BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /45

Transkript

1 # # BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /45 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: SSHE BERGENHUS, GNR. 168, BNR DELER AV 3, 360 M.FL, SANDVIKSBODENE PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Norske Hjem AS fremmer på vegne av Sjøbodutvikling AS og Reidar Osen reguleringsforslag for et område i Bergenhus bydel i Sandviken, Sandviksbodene 69 til 72. Området ligger langs Sandviksveien, like sør for Måseskjæret og Sandviken Brygge. SANDVIKEN BRYGGE SAN DVIKSVEIEN HELLEVEIEN REPERBANEN MÅSESKJÆRET PLANOMRÅDET GJENSIDIGE Bakgrunnen for planarbeidet er forslagstillers ønske om å ta i bruk sjøbodene til bolig, forretning og kontor. Det har vært en lang prosess frem mot 2. gangs behandling. Oppstart av planarbeidet ble meldt i februar Offentlig ettersyn ble gjennomført i tidsrommet Sandviksbodene ble, etter vedtak fattet , midlertidig fredet med hjemmel i kulturminneloven 22.4, jf 15. Vedtaket ble påklaget av forslagstiller, men klagen ble avvist. Saken lå i bero inntil mars 2010 da fylkeskonservator ga dispensasjon fra midlertidig fredning i henhold til kulturminneloven 15a for gnr 168 bnr 360, 361, 362, 363, 364, Sandviksbodene I etterkant har det vært jobbet med utforming av et revidert planmateriale samt tilpassing til ny plan- og bygningslov.

2 Planforslaget er ikke i samsvar med overordnete planer. I kommunedel plan for Sandviken - Fjellsiden Nord inngår planområdet i delområde M - Måseskjæret. Bodene er vist som verneverdige med formål næring med friområde i sjø. I bestemmelsene til kommunedelplanen 18 punkt 3 heter det at "Følgende bygninger er verneverdige og skal beholde sin form, størrelse og materialbruk. Sandviksbodene 68,70,71,71a, 72,73a 78a, 78b er tekniske kulturminner og skal bevares gjennom bruk. Bodene skal stå med fronten i sjøen" Planforslaget omhandler to sjøboder, hvor den ene står i tilknytning til et naust og et mindre bolighus. Området har meget høy kulturhistorisk verdi med naboskap til Reperbanen med bolighus og tjærehus og lyststedet Måseskjæret. Bygningene er i hovedsak ført opp på tallet. Sandviksbodene nr 71, "det blå losjihuset" er tenkt brukt til forsamlingshus/felleshus og vises med formål foretning/ kontor/ tjenesteyting. Fordelingen i de øvrige sjøbodene er tenkt som følgende: Sandviksbodene 69 formål bolig, Sandviksbodene 70, 71a og 72 - formål bolig/foretning/kontor. Nr. 69 har et trapperom på yttervegg mot hopen. Dette er tenkt revet. Det samme gjelder for skuret i hopen mellom nr 70/71a/72 og nr 73a. Uterommet mellom bodene (AU) blir noe utvidet ved at garasje og skur rives. I tillegg til formål forretning/kontor/tjenesteyting er det foreslått til sammen 32 boenheter. Uteareal er foreslått plassert i gårdsrommet mot Sandviksveien. Dette er tenkt skjermet med glassvegger mot vei for å dempe støy fra Sandviksveien. Det er vist offentlig gangvei fra Sandviksveien og gjennom planområdet ut mot hopen. Total bruksareal BRA for prosjektet er ca 3000 m 2. Parkering er foreslått løst i felles parkeringsanlegg i Lehmkuhlboden, som ligger like nord for planområdet, jamfør illustrasjon under. Lehmkuhlboden Sandviksbodene Planforslag for Lehmkuhlboden er under utarbeiding. Planforslaget forventes utlagt til offentlig ettersyn våren Planområdet ligger i nær tilknytning til byfjellene. For øvrig er det kort avstand til blant annet felles torg ved Sandviken brygge og Gamle Bergen museum med parkanlegg. Side 2 av 12

3 Adkomst til planområdet er fra Sandviksveien. Veistrekket Sandviksveien - Måseskjærsveien er under regulering og inngår i planarbeidet for Lerøy Seafood Group AS, Bergenhus, gnr 168 bnr 377, 379, Sandviksbodene 78 C - 80 (planid , saksnr ). Planforslaget strekker seg fra "Gjensidigekrysset" og til Sandviksbodene Planomådet er utsatt for støy fra Sandviksveien. Kilde Akustikk AS har beregnet støy fra veitrafikk, næringsvirksomhet, fritidsbåter og sjøfly. Det er behov for avbøtende tiltak. Støyrapport følger som vedlegg H. Den eksisterende bygningsmassen innenfor planområdet består av midlertidig fredete sjøboder som i all hovedsak er fundamentert på bolverk i sjø. Det vil si at store deler av bygningsmassen er i bevegelse ved høy vannstand og store bølger. Det må gjøres avbøtende tiltak mot mulig tidevannsflom. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene fra de offentlige høringsinstansene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Hensyn til kulturminne Behov for utbedring av Sandviksveien og eksisterende kryss ved Gjensidigegården Behov for hensyn til myke trafikkanter Parkering er en utfordring i området Krav til uteoppholdsarealer Etablering av siktakse mot sjø Behov for sprinkling av sjøbodene Kritisk til formål bolig I merknader fra naboer og private grunneiere blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Hensyn til de verneverdige sjøbodene i og rundt planområdet Parkering Kritisk til bolig som formål Forholdet til naboeiendom Støy Det er i tillegg foretatt en begrenset høring i tidsrommet Foruten de foreslåtte endringer i planforslaget var det hensynet til medgått tid fra offentlig ettersyn og frem til 2. gangs behandling som utløste behov for begrenset høring. Saken ble lagt i bero en periode grunnet varselet om midlertidig fredning av sjøbodene sommeren Det kom inn 5 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser ved begrenset høring. Det er blant annet pekt på at boligformål, krav til uteoppholdsareal, parkering og støy er i strid med overordnete planer. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 3 av 12

4 Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Tidligere vist trafikkareal fra "Gjensidigekrysset" frem til krysset Måseskjærsveien/ Sandviksveien utgår. Planavgrensning begrenses til eiendomsgrenser mot eksisterende bygninger, vei og sjø. Nevnte trafikkareal inngår nå i pågående planarbeid for Lerøy Seafood Group AS, Sandviksbodene 78C Saken er oversendt Byrådsavdelingen for politisk behandling. Tilpassing av planforslaget med plankart og bestemmelser til ny plan- og bygningslov Dispensasjon etter kulturminneloven 15a innvilget Nytt formål, forretning/kontor/tjenesteyting Parkering tilpasset forslag til ny parkeringsnorm for Bergen kommune Felles uteareal mellom 168/365 og 168/364 utgår og vises nå som ferdsel i sjø. Det er intensjonen at hopen skal reetableres Antall boenheter er redusert fra 35 til 32 Bestemmelsene er tilpasset de endringer som er nevnt ovenfor. I tillegg er det gjort noen justeringer slik at bestemmelsene er mer i samsvar med fagetatens mal for utarbeiding av bestemmelser. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Formål Formål bolig er ikke i samsvar med overordnete planer. Bakgrunn for forslaget om reguleringsformål bolig er blant annet et ønske om å få dekket kostnadene til påkrevd restaurering og rehabiliteringsarbeid. En regulering til boligformål har gitt følgende problemstillinger: Boligformål er konfliktfylt i forhold til viktige vernehensyn i forhold til sjøbodene som tekniske kulturminner Tilgang på tilstrekkelig uteareal med kvalitet Veinettet er overbelastet og tåler ikke ytterligere utbygging i området. Antikvariske myndigheter vurderer bodene å være av høy kulturhistorisk verdi og fredningsverdige. Byantikvaren har gjennom reguleringsprosessen klart gitt uttrykk for at antikvariske retningslinjer skal være førende. Bodene ble midlertidig fredet i medhold av kulturminneloven 22.4 jf 15 og 19. På dette tidspunktet hadde Bergen kommune ved Byantikvaren ansvar som kulturminnestyresmakt. Dette var en prøveordning som gjaldt i perioden fra til Denne ble avsluttet og tilbakeført til Hordaland fylkeskommune ved fylkeskonservator fra Begrunnelsen for vedtaket om midlertidig fredning av sjøbodene bygde blant annet på det unike i bodmiljøet i Sandviken. Samlet sett utgjør denne omfattende bygningsmassen et kulturmiljø som i nasjonal og internasjonal sammenheng har en meget høy verneverdi. Samtidig ble det i vedtaket om midlertidig fredning også gitt en vurdering av saken etter planog bygningsloven og de reguleringsmessige forhold i saken. Bergen kommune ved Byantikvaren vurderte at tiltakshaver pr 2007 ikke hadde lagt fram et planforslag/ prosjekt som ivaretok de antikvariske verdiene godt nok. Etter 2008 har det vært avholdt flere møter med forslagstiller og fylkeskonservator der overordnede krav ble klarlagt. Hovedretningslinjene for forslagstiller var at alt det ytre skal Side 4 av 12

5 tas vare på, og at en i interiørene måtte søke å gjøre minst mulig inngrep. På bakgrunn av dette har forslagstiller revidert prosjektet og redusert mengden av inngrep i forbindelse med tilpassing til ny bruksfunksjon. Dispensasjonssøknad vedrørende midlertidig fredning for Sandviksbodene ble innvilget , jamfør notat fra fylkeskonservator, vedlegg F. Av notatet fremgår blant annet følgende begrunnelse for at dispensasjon etter kulturminneloven er gitt: "Etter kulturminnemyndighetens retningslinjer har tiltakshaver revidert sine planer og søkt å minimere inngrepene i de opprinnelige konstruksjonene. Vellykket vern vil i de fleste tilfeller fordre aktiv bruk, og i den sammenheng vil en del tilpasninger være nødvendig. Bygningens tilstand er i dag kritisk. Dersom kulturminne skal reddes, er det behov for snarlige tiltak. I forbindelse med tilpasning av ny funksjon vil opplevelsesverdien av bygningenes interiører svekkes. Opplevelsesverdien knyttet til eksteriøret og bygningsmiljøet vil i stor grad styrkes. For tiltakshaver vil bruksverdien økes, og dette vil kunne være med å dekke kostnader knyttet til istandsettelse og fremtidig vern av kulturminnet". Videre står det i vurderingen at etter kulturminnemyndighetenes retningslinjer har tiltakshaver revidert sine planer og søkt å minimere inngrepene i de opprinnelige konstruksjonene. Vellykket vern vil i de fleste tilfeller fordre aktiv bruk, og i den sammenheng vil en del tilpasninger være nødvendig. Jamfør ovenfornevnte avklaringer har fagetaten vurdert det slik at det ut fra hensyn til kulturminnevern kan legges til rette for bolig i planområdet. Når det gjelder hensyn til uteoppholdsareal, parkering og trafikk, vises det til vurderinger i nedenforstående punkter. Kulturminnevern Kulturmiljøet i Sandviken har en meget høy verneverdi, både nasjonalt og internasjonalt. Langs og i nærheten av planområdet er dette bl.a. representert ved Reperbanekvartalet og den fredete Reperbanen i Sandviksveien 62, Den Trondhjemske postvei, Strandens grend, lyststedet Måseskjæret samt Gamle Bergen museum. Sandviksbodene 69 har beholdt mange opprinnelige kvaliteter. Boden dateres til før 1766 og er trolig fra tallet. Med sine gode proporsjoner og enkle former er sjøboden et godt eksempel på at det også for slike tekniske bygg ble stilt de samme høye krav til estetikk og håndverksmessige kvaliteter som for arkitekturen ellers. Den tradisjonelle bergenske trearkitekturen har således her en verdig representant, jamfør vedtak om midlertidig fredning datert 8. juni Som tidligere nevnt, er bodene vist med næringsformål og markert som verneverdige i kommunnedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord. I Fylkeskonservators vedtak om dispensasjon fra vedtak om midlertidig fredning stilles det visse vilkår. Det stilles blant annet krav til reversible inngrep. Bruk av tradisjonelle materialer og håndverksteknikker og bruk av antikvarisk kvalifiserte håndverkere. Detaljutforming av tiltak og avgrensninger for utskifting av materiale skal skje etter nærmere avtale med Hordaland fylkeskommune. Det stilles og krav til dokumentasjon med foto samt rapport som skal sendes Hordaland fylkeskommune en måned etter avsluttet arbeid. Nevnte vilkår inngår i forslag til bestemmelser. Etter begrenset høring er det i henhold til uttalelse fra både fylkeskonservator og byantikvaren medtatt bestemmelse vedrørende nyere tids kulturminne, jamfør punkt 5.1. Det er ikke utarbeidet egen kulturminnedokumentasjon til planforslaget. Fagetaten kan ikke se at det er hensiktsmessig å kreve denne i ettertid da Sandviksbodene er godt dokumentert gjennom blant annet "Prosjekt Bod", "Sikringsprosjektet" og ved søknad til fylkeskommunen om dispensasjon fra midlertidig fredning. Det ble heller ikke påpekt fra Side 5 av 12

6 kulturminneinteressenes side at kulturminnedokumentasjoner manglet da saken var utlagt til offentlig ettersyn i Det gjøres for øvrig oppmerksom på at sommeren 2007 startet det opp et prosjektarbeid kalt "Prosjekt Bod", initiert av byråd for klima, næring og byutvikling, Lisbeth Iversen. Målet har vært å rette et spesielt fokus på sjøbodene i Sandviken/Skuteviken. Prosjektet er et delprosjekt under "Prosjekt Sandviken" som var tildelt budsjettmidler for perioden Sluttrapport skrives i disse dager. I denne sammenheng nevnes også det såkalte "sikringsprosjektet". Høsten 2008 mistet Bergen svært verdifulle kulturminner i brann, henholdsvis Skuteviksboder og Lehmkuhlboden. Som en følge av disse tapene ble prosjekt "Sikringsprosjekt" startet opp. Prosjektet har vært ledet av kommunaldirektør Edel Eikeseth og organisert med styringsgrupper og tre arbeidsgrupper med ulike oppgaver. Intensjonen med sikringsprosjektet har ikke bare vært brannsikring, men det er også sett på sammenhengen mellom brannsikring og sikring mot forfall. I sikringsprosjektet har en valgt å se Sandviken som et eksempelområde for løsninger. Sandviksbodene inngikk på et tidspunkt i prosjektet som ett av studieobjektene. Sikringsprosjektet ble avsluttet ved utgangen av Sluttrapport er ikke ferdigstilt. Det er ikke gjennomført marinarkeologisk registrering for planområdet. Stiftelsen Bergen Sjøfartsmuseum har sendt forslagstiller et anbud, som de har godtatt. Marinarkeologisk undersøkelse er bestilt. Tidspunkt for registreringen er ikke fastlagt. Jamfør rekkefølgekrav kan det ikke gis igangsettingstillatelse før marinarkeologiske registreringer er utført og godkjent av rette kulturminnemyndighet. Vei/Trafikk Veinettet i området har ikke tilfredsstillende kapasitet. Krysset ved Gjensidigegården er overbelastet i rushperiodene, og trafikkavviklingen er til tider uoversiktelig og problematisk. Trafikksituasjonen rundt planområdet har lenge vært uavklart. I tiden som har gått etter offentlig ettersyn, er det fremmet nye forslag til løsninger for veinettet i området fra Gjensidigekrysset og frem til Måseskjærsveien lenger nord for planområdet. Det er i all hovedsak strekningen fra Gjensidigekrysset til krysset mellom Sandviksveien og Måseskjærveien som berører planforslaget for Sandviksbodene Side 6 av 12

7 Sandviksveien langs planområdet og Reperbanekvartalet, illustrasjon og foto av eksisterende og fremtidig løsning, CUBUS AS Dette blir nå den eneste kjøreadkomsten til området og vil således fremstå som en "portal". Arkitektkontoret Cubus har på oppdrag fra Rolf Olsen AS (eier av Reperbanekvartalet) utarbeidet rapporten "Veisystemet forbi Reperbanekvartalet", jamfør vedlegg G. Prinsippet om urbanisering av dette området er tatt inn i det reviderte planforslaget for Lerøy Seafood Group ASA. Foran Reperbanekvartalet blir det en "opphøyet" gangsone/torg og sjøsiden får brede fortau. NB! Det presiseres imidlertid at rapportens forslag om flytting av lyststedet Måseskjæret, ifbm. en eventuell fremføring av bybane nordover, ikke er vurdert og inngår verken i foreliggende planforslag eller i planforslag for Lerøy Seafood Group ASA. En full utnytting av hele utbyggingspotensialet i området fra Gjensidigekrysset og frem til Gamle Bergen vil kunne medføre en trafikkøkning som kan gi uønskete konsekvenser. Selv om det i ovenfornevnte planforslag vises gode løsninger for et oppgradert veisystem, er det viktig å holde biltrafikken på et forholdsvis lavt nivå, både ut fra veikapasitet/trafikksikring og med bakgrunn i områdets store kulturminneverdier. Lav parkeringsdekning, økt tilrettelegging for gang- og sykkeltrafikk, eventuell båtrute, og ikke minst en mulig fremtidig bybane er viktige virkemidler i denne sammenhengen. I forslag til bestemmelser er det knyttet rekkefølgekrav til utbyggingsavtaler i forbindelse med opparbeiding av kjørebane, gang- og sykkelvei. Hopen mellom sjøbodene 69 og 70/71 og 71a/72 er vist som offentlig gangareal. Fagetaten slutter seg til forslått løsning. Parkering Parkering for Sandviksbodene er i utgangspunktet tenkt plassert i planlagt parkeringsanlegg ved Lehmkuhlboden som ligger like nord for planområdet. Detaljplan for Lehmkuhlboden skal 1.gangs behandles innen Arealutnyttelsen for nevnte plan er ikke ferdig diskutert og vil ikke få sin endelige avklaring før etter offentlig ettersyn og 2. gangs behandling. For å sikre en fleksibel løsning for parkering for Sandviksbodene fremgår det av forslaget til bestemmelser punkt 1.6 at parkering skal løses utenfor planområdet, i rimelig nærhet og fortrinnsvis med adkomst fra Måseskjærsveien. Fagetaten er for øvrig kjent med at det er inngått en grunneieravtale mellom Lerøy Seafood Group ASA, Rolf Olsen Eiendomsselskap og Sandviken Eiendom om å utvikle et felles parkeringsanlegg i Side 7 av 12

8 tilknytning til antatt bybanestopp lokalisert ved de to sistnevnte eiendommene. I sin merknad til begrenset høring peker Rolf Olsen Eiendomsselskap på at det er naturlig å se parkeringsløsningen som en del av en utvidet utbyggingsavtale mellom de tre grunneiere som allerede har et avtalesystem, øvrige grunneiere og Bergen kommune. Fagetaten deler dette synspunktet. Etter fagetatens vurdering blir dette ivaretatt gjennom forslag til bestemmelse punkt som sier at "parkering i henhold til 1.6 må være dokumentert ved tinglyst erklæring". I lys av forslag til ny parkeringsnorm for Bergen kommune og Fylkesmannen i Hordaland sin innsigelse til denne, gjennom offentlig ettersyn av revidert kommuneplan for Bergen kommune, må parkeringstilbudet være relativt lavt. Det vil si at det i foreliggende planforslag legges opp til 1 parkeringsplass for bil og 2 oppstillingsplasser for sykkel pr 100 m 2 bolig. For kontor skal det avsettes 2 parkeringsplasser for bil og 7 oppstillingsplasser for sykkel pr 1000 m 2. Fagetaten slutter seg til foreslått parkeringsdekning. Uteoppholdsarealer Det er knapphet på uteoppholdsareal i planområdet. Innenfor selve planområdet er det avsatt et areal merket AU på ca 156 m 2. Med utgangspunkt i maks 32 enheter dekker dette ca 32 % av kravet. Det legges opp til at resterende 68 % dekkes av offentlige arealer i nærhet til planområdet. Eksisterende og planlagt offentlig gatetun/torg ved Sandviken Brygge kan kompensere noe. Samtidig har Sandviken som helhet gode kvaliteter med sin nærhet til sjø og fjell. Jamfør punkt 11 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel opplyses det om at "Ytterligere avvik fra standardkravene kan innvilges gjennom reguleringsplan basert på en totalvurdering av bla. antikvariske hensyn mm. - ved seksjonering, bruksendring og hovedombygging kan det gis dispensasjon fra standardkrav dersom det kan påvises at disse ikke kan oppfylles. På tomter i Bergen sentrum der det ikke er mulig å opparbeide tilstrekkelig utendørs fellesarealer på bakkeplan skal det i tillegg avsettes innendørs fellesareal for lek og opphold. Kravet inntrer ved etablering av 4 eller flere boenheter i nybygg, ved hovedombygging eller ved bruksendring til bolig. Fellesarealet skal være universelt tilgjengelig og tilfredsstille byggeforskriftenes krav som rom for varig opphold, være stort nok til allsidig bruk og skal ferdigstilles samtidig med resten av bygget". Videre heter det at ".. I de samme senterområdene kan også inntil 50 % av fellesarealene dekkes av takterrasse med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet". Ved offentlig ettersyn var arealet avsatt til felles uteoppholdsareal større (ca 245 m m 2 ). Tilgjengelig areal er blitt redusert som en konsekvens av anbefalte endringer etter offentlig ettersyn, herunder reetablering av hopen. Det tilgjengelige uteoppholdsarealet (felt AU) er nå under kravet i kommuneplanens arealdel. Opprinnelig dekket dette arealet ca. 50 % av arealkravet. De faktiske forholdene er like fullt de samme, og det vil være flytende overgang mellom felles uteoppholdsareal og offentlig gangvei. Etter fagetatens vurdering bør avviket fra kommuneplanens arealdel kunne aksepteres. Det er særlig ut fra hensyn til sjøbodenes verneverdi gjort avveininger i forsøk på å finne tilfredsstillende løsninger. Som kompensasjon for manglende privat uteareal, og som et tilskudd til fellesarealet, foreslås det blant annet at det etableres et felles aktivitetsrom i 1. etasje i "det blå losjihuset". Huset foreslås gitt formål foretning/ kontor/ tjenesteyting. Med bakgrunn i ovennevnte vil det etter fagetatens vurdering heller ikke skape noen presidens for andre planforslag med tilsvarende knapphet på egnet uteoppholdsareal. Ved offentlig ettersyn var det foreslått et uteoppholdsareal mellom bod 72 og 73a. Arealet er en overbygd hop. Det er ønskelig å reetablere hopen. Arealet er etter fagetatens vurdering ikke egnet som uteoppholdsareal. Verdien i å reetablere hopen tar opp i seg det tradisjonelle Side 8 av 12

9 prinsippet der sjøbodene går rett i sjø og er således av stor betydning for sjøbodene og området i sin helhet, jamfør kulturminnegrunnlaget for kommunedelplanen Sandviken - Fjellsiden Nord. Forslagstiller har imøtekommet dette, og det legges i nærværende planforslag opp til at hopen kan reetableres. Avstanden til offentlig areal utenfor planområdet er større enn 50 m, som er grensen oppgitt i kommuneplanens arealdel. Heller ikke er kravet i gjeldende reguleringsplan om opparbeiding av torg ved Sandviken Brygge gjennomført. Arealet fungerer i dag som parkeringsplass. Når fagetaten like fullt nevner blant andre dette området som et alternativ til uteoppholdsareal, er det med tanke på at endringer som er på gang i Sandviken som helhet, blant annet en sannsynlig fremtidig bybanetrasé til Åsane gjennom området, vil tvinge frem en løsning også her. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk I planbeskrivelsen er det lagt ved forslag til planløsning. Forslagstiller har valgt til dels små leiligheter med den begrunnelse at disse enklere kan innpasses i den gamle bygningsstrukturen. Fagetaten var ved offentlig ettersyn kritisk til antall boenheter. Vurderingen bygget på hensyn til verneverdi, uteoppholdsareal, parkering m. m (se de enkelte avsnitt for begrunnelse for vurdering). Antall enheter er nå redusert fra 35 til 32. Samtidig stilles det krav i forslag til bestemmelser om at hver enhet skal være minimum 35 m 2 pluss boder. Det er også medtatt bestemmelse som sier at det ikke skal etableres bolig på gateplan ut mot Sandviksveien og offentlig gangareal innenfor planområdet. Planens forslag til antall enheter er et maksimum. Utnyttelsen skal være lik dagens. Det vil si at for felt BB er det vist % BRA på 335 %, for felt B/F/K er % BRA = 325% og for felt F/K/T er % BRA = 175%. Bodene står på bolverk i sjø, som stadig er i bevegelse og som endrer seg over tid. Disse må med jevne mellomrom repareres, noe som bygger på en lang tradisjon og som det er eksempler på blant annet på Bryggen i Bergen. Når det gjelder fastsetting av byggehøyde, er det i planforslaget vist en heving av gulvkonstruksjonen/fundamenteringshøye til kote Dagens fundamenteringshøyde for nr 69 er kote +1.6, målt på gulvet like innenfor hoveddøren. Heving av fundamenteringshøyden vil gi en differanse på ca 90 cm for nr 69. Byggehøyden for de ulike byggene er satt til: Sandviksbodene 69 Ny høyde overkant gulvkonstruksjon 1. etasje, kote +2.5 Ny høyde overkant møne kote Sandviksbodene 71 (det blå losjihuset) Ny høyde overkant gulvkonstruksjon 1. etasje, kote +2.5 Ny høyde overkant møne, kote +9.5 Sandviksbodene 71 (det gule pakkhuset) Ny høyde overkant gulvkonstruksjon 1. etasje, kote +2.5 Ny høyde overkant møne, kote Sandviksbodene 70,71a, 72 (den sammenbygde boden ) Ny høyde overkant gulvkonstruksjon 1. etasje, kote +2.5 Ny høyde overkant møne, kote Side 9 av 12

10 Forslagstillers argumenter for en heving av fundamenteringshøyden bygger på bestemmelser til kommunedelplan Bergen indre havn og hensyn til økt havnivå samt forholdet til nabobebyggelse. Byantikvaren er i sin uttalelse til begrenset høring kritisk til heving av fundamenteringshøyden, slik det er beskrevet i planforslaget, og da særskilt for Sandviksbodene 69. Selv om det er gjort inngrep i og sikringer av fundamenteringen er bolverket i nr 69 et av få autentiske bolverk og sannsynligvis det eneste som står ut mot sjø. Byantikvaren hevder også at beskrivelsen av tiltaket ikke viser på en tilfredsstillende måte hvordan krav til blant annet innendørs takhøyde i bolighus lar seg oppfylle i alle etasjene. Byantikvaren er av den oppfatning at kulturminneinteressene ikke ivaretas på en tilfredsstillende måte i det foreliggende planforslaget og er således uenig i fylkeskonservatorens vurderinger. Fylkeskonservators dispensasjon fra midlertidig fredning stiller strenge krav og vilkår til tilpasninger til en eventuell bruksendring. Kulturminnemyndighetene er i den sammenheng opptatt av de fysiske inngrepene i den opprinnelig bygningsmassen og dette skal ivaretas gjennom de krav og vilkår som er nevnt i dispensasjonen. Fylkeskonservator har i sin dispensasjon fra midlertidig fredning ikke særskilt nevnt heving av fundamenteringsnivå for bodene. Det er derimot i et møtereferat datert der fylkeskonservator, byantikvaren, etat for byggesak og for private planer og forslagstiller deltok, trukket frem at heving som beskrevet av forslagstiller ikke er problematisk i forhold til kulturminneloven. Derimot er det ikke aktuelt å gi dispensasjon til en innvendig etasjeheving. Det er de eksisterende rammer som gir fasiten for hva som er realiserbart i henhold til en bruksendring. Alt det ytre skal ivaretas og i interiøret må en tilstrebe minst mulig inngrep i kulturminne. For å imøtekomme dette er det i forslag til bestemmelser medtatt bestemmelse som sier at: "Netto fri romhøyde i boenhetens primærrom skal ikke være lavere enn 2.30 m. Etasjer der dette eventuelt ikke er mulig å overholde, skal benyttes enten til boder eller som del av over- eller underliggende boenheter". Jamfør punkt 2.3. Det vises i denne forbindelse til plan- og bygningsloven 31-2 som sier at: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Fagetaten anbefaler følgende tillegg til forannevnte bestemmelse punkt 2.3 tredje avsnitt: Det kan unntaksvis vurderes en lavere romhøyde så lenge hensyn til sikkerhet og innemiljø er ivaretatt. Forslagstiller er ikke uten videre enig i dette tillegget, men etter fagetatens vurdering sikrer det en større fleksibilitet der det er fare for at eksisterende konstruksjoner medfører fri høyde lavere enn 2.30 m. Støy Aktuelle støykilder i området er vegtrafikk, småbåttrafikk og enkelte utendørs næringsaktiviteter knyttet til Båthuset AS i Sandviksbodene 73. Støynivå for øvre del av nr 69, fremre del av nr 71 og hele 71a ligger i gul sone, resten ligger i hvit sone. Ingen bygninger ligger i rød sone. For Bergen havn er beregnet støynivå om natten akkurat på grensen for gul sone vedrørende nattlig støy fra havneaktiviteter, jamfør tabell 2 i støyrapporten, vedlegg H. Det legges i planforslaget ikke opp til bolig på bakkenivå i nr 71, 71a og 72, jamfør forslag til bestemmelse Det skal etableres støyskjerm langs uteoppholdsarealet som vender mot Sandviksveien. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Barns og unges interesser, universell tilgjengelighet Side 10 av 12

11 Planområdet er i dag et forfallent næringsområde bestående av sjøboder og skuroverdekkede gårdsrom. Det er ikke tilgang til planområdet for allmennheten, og området er således ikke i bruk av barn og unge. Opprusting og trafikksikring av veisystemet samt offentlig tilgang til sjø vil være positivt for barn og unges interesser. Når det gjelder universell tilgjengelighet, skal i utgangspunktet prinsippet om universell utforming legges til grunn i hele planområdet. Av hensyn til eksisterende bebyggelse og det faktiske forhold at bodene er midlertidig fredet, lar prinsippet seg ikke etterfølge fult ut. Fagetaten anbefaler derfor en viss grad av avvik på dette punktet. Området sokner til Krohnengen skole 1-7 trinn og Rothaugen ungdomskole 8-10 trinn. Prognosene for Krohnengen viser at det ventes en gradvis økning i årene fremover. Skolen har en kapasitet på 450 elever. I henhold til prognosen er elevtallet på 352 for skoleåret 2010/2011. For Rothaugen ungdomskole viser prognosen en gradvis økning i antall elever i perioden Sum elever 8-10 trinn er i prognosen satt til 503 for skoleåret 2010/2011, mens for 2023/2024 er tallet 592. Kapasiteten er ca 550 elever. Bergenhus er en av bydelene der utfordringene er størst med å nå målet om å gi alle barn som ønsker det, tilbud om barnehageplass i egen bydel. Samtidig viser prognosene pr oktober 2009 at i Bergenhus bydel er behovet for barnehageplass høyere enn antall barn som er bosatt der. Jamfør Byrådssak 411/09. Det er medtatt en rekkefølgebestemmelse som stiller krav til at barnehagedekningen i bydelen må dokumenteres å være tilfredsstillende før det kan gis igangsettingstillatelse for nye boliger. Jamfør forslag til bestemmelser Rekkefølgekrav For å sikre at veisystemet blir oppgradert før videre utbygging, er det inntatt bestemmelser om rekkefølgekrav. Før igangsettingstillatelse kan gis, skal utbedring av veisystemet være "sikret opparbeidet". Med dette menes at tiltakshaver/grunneier må ha inngått en utbyggingsavtale med Bergen kommune og oppfylt sine forpliktelser til gjennomføring av rekkefølgekravet iht. avtalen. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, skal tiltaket være opparbeidet. Tilsvarende bestemmelser vil bli tatt inn i alle kommende plansaker i området. Arbeidet med en utbyggingsavtale er igangsatt. Av hensyn til sjøbodenes kritiske tilstand er det medtatt en bestemmelse som sier at tillatelse til igangsetting kan gis for sikringsarbeid, selv om ikke utbyggingsavtale er inngått. Konklusjon Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for vern gjennom bruk. Utfordringene har vært å finne balansen mellom bolig som formål og hvordan å sikre kulturminnene på en best mulig måte. Samtidig har det og vært krevende å finne løsninger for uteoppholdsareal både felles og private, parkering m.m. Sjøbodene er i en svært dårlig forfatning. Det er viktig at arbeidet med restaurering av bodene kommer raskt i gang. Det er inngått en vern- og vedlikeholdsavtale mellom eier og Riksantikvaren i 1985 for Sandviksbodene 69. Avtalen er tinglyst. Med hjemmel i plan- og bygningsloven av , jf samme lovs 89, ble det gitt pålegg om sikring i I henhold til gjeldende lovverk er eier ansvarlig for at bygg vedlikeholdes i henhold til kravene gitt i, eller i medhold av, plan- og bygningsloven og kulturminneloven. Fagetaten har ingen kommentarer til reguleringsformål bolig/forretning/kontor. På bakgrunn av ovenfornevnte anbefaler fagetaten at forslag til detaljplan for Sandviksbodene godkjennes. Side 11 av 12

12 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: a) Bergenhus, gnr. 168, deler av 3, 360 m.fl, Sandviksbodene 69-72, Plannummer , vist på plankart sist datert b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endring: Tillegg til 2.3 tredje avsnitt: Det kan unntaksvis vurderes en lavere romhøyde så lenge hensyn til sikkerhet og innemiljø er ivaretatt. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 86 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 87 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 52 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer offentlig ettersyn, del av dok 57 E. Merknadskommentarer og oppsummering begrenset høring, datert , dok nr 88 F. Dispensasjon etter Kulturminneloven, dok nr 38 G. Rapport "Vegsystem forbi Reperbanekvartalet" CUBUS, dok nr 54 H. Støyrapport, Kilde Akustikk, dok nr 48 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 12 av 12