BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /106

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /106 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: AMBR FANA, GNR 43, BNR 41 OG 87 MFL. MIDTUN, ULSMÅGSKARET / ULSMÅGVEIEN, STORTORGET, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Bakgrunn for planforslaget Konsulentfirma Rambøll Norge AS fremmer planforslag på vegne av Norgesgruppen Vest AS og Valid Forvaltning AS / Stortorget Midtun AS, reguleringsplan for Stortorget Handlesenter, i Fana bydel, Midtun. Skråfoto mot planområdet. Planområdet omfatter deler av eksisterende næringsområder på østsiden av Hardangervegen på Midttun. Området har vært benyttet til industri, lager og kontorformål over mange år.

2 Tiltakshaver ønsker å utnytte eksisterende eiendommer og bygningsmasse. Det er ønske om å etablere arealkrevende varehandel i lokaler som har blitt ledige, samtidig med dagens kontorvirksomhet i opprettholdes og økes noe. Det foreslås et begrenset areal til ordinær detaljhandel i samsvar med kommuneplanens bestemmelser, øvrige volum avsettes til arealkrevende handel. Tiltaket vil kreve etablering av nye parkeringsplasser og p-anlegg. Planen tilrettelegger for å en oppgradering og estetisk opprusting av veger og uteareal i området. Det er ikke krevd konsekvensutredning i forbindelse med reguleringsplanen. Historikk Planprosessen har tatt lang tid av flere årsaker, vi kan nevne følgende hovedpunkter: Oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid ble varslet i Det ble ikke avholdt oppstartsmøte/ undervegsmøter slik fagetaten anbefaler. Forslag til reguleringsplan ble mottatt juni Det ble da klart at det var behov for ekstern avklaring med høringsinstanser om tiltaket utløste behov for konsekvensutredning. En avklaring om at det ikke var aktuelt å kreve konsekvensutredning var klart i oktober Neste steg i planprosesseen, høsten 2005: Det mottatte planforslaget, med formålet handelsenter og ca 850 parkeringsplasser, var i strid med da gjeldende kommuneplan og det var behov for å drøfting og koordinering i forhold til pågående kommuneplanrullering. Det ble avholdt flere møter / dialog mellom forslagstiller og etater i kommunen. Som en del av kommuneplanarbeidet ble det utført en ekstern handelssanalyse (Civitas, datert juli 2006) som ble lagt til grunn i det videre planarbeidet for Stortorget. På bakgrunn av Civitas-rapporten foretok forslagstiller noe revidering og suppleringer av plandokumenter og egne rapporter, disse forelå februar Fagetatens fagutredning til 1. gangs behandling ble godkjent mai Ny kommuneplanen ble vedtatt juni 2007, det ble åpnet opp for formålet arealkrevende handel på Midtun i kommuneplanen, jf bestemmelsene pkt 25, område I/K/L Midtun. Forslag til reguleringsplan for Stortorget ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn av byrådet, februar Offentlig ettersyn ( ), m/ etterfølgende prosess: Det ble mottatt innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling, datert Det kom blant annet inn en del merknader med ønske om gjenåpning av vassdraget, og skepsis til utstrakt bakkeparkering. Dialog med fylkesmannen juni 08, august 08 revidert materiell fra forslagstiller, fylkesmannen sender brev om at innsigelse opprettholdes: Begrenset høring ( ): Et nytt revidert planforslag fra forslagstiller utløste behov for ny begrenset høring på grunn av forslag om utesalgsområde og med justering av parkeringsarealene, bl.a areal nord for Ulsmågvegen: Noen nye merknader til begrenset høring, Statens vegvesen og fylkesmannen skeptisk til parkeringsløsning på nordsiden av Ulsmågvegen. Nabomerknader vedrørende forholdet mellom foreslått parkeringshus og privat boligtomt / tilkomstveg. Annen nabomerknad vedrørende utkjørsel til Ulsmågveien. Side 2 av 22

3 Siste justeringer og informasjon før 2 gang behandling (nov 09 - juni 2010 ): Forslagstiller oppsummerer etter siste høringsrunde og justerert kart og materiell Forslagstiller legger inn ytterligere 38 p-plasser uten en ny høring. Dette kan innebære saksbehandlingsfeil dersom disse opprettholdes. Saken innpasses i behandlingskø ved fagetaten, stor sakspågang har medført etterslep på 2. gangs saker. Siste justeringer av plankart og plandokumenter, mottas fra forslagstiller, mindre justering av tilkomstveg til nabo ved garasjeanlegg, motatt: sist oppdatert plankart , planbeskrivelse motatt Supplerende opplysninger om parkering Oppdatert digitalt kartmateriell i sosiformat i samsvar med kommunen sine krav, foreligger ikke. Dette må innsendes i oppdatert form og i samsvar med vedtak til 2. gangs behandling. Fylkesmannes innsigelse trekkes Kort oppsummering av selve planforslaget. Planforslaget innebærer forslag om å regulere til byggeområde for kombinerte kontor- og forretningsformål, ved å benytte dagens bygningsmasse til disse formålene. Det legges opp til noe økning av bygningsvolum ved tilbygg og høydejusteringer. Foreslått reguleringsformål er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser for område I/K/L 8 Midtun., ved at planbestemmelsene fastsetter at forretningsformålene primært skal være arealkrevende varehandel. Planen avsetter i tillegg 1500 m² til detaljhandel. I planforslaget avsettes følgende formål: Kombinert formål for forretning/ kontor, områdene F/K-1 og F/K-2 Område F/K-1 : Dagens bruksareal økes fra 8100 m² til 9300 m². Område F/K-2: Dagens bruksareal økes fra m² til m² (inkl 7000 m² til garasjeanlegg) Kombinert formål for kontor/industri ( K/I ) I dette området beholdes dagens industribygg på 600 m², men foreslås utvidet med nytt tilbygg på 1200 m², totalt 1800 m². Utvidelsen forutsetter fjerning av eksisterende enebolig. Totalt utbyggingsvolum F/K-1, F/K-2, K/I og FP: Utbygging for Stortorget innebærer samlet sett en økning i bruksarealer, som inkludert garasjeanlegg innebærer en økning fra m² i dagens bygningsmasse til m². Bruksarealer foreslått som åpne arealer for utelagring/ utesalg og bakkeparkering utgjør samlet m². Foreslått bruksareal til forretning, kontor, industri utgjør : m². Garasjeanlegget : 7000 m² Utesalgsområde: m² Bakkeparkering (F/K-1, F/K-2, K/I + FP): 8750 m² Totalt innebærer planen m 2 til forretning/kontorformål /parkering/utesalgsområde. Reguleringsbestemmelsene spesifiserer fordelingen av formålene innen for hvert delområde. ( For detalj-informasjon om arealstørrelser, se forslagstillers planbeskrivelse s18-20). Byggehøyder / utnytting Side 3 av 22

4 Tillatte byggehøyder på næringsbyggene samsvarer i hovedsak med høyder på dagens bygninger, i område F/K-1 til kotehøyde +65,5 meter og i område F/K-2 kotehøyde meter. Det kan bemerkes at dagens bygningsmasse består av mange sammensatte bygningsdeler med ulike byggehøyder og antakelig ulik alder. Planforslaget legger opp til at ved oppgradering av byggene åpnes det opp for bygningshøyder som tilsvarer de høyeste byggene innenfor hver område. Byggehøyder Det foreslåtte tilbygget i område K/I, som erstatter dagens eldre karakteristiske enebolig gnr 43 bnr 87, er foreslått med en byggehøyde satt til kote + 76,5 meter. Dette tilsvarer ca 2 meter over dagens gesimshøyde på eneboligen og 4 meter høyere enn tilliggende næringsbygg i F/K-2. Byggets grunnflate og volum økes og gir en relativt stor volumøkning sett i forhold til eksisterende enebolig og som visuell konsekvens for omkringliggende boligmiljø. Grad av utnytting Utnyttingsgraden i planforslaget fordeler seg slik innenfor de enkelte delområdene: Grad av utnytting for område F/K-1: (15300 m² /15950 m² x 100) = 96 % BRA (52 %) Grad av utnytting for område F/K-2: ( m² / m² x 100 ) = 176 % BRA (163 %) Grad av utnytting for område K/I : (2000 m² / 2050 m² x 100) = 98% BRA (98%) De to første tallene avviker fra forslagstillers talloppstilling som er vist i parentes. Dette skyldes at fagetaten ikke tar med grøntområdene i sin beregning, da disse ligger utenfor de enkelte områdene F/K-1, F/K-2 og K/I, som utnyttingen beregnes for. Boligformål Planforslaget avsetter to tomtearealer til boligformål område B1 og B2, i tilknytning til eksisterende boligbebyggelse. Disse tilknyttes eksisterende atkomstveger som oppgraderes i planen. Planen avsetter i tillegg 9150 m² til boligformål. ( Se nøyaktige tall i forslagstillers planbeskrivelse s18-20). Område B1 med eksisterende enebolig foreslås fortettet med bolighus/ småhus og utnytting % BRA = 50%. Mønehøyden er foreslått til maks 9 meter over terreng og 2,5 etasjer. Område B2 på 1,8 da foreslås bolighus/rekkehus i inntil seks boenheter og % BRA = 75%. Mønehøyde foreslås til 9 meter over garasjekjeller, 2,5 etasjer over garasjekjeller Det er ikke avsatt / tatt inn i bestemmelsene krav om felles uteareal for dette området, slik kommuneplanbestemmelsene, pkt 11, stiller krav om når det planlegges minst 4 boenheter. Parkeringsarealer I planen legges det opp til en kombinasjon av bakkeparkering og parkering i et nytt garasjeanlegg. Parkeringsarealene ligger innenfor de enkelte byggeområdene for forretning/kontor, med unntak av område FP som ligger på nordsiden av Ulsmågvegen. Garasjeanlegget er ikke vist som eget reguleringsformål slik det var ved offentlig ettersyn. Det foreslås totalt 460 parkeringsplasser. Ved begrenset høring høsten 2009, var parkeringsdekningen foreslått til 422 plasser, dette innebærer at det nå foreslås en utvidelse på 38 plasser i etterkant av siste høring. Trafikkforhold Side 4 av 22

5 Området har adkomst fra Ulsmågvegen. Det planlegges ny rundkjøring i Ulsmågvegen som skal dekke framtidig økt trafikk fra planområdet. Kapasiteten på rundkjøringen er dekker mer enn behovet som utløses av ny trafikk til Stortorget, men vil kune ta økt trafikkbelastning generelt i Ulsmågvegen. Internvegen i planområdet, Ulsmågskaret, skal oppgraderes og det skal etableres nye fortau og andre gangforbindelser. Oppgraderingen vil gi utbedret vegtilkomst for ca eksisterende boliger. Forslagstiller foreslår at gjennomføringstidpunktet for oppgradering av vegsystemet skal skje etter at en viss andel forretninger (henholdsvis 3000 m² i F/K-1 og 3000 m² i F/K-2) er etablert. Grøntstruktur/ barns interesser Hovedgrønnstruktur i området vil være arealer langs elveløpet, eksisterende parkområde ved gamle Midtun bro som regulert til offentlig friområde. Gjennomføringstidpunktet for oppgradering av grøntanlegg foreslås etter at en viss andel forretninger (3000 m² i F/K-1 og 3000 m² i F/K-2) er etablert. Planmateriellet Planbeskrivelsen, plankart og bestemmelser er oppdatert til 2. gangs behandling. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten, vi finner at planens innhold og konsekvenser er belyst, men det er en del av planens innhold fagetaten ikke finner grunnlag for å kunne anbefale. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn / begrenset høring Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn ca 7 private merknader og 15 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet innsigelse ved offentlig ettersyn til omfang av handel og parkeringsanlegg. Fagetaten og forslagstiller har vært i dialogmøter i etterkant og fylkesmannen har fått oversendt revidert planforslag til vurdering. Fylkesmannnen miljøvernavdeling har nå meldt pr e-post datert at innsigelsen vil trekkes dersom P-normen til kommunen overholdes. Mange av høringsinstansene ønsker gjenåpning av hele elveløpet som et tiltak i en estetisk opprusting av området. Høringsinstansene er kristisk til store åpne bakkeparkeringsområder. Nærmeste tilgrensede naboer påpeker uheldige konsekvenser av næreksponering mot trafikk og parkeringsanlegg. Begrenset høring Det ble foretatt en begrenset høring av planen i perioden Høringen skyldes at forslagstiller ønsket å benytte tidligere foreslått parkeringsareal sørøst i område F/K2 til utelager/utesalgs-område. Det oppstod dermed behov for å legge noe parkeringsareal FP på nordsiden av Ulsmågvegen for å kunne opprettholde ønsket parkeringsdekning. Parkeringsområde FP er i bruk til parkering i dag, ved offentlig ettersyn var arealet foreslått til opparbeidet som spesialområde parkbelte som buffer mot boligbebyggelsen og all parkering for kontor og handlesenter var lagt til sørsiden av Ulsmågvegen. Maksimalt antall parkeringsplasser var satt til 422 plasser ved begrenset høring. Side 5 av 22

6 Det kom inn 2 private merknader og 3 uttalelser fra høringsinstanser til den begrensede høringen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C. Fylkesmannens miljøvernavdeling var kritisk til forslaget om å legge parkeringsplasser på nordsiden av Ulsmågvegen. Det ble bedt om at disse parkeringsplassene måtte tas ut planområdet etter fylkesmannes vurdering hadde høy nok parkeringsdekning til formålet arealkrevende handel. Statens vegvesen var også kritisk til å legge parkering på på motsatt side av Ulsmågvegen. Dette grunn frykt for økt trafikkfare på grunn av økt fotgjengerferdsel tvers over Ulsmågvegen. Nærmeste nabo 46/47 til det planlagte parkeringshuset ønsker ikke det planlagte parkeringsanlegget lagt nær sin oppkjørsel og bolig. Vi viser forøvrig til Fagetatens vurdering for fagetatens vurdering av aktuelle tema i planen. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Forslag til reguleringsplan for Stortorget er i hovedsak endret på følgende måte: - Bruksareal for detaljhandel begrenses til 1500 m², mot tidligere foreslått 5100 m² og tillates kun i et av byggeområdene. - Reguleringsformålet forretning for arealkrevende varer, er nå definert med varegrupper i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Bruksarealt til arealkrevende handel oppgis nå til m² mot tidligere m². - Nytt område: I F/K2 foreslås en endring ved at noe parkeringsareal foreslås benyttes til åpent utesalg- og lagerområde. Størrelsen er ikke definert og lager inngår ikke i formålet. -Parkeringsanlegg G er tatt ut som eget formål på plankartet, men planen tar likevel høyde for plassering av et fremtidig parkeringshus i 3 etasjer på det aktuelle arealet. - Nytt parkeringsareal FP for 37 p-plasser er lagt inn på nordsiden av Ulsmågvegen. I en tidlig planfase var dette arealet foreslått til parkering, men ble tatt ut før offentlig ettersyn etter fagetatens anbefaling. På grunn av at det nå foreslås utelagringsområde for arealkrevende handel på et av de interne parkeringsområdene, ønsker forslagstiller å utvide dagens parkeringsområde på østsiden av Ulsmågvegen. - Antall parkeringsplasser er redusert fra 590 ved offentlig ettersyn til 460 plasser. Ved begrenset høring var parkeringdekningen foreslått til 422 p-plasser. Fylkesmannen opprettholdt sin innsigelse ved begrenset høring til foreslått parkeringsdekning på 422 plasser. Forslagstiller har i sin siste revisjon av planfoslaget lagt inn ytterligere 38 p-plasser, til sammen 460 plasser. Fylkesmannen har nå trukket innsigelsen som var basert på å ta i bruk område FP. Fylkesmannen forutsetter at kommunens p-norm skal følges, men han aksepterer at det i en overgangsfase kan være overdekning for eksisterende kontorvirksomheter, ihht til inngåtte leieavtaler. Fagetaten har i reviderte planbestemmelser foreslått at en overgangsfase kan være frem til gjennomføring av til siste delområde i planen tas i bruk. Side 6 av 22

7 Parkeringsplass FP ved Ulsmågvegen nord, F/K-2 til høyre Foreslått parkeringsdekningen for kontor: Eksisterende kontorfomål på 8300 m², 19 plasser pr 1000 m² gir 158 p-plasser Foreslått nytt kontorformål 3800 m², 12 plasser pr 1000 m² gir 46 p-plasser Totalt : 204 p-plasser Med en dekning etter p-normen (12 plasser pr 1000 m²) slik fylkesmannen forutsetter, vil dagens kontorformål ( 8300 m²) gi et behov på 100 p-plasser. Fylkesmannes forutsetning innebærer en reduksjon på 58 plasser for kontorformålet på sikt. En slik reduksjon er foreslått lagt inn som rekkefølgekrav. Foreslått parkeringsdekning for forretning: Detaljhandel: 1500 m², 35 plasser pr 1000 m² gir 52 p-plasser Arealkrevende handel: m², 15 plasser pr 1000 m² gir 204 p-plasser Totalt : 256 p-plasser Kommunens gjeldende p-norm gir rom for plasser pr 1000 for m² forretning, i planforslaget benyttes det høyeste tallet For formålet arealkrevende handel spesifiser ikke kommens p-norm noe krav, men miljøverndepartementet og fylkeskommunen har i sin tid anbefalt 10 plasser pr 1000 m². Planen foreslår en dekning på 15 plasser for dette formålet, dette gir i gjennomsnitt for begge formål en dekning på 17 p.plasser pr 1000 m². Parkeringsbehov justert etter fylkesmannes krav: Kontor: ( ) plasser: 146 p-plasser Handel ( arealkrev og detalj) 256 p-plasser Totalt: 402 p-plasser Vurderinger omkring Arealkrevende handel i Fana / Ytrebygda I forbindelse med drøftingene med fylkesmannen om innsigelsen til Stortorget bad Fylkesmannen om en redegjørelse av konkurransesitusjonen i forhold til Nesttun. Fagetaten utarbeidet et skriv som gjorde rede for våre vurdering av handelsfunksjoner Midtun- Nesttun, Innholdet i dette skrivet tas med i teksten nedenfor. Side 7 av 22

8 Overordnede retningslinjer Da kommunen vedtok kommuneplanens arealdel i juni 2007, ble det åpnet opp for arealkrevende varehandel på Midtun under forutsetning av at nye funksjoner på Midtun ikke skulle konkurrere med Nesttun som bydelssenter. Kommuneplanbestemmelsene for I/K/L 8 Midtun stiller dessuten krav til trafikksikkerhet- og trafikkavvikling, og om å ivareta Nesttunvassdraget som grøntkorridor, med gangforbindelser Midtun - Nesttun. Forslagstiller har underveis i planarbeidet redegjort for sine vurderinger av prosjektet og konsekvenser dette har i forhold til Nesttun bydelssenter. Revidert planforslag etter offentlig ettersyn forholder seg til kommuneplanens bestemmelser når det gjelder definisjon av arealkrevende varegrupper: "Arealkrevende varer defineres som biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre byggevarer, planteskoler og hagesentre." Planforslaget forholder seg også til at detaljhandel ikke skal være større enn 1500 m². I fylkesdelplan for senterstruktur fra 2002, med retningslinjer for lokalisering av service og handel, heter det at lokalisering og omfang av arealkrevende varehandel kan skje uavhengig av kommunens senterstruktur og handelsomland, dersom kommunen har utarbeidet retningslinjer for dette. Kommuneplanens bestemmelser sier at arealkrevende varer kan lokaliseres i senterområder og i industri-, kontor-, og lagerområder med god tilknytning til transportsystemet (jf kommuneplanens bestemmelser pkt 18). I kommuneplanen angis ingen arealbegrensninger for omfanget av areakrevende handel, men for Midtun sin del var det en forutsetning at nye funksjoner ikke skal konkurrere med Nesttun. Områdevurdering - Midtun I dialogen om innsigelsen har Fylkesmannen også ønsket Bergen kommunes analyser og vurderinger av Midtun-området, f.eks gjennom en områdeplan. Etat for plan- og geodata gjorde som en del av innledning til den pågående kommuneplanrulleringen, en foreløpig og intern analyse av Midtunområdet. Vi siterer fra foreløpige vurderinger i 2009: I/K/L/ 8 Midtun bør utvikles videre med utgangspunkt i virksomhetstyper som er etablert i området. Næringsområdet har et utbyggingsmønster med flere relativt store næringsbygg som ligger langs interne lokalveger /blindveger. Flere av eiendommene har en godt etablert bruk til lagerpreget virksomhet for arealkrevende varer som det bør legges til rette for å beholde. I/K/L- området på Midtun kan ha en viktig rolle som mulig tilflyttingsareal for virksomheter som må flytte ut fra mer sentrale transformasjonsområder i kommunen. Midtunområdet bør imidlertid ikke vurderes som et typisk transformasjonsområde, men et område som fortsatt har potensial for en noe høyere arealutnyttelse. Tilvekst i bruksareal kan hovedsak skje på eiendommer med lav utnyttingsgrad og ved at en del av bebyggelsen får flere etasjer. Vegnettet er dimensjonert for dagens arealbruk og har få utbedringsmuligheter. Ny trafikkskapende virksomhet med store krav til parkeringsarealer, som for eksempel økt dagligvarehandel, bør begrenses. Utvikling av etablert virksomhet til høyere arealutnyttelse i enkelte delfelt og dekning av parkeringsbehov i tråd med gjeldende parkeringsnorm, vil gi akseptable trafikkvolumer, og bør kunne aksepteres. En del av parkeringsbehovet må etter hvert forutsettes bygget i parkeringshus. Side 8 av 22

9 Bergen kommune. Byutvikling, næring og klima Saksnr /106 Nærliggende boligområder har behov for tilgang til friarealer og bedre gang/sykkelvegforbindelser. Disse behovene må sikres så langt det er mulig i tilknytning til reguleringsplaner/-endringer. Planbestemmelser i eldre reguleringsplaner bør oppdateres, bl.a. med hensyn til ønsket grad av utnytting for de enkelte næringstomter / delfelt. Bestemmelsene må også omfattes av trafikk- og parkeringsarealene. Nesttunelven representerer et viktig potensial for å ruste opp grønnstruktur og miljøstatus i området. Vassdraget er en del av den overordnete grønnstrukturen som bør vurderes under ett. Overbygde deler av elven bør vurderes gjenåpnet. Det er ønskelig at alle uregulerte arealer langs vassdraget inngår i et samlet planområde mellom Ulsmågvegen og Totlandsvegen. Opprustet delstrekning av Midtun-elven med flotte grønne kvaliteter Dagens standard tilsier potensiale for videre opprusting og gjenåpning av elveløp Side 9 av 22

10 Handelens dekningsgrad i Fana og Ytrebygda Fylkesmannen ønsket revidert informasjon om handelstrukturen i Fana / Ytrebygda som grunnlag for å vurdere om innsigelsen kunne trekkes. Datamateriellt i Civitas rapport fra 2006 er omfattende, og er ikke direkte tilgjengelige som data på kommunenivå/ bydelsnivå, men må bestilles bl.a som spesialutkjøringer hos SSB og innhentes fra andre kilder. Det har derfor blitt for omfattende for fagetaten å innhente eventuelle oppdaterte data, og vi finner at hovedtrekkene i Civitas analyse fra 2006 fortsatt vil være aktuelle. Fagetaten vil peke på et par av punkter i Civitas analyser og konklusjoner vedrørende handelsmønsteret i Bergen, spesifikt for Fana / Ytrebygda, som har følgende fordeling: Kjøpesentre Lagunen Nesttun senter Fanatorget Kilden Sjeldenkjøpsvarer Kokstad : Biler, Nordåsdalen : Møbel, elektro, byggevarer Laguneparken: Møbel, elektro, sport, byggevarer I tillegg kommer hagesentre som ligger dels utenfor disse områdene. Utvikling av arealkrevende handel og forholdet til Nesttun Data fra SSB som framkommer i Civitas-rapporten, Notat 1 " Lokalisering av arealkrevende detaljhandel i Bergen", juli 2006, viser bl.a omsetningstall for de ulike handelsbransjene. Her fremgår det at de arealkrevende bransjene i Fana og Ytrebygda samlet sett utgjør i overkant av en fjerdedel av disse bransjenes omsetning i Bergen. Folketallet i disse bydelene var på det tidspunktet 24 % av Bergens totale befolkning. Omsetningen av de arealkrevende bransjene utgjorde dermed noe mer enn befolkningsandelen skulle tilsi. Omsetningstallene for disse bransjene vil imidlertid totalt sett øke i årene fremover slik at det ble antatt behov for areal til disse varegruppene i Fana/ Ytrebygda. Civitas gjorde en vurdering av forventede konsekvenser for eksisterende senterstruktur av en forventet omsetningsøkning i handelsvirksomhetene motorkjøretøy, byggevarer samt møbler og elektrovarer (se side i rapporten). Når det gjelder bilhandel var virksomhetene i dag plassert på Kokstad og Nesttun. På grunn av ulike strukturendringer antas det som sannsynlig at økning i bilhandelsomsetningen vil komme på Kokstad. En økning i byggevarehandelen ble forventet å bli lokalisert i nye byggevarehus. Utbygging av byggevarehus vil kunne ha en viss negativ konsekvens for vekstpotensiale for jern- og fargehandel på Nesttun. Forventet omsetningsvekst i bydelene genrerelt vurderes som såpass stor at det vil være grunnlag for både lettere jernvarer i Nesttunsenteret og tyngre byggvarer utenfor. 10

11 De tre hagesentrene i bydelene gav en god dekning i bydelen innenfor denne bransjen. En eventuell omsetningsøkning ble forventet ikke å gi vesentlige konsekvenser for senterstrukturen. Når det gjelder møbler og elektrovarer ble det forventet også behov for økt omsetning av disse varene i bydelene. Man regner med at siden det bare er to møbelvarehus i bydelen kan det være flere møbelkjeder som ønsker å etablere seg her. Det tas utgangspunkt nyere etableringer av elektrovarer på Lagunen har tatt ut noe av vekstpotensialet. Men det pekes på at noen av de eksisterende elektrovarerhusene ikke har optimal lokalisering og kanskje vil flytte dersom andre alternativ fremskaffes. Utviklingen fremover for disse to bransjene vurdres å ha liten betydning for senterstrukturen. Fagetatens oppsummering Fagetaten forholder seg til bystyrets vedtak i gjeldende kommuneplan, om å åpne opp for arealkrevende handel på Midttun, og samtidig at kun en begrenset del kan være detaljhandel. Fagetaten har ikke grunnlag for å konkludere på om denne handelen vil svekke Nesttun som handlesenter. Vi ser imidlertid at Nesttun senter pr i dag ikke synes å ha arealer nok for å lokalisere handelsvirksomhet for de varegrupper som inngår under kategorien arealkrevende handel. Trafikkanalyser i tilknytning til arealkrevende handel I dialogen med fylkesmannen om innsigelsen ble det etterspurt oppdatert statistikk for arealkrevende varehandel i bydelene i Bergen, og hvilken trafikk disse innebar på bydelsnivå. Fagetaten hadde ikke mulighet til å fremskaffe oppdatert materiell på dettte men har basert våre vurderinger på de analysene og konklusjonene som ble gjort i Civitas rapport i 2006 som viste hovedtrendene i handel og trafikkmønster i bydelene. Utover dette fikk forslagstiller utført trafikkanalyser for planforslaget på Stortorget-Midtun-området, siste rapport datert ( Helge Hopen AS) etter offentlig ettersyn av planforslaget. I Civitas notat 3 " Trafikkanalyse", fremgår det at reisevaneundersøkelsen fra 2000 viser at en av fem daglige reiser er innkjøpsreiser. Av disse antas det at en tredel kan være reiser i forbindelse med arealkrevende handel, totalt sett ca 10 % av reisene. I henhold til Civitas oppsummering er innkjøpsreisene til arealkrevende handel slik: Innkjøpsreisene til arealkrevende handel er knyttet til færre, men store innkjøp. De er i gjennomsnitt lengre enn reisene knyttet til daglig handel og er mer bilbaserte enn reisene knyttet til daglig handel, både pga avstand og innkjøpsvolum. Utover de trafikkanalysene som lå ved planforslaget til offentlig ettersyn har forslagstiller i etterkant fått utarbeidet en tilleggsanalyse for det reviderte planforslaget. Analysen tar opp i seg at planforslaget for Stortorget er redusert med hensyn til detaljhandel og parkering, videre at tidligere forslag om arealkrevende handel i Sandbrekkeveien 95, "Asko-tomten" ikke lenger er relevant da det er etablert annen virksomhet her. I rapport datert fra Sivilingeniør Helge Hopen AS, konkluderes det med at trafikkøkningen som følge av Stortorget forventes å bli 2-3% eller lavere. Konsekvensene for kapasitet og trafikkavvikling blir vurdert som marginale/ubetydelige. 11

12 Fagetatens vurdering av planforslaget Fagetaten slutter seg til hovedformålene arealkrevende handel og kontorformål, men kan ikke anbefale planforslaget i sin nåværende form på plankart og bestemmelser. Fagetatens innvendinger mot planforslaget er følgende: Foreslått parkeringsanlegg og nytt tilbygg vil medføre reduksjon av dagens frodige grønne buffersoner slik at omkringliggende boligbebyggelse eksponeres for trafikk og parkeringareal. Fagetatens og andre høringsinstansers anbefaling om ytterligere å revitalisere (gjenåpne) hele elveløpet og å unngå at eksisterende boliger påføres økt belasting av biltrafikk og nærføring av vegarealer, ivaretas ikke. Blant annet bør tiltakets omfang i bruksareal vurderes i forhold til parkeringsbehov, slik at uheldige konsekvenser kan reduseres. Vi vil videre peke på at flere av høringsinstansene har ønsket en ytterligere opprusting av elveløpet som går i gjennom området. Fagetaten vil bemerke at mange av disse tema er tatt opp med forslagstiller men fagetaten vi har ikke oppnådd enighet i forhold til fagetatens faglige vurderinger. Til sist har vi sett et behov for å klargjøre og dels forenkle planbestemmelsene slik at planen blir fleksibel og mer entydig. Fagetaten har derfor formulert et alternativt forslag til planbestemmelser. Fagetaten mener derfor at planforslaget slik det foreligger til 2.gangs behandling må endres på flere punkter for å være tilfredstillende. Forholdet til Nesttun Forholdet mellom det foreslåtte handlesenteret og Nesttun som bydelssenter, har vært et diskutert tema i planprosessen. Dette ble også påpekt av bystyret ved vedtak av kommuneplanen i 2007, der det ble åpnet opp for arealkrevende handel på Midttun. Fylkesmannen har fokusert på dette i sin innsigelse, samt andre høringsinstanser. Fagetaten vil vise til våre vurderinger under avnittet arealkrevende handel i Fana/ Ytrebygda som starter på s. 7 i dette fagnotatet.. Vi har ikke noe å bemerke utover dette. Vi kan også vise til forslagstillers notat datert Byggeområder for kombinerte formål ( F/K-1 og K/I-2) F/K2 I det kombinerte formålet F/K-2 foreslås det også et parkeringsbygg som ikke er vist eget reguleringsformål. Fagetaten anbefalte etter offentlig ettersyn at formålet kunne inngå som del av det kombinert formålet F/K-2. Hensikten var å gjøre planen mer fleksibel, men vi ser at dette også kan medføre en usikkerhet om plassering/gjennomføring av parkeringsanlegget. Parkeringsbygget ( se ill.plan) vil gi uheldige konsekvenser for tilgrensende bebyggelse som ligger tett opp til anlegget, i Ulsmågskaret 10 og 10 A, gnr/bnr 46/23 og 46/47, og for Ulsmågveien 11 A, gnr 43 bnr 74. Konsekvenser er at en del vegetasjon og hageanlegg må fjernes og kundetrafikk legges nær opptil bebyggelsen. Fagetaten har vurdert om garasjeanlegget burde reduseres, flyttes eller tas helt ut av hensyn til boligmiljøet. Vi har kommet til en minimumsløsning må være at det sikres buffersoner /parkmessige arealer i de sentrale delene av planområdet, fj avsnittet nedenfor. Vi vil likevel påpeke at det er viktig å avsette en tilstrekkelig grønn buffer mellom garasje-anlegget og tilgrensende boligeiendommer. Fagetaten dessuten foreslår justeringer av rekkefølgebestemmelsene slik at nødvendig buffer opparbeides i SP2 mot boligbebyggelsen i Ulsmågskaret 10 og 10 A. 12

13 Planlagt rampe til parkeringsbygg legges langs denne boligvegen til nr 10 og 10A Formålet utesalg/lager ble foreslått sent i planprosessen, nov 2009, og lagt ut som endringsforslag til begrenset høring. Som følge av dette oppstod behovet for å flytte parkeringsplasser til Ulsmågvegen, område FP. I realiteten innebærer utesalgsområdet noe økt bruksareal og dermed økt parkeringsbehov,- noe som fylkesmannen var i mot. Ved fagetatens samlede gjennomgang av planforslaget nå ved sluttbehandling av saken vurderer vi de samlede konsekvenser av planforslaget, her ser vi at ved at de grønne buffersoner mellom boligbebyggelse og trafikkanlegg /næringsbebyggelse i stor grad fjernes som følge av planens omfang av nye bruksarealer. Lokalvegen Ulsmågskaret ligger i dag med en grønn buffer mot foreslått lager- / utesalgsområde

14 Bilde fra lager- utesalgsområdet i dag Fagetaten vil dessuten bemerke at formålet lager / utesalg vil kunne bli lite heldig visuelt, i et område som skal omformes og opprustes til handel og kontorvirksomhet. Vi finner det uheldig at dagens lokalveg med langsgående grønn vegetasjon foreslås fjernes slik at boligene eksponeres mot lageromådet, og at barn i området mister en intern gangforbindelse. Planen har ikke definerte krav til utforming og skjerming av lagerområdet. Fagetaten vil derfor foreslå at østlige deler av lager/-utsalgsområdet (del av F/K2 ) utgår. Det bør i stedet innarbeides en grønn buffer langs dagens lokalveg Ulsmågskaret ( ved nr 10 og 12), og vegen opprettholdes som en offentlig gangforbindelse i området. Byggeområde F/K1 Ved byggeområde F/K1 vil fagetaten anbefale et noe større åpent torgareal foran bygningene i F/K1. Dette vil kunne gi et større torgareal foran bygget og vil muliggjøre en fremtidig åpning av elveløpet. Når parkeringsdekningen reduseres i henhold til fylkesmannes krav ved trekking av innsigelse, bør noe av den reduserte parkeringsdekningen tas fra dette området. I fagetatens utkast til prinsipp til revidert planskisse er elveløpets trase synliggjort. Påbygg i område K/I ( 1200 m²) må utgå. Næringsbygget foreslås utvidet inn i eksisterende boligområde, det foreslås ved at eksisterende lagerbygg påbygges i høyde og lengde og at dagens bolighus skal fjernes. Foreslått byggehøyde er 1 etasje høyere enn hovedbygget i K/I Og F/K2. Byggehøyden være 1.5 meter høyere enn gesimshøyden på dagens bolig. Eksisterende hovedbygg i F/K2 vil få en forlenget og unaturlig bygningsutstikk inn i boligbebyggelsen. De øvrige boligenes nære grønne kvaliteter som nabohuset med hage utgjør, vil forsvinne inkludert kvaliteter som utsikt mot Ulriken. Omkringliggende boligmiljø taper derfor på dette. Boligeiendommen bør opprettholdes som i dag til boligformål med hage og vil sammen med de øvrige boligeiendommene fungere som den grønne rammen bak næringsområdet. Fagetaten anbefaler at kun eksisterende del av næringsbygget i en etasje bør opprettholdes innenfor K/I, og bolighuset opprettholdes som boligformål som i dag.

15 Tilbygg K/I forslås med en ny etasje over garasjebygget og inkludere bolighuset. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Planen tilrettelegger for oppjustering av eksisterende fasader og samt utearealer. Fagetaten har ingen merknader til at dagens variende byggehøyder i F/K-1 og F/K-2 utjevnes til dagens maksimale byggehøyde. Fagetaten anbefaler ikke et nytt tilbygg i område K/I og med byggehøyde som foreslått. Vi mener derimot at dagens enebolig bør opprettholdes da den utgjør en naturlig del av boligbebyggelsen i syd. Et nytt industribygg i K/I innebærer en uheldig utvidelse av næringsbebyggeselen inn i det eksisterende boligmiljøet, der spesielt boligen på gnr 43 bnr 74, Ulsmågvegen 10A blir berørt av det nye bygget. Det blir trafikk og parkeringsplass for 60 biler på øvre plan av garasjeanlegg på sørvestsiden av boligen, tilkomstvegen legges nærmere eiendommen enn i dag. Eiendommen blir omkranset på tre sider av foreslåtte nye tiltak. Fagetaten finner foreslått tilbygg i K/I estetisk uheldig på flere måter. Det vil danne en forlenget arm inn i boligbebyggelsen, den er også høyere enn det eksisterende næringsbygget F/K-2 og vil ta utsikt. Dagens tilbygg (det hvite garasjebygget på bildet) utgjør en liten begrenset bygningsdel som er tilpasset mot terrenget og boligmiljøet bak, høyden er også 15

16 avpasset mot F/K-2. Fagetaten kan ikke anbefale det foreslåtte tilbygget i K/I., som vil ta bort utsikt og grønne bufferareal i form av den eldre boligen med hage.. Byggeområde for boliger B2 / uteareal Fagetaten anbefaler ikke en utnytting på BRA = 75% i B2, det foreligger ingen nærmere skisser for utforming og disponering av arealet og det er ikke avsatt uteareal. Vi mener kommuneplanens generelle anbefaling om utnytting på %BRA = 50 % i byggeområder er mest aktuelt i da B2 ligger i tilknytning til eksisterende småhusområde. Vi har likevel strukket oss til å anbefale %BRA= 60 % dersom det utformes et konsentert småhusbebyggelse for maks 6 enheter. Vi har også foreslått en bestemmelse som sikrer tilstrekkelig felles uteareal for planlagte boliger i byggeområde B2. Trafikkforhold Trafikkarealene i planen er tilfredstillende dimensjonert for handelsvirksomheten som foreslås på Stortorget. Det er foreslått rekkefølgekrav om opparbeidelse av veganleggene ved brukstillatelse for 3000 m² forretningsareal i F/K-2 og 3000m² forretningsareal i F/K-1. Fagetaten mener dette kan gi mulighet for etablering av totalt 6000m² før rekkefølgekravet slår inn. Vi har forelagt spørsmålet for samferdselsetaten og Statens vegvesen. Begge disse instansene anbefaler at veganleggene primært skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for nye forretningsarealer. Tekniske planer for de offentlige veganleggene skal godkjennes av samferdelsetaten. Fagetaten anbefaler at rekkefølgekravene justeres i samsvar med vegmyndighetenes anbefalinger. Parkering Planforslaget viser nå 460 parkeringsplasser - mot 422 ved sist begrenset høring i november 2009 ( og 590 ved offentlig ettersyn). Som det fremgår i avsnittet om parkeringsdekning s 6 i fagnotet benyttes høyeste norm for detalhandel ( 35 pr 1000 m² ), over anbefalt norm for arealkrende handel ( 15 pr 1000 m² ) og over anbefalt norm for eksisterende kontor ( 19 pr 1000 m²). Fylkesmannen har trukket sin innsigelse til planforslaget der parkeringsdekningen var et av ankepunktene. Fylkesmannen forutsetter at kommunens p-norm skal benyttes, det gis et unntak for eksisterende kontorvirksomhet i en overgangsfase. Fylkesmannens krav ved trekking av innsigelsen innebærer at kontorformålene på sikt vil ha behov for 58 færre parkeringsplasser enn det planen nå viser.. Fagetaten anbefaler på sin side at påbygg i K/I bør utgå, dette vil gi 14 færre p-plasser. Samlet sett blir dette 72 færre parkeringsplasser. Ved en eventuell reduksjon på foreslått tilbygg mot elven i F/K-1, jf fagetatens forslag til planskisse, vil dette kunne gi noe ytterligere mindre parkeringsbehov ( ca plasser). Fagetaten anbefaler på bakgrunn av ovennevnte, at parkeringsdekning i planen reduseres med minst 58 plasser i hht fylkesmannens krav og 14 p-plasser som følge av at deler av K/I bør reduseres. Reduksjonen i parkeringsplasser bør komme ved redusert bakkeparkering på de sentrale delene av området, som omgjøres til grønne buffere og torg/parkarealer. I område F/K2 anbefaler fagetaten at dagens lokalvegtrase - Ulsmågskaret med naturlig vegetasjon langs vegen, beholdes som gangforbindelse med grønn buffer mot boligbebyggelsen. Det ville vært ønskelig om garasjeanlegg i F/K2 reduseres i utstrekning mot naboeindommene i Ulsmågskaret 10 og 10A, som et tiltak for å redusere ulemper for disse. 16

17 I område F/K1 mener fagetaten at et redusert parkeringsareal kan gi åpning for et større torgareal foran bygget (som muliggjør gjenåpning av elveløpet). Elveløpet kan skissert som et prinsipp i fagetatens alternative planskisse. Når det gjelder overgangsordningen for redusert kontorparkering jf fylkesmannens krav, anbefaler fagetaten at dette løses gjennom rekkefølgebestemmelser. Her må utbygging av de to områdene F/K1 og F/K2 ses i sammenheng. Vi anbefaler at kommunens p-norm skal tre i kraft når hele planområdet samlet tas i bruk, dvs før det kan gis midlertidig brukstillates for bruksendring/nye tiltak i det siste området. Fagetaten har foreslått rekkefølgebestemmelse som ivaretar dette. Kantparkering langs Hardangervegen Kantparkering Planen viser kantparkering langs bygg mot Hardangervegen. Samferdselsetaten peker på at det må vises snuhammer i enden av parkeringsplassen. Fagetaten vil bemerke at dette ikke lar seg løse innen for planområdet. Vi vil primært anbefale at omfanget av disse plassene reduseres, da utstrakt kantparkering her ikke synes å være en heldig trafikal løsning. Plasser som fjernes bør inngå i den samlede reduksjonen av p-plasser. Område FP-nord for Ulsmågvegen Fagetaten mener arealet som benyttes til parkering i dag i området benevnt som FP kan vurderes til kontorparkering, men vi merker oss at Statens vegvesen er skeptisk til dette. Skepsisen er først og frems knyttet trafikkfare i forbindelse med kundeparkering og økt forgjengerkryssing. I planbeskrivelsen fremgår det at man legger opp til å kun benytte denne plassen til kontorparkering og at den kan avstenges med bom. Det er behov for å knytte en planbestemmelse som sikrer dette, jf fagetatens forslag til reviderte planbestemmelser pkt.6.2. På plankartet må det dessuten innarbeides et grøntareal bak parkeringsområde FP som skjerm mot boligbebyggelsen bak, slik det er vist på illustrasjonsplanen. 17

18 Universell tilgjengelighet Planbestemmelsene anbefales supplert med bestemmelse om krav om universell utforming for atkomstsoner til bygg. Minimum 5 % av parkeringsplassene må opparbeides for funksjonshemmede. Grønnstruktur/ barns interesser Fagetaten vil trekke frem at vi ser det som positivt at det er avsatt et bredt grøntbelte i område SP1. Denne gir en god buffer mot tilgrensende boligbebyggelse og gir rom for å etablere en gangforbindelse fra Ulsmågskaret/Totlandsvegen langs Nesttunelva i retning Nesttun, under forutsetning av at forbindelsen videre langs østsiden av elven opparbeides. I planen er det ikke foreslått rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av gangforbindelse. Det er en gangmulighet gjennom deler av området i dag fra den private vegen PV1, vegen kan ses i kartgrunnlaget men er ikke vist som eget reguleringsformål. Fagetaten er av den oppfatning at denne vegen burde vært formelt sikret opparbeiding gjennom planforslaget. Friområder F1 -F4 Disse områdene utgjør arealene langs elvestrekingen. I områdene F1- F3 avsettes det offentlig gang- og sykkelvegforbindelse. I rekkefølgebestemmelsene til planforslaget foreslås det at opparbeidelse av F1-F3 skal skje ved brukstilltalelse for 3000 m² forretningslokaler. Fagetaten finner dette for upresist, vi ønsker at rekkefølgekravet skal knyttes til igangsettingstillatelsen i samsvar med fagetatens alternative forslag til reguleringsbestemmelser. I område F4 viser planen mulighet for gangforbindelse på begge sider av elven. Det foreslås en rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av F4 ved brukstillatelse for nybygg i F/K-1. Men etter fagetatens vurdering er også denne bestemmelsen for upresis. Vi anbefaler et revidert rekkefølgekrav som knyttes til igangsettingstillatelse for tiltak/tilbygg i F/K1. Det bør i tillegg kreves oppbeiding av gang- og sykkelforbindelse på østsiden som en del av en sammenhengde forbindelse mot Nesttun, tverrforbindelse over elven må sikres i tilknytning til det foreslåtte tilbygget i F/K-1. Gangforbindelse over torgområde i F/K-1 Planforslaget legger opp til at det skal være gangforbindelse fra friområdene F1-F3 til F4 over torgområdet mellom parkeringsarealer og bygg i F/K-1. Plankartet viser imidlertid ikke en slik gangforbindelse. Det er knyttet et rekkefølgekrav ( 2.3.4) om at en offentlig gangforbindelse skal etableres over Torg-1. Fagetaten vil bemerke at det formelt sett ikke kan stilles et rekkefølgekrav om opparbeidelse av en offentlig gangforbindelse over et areal som reguleres til byggeområde. Også her er det derfor behov for å justere bestemmelse samt plankartet. I planbestemmelse er det tatt med at det skal etableres en midlertidig gangforbindelse som sikrer gjennomgang over F/K-1. 18

19 Prinsipp for ideellle grønne akser og ganglinjer i planområdet ( fagetatens alt. skisse) Vi anbefaler imidlertid en modifisert løsning av dette. Konsekvenser for omkringliggende boligbebyggelse Konsekvenser for boligbebyggelsen er nevnt under kommentarer til byggeområdene ovenfor. Det kan bare kort referes til at vi finner at buffersoner mellom næringsbygg /parkeringsanlegg og boligmiljø i område F/K-1 er for marginale og bør økes jf kommentarer ovenfor. Når det gjelder buffersonen rundt F/K-2 er denne styrket etter off. ettersyn. Dette er positivt i forhold til bolig i B1 og øvrige boliger i syd, samt gangforbindelse. Fagetaten finner likevel at man trolig kunne ha utnyttet de sydligste delene av F/K-2 bedre, med et mindre parkeringsanlegg eller under bygg. For på den måten gi bedre buffere i F/K-2 og åpnere torgareal langs elven. Planbestemmelsene Med bakgrunn i kommentarer i avsnittene foran har fagetaten foreslått en del presiseringer og justeringer av planbestemmelsene. Plankartet bør justeres på noen punkter som følge av våre kommentarer. Konklusjon Fagetaten vil slutte seg til hovedformålene arealkrevende handel og kontorformål, som er i samsvar med kommuneplanens arealdel og definisjoner gitt for denne type handel. Dette innebærer at eksisterende bebyggelse opprustes til disse formålene. Fagetaten anbefaler at for å redusere uheldige konsekvenser for boligmiljø, bør foreslått nytt tilbygg i K/I utgå. Som avbøtende tiltak for konsekvenser av nytt parkeringsanlegg, samt for å sikre hele planområdet gode kvaliteter bør det avsettes grønne offentlige akser sentralt gjennom området. Formålet utesalg/lager innen for F/K-2 må derfor reduseres.. 19

20 Parkeringsdekningen må ved full gjennomføring av begge formålene F/K-1 og F/K-2 være i samsvar med kommunens norm. Dette vil etter fagetatens vurdering oppfylle fylkesmannens krav ved trekking av innsigelsen, at parkeringsdekningen for kontor kan være noe høyere i en overgangsfase. Forslaget til reguleringsplan foreslås avvist i foreliggende form. Vi anbefaler at planen justeres i samsvar med de endringer som fremgår av fagetatens alternative skisse til plankart og reviderte planbestemmelser for å sikre bl.a nødvendig rekkefølge av infrastrukturtiltak. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 ( jf ny plan- og bygningslov 34-2, overgangsbestemmelser) anbefales følgende 1. Forslag til reguleringsformål og hovedprinsipp for områdedisponering slik det er vist i forslag til reguleringsplan Fana, gnr 43, bnr 41 og 87 mfl. Midtun, Ulsmågskaret / Ulsmågveien, Stortorget, Plannummer , plankart datert Plankart skal i samsvar med bystyrets vedtak rettes opp på følgende punkter: a) Fylkesmannes krav til parkeringsdekning (ved trekking av innsigelse) medfører redusert behov for parkeringsareal, arealene erstattes av parkmessige arealer i F/K1 og F/K2 slik: Minimum en grønnbuffer som inkluderer del av lokalvegen Ulsmågskaret i F/K2 og et større torgareal i F/K1 som kan muligjøre gjenåpning av elveløp. Dette skal innpasses i et revidert plankart før kunngjøring. b) Midlertidig utvidet p-dekning for kontor i F/K2 innskrenkes til P-normen, 12 p- plasser pr 1000 m² kontorformål, når det gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak/bruksendring for siste halvpart av totalt bruksarealet i planområdet, i F/K1 eller F/K2. c) Plankart justeres med følgende: Lokalvegen Ulsmågskaret og en 3 meter grønn vegetasjonsbuffer avsettes med mellom utelagerområde i F/K2 ( jf ill.plan) og eiendommene gnr/bnr 46/23, 46/27 og 46/358. d) Byggeområde K/I reduseres i utstrekning og høyde. Dagens næringsbygg i 1 etasje opprettholdes som i dag. Bolighus med hage innenfor foreslått område K/I (Ulsmågvegen 11 ) opprettholdes som i dag. e) Før et vedtatt planalternativ kunngjøres skal det sendes inn oppdatert digitalt kartmateriell jf. kommunens kravspesifikasjoner. 3. Fagetatens forslag til reviderte reguleringsbestemmelser, vedtas. Disse inkluderer mindre tekstlige presiseringer og følgende hovedendringer. a) Opparbeiding av offentlig veg inkludert ny rundkjøring slik plankartet viser, skal gjennomføres /sikres gjennomføring før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-1 eller i F/K-2, jf fagetatens forslag til rekkefølgebestemmelser. 20

21 b) Privat veg PV4 skal opprustes i samsvar med revidert plankart før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-1, B2 eller K/I. c) Formålet industri og lager tas ut som formål i planbestemmelsene da dette ikke samsvarer med planens intensjon for området, arealkrevende handel og kontorformål. Foreslått lager- og industriformål endres til utesalgsområde for arealkrevende varegrupper. Illustrasjonsplan gjøres bindende for plassering av utesalgsområdet, dette er innarbeidet i fagetatens forslag til planbestemmelse pkt 2.2. og d) Det skal foretas en ROS-vurdering før det kan gis igangsettingstillatelse for garasjeanlegg i område F/K2 som ligger mot fjellskrent og tilkomstveg til bolig, og før igangsettingstillatelse for tilbygg ved elven i F/K1. Krav om geoteknisk undersøkelse i forkant av byggearbeid og kontroll underveis og i etterkant av gjennomføring er innarbeidet i fagetatens forslag til reviderte planbestemmelser. e) Tilrettelegging av felles leke- og ute-oppholdsareal må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boliger i område B2. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Alternativ planskisse /prisippløsning for sentral grøntakse. D. Alternativt forslag til reguleringsbestemmelser, datert E. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert F. Forslagstiller forslag til planbestemmelser G. Merknadsnotat, datert Sist revidert H. Forslagstillers notat datert I. Illustrasjonsplan Full utbygging, datert J. Illustrasjonsplan - m/ snitt, datert Andre elektroniske vedlegg: K. Brev fra Rambøll datet L. Notatene nr 1-4. fra Rambøll og notat fra Helge Hopen AS. I. Civitas Notat 1. Lokalisering av arealkrevende detaljhandel i Bergen - Handelsanalyse J. Civitas Notat 2. Lokalisering av arealkrevende detaljhandel i Bergen - Områdeanalyse K.Civtas Notat 3. Arealkrevende detaljhandel i Bergen - Trafikkanalyse Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr

22 22