VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 041/16 Formannskapet Saksbehandlar: Aarvik, Sissel Sak - journalpost: 16/ MINDRE ENDRING AV DETALJREGULERING FOR KÅRHUS/EIDE BUSTADOMRÅDE - TINGHAUGEN Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Planen vert endra i samsvar med vedlagte kart og føresegner daterte Namnet på planen vert endra til Detaljregulering for Tinghaugen bustadområde Formannskapet Arne Bergsvåg gjekk som styreleiar i Vindafjord tomteselskap frå som ugild, jfr. Forvaltningslova 6 e. Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt (med 8 røyster). FS-041/16 Vedtak: 1. Planen vert endra i samsvar med vedlagte kart og føresegner daterte Namnet på planen vert endra til Detaljregulering for Tinghaugen bustadområde. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Mindre endringar av Detaljregulering for Kårhus/Eide bustadområde: Nytt område for konsentrert småhus. Justering av veg A. Endring av føresegnene for frittliggjande småhus. Endringar av rekkjefølgjekrav. Saksopplysningar / vurdering: Forslaget til endringar av planen vart sendt på høyring til grunneigarar, naboar og offentlege myndigheiter i brev datert I og med at forslaget til planendring allereie var detaljert, ville varsling og høyring av forslaget i realiteten vera identisk. Høyring vart derfor gjennomført

2 direkte. Det vart teke atterhald om at dersom det kom inn vesentlege merknadar i høyringa, ville full planprosess måtte gjennomførast. Følgjande sto i høyringsbrevet: «Område for konsentrert småhus Arealet ligg innafor område for varsla oppstart av planarbeid. I utgangspunktet var området planlagt som friområde, men vart teke ut av planen før høyring / offentleg ettersyn med følgjande grunngjeving: I utkastet som er vedteke lagt ut til offentleg ettersyn var dette arealet føreslått regulert til friområde. Tiltakshavar ynskjer no å oppretthalda arealet som mogelege framtidige tomter. I kommuneplanen er området sett av til byggjeområde for bustadar, og er i dag delvis fulldyrka mark og delvis skog. Området vert no føreslått teke inn i planen som areal for konsentrerte småhus i samsvar med vedlagte føresegner daterte , 4.2. I planområdet er det sett av 0,94 da leikeplass, 2,3 da tilliggjande friområde og 1,8 da friområde lengre sør. Med 10 tomter for frittliggjande småhus og 5-8 bueiningar i området for konsentrert småhus gir dette m2 leikeareal pr. bueining og m2 leikeareal + tilliggjande friområde. Kravet i kommuneplanen er at «Naturgitte og mest eigna område skal setjast av til friområde, inkludert leikeområde for barn og unge. Arealet skal vera på minimum 100 kvadratmeter for kvar regulert bustad». Også om det vert bygd kjellarleilegheit i enkelte einebustadar, vil arealkravet i kommuneplanen vera oppfylt. Justering av veg A Dette er ei minimal justering av regulert veg i samsvar med slik den er opparbeidd i dag. Føresegnene for frittliggjande småhus Det er føreslått nokre endringar i føresegnene for frittliggjande småhus ut frå erfaringane frå andre utbyggingar i seinare tid. Kommunen har gjort visse endringar i høve til innsendt forslag. Endringane er avklara med konsulenten og tomteselskapet. Einebustadar kan ha sekundærleilegheit på inntil 100 m2 i kjellaren. BYA er auka frå 30 % til 35 %. Dette er i samsvar med den utnyttingsgraden som det no er vanleg å setja for byggjefelt i Vindafjord kommune. Tomtene i denne planen er ca m2. Garasje, carport og buer inngår i utrekninga av BYA, men ikkje trafikk- og parkeringsareal. At garasje på inntil 50 m2 ikkje skal inngå i utnyttingsgraden er teke ut. BYA er auka frå 30 % til 35 %. Med 50 m2 i tillegg vil utnyttingsgraden kunna bli opp mot 43 %. Dette er høgt, når det tillegg er opna for kjellarleilegheit. Endra etasjetal frå 2 til 3 etasjar (sekundærleilegheit i kjellaren). Krav om mønt tak er teke ut. Dvs. fri takform. Erfaring tilseier at krav om berre mønt tak er vanskeleg å følgja. For tida vert mange hus bygde med anna takform. Krav om avstand frå garasje til regulert vegside er endra frå 2,5 m til 2 m, samtidig som det er sett som ny føresetnad at garasjen då skal plasserast langsetter / parallelt med vegen, der denne har tilnærma rettstrekk.

3 Parkeringsplass i samsvar med at det vert opna for kjellarleilegheit er det sett krav om 1 ekstra parkeringsplass dersom slik leilegheit vert bygd. Kravet om å levera forslag til fargesetjing av hus ved byggjemelding er teke ut. Dette er ikkje eit vanleg krav å stilla og det er ikkje spesielle forhold ved dette feltet som tilseier eit slikt krav. Rekkjefølgjekrav. I gjeldande plan er det eit rekkjefølgjekrav om at krysset mellom dei kommunale vegane på gnr. 109, bnr. 7 må utbetrast til ei trafikksikker løysing før bygging av bustadar i feltet kan ta til. Krysset er utbetra. Kravet er oppfylt og er teke ut av føresegnene. Nytt forslag til rekkjefølgjekrav er at Tinghaugvegen mellom krysset med Eidevegen og grensa for planområdet skal utvidast og asfalterast i ei breidde på 5 m samtidig med opparbeiding av veg A og B. Denne vegstrekninga ligg utanfor planområdet Det er same breiddekravet som gjeld for den delen av veg A som ligg innafor planområdet. Grunneigar på begge sider av vegen, Arild Eide, er ein av dei to grunneigarane som har fått utarbeidd reguleringsplanen. Endring av namn på planen Etter at planen vart vedteken er området adressert og vegen innafor planområdet og i tilgrensande område har fått namnet Tinghaugvegen, og som utbyggingsprosjekt er namnet Tinghaugen. Det vert derfor føreslått å endra namnet på planen til Detaljregulering for Tinghaugen bustadområde. Naturmangfald Planendringa omfattar areal som er relevant å vurdera etter naturmangfald. Det følgjer av naturmangfaldlova 7 at prinsippa i lova 8-12 skal leggjast til grunn som retningsliner for handsaming av saka og at det skal gå fram av avgjerda korleis desse prinsippa er vurderte og vektlagde. Det er ikkje registrert spesielle verdiar i Naturbase og det er heller ikkje lokalt kjende spesielle naturverdiar knytt til området. Kunnskapsgrunnlaget vert vurdert som godt nok ( 8). Som følgje av at naturmangfaldet i liten grad vert berørt av endringa og det ikkje vil påverka trua eller verdifull natur, legg kommunen til grunn at det ikkje er nødvendig å foreta vurderingar etter prinsippa i Planen vart vedteken for fleire år sidan, men utbygging av feltet er ikkje starta opp pga. at det ikkje har vore nok aktuelle tomtekjøparar. No er det gjort avtalar om tomtekjøp slik at utbygging vil bli starta opp. Ei rask avklaring på dei føreslåtte planendringane er derfor ynskjeleg». Frist for uttale var sett til Det kom inn følgjande uttalar: Fylkesmannen i Rogaland Peikar på at det er viktig at barn og unge får god tilgjenge til leik-/friareal i planområdet, og at kvaliteten på desse områda blir best mogeleg, jf. Rikspolitiske retningsliner for å styrke barn og unge sine interesser i planlegging. I dette høvet bør ein vurdere om leike-/friareala i planområde er godt nok bundne saman, eller om ein til dømes bør leggja inn ein «snarveg» som går nord-sør på vestre side av B5 og K1.

4 Rådmannen sine merknadar Det største og viktigaste friområdet ligg nord i planområdet i tilknyting til leikeplassen. Området i sør er smalt og bratt. Aktuell bruk av dette vil ikkje få eit omfang som aktualiserer ein regulert snarveg/sti. Området kan nåast via gangvegen og enden av veg B. Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen Fylkesrådmannen meinar saka ikkje kan handsamast som mindre endring, jf. pbl Dette utfrå den vesentlege auken i tal bueiningar innanfor planområdet og at dette ikkje vert reflektert i blant anna utforming, storleik og plassering av arealet som vert avsett til leik. Dei finn ikkje at dette i tilstrekkeleg grad er gjort greie for i avsnittet for «konsentrert småhus» frå kommunen. Dei vil i prinsippet ikkje ha vesentlege innvendinger til auka tettheit og utbyggingsform som skildra i planen. Dei skriv at i følge kommuneplan skal areal for leik vera 100 m2 pr. bueining. Planforslaget opnar no for at talet bueiningar kan auka frå 10 til 24-27, føresett tilleggseining (kjellarleilegheit) i alle einebustadane og 5-8 bustadar i K1. Dette inneber at krav til storleik på lekeplass vil vera over doble av det som vert avsett i planen. Leikearealet ligger dessuten noko perifert i området med utsett plassering direkte til avkjørsel. Området for leik hadde vorte vesentleg bedre plassert og med riktig storleik hvis K1 og f_leik hadde bytta plass. Rådmannen sine merknadar I høyringsbrevet har kommunen gjort greie for og vurdert arealet for leik og friområde i høve til utvidinga av feltet med arealet for konsentrerte bustadar. Som det går fram der, er det ikkje eit krav om 100 m2 leikområde, men 100 m2 friområde, inkludert leikeområde. Det er ikkje realistisk å leggja til grunn at alle einebustadane vil byggja med tilleggsleilegheit, sjølv om planen opnar for det. Dette m.a. vurdert ut frå kjennskapen til utleigemarknaden i området og tilsvarande område i Vindafjord kommune. I planområdet er det sett av 0,94 da leikeplass, 2,3 da tilliggjande friområde og 1,8 da friområde lengre sør. Med 10 tomter for frittliggjande småhus og 5-8 bueiningar i området for konsentrert småhus gir dette m2 leikeareal + det nærliggjande friområdet. I tillegg kjem friområdet i sør. Også om det vert bygd kjellarleilegheit i alle einebustadane, vil arealkravet i kommuneplanen vera oppfylt. Når det gjeld plasseringa av leikeområdet så vart dette vedteke i gjeldande plan. Rådmannen er ikkje innstilt på å byta plassering av areal for leik og konsentrert bustad, noko som vil ytterlegare utsetja vedtak og gjennomføring av planen. Leikeområdet skal sikrast mot veg A og B med gjerde og ev. anna skjerming. Planendringa er godt opplyst og har vore sendt naboar, myndigheiter og andre aktuelle partar til uttale. På bakrunn av rådmannen sine merknadar ovanfor, vert det vurdert at planendringa kan gjerast som ei mindre endring av planen, med vedtak i formannskapet i samsvar med kommunen sitt delegeringsreglement. Statens vegvesen Dei syner til at planområdet har tilkomst via kryss mot fv Statens vegvesen sine interesser i området er knytt til fylkesvegen og dei uttalar seg på vegne av Rogaland fylkeskommune som vegeigar. Planarbeidet gjeld ikkje areal som grenser til fylkesvegen. Endringa til konsentrerte bustader vil føre til noko meir belastning på krysset mot fv. 738 samanlikna med gjeldande plan, men ikkje ha vesentleg innverknad på trafikkbiletet i området. Statens vegvesen har ingen merknader til planframlegget.

5 Siv Sande og Jan Albert Utbjo Dei er eigarar av gnr. 109 bnr. 33 som ligg sør for og grensar til arealet som no vert føreslått teke inn i planen som konsentrert småhus. Eigedomen grensar og til Veg A. Sande og Utbjo syner til at dei ikkje har blitt kontakta av tiltakshavarane om utviding av veg og ved tidlegare graving på eigedomen deira. Dei har dårleg erfaring med at det er gjennomført tiltak / graving på eigedomen i samband med grøfter og røyr (vatn og kloakk) utan at dei har blitt kontakta. Dette har ført til øydeleggingar i hagen, vatn i kjellaren og vasskadar på delar av tomta. Dei ynskjer derfor at det blir inngått ein skikkeleg avtale i forkant av utbygging av veg og nytt opplegg for vatn og kloakk. Etter å ha kontakta kommunen, har dei no hatt møte og synfaring med tomteselskapet og konsulenten som har utarbeidd reguleringsplanen og teknisk plan, John Alvseike. I uttalen skriv dei at det på synfaringa vart føreslått at utvidinga av vegen skulle starta i øvre kant av deira eigedom, slik at dei ikkje misser areal. Dei vart og lova at vassproblema skal bli utbetra ved graving og legging av nye røyr. Dei syner til at dei ynskjer å bevara portsøyla som står i innkjørsla og at om ei søyle nr.2 skulle dukka opp under gravearbeidet vil dei bevara den og. Dersom det ikkje let seg gjera å leggja utvidinga av vegen lengre opp, krev dei at det vert sett opp mur langs grensa mot vegen og at det vert kompensert for tapt areal. Dei krev godkjenning frå kommunen om at det kan setjast opp støyskjerm på muren, då trafikk og støy vil auka i takt med utbygginga. Dei peikar vidare på at det må takast omsyn til at det er planta i skråninga mot vegen og inne på tomta, der det sannsynlegvis vil bli grave for å laga nytt opplegg for vatn og kloakk. Dette skal ikkje påføra dei meirarbeid. Dei syner til at det i høyringsbrevet står at det gis kompensasjon for byggjegrenser i området for å setja opp ev. garasje. Dei ynskjer stadfesta at dette også gjeld eksisterande bebyggelse. Rådmannen sine merknadar Det er ikkje aktuelt å starta breiddeutvidinga av vegen nord for denne eigedomen. I 9 er det sett rekkjefølgjekrav om at Tinghaugvegen heilt ned til ktysset med Eidevegen skal utvidast og asfalterast i ei breidde på 5 m samtidig med opparbeiding av veg A og B. Veg A er i gjeldande plan utvida med om lag 2 m i forhold til dagens veg, til 5 m breidde. Utvidinga er lagt på vestsida av dagens veg, dvs. m.a. inn mot gnr. 109 bnr. 33. Noko av denne utvidinga, ca. 1 m, er lagt inn på denne eigedomen. Det er ikkje gjort endringar i vegen forbi gnr. 109 bnr. 33 i endringsforslaget. Endringa som no er føreslått er ei justering av vegen nord for denen eigedomen. Her ligg dagens veg 4,5 5 m frå eit bustadhus (gnr. 109 bnr. 24) og var i gjeldande plan lagt om lag 2 meter frå huset. Dette vert no føreslått endra, slik at vegen ikkje kjem nærare dette huset og at utvidinga vert gjort på vestsida av dagens veg. På motsett side av Tinghaugvegen ligg det også ein hytteigedom (gnr. 109 bnr. 18), med grenser som ikkje er klarlagte i kartet. Litt lengre nede (sør) er det og ei avkøyring til ein bustadeigedom, gnr. 109 bnr. 28. Rådmannen rår til at gjeldande plan vert oppretthalden på gnr. 109 bnr. 33. Påfølgjande utviding av Tinghaugvegen nedover (sørover) mot krysset med Eidevegen vil då liggja på vestsida av vegen, på eit areal som er eigd av ein av tiltakshavarane og der ingen nye eigedomar eller avkøyringar blir berørt. På gnr. 109 bnr. 33 må det gjerast nødvendige tiltak som gir eigedomen ei tilfredsstillande avgrensing mot vegen, mogelegvis gjennom oppføring av ein mur, slik grunneigarane skriv i uttalen. Det er her ikkje snakk om noko stor

6 breiddeutviding av vegen inn på den aktuelle eigedomen, om lag ein meter. Dersom det i det praktiske arbeidet med opparbeiding av vegen, skulle vera opning for mindre justeringar mot aust, bør ikkje planen vera til hinder for slikt. Den kan då ev. justerast ved ei lita endring av planen. Ein føresetnad er at dette er akseptert av alle berørte partar. Gravearbeid og legging av vatn og kloakk gjeld gjennomføringa av planen og må skje i dialog mellom eigarane av berørte eigedomar og utbyggjar. Rådmannen legg til grunn at dette vert gjennomført på ein måte som er tilfredsstillande for alle partar. I utgangspunktet har ikkje kommunen innvendingar mot at det vert sett opp støyskjerm mot vegen, men kan ikkje gje noko førehandsgodkjenning. Plassering, storleik (lengde/høgde) og utforming må vera klargjort før ev. godkjenning. Når det gjeld garasje, så gjeld dei same føresegnene for eksisterande bebyggelse som for ny. Vedtak om mindre endringar i reguleringsplanar er delegert til formannskapet. Vedlegg: GJELDANDE FØRESEGNER, GJELDANDE PLANKART, ORTOFOTO TINGHAUGEN FORSLAG ENDRA FØRESEGNER, FORSLAG ENDRA PLANKART