektiv-stamnett. Det gjøres her. Kommuneplanen legger også opp til at arbeidsplasser skal legges nær sentrum og kollektivaksen. Under «Byen som drivkraft» heter det at kommunen skal sørge for rikelig tilrettelegging av arealer for ny næring og utvidelse av eksisterende virksomheter. Videre skal vi prioritere sentrale attraktive utbyggingsarealer til kunnskapsintensive arbeidsplasser. (s.29). Forslaget er også ellers i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Tidligere saksgang Endring av reguleringsplan for Kjøita F/K1 og F/K4 ble vedtatt i Den forrige endringen gjaldt en påbygning av det andre kontorbygget i planområdet, på felt F/K4. Feltet ble endret til å kunne ha en gesims på 16,5 og 17,9. Påbygget er per dags dato under oppføring. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 12.august 2015, med frist for uttalelser til 14. september. Det kom inn 4 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknadene er imøtekommet i planforslaget. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert før oppstart, 24. juni Alle innspill herfra er nå med i planforslaget. 5

6 Medvirkning Forslagsstiller ble oppfordret til å ta kontakt med nye og gamle naboer på Kjøita underveis i prosessen. Administrasjonen har ikke sett behov for noen ekstra medvirkning enn hva som er vanlig. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET I det første forslaget var hele parkeringsplassen tenkt beholdt åpen mot gaten, og overbygget fra 2. til fjerde etasje. Gavlveggene mot gaten var uten vinduer i første etasje. Åpne overbygde parkeringsplasser kjenner vi flere eksempler på fra byen ellers. De oppleves mørke og utrivelige, og passer dårlig i et tett bomiljø. Inngang til bygget var gjemt bak parkerte biler. Vi var kritiske til denne løsningen, og fikk inn planbestemmelser om en annen utforming av førsteetasje. Nå er publikumsareal og hovedinngang lagt ut mot gaten ved å bygge igjen en del av første etasje. Parkeringsplasser skal trekkes innenfor fasadelivet og skilles av med vegetasjon. Krav om grønne tak er tatt inn i bestemmelsene Estetikk og bebyggelsesstruktur: Reguleringsbestemmelsene stiller allerede generelle krav om god estetisk utforming, det samme gjør byggteknisk forskrift. Disse gir vide rammer for utforming. Tilbygget blir utsikten for flere i nærmiljøet og da spesielt for nye beboere i «secret garden» på andre siden av gaten. Naboer får anledning til å si sin mening om utforming av tilbygget når det skal nabovarsles ved byggesøknad. Utforming vil da tas stilling til i en byggesak. I planprosessen nå har plan-, bygg- og oppmålingsetaten kun stilt nye krav til utforming og innhold i første etasje og utearealer. Disse er tatt inn i planbestemmelsene. Vi vurderer et nytt tilbygg som et mer positivt bidrag til området enn dagens åpne parkeringsplass. Tilbygget bidrar til å danne et tydelig avgrenset gaterom og en kvartalsstruktur. Hovedinngang, publikumsarealer og en åpen fasade bidrar med liv til gaten utenfor. Foreløpige plantegninger viser en «kafé» med utemøbler på hjørnet ved dagens bro over kanalen. Denne er ikke regulert inn, og vi stiller oss tvilende til om hjørnet i virkeligheten blir som vist i tegninger. Plassen mot kanalen kan uansett med fordel møbleres og tas mer aktivt i bruk enn i dag. Kulturminner Planendringen påvirker ingen kulturminner. Barn og unges interesser i nærmiljøet vurderes som godt ivaretatt. Gaten på Kjøita bør også kunne brukes til sykling, lek og ballspill, spesielt i helger og kvelder. I dag er det allerede mange avkjørsler for biler i gaten. Planendringen åpner for en tydeligere utkjørsel fra parkeringsplassen med tilstrekkelig areal for sikt. Gang- og sykkelsti og friareal mot sør er uendret. Universell utforming vil styrkes ved planforslaget. Ny hovedinngang skal legges direkte ut mot gaten, og nybygg må oppføres ihht dagens krav om universell utforming av arbeids- og publikumsbygg. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Skjema for risiko og sårbarhet legges ved høringsforslaget. Gulv nivå for første etasje ligger kun 2,1 m over havnivå, og er ikke tilpasset framtidige flomhendelser og havstigning. Gulvnivået gjelder imidlertid et eksisterende bygg og kan ikke legges høyere uten å måtte rive og bygge nytt. Tilbygget har kun et mindre areal med fotavtrykk på dette nivået. I foreløpige plantegninger er teknisk rom lagt til dette arealet i første etasje, på gulvnivå +2,1. Muligens kan det gi en økt risiko for kostbare skader ved flom. Dette må vurderes videre i planprosessen og prosjektering. 6

7 Naturmangfoldloven Her er det ingen natur som utbygges. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses derfor å være ivaretatt. Etablering av grønne tak kan være et positivt lite bidrag til lokalt artsmangfold. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planendringen har ingen negative konsekvenser for kommunen. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Disse er allerede kjent og påvirkes ikke av planendringen. Grønnstrukturutredningen foreslår en promenade langs elven med gang- og sykkelsti. Denne er allerede regulert og endres ikke nå. Utbedring av friområdene (o_fri 1 til 3 i plankartet) knyttes til en eventuell framtidig broforbindelse over Otra, og vil skje uavhengig av denne reguleringen. Infrastruktur: Nye arbeidsplasser nær sentrum bygger opp under kommunens planer for offentlig transport, og for infrastruktur for sykkel og gange. Behovet for økt persontransport og dyre veiutbygginger reduseres. Folkehelse: Flere arbeidsplasser sentralt gir en god effekt for folkehelsen. Beliggenheten på Kjøita gjør at flere vil ha anledning til å ta i bruk sykkel og føtter. Lett tilgjengelig turvei og naturkvaliteter er godt dokumentert å ha en positiv effekt på trivsel og sykefravær. Overvannshåndtering sørges for ved å regulere inn vegetasjon, beplantning og grønne tak. Oppsummering Planforslaget viser et godt eksempel på transformasjon av dårlig utnyttet areal. Her bygges det kun på en parkeringsplass. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurderer at endringen fra dagens situasjon er til det bedre, og vil understreke viktigheten av å etablere arbeidsplasser sentralt og med god beliggenhet. Vi anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Fredrik Sund,