Utleieprospekt. FORSTUDIE DALSLAND KÖPCENTRUM Informasjonsteknologiløsninger. Tlf: Fax:

Transkript

1 FORSTUDIE DALSLAND KÖPCENTRUM Informasjonsteknologiløsninger Utleieprospekt - Regional handelsplass for Dalsland Betydelig grensehandel Detaljplan godkjent shopping/livsmedel Byggestart 2009/2010 Ca kvm - 60 % allerede utleid Aedifico Properties AS Storgaten 7, 1771 Halden Norway Tlf: Fax: post@aedifico.no

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Aedifico Properties AS... 3 Referanser - eksempler... 3 Generell markedsvurdering av detaljvarehandel i Dals-Ed... 4 Nåværende markedssituasjon... 4 Fremtidig markedssituasjon... 4 Dalsland Köpcentrum - konsept... 5 Eksisterende anlegg... 6 Utvidelse av eksisterende etablering... 6 Tegninger... 7 Planskisser Dalsland Köpcentrum... 8 Analyse av markeds- og konkurransesituasjonen... 9 Primærmarkedet...10 Sekundærmarkedet...10 Tertiærmarkedet...11 Turistomsetning...11 Faktaopplysninger Dalsland...12 Kommunene i Dalsland...12 Kommunikasjoner...12 Kjøreavstander til Dals-Ed...13 Næringsliv...13 Turisme...13 Kvalitativ markedsvurdering, RISC-modellen...14 Faktaopplysinger...15 Kontaktinformasjon...15 Side 2 av 15

3 AEDIFICO PROPERTIES AS Aedifico Properties AS er et eiendomsutviklingsselskap, med formål å identifisere og utvikle områder som egner seg godt for ulike former for handelsetableringer. Selskapet er et norsk selskap, men har i sin strategi å henvende seg til hele det skandinaviske markedet. Aedifico og partnere har bred kompetanse innenfor utviklingsprosessens samtlige faser: Identifikasjon av attraktive områder Markedsanalyse Grunnerverv/utviklingsavtaler med grunneiere Detaljprosjektering/konseptuering av etableringen Leietakerforhandlinger Entreprise Finansiering/salg Identifikasjon Analyse Erverv Gjennomføring Avhending Selskapets forretningsidé er verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, drift og salg av eiendommer. Vår organisasjon har lang erfaring fra eiendomsbransjen, og sitter på verdifull kompetanse som er nødvendig for å lykkes i dette markedet. Vi i Aedifico arbeider både med tomter for etablering av nye handelsdestinasjoner, og eksisterende etableringer for videreutvikling. REFERANSER - EKSEMPLER Selskapets partnere har lang erfaring fra utikling av kommersielle eiendommer, og har blant annet vært initiativtakere og partnere til flere større handelsetableringer. Blant annet kan nevnes Shopping senteret Stora Blå ved Håby som nå er i realiseringsfasen, Borg Storsenter i Sarpsborg og Veteranen på Svinesund. I tillegg til dette er partnerne vært initiativtakere og partnere til en rekke større og mindre prosjekt i det skandinaviske markedet. Side 3 av 15

4 GENERELL MARKEDSVURDERING AV DETALJVAREHANDEL I DALS-ED NÅVÆRENDE MARKEDSSITUASJON Detaljvarehandelen i kommunen domineres av en tradisjonell lokal tilpasning. Det finnes nesten ingen lokaliteter som er tilpasset større regional handel. Det finnes kun to dagligvarebutikker, Willys Hemma og Konsum. Systembolag er etablert med et selvbetjent, moderne utsalg. EM Møbler og Karlsson er de eneste butikkene som over tid har hatt et markedspotensial regionalt og på den norske siden av grensen. Karlsson har valgt Dals-Ed for sin norskesatsning, og siden etableringen i 2003 har besøkstallene vist et stort regionalt potensiale. Kjedebutikker innen tekstil, sko, hvitevarer, osv. er ikke representert i kommunen og handelslekkasjen går til Torp Köpsentrum i Uddevalla og Överby Köpsentrum i Trollhättan innen nevnte segment. I alle bransjer utenom møbelsegmentet, er det handelslekkasje til andre områder. FREMTIDIG MARKEDSSITUASJON Aedificos konseptvurdering er basert på den kvantitative markedsanalysen og den kvalitative markedsanalysen som er nærmere beskrevet i det følgende. Dalsland Köpcentrum vil tilføre en ny dimensjon av vareutvalg og handelsopplevelser til regionen, og Dalsland får dermed et regionalt treffsted og handelssentrum som dekker både nåværende og fremtidige krav. Nye butikker kommer til, og etablerte kjedebutikker som i dag ikke er representert i regionen, finner Dalsland Köpcentrum som et aktuelt etableringsalternativ. Dette betyr at handelslekkasjen til andre handelsområder bremses, og nye kundegrupper kommer til Dals-Ed for å handle. Dalsland Köpcentrum medfører at potensialet som ligger i markedet på den norske siden av grensen blir utnyttet i en annen skala enn hva som er tilfellet i dag. Vår markedsvurdering vil i det følgende vise at en slik etablering tiltrekker seg kunder fra et stort markedsområde i Norge, og således øke omsetningen i regionen totalt sett. Dalsland Köpcentrums butikker skal være tilpasset det våre markedsundersøkelser viser at befolkningen i det totale markedsområdet etterspør. Dette vil i all hovedsak være minst en av de store kjedebutikkene innen dagligvare, interiør, tekstil og elektronikk. Mindre kjedebutikker og andre spesialbutikker skal utfylle de store, og gi Dalsland Köpcentrum stort mangfold. Dalsland Köpcentrum skal være regionens mest komplette innkjøpssted i den grad de besøkende alltid opplever at de får dekket mer enn sine daglige behov og andre opplevelser i senteret. Dette gjelder alle de varesorter og tjenester som det er naturlig å finne i senteret, men en stor og slagkraftig dagligvareforretning og hus/hjem aktør, og best mulig bredde og dybde innen andre varegrupper. På grunn av etableringens størrelse og totaltilbud vil Dalsland Köpcentrum sammen med Ed sentrum nå trekke kunder fra et mye større område. Studien viser at det er grensehandelstrafikk og handlende fra hele Dalslands regionen som vil tilføre Dals-Ed s kommune flest nye besøkere. Side 4 av 15

5 DALSLAND KÖPCENTRUM - KONSEPT Dalsland Köpcentrum posisjonerer seg som et regionsenter for Dalsland og et nytt attraktivt grensehandelsalternativ. Dalsland Köpcentrum vil følgelig være lokomotivet i regionen innen kommersiell varehandel. Det skal aldri være tvil om hvor kunden finner det beste utvalg og de riktige varene. Det vil være her du treffer din nabo på en trivelig helgehandel over en kopp kaffe, sammen med andre handlende fra Dalsland, Värmland, Bohuslän og Østfold. Dalsland Köpcentrum skal være regionens treffsted som henvender seg til hele befolkningen i det totale markedsområdet. Dalsland Köpcentrum blir regionens mest komplette innkjøpssted i den grad de besøkende alltid opplever at de får dekket mer enn sine daglige behov og andre opplevelser i senteret. Dette gjelder alle de varesorter og tjenester som det er naturlig å finne i senteret, men en stor og slagkraftig dagligvareforretning og hus/hjem aktør, og best mulig bredde og dybde innen andre varegrupper. Allerede i dag velger mange nordmenn Dals-Ed som sin grensehandelsdestinasjon fremfor etableringene andre steder langs grensen. Utvidelsen av Dalsland Köpcentrum vil medføre at handelsmulighetene i Dals-Ed vil kompletteres og tilpasses målgruppene på en slik måte at større kundegrupper vil finne Dalsland Köpcentrum som sin prefererte grensehandelsdestinasjon. Dalsland Köpcentrum tilbyr sine kunder en noe annerledes handleopplevelse i et genuint miljø, og ved denne komplettering av utbudet vil Dalsland Köpcentrum ta en større andel av den totale grensehandelen. Dette i kombinasjon med en stadig økende grensehandel totalt sett, innebærer at Dalsland Köpcentrum vil ta økende markedsandeler i et voksende marked. Grensehandelsituasjon nå Fremtidig grensehandelsituasjon Øvrig grensehandel Dalsland Köpcentrum Øvrig grensehandel Dalsland Köpcentrum Etableringen innebærer således at regionale aktører og grensehandelsaktører samler seg i et fellesskap, og vil gjennom dette posisjonere seg for et utvidet markedsgrunnlag. Heri ligger også en felles satsning på markedsføring mot det totale markedsområdet. Felles markedsføring med store ressurser ut mot det totale markedsområdet, vil medføre at en større andel av våre definerte målgrupper vil benytte de tilbud Dalsland Köpcentrum har å gi. Side 5 av 15

6 På bakgrunn av senterets størrelse og totaltilbud vil Dalsland Köpcentrum sammen med Ed sentrum nå trekke kunder fra et betydelig område. Vi forventer at det er grensehandelstrafikk og handlende fra hele Dalslands regionen som vil tilføre Dals-Ed s kommune flest nye besøkere. Dalsland Köpcentrum blir regionens eneste kjøpesenter med kraft til å trekke til seg kundegrupper fra et stort markedsområde. Butikkmixen er tilpasset regionens behov for fremtiden med en konseptuering også tilrettelagt for det store markedsområdet på norske siden av grensen. Beliggenhet mot hovedfartsåren mellom Göteborg/Uddevalla området og Karlstad (164:an), sikrer en svært god eksponering. Infrastrukturen til Dalsland Köpcentrum er svært kundevennlig, samtidig som et stort antall gratis parkeringsplasser tilrettelegger for høy kapasitet. EKSISTERENDE ANLEGG Allerede i dag foregår det en betydelig handelsvirksomhet på Jordbron-området, hvor blant annet EM Møbler, AudioVideo, Karlsson, Shell og Taverna Cafe holder til på samme område. Det er derfor naturlig å utvikle dette området til et handelsområde som tilbyr de handlende et komplett utbud. EM Ed har i over 20 år hatt en betydelig andel av sin omsetning fra det norske markedet, og har gjennom årene hatt flere ukentlige transporter til store deler av Østfold, herunder Moss, Fredrikstad, Sarpsborg og Halden. Eksisterende struktur anses av leietakerne på området å ikke på noen måte stå i forhold til det markedspotensialet destinasjonen representerer, og det er således dette markedspotensialet etableringen av Dalsland Köpcentrum vil betjene. Det kan dras klare paralleller til eksisterende etableringer blant annet på Töcksfors, Charlottenberg og Svinesund, hvor den totale omsetningen har steget i takt med utviklingen av nye handelstilbud. UTVIDELSE AV EKSISTERENDE ETABLERING Vår overordnede vurdering av området tilsier at eksisterende anlegg for EM, Audio Video m.m. kan utvides med en etablering på ca BTA, som medfører handelsarealer stipulert til ca BTA totalt. Det foreligger videre et ytterligere utbyggingspotensiale på kvm BTA. Vår optimale tilpasning er å forlenge eksisterende eiendom, med etablering av innvendig kommunikasjon mellom ny og eksisterende del iht illustrasjonen neste side, slik at etableringen blir et enhetlig kjøpesenter. Etableringen er basert på en parkeringsdekning på 40 p-plasser pr kvm handelsareal. Reguleringsforholdene for eiendommen tilsier detaljhandel av alle typer varer, inklusive dagligvarer. Beliggenheten for dette anlegget må sies å være optimal, med god eksponering mot hovedveien, meget bra eksisterende infrastruktur og sentralt beliggende ved innkjørselen til Dals-Ed sentrum. Aedificos vurdering av de ulike deltakende konsepter er at disse bør være aktører som dels fungerer bra med eksisterende aktører på Jordbron, og ikke minst er med på å underbygge Dalsland Köpcentrum som en regional handelsplass. Det vil også være svært viktig å etablere aktører som markedsfører seg mot Norge, gjerne gjennom innslag av typiske grensehandelsaktører. Side 6 av 15

7 TEGNINGER Side 7 av 15

8 PLANSKISSER DALSLAND KÖPCENTRUM Skissen viser utvidelse av EM-Møbler s anlegg mot øst. Side 8 av 15

9 ANALYSE AV MARKEDS- OG KONKURRANSESITUASJONEN Dalsland Köpcentrum og Dals-Ed handlesentra vil til sammen bli et svært attraktivt handletilbud totalt sett, og sammen vil trekke et betydelig antall kunder fra omkringliggende kommuner. Gjennom at nye tilbud etableres og tilpasses konsumentene i større grad, vil det totale markedsområdet for etableringer i Dals-Ed øke betraktelig. Ikke minst vil en målrettet satsning mot det norske markedet representere et betydelig potensial for økt omsetning og verdiskapning i regionen. Det norske nærmarkedet er betydelig, med over mennesker boende i Dals-Ed s nærområder i Østfold. Det er verdt å merke seg at EM Ed i over 20 år har hatt ukentlige transportleveranser i hele markedsområdet. Samtidig vet vi at de i dag eksisterende handelstilbudene i Dalsland er begrensende, og en etablering som Dalsland Köpcentrum vil redusere handelslekkasjen betydelig. Gjennom dette vil det totale markedsområdet utvides. Det nye markedsområdet totalt sett er beregnet til ca personer. I illustrasjonen nedenunder er markedsområdene for Dalsland Köpcentrum illustrert, primærmarkedet er markert med sort, sekundærmarkedet med rødt og tertiærmarkedet med blått. Side 9 av 15

10 PRIMÆRMARKEDET Vi definerer primærmarkedet som alle som er innen en radius av 65 km. Primær området blir dermed Dals-Ed kommune, Bengtsfors kommune, Åmål kommune, Mellerud kommune, Fergelanda kommune samt Halden kommune i Norge som til sammen har ca innbyggere. Kommune Dals-Ed Innbyggere Bengtsfors Fergelanda Åmål Mellerud Halden Totalt Dals-Ed som kommune er satsningsområde for fylket mht. grenserelatert handel. I kommuneplanen er det vedtatt å styrke Dals-Ed som handelsby, byrådets mål er at det samlede butikk og service areal skal økes betydelig. Dalsland Köpcentrum vil forsterke Dals-Ed som et regionalt innkjøpssted ytterligere og følgelig vil innbyggerne i hele Dalsland bruke tilbudet i Dals-Ed hyppig. Store deler av Dalsland, samt Halden i Norge ligger også innenfor 45 min. kjøretid til Dalsland Köpcentrum, og denne segmentering beregnes som senteres primærområde. Dalsland Köpcentrum tilfører nå Dalsland både dimensjon og varetilbud både i dybde og bredde, og hele regionen vil få et regionalt treffsted og handlesentrum som dekker både nåværende og fremtidige krav til handleopplevelse. Dals-Ed s handelsområder vil sannsynligvis bli mer konsentrert som en følge av senteretableringen, og trekkes mot senteret som vil bli et tyngdepunkt i kommunen. Samtidig vil øvrige kommuner i Dalsland fortsatt mangle det vareutvalget innbyggerne etterspør, og derfor er det naturlig å forvente en relativt stor handelslekkasje til Dalsland Köpcentrum og Dals-Ed. SEKUNDÆRMARKEDET Kommune Innbyggere Tanum Munkedal Strömstad Säffle Sarpsborg Fredrikstad Aremark Totalt Side 10 av 15

11 Sekundærmarkedet vil også utvides som en følge av et bedre utvalg i Dals-Ed. Det vil bli mindre attraktivt å handle i de mindre tettsteder og disse vil sannsynligvis miste en del omsetning. Innbyggerne i deler av sekundærmarkedet har en høyere inntekt enn gjennomsnittet for landet. Dette ser vi svært positivt på, og dette medfører at det er stor kjøpekraft i dette området. Særlig gjelder dette for definerte sekundærmarkedet på den norske siden av grensen. TERTIÆRMARKEDET Kommune Uddevalla/Trollhättan Vänersborg Sotenäs Moss/Rygge/Råde Totalt Innbyggere Dals-Ed stilling vil som nevnt styrkes gjennom etableringen og analysen viser en ytterligere kundetilgang fra kommuner som tidligere ikke har hatt Dals-Ed som innkjøpssted. I særlig grad gjelder dette områdene på norske siden av grensen. I tillegg ser vi at i takt med at tilbudet øker og blir mer synlig, så vil markedsområdene utvides kontinuerlig. Dette betyr at beboere i den folkerike Oslo-regionen vil finne Dalsland Köpcentrum som et handelsalternativ, tilsvarende som for Svinesund og Töcksfors. TURISTOMSETNING Dalsland besøkes hvert år av ca 1.7 millioner turister. Med Dalsland Köpcentrum optimale plassering og eksponering, vil omsetning fra turister være betydelig. Side 11 av 15

12 FAKTAOPPLYSNINGER DALSLAND KOMMUNENE I DALSLAND Dalsland består av Åmål, Bengtsfors, Dals-Ed, Mellerud og Färgelanda kommuner, sammen med deler av Vänersborg kommune. Totalt har landskapet drøyt innbyggere (2002). 40 % av befolkningen bor utenfor tettstedene. Følgende er fordelingen på kommunenivå: Kommune Innbyggere Bengtsfors Dals-Ed Färgelanda Mellerud Åmål Vänersborg (del av) SUM KOMMUNIKASJONER Buss: Västtrafik ansvarer for den lokale og regionale busstrafikken i Dalsland. Swebuss Express og Säfflebuss trafikkerer strekningen Göteborg Karlstad Gävle og Göteborg Stockholm med raske busser. Expressbuss Ed-Trollhättan, Ed-Uddevalla-Göteborg trafikkeres med 10 dobbelturer på hverdager. Tog: Göteborg Karlstad: Bergslagsbanen går gjennom Dalsland. På strekningen Göteborg Karlstad går seks turer i hver retning på hverdager. Göteborg Oslo: Nordlenken, toglinjen Göteborg Oslo går via Dals-Ed. Tre dobbelturer på hverdagene. Reisetiden DalsEd Oslo er drøyt to timer. Jernbanen trafikkeres av NSB. Veier Hovedfartsåren mellom vestkystområdet og Värmland (164:an) går gjennom Dals-Ed, direkte inntil Dalsland Köpcentrum. Via veg 166 mot Mellerud nås E45 som er hovedfartsåre for trafikken Göteborg-Trollhättan/Vänersborg -Karlstad och videre nordover. Veg 166 fortsetter vestover till Halden. Sydover mot Uddevalla på veg 172 nåes E6. Side 12 av 15

13 KJØREAVSTANDER TIL DALS-ED Dals-Ed er beliggende med følgende avstand og beregnet kjøretid fra de ulike deler av markedsområdet: Primærmarkedet Avstand Tid Bengtsfors Dals-Ed ca. 35 km ca. 20 min Åmål Dals-Ed ca. 65 km ca. 45 min Mellerud Dals-Ed ca. 45 km ca. 35 min Färgelanda Dals-Ed ca. 45 km ca. 35 min Halden Dals-Ed ca. 50 km ca. 40 min Sekundærmarkedet Avstand Tid Strömstad Dals-Ed ca. 45 km ca 40 min Tanum Dals-Ed ca. 45 km ca. 40 min Säffle Dals-Ed ca. 75 km ca. 60 min Munkedal Dals-Ed ca. 52 km ca. 40 min Sarpsborg Dals-Ed ca. 70 km ca. 60 min Fredrikstad Dals-Ed ca. 70 km ca. 60 min Tertiærmarkedet Avstand Tid Moss/Rygge Dals-Ed ca. 90 km ca. 75 min Uddevalla/Trollhättan Dals-Ed ca. 52 km ca. 40 min NÆRINGSLIV Dalslands næringsliv består først og fremst av små og mellomstore bedrifter. Ca 20 bedrifter har mer enn 100 ansatte, ca 700 bedrifter har mindre enn 50 ansatte, mange av disse finnes innen service- og turistsektoren. På senere år har strukturen i næringslivet gått fra produserende bedrifter till mere service- og tjenestebedrifter. Eds største bedrift er i dag ett callcenter Sykes med 350 ansatte. Dals-Ed har av tradisjon et meget godt bedriftsklima. På Svenskt Näringslivs ranking av bedriftsklimaet i alle Sveriges 300 kommuner, så ligger Dals-Ed på 46. plass og har det beste klimaet i Dalsland-Bohuslän. Det lokale bedriftsklimaet er meget viktig for alle bedrifter som finnes i kommunen, men også for selskaper og bedrifter som vil etablere virksomhet her, det er en garanti for god kommunal service og et godt samarbeide. Et bra bedriftsklima ligger i alles interesse. I et godt lokalt bedriftsklima blir det lettere å starte, drive og utvikle bedrifter. TURISME Turistene som kommer til Dalsland vil oppleve rent vann, frisk luft, urørt natur og avstressende stillhet. Samtidig vokser tilbudene av natur og kulturaktiviteter, dessuten finnes det mange tilbud på gastronomiske opplevelser. Dalsland besøkes hvert år av ca 1.7 millioner turister, ca 50 % av disse overnatter på hotell, hytter eller camping. Resterende er endagsturister. Statistikk viser at 52 % av turisten er svensker, majoriteten av øvrige turister kommer fra Norge, men også mange fra Danmark, Tyskland eller Holland. Elgparken i Ed besøktes under 2008 av ca personer og under 2009 regner man med ca Side 13 av 15

14 KVALITATIV MARKEDSVURDERING, RISC-MODELLEN Når vi gjennomfører en analyse av livstilsprofil av hele markedsområdet til Dalsland Köpcentrum, benyttes RISC-modellen. RISC modellen beskriver og oppdeler markedet (forbrukerne) ut fra deres grunnleggende livsverdier, holdninger og adferd generelt. Livsstil: Det samlede markedsområdet er svært lite homogent rent livstilsmessig. Det gir seg klart i uttrykk ved at både gruppen de konstant søkende forbrukerne og gruppen de lokale moralister er i stor overvekt. Dersom vi deler opp hele markedsområdet vil det se slik ut: 1. Bykjernene og øvrige områder i primærmarkedet (Dals-Ed, Bengtsfors, Fergelanda, Mellerud og Åmål) domineres av livstilssegmentet de lokale moralister. Disse er lokalt orientert og legger stor vekt på konformitet og kontinuitet. Verdier som tradisjoner og røtter, infleksibilitet og lengsel etter de gode gamle dager karakteriserer denne gruppen. Her er gruppen i sentrum. Disse prioriterer nøysomhet og holder seg til det kjente i forbrukssituasjoner. Gruppen har en lavere inntekt enn landsgjennomsnittet og yrkesmessig domineres gruppen av funksjonærer og offentlig ansatte. 2. Det totale sekundærmarkedet representeres både av livstilssegmentet de konstant søkende og de lokale moralister. De konstant søkende er utadvendte og internasjonalt orientert, og åpne for nye impulser, ideer og produkter. Her er individet i sentrum. Verdier som personlig utvikling og forandring, nettverk, uavhengighet, nysgjerrighet og kvalitet karakteriserer denne gruppen. De prioriterer å være først med det nye, innovatører, har interesse for teknologi og fører en internasjonal livsstil. Gruppen har en høyere inntekt enn landsgjennomsnittet, og er typisk velutdannede og arbeider som høyere funksjonærer eller driver egen virksomhet. 3. Tertiærmarkedet domineres av livstilssegmentene de lokale individualister og de lokalt søkende De lokale individualister er det mest fremtredende, og betegnes som svært handlefikserte fordi de er nytelses- og forbrukerorientert innenfor de subkulturer de operer i. De er unge og energiske, kravstore på underholdning og svært individualistiske. Gruppen prøver gjerne nye merker, og gjør alt for å finne produkter som passer til subkulturen og krever mye underholdning i produkter, butikker og reklame. Gruppen har høyere inntekt enn snittet, men er samtidig også en svært lite homogen gruppe. Side 14 av 15

15 FAKTAOPPLYSINGER Areal: kvm BTA Antall butikker: Ca 15 P-plasser: Ca 400 Antatt omsetning: Ca 400 MSEK årlig Antatt antall besøkende: Ca 1,3 millioner årlig Byggestart: Ultimo 2009 Åpning: Medio 2010 Eiere: Aedifico Properties AS og Europamöbler i Ed Eksisterende leietagere: EM Ed, AudioVideo, Tjuren Taverna, Godishallen, hemtekstilkoncept KONTAKTINFORMASJON Kontakt, leie: Aedifico Properties AS, Tor-Erik Lund, Kontakt, presse: EM Ed, Sten Åke Olsson, Side 15 av 15 Aedifico Properties AS Storgaten 7, 1771 Halden Norway Tlf: Fax: post@aedifico.no