VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 040/19 Formannskapet Saksbehandlar: Aarvik, Sissel Sak - journalpost: 18/ Mindre endring av reguleringsplan for bustadfelt på Skeie, Sandeid Rådmannen sitt framlegg til vedtak Reguleringsplan for bustadfelt på Skeie pkt vert endra frå BYA=25 % til BYA=30 % Formannskapet Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt. FS-040/19 Vedtak: Reguleringsplan for bustadfelt på Skeie pkt vert endra frå BYA=25 % til BYA=30 %. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Søknad om endring av føresegene for reguleringsplanen for Skeie bustadfelt i Sandeid. Endringa gjeld søknad om auka utnyttingsgrad på einebustadtomtene frå BYA=25% til BYA=30%. Saksopplysningar: Utgangspunktet for saka er ein søknad om dispensasjon frå maks. BYA for bygging av garasje på gnr. 11 bnr. 56 (oktober 2017). Det vart søkt om ein BYA på 28,5% for å kunna føra opp ein garasje på 50 m2. Det kom inn negative merknadar frå ein nabo. Kommunen mottok så søknad frå Berge Sag og Trelast AS om endring av utnyttingsgraden på tomtene frå BYA=25% til BYA=30%. Søknaden vart grunngitt slik: «Gjeldene reguleringsplan er en gammel plan fra 1996, og en utnytting på 25% BYA er svært lite og samsvarer ikke med nyere reguleringsplaner. Større utnytting av feltene er i tråd med gjeldende politikk og fylkesmannen tilrår større utnytting. Det er og gitt dispensasjon for flere eiendommer etter gjeldene plan når det gjelder utnytting av tomtearealet. ldagens situasjon med strenge føringer på tilgjengelig boenhet samt at det som oftest er flere biler i en familie krever dette større areal.

2 Når det også er blitt gitt strengere føringer i PBL for å gi dispensasjon vil det vare en klar fordel og omregulere slik at utnyttingen er i henhold til dagens politikk og fylkesmannens råd» I brev datert vart eit forslag om endring av BYA til 30 % i området for einebustadar i planen sendt til uttale til grunneigarane, Fylkesmannen og fylkeskommunen. Frist for uttale vart sett til Det kom inn følgjande uttalar: Fylkesmannen i Rogaland Dei vurderer det som positivt at denne endringa vert teken som planendring framfor enkeltsaker med dispensasjonar, dette for å få eit oppdatert plangrunnlag for området. Dei viser til rettleiaren frå kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) «Grad av utnytting», og har fagleg råd om at føresegna blir definert med parkeringsareal som ein del av grunnlaget for BYA. Ut over dette har dei ikkje vesentlege merknader i saka. Rogaland fylkeskommune Dei viser til rettleiaren «Grad av utnytting» der det vert definert at parkeringsareal er ein del av grunnlaget for BYA. Det vert vist til at lokalisering og avgrensing av feltet gjer at ei opning for parkering utanfor garasje ikkje treng vera problematisk, men kan by på utfordringar. Det finst då ikkje heimel for å regulera omfanget av bilparkering eller storleik på bilane som vert parkerte på ei tomt, noko som kan gi grobotn for usemje mellom naboane på kort og lang sikt. Fylkesrådmannen meiner kommunen må vurdera dette. Elles har dei ingen merknadar til endringa av planen, men rosar kommunen for proaktiv handtering av problemstillinga med fleire dispensasjonar. Nabo Jarle Akse Apeland «Viser til mottatt brev fra kommunen datert , hvor kommunen ønsker å endre utnyttelsesgraden for reguleringsområdet «Bustadfelt på Skeie, del av gnr. 11, bnr. 6 med fl.» fra 25 %-BYA til 30 %-BYA, samt at parkering ikke skal medregnes i %-BYA. Vi motsetter oss dette på det sterkeste, og vi mener kommunen tar feil i sine uttalelser. Historikk Reguleringsplan «Bustadfelt på Skeie, del av gnr. 11, bnr. 6 med fl.» ble vedtatt Utnyttelsesgraden ble den gang satt til TU = 25 % (jfr. det originale plankartet). Tomteutnyttelse er et gammeldags arealuttrykk som senere har blitt erstattet med %-BRA. Arealene er definert som «forholdet mellom bruksareal og tomtearealet». Det er verdt å merke seg at alle etasjer med bruksareal skal med i beregning av %-TU eller %-BRA. Miljøverndepartementet utga den veilederen «Grad av utnytting» (T-1205) som skulle gjelde fra Den hadde en rekke presiseringer vedrørende hva som skulle inngå i beregningsgrunnlaget for utnytting, samt hvordan arealene skulle beregnes. Veilederens 3-11 sier at «Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting». Veilederen sier videre på side 20 at «Hensikten med dette er at man ikke skal kunne vente med å oppføre [garasje/carport] og til gjengjeld få anledning til å utnytte tomten sterkere enn den som byggeanmelder garasje eller lignende.» Denne veilederens presiseringer skulle gjelde fra Det betyr med andre ord at alle reguleringsplaner som vedtas etter 1997 må forholde seg til denne veilederen. Det samme gjelder for reguleringsplaner som endres etter 1997 dersom arealbegrepene eller arealbegrensingene endres eller skjerpes. I 1999 ble bestemmelsene i reguleringsplan «Bustadfelt på Skeie, del av gnr. 11, bnr. 6 med fl.» endret. %-TU ble endret til %-BYA (bebygd areal), noe som tillot en høyere utnyttelse av eiendommene. Det ble bestemt at utnyttelsen skulle være 25 %-BYA for det området som tidligere hadde tillatt 25 %-TU. I og med at denne reguleringsendringen kom flere år etter 1997, så skal parkeringsareal medregnes i BYA for gjeldende reguleringsplan.

3 Økning og beregning av BYA For det første vil det bemerkes at en økning for BYA ikke vil gi flere tomter, da samtlige tomter på Skeiefeltet allerede er bebygd med eneboliger. Dette er som kjent et av de bærende hensyn bak at nyere reguleringsplaner i større grad en før opererer med BYA opp mot 30% og høyere. Bebygd areal (BYA) skal som kjent ikke regnes for hver etasje, i motsetning til tidligere tomteutnyttelse (TU). Det ble bestemt at utnyttelsen skulle være 25 %-BYA for det området som tidligere hadde tillatt 25 %-TU, noe som medførte at utnyttelsesgraden (belastningen på eiendommen) økte med ca. 67% bare på grunn av den ene endringen. Beregningen er basert på at eiendommene har en gjennomsnittlig størrelse på 847,2m2, og at boligene er i 2 etasjer. Eiendommene innenfor planområdet (tomt 1-15) har en snittstørrelse på 847,2 m2. Dersom man forutsetter at det kun er eneboliger i området, vil det være krav om minimum 36 m2 parkeringsareal (enten i garasje eller på terreng). Parkeringen utgjør med andre ord 4,25 % utnyttelse på eiendommene, noe som medfører at en økning av BYA blir på nesten 35 %- BYA når parkeringsarealene legges til slik de skal. Parkeringsareal som holdes utenfor BYA er i strid med forskrift Teknisk forskrift (TEK17), kapittel 5, innledning sier: «Reglene om grad av utnytting hører til plan- og bygningslovens regler om arealbruk. Grad av utnyttinger er, sammen med arealformål og planbestemmelser, viktige premisser for utvikling av et område med hensyn til bærekraftig stedsutvikling. Derfor er det også viktig at enhver reguleringsplan fastsetter disse forholdene.» Grad av utnytting (H-2300) sier i kapittel 1 at «Forskriften er felles for hele landet, og skal i utgangspunktet ikke fravikes i planer.» Videre i Kapittel 2, 5-1 sies det: «Fire beregningsmåter kan benyttes ved fastsetting av grad av utnytting. Andre beregningsmåter enn de som er definert i TEK10 kapittel 5 kan ikke benyttes.» Og i 5-2 sies det om beregning om BYA: «Bebygd areal beregnes etter Norsk Standard NS-3940 Areal- og volumberegninger av bygninger, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter 5-7.» Kommunen kan med andre ord ikke definere en egen variant av utnyttelsesgrad i de reviderte bestemmelsene. Parkeringsareal skal inngå i beregning av BYA, og kommunen har ikke anledning til å definere en egen variant hvor parkeringsarealet holdes utenfor BYAgrensen. Kommunens håndtering Vi reagerer på at kommunen feilinformerer når de i brev til oss skriver at området allerede i 1996 ble regulert til å tillate 25 %-BYA, når det skal være 25 %-TU. Det er som kjent stor forskjell på tomteutnyttelse og bebygd areal, så denne feilinformasjonen virker å være ment for å villede oss. Videre forklarer kommunen at i 1996 så ble ikke parkeringsareal medregnet i BYA. Det stemmer jo for så vidt, men kommunen gir her uttrykk for at området var regulert med en øvre grense når det gjelder %-BYA allerede i Det stemmer ikke! Endringen som gjelder %-BYA kom i 1999, og ikke i Etter endringene i 1999 så skal parkeringsareal medregnes i bebygd areal. Ulemper Omsøkte endring (økning i utnyttelsesgraden med nærmere 10 %-BYA) er en betydelig økning som vil være til særdeles stor ulempe for oss som nabo. Ved å øke utnyttelsen med

4 hele 10 %-BYA (fra 25 %-BYA til 35 %-BYA) økes den reelle utbyggingen med hele 40 % (en økning fra 25 til 35 er en økning på 40 %). Bygningsmassen vil endres markant med en økning av den reelle utbyggingsmuligheten på hele 40% i forhold til allerede bygningsmasse på eiendommene. Forutsetningene ved kjøp av eiendommen vår var at bebyggelsen var villamessig, og at utnyttelsen var forholdsvis lav. Når kommunen nå forsøker å endre disse forutsetningene ved å hastebehandle en betydelig reguleringsendring, så føler vi at det blir helt feil. Ny reguleringsplan Som innbyggere må vi kunne be om litt forutsigbarhet når det kommer til planprosesser, og vi motsetter oss denne hastebehandlingen som kommunen prøver på. Ved utarbeidelse av en reguleringsplan er det mange hensyn som skal vektes og balanseres. En endelig vedtatt reguleringsplan har som kjent gått gjennom mange prosesser før politikerne til slutt godkjenner den. Dersom denne endringen godkjennes, vil planen kunne komme «ut av balanse» slik at det vil være nødvendig med andre justeringer/endringer eller dispensasjoner for å få gjennomført byggetiltak. Dersom en reguleringsplan skal endres med inntil 10 %-BYA (inkludert parkeringen) så ber vi om at det går gjennom en skikkelig planprosess der alle vi naboer, samt politikerne i kommunen, får korrekt (og kvalitetssikret) informasjon før et vedtak fattes. Nytt varsel? Dersom utnyttelsesgraden skal omdefineres, vil alle berørte parter bli varslet om en slik endring før kommunen fatter noe vedtak i saken? Det kan jo hende at flere vil reagere dersom de ser at utnyttelsesgraden økes eksempelvis fra 25 % til 35 %? NB! Vi regner med at denne saken har vært sendt på høring både til fylkesmannen og fylkeskommunen. Har de fått samme villedende opplysninger som vi har fått om planens opprinnelige bestemmelser vedrørende utnyttelse i 1996? I så fall vil jo deres uttalelser være basert på feil grunnlag. Merknaden vil etter undertegnedes oppfatning være å anse som vesentlig, og kommunen har følgelig ikke hjemmel etter pb til å endre gjeldende reguleringsplan ved et administrativt vedtak». Vurdering: Både Fylkesmannen og fylkeskommunen viser til rettleiaren «Grad av utnytting» og peikar på at parkeringsarealet etter definisjonen skal gå inn i BYA. Dette vert kommentert nedanfor saman med tilsvaret til uttalen frå naboen, Apeland. Historikk utrekning og auka BYA - parkeringsareal utanfor BYA Då planen vart vedteken i 1996 vart utnyttingsgraden sett til TU=25%. I 1999 vart dette endra til BYA=25%. %TU (tomteutnyttelse) er forholdet mellom bruksarealet i alle etasjar i bygningar på tomta og tomtearealet. % BYA er «fotavtrykket» av bygningar på tomta i forhold til tomtearealet. Det er altså rett slik Apeland skriv, at utnyttingsgraden vart auka ved vedtaket i Det stemmer og at etter 1997 i flg. Teknisk forskrift 1997 skal parkeringsareal reknast med i BYA. Kommunen si handtering At kommunen i høyringsbrevet ikkje var presis med omsyn til planen sin historikk (utnyttingsgrad, TU og BYA) var ikkje noko forsøk på å villeia høyringspartane. Korrekte

5 opplysningar skulle sjølvsagt vore gitt, men det vart berre sett på føresegnene og ikkje på det originale kartet, der TU var påført. Ulemper Forslaget er å auka utnyttingsgraden frå BYA=25% til BYA=30%. Det er snakk om å endra utnyttingsgraden til mindre enn det som er vanleg for nye reguleringsplanar (ofte 35 %). På ei gjennomsnittstomt i Skeiefeltet vil den føreslåtte auken i BYA opna for ei utbygging på om lag 40 m2. Dette kan vera tilbygg på bustadhus, ny/større garasje, meir overflateparkering, større terrasse som ligg meir enn 0,5 m over terreng. Dette vil og gjelda tiltak som er unnatekne søknadsbehandling etter plan- og bygningslova. Dei fleste eigedomane i feltet er allereie utbygde med garasje og eller carport, frittståande eller innanfor huset. Også med ein BYA på 30 % vil området framleis ha preg av å vera «villamessig», jf. at tomtene i dette feltet er større enn det som normalt vert regulert i dag. Forslaget vart sendt til uttale til aktuelle partar, grunneigarar, Fylkesmannen og fylkeskommunen. At endringa kan vedtakast administrativt, dersom det ikkje kjem inn vesentlege merknadar, er ein saksopplysning. Rådmannen kan ikkje sjå at det er grunnlag for å påstå at det er snakk om ei hastebehandling av forslaget om å endra planen. Ny plan Ein reguleringsplan skal bidra til ei føreseieleg utbygging av eit bustadfelt, men dette betyr ikkje at planen ikkje kan forandrast etter ein planprosess. I dette tilfellet er det berre motteke merknadar til planendring frå ein grunneigar. «Vesentlege merknadar» Etter som det er motteke merknadar frå ein grunneigar, vert planendringa fremja til politisk handsaming i samsvar med delegeringsreglementet. Det er ikkje automatikk i at BYA vert endra for eit byggjefelt på bakgrunn av ei konkret sak på ein eigedom. I dette tilfellet vart ein søknad om dispensasjon møtt med nabomerknad følgd opp av Berge Sag med ein søknad om planendring. Det er denne som no er til behandling. Det er tidlegare gitt dispensasjon frå utnyttingsgraden på to, mogelegvis 3 eigedomar. Siste gang var i 2014, då det vart gitt løyve til ein utnyttingsgrad på BYA=31% på gnr. 11 bnr. 63. I den saka kom det ikkje inn merknadar frå naboar. For nokre andre eigedomar ligg utnyttingsgraden i dag opp mot 25%. På bakgrunn av innkomne uttalar legg rådmannen til grunn at parkeringsareal allereie er med i BYA, som følgje av endringa av planen i 1999 til BYA=25%. Dvs. at parkeringsarealet også inngår i forslaget om ein auka BYA på 30%. Nytt varsel? Rådmannen ser ikkje behov for ny høyring, då det ikkje vert føreslått å endra BYA til meir enn 30 %, og at denne utnyttingsgraden no inkluderer parkeringsareal. Naturmangfaldlova Området er eit opparbeidd og etablert byggjefelt. Vurderingar etter naturmangfaldlova er derfor lite relevant. Konklusjon: Reguleringsplan for bustadfelt på Skeie pkt vert endra frå BYA=25 % til BYA=30 %. Oppdaterte føresegner datert ligg ved, samt plankart påført endringa. Vedtak om mindre endringar i reguleringsplanar er delegert til formannskapet.

6 Vedlegg: Føresegner oppdatert Plankart Skeiefeltet