TEKNISK DD-RAPPORT KOMMUNEGÅRDEN I BÆRUM

Transkript

1 Bærum kommunale pensjonskasse RAPPORT Oppdragsgiver: Bærum kommunale pensjonskasse TEKNISK DD-RAPPORT KOMMUNEGÅRDEN I BÆRUM Mars 2015 OSLO HOVEDKONTOR: BERGEN: TRONDHEIM: OPAK AS OPAK AS OPAK AS firmapost@opak.no Hovfaret 13 Solheimsgaten 16 b Tungasletta 8 Postboks 128 Skøyen 5058 Bergen 7047 Trondheim ORG.NR. NO Oslo Tlf Tlf Tlf

2 Innholdsfortegnelse Oppdragsopplysninger... 3 Sammendrag... 3 Rapportering... 4 Beskrivelse/tilstand... 5 Bygning... 5 VVS... 8 El-kraft Tele og automatisering Andre installasjoner Utendørs Brannsikring Anbefalte tilleggsundersøkelser Vedlegg : sliste m/budsjettsummer Fotoserie Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 2 av 16

3 Oppdragsopplysninger Oppdragsnummer Rapportdato Oppdragsnavn Bærum kommunale pensjonskasse Referent John-Morten Kvam Oppdragsleder John-Morten Kvam Befaringsdato Egenkontroll Sidemannskontroll Overordnet kontroll JMK Dato Initialer Dato Initialer Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Bærum kommunale pensjonskasse Omviser på befaring: Bærum kommune Rådgiver: OPAK AS Representert v/ Adresse Deltatt Distribuert til Christian Vegard Dahl Nei Ja kommune.no Frank Emil Hansen - Ja Nei John-Morten Kvam bygg Ola Thingelstad VVS/el Postboks 128 Skøyen 0212 Oslo Tlf Ja Ja - - Sammendrag OPAK har foretatt kontroll av kommunegården i Sandvika med adresse Arnold Haukelands plass 10 og med g.nr. 52 og b.nr Bruttoarealet for hele bygningen utgjør ca m 2. Bygningen består av en 5 etasjes mur-/betonggård som inneholder kontorer for en rekke kommunale etater. Bygget har også en underetasje. Bygningen ble tatt i bruk i 1990, da den var nyoppført, og har i de senere år gjennomgått minimalt med vedlikehold. Det er utført noen mindre innvendige ombygginger, for øvrig er det kun gjort nødvendige utskiftinger. Enkelte «leietakere» har imidlertid foretatt oppgraderinger i egne lokaler, både av bygningsmessig og teknisk art. I hovedsak fremstår derfor bygget stort sett som ved byggeåret. Flere bygningsdeler nærmer seg nå maks forventet levetid og varmeanlegget syntes ikke å fungere etter hensikten. Det benyttes svært mye ekstra varmekilder i form av frittstående, elektriske, oljefylte ovner for å opprettholde et akseptabel innetemperatur i den kalde årstid. Samlet er entreprisekostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. 178 mill. kroner inkl. mva. Dette fordeler seg med kr ,- på akuttiltak, kr ,- på diverse vedlikehold/utskiftinger og resten, kr ,- på anbefalte moderniseringer. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 3 av 16

4 Rapportering OPAK AS har fått i oppdrag av Bærum kommunale pensjonskasse å foreta en tilstandsvurdering av kommunegården i Sandvika. Rapporten skal benyttes ifm. at Bærum kommunale pensjonskasse skal overta eiendommen. I den forbindelse ønskes gjennomført en teknisk DD-rapport for eiendommen for å få fastsatt eiendommens tilstand ved overtakelse og eventuelle vedlikeholdsetterslep og behov for vedlikehold sett ca. 10 år frem i tid. Rapporten skal benyttes til planlegging og gjennomføring av vedlikeholdsarbeider. Vurderingen omfatter følgende områder: fundamenter, bærende systemer, yttertak, fasader/vinduer, innvendige flater, el. anlegg, VVS anlegg og utomhus anlegg. OPAK har basert sin vurdering på NS 3424 registreringsnivå 1, egen befaring og opplysninger gitt av Frank Emil Hansen fra Bærum kommune. Det forutsettes at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som iht. avtale ikke er kontrollert, er korrekte. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år II Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Vedlikehold er inndelt i tre underkategorier avhengig av anbefalt utførelsestidspunkt. Disse er oppdelt i intervaller, hhv. 1-3 år, 3-5 år og 5-10 år. III Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. De oppgitte prisene er entrepriseestimater basert på Holtes Kalkulasjonsnøkkel, Norsk Prisbok og OPAKs egne erfaringstall fra tilsvarende prosjekter. Prisestimatene framkommer ved å sammenlikne prisene fra de nevnte kilder og sammenstille disse med OPAKs egne erfaringstall hvor relevant. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 4 av 16

5 Beskrivelse/tilstand Følgende er en systematisk oppsummering av forholdene slik de var under befaringen. 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse OPAK har ikke gjort særskilte undersøkelser omkring byggets grunn eller fundamenter. Bygget står på betonggrunnmur antatt fundamentert til faste masser (fjell). Dreneringen er fra byggeåret. Det er ikke registrert forhold som indikere vesentlige setninger i bygningskroppen som krever tiltak. Dreneringen rundt bygget syntes å fungere etter hensikten. Underetasjene er tørre. Det er imidlertid opplyst om problemer med avrenning av overvann rundt deler av bygget. Det er blant annet opplyst om vann fra borregården som renner mot yttertrappen ned mot U2. Trappen har glidd noe ut. Ved store nedbørmengder kommer det vann inn i parkeringshuset. Omviser opplyser at trappen ikke tilhører bygget. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser mht. å kontrollere avrenning av overvann, spesielt fra borregården. 22 Bæresystemer Beskrivelse Byggets bærende systemer er betong i form av søyler, dragere og veggskiver. Også etasjeskillene er i betong. Det er både plasstøpt betong og prefabrikkerte elementer. Det er også noe stålkonstruksjoner (sekundærbæring), blant annet i sentralhallen. Også taket over biblioteket i blokk B er fagverksdragere i stål. en på byggets bærende konstruksjoner vurderes som god. Ingen synlige tegn til skader/svikt i noen konstruksjoner. Lang restlevetid. Ingen tiltak nødvendig. 23 Yttervegger Beskrivelse Ytterveggene på bygget består hovedsakelig av ulike typer murvegger. Det er benyttet en type betongstein, kvadratiske og rektangulære lagt i forbandt. Det er også noen pussede flater, trolig lagt på isolasjonsmateriale. Det er også en stor glassfasade mot øst og noen mindre partier med glassbyggerstein mot sør. Også i kantinen er det yttervegger i glass. I borregården er noen av fasadene flislagt, trolig på betong. Alle yttervegger er som ved byggeåret. Alle vinduer og ytterdører er rene aluminiumskonstruksjoner fra byggeåret, bortsett fra enkelte ståldører i underetasjene. en på ytterveggene varierer både mht. standard og vedlikeholdt stand. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 5 av 16

6 Flisene mot borregården fremstår i generelt god stand. Ingen løse fliser er registrert pr. befaringsdagen. Betongblokkene fremstår også i god teknisk stand, men de syntes å lett bli skitne og er vanskelig å rengjøre ordentlig. Spesielt inn mot borregården, øverste etasje er fasaden svært skitten. Pussede flater og glassfasader fremstår i god stand, med lang restlevetid. Det er registrert noen skader på glassbyggersteinen. Vinduer og ytterdører har en forventet levetid på 40 +/- 10 år. Erfaringsmessig varer dørene noe kortere, dog avhengig av bruken. De mest hyppig brukte ytterdørene kan sålede kun ha en restlevetid på ca. 10 år. Vinduene har en forventet restlevetid på ca. 20 år. Jevnlig rens av fasadene er viktig. Betongsteinen anbefales rengjort og deretter impregnert for at støv og skitt ikke skal feste seg så lett. Alternativt kan de males. Både flis- og murfasadene har en forventet restlevetid på 10 år +. Det må påregnes utskifting av enkelte ytterdører i løpet av de neste 10 årene. Ubehandlede betongflater anbefales, på generelt grunnlag, overflatebehandlet for å forebygge framtidig skadeutvikling pga. karbonatisering. Skifte knust glassbyggerstein. 24 Innervegger Beskrivelse Innerveggene består av malte og umalte betongflater, murvegger, platekledte og malte vegger samt systemvegger med og uten glass. Systemvegger med glassfronter har generelt skyvedører, for øvrig er det benyttet laminatdører og noe aluminiumsdører med glass og malte ståldører. Toaletter og dusjanlegg i garderober har flislagte vegger, fra byggeåret. Generelt begynner mange av de innvendige veggene å vise tydelige tegn på slit og elde. Det er behov for en del maling av innerveggene, inkl. flere dører/karmer. Det har opparbeidet seg et visst etterslep på det periodiske vedlikeholdet etter OPAKs vurdering. Hoveddører, ved inngang til etasjene, viser dørene tegn på slitasje Det er vanlig at kontorlokaler gis en full oppgradering ca. hvert 30 år +/- 10 år. Dette avhenger selvsagt av bruken. OPAK anbefaler at det lages en plan for maling av innvendige vegger. Mye av dette er de ulike leietakeres ansvar. Det bør planlegges for en oppgradering av innvendige lokaler i løpet av år. 25 Gulv og himlinger Beskrivelse Gulvene i bygget er hovedsakelig belagt med vinylbelegg fra byggeåret. Toalettene har flislagte gulv og i sentralhallen likeså. Områder hvor det er gjort større endringer har ofte fått nytt gulvbelegg I tekniske rom og lager, er det malte betonggulv og i garasjene i U2 legges det for tiden nytt epoxybelegg. Himlingene i bygget består i det alt vesentlige av nedforede systemhimlinger av ulike typer. Generelt viser mange av himlingsplatene tydelige tegn på slit og elde. I biblioteket er det nyere himling fra oppgraderingen Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 6 av 16

7 Generelt vurderes gulvene i bygget å være i god stand med en forventet restlevetid 5-10 år ut fra vanlige levetidsbetraktninger, men enkelte kan nok vare lenger, fortsatt regelmessig boning/polish. en varierer imidlertid noe. I enkelte områder er belegget utslitt i dag, andre steder er det nesten nytt. Det må påregnes utskifting av noe belegg de neste 10 årene. 26 Yttertak Beskrivelse Bygget har flate yttertak med innvendige nedløp. Tekkingen er med PVCsveisemembran. For blokk A er tekkingen fra 2013, mens den på blokk B er fra Beslagene ble ikke byttet ved omtekkingen av takene. Heller ikke partier med renner mellom glasstakene over biblioteket på blokk B, ble tekket på nytt. På kantinebygget er taket også flatt, men her er det gammel tekking fra byggeåret med ballastsingel 27 Fast inventar Beskrivelse Ikke vurdert. en på yttertakene vurderes som generelt god. Ingen kjente lekkasjer bortsett fra rundt glasstaket på bygg B, nærmere bestemt i rennene. I følge omviser er det også en lekkasje ved glassvinduene ut mot taket over sentralhallen. Her er det registrert dårlig/manglende beslag. Det er også registrert gesimsbeslag som har blåst ned på sørsiden av blokk B. Tekkingen på kantinebygget vurderes å ha passert vanlig forventet levetid. Det bør legges om innen 5 år. Tekket om renner mellom glasstakene og utbedre beslag rundt glassvinduer over sentralhallen. Legge ny tekking på kantinebygget og fjerne ballastsingelen. Generelt anbefales alle beslag byttet, da mange av disse viser tydelige tegn på slit/elde eller har løsnet. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Bygget har i alt 7 stk. hovedtrapperom. Det er fire i blokk A og tre i blokk B. Dessuten er det en trapp i sentralhallen og to rømningstrapper, en i hver blokk, samt flere interntrapper. Hovedtrappene er rettløpstrapper i betong med åpne opptrinn. Det er tette stålrekkverk med håndløper på begge sider. Betongen er stålglattet i inntrinnene. På østfasaden er det to rekker, hver med fem balkonger. Balkongene har innspente, ubehandlede betongdekker med stålrekkverk med horisontale wire. Det er også flere hellelagte terrasser lang byggets sørfasade i 1. etasje. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 7 av 16

8 Trappenes tilstand vurderes som god, men det er registrert enkelte løse trinn som bør sjekkes/festes. Balkongene trenger rengjøring. Rekkverkene er klatrebare og vurderes således å være forskriftsstridige. Dette er muligens grunnen til at de er avstengt for brukerne. Terrassene mot sør fremstår med til dels store skader i overflatene og på forkanter. Feste løse inntrinn og montere deksler over de nedsenkede boltehodene. Rengjøre balkongene og montere glassplater på brystningene. Anbefaler også maling av dekkenes over- og underside. Utbedre skader på terrassene mot sør. 29 Dokumentasjon Det er framlagt lite dokumentasjon for eiendommen. I følge omvisere finnes det lite FDV-dokumentasjon ved bygget. Det foreligger helle ringen vedlikeholdsplaner. Etter som bygget kun er ca. 25 år gammelt anbefaler OPAK at det etableres et sporbart system basert på det som måtte finnes av FDV-dokumentasjon fra byggeåret, til hjelp ved framtidig vedlikehold. 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bygningen har tidstypisk sanitæranlegg fra 1990 med sanitærutstyr installert på bad/wc, kjøkken mm. Bygget har varmt tappevann fra fjernvarmeveksler i teknisk rom i kjeller. Varmtvannet har blandeventil og sirkulasjonspumpe for å minske tappetiden. Vanninnlegget er lagt i bakken fra utvendig kommunal hovedledning. Uttrekksledning for avløpsvann, er lagt fra utvendig kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmuren går vann- og avløpsledningene under gulvet i u etasje i bygget, til hovedstoppekran for vannledning over gulv, og til vertikale opplegg for avløp. Ledningene for vann og avløp over gulv er av hhv. Kobber og støpejern. Vanninnlegget til bygningene er plastrør. Det er fettutskiller for avløpsvann fra kantinen. Røranleggene er fra 1990 og er i dag ca. 25 år og i god stand. Normal levetid for røranlegg/sanitærutstyr er 40 +/- 10 år og 20 +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig utover at det kan bli behov for noe utskiftinger av blandebatterier ol. 32 Varme Beskrivelse Det er installert vannbårent varmeanlegg med varme til radiatorer, konvektorer og ventilasjonsbatterier. Anlegget er fra byggeåret Varmen leveres av Fortun Netts fjernvarmesentral og ble installert i Pumper sirkulerer vannet via termisk isolerte rørledninger av stål frem til radiatorer med termostatkran under vinduene, i hvert rom. Det er installert «ett-rørsanlegg» i bygget. Mange av rommene har elektrisk portabel ovn for å tilfredsstille brukenes varmebehov i den kalde årstiden. Varmeanlegget har ekspansjonskar, type lukkede membrankar fra Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 8 av 16

9 en på varmeanlegget vurderes som dårlig, med kort restlevetid på røranleggene pga. anleggets oppbygging (ett-rørsanlegg). Normal levetid for varmerørsanlegg er 40 +/- 10 år. Normal levetid på armaturer og utstyr er 20 +/- 10 år. Det er ingen sekvenskjøring mellom varme fra radiatorer og kjøling fra kjøletakene. Det er ikke gitt opplysninger om sviktende varmeeffekt, men omfanget av løse el-ovner sier at noe ikke fungerer som det skal. Det anbefales å foreta en nærmere gjennomgang av varmeanlegget. Dette kan i verste fall resultere i at det må prosjekteres et nytt varmeanlegg (torørsanlegg) med større kapasitet og som sekvenskjøres sammen med kjølingen i hvert kontor. 33 Brannslukking Beskrivelse Det er brannslanger/brannslukkeapparater som kontrolleres årlig i alle arealer. Etasjene U 2, U1 og 1 etasje er fullsprinklet. Det er et Inergen slukkeanlegg i datahallen. Slukkeutstyret og sprinkleranleggene har serviceavtaler og er i god stand. Ingen tiltak nødvendig. 35 Kulde Beskrivelse Det er kjølunit montert i U2 for kulde til frys og kjøl for kantinevirksomheten. Kuldeanlegget er ikke nærmere vurdert. 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er ni stk. balanserte ventilasjonsanlegg fra 1990 med kjølebatterier, gjenvinning og frikjølingsfunksjon og roterende gjenvinnere. Anleggene er plassert i 8 tekniske rom på takene, samt et ute på taket (blokk A). Det er i tillegg flere mindre avtrekksystemer. Luftbehandlingsanleggene har god filtrering og varmegjenvinning. Alle rommene ventileres med tilluft og overstrøm til korridor. Det er store sentrale avtrekkspunkter i de ulike etasjene. Luftfordelingsanlegget er utført med standard spirorør og firkantkanaler i varmforsinket stål. Kanalene er ikke varmetapsisolert i etasjene. Luftfordelingsutstyret består overveiende av diffusorer på tilluftsiden og avtrekk fra sentrale rister og kontrollventiler. Ventilasjonssystemene i bygget vurderes å være oppbygd etter 1990 årets standard og krav til innemiljø. Ventilasjonssystemene har en normal forventet levetid på 25 +/- 10 år. Dvs. en restlevetid på 5-10 år ut fra vår vurdering. Hovedluftmengdemålinger viser til dels betydelig reduksjon i luftmengdene (i forhold til prosjekterte mengder i 1990) for flere av systemene. Dette betyr at det må antas å være luftmengder under forskriftene fra byggeåret. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 9 av 16

10 Utskifting av hele ventilasjonssystemene til nye systemer etter dagens standard/forskrifter. 37 Luftkjøling Beskrivelse Det er installert vannbårent kjøleanlegg med kjøling til kjølekonvektorer/tak, og kjøling via ventilasjonsbatterier. Anlegget er fra byggeåret Kjølingen leveres av Fortun Netts fjernkjølesentral og ble installert i Pumper sirkulerer vannet via termisk isolerte rørledninger av stål frem til konvektorer/tak med termostatkran i himlingene i hvert rom. Kjøleanlegget har ekspansjonskar, type lukkede membrankar fra Det er montert kjølebatterier foran hver gjenvinner, med eget system og veksler for vann/glykol. Dette er montert for å øke gjenvinnginsgraden og utnytte frikjølefunksjonen. Det er 3 kjøleuniter i kjelleren for kjøling av datahallen. Her benyttes R-410 A som kjølemediet. en på kjøleanleggene vurderes som god, med lang restlevetid på røranleggene. Normal levetid for kjølerørsanlegg er 40 +/- 10 år. Det er ikke gitt opplysninger om sviktende kjøleeffekt. Det er en del rustdannelser på rørkomponenter i forbindelse med glykolkretsen i de ulike tekniske rom. Det ser ut som frikjølefunksjonen og den ekstra gjenvinnings muligheten ikke benyttes, ukjent av hvilken årsak. Det er heller ikke sekvenskjøring mellom varme og kjøling, noe som kan medføre unødvendig energibruk. Kjøleanlegget i datarommet er av nyere årgang og vurdert som bra. Gå gjennom kjølerørs-anlegget, rustbehandle og forebygge videre rustangrep. Utrede frikjølefunksjonen/den ekstra gjenvinnings muligheten og benytte denne optimalt. Utstyre anlegget med felles rom-regulering for varme og kjøling (tiltak 3). 38 Dokumentasjon Beskrivelse FDV-underlag som driftsinstruks og tegninger er ikke kontrollert. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 10 av 16

11 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og tak, og delvis åpent forlagt med kabel på kabelbro. Røranlegget er hovedsakelig utført med plastrør og med PR kabel (kabel med PVC-isolasjon). Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra hovedtavlen i U2 og ut til de respektive underfordelingene. Fordelingsanlegget for stikkontakter og teknisk kabling er utført med PR kabel som ledninger i rør. Vann- og avløpsrør er jordet med separat gul/grønn jordleder. Jordleder er åpent forlagt. Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand. Ingen synlige skader ble registrert på befaringen. Normal levetid for driftstekniske anlegg er 30 +/- 10 år. Kursopplegget for lys og stikk er fra byggeårene, og vurderes å være i god stand med restlevetid tilsvarende de anleggene de betjener. Anlegget for jording fremstår i god stand. Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspenning Beskrivelse Hovedtavlen forsynes via kabler fra trafostasjon i bygget. Ikke vurdert, da netteier er ansvarlig Fordeling Beskrivelse Stigeledninger Fra hovedfordelingene i U2 er stigeledningene forlagt på kabelbro frem til de respektive underfordelingene i bygningsmessige skap i hver etasje. Stigeledningene er med PVC-isolasjon og kobberledere, og er fra byggeåret. Hovedtavle Det er en hovedtavle plassert i U2. Den er fra Tavlene er utført som stålplateskap med kabelinntak i toppen, etter dagens gjeldende normer og forskrifter. Spenningssystemet er 400 V TN. Underfordelinger Underfordelinger/sikringsskap er plassert i skap i de ulike etasjene ved trappesjaktene, og betjener hvert sitt område. Underfordelingene er også fra byggeåret 1990 og er med automatsikringer. Underfordelingene som ble besiktet, er utført som bygningsmessige skap. Alle er godt merket, og er utført etter gjeldende el-forskrifter og krav til effektbehov fra da de ble installert. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 11 av 16

12 Stigeledninger Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Normal levetid på stigeledninger er 30 +/- 10 år. Stigeledningene er utført på en slik måte at det kan forventes å ha lang restlevetid. Hovedtavle Normal levetid på hovedtavler er 30 +/- 10 år. Hovedtavlen er i god stand og er bra merket. Hovedtavlen er utført på en slik måte at det kan forventes å ha en lang forventet restlevetid. Underfordelinger Normal levetid på underfordelinger er 30 +/- 10 år. Det er ingen synlige tegn til skade på underfordelingene som indikerer behov for akutte tiltak. For underfordelingene, vurderes tilstanden å være tilfredsstillende. Stigeledninger Ingen tiltak nødvendig. Hovedtavle Ingen tiltak nødvendig. Underfordelinger Ingen tiltak nødvendig. 44 Lys Beskrivelse Belysningen i hele bygget består av lysarmaturer og kompaktarmaturer, styrt av moderne tilstede automatikk. Det er en blanding av gamle og noen nyer markering og rømningslyskilder. Det ble opplyst at alle lysarmaturene ble skiftet i OPAK registrerte imidlertid eldre lysarmaturer en rekke steder, spesielt i toaletter mindre lagerrom. Normal levetid for belysningsanlegg er 20 +/-10 år. Belysningsanlegget er hovedsakelig nytt gir godt lys og vurderes å være i god stand. Unntaket er på flere av toalettene hvor lyset er dårlig. Hoveddelen av rømningslyskildene er gamle, fra byggeåret. Normal levetid på for utstyr for nødlys er 15 +/- 5år. All nødbelysningen bør skiftes i løpet av en 3-års periode til moderne ledbelysning. Skifte ut gamle lyskilder. 45 Elvarme Beskrivelse Vannbårent varmeanlegg se kapittel Dokumentasjon Beskrivelse Omvisere opplyser at byggene har et vel fungerende internkontrollsystem også for det elektriske. Dokumentasjon/FDV-dokumentasjon for elektro er imidlertid ikke kontrollert. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 12 av 16

13 Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Det er eiers ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle arealer. Dette gjøres av kommunes egne folk. Ingen tiltak nødvendig. 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Det er installert datanettverk både som kabel med kontakter for arbeidsplassene i kontorfløyen og et trådløst nett i alle etasjene og arealene. Det er ikke meldt om problemer med datanettverkene. en vurderes som god. Ingen tiltak nødvendig. 54 Alarm og signal Brannvarslingsanlegg: Beskrivelse Det er et nytt heldekkende brannalarmanlegg av type Eltek fra en vurderes som god. Normal levetid for brannalarmanlegg er 15 +/- 5 år. Ingen tiltak nødvendig. Innbruddsalarmanlegg: Beskrivelse Det er et gammelt innbruddsalarmanlegg fra byggeåret Anlegget er ikke lenger i funksjon. Normal levetid for innbruddalarmanlegg er 15 +/- 5 år. Utskifting av innbruddsalarmanlegget i løpet av en 3 årsperiode. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 13 av 16

14 55 Lyd og bilde Beskrivelse Ikke vurdert. Adgangskontrollanlegg: Beskrivelse Det er et adgangskontrollanlegg fra en vurderes som god. Normal levetid for adgangskontrollanlegg er 15 +/- 5 år. Utskifting av adgangskontrollanlegget i løpet av en 10 årsperiode. 56 SD-anlegg Beskrivelse Det er DDC-automatikk for styring av ventilasjonsanleggene via håndterminal tilknyttet el-tavle i teknisk rom, type Johnson Control. Dette er tilknyttet PC og webbasert SD-anlegg for intern og ekstern styring og overvåking. en vurderes som god. Ingen tiltak nødvendig. 6 Andre installasjoner 61 Reservekraft Beskrivelse Det er et reservekraftanlegg plassert i en utvendig container. en er ikke er vurdert. 62 Heiser Beskrivelse Bygget har to vareheiser, type Kone hydraulisk heis. Kapasitet kg/16 personer med 6 stopp. Videre er det tre personheiser type Myre wire-heis. Kapasitet 1000 kg/13 personer med 6 stopp. Alle heisene er fra byggeåret Piper Beskrivelse Ikke relevant. Alle heisene fremstår i god stand. I følge omvisere har den mest brukte vareheisen hatt mange drifts-avbrudd og blitt påkostet mye i form av reparasjoner/utskiftinger. Generelt er det mye problemer med heisene i følge omvisere. Normal levetid for heisinstallasjoner er 40 +/- 10 år. Driftsavdelingen har uttrykt ønske om å bytte den ene vareheisen. Pga. høye driftskostnader. For øvrig har heisene lang forventet restlevetid. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 14 av 16

15 7 Utendørs 72 Konstruksjoner Beskrivelse Det er flere utendørskonstruksjoner som trapper og støttemurer i plasstøpt betong. Generelt vurderes tilstanden på disse som tilfredsstillende. Det opplyses imidlertid at trappen ned til U2, mot nord/øst-hjørnet har sklidd ut pga. vannavrenning. Dette var ikke synlig for OPAK ved befaringen. Det er også mye løse/skadede beslag på murer og grunnmurer langs byggets sørside Utbedre skader på beslag på murer. Ingen videre tiltak nødvendig utover at det bør holdes øye med trappen for videre utglidninger. 73 Utendørs VVS Beskrivelse Takvannet går til offentlig overvannsystem. Det er overvannskummer, aquadren/renner og sluk i borregården. en fremstår som mindre god i borregården. Her er det problemer med mye ødelagt skiferstein og vann som renner utenom rennene og siger ned mot trappen på nord/øst-hjørnet. Utbedre avrenningen fra borregården. 74 Utendørs EL Beskrivelse Det er utelamper montert over inngangene på fasadene, i himling i inntrukne partier og på stolper, som styres av moderne lysstyringsautomatikk Normal levetid på belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. Utelampene vurderes å være i god stand med lang restlevetid. Ingen tiltak nødvendig. 76 Veier. Plasser Beskrivelse Veier tilhører ikke bygget. Det er en stor borregård i blokk A. Denne er belagt med skiferheller. Avrenning er tenkt skje gjennom åpne fuger i hellene til underliggende renner. Det er også et stort hellelagt område utenfor U2 mot øst. Her er det avrenning vekk fra bygget. en på dekket i borregården vurderes som ikke tilfredsstillende. Her er mye oppsprukne heller og avrenningen fungerer ikke som tiltenkt. Øvrige dekker/plasser er bra. Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 15 av 16

16 Se pkt. 73 over. 77 Park. Hage Beskrivelse Det er et mindre grøntanlegg lang byggets sørside mellom bygget og E18. Det er lagt en rad skiferheller langs grunnmuren her. Området bærer preg av lite stell. Hellene ligger meget ujevnt. Oppgradering av grøntområdene. Brannsikring OPAK har ikke foretatt noen brannteknisk tilstandskontroll av bygget ifb. med denne tilstandskontrollen. Kun forhold som er avdekket ved befaring av de øvrige fag er medtatt Det er ikke avdekket særskilte feil/mangler som krever tiltak. Vi anbefaler likevel at det utføres regelmessige, uavhengige, branntekniske kontroller av bygget. Det er viktig med jevnlig komplettering av branntekniske forhold for å ivareta brannsikkerheten. Feil som er funnet i forbindelse med brannsikkerheten er ellers omtalt under hvert enkelt fag. Anbefalte tilleggsundersøkelser I forbindelse med denne tilstandskontrollen er det funnet enkelte forhold som krever nærmere undersøkelser. Dette gjelder følgende: Det bør gjøres ytterligere undersøkelser mht. å kontrollere avrenning av overvann, spesielt fra borregården. Det anbefales å foreta en nærmere gjennomgang av varmeanlegget. Oslo, For OPAK John-Morten Kvam Sivilingeniør Distribuert til: Bærum kommunale pensjonskasse, v/christian Vegard Dahl Forenklet tilstandskontroll / Malnr. 42 Versjon A Side 16 av 16

17 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: TILTAK OG PRIORITERING 2 Bygning Bærum kommunale pensjonskasse Orienterende beskrivelse av tiltak - Kommunegården Prioritering av tiltak Dato: Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 21 1 Grunn og fundamenter Foreta nærmere undersøkelser om årsak og deretter iverksette tiltak for å bedre avrenningen spesielt i borregården Bæresystem 1 Ingen tiltak nødvendig. 23 Yttervegger 1 Utskifting av ytterdører pga. slitasje Rengjøring og impregnering av betongsteinfasader Male ubehandlede betongfasader for å forhindre framtidige betongskader Utbedre knuste glassbyggerstein Innervegger 1 Løpende vedlikehold av fellesområder fram til en full rehabilitering finner sted Full innvendig rehabilitering av innvendige vegger anbefales innen 10 år Dekker 1 Nødvendige utskiftinger/utbedringer av gulvbelegg frem til en full rehabilitering av bygget innvendig Utskifting av skadde/slitte himlingsplater og maling av plate-/betonghimlinger Full innvendig rehabilitering av innvendige dekker og himlinger anbefales innen 10 år Yttertak 1 Tekke om renner i glasstaket på blokk B og skifte alle gesimsbeslag mm Legge ny tekking på kantinebygget Fast inventar (piper/skorsteiner) 1 Ikke vurdert. 28 Trapper, balkonger m.m. 1 Feste løse inntrinn i hovedtrappene Rengjøre og overflatebehandle betongdekkene på balkongene Sikre brystningene på balkongene med for eksempel glassplater Utbedre skader på dekker/forkanter på terrassene mot sør Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum bygningsmessig % % srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A Side 1 av 5 Kopi av Kommunegården 2 - og kostnader -

18 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: TILTAK OG PRIORITERING 3 VVS 31 Sanitær 1 Ingen tiltak nødvendig Bærum kommunale pensjonskasse Orienterende beskrivelse av tiltak - Kommunegården Prioritering av tiltak Dato: Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 32 Varme 1 Prosjektere og installere et nytt varmeanlegg som gir tilstrekkelig varme, samt ombygging av varme og kjøling slik at dette reguleres i sekvens, for å unngå unødig energibruk Brannslokking 1 Ingen tiltak nødvendig. 35 Prosesskjøling 1 Ikke vurdert. 36 Luftbehandling 1 Utskifting av ventilasjonsanleggene i hele bygget ved utgått levetid (ca år) Komfortkjøling 1 Rustbehandle alle kjølerør og komponenter, samt komplettere manglende isolasjon Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum VVS-anlegg % % srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A Side 2 av 5 Kopi av Kommunegården 2 - og kostnader -

19 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: TILTAK OG PRIORITERING 4 El-kraft Bærum kommunale pensjonskasse Orienterende beskrivelse av tiltak - Kommunegården Prioritering av tiltak Dato: Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 41 Basisinstallasjon for elkraft 1 Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspent forsyning 1 Ikke vurdert. 43 Lavspent forsyning 1 Ingen tiltak nødvendig. 44 Lys 1 Skifte ut byggets nød- og rømningslys til moderne Led belysning, pga. utgått levetid Skifte ut gamle lysarmaturer Elvarme 1 Vannbårent varmeanlegg se kapittel Reservekraft 1 Ingen tiltak nødvendig. 49 Dokumentasjon (Internkontroll elektro) 1 Ingen tiltak nødvendig. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum Elkraft-anlegg % % srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A Side 3 av 5 Kopi av Kommunegården 2 - og kostnader -

20 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: TILTAK OG PRIORITERING Bærum kommunale pensjonskasse Orienterende beskrivelse av tiltak - Kommunegården Prioritering av tiltak Dato: Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 5 Tele- og automatisering 53 Telefoni og personsøking (porttelefoner) 1 Ingen tiltak nødvendig. 54 Alarm- og signalsystemer (brannalarmanlegg) 1 Utskifting av innbruddsalarmanlegget pga. utgått levetid Utskifting av adgangskontrollanlegget pga. utgått levetid Lyd- og bildesystemer 1 Ikke vurdert. 56 Automatisering 1 Utskifting av SD-anlegget er medtatt under utbedring av varme- og luftbehandlingsanlegg. Ingen kostnad medtat her. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum Tele og automatisering % % Andre installasjoner 62 Person- og varetransport (heiser) 1 Skifte en vareheis pga. unormalt mange driftsabrudd Avfall og støvsuging 1 Ingen tiltak nødvendig. Sum Rigg, drift og administrasjon Mva Sum Andre installasjoner % % srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A Side 4 av 5 Kopi av Kommunegården 2 - og kostnader -

21 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: TILTAK OG PRIORITERING 7 Utendørs Bærum kommunale pensjonskasse Orienterende beskrivelse av tiltak - Kommunegården Prioritering av tiltak Dato: Vedlike- Vedlike- Vedlike- Moderni- Akutt hold hold hold sering 0-1 år 1-3 år 3-5 år 5-10 år ved behov 72 Utendørs konstruksjoner 1 Utbedre/skifte beslag på murer langs sørfasadenspesielt Utendørs røranlegg 1 Ingen tiltak nødvendig. 74 Utendørs elkraft 1 Ingen tiltak nødvendig. 76 Veier og plasser 1 Utbedre steinhellene i borregården Parker og hager 1 Oppgradere grøntområdene mot sør Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum utendørs % % TOTALSUM (Alle fag) srapport - og kostnader / Malnr. 23 Versjon A Side 5 av 5 Kopi av Kommunegården 2 - og kostnader -

22 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 1 Nordfasaden med inngang inn til borregården mellom søylene under gul del. Bilde nr. 2 Nordfasaden sett mot vest er med betongstein Bilde nr. 3 Fasaden sett fra sørvest. Bilde nr. 4 Sørfasaden sett mot vest. Er med betongstein og mye store aluminiumsvinduer med solavskjerming. Bilde nr. 5 Det er et parti med glassbyggerstein på sørfasaden. Bilde nr. 6 Tekniske rom på takene er i ubehandlet betong. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 1 av 10 Oslo,

23 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 7 Her fra borregården. Fasadene har fliser fra 2 til 3. etasje. Øvre del med betongstein. Bilde nr. 8 Aluminiumsvinduer mot borregården. Bilde nr. 9 Typisk korridor med cellekontorer her fra blokk A. Det er skyvedører inn tikl kontorene. Bilde nr. 10 Typisk cellekontor med standard fra byggeåret. Bilde nr. 11 I trapperommene er det flislagte gulv (skifer). Bilde nr. 12 Bygget har flislagte toaletter i alle etasjer. Her et HCtoalett. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 2 av 10 Oslo,

24 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 13 Typisk innredning i kontoretasje. Bilde nr. 14 Store aluminiumsdører med glassfelt fra trapperommene inn til kontorene. Bilde nr. 15 Gulvene i bygget har hovedsakelig vinylbelegg fra byggeåret, med enkelte unntak hvor brukere har skiftet belegget. Bilde nr. 16 Her er biblioteket sett fra 4. etasje blokk B. Bilde nr. 17 Det er et stort glasstak over biblioteket. Taket har og har lenge hatt lekkasjer. Bilde nr. 18 Personalgarderobe i U2 blokk B. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 3 av 10 Oslo,

25 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 19 Dusjanlegg i tilknytning til garderobe i U2. Bilde nr. 20 Ny himling i deler av biblioteket. Bilde nr. 21 Her fra sentralhallen. Bilde nr. 22 Sentralhallen. Gangbroer i hver etasje (rett fem i bilde) og svalganger til høyre i bildet. Bilde nr. 23 Nytt gulvbelegg i deler av biblioteket. Bilde nr. 24 Ubehandlede Lecavegger i garasjen. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 4 av 10 Oslo,

26 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 25 Nytt epoxy gulvbelegg i garasjene- legges i disse dager. Gjelder ikke hele anlegget. Bilde nr. 26 Det er ubehandlede betonghimlinger i garasjene. Bilde nr. 27 De sju hovedtrapperommene har betongtrapper med åpne opptrinn. Enkelte inntrinn løsner. Må etterfestes. Bilde nr. 28 Deksler over de nedsenkede festeboltene er borte mange steder. Må suppleres da det eller samler seg mye støv og skitt her. Bilde nr. 29 Fasade mot øst med mye glass og balkonger på hver side av glassdelen. Bilde nr. 30 Balkongen har stålrekkverk med horisontale wire. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 5 av 10 Oslo,

27 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 31 Yttertak blokk A med tekking fra Bilde nr. 32 Gesimsbeslagene er imidlertid fra byggeåret og i noe dårlig stand flere steder. Bilde nr. 33 Kantinebygget i blokk A har glassfasader og taktekking fra byggeåret. Tekkingen er dekket med ballastsingel. Bilde nr. 34 Den nye tekkingen er avsluttet korrekt opp langs vegger på tekniske rom etc. Bilde nr. 35 Tekkingen på blokk B er fra 2006 og syntes å være i god stand. Bilde nr. 36 Rennene mellom glasstakene, blokk B, er ikke tekket om. Her er det membran fra byggeåret. Det har vært og er fremdeles mye lekkasjer her. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 6 av 10 Oslo,

28 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 37 Belegget på mange av beslagene flasser av og det er registrert flere uheldige avslutninger på beslagene. Bilde nr. 38 Her ses taket over sentralhallen. Bilde nr. 39 Rustent beslag. Har antas det at det er en lekkasje ned i sentralhallen. Bilde nr. 40 Renne mellom glasstak mot sentralhallen. Dette er også et lekkasjepunkt med gammel tekking. Bilde nr. 41 Toalettene har sanitærutstyr fra byggeåret. Bilde nr. 42 Varmt tappevann leveres fra Fortuns fjernvarmeveksler. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 7 av 10 Oslo,

29 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 43 Oppvarming fra et-rørs anlegg gir ikke tilfredsstillende varme. Det er ingen sekvens mellom varme og kjøling i de enkelte rom. Bilde nr. 44 Fjenvarme leveres via Fortuns veksler. Rør er ikke komplett isolert. Bilde nr. 45 Ventilasjon via 25 år gamle systemer som er modne for fornying. Bilde nr. 46 Tilluftsventiler er plassert rett over hodet til brukere. Dette opplyses å skape trekk på arbeidsplassene. Det er ny belysning i tilnærmet hele bygget. Bilde nr. 47 Termostat og kjølerør med manglende samkjøring og sekvens, for å spare energi. Bilde nr. 48 Kjølerør og enkelte komponenter er sterkt angrepet av rust. Skyldes manglende vedlikehold i 25 år. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 8 av 10 Oslo,

30 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 49 Kjølerør og enkelte komponenter sterkt angrepet av rust. Manglende vedlikehold i 25 år. Bilde nr. 50 Som forrige bilde. Bilde nr. 51 Manglende isolasjon etter utbedring av kjølerørsanlegget. Bilde nr. 52 Slukkeutstyr kontrolleres årlig. Bilde nr. 53 Hovedtavle er plassert i U2 blokk A. Bilde nr. 54 Sprinklersentral for anlegg som dekker 1. et. samt U1 og U2. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 9 av 10 Oslo,

31 Bærum kommunale pensjonskasse Kommunegården Bilde nr. 55 Underfordelere er utstyrt med automatsikringer. Bilde nr. 56 Fremføring av el og tele i brystningskanaler på veggene. Bilde nr. 57 Eldre nødlysanlegg. Bilde nr. 58 Som forrige bilde. Bilde nr. 59 Eldre adgangskontrollanlegg. Bilde nr. 60 Nytt heldekkende brannalarmanlegg. Fotoramme 6 bilder / Mal nr. 60 Versjon A Side 10 av 10 Oslo,