BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.:

Transkript

1 Midtunli BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: ANSV Fana, gnr 43, bnr 80 m.fl., Liabotn PlanID Forslag til reguleringsendring, 2. gangs behandling. Kort om planforslaget Sweco AS fremmer på vegne av Heldal Eiendom AS privat forslag til reguleringsendring. Planområdet ligger på Midtun cirka 2 km fra Nesttun sentrum og dekker om lag 30 dekar. Planområdet omfatter følgende bruksnumre under gårdsnummer 43: 78, 80, 307, 429, 430, 1007, 1008 og I nord og øst grenser planområdet til ubebygd LNF-område. Boligområdet Bakkane med 14 boenheter ligger nordvest for planområdet. I sør grenser området til boligfeltet Midtunlia, mens det i vest grenser til industriområde. Hensikten med planforslaget er å realisere en terrassert blokkbebyggelse med tilhørende veiadkomst, parkeringsanlegg og felles uteoppholdsarealer. I tillegg skal det innreguleres friluftsområde, naturvernområde og fareområde for rasfare. Planforslaget innebærer at areal regulert til landbruksformål omreguleres til boligformål og at uregulert LNF-område reguleres til boligformål, felles grøntanlegg og naturvernområde. Planområdet Sandbrekkeveien Hardangervegen Ulsmågveien mot Nesttun 10321/2001 Planområdet sett fra sør med omtrentlig planavgrensning 861/2005/ /2005/ /2005/1 Oversiktskart

2 Siden utleggelse til offentlig ettersyn i 2006 har forslagsstiller avventet å gå videre med saken, dette på grunn av en usikker situasjon i boligmarkedet. Saken ble tatt opp på ny i januar Siden offentlig ettersyn har den delen av planområdet som i gjeldende reguleringsplan er regulert til lanbruksområde, blitt avsatt til boligformål i kommuneplanen. Forslagsstillers redegjørelse av forhold til andre planer i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) vurderes av fagetaten som ikke fullt ut dekkende på dette punktet. Forhold til andre planer beskrives derfor herved. Planavgrensning (omtrentlig). Landbruksområde: Jordbruk Bebygd areal er omregulert til bolig i reguleringsplan Midtunlia Gjeldende reguleringsplan og eksisterende bebyggelse. Planavgrensning (omtrentlig) LNF Foreslått formålsgrense bolig (omtrentlig) Gjeldende kommuneplan Friområde Side 2 av 12

3 Planavgrensning (omtrentlig) Friområde Gjeldende reguleringsplan sør for planområdet: plan nr Midtunlia Planområde Planområdet grenser i øst mot oppstartet områdereguleringsplan for Dyngeland. Plannr Deler av planområdet er regulert til jordbruk, resterende arealer er uregulert og i kommuneplanen avsatt til LNF område. Planforslaget forutsetter at det reguleres til boligformål i et område som bryter noe med avgrensning vist som byggeområde i kommuneplanen. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses stort sett som dekkende. Informasjon som er mangelfull eller utdatert i forslagsstillers materiell, kommenteres i fagnotatet dersom det anses som relevant. Side 3 av 12

4 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Private merknader dreier seg i stor grad om belastning på infrastruktur, støysituasjon, tilgang til grøntområder og byggegrense mot eksisterende bebyggelse i sør. Det er pekt på lav kapasitet på atkomstvei, støybelastning og trafikkfare. Offentlige merknader knytter seg hovedsakelig til infrastrukturforhold, med særlig vekt på veisystemer. I tillegg er det påvist automatisk fredete kulturminner i planområdet. Grønn etats merknader omhandler skogområder, stier, kulturminner og landskapsestetikk. Fylkesmannen fraråder nedbygging av LNF-område. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling / offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Største tillatte tomteutnyttelse er endret fra % TU=120 % (unntatt parkeringsareal) til % BRA = 150 %, (inkludert parkeringsareal). Største tillatte byggehøyde er redusert fra kote + 116,5. Blokkbebyggelse tillates ikke høyere enn kote + 110, mens det er adgang til oppføring av heisrom, tekniske rom og installasjoner opp til kote på inntil 40 % av takflaten. Formål blokkbebyggelse er utvidet med 144m2 og byggegrense er justert ca 3m mot sør. Veg 2 utvides til 2-feltsvei med fortau. Det etableres større bufferareal sør for atkomstvei. Areal for oppstilling av avfallsbeholdere er ikke lenger innregulert, men skal i stedet løses innenfor byggeområde blokkbebyggelse. Det er lagt til rekkefølgekrav om rydding av regulert sti i friluftsområde. Parkeringskrav er endret fra 1,4 plass/enhet til 1,2 plass/100 m2 bolig. For sykkel er tilsvarende krav endret fra 2 plasser/enhet til 2 plasser/100 m2 bolig. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 4 av 12

5 Formål Deler av planområdet er i gjeldende reguleringsplan regulert til landbruksområde. Tilgrensende boligfelt Midtunlia ble omregulert fra landbruk til bolig i Planområdet har ikke lenger tilknytning til gårdsbruk eller driftsbygninger og fagetaten slutter seg til en reguleringsendring til bolig. Formålet er i tråd med gjeldende kommuneplan der dette området nå er blitt avsatt til byggeområde. Byggehøyder/ bebyggelsesstruktur Fotomontasje planforslag til offentlig ettersyn Fotomontasje planforslag til 2.gangsbehandling (bygget er redusert med to toppetasjer). Fagetaten slutter seg til hovedgrepet med å legge bebyggelsen i en bueform tilpasset terrengets form. Fagetaten har etter offentlig ettersyn mottatt supplerende materiale fra forslagsstiller i form av bl.a. snitt, fotomontasjer og massebalanserapport. På grunnlag av dette har fagetaten gjort en grundigere vurdering av planforslaget. Den foreslåtte utbyggingen er etter fagetatens syn fortsatt for stor, i hovedsak på grunn av omfattende terrenginngrep og for lite tilpasning til eksisterende strøkskarakter. For at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget må bebyggelsen være lavere og bedre terrengtilpasset, med mindre skjæringer i bakkant. Det er også ønskelig at den blir mer oppdelt og variert enn det som er foreslått til 2. gangs behandling. Forslagsstiller har i planbeskrivelsen vist en skisse fra avholdt arkitektkonkurranse som illustrerer en mulig utbygging med, etter fagetatens syn, bedre terrengtilpasning og mer småhuspreg enn det som er vist i siste utkast av planforslaget. Skissen illustrerer en løsning som vil være mer i tråd med strøkskarakteren til omkringliggende bebyggelse. Fagetaten anbefaler at det i bestemmelsene settes krav til en oppdelt bebyggelsesform med differensiert byggehøyde. Side 5 av 12

6 Illustrasjon fra arkitektkonkurranse Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn innebar et nybygg med opp til 8 etasjer og maks byggehøyde på kote +116,5. Fagetaten anbefalte i fagnotat til førstegangsbehandling at bebyggelsen burde reduseres til maksimalt 6 etasjer og at byggehøyden burde reduseres til kote + 107, noe som tilsvarer mønehøyden på eksisterende blokkbebyggelse lenger sør. Forslagsstiller har til 2.gangs behandling nedjustert maks byggehøyde til kote En samlet vurdering av terrenghensyn, strøkskarakter og fjernvirkning gjør at fagetaten fastholder at byggehøyden bør senkes til kote Mindre volum kan vurderes tillat med byggehøyde opp til kote +110 (6 etasjer). Fagetaten anbefaler at det i bestemmelsene settes krav om at byggehøyden skal variere mellom kote 101 og 110 (mellom 3 og 6 etasjer + underetasje). Byggehøyden bør differensieres slik at 50 % av bebygd areal skal ha byggehøyde mellom kote 101 og kote 104 og inntil 50 % av bebygd areal skal ha byggehøyde mellom kote 107 og kote 110. Reguleringsbestemmelsene åpner for at opp til 40 % av takflaten kan bebygges med tekniske installasjoner inntil 113m. I følge forslagsstillers egne oppgitte arealberegninger vil det være tilstrekkelig at opp til 20 % av takflaten bebygges med tekniske installasjoner. Fagetaten anbefaler imidlertid at tekniske installasjoner integreres i bygningsmassen og at det ikke settes av ekstra byggehøyde til dette. Utnyttelsesgrad Iht. kommuneplanen skal byggeområder utenom senterområdene ha maks TU 50 %, en høyere utnyttelsesgrad kan vurderes innenfor større byggeområder i reguleringsplan. Fagetatens vurdering av området og planforslaget tilsier at utnyttelsesgraden her ikke bør være betydelig høyere enn kommuneplanens øvre grense. Tilstøtende bebyggelse har karakter av småhusbebyggelse med TU 60 % og TU 35 %. Foreslått blokkbebyggelse bryter med strøkskarakteren og synes å være for dominerende i forhold til terreng og bebyggelse. Fagetaten vurderer planområdet til å ligge noe perifert i forhold til kollektive knutepunkter, planområdet har derfor ikke en beliggenhet som tilsier høy utnyttelsesgrad. I fagnotat til førstegangsbehandling vurderte fagetaten foreslåtte % TU=120 % som for høyt, TU over maksimalt 100 % ble ikke anbefalt. I disse beregningene inngår ikke parkeringsareal. Forslagsstiller har omgjort beregningsregelen for tomteutnyttelse til % BRA. Største tillatte tomteutnyttelse er endret fra % TU=120 % (unntatt parkeringsareal) til % BRA = 150 %, (inkludert parkeringsareal). Dette gir maksimalt BRA = m2. Minus parkering utgjør det BRA 8 390m2. Omgjort til opprinnelig beregningsregel tilsvarer dette TU= 115,2 % eller en reduksjon i BRA på 214m2. Selv om høyden på bygget er redusert er den totale utbyggingen kun minimalt redusert. Side 6 av 12

7 Fagetaten har i drøftinger med forslagsstiller anbefalt følgende endringer i planforslaget: - Redusere tomteutnyttelse og byggehøyder. - Flytte byggegrensen lenger bort fra bebyggelse og landskapselementer sør i planområdet. - Det ble også stilt krav om å utarbeide rapport for massebalanse. Forslagsstiller har kun foretatt en begrenset reduksjon av tomteutnyttelsen, samtidig er byggegrensen i sør trukket nærmere eiendomsgrensen istedenfor lenger fra. Fagetaten fastholder at tomteutnyttelsen må ned og anbefaler at største tillatte % BRA settes til 100 % inkludert parkering, noe som utgjør BRA = 7314 m2. Utarbeidet rapport for massebalanse viser at tiltaket fører til store overskuddsmasser og inngrep i terreng, dette er med å bekrefte fagetatens vurdering om at utnyttelsen må ned. Tilkomst og trafikksikkerhet: I førstegangsbehandling av forslaget var fagetaten spørrende til kapasitet på atkomstvei til planområdet. I revidert planforslag er 1-feltsvei med møteplass beholdt på veg 1, mens veg 2 er utvidet til 2 felt. Hele strekningen er regulert med langsgående fortau på sørsiden. Det er nedfelt krav om snumulighet for liten lastebil og fremkommelighet for utrykningskjøretøy innenfor felt B1. Fortrinnsvis burde adkomstveien bli etablert med 2 felt og fortau langs hele adkomstveien. Samtidig ser fagetaten at dette vil medføre betydelige ulemper for tilliggende eiendommer mellom Midtunlia og byggeområdet. Med enfeltsvei vil hensynet til naboeiendommer og gamle steingarder bedre ivaretas. Trafikksikkerhet blir ivaretatt med innregulert fortau. Redusert tillatt utnyttelse vil medføre mindre trafikkøkning og en enfeltsvei med møteplass vil dermed bedre kunne aksepteres. Parkering: Planforslaget innebærer parkeringskjeller med, i følge forslagsstiller, plass til ca 86 biler. Det legges opp til at gjesteparkering også kan løses i parkeringskjeller + 3 plasser på terreng. Fagetaten er positiv til parkering under terreng og stiller seg åpen til en løsning med også gjesteparkering i kjeller. Fagetaten har tidligere etterspurt flere plasser på terreng men ser fordelene med å holde de vestvendte arealene foran blokkene frie for gråarealer i så stor grad som mulig. Parkeringskravet er satt til 1,2 plasser pr 100m2 BRA. Gjeldende parkeringsnorm tilsier at det i dette området skal beregnes 1,4 plasser pr 100m2 BRA. I følge forslagsstiller vil 1,2 plasser erfaringsmessig være tilstrekkelig for denne type boligområde. Fagetaten slutter seg til dette så lenge det er satt et maks antall for boenheter. Fagetaten foreslår en justert planbestemmelse som fastsetter at parkering legges under terreng, uteområdet vil slik bli bedre sikret mot å bli opparbeidet som parkeringsplass. Kollektivtrafikk Skyss har tre ruter med stopp på Midtun i retning mot Nesttun og sentrum. Det går ca 6 busser i timen i rushtrafikken. Gangavstand til busstoppet ved Hardangerveien er ca 650m. En rute har også stopp ved Ullsmågveien, som ligger noe nærmere. Avstand til Nesttun og bybanen er 2,5 km. Kulturminner: Det er påvist automatisk fredete kulturminner i planområdet. Riksantikvaren har frigitt disse kulturminnene mot krav til at arkeologisk granskning medtas i reguleringsbestemmelsene, dette er nå tatt inn i bestemmelsene. Side 7 av 12

8 Byantikvarens anbefaling om bevaring av steinmurer i området er fulgt opp med bestemmelsen 1.3.3: Eksisterende steingarder skal ivaretas der det lar seg gjøre. Steinmurer er tegnet inn i illustrasjonsplan, men store deler av murene kommer innenfor område som bebygges og lar seg dermed ikke bevare. I rapport for massebalanse vises det aller meste av murene innenfor område for sprengning. I forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C illustrasjon 3.6.4) er deler av bakkemurene markert som element som blir tatt vare på. For at dette skal la seg gjøre må byggegrense for bolig flyttes. Hensyn til naboers interesser: Naboer har i merknader til planprosessen påpekt ulemper knyttet til støy, smal adkomstvei og blokkering av adkomst til friområder blant ulempene som følger av realisering av tiltaket. Fagetaten anser endringene som er gjort siden offentlig ettersyn i noen grad kommer naboenes bemerkninger i møte. Adkomstveien er utvidet, utnyttelsen er noe redusert og tilgang til friluftsområdene er sikret i form av en sti langs plangrensen i vest. Naboers henstilling om å trekke nybygg lenger fra bebyggelse i sør for slik å kunne utvide eksisterende friområde mot nord er det ikke tatt hensyn til. Etter fagetatens syn bør det tas mer hensyn til eksisterende omgivelser og bebyggelse, byggegrensen mot sør bør derfor flyttes slik at den ligger 15 meter fra eiendomsgrensen mot sør og parallelt med denne. Da kommunen har avsatt området til byggeformål i kommuneplanens arealdel, anser fagetaten at konsekvenser som følge av tiltaket kan aksepteres dersom bygget trekkes noe lenger fra eksisterende bebyggelse. Grønnstruktur Den delen av planområdet som er foreslått til bolig ligger i bunnen av bratte, markante lier opp mot Dyngelandsåsen, derav navnet Liabotn. Foreslått boligformål er omgitt av skog og naturområder mot nord, øst og delvis mot sør. Tilkomst til skogområdene i øst ivaretas i noen grad gjennom innregulert friluftsområde vest for felt B1. Det er sikret i bestemmelsene at det skal opparbeides en sti gjennom friluftsområdet. Stien er lagt til et meget bratt område hvor det kreves opparbeidelse, sannsynligvis i form av trapp, for å gi tilgjengelighet. Tilkomst til skogområder lenger sør og regulert friområde som grenser til planområdet i sør er ikke ivaretatt i særlig grad innenfor planområdet. I forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C illustrasjon 3.6.4) er det markert en sti sør i planområdet som går fra eksisterende boliger opp mot regulert friområde. Fagetaten anbefaler at areal sør i planområdet med naturlig kolle, vegetasjon, sti og bakkemurer bevares og sikres estetisk og funksjonell verdi. Landskapsdraget bør bevares som en buffersone mellom eksisterende og ny bebyggelse. I tilgrensende reguleringsplan i sør er det regulert friområde. Etter fagetatens syn ville det være naturlig at ny plan fikk et tilsvarende formål i området der planene møtes. Fagetaten antar imidlertid at de grønne interessene vil være godt nok sikret dersom byggegrensen endres i planforslaget. Friområdet er regulert fra omkring kote , dette samsvarer også med LNF- grensen i kommuneplanens arealdel som følger ca kote 100. Planforslaget innebærer at grensen for byggeområde justeres til å ligge opp mot kote 115. Etter fagetatens syn bør ny plan i større grad opprettholde grensen mot friområde og LNF og dermed tilpasse utbygging bedre til landskapet. Fagetaten anbefaler at byggegrensen i sørlig del av planområdet justeres slik at den i større grad kommer innenfor grensene for byggeområde i kommuneplanen. Fagetaten foreslår at byggegrensen settes 15 meter fra eiendomsgrensen i sør og parallelt med denne. Friområde Område hvor fagetaten anbefaler at byggegrense flyttes. Side 8 av 12

9 Tilgrensende reguleringsplan Massebalanse/ terrenginngrep Planforslaget forutsetter relativt store terrenginngrep. I følge forslagsstillers Massebalanserapport (vedlegg G) vil tiltakene medføre ca m3 overskuddsmasser som må kjøres bort. Snittene viser at det i bakkant av bygningene er skjæringer i terrenget opp til +16m høyde. Det er ikke vist snitt gjennom heis/trapperom, som kommer enda lenger bak i terrenget. Etter fagetatens syn tåler terrenget her en del inngrep, de bratte liene gir god ryggdekning til planlagt bebyggelse. De store terrengskjæringene tilsier likevel at bygget bør reduseres og tilpasses bedre til terrenget. Terrengskjæringen synes å være spesielt stor i sør hvor byggeformålet strekker seg opp mot kote + 107, fagetaten anbefaler at byggegrensen justeres her for å kunne ivareta hensynet til bevaring av landskap mot eksisterende bebyggelse. Bygningen bør terrasseres i forhold til landskapet, fagetaten anbefaler at det settes krav om dette i bestemmelsene. Forslagsstiller har i sine snitt vist terrenginngrep i byggets fulle høyde i bakkant av bygget. Barn og unges interesser: Planforslaget tilfredsstiller i nødvendig grad krav til nærlekeområder samtidig som planområdets beliggenhet gir gode forutsetninger for lek og aktivitet også for større barn. I tillegg er det sikret stiforbindelse vest for B1. Det oppgis av forslagsstiller at prosjektet sannsynligvis i mindre grad vil appellere til barnefamilier, fagetaten fastholder likevel at prosjektet må inneha de nødvendige kvalitetene også for slike grupper. Fagetaten anser at prosjektet i tilfredsstillende grad ivaretar barn og unges interesser. Barnehage- og skoletilbud: Ved utleggelse av planforslaget til offentlig ettersyn påpekte fagetaten at barnehagetilbudet var i ferd med å bli tilfredsstillende, men at skolekapasiteten ved Ulsmåg barneskole og Slåtthaug ungdomsskole var svært begrenset. Det ble vurdert å innarbeide rekkefølgebestemmelser som hindret bygging før skolekapasiteten i området ble tilfredsstillende. I forslag til ny skolebruksplan er det planlagt utvidelse av Ulsmåg barneskole, ventet ferdigstilling er i 2013/14. I beregningene for boligpotensial for Side 9 av 12

10 Ulsmåg skolekrets er planområdet medtatt med 30 boenheter. I følge byrådsavdeling for barnehage og skole er det derfor ikke lenger nødvendig å stille rekkefølgekrav for utbygging. Universell tilgjengelighet: Fagetaten anbefaler at bestemmelsene suppleres med krav om at minimum 30 % av boenhetene skal utformes etter prinsippene om universell utforming, dette er iht. kommuneplanen. Forslagsstiller har i bestemmelsene satt krav til at 5 % av parkeringsplassene skal utformes for bevegelseshemmede. I kommuneplanens pkt 8 står det: "i boligområder må antall parkeringsplasser for bevegelseshemmede tilpasses antallet universelt utformede boliger. Areal til parkerings må om nødvendig utvides i forhold til generelle normer." Fagetaten anbefaler at bestemmelsene endres til at 10 % av parkeringsplassene skal utformes for bevegelseshemmede. Planforslaget legger til rette for heis direkte fra parkeringskjeller til boenhetene, dette vil være en vesentlig fordel for bevegelseshemmede beboere. Fagetaten registrerer at regulert sti vest for B1 ikke oppfyller stigningskrav for universell utforming, men ser samtidig at slik utbedring vil medføre terrengmessige inngrep og økonomiske konsekvenser som ikke står i rimelig forhold til behovet for fremkommelighet på dette stedet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Redusere utnyttelsesgrad fra 150 % BRA til 100 % BRA. - Justere byggegrense til 15m fra eiendomsgrense i sør og som vist i illustrasjon. - Redusere maksimalt antall boenheter fra 60 til 45. Fagetaten anbefaler at byggegrensen justeres som markert med rød strek i illustrasjon Fagetatens begrunnelse for at tomteutnyttelsen bør senkes og byggegrensen justeres: - Sikre grøntdrag og buffersone mellom eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse. - Begrense belastningen på smal adkomstvei. - Bedre terrengtilpasning og redusere behov for utsprenging og bortkjøring av masser. - Gi bedre vilkår for bevaring av gamle steinmurer og kulturlandskap. - Tilpasse eksisterende strøkskarakter. Side 10 av 12

11 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /56 - Planområdet har ikke en beliggenhet i forhold til kollektivknutepunkt som tilsier høy utnyttelse. - Dempe massiv og dominerende virkning i forhold til landskapsformen i bakkant og eksisterende bebyggelse. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Fana, gnr. 43, bnr. 80 m.fl., Liabotn, detaljreguleringsplan. PlanID , vist på plankart sist datert med følgende endringer: a) Byggegrensen justeres til 15 meter fra eiendomsgrensen i sør og parallelt med denne. b) Det settes kun en byggegrense som også omfatter tiltak under bakkenivå. c) Omriss av planlagt bebyggelse utelates. d) Byggehøyder endres til: 50 % av BYA høyde mellom kote 101 og kote 104, 50 % av BYA høyde mellom kote 107 og kote Tilhørende reguleringsbestemmelser revidert med følgende endringer: a) endres i sin helhet til: Innenfor område B1 kan det føres opp blokkbebyggelse med inntil 45 boenheter. Bebyggelsen skal være terrassert, det tillates terrengskjæring i bakkant av bebyggelse med maksimal høyde 10 meter. Tillatt tomteutnyttelse % BRA = 100 % inkludert areal helt og delvis under terreng. Byggehøyden skal være differensiert mellom kote 101 og % av bebygd areal, unntatt U-etasje, skal ha byggehøyde mellom kote 101 og kote 104 og inntil 50 % av bebygd areal, unntatt U-etasje, skal ha byggehøyde mellom kote 107 og kote 110. Maksimal byggehøyde for parkeringsparkeringskjeller er 91,5. b) som omhandler garasjeanlegg og byggegrense for dette strykes. c) 2.1 suppleres med et nytt punkt: Boenhetene skal ha variert størrelse, ingen boenheter skal være mindre enn 35 m². Minimum 30 % av boenhetene skal utformes etter prinsippene om universell utforming. d) endres i sin helhet til: Innenfor B1 skal det anlegges parkeringsanlegg under terreng. Det skal opparbeides 1,2 parkeringsplasser pr 100m²BRA av boligmassen. Av disse kan det opparbeides inntil 3 parkeringsplasser på terreng som vist i illustrasjonsplan, de resterende plassene skal være i parkeringsanlegg. 20 % av parkeringsplassene skal være besøksparkering. Minimum 10 % av parkeringsplassene skal utformes for bevegelseshemmede. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Side 11 av 12 Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder

12 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /56 Vedlegg: A. Plankart datert , dok. 63, fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert dok. 62, fil 5. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert dok. 62, fil 4. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert dok. 59, fil 7. E. Illustrasjonsplan datert dok. 59, fil 9. F. Snitt datert , dok. 59, fil 13, 14, 15, 16 og 17. G. Massebalanserapport datert , dok. 59, fil 11. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 12 av 12