Saksbehandler: Yvonne S Løvseth Arkiv: PLANR 4071 Arkivsaksnr.: 16/1518

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Yvonne S Løvseth Arkiv: PLANR 4071 Arkivsaksnr.: 16/1518 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø PLAN DETALJREGULERINGSPLAN FOR VIKAFJELLET, VIKJÅ - 141/46 M.FL. Forslag til vedtak: 1. Hovedutvalg teknisk og miljø viser til teknisk sjefs vurdering av de innkomne uttalelser og merknader og vedtar endringer i planforslaget i samsvar med teknisk sjefs anbefaling. 2. Planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles, jf. plan- og bygningslovens

2 SAKSFRAMSTILLING EDB Tjenester LTD har på vegne av eiere av gnr. 141 bnr. 46 utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan 4071 for Vikafjellet, Vikjå. Planforslaget omfatter et areal på ca. 7 da. Den foreslåtte arealdisponeringen er i hovedtrekkene bolig, lekeplass og veganlegg. Det legges opp til 5 nye boenheter i form av rekkehus eller som frittliggende småhus/kjedehus. Saksgang: Ovennevnte forslag til reguleringsplan ble behandlet av hovedutvalg teknisk og miljø 1.gang i møte den sak 84/17 og følgende vedtak ble fattet: 1. Hovedutvalg teknisk og miljø vedtar ved 1. gangs behandling at forslag til detaljreguleringsplan 4071 for Vikafjellet, Vikjå datert legges ut til offentlig ettersyn. Berørte grunneiere varsles, jf. plan- og bygningsloven 5-2 og Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til Det er innkommet følgende uttalelser og merknader til planforslaget: A. Uttalelser: 1. Rogaland Fylkeskommune, regionalplanseksjonen Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen Fylkesmannens miljøvernavdeling Statens vegvesen, Rogaland vegkontor B. Private merknader: 1. Kay Inge Skårhaug Richard Vinnes Nilsen Samtlige private merknader ligger ved saka som trykte vedlegg og er kommentert individuelt. Teknisk sjefs forslag til endringer: Kart: Renovasjonspunkt flyttes inn på BK1 fra skråningen det ble vist i tidligere planforslag. Forslagstiller har kommet med et forslag om å plassere renovasjonspunkt ved kryss mot kombinert kjøre- og gang- og sykkelveg. Dette er derimot 100 meter fra utbyggingsområdet, og anses som å være for lang fra boligene som skal benytte renovasjonspunktet. BYA økes til 40 % for hele planområdet. Dette er i samsvar med kommuneplanen. Byggegrense mot f_kv2 reduseres mot eksisterende boliger i sør. Boligene og eiendommen har en ganske uheldig form og plassering mot atkomstveien, som allerede er grovt opparbeidet i forbindelse med terrengarbeider på BK1 og BK2. Siden antall

3 boenheter som skal inn på denne veien allerede er begrenset kan en tillate en redusert byggegrense i dette tilfellet. Kryss ut til Fv. 840 Storasundvegen er flyttet. Dette på bakgrunn av en avvikssøknad som utbygger hadde inne hos Statens Vegvesen før planen ble oversendt kommunen for behandling. Avvikssøknaden ble ikke ferdig behandlet, da Vegvesenet ikke mottok etterspurte opplysninger i saken. Etter møter med Statens vegvesen har forslagstiller sendt inn forslag til ny plassering og utforming av kryss. Bestemmelser: Bestemmelser er justert for å stemme overens med endringer i kart. Teknisk sjefs samlede vurdering på bakgrunn av de innkomne uttalelser og merknader: Som det fremgår av de innkomne uttalelser og merknader, har høringsrunden avdekket visse konflikter knyttet til arealbruken innenfor planområdet. Teknisk sjef vil i denne forbindelse vise til gjennomgangen av de enkelte innspill med kommentarer. Planforslaget er som følge av behandlingen av uttalelser og merknader vesentlig endret når det gjelder arealdisponering. Disse endringene er etter teknisk sjefs oppfatning så omfattende at de betinger at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Teknisk sjef vil gjøre oppmerksom på restriksjonene som ligger til grunn for planforslaget. Det tillates kun 10 boenheter tilknyttet avkjørselen ut på fv. 840 Storasundvegen. Det er i dag 5 eksisterende boenheter på denne avkjørselen. Det åpner for 5 nye enheter. I planforslaget kan 5 av disse plasseres innenfor BK1 og BK2. Det er ikke sagt at de skal plasseres der. Dersom alle 5 boenhetene legges til BK1 og BK2 medfører dette at de andre boenhetene tilknyttet avkjørselen blant annet ikke kan etablere hybler eller leiligheter, eventuelt dele eiendommer for å føre opp nye boliger. Kommunen har mulighet til å bestemme hvor boenhetene oppføres, i en bestemt form, og ikke den løsere formulering i dagens planbestemmelser (inntil x enheter kan etableres). I plansammenheng har det ingen betydning for kommunen hvor disse 5 enhetene fordeles på denne avkjørselen Teknisk sjef ønsker i utgangspunktet at de private blir enige seg imellom hvordan de løser fordelingen av boenheter innenfor et så lite område. Det er også et spørsmål om veirett. Flyttingen av krysset medfører at vei må føres over en privat eiendom det ikke foreligger veirett til. Dette er i utgangspunktet private rettigheter. Dersom detaljreguleringsplanen godkjennes uten at det foreligger en avtale kan kommunestyret gi samtykke til ekspropriasjon i medhold av plan- og bygningslovens 16 5, andre ledd. Karmøy kommune har ingen tradisjon for en slik løsning, men teknisk sjef mener hovedutvalget må være oppmerksom på mulige konflikter innenfor planområdet. Oversikt over vedlegg: Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse

4 ROS analyse Merknader og uttalelser

5 SAMMENDRAG AV INNKOMNE UTTALELSER OG MERKNADER SOM INNEHOLDER ANMERKNINGER TIL PLANEN SAMT ADMINISTRATIV VURDERING Alle uttalelser og merknader som inneholder anmerkninger til det foreliggende planforslag, er vedlagt. Sammendraget gjengir hovedinnholdet knyttet til de forhold som angår reguleringsplanen. Det fullstendige innholdet i uttalelsen eller merknaden framgår av vedleggene. Offentlig uttalelser, offentlig høring: Fylkesmannen i Rogaland, : Det er positivt at eksisterende lekeplass nå blir regulert. Vi mener likevel at denne lekeplassen ligger noe utilgjengelig til i forhold til planlagte boliger. Kommunen bør vurdere om det i tillegg skal avsettes noe areal til lekeplass i tilknytning til friområdet f_fri1. FRI1 er stupbratt. Den eneste grunnen til at det er vist som et friområde er at det ikke finnes en sosi kode for berghammer. Det ble vurdert om annen veigrunn grøntareal passet bedre, men det vil også være feil. Det foreslår at areal faktisk kan brukes til veiareal. Friområde var det eneste formålet som ikke forutsetter en bestem form for bruk. Rogaland Fylkeskommune, kulturavdelingen, : Fylkesrådmannen har ingen merknader til planen med henblikk på forholdet til automatisk freda kulturminner. Vi gjør imidlertid oppmerksom på at dersom planen skulle komme til å berøre et større område enn det nå er lagt ut til offentlig ettersyn, må fylkesrådmannen få mulighet til å vurdere eventuelle utvidelser av planområdet. Eventuelle funn ved gjennomføring av planen må straks varsles Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet. Ingen kommentar. Rogaland Fylkeskommune, Regionalplanavdelingen : Planområdet planlegges for utbygging av maksimalt 5 nye eneboliger, tilkomstvei, teknisk infrastruktur og en nærlekeplass. Fylkesrådmannen registrerer at det er gjort en god del terrengarbeider som forberedelse til bygging. Terrenget er likevel utfordrende, fordi det er til dels store høydeforskjell med skrent ned til Storesundsvegen i nord og i øst. Dette må tas hensyn til ved utbygging. Fylkesrådmannen har ikke øvrige merknader til planforslaget. Det er stilt krav i planbestemmelsene til sikringsgjerde. Statens vegvesen, :

6 Statens vegvesen mottok fravikssøknad. Det ble den gitt tilbakemelding på fravikssøknad gitt tilbakemelding der det ble bedt om flere opplysninger i saken. Statens vegvesen har ikke mottatt nye opplysninger i saken. Fravikssøknaden avventer videre behandling til utbygger har sendt inn etterspurte opplysninger. Det presiseres at planen ikke kan egengodkjennes før fravikssøknaden er ferdig behandlet. Plansaken har ligget i bero mens utbygger har avklart forhold til Statens vegvesen og fravikssøknad. Det er etter behandling i HTM gjort endringer i planforslaget som gjør det nødvendig med ett nytt offentlig ettersyn. Private merknader, 1. offentlige høring: Kay Inge Skårhaug, : Byggegrense: I planforslaget 4071 er det tegnet inn en byggegrense som går 3 meter inn på min eiendom 141/14. Dette vil medføre at jeg mister de to eneste plassene jeg har til å sette opp en garasje/carport. Dette utgjør nesten 24 % av min eiendom. Jeg vil ikke avstå fra å kunne sette opp et gjerde i grensen min mot veien, eller å kunne sette opp garasje inntil 1 meter fra grensen i fremtiden. BYA: 2 sier at BYA på min eiendom ikke kan være større enn 30 %, mens de nye eiendommene kan ha 40 %. I kommuneplanen punkt 8.1 avsnitt C kan tomter ha en BYA på 40 %. Jeg har en ganske liten eiendom, og BYA på 30 % vil begrense hva jeg kan gjøre på min eiendom. Byggehøyder: Jfr. kommuneplanen kan ikke bygninger ha en høyde over 8 meter fra planert terreng. Mitt hus ligger på ca. kote 11, samme som den delen av 146/46 som ligger rett nord av min eiendom, emn i reguleringsplanen kan de i området bygge til kote 20. Dvs. en byggehøyde på 9 meter. Jeg ønsker at en oppføring her på at maksimum byggehøyde i område er 8 meter, men at den samtidig ikke kan overstige kote 20. Eventuelt at det blir satt opp samme rettigheter på min eiendom til å bygge til kote 20. Kjeller/mulig fremtidig boenhet I planforslagets 1 står det «Det kan tillates underetasjer dersom det foreligger tilfredsstillende løsninger med omsyn til grunnvanns nivå og flom. I underetasjer kan det ved egnede tomteforhold tillates hybelleiligheter/hybler dersom disse i sin helhet ligger over bakkenivå Jeg ønsker at teksten endres fra «tillates hybelleiligheter/hybler dersom disse i sin helhet ligger over bakkenivå» til «tillates leiligheter/hybler.» Dette blir jo eventuelt en egen boenhet, som da vil overskride Vegvesenets anbefaling på 10 boenheter på avkjørselen til Fv Jeg kan ikke godta at reguleringsplanen skal begrense min mulighet til å innrede leilighet i min kjeller. Frisikt i vegkryss:

7 Jeg ønsker å sette opp et gjerde med høyde inntil 1,5 meter i min nordre og østre grenselinje, men planforslagets plassering av veien gjør at planforslagets 18 samt byggegrensen inntegnet i kart vil forhindre meg i dette. Konklusjon: Jeg kan ikke godta reguleringsplanen i nåværende form da plassering av veien får stor innvirkning på mine rettigheter på min eiendom. Byggegrense: Byggegrense er justert og det er tegnet inn et bestemmelsesområde som åpner for oppføring av garasje. BYA: BYA er justert slik at alle byggeområder innenfor planen har samme BYA på 40 %. Byggehøyder: Byggehøyder er satt i overenstemmelse med plan- og bygningslovens angitte byggehøyder på 8 meter gesimshøyde. Områder BK1 og BK2 har angitte terrenghøyder på 11,5 og 12,5 meter. De skal ikke overstige kote 20. Dette gir maksimal byggehøyde på 8,5 meter for ett areal, og 7,5 for det andre. Det er ca. 0,5 meter som regnes som justeringsrom når en setter byggehøyder, slik at dersom en har en bygning på kote 11 kan en teoretisk få en enebolig over 9 meter høy dersom høyden settes til kote 20. Dette er ikke et utviklingstrekk en ønsker i Karmøy, derav begrensingen på gesimshøyde på 8 meter. Kjeller/mulig fremtidig boenhet Planforslaget setter begrensinger på boenheter tilknyttet krysset til 10 enheter. Det eksisterer 5 enheter i dag. Planforslaget sier ikke noe om hvordan de resterende 5 enhetene skal fordeles. Frisikt i vegkryss: En utkjørsel fra en eiendom er ikke det samme som et kryss, og krever mindre siktlinjer. Sikt fra utkjørsel må en ha uavhengig av om det foreligger en detaljreguleringsplan eller ikke. Byggegrense er justert i plankartet. Konklusjon: Det er gjort endringer i plankartet og planen legges ut til nytt offentlig ettersyn. Richard Vinnes Nilsen, : Det nye utformede krysset kommer inn på min eiendom og får stor innvirkning på hvordan mitt inngangsparti og mine parkeringsplasser blir utformet. Parkeringsplass på egen tomt: Jeg har i dag 3 biloppstillingsplasser. På lengdeprofil vei C er det tegnet inn en mur der jeg i dag har mine parkeringsplasser. Da blir det kun 2 meter til å sette bil på, som er alt for lite. I planforslagets kart går byggegrensen inn i mitt hus, slik at veien kommer nærmere enn 3 meter, noe som medfører at biloppstillingsplassene forsvinner. I henhold til Karmøy kommunes

8 kommunaltekniske norm skal det være to biloppstillingsplasser til enebolig. Dette planforslaget tar bort mine biloppstillingsplasser. Senking/heving av den delen av veien opp til BK1 vil dermed ikke bli tillatt av meg, eller noen nye murer inn på min eiendom. Byggegrense: Det er tegnet byggegrense som går tre meter inn på min eiendom og inn i mitt hus. Kjeller/mulig fremtidig boenhet på ubebygd tomt: Planforslagets 1 står det «Det kan tillates underetasjer dersom det foreligger tilfredsstillende løsninger med omsyn til grunnvannsnivå og flom. I underetasjer kan det ved egnede tomteforhold tillates hybelleiligheter/hybler dersom disse i sin helhet ligger over bakkenivå. Jeg har i dag kjeller i mitt hus, der to sider er over bakkenivå med egen inngang på det nivået. Det er ingen lovkrav om at kjellerleilighet må ligge in sin helhet over bakkenivå. Dette blir jo eventuelt en egen boenhet som da vil overskride Vegvesenets anbefaling på 10 boenheter på avkjørselen til Fv I tillegg har jeg en ubebygd eiendom 141/15. Hvis vegvesenets begrensing på 10 boenheter blir stående og reguleringsplanens 5 nye boenheter blir vedtatt i tillegg til de 5 boenhetene som allerede eksisterer, vil det frata meg rettigheten til å sette opp hus på 141/15. Jeg kan ikke godta en reguleringsplan som begrenser min rettighet. BYA: Reguleringsplanforslaget 2 sier at BYA på min eiendom ikke kan være mer enn 30 %. I kommuneplan punkt 8.1 avsnitt C kan tomter ha en BYA på 40 %. Avtale om veirett: Når jeg inngikk veirett med eier av 141/46 ble jeg forespeilet, og stilte krav om at de ikke skulle/ville ha noen innvirkning på min og/eller Kay Inge Skårhaugs eiendom (141/14). Når jeg ser på reguleringsplanforslaget forelagt får det store innvirkninger på min eiendom. Det har også kommet inn 3 boenheter mer enn de 2 jeg ble forespeilet. For det første ser jeg at dette kan sette min sønn i fare, jeg vil miste alle biloppstillingsplassene mine, inngangen min blir sperret av med en mur, jeg får begrensinger på tomten min og ikke mulighet til bygge på 141/13. Dette ser jeg på som brudd på intensjonen om avtalen om veirett. Jeg ble også lovet at dette ikke skulle ha noen som helst innvirkninger på eiendom 141/14. I tillegg ble det avtalt at det må settes opp en fartsdump for å begrense farten rette utenfor mitt hus. Støyberegning: I og med at mitt hus er plassert rett ved krysset og dermed får den største belastningen, mener jeg at det er bare rimelig at utbygger beregner og koster en støybelastningsberegning og eventuelle støybegrensende tiltak som er nødvendig på min bolig. Sikkerhet:

9 Planforslagets punkt 6.3 er for slett jobb i forhold til punktene og 56 i forhold til den økte trafikken og sikkerheten til barn i nabolaget. Sikkerheten må ivaretas. Punkt 65 er merket grønn, men skulle i følge risikomatrisen vært gul. Konklusjon: Jeg vil ikke godta reguleringsplanforslaget i nåværende form. Sikkerheten til barn i nabolaget finner jeg ikke akseptabel. Barnefamilier har allerede nå betenkeligheter med å bo så nært opptil veien. Samt at planforslaget gir meg begrensinger i forhold til nåværende rettigheter. Parkeringsplasser: Det er utarbeidet et nytt planforslag, der det er vist parkeringsplasser på tomten. Det vil være opp til de private aktørene og bli enige om hvordan de opparbeides i forbindelse med anlegging av f_kv2. Byggegrense: Byggegrense er foreslått endret til å gå i skillet mellom boligformål og veiformål. Kjeller/mulig fremtidig boenhet på ubebygd tomt: Planforslaget legger opp til at 5 boenheter kan etableres innenfor BK1 og BK2, ikke at de skal oppføres der. Slik teknisk sjef ser det, er dette en forhandlingssak mellom to private parter. Utbygger trenger å anlegge veg over privat eiendom, mens de private ønsker mulighet til å bygge ut en ubebygd eiendom. Siden antallet boenheter er begrenset til 10, og 5 enheter allerede eksisterer, er dette noe de private parter får forhandle om, utenom reguleringsplanen. BYA: BYA er justert til at alle byggeområder har BYA lik 40 %. Avtale om veirett: Avtaler om veirett er private, og eventuelle brudd på private avtaler må håndteres utenom plansaken. Støyberegning: Boligen ligger like ved Storesundvegen, som er en fylkesvei. Normalt vil ikke 5 boliger ha krav om støyberegning, da støy fra så liten trafikk ikke kommer over de begrensingene som er i T Den trafikkstøyen som boligen blir utsatt for vil i større grad være tilknyttet den eksisterende trafikken på Storesundvegen. Det finnes i dag ingen barriere som kan ta av for støyen som eksisterer, så gjennomføring av dette planforslaget med tanke på støy som et isolert fenomen vil ha liten endring i forhold til dagens situasjon. Sikkerhet: Trafikksikkerhet i kryss er ivaretatt med utforming av kryss, ivaretaking av sikt, og enkelttiltak som kan være lys, opphøying av gangfelt, markeringer eller andre lignende tiltak. Utformingen av krysset og siktlinjer ivaretas i plankartet, men andre tiltak blir ikke behandlet før i teknisk plan og i skiltplan.

10 Konklusjon: Det er gjort endringer i planforslaget siden planforslaget var på høring. Planforslaget legges ut til ny offentlig høring, og en ny gjennomgang vil være mulig etter det.