Fana, gnr 43, bnr 41 og 87 mfl., Ulsmågskaret / Ulsmågveien, Stortorget, plannr Fornyet 2. gangs behandling.

Transkript

1 Dato: 16. mai 2011 Byrådssak /11 Byrådet Fana, gnr 43, bnr 41 og 87 mfl., Ulsmågskaret / Ulsmågveien, Stortorget, plannr Fornyet 2. gangs behandling. KJNO BBY Hva saken gjelder: På vegne av Norgesgruppen Vest AS og Valid Forvaltning AS / Stortorget Midtun AS, fremmer Rambøll Norge AS forslag til reguleringsplan for Stortorget handlesenter, Midttun. Planområdet omfatter deler av eksisterende næringsområder øst for Hardangervegen. Området har vært benyttet til industri-, lager- og kontorformål i mange år. Tiltakshaverne ønsker å utnytte eksisterende eiendommer og bygningsmasse til å etablere arealkrevende varehandel i ledige lokaler, samtidig som dagens kontorvirksomhet opprettholdes og økes noe. Det legges opp til noe økning av bygningsvolum, ved tilbygg og høydejusteringer. Et begrenset areal, 1500 m², foreslås til ordinær detaljhandel. Tiltaket vil kreve etablering av nye parkeringsplasser og p-anlegg. Planforslaget er vurdert å ikke utløse konsekvensutredningsplikt. Gjeldende kommuneplan åpner for arealkrevende handel på Midttun (I/K/L Midttun). Som en del av kommuneplanarbeidet ble det utarbeidet en ekstern handelssanalyse (Civitas, datert juli 2006). Denne ble lagt til grunn i det videre planarbeidet for Stortorget, og et forslag til reguleringsplan for Stortorget ble utlagt til offentlig ettersyn Oppsummert: Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet innsigelse pga. omfang av handel og parkeringsanlegg. Flere av høringsinstansene ønsker gjenåpning av hele elveløpet som et tiltak i en estetisk opprusting av området. Høringsinstansene er kritisk til store åpne bakkeparkeringsområder og nærmeste tilgrensende naboer påpeker uheldige konsekvenser av næreksponering mot trafikk og p-anlegg. Forslagsstillers sammendrag av innkomne merknader fra høringsrunden framgår av vedlagte merknadsnotat datert Et nytt revidert planforslag fra forslagstiller medførte ny, begrenset høring Oppsummert: Fylkesmannens miljøvernavdeling var kritisk til å legge parkeringsplasser på nordsiden av Ulsmågvegen og mente at p-plassene måtte tas ut. Statens vegvesen var også kritisk til å legge parkering nord for Ulsmågvegen, pga. at økt ferdsel tvers over Ulsmågvegen vil gi økt trafikkfare. Nærmeste nabo til det planlagte parkeringshuset (gnr. 46, bnr. 47) ønsker ikke det planlagte parkeringsanlegget lagt nær sin oppkjørsel og bolig. Merknadene og uttalelsene fra den begrensede høringen er vedlagt i sin helhet, jfr. merknadsnotat II. 1

2 Forslagsstiller har i ettertid justert planforslaget og planmateriellet ytterligere. Fylkesmannen v/ miljøvernavdelingen uttalte i e-post datert at innsigelsen mot p-areal nord for Ulsmågveien kan trekkes, men forutsatte at antall p-plasser knyttet til handelsdelen ikke ble økt som følge av dette. I korte trekk innebærer det omsøkte planforslaget følgende: Kombinert formål forretning/ kontor, F/K-1: Dagens BRA økes fra m² til m². Kombinert formål forretning/ kontor, F/K-2: Dagens BRA økes fra m² til m² (inkl m² til garasjeanlegg) Kombinert formål kontor/industri (K/I): Dagens BRA økes fra 600 m2 til m2. Samlet sett innebærer planforslaget, inkludert garasjeanlegg, en økning fra m² i dagens bygningsmasse til m². I tillegg kommer åpne arealer for utelagring / utesalg og bakkeparkering, som samlet utgjør m². Forretningsformålene skal primært være arealkrevende varehandel. Det innsendte planforslaget innebærer riving av et bolighus på gnr 43 bnr 87 som skal erstattes av et tilbygg til eksisterende industribygg i område K/I, langs Ulsmågveien. Tillatte byggehøyder på næringsbyggene samsvarer i hovedsak med høyder på dagens bygninger: F/K-1= maks kt +65,5, F/K-2 = maks kt +72.5, K/I = maks kt. 76,5. Sistnevnte tilbygg i område K/I, langs Ulsmågveien, tilsvarer ca 2 meter over dagens gesimshøyde på eneboligen og 4 meter høyere enn tilliggende næringsbygg i F/K-2. F/K-1: = 96 % BRA (52 %), F/K-2: = 176 % BRA (163 %), K/I : = 98% BRA (98%) Tallene i parentes er forslagsstillers beregning av utnyttelsesgrad, inklusiv grøntarealene. Område B1 med eksisterende enebolig foreslås fortettet med bolighus / småhus, % BRA = 50% og mønehøyde maks 9 meter over terreng (2,5 etasjer). Område B2, 1,8 daa, foreslås til bolighus/rekkehus med inntil seks boenheter, % BRA = 75% og mønehøyde maks 9 meter over garasjekjeller (2,5 etg. over garasjekjeller). Reguleringsforslaget (bestemmelser datert ) inneholder ikke krav om tilrettelegging av felles uteoppholdsarealer for B2 og tilfredstiller dermed ikke KPA's krav, jfr. bestemmelsenes pkt. 11. Forslagsstiller har i planbeskrivelsen opplyst at det i dagens situasjon er ca. 290 p-plasser i området. Planforslaget innebærer 460 parkeringsplasser, i en kombinasjon av bakkeparkering og parkering i nytt garasjeanlegg, - en utvidelse på 38 plasser etter siste (begrensede) høring. Parkeringsarealene ligger innenfor de enkelte byggeområdene, unntatt område FP. Garasjeanlegget i F/K2 er ikke vist med eget formål, men planen tar likevel høyde for et framtidig p-hus på 3 etasjer, jfr. forslag til reguleringsbestemmelser pkt Ny rundkjøring i Ulsmågvegen skal dekke framtidig økt trafikk til/fra planområdet, og samtidig ta unna økt trafikkbelastning i Ulsmågvegen. Internveien i planområdet, Ulsmågskaret, skal oppgraderes med nye fortau og gangforbindelser. Forslagstiller har som rekkefølgebestemmelse foreslått at gjennomføringstidspunktet skal være etter at en andel forretninger (3.000 m² i F/K-1 og m² i F/K-2) er etablert. Det samme foreslås for oppgradering av grøntanlegg. Hovedgrønnstrukturen i området vil være arealer langs elveløpet og eksisterende parkområde ved gamle Midtun bro. 2

3 Planbeskrivelsen, plankart og bestemmelser er oppdatert til 2. gangs behandling. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Det vises for øvrig til nye opplysninger, jfr. byrådets vurdering nedenfor: Planforslaget ble i hovedsak endret på følgende pkt. etter offentlig ettersyn / begrenset høring: - detaljhandel blir begrenset til m² (før m²) og forbeholdes ett byggeområde. - formålet forretning for arealkrevende varer er nå definert i samsvar med kommuneplanens bestemmelser og oppgis til m², mot tidligere m². - i F/K2 er det foreslått at noe parkeringsareal benyttes til åpent utesalg- og lagerområde. Omfanget er ikke definert. - parkeringsanlegg G er fjernet som eget formål like vest for SP2, men planen tar likevel høyde for plassering av et fremtidig parkeringshus i 3 plan på arealet, inkl. bakkeplan. - siden det foreslås utelagringsområde for arealkrevende handel på ett av de interne p-områdene, foreslås dagens parkeringsområde øst for Ulsmågveien utvidet til 37 plasser. (Arealet var først foreslått til parkering, men ble tatt ut før offentlig ettersyn). - antall p-plasser er redusert fra 590 ved offentlig ettersyn til nå 460 plasser. Ved begrenset høring var p-dekningen foreslått til 422 plasser, og er m.a.o. siden økt med 38. Fylkesmannen har trukket innsigelsen som var basert på å ta i bruk område FP, e-post datert Det forutsettes at kommunens p-norm følges, men det aksepteres at det i en overgangsfase kan være overdekning for eksisterende kontorvirksomheter, i.h.h.t. til inngåtte leieavtaler. Dette innebærer på sikt en reduksjon på 58 plasser for kontorformål, til 402 plasser. Fagetaten har i reviderte planbestemmelser foreslått at en overgangsfase kan være frem til halvparten av bruksarealet i planområdet er utbygd, jfr. bestemmelsene pkt Fagetatens vurdering av planforslaget Fagetaten har forholdt seg til bystyrets vedtak i gjeldende kommuneplan om å åpne opp for arealkrevende handel på Midttun, samtidig som kun en begrenset del kan være detaljhandel. Fagetaten finner ikke grunnlag for å konkludere på om denne handelen vil svekke Nesttun som handlesenter, men viser til at Nesttun senter pr i dag ikke synes å ha arealer nok for å lokalisere arealkrevende handelsvirksomheter. For ytterligere detaljer om handelsanalyser vises det til fagnotatet s Planforslaget blir ikke anbefalt i omsøkte form, men fagetaten kan anbefale det med en del endringer, jfr. fagetatens anbefaling til vedtak. Fagetaten illustrerte hovedprinsippene for sin anbefaling i vedlegget Alternativ planskisse #1, datert , hvor fagetaten la røde streker inn på Rambøll sin illustrasjonsplan. (NB! Denne illustrasjonen er nå revidert, jfr. vedlagte "Alternativ planskisse #1", datert ). Fagetaten forutsetter at nødvendige endringer i reguleringsplankartet innarbeides før vedtatt planforslag kunngjøres, mens anbefalte endringer av reguleringsbestemmelsene framgår av fagetatens alternative reguleringsbestemmelser, datert , som anbefales vedtatt. Endringene er i hovedsak: Kartet endres ved at deler av parkeringsarealet erstattes av grønne arealer i F/K1 og F/K2. Midlertidig utvidet p-dekning for kontor i F/K2 begrenses til P-normen. En 3 meter bred, grønn vegetasjonsbuffer, avsettes mellom utelagerområde i F/K2 og eiendommene gnr/bnr 46/23, 46/27 og 46/358 ( jfr. illustrasjonsplan dat ). Byggeområde K/I reduseres i utstrekning og høyde mot øst. Dagens næringsbygg i én etasje opprettholdes som i dag, og eksisterende bolighus med hage opprettholdes. Oppdatert, digitalt kartmateriell i henhold til vedtatt planalternativ forutsettes innsendt før kunngjøring av bystyrets vedtak. 3

4 Fagetatens forslag til reviderte reguleringsbestemmelser, datert anbefales vedtatt. Dette innebærer bla. at industri- og lagerformål tas ut da dette ikke samsvarer med planens intensjon for området. Dette arealet endres til utesalgsområde for arealkrevende varegrupper. Illustrasjonsplan datert gjøres bindende for plassering av utesalgsområdet. Veier skal gjennomføres eller være sikret gjennomføring før det kan gis igangsettingstillatelse for en del av tiltakene. Det skal også foretas en ROS-vurdering før det kan gis igangsettingstillatelse for garasjeanlegg i område F/K2, som ligger mot fjellskrent og tilkomstveg til bolig, samt før igangsettingstillatelse kan gis for tilbygg ved elven i F/K1. Krav om minimum 25 m 2 felles uteareal pr. boenhet tas inn for boligområde B2. Byrådet viser til vedlagte fagnotat datert , med tilhørende bilag. Det vises også til KMBY sak og tilleggsnotat datert KMBY hadde denne saken til behandling i møtet den og vedtok da følgende: Saken sendes i retur til byrådet for ytterligere oppklaring og bearbeiding. I etterkant av dette møtet har fagetaten laget en ny illustrasjonsplan "Alternativ planskisse #1" datert , som erstatter tidligere versjon som hadde feil og mangler. Forslagstillerne har hatt møte med ansvarlig byråd Lisbeth Iversen, hvor det ble enighet om at forslagsstillerne skulle konkretisere sine viktigste innvendinger mot fagetaten anbefaling. Én av forslagsstillerne, repr. v/ Harald Østerbø, har også hatt møter og telefonsamtaler med bl.a. fylkesmannsembetet og Miljøverndepartementet. Saken fremmes nå på nytt. Rambøl har utarbeidet forslag til endringer i de reguleringsbestemmelsene som byrådet tidligere har innstilt på, se vedlagt brev datert Det foreliggende planforslaget tilrettelegger i hovedsak for salg av arealkrevende vareslag i et eksisterende område for industri-/kontor- og lagerformål, noe bestemmelsene i kommuneplanens arealdel åpner for, - forutsatt at områdets tilknytning til overordnet vegnett er tilfredsstillende. Siv.ing. Helge Hopens rapport datert viser en beregnet trafikkøkning på 2-3 % eller lavere, som følge av etableringen av Stortorget, og at dette vil gi marginale/ubetydelige konsekvenser for kapasitet og trafikkavvikling. Kommuneplanens arealdel påpeker at handelsfunksjoner i I/K/L 8 Midtun ikke bør bidra til å svekke Nesttun bydelssenter. Definisjonen av hvilke vareslag som inngår i begrepet arealkrevende vareslag, som beskrevet i kommuneplanens bestemmelser pkt. 18, er videreført i reguleringsforslagets bestemmelser 8. Nesttun synes ikke å ha tilstrekkelige arealreserver for å lokalisere denne typen varer, og byrådet finner derfor at forutsetningene for å anbefale salg av arealkrevende varer i planområdet er til stede. Planforslaget tilrettelegger også for en begrenset detaljhandel på inntil m 2. Dette samsvarer med kommuneplanens bestemmelser pkt. 18, som sier at detaljhandel med BRA inntil m 2 kan lokaliseres uavhengig av senterstruktur, innenfor kommunens byggeområder. Fagetatens sist reviderte forslag til illustrasjonsplan, "Alternativ planskisse #1", følger vedlagt, påført Bergen kommunes logo og datert Vedlagt følger også et skriv fra konsulentselskapet Rambøll AS m/ tilhørende konkretisering av forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene. Tiltakshaver Harald Østerbø har dessuten utarbeidet noen skriv hvor han redegjør for og begrunner de endringsforslag som Rambøll tar opp. I hovedsak gjelder endringsforslagene parkeringsdekning for eksisterende utleid kontorareal, parkeringsdekning for arealkrevende varehandel, ønske om økt fleksibilitet vedrørende bruk av utomhusareal for vekselvis parkering og utelager/utstilling, samt ønske om endringer i rekkefølgekravene. 4

5 Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering om at hensynet til tilstøtende boområder må ivaretas, bl.a. ved opprettholdelse av bufferområder (innstillingens pkt. 2a og 2b). Byrådet slutter seg også til fagetatens vurdering om at det må foretas en risiko- og sårbarhetsvurdering (ROS) før igangsettingstillatelse kan gis for garasjeanlegg i F/K2 og for det planlagte tilbygget ved elven i F/K1. Nødvendige geotekniske undersøkelser må utføres, jfr. fagetatens alternative reguleringsbestemmelser pkt Nesttunvassdraget er ett av 10 prioriterte vassdrag, jfr. Forvaltningsplan for vassdragene i Bergen, vedtatt Planforslaget ivaretar etter byrådets vurdering hensynet til vassdraget. Utbygger skal blant annet i samarbeid med Grønn etat og representanter for nærmiljøet utarbeide en plan for opparbeidelse av friområdene og park- / friluftsområdene. Av fagetatens alternative reguleringsbestemmelser pkt. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 6.3 og 6.5 framgår det at opparbeidelsesplaner skal godkjennes av Grønn etat. Byrådet anbefaler at bestemmelsene endres på dette punktet, slik at opparbeidelsesplaner skal godkjennes av byrådet. Det vises til innstillingens pkt. 3.a. Rekkefølgekrav må sikre at friområder og parkområder blir opparbeidet. Byrådet mener at det er viktig å sikre at det interne gang-/ kjøreveisystemet opprustes til en forsvarlig standard i forhold til områdets framtidige handelsfunksjoner. Dette handler både om god trafikkavvikling, trafikksikkerhet for fotgjengere innenfor området, samt en målsetting om å øke den estetiske kvaliteten på våre handels- og næringsområder. Rekkefølgekrav er derfor nødvendige for å sikre at handelsområdet ikke utvikles uten at nevnte forhold er tilfredsstillende ivaretatt. Når det gjelder de forhold som Rambøll AS og Harald Østerbø har tatt opp, jfr. vedlagte skriv, så er byrådets vurderinger følgende: Parkering for eksisterende og nye kontorfunksjoner: På bakgrunn av sine kontakter med saksbehandler og seksjonsleder hos Fylkesmannen i Hordaland i tiden etter KMBY's møte , så mener Harald Østerbø at han har møtt forståelse for sine argumenter om at en midlertidig dispensasjon for noe høyere antall parkeringsplasser, 19 stk., knyttet til eksisterende utleide kontorarealer i F/K-2, ikke er noen god løsning. Fylkesmannen skal ha erkjent at det ikke bør settes begrensninger på parkering for allerede etablerte kontorvirksomheter i området, - hvor utleier er avtalemessig forpliktet til å stille til rådighet et gitt antall p-plasser. På denne bakgrunn ber Østerbø om at det for eksisterende kontorareal i F/K-2 godkjennes som permanent ordning 19 p-plasser/1000 m 2 BRA. For nye kontorarealer bes det om 12 p-plasser / 1000 m 2. I henhold til gjeldende p-norm er 12 p-plasser minimumskravet i dette området, Ytre by. I foreløpig forslag til reviderte parkeringsbestemmelser er 6 p-plasser / 1000 m 2 et maksimaltall for kontorformål i området. Fagetaten og byrådet har tidligere ikke villet anbefale 19 permanente p-plasser, fordi man har ment at dette ville medføre at innsigelsen fra fylkesmannen blir opprettholdt. Forutsatt at Østerbø's opplysninger er korrekte, noe som ikke er dokumentert skriftlig, men som likevel kan antas å være riktig, basert på Fylkesmann Lars Sponheims uttalelser i media, så har byrådet ingen innvendinger mot at det reguleres 19 p-plasser for eksisterende kontorvirksomheter som en permanent ordning. Byrådet legger til grunn at Fylkesmannen heller ikke har innvendinger mot 12 p-plasser for nye kontorarealer. 5

6 Parkeringsdekning for arealkrevende varehandel: Byrådet anbefaler også å øke antallet p-plasser pr m 2 BRA for arealkrevende varehandel, både i F/K-1 og F/K-2, fra tidligere anbefalte 15 plasser til nå 20 plasser/1000 m 2 BRA. 20 plasser tilsvarer minstekravet i henhold til gjeldende parkeringsnorm, som angir p-plasser pr m 2 BRA. I foreløpig forslag til reviderte p-bestemmelser er det til sammenlikning satt et øvre tak på 16 p-plasser i dette området. Byrådet presiserer at denne endringen alene utgjør en økning av parkeringsdekningen med 68 plasser, og altså øker parkeringsdekningen i forhold til det høringsutkastet som Fylkesmannen har uttalt seg til, - og som var grunnlaget for at innsigelsen ble trukket. Byrådet velger å anbefale denne økningen fordi Østerbø, etter sine kontakter med fylkesmannen og departementet, mener nokså sikkert at dette ikke vil føre til at innsigelsen opprettholdes. Det vises til innstillingens pkt. 3b. Fleksibilitet vedrørende bruk av uteareal til vekselvis parkering og utelager / utesalgsområde Forslagerstiller viser til at det innenfor arealkategorien "arealkrevende vareslag" befinner seg bransjer med ulike krav til lagerplass og parkeringsbehov. Salg av hvitevarer krever eksempelvis ikke utelager / utesalgsareal, men relativt rikelig med p-areal. For salg av trelast vil det være motsatt. Ettersom det ikke er klarlagt hvilke bransjer som kommer inn som leietakere mener forslagsstiller at utomhusarealer må kunne benyttes næringsmessig alternativt, etter behov. Byrådet slutter seg til dette argumentet, og anbefaler at dette bygges inn i reguleringsplanen med bestemmelser, jfr. vedtakspunkt 3b. Byrådet påpeker at eventuell parkering på utesalgsareal, slik som vist på illustrasjonsplanen for "full utbygging" (Rambøll ), vil medføre en ytterligere økning i antall p-plasser, i forhold til det høringsutkastet som var grunnlaget for at innsigelsen ble trukket, - og kan dermed potensielt medvirke til at innsigelsen opprettholdes. Endring av rekkefølgebestemmelser: Forslagsstiller viser til at rekkefølgekravene er omfattende, med beregnet kostnadsramme ca. 18 mill. kroner. Forslagsstiller aksepterer rekkefølgekravene, men ønsker å justere tidspunktet for når disse trer i kraft. Fagetatens anbefaling innebærer at kravene skal være innfridd før første igangsettingstillatelse eller bruksendring/brukstillatelse gis for forretningsformål i F/K-1 og forretnings-/kontorformål i F/K-2. Dette finner forslagstiller urimelig, og ber om at kravet gis virkning etter at 3000 m 2 BRA forretningsareal for henholdsvis F/K-1 og F/K-2 er tatt i bruk. Byrådet vil av hensyn til framkommelighet, trafikksikkerhet for gående, samt økt fokus på estetisk tilrettelegging i næringsområder ikke anbefale at rekkefølgekravet fravikes eller endres for gjennomføring av det interne vegsystemet, Offentlig veg - Ulsmågskaret med tilhørende fortau, gangveier og p-plasser. Når det gjelder krav om gjennomføring, evt. "sikring av gjennomføring" for ny rundkjøring i kryss mellom Ulsmågveien og Ulsmågskaret finner byrådet derimot å kunne gå inn for forslagsstillers forslag. Det samme gjelder for opparbeidelse av friområder langs elven (F1-F3) og parkareal SP1 og SP2. Det vises til innstillingens pkt. 3d. Byrådet anbefaler likevel én endring; - kravene skal ikke bare kunne utløses ved tilrettelegging av forretningsformål. Også kontorformål bør kunne utløse rekkefølgekravene knyttet til opparbeidelse av friareal og parkanlegg. Illustrasjonsplan Forslagsstiller ber om at Rambølls illustrasjonsplan datert gjøres gjeldende, i stedet for fagetatens illustrasjonsplan datert Byrådet viser imidlertid til at fagetaten nå har laget en revidert illustrasjonsplan, datert , som er basert på Rambølls 6

7 reguleringsplan og er påført logo for Bergen kommune, samt "Alternativ planskisse #1". Byrådet anbefaler at denne legges til grunn. Det vises til at den i prinsippet er i samsvar med Rambølls illustrasjonsplan, men viser prinsippene for en bedre adkomstsvei for boligeiendommene Ulsmågskaret 10 og 10a, dvs. lagt utenom det kombinerte utesalgsområdet / p-arealet. Den viser også at den eksisterende boligeiendommen mellom K/I og B2 forutsettes opprettholdt, jfr. innstillingens pkt. 2b. Byrådet kan ikke anbefale at Rambølls forslag til rettelser av reguleringsbestemmelsene blir vedtatt slik de foreligger, fordi de i tillegg til omtalte hovedpunkter også inneholder en del mindre endringer som ikke har fått omtale eller begrunnelse i saken eller i forslagstiller skriv, men som potensielt kan få stor betydning, bl.a i forhold til gjennomføring av rekkefølgekravene. Byrådet anbefaler derfor at fagetatens anbefalte bestemmelser datert vedtas, men med endringer som framgår av innstillingen nedenfor. Byrådet tar sikte på å avklare innsigelsesspørsmålet med Fylkesmannen før bystyret behandler saken, og om mulig før KMBY's behandling. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr 1, jfr. ny plan og bygningslov 34-1, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 ( jf ny plan- og bygningslov 34-2, overgangsbestemmelser) vedtas følgende: 1. Forslag til reguleringsformål og hovedprinsipp for områdedisponering, slik det er vist i forslag til reguleringsplan Fana, gnr 43, bnr 41 og 87 mfl. Midtun, Ulsmågskaret / Ulsmågveien, Stortorget, Plannummer , plankart datert Plankart skal i samsvar med bystyrets vedtak endres på følgende punkter: a) Lokalvegen Ulsmågskaret og en 3 meter grønn vegetasjonsbuffer skal avsettes mellom utelagerområde i F/K2 og eiendommene gnr/bnr 46/23, 46/27 og 46/358 ( jfr. illustrasjonsplan "Alternativ planskisse#1" datert ). b) Byggeområde K/I reduseres i utstrekning og byggehøyde ved at dagens næringsbygg i én etasje opprettholdes som i dag. Eksisterende bolighus med hage innenfor foreslåtte område K/I (Ulsmågvegen 11 ) skal reguleres til boligformål med adkomst fra PV4. c) Før det vedtatte planalternativet kunngjøres skal det sendes inn korrigert / oppdatert digitalt kartmateriell, jfr. kommunens kravspesifikasjoner. 3. Fagetatens forslag til reviderte reguleringsbestemmelser, datert vedtas, med følgende endringer: a. Bestemmelsenes pkt. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 6.3 og 6.5: siste ledd i siste setning, som lyder "og godkjennes av Grønn etat, før arbeidet kan igangsettes" skal erstattes av ordlyden "og godkjennes av byrådet, før arbeidet kan igangsettes". 7

8 b. Parkering: Pkt siste strekpunkt: bestemmelsen skal utgå. Pkt endres til: I område F/K-1 tillates parkering etter følgende fordeling: For kontorformål : 12 p-plasser pr 1000 m 2. For forretningsformål, arealkrevende handel: 20 p-plasser pr 1000 m 2. For forretningsformål, detaljhandel : 35 p-plasser pr 1000 m 2. Pkt endres til: Utesalgsområde for arealkrevende varer framgår av illustrasjonsplan datert , feltet nordøst for B1. Utesalgsområdet kan også benyttes som parkeringsområde. Pkt endres til: I område F/K-2 tillates parkering etter følgende fordeling: - For nytt kontorformål, m2: 12 p-plasser pr m 2 - For eksisterende kontorformål, m2: 19 p-plasser pr m 2. - For forretningsformål, arealkrevende handel : 20 p-plasser pr m 2. - For forretningsformål, detaljhandel: 35 p-plasser pr m 2. c. Illustrasjonsplan: Pkt endres til: Illustrasjonsplan datert , merket "Alternativ planskisse #1" skal være retningsgivende for senere utomhusplan. Jfr. pkt d. Rekkefølgekrav: Pkt endres til: Når m 2 forretnings- eller kontorareal er tatt i bruk i hvert Felt ; F/K-1 og i Felt :F/K-2, må følgende tiltak være gjennomført / sikret gjennomføring før det kan gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-1 eller i F/K-2: - Ny rundkjøring i kryss Ulsmågvegen / Ulsmågskaret skal opparbeides med tilførselsarmer og gangvegsystem slik plankartet viser. Pkt endres til: Før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-2, B2 eller K/I skal privat veg PV4 opprustes i samsvar med revidert plankart. Pkt endres til: Når m 2 forretnings- eller kontorareal er tatt i bruk i hvert Felt : F/K-1 og i Felt : F/K-2, må følgende tiltak være gjennomført / "sikret gjennomføring", før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak / bruksendring til forretnings- eller kontorlokaler i Felt : F/K-1 eller Felt : F/K-2: - Opparbeidelse av friområder Felt : F-1, F-2 og F-3.. Pkt endres til : Når m 2 forretnings- eller kontorareal er tatt i bruk i Felt : F/K-1, må følgende tiltak være gjennomført / "sikret gjennomføring" før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak / bruksendring til forretnings- eller kontorlokaler i Felt : F/K-1: 8

9 - Opparbeidelse av friområde Felt : F-4, innenfor eiendomsgrensene til g.nr. / b.nr.: 43/41, med gangveg langs Nesttunelven og bro- / rampeforbindelse til vestsiden av Nesttunelven Pkt endres til: Når m 2 forretnings- eller kontorareal er tatt i bruk i Felt : F/K-1, skal det etableres en offentlig gangveg i friområde ved Felt : F/K-1 som vist på illustrasjonsplan datert , før det gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak / bruksendring i Felt : F/K-1. Pkt endres til: Før det gis midlertidig brukstillatelse for forretnings- eller kontorareal innenfor Felt : F/K-1 skal det sikres etablert en midlertidig gjennomgangsvei (gangvei) gjennom Felt : SP1/ og F/K-1. Pkt endres til: Når m 2 forretnings- eller kontorareal er tatt i bruk i Felt : F/K-1, skal parkbeltet SP-1 ferdigstilles før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak i Felt : F/K-1. Pkt endres til: Når m 2 forretnings- eller kontorareal er tatt i bruk i Felt : F/K-2, skal parkbeltet SP-2 ferdigstilles før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak i Felt : F/K Overnevnte endringer i plankart og bestemmelser skal innarbeides før bystyrets vedtak kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: - fagnotat datert , med tilhørende bilag 9