SØRUM KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE (S1).

Transkript

1 SØRUM KOMMUNE PLAN 189 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE (S1). Planen er datert , sist revidert Bestemmelsene er datert , sist revidert Bestemmelsene er vedtatt av kommunestyret: i sak 14/09, revidert xx.xx.xx. 1.0 GENERELT 1.1 Planens avgrensning Det regulerte området er på planens arealdel vist med reguleringsgrense. 1.2 Reguleringsformål Området er regulert til følgende formål, jf. plan- og bygningslovens 25 pkt. 1, 4, 6 og : Byggeområder: Byggeområde for kontor / forretning/ lager Offentlige trafikkområder: Offentlig veg Annen veggrunn Spesialområder: Parkbelte i industriområde Frisiktsone ved veg 2.0 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Estetikk Ved behandling av byggesaken skal det påses at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, samt at bygninger får en harmonisk og god utførelse i forhold til eksisterende bebyggelse i området med hensyn til form, takvinkel, materialvalg mm. Vedlagt søknad om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres skriftlig for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusive hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bebyggelse og de nære og fjerne omgivelser. Ved material- og fargevalg på bygninger og andre anlegg skal det tas hensyn til nærvirkning og fjernvirkning. Reflekterende material skal unngås og materialkvaliteten skal spesielt vurderes ved bruk av glassflater. Store flater skal holdes i farger som ikke har fremtredende fjernvirkning. Materialprøver og fargevalg skal forelegges kommunen til godkjenning før igangsettingstillatelse for arbeider over grunnmur/ fundament. 2

2 2.2 Universell utforming Planområdets utearealer skal gis universell utforming, slik at alle grupper sikres god tilgjengelighet. Gangareal skal ha belegg som ikke gir for stor friksjon. Høydeforskjeller/trapping skal unngås. Stigningsforhold må være under 1:12. Gangareal skal være fritt for frittstående og flyttbare elementer som søppelstativ, benker, osv. Det skal være ledelinjer vinkelrett inn mot alle inngangspartier. Fortau skal ha gjennomgående kantstein mot vei/parkeringsareal, slik at den kan fungere som ledelist og markerer overgang mellom fortau og vei/parkering. Krysningspunkter mellom gangarealer og kjørearealer skal gå vinkelrett ut fra gangarealet. Det skal anlegges nedsenket kantstein med høyde på 20 mm fra gatenivå, slik at det er god fremkommelighet samtidig som terskelen er høy nok til at det kan orienteres etter den. Det skal forøvrig ikke være andre høydeforskjeller mellom gangareal og overgangsfeltet. 2.3 Støy og støv Før tekniske anlegg byggemeldes skal det foreligge støyberegninger for utendørs og innendørs støy. Ev. støybegrensende tiltak skal inngå i søknad om tekniske anlegg. Det skal dokumenters at veiledende grenser for tillatt utendørs og innendørs støy blir overholdt. Nødvendige støyskjermings tiltak skal vises. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 skal gjelde innenfor planområdet. Grenser for tillatt støy er tilsvarende anbefalte verdier i tabell 2 i T-1442 Det tillates ikke virksomhet som fører til sjenerende støvplager for omgivelsene. Utendørs belysning skal utformes og brukes slik at det ikke blir til sjenanse. 2.4 Tekniske anlegg Det skal foreligge byggetillatelse for tekniske anlegg (veg, vann, avløp og veglys) før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges og ha en kvalitet samsvarende med den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler som dokumenterer skjæringer og fyllinger. Av tekniske planer skal det også fremgå løsning for lokal overvannshåndtering/fordrøyning. Detaljplanene skal utformes med sikte på god tilpasning til eksisterende terreng. Sprang i terrenget skal utformes slik at de helt eller delvis kan beplantes, og skape grønne belter mellom bebygde arealer. Planer for tekniske anlegg skal forelegges Sørum kommunalteknikk til godkjenning før den byggesaksbehandles. Kabler for tilførsel av strøm til bygninger og utelys, bredbånd, telefoni og TV etc., skal legges forskriftmessig i grøfter. Dersom bebyggelsen skal sprinkles skal det anlegges et lokalt vannmagasin som er dimensjonert for sprinkling av bebyggelsen innenfor planområdet. Hafslund nett har høyspentkabel i grensen mot Fjellbovegen. Tiltak som kan komme i konflikt med anlegget må planlegges og bygges slik at det tas hensyn til dette. 2.5 Geotekniske forhold I byggesøknaden skal det redegjøres for byggegrunn og miljøforhold i samsvar med plan- og bygningslovens krav. For oppfylling og øvrig utbygging i området skal konklusjoner i geoteknisk notat av Løvlien Georåd datert , følges. Før tekniske anlegg byggemeldes skal det foreligge geotekniske vurderinger av skråningene og en redegjørelse for hvordan utbygger fundamenteringsteknisk løser å bygge på den østre halvdelen av tomta. Eventuelle stabiliserende tiltak skal fremgå av søknaden. Avbøtende tiltak mot radon skal framgå av byggesøknaden.

3 2.6 Privatrettslige avtaler Etter vedtak av disse bestemmelser kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen eller bestemmelsene. 3 KONTOR/ FORRETNING/ LAGER 3.1 Bruken av området Området skal benyttes til kontor, forretning og lagervirksomhet. Nye bygg skal plasseres innenfor byggegrenser gitt i plankartet. Bruksareal til forretning skal ikke overstige 1500 m². Det faste utvalg for plansaker kan nedlegge forbud mot virksomhet som er forurensende, støyende eller på annen måte til sjenanse for omgivelsene. Kontor kan maksimalt utgjøre 35 % av bruksarealet av den totale bygningsmassen. Kontor må være i tilknytning til lagervirksomheten. 3.2 Bebyggelsen Prosent bebygget areal skal ikke overstige BYA = 80 %. Parkeringsareal inngår i beregningen av BYA. Pr. p-plass regnes 18m 2. Maks. gesimshøyde og mønehøyde på boligbebyggelse er satt til 10,0 m over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå, jamfør teknisk forskrift. Bebyggelsen skal uansett ikke på noe sted overstige kote 189. Mindre oppbygg for ventilasjon mv. kan tillates av kommunens bygningsmyndigheter. 3.3 Parkering- og gangsoner Parkeringskrav: Virksomhet Antall parkeringsplasser/ 100 m² Minimum Maksimum Minimum sykkelparkering Detaljhandel, bank, forretning ol. 1,5 2 2 per 100 m² BRA Kontor % av ansatte Lager 0,5 1 minimum 2 plasser Det skal være sykkelparkering nært inngangspartiet. Parkeringsplass skal høydesettes slik at stigningsforholdene på avkjørslene kan etableres iht. kommunens vegnorm. Parkeringsplassen skal være belyst og beplantet. Det skal anlegges en gangsone på parkeringsplassen fra gangvei langs Fjellbovegen til inngang forretning og fra inngang forretning til krysningspunkt over Fjellbovegen. Gangsoner på forretningsområde skal i størst mulig grad skilles fra trafikkområdene. 3.4 Skilt og reklame Skilt, reklameinnretninger og lignende skal ikke være i visuell konflikt med omgivelsene. De må ikke plasseres over gesims eller på markise eller takutstikk. Skilt på bygninger og lignende skal ikke ha større høyde enn 120 cm, og skal ha fri høyde over tilgrensende terrengoverflate på minst 4 meter. Det skal fortrinnsvis være samleskilt. Markiser skal avgrenses til vindusåpninger. Transparenter, vegglogoer og lignende må ikke bryte det arkitektoniske uttrykket på bygningen, og må ha god fjernvirkning. Frittstående reklameinnretninger herunder flagg, bannere med mer tillates ikke. Statens Vegvesen skal gis anledning til uttalelse vedr. skilting før bygningsmyndighetene

4 behandler søknaden. 3.5 Renovasjon og lagring Renovasjon skal være innvendig med god estetisk utforming. Det skal være plass til varebiler på egen grunn. Det skal avsettes plass til glasscontainere. Lagring på utendørs arealer tillates ikke. 3.6 Situasjonsplan Det skal utarbeides en utvidet situasjonsplan ved søknad om rammetillatelse. Den utvidede situasjonsplanen skal dokumentere tilsvarende forhold som er alminnelig ved bebyggelsesplan etter Plan- og bygningslovens Behandlingen av den utvidede situasjonsplanen skal være som for vanlig byggesaksbehandling. Den utvidete situasjonsplanen skal bestå av et kart (målestokk 1: 500 eller 1: 200) samt supplerende redegjørelser og tegninger og fastlegge følgende: Bebyggelsens plassering og høyde målsatt ved inngangspartiet. Bebyggelsens takform, takvinkel, møneretning. Utforming av uteområder iht Tverrprofiler der eksisterende, tilstøtende og ny bebyggelse er lagt inn i forhold til eksisterende og framtidig terreng. Terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av terrengmessig behandling med høydeangivelser. Eventuelle forstøtningsmurer, gjerder og skjermvegger. Beplantning. Type og antall nye planter skal angis. Avkjørsel og varemottak. Areal for parkering og organisering av dette. Sykkelparkering. Snuplasser, som skal dimensjoneres for kjøretøy SP iht. vegnormalene. høydesetting av alle trafikkområder Frisiktsoner. Materialbruk på øvrige areal som viser asfalterte flater og type belegningsstein. Hvordan tilrettelegging for funksjonshemmede er løst Utvendig belysning. Snødeponi Beskrivelse av materialbruk i fasader og prøver av farger i fasader Perspektivtegning og fotodokumentasjon Redegjørelse for hvordan kravet til universell utforming i samsvar med 2.2 er løst. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Opparbeidelse Trafikkområdene skal opparbeides som vist i planen og iht. kommunalteknisk norm for veger i Sørum kommune. Grøfter og skråninger skal jordkles og tilsås.

5 5 SPESIALOMRÅDER 5.1 Parkbelte industriområde Hele parkbeltet innenfor planområdet skal opparbeides og beplantes slik at det gir godt vekstgrunnlag og minimalt vedlikeholdsbehov. Beplantningen skal gi området et grønt preg, men det skal opprettholdes innsyn fra omkringliggende områder mht. kriminalitetsforebygging. Beplantningen inkluderer trær med stammeomkrets på min cm, i tilstrekkelig størrelse og antall til å gi området et grønt preg. Beplantningen må ikke hindre sikt i frisiktsonene. Tett beplantning eller annet fysisk hinder opparbeides slik at det hindre uønsket kryssing over Fjellbovegen fra bussholdeplass til forretning. Før arbeidene tar til, skal beplantningsplan være godkjent av kommunen og Statens vegvesen. Det tillates at deler av parkbeltet benyttes til snødeponi på anviste plasser hvor vegetasjon ikke skades eller sikt i kryss og avkjørsler ikke hindres. 5.2 Frisiktsone I frisiktsoner tillates ikke sikthindrende elementer over 50 cm over kjørebanen. 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Krav overgangsfelt Før det gis brukstillatelse for bebyggelse innenfor området skal det opparbeides opphøyd krysningspunkt over Fjellbovegen iht. byggeplan godkjent av Sørum kommunalteknikk KF. Opphøyd gangfelt skal bygges iht. Statens Vegvesens Håndbok 232 Tilrettelegging for kollektivtransport på vei og Håndbok 02 Fartsdempende tiltak. Det skal samtidig opparbeides gangforbindelse fra gang/sykkelveg lang Trondheimsvegen til forretningsområde, fra forretningsområde til overgangsfelt over Fjellbovegen iht. godkjent situasjonsplan og fra overgangsfelt til gang-/sykkelveg langs Fjellbovegen. Gangforbindelser og gang-/sykkelveger skal godkjennes av Sørum kommunalteknikk KF. 6.2 Krav opparbeidelse av utearealer Alle uteoppholdsarealer, medregnet p-plass, parkbelte og gangsoner, skal opparbeides og beplantes i henhold til godkjent situasjonsplan før bebyggelsen tas i bruk, eller senest før 1. juli etter at bebyggelsen tas i bruk dersom klimatiske forhold tilsier det. 6.3 Krav til oppgradering av trykkøkningsstasjon Trykkøkningsstasjon som forsyner planområdet med brannvann skal oppgraderes til å levere 50 l/s før det gis igangsettingstillatelse til lager og/eller kontorbygg innenfor planområdet. 6.4 Krav til oppgradering av fortau Før igangsettingstillatelse til bebyggelse innenfor planområdet gis, skal nytt fortau langs Fjellbovegen fra Fjellvegen til Fjellbo bussholdeplass være ferdigstilt. Ved opparbeidelse av fortau skal jordvoll langs Fjellbovegen senkes til vegnivå fra transformatorkiosk og til enden mot bussholdeplass.