Bestemmelser for plan 2520P, detaljregulering for Lagårdsveien 27-33A. Eiganes og Våland bydel.

Transkript

1 Bestemmelser for plan 2520P, detaljregulering for Lagårdsveien 27-33A. Eiganes og Våland bydel. Vedtatt av Stavanger bystyre i medhold av plan- og bygningsloven Formål Hensikten med planen er å etablere kontor- og næringsbebyggelse i 5 etasjer, med inntrukken 6. etasje, og 1 kjelleretasje for parkering, sykkelparkering og tekniske anlegg. 2 Fellesbestemmelser for hele planområdet 2.1 Universell utforming Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp, og uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det skal legges stor vekt på universell utforming i all detaljering innenfor planområdet. Det skal fortrinnsvis benyttes naturlige ledelinjer. Skilting og annen orientering skal utformes med enkel symbolikk og plasseres godt synlig. 2.2 Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. 3 Krav til søknad om byggetillatelse 3.1 Utomhusplan o_p, o_gt1, f_gt2 Sammen med søknad om tiltak skal det skal foreligge en utomhusplan i målestokk 1:200 for alle fellesareal innen planområdet og ubebygde arealer i planområdet. Planen skal fastsette hovedbruk av arealene (lek, opphold, plantefelt, trafikkarealer for nødetater, gangforbindelser m.m.), høyder på terreng, samt overordnet overvannshåndtering og flomveier. Det skal dokumenteres at krav til blågrønnfaktor kan oppnås. Planen skal være basert på prinsippene om universell utforming. Utomhusplanen skal være godkjent av kommunen før rammetillatelse gis. 3.2 Teknisk utomhusplan o_p, o_gt1, f_gt2 Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge en detaljert teknisk utomhusplan i målestokk 1:200 for alle fellesareal innen planområdet og ubebygde arealer i planområdet. Planen skal vise terrengbearbeiding, kotehøyder, materialbruk, beplantning, lekeutstyr, møblering, adkomster, skilting, vannavrenning, belysning, sykkelparkering, vinterbruk (lagring av sand/snø) og andre faste elementer. Bebyggelsens plassering og høyde skal være målsatt ved inngangspartier og mot andre tilstøtende arealer. Opparbeidingen skal oppfylle norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland. Planen skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. 3.3 Tekniske planer for samferdselsanlegg Det skal vedlegges uttalelse fra Statens Vegvesen for alle tekniske planer som berører Fv. 44. Sammen med de tekniske planene skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten (gatetun). Side 1 av 8

2 3.4 Anleggsplan Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det legges ved en anleggsplan. Planen skal bl.a. vise midlertidige og permanente omlegginger av trafikkmønster, atkomster, varelevering, sykkel- og gangforbindelser. Planen skal vise hvordan trafikksikkerheten for gående og syklende er ivaretatt, og skal beskrive avbøtende tiltak. 3.5 Støy Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og eventuelle avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak) i henhold til enhver tid gjeldende regelverk. Installasjoner som kan medføre ulemper for tilliggende boliger i form av støy, røyk, lukt eller uforholdsmessig trafikkøkning tillates ikke. Ventilasjonsanlegg som er nødvendig for bygningens normale drift må ikke gi høyere lydnivå enn LpA,max = 35 db på natt ved fasader på omkringliggende boliger. Ved planlegging av varelevering til næringsbygget BKB2 skal det vektlegges at lasteområdet er mest mulig skjermet mot omkringliggende naboer/park. Eksisterende bolighus skal tiltaks-vurderes etter prinsipper fra M-128 (Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging) dersom økningen i trafikkmengde som følge av utbyggingen gir en endring i støynivå på 3 db eller mer for boliger som allerede ligger i gul sone. 3.6 Forurenset grunn Før det kan gis igangsettingstillatelse for arbeider for kontorbygget skal kommunen godkjenne tiltaksplan for forurenset grunn, dersom det er forurensning på tomten. 4 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) 4.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (felt BFS) Grad av utnytting innenfor dette formålet begrenses til eksisterende bygningsmasse. 4.2 Forretning, tjenesteyting (felt BKB1) Grad av utnytting innenfor dette formålet begrenses til eksisterende bygningsmasse. Varelevering kan skje utendørs innenfor formålsområdet Gatetun Felt GT Forretning, kontor, tjenesteyting (felt BKB2) Grad av utnytting Grad av utnytting for formålsområdet Kontor/Forretning/Bevertning skal maks være m 2 BRA. BRA under terreng skal ikke medregnes. Bruksareal på plan beliggende over kote 15,0 skal medregnes i BRA. BRA for utendørs bil- og sykkelparkering inngår ikke i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. BRA skal regnes uten tillegg for tenkte plan. Plassering, utforming og høyder Bebyggelsen skal ligge innenfor viste byggegrenser og bestemmelsesgrenser med maks. gesimshøyde som vist på plankart. Tekniske anlegg skal integreres i den arkitektoniske utformingen innenfor planens viste høyder. Takoppbygg for heis kan være inntil 2,0 m over fastsatt gesimshøyde. System for fasadevask og solpaneler/solceller kan etableres over fastsatt gesimshøyde. Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet (tre, naturstein, tegl, kobber eller tilsvarende). I overgangen mot Vålandsplatået (mot Side 2 av 8

3 vest) skal ny bebyggelse gis en utforming som visuelt bryter den samlete bygningskroppen opp i mer nedskalerte og stedstilpassete volumdannelser, i tråd med vedlegg til disse reguleringsbestemmelser: Illustrasjoner knyttet til detaljregulering for Lagårdsveien 27-33A, datert Fasadene skal ha en materialitet som harmoniserer med den tilstøtende, eksisterende bebyggelsen på Våland. Aktiv første etasje mot Lagårdsveien Forretning og bevertning skal anses som allment tilgjengelige, publikumsrettede funksjoner og skal oppta minimum halvparten av fasadelengden på plan 1 mot Lagårdsveien. Plasskrevende varehandel tillates ikke Taklandskap Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Det kan etableres to takterrasser, se vedlegg med illustrasjonsplan. Rekkverk for takterrasse kan bygges over maks. gesimshøyde, og skal trekkes minimum 1,5 meter inn fra fasadeliv. Rekkverket skal bygges i glass eller annen transparent konstruksjon. Parkering, BKB2 Det tillates etablering av felles parkering og sykkelparkering for kontor, bevertning og forretning i kjelleranlegg. Det tillates 30 parkeringsplasser i kjelleranlegg. Minimum 10% av plassene skal reserveres nullutslippsbiler. Minimum 5% av plassene skal forbeholdes bevegelseshemmede. Det skal settes av plass for minimum 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA, med kort avstand til garderobefasiliteter. Kjelleranlegget må bygges slik at det i fremtiden vil være mulig å koble byggets kjellerplan sammen med tilsvarende kjellerplan i Lagårdsveien (fremtidig felles atkomst). Dette innebærer klargjøring for åpning i kjellerveggen og etablering av kjørebane som samsvarer med Lagårdsveien i høyde og posisjon. All varelevering og avfallshåndtering skal foregå innendørs. All manøvrering i forbindelse med varelevering skal skje innenfor formålsområdet Gatetun Felt 2. Energiforsyning og miljø Det skal tilrettelegges for vannbåren varme og vurdering av hensiktsmessig energikilde i ny bebyggelse. Energiløsningene skal være enkle, robuste og langlivede, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bygningskroppen. Det skal legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. Minimum 50% av takarealene skal opparbeides som grønne tak med minimum 20 cm vekstlag for vegetasjon, og med soner for 40 cm vekstlag. Det tillates etablering av solpaneler eller solcelle-paneler på øverste takflate. Blågrønn faktor Blågrønn faktor på 0,5 skal kunne dokumenteres i rammesøknad for tiltaket, beregnet fra hele planområdet under ett. Grønne vegger som er innendørs skal kunne medregnes i beregningsgrunnlaget for blågrønn faktor. Arealer innenfor hensynssone bevaringsverdig bebyggelse, samt areal av eventuelle solpaneler og/eller solcellepaneler kan ekskluderes fra beregningsgrunnlaget for blågrønn faktor. Side 3 av 8

4 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) 5.1 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Alle samferdselsanlegg skal utformes i samsvar med tekniske planer for samferdselsanlegg. Fortau: Belegning ved inntrukket 1. etasje skal ha samme utførelse som tilgrensende fortau. 5.2 Gatetun (felt o_gt1) Gatetun o_gt1 er offentlig veigrunn som skal sikre kjørbar adkomst til Sigurds gate 1C (Gnr/bnr. 56/1659 og 56/2236). 5.3 Gatetun (felt f_gt2) Gatetun f_gt2 er privat veigrunn som skal sikre kjørbar adkomst til Lagårdsveien 27, 33A (gnr/bnr. 56/937) og Lagårdsveien 43 (gnr/bnr. 56/950), samt en eventuell fremtidig adkomst til Lagårdsveien (gnr/bnr. 56/924). All manøvrering i forbindelse med varelevering og renovasjon skal skje innenfor formålsområdet. Varelevering og renovasjon skal ikke skje på hverdager mellom klokken 07 og 09 og mellom klokken 15 og 17. Utforming av arealer til varelevering skal dimensjoneres for liten lastebil. Avkjørsel fra Lagårdsveien er vist med pil på plankartet og skal utformes i samsvar med kommunalteknisk veinorm for Jæren. Avkjørselen skal kantes med granittstein. Det tillates etablering av inntil to handicap-parkeringsplasser innenfor formålsområdet (p-plassene er inkludert i BRA for BKB2). Det skal ivaretas frisikt i henhold til gjeldende vegnormaler, jf. plankart. 6 Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) 6.1 Park (felt o_p) Parkområdene skal legges til rette for opphold og gangtrafikk. Oppholdsarealer på flaten sør for fengselsbyggene skal skjermes for støy ved beplantning i opptil 1,2 meters høyde. Beplantningen skal ikke hindre innsyn og adgang til parkområdet. Sitkagranen sør for fengselsbyggene kan fjernes. Det skal etableres en gangforbindelse fra Lagårdsveien i øst gjennom parken til Grensegata og Sigurds gate i vest. Som en del av denne forbindelsen skal det utformes en trapp i skråningen bak fengselsbyggene. Universell utforming og tilgjengelighet for syklende skal sikres gjennom tilkobling til Thiisabakken og Vålandsgata. Best mulig stigningsforhold skal tilstrebes. Ved oppgradering av Vålandsgata (på eiendom gnr/bnr. 56/1951) skal eventuelle viktige historiske elementer, som støttemurer eller rester av belegning søkes bevart. Gatebelysning skal etableres som en del av oppgraderingen. Side 4 av 8

5 7 Hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) 7.1 Hensynssone kulturmiljø (sone H570_1) Bebyggelsens to parallelle hovedvolum skal bevares eksteriørmessig. Dette inkluderer yttervegger, yttertak, vinduer og dører. Riving tillates i utgangspunktet ikke. Det tillates likevel endring av dagens mellombygg som forbinder de to parallelle hovedformene for å etablere nytt inngangsparti. Det lille tilbygget som befinner seg nord i mellomrommet mellom de to hovedvolumene skal rives. Innvendige endringer som ikke går ut over byggets hovedstruktur kan tillates for å legge til rette for ny funksjon i bebyggelsen. Andre tiltak som går ut over istandsetting/tilbakeføring, skal til uttalelse hos byantikvaren før tillatelse kan gis. 7.2 Hensynssone kulturmiljø (sone H570_2) Bebyggelsens hovedvolum skal bevares. For Thiisabakken 22 (gnr/bnr. 56/952) inkluderer dette hovedhuset og annekset som ligger bak i skråningen. For Thiisabakken 20 (gnr/bnr. 56/956) inkluderer dette hovedhuset. Bevaringen gjelder bebyggelsens eksteriør, inkludert yttervegger, yttertak, vinduer, dører og adkomsttrapp. Det tillates ikke riving. Istandsetting og tilbakeføring av detaljer i eksteriøret tillates. Innvendige endringer kan tillates. 8 Bestemmelsesområder (se plankart) 8.1 Bestemmelsesområde (område #1) Utkraget bebyggelse tillates mellom kote +18,0 og +30,4 innenfor dette området. 8.2 Bestemmelsesområde (område #2) Utkraget bebyggelse tillates mellom kote +22,0 og +35,0 innenfor dette området. 8.3 Bestemmelsesområde (område #4) Utkraget bebyggelse tillates mellom kote +29,0 og +38,0 innenfor dette området. 8.4 Bestemmelsesområde (område #3) Innenfor dette området kan det etableres en gangbro mellom kote +33,0 og +37,0. Gangbroen skal utføres med mest mulig transparens, og med glass i full høyde på begge sider, se vedlegg med illustrasjon. 8.5 Bestemmelsesområde (område #5) Innenfor disse områdene kan det etableres bebyggelse under terreng uten inntrekningene som ligger i etasjene over terreng. 9 Rekkefølgebestemmelser 9.1 Før bebyggelse tas i bruk (felt BKB2) Før det kan gis brukstillatelse for kontorbygget skal: - parkarealene som inngår i formålsområdet Park være opparbeidet. - o_gt1 og f_gt2 være opparbeidet. - Fortau være opparbeidet Side 5 av 8

6 VEDLEGG TIL REGULERINGSBESTEMMELSENE TIL PLAN 2520P, Illustrasjoner knyttet til detaljregulering for Lagårdsveien 27-33A Illustrasjon: Situasjonsplan/illustrasjonsplan v/lund og Slaatto arkitekter Illustrasjon: Perspektiv fra Vålandsgata v/lund og Slaatto arkitekter Side 6 av 8

7 Illustrasjon: Fugleperspektiv fra Våland mot Storhaug v/ Lund og Slaatto arkitekter Illustrasjon: Perspektiv fra Sigurds gate mot Storhaug v/ Lund og Slaatto arkitekter Side 7 av 8

8 Illustrasjon: Fasade mot øst v/lund og Slaatto arkitekter Illustrasjon: Tversnitt, sett mot nord v/lund og Slaatto arkitekter Illustrasjon Perspektiv fra Lagårdsveien v/politistasjonen v/lund og Slaatto arkitekter Side 8 av 8