Saksframlegg KVENILD NORDRE OG ØSTRE REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER FOR UTBYGGING FOR NÆRINGSAKTIVITET SØR I TILLEROMRÅDET SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Saksframlegg KVENILD NORDRE OG ØSTRE REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER FOR UTBYGGING FOR NÆRINGSAKTIVITET SØR I TILLEROMRÅDET SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/28890 Saksbehandler: Kjell Inge Stellander Forslag til innstilling: Bystyret vedtar reguleringsplan for Kvenild Nordre og Østre som vist på kart i målestokk 1:2000, merket Trondheim byteknikk senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven?27-2 nr. 1. Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Sett saksutredninga under denne linja Saksutredning: Bakgrunn Forslag til reguleringsplan ble mottatt av plan- og bygningsenheten av Reinertsen Engeneering AS på vegne av Trondheim byteknikk og Njord eiendom AS. Planområdet omfatter deler av eiendommene Kvenild Nordre gnr 313 bnr 3 og Kvenild Østre gnr 313 bnr 7. Planområdet utgjør ca 250 daa hvorav Trondheim byteknikk eier ca 90 daa av Kvenild Østre, mens Njord eiendom A/S representerer eier av Kvenild Nordre, hvor ca 160 daa inngår i reguleringsplanen. Planområdet ligger på nordre del av Torgårdssletta syd for Østre Rosten. Rv 704 fra Sandmoen-krysset (kryss mellom E6 og Østre Rosten) mot Klæbu går gjennom området. Hensikten med planen er å legge til rette for virksomheter som krever store tomter med gode adkomstforhold til hovedvegnettet. Konsekvensutredning Det aktuelle planområde er konsekvensutredet (KU) etter vedtatt utredningsprogram (vedtatt av bygningsrådet ) og er lagt til grunn for arbeidet med reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven Forslag til reguleringsplan omfatter et område som er noe mindre enn området som er konsekvensutredet. Den sydvestligste delen av området, syd for Statens vegvesen sin utekontrollstasjon, omfattes ikke av forslag til ny reguleringsplan. Område som er tatt ut omfatter et område på ca 65 daa. Årsakene til dette er a) stabilitetshensyn i forhold til overvannsavløp og kvikkleire i grunnen, b) området er et viktig oppholdsområde for vilt og inngår i viltets trekkveger øst vest på tvers av E6 og jernbane og c) vanskelig topografi. er ansvarlig myndighet for KU og har behandlet KU parallelt med forslag til reguleringsplan. KU må være godkjent av bystyret før reguleringsplanen kan vedtas. Planprosess Reguleringsarbeidet er lovlig kunngjort i Adresseavisen Innspill til planen før første gangs behandling Det kom inn et innspill til kunngjøringen av planoppstart fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune, Enhet for Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 regional utvikling (datert ). De ber om at deres forslag til ordlyd om hvordan arkeologiske forhold skal ivaretas i planen tas inn i reguleringsbestemmelsene og at gårdsanlegget må reguleres til spesialområde bevaring. De foreslår ordlyd på reguleringsbestemmelse tilknyttet dette. Avslutningsvis ber de om at plassering av bygg, utforming og dimensjonering av framtidig bebyggelse tar hensyn planområdets landskapsmessige betydning. Kommentar: Reguleringskart og bestemmelser er endret som følge av merknaden fra Sør-Trøndelag fylkeskommune. Forhold til arkeologi er sikret i bestemmelsene. Gårdsanlegget er vist som spesialområde bevaring og gitt egne bestemmelser. har satt som premiss at landskapssilhuetten sett fra sør mot nord i størst mulig grad skal bevares. Dette ivaretas først og fremt gjennom bestemmelsene gjennom krav til kotehøyder terreng, til istandsetting av masseuttak og terrengplanering. Første gangs behandling Det innsendte planforslaget (sak 0264/04) ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker i møte , utrykt orienteringsvedlegg. Høringsuttalelser og merknader Det kom inn 6 uttalelser. I det følgende kommenterer rådmannen høringsuttalelsene kort: Statens vegvesen, Ingen kommentar. Sør-Trøndelag fylkeskommune, Sør-Trøndelag fylkeskommune mener at arealene som her søkes utbygd er viktige for å styrke regionens konkurransekraft. Det har de siste par år vist at det er underdekning på slike arealer i regionen. Naturvernforbundet i Trondheim, En evt. gjennomføring av tiltaket vil føre til tap av dyrkamark og til tap av viktige naturtyper. De er enige i at tiltaket har en positiv virkning gjennom at transportintensive virksomheter blir lokalisert i umiddelbar nærhet til hovedveinettet. Om dette kunne ha vært oppnådd med redusert tap andre steder i kommunen er vanskelig å si siden andre lokaliseringsalternativer ikke er utredet. Kommentar: Totalt er det ca 74 daa jordbruksareal som vil bli tatt ut av produksjon. På østsiden av Brøttemsvegen tas ut et jordbruksområde som er klassifisert som viktig jordbruksareal (kornvalitet) i s landbruksplan. Kvenild Nordre vil ved realisering av planforslaget ikke ha jordbruksarealer i drift bortsett fra området som grenser til E6 i syd og som ikke inngår i reguleringsplanen. Dette er i forståelse med grunneier. For Kvenild Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 Østre sin del vil produktive arealer reduseres i liten grad. Gården drives i dag ikke som hovednæring. Fylkeslandbruksstyret har gitt positive signaler til å utvikle de aktuelle områdene til næringsformål. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Fylkesmannen setter som vilkår for egengodkjenning av planen at det gjennomføres en risikovurdering basert på sannsynlighet for utrasing i kvikkleireområde, samt hvilke konsekvenser en slik utrasing kan få i planområdet og for tilgrensende områder. Fylkesmannen setter videre som vilkår for egengodkjenning av planen at det tiltaket støyberegnes og at eventuelle forslag til støyreduserende tiltak tas inn i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen viser til at i den videre planlegging blir viktig å avklare at det ikke blir lokalisert virksomheter som kan påvirke drift av nabobruk negativt. Fylkeslandbruksstyret er positive til å omdisponere det omsøkte arealet. Det forutsettes en god og effektiv arealutnyttelse. Kommentar: Uttalelsene knyttet til risikovurdering av kvikkleireskred og støy fra Fylkesmannen har tiltakshaver imøtekomme med bestemmelser. Fylkesmannens har ikke konkludert om hvorvidt tiltakene som foreslås imøtekommer kravene de stiller for å kunne frafalle innsigelsene. Fylkesmannens vilkår om egengodkjenning følger derfor planen fram til sluttbehandling. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), NVE fremmer innsigelse til planen fordi deler av det planlagte området ligger i faresonen for kvikkleireskred med faregrad høy, og fordi en utbygging kan føre til raskere avrenning met Leersbekken og øke faren for utglidninger. Kommentar: Områdene NVE sikter til er gjennomgått i eget møte med NVE Det er gitt reguleringsbestemmelser knyttet til avrenning mot Leersbekken. Økt overvannsavrenning til Leersbekken skal unngås ved at overvann fra felt D og E skal infiltreres i grunnen. Disse tiltakene ivaretar kravet til NVE for å kunne frafalle innsigelsen. Trondheimsregionens Friluftråd, De mener at turdrag nord i planområdet og langs Brøttemsvegen bør utvides slik at det blir turdrag med skjerming mot industriområde og veg, og for å nå målsettingen om at turdrag i seg selv skal gi naturopplevelse og være et rekreasjonsareal i nærmiljøet. Omregulering fra LNF-område som nå er utmark til næringsområde vil sette en stopper for adkomst over Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 dette området. Kommentar: Friområdet langs planens nordre begrensing tar hensyn til en fremtid turveg fra Sandmoen boligområde og inn i Tillermarka. Det er i reguleringsplanen også avsatt et 25 meter bredt parkbelte langs Brøttemsvegen. Både friområdet og parkdraget viderefører intensjoner fra kommuneplanens arealdel om å sikre adkomst til LNF-områdene sør og øst for planområdet. Merknadene er lagt ved i utrykt orienteringsvedlegg 2. Beskrivelse av anbefalt planforslag Planstatus I kommuneplanens arealdel (vedtatt ) er det aktuelle planområde vist som LNFområde og område for råstoffutvinning (grustak). Det er fire reguleringsplaner som berører planområdet: R 424 (Bystyrets vedtak ): Omfatter Torgårdsletta på vestsiden av Brøttemsvegen fra Østre Rosten og sydover. Området er regulert i hovedsak til masseuttak og senere tilbakeføring til landbruksområde. Tidsrammen for masseuttak går frem til R 406 (Bystyrets vedtak ): Omfatter et område av Kvenild Østre. Området reguleres i hovedsak til massedeponi. Området skal tilbakeføres formål landbruk når området er ferdig oppfylt. Deponering av masser og istandsetting av arealene skal være avsluttet innen R 330 (Bystyrets vedtak ): Omfatter i hovedsak Rv 704 med byggegrenser fra Kvenild Nordre og sydover. R 272 omfatter flere planer datert første gang og videre detaljeringer. R 272e datert , R 272q datert og R 272aa dato Planene omfatter vegføring for Østre Rosten, Sandmoen-krysset og området inntil E6 med bensinstasjon, kro, motell, rasteplass og Statens vegvesen sin utekontrollstasjon. I tillegg omfatter planen (R 272e) området nord og vest for Østre Rosten regulert til industri. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet omfatter deler av eiendommene Kvenild Nordre gnr 313, bnr 003 og Kvenild Østre, gnr 313, bnr 007. Området ligger på den nordre del av Torgårdsletta syd for Østre Rosten. Rv 704 fra Sandmoen-krysset (kryss mellom E6 og Østre Rosten) mot Klæbu går gjennom området. I vest grenser planområdet inn mot næringsområdet på Sandmoen (se plankart). Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 Dagens arealbruk Arealet brukes i dag for en stor del som landbruksarealer. Deler av området (eiendommen Kvenild Nordre) er i dag massetak og det taes ut grus i henhold til reguleringsplan R 424. Masseuttaket strekker seg langt utover planområdet sydover langs vestsiden av Rv 704. Området opp mot Østre Rosten og på øst-siden av Rv 704 er myr som er mer eller mindre skogbevokst. Eneste bebyggelse innen planområdet er gårdsanlegget til Kvenild Nordre. Det er ønskelig å bevare gårdstunet og omkringliggende bebyggelse. Øst i planområdet, på Kvenild Østres grunn, er det etablert et myrdeponi. Dette er planlagt for ca m³ og skal være avsluttet innen Planområdet grenser i øst til landbruksområder. Mot nord grenser området mot Østre Rosten. På nord/vestsiden av Østre Rosten er områdene regulert til industri og Sandmoen boligområde foruten campingplass nærmest E6. Landskap Landskapssilhuett Det første møte med Trondheim sett sydfra (ved Jaktøyen like nord for Melhus sentrum) er horisonten mot nordøst som i hovedsak er en landskapssilhuett som viser kulturlandskapet over Torgårdssletta fra Skjøla i øst mot Sandmoen. Silhuetten viser jordbruksarealene og gårdsbebyggelsen som ligger på toppen av ryggen langs Rv 704 (Brøttemsvegen) mot Klæbu. På vestsiden av E6 ved Sandmoen sees litt av ny bebyggelsen på sydlige deler av Hegstadmoen (bl.a Norske Meierier). Sett fra Jaktøyen er de første ca 2,5 3,- km et bølget åkerlandskap med flere gårdsanlegg. På denne strekningen stiger terrenget fra ca kt +20 ved Jaktøyen til ca kt +50 ved Røddevegen og Litl-Ler. Videre opp mot Kvenildgårdene stiger terrenget vesentlig brattere. Ved Kvenildegårdene ligger terrenget på ca kt Skråningen fra området ved Røddevegen til Kvenild (nedenfor grustakene) synes på avstand å være skogbevokst (hovedsakelig løvskog). Skogen skjermer delvis for bakenforliggende terreng og de skogbevokste områdene virker derfor mer omfattende enn de egentlig er. Nedenfor Kvenild gårdene er det tatt ut store mengder grus på arealer som tidligere var dyrket mark. Disse områdene er delvis dårlig istandsatt etter masseuttakene. Se orienteringsvedlegg 4 og 5. Forhold i grunnen Grunnforhold (se orienteringsvedlegg 1). Saksfremlegg - arkivsak 04/

7 Grusforekomsten langs Brøttemsvegen gir gode grunnforhold. På hver side av grusryggen ligger et område med leire. Utenfor dette er det registrert kvikkleireområder. Mot øst strekker kvikkleireområdet seg ned mot Nidelva. Området er på NVEs kvikkleirekart klassifisert til å ha høy faregrad, og er et av de største og potensielt farligste kvikkleireområdene i Trondheim. Langs øvre del av Kvetabekken er det gjennomført erosjonssikringstiltak. En del av planområdet lengst mot øst ved Kvetabekken, hvor det i dag er myrdeponi, tangerer dette kvikkleireområdet. Kvikkleireområdet syd og vest for planområdet er klassifisert i forhold til skredfare i NGI-rapport av Sonene Bekkenget og Litj-Ler har høy faregrad. Leersbekken renner sydover fra området like syd for Statens vegvesen sin vektstasjon på Sandmoen. Etter at overvann fra Heggstadmoen ble ledet under E6 og ut i Leersbekken har erosjon og utglidninger i bekkedalen tiltatt. Det område hvor det er kvikkleire inngår ikke i reguleringsplanen, men på grunn av erosjonsfaren og mulig fare for utglidninger bør det ikke ledes mer overvann ut i Leersbekken før den blir erosjonssikret. Overvann fra reguleringsplanens felt D og E (som har naturlig avrenning mot Leersbekken) skal infiltreres i grunnen for å hindre økning i flomtopper. Den totale avrenning mot Leersbekken øker ikke. Det er ikke kjent at det eksisterer forurensning i grunnen innenfor planområdet Kulturminner og kulturmiljø Det finnes automatisk fredete kulturminner i området. I forbindelse med utarbeidelse av meldingen ble det foretatt en forundersøkelse. Resultatene fra denne undersøkelsen foreligger i en rapport utarbeidet av Sør- Trøndelag fylke Kulturavdelingen. Rapporten beskriver de funn som er gjort i forundersøkelsen. Oversikt over aktuelle utgravingsområder er vist på vedlagt orienteringsvedlegg 2. Naturforhold Det er ikke registrert noen verneverdige naturområder innenfor planområdet. Det finnes imidlertid naturtyper klassifisert å være av svært viktig lokal verdi (kategori C ). Naturmiljø / naturtyper Planområdet grenser til Tillermarka og til jordbruksområdet (LNF-området) langs Rv 704, Brøttemsvegen syd-østover mot grensa til Klæbu. Syd for Brøttemsvegen er det over tid tatt ut store mengder grus uten at landskapet et reparert / istandsatt. I deler av grustaket er det deponert overskuddsmasser. Området ligger høyt og er godt synlig sett sydfra. Høydedraget langs Brøttemsvegen og gårdsbebyggelsen langs den, danner silhuett (sky-line) sett fra Melhussiden (f.eks E6 ved Jaktøyen). Området består imidlertid av flere Saksfremlegg - arkivsak 04/

8 naturtyper. De forskjellige delene av området er definert/vist på kart neste side. Område 1) er en nedbørsmyr klassifisert som av svært viktig lokal betydning. Området ligger langs Østre Rosten og dekker en bredde på ca 100 m fra denne vegen. Område 2) er et mindre område med blandingsskog av gran som også er klassifisert som å være av svært viktig lokal betydning. Området dekker et areal på ca 10 daa. (Det er i senere tid delvis foretatt hogst i disse områdene) Område 3) er for en stor del et deponiområde for overskuddsmasser (myr). Område 4) drives som jordbruksareal. Område 5) er delvis jordbruksareal. Den delen av området som ligger høyest inn mot Brøttemsvegen og nærmest Østre Rosten ligger på en grusrygg. som er aktuell som massetak. Område 6) er et område hvor det i dag taes ut grus og hvor det delvis er deponert overskuddsmasser. Området er i drift og fremstår i dag som rotete. Grustaket fortsetter mot sydøst på naboeiendommene. Biologisk mangfold Kartgrunnlaget fra grønn kommunedelplan viser ingen registreringer innenfor planområdet når det gjelder biologisk mangfold. Dyreliv / vilt Bekkedalen langs Leersbekken og den sydligste del av planområdet for KU-arbeidet (område 7) og 8), se orienteringsvedlegg 3), er registrert som et svært viktig viltområde. Dette området ligger i skråningen fra Heimdalsplatået ned mot Leinstrand / Melhussletta og inngår som et av hovedvilttrekkene øst vest som krysser E6 og jernbanen. Dette vilt-trekket krysser Brøttemsvegen syd for det aktuelle planområdet. Planområdet på østsiden av Brøttemsvegen er mindre interessant i viltsammenheng. Område 7) og 8) omfattes ikke av forslaget til reguleringsplan, og bare ubetydelige deler av det registrerte viltområdet vil bli omfattet av reguleringsplanforslaget. Rekreasjon Planområdet brukes i dag lite som rekreasjonsområde. Bebyggelse Eneste bebyggelse innenfor planområdet er gårdsanlegget til Kvenild Nordre. Saksfremlegg - arkivsak 04/

9 Trafikkforhold Trafikksystem / trafikkmengder Trafikk fra planområdet knyttes til Østre Rosten (fylkesveg) og RV 704, Brøttemsvegen. Det foreligger ikke trafikktall for Brøttemsvegen. Østre Rosten har i dag en trafikkmengde på ca 5000 kjt/døgn i årsdøgntrafikk (ÅDT) ved bomstasjonen. Østre Rosten er knyttet til vegsystemet på vestsiden av E6 og til E6 et via et toplanskryss. Gang/sykkelveger Langs nord/vestsiden av Østre Rosten er det opparbeidet gang/sykkelveg. Langs vestsiden av Brøttemsvegen fra krysset med Østre Rosten til Kvenild Nordre er det opparbeidet separat gang/sykkelveg. Kollektivtilbud Team Trafikks rute 46 har endeholdeplass ved rundkjøringen Østre Rosten - Brøttemsvegen. Ruten har 4 avganger pr time på dagtid til/fra sentrum. Klæburuten trafikkerer Rv 704 mellom Trondheim og Klæbu med 12 avganger pr dag, derav 3 på kveldstid, retning Trondheim og 9 avganger pr dag, derav 3 på kveldstid, retning Klæbu. Holdeplasser ligger i Østre Rosten vest for rundkjøringen. Miljøforhold Støy De nærmest boligene i Sandmoen boligområde ligger ca 40 m fra Østre Rosten. Der vegen ligger nærmest går vegen i en ca 6m dyp skjæring. Ekvivalent støynivå for den nærmeste boligen ligger på ca 58 db(a). Boliger mot Østre Rosten har ekvivalent støynivå lavere enn 55 db(a). Beskrivelse av planforslag Arealbruk Byggeområde for industri / lager Området utgjør ca 240 daa og er delt i 5 hovedfelt (A E). Det er forutsatt at området skal deles i store tomter i samsvar med hovedintensjonen for planen. På den del av felt A, felt A2, som ut fra grunnforhold (kvikkleire) er klassifisert å ha høy faregrad for kvikkleireskred, må det ikke settes i verk tiltak / utbygging som vil kunne øke skredfaren. Felt A2 forutsettes ikke bebygd Geotekniske undersøkelser må gjennomføres før eventuelle tiltak settes i verk. Landbruksområde Dette området omfatter gårdsanlegget på Kvenild Nordre. Hensikten med å regulere området til bevaring er at kulturminnemyndigheten regner med at det finnes fornminner i grunnen innenfor dette området. Saksfremlegg - arkivsak 04/

10 Offentlig trafikkområde Det kreves en mindre justering for å etablere ny adkomst til område D fra Østre Rosten. Langs Brøttemsvegen er regulert separat gang/sykkelveg. Friområder Området ligger langs planens nordre begrensing og tar hensyn til en fremtid turveg fra Sandmoen boligområde inn i Tillermarka. Det er forutsatt at en tilsvarende bredde (15 m) reguleres på andre siden av denne planens grense for at turvegen skal kunne etableres. Fareområde Området omfatter en 66 kv kraftlinje (i regionnettet). En eksisterende 22 kv linje som i dag går parallelt denne linjen er forutsatt lagt i jordkabel. Spesialområde Parkbelte Det foreslås et parkbelte med bredde 25 m langs østsiden av Brøttemsvegen. Dette beltet skal ta vare på ønsket om turveg samt etablere en skjerming mellom Brøttemsvegen og bebyggelsen i område B hvor gesimshøyden på planlagt bebyggelse til dels vil bli liggende i samme høyde som Brøttemsvegen. Opparbeidelse skal skje samtidig med utbygging av felt B. Massetak Felt C og deler av D skal kunne utnyttes til midlertidig massetak. De grus-massene som ligger over foreslåtte gårdsplasshøyder utgjør m³. I hvilken grad disse massene vil brukes internt i området til nedplanering og etablering av planlagte gårdsplassnivåer eller til andre formål er ikke avgjort. Bruken av massene vil også avgjøre om uttaket vil skje over kort eller lang tid. Torvdeponi Felt A1/A2 kan benyttes til torvdeponi til Bebyggelse Foreløpig er bare kjent to mulige byggeprosjekt. Det ene er et regionlager for REMA 1000 som foreløpig er planlagt med et areal på ca m². Typisk for denne type virksomhet er at behovet for trafikkarealer er stort, og at antall ansatte er relativt lite i forhold til gulvareal. Det andre er et service-anlegg for Wist Last og buss. For dette anlegget er behovet for utendørs trafikkarealer relativt sett større enn for REMA Ansatte Forutsatt at antall ansatte i forhold til bebyggelse/tomt vil bli det samme for hele området som for disse to Saksfremlegg - arkivsak 04/

11 virksomhetene vil antall ansatte bli i størrelsesorden 300. Grad av utnytting er foreslått til 50% BYA. Bebyggelse, høyde og plassering landskapstilpasning I KU er det beskrevet relativt detaljert hvordan bebyggelsen skal plasseres høydemessig for at landsakpssilhuetten sett fra Melhussiden best mulig skal kunne bevares. Tiltakene for å bevare silhuetten er først og fremst ved bruk av bestemmelser som gir aktuelle høyder for planert terreng og bebyggelses høyde. For å skjerme innsyn mot bebyggelsen sett fra nord mot sør, er det i tillegg bestemmelser knyttet til parkbelte/buffersone. Parkering Antall parkeringsplasser bestemmes ut fra behov. I prinsipp vil ikke den type virksomhet som er planlagt innenfor reguleringsplanens område generere besøk / kunder med personbil i særlig stort omfang. Behovet for parkeringsplasser for personbil bestemmes i hovedsak ut fra ansattes behov. Utomhusplan Planen forutsetter at det kan bli relativt store høydeforskjeller (opptil 7 m mellom felt D og E). Mellom de enkelte felt skal det opparbeides buffersoner som har tilstrekkelig bredde og tilstrekkelig slake skråninger til at sonen kan beplantes med busker og trær som gir gode overganger som kan oppta høydeforskjellene mellom feltene. Buffersonene skal gi skjermingseffekt mot planlagt bebyggelse sett sydfra. Buffersonene skal opparbeides samtidig med øvrige utomhusanlegg. Gårdsplassarealer skal opparbeides med faste dekker. Infrastruktur Kjøreadkomster Felt A og B skal ha kjøreadkomst via felles avkjørsler fra Østre Rosten. Feltet er stort og plasseringen av adkomsten kan justeres dersom utnyttelsen av området gjør det naturlig. Avkjørselen til felt B skal kombineres med utkjøring fra overgangsterminal for buss. Felt C skal ha felles avkjørsel fra Brøttemsvegen (Rv 704). Gårdsanlegget til Kvenild Nordre skal benytte samme avkjørsel. Felt D vil få avkjørsel fra Østre Rosten. Felt E vil få avkjørsel fra næringsområdet på Sandmoen. Felles avkjørsler er regulert med en bredde som tillater gangbane/fortau på én side. Gang/sykkelveger Det er opparbeidet gang/sykkelveg langs nord/vestsiden av Østre Rosten og langs vestsiden av Brøttemsvegen fra rundkjøringen til Kvenild Nordre. Langs Brøttemsvegen skal gang/sykkelvegen forlenges til grensen til Kvenild Søndre. Denne gang/sykkelvegen er skoleveg sydfra og krysser Østre Rosten i plan like vest for rundkjøringen. Saksfremlegg - arkivsak 04/

12 Vann og avløp Vannforsyning Vannledningssystemet ved Østre Rosten har kapasitet til også forsyne ny virksomhet i planområdet. Spillvannsavløp Store deler av tiltaksområdet ligger lavt i forhold til eksisterende ledningsnett. Spillvannsavløp fra området på nordsiden av Brøttemsvegen må samles og pumpes tilbake til pumpestasjon i Østre Rosten hvorfra spillvann pumpes nordover langs Østre Rosten. Områdene vest for Brøttemsvegen kan knyttes til ledningsnettet ved bensinstasjonen på Sandmoen og nedover mot Vegvesenets vektstasjon. Ledningsnettet her har selvfall til pumpestasjon på vestsiden av E6 på Heggstadmoen. Fra denne pumpestasjonen pumpes spillvann nordover langs Heggstadmoen. Overvannsavløp Overvann fra områder øst for Brøttemsvegen og de høyestliggende områder vest for vegen (felt A, B og C), kan ledes nord-østover til Kvetabekken. Bekken er som tidligere nevnt sikret mot erosjon og tåler dermed økt overvannsutslipp. Område D og E har naturlig avløp mot Leersbekken. I de vurderinger har gjort når det gjelder økt vannføring i Leersbekken, konkluderes det med at det ikke er tilrådelig å føre mer vann til denne bekken eller øke flomvannføringen før det er foretatt tilstrekkelig erosjonssikring av bekken. For at disse områdene kan bygges ut, forutsettes at overvann ikke kan ledes direkte til Leersbekken. Overvann kan infiltreres i de lavest liggende deler av grustaket. Den totale tilførsel av overvann vil bli den samme som i dagens situasjon, og økte flomtopper unngås. Konsekvenser av planforslaget, avbøtende tiltak Konsekvenser i forhold til kommuneplanens arealdel Forslaget til reguleringsplan er i strid med kommuneplanens arealdel som viser planområdet som LNFområde og område for masseuttak. Konsekvensutredning / konsekvenser av planen Tiltaket er blitt konsekvensutredet. Konsekvensutredningen skal være vedtatt før det kan fattes vedtak i reguleringsplan. Konsekvenser for støy: Ekvivalent støynivå for bolig lengst syd på Sandmoen vil øke med ca 1 db(a) Saksfremlegg - arkivsak 04/

13 (knapt merkbart). Konsekvenser for vegetasjon og vilt: To mindre naturområder klassifisert å være av viktig lokal betydning vil bli nedbygd. Viktig område for vilt /vilts trekkveger vil ikke bli berørt. De viktige trekkområdene ligger utenfor reguleringsplanen. Konsekvenser for landskap: Konsekvenser for landskap og landskapssilhuett er minimalisert ved de tiltak/forslag til utforming/høydesetting som gitt i bestemmelsene. Konsekvenser for trafikk/trafikksikkerhet: Virksomheter innenfor reguleringsplanens område vil generere en trafikkmengde på ca 1400 kjt/døgn (ÅDT). Østre Rosten har kapasitetsreserve (dagens trafikk ca 5000 kjt/døgn i ÅDT). Planen tilrettelegger for separat gang/sykkelveg langs Brøttemsvegen. Konsekvenser for samfunnssikkerhet / kvikkleireskred: Torvdeponiet i østre del av felt A, felt A1/A2, ligger delvis på kvikkleire. Krav om geotekniske undersøkelser til tiltak i felt A er gitt i bestemmelsene til planen. Konsekvenser for kulturminner: Det skal foretas arkeologiske utgravinger for de deler av planområdet hvor det gjennom forundersøkelser er påvist stor sannsynlighet for at fornminner i grunnen kan finnes. For øvrig vises det til tidligere nevnte KU. Rådmannens konklusjon og anbefaling I kommuneplanens arealdel er det vurdert at tilgjengelig areal for næringsvirksomhet var tilstrekkelig dekket for kommende 4-års periode. Totalt kunne de viste områden være tilfredsstillende. Rådmannen var imidlertid samtidig oppmerksom på knapphet av areal til nye større etableringer. Få av de ledige tilrettelagte områdene tilfredsstiller behov for, og etterspørsel etter, ubebygde enheter (tomter) på over daa. Det er av den grunn ønskelig at kommunen og regionen kan tilby næringstomter som er store og som ligger i nær tilknytning til hovedvegnettet. Rådmannen vurderer reguleringsplanen for å være en hensiktsmessig tilrettelegging for næringsaktivitet sør i Tillerområdet. Rådmannen vurderer videre at reguleringsplanen ivaretar forholdene fra konsekvensutredningen og de krav om avbøtende tiltak som det er nødvendig å ha planbestemmelser til. Fylkeslandbruksstyret er positive til å omdisponere det omsøkte arealet. Det forutsettes en god og effektiv arealutnyttelse. Fylkesmannen viser til at det i den videre planlegging blir viktig å avklare at det ikke blir lokalisert Saksfremlegg - arkivsak 04/

14 virksomheter som kan påvirke drift av nabobruk negativt. Fylkesmannen setter som vilkår for egengodkjenning av planen at det gjennomføres en risikovurdering basert på sannsynlighet for utrasing i kvikkleireområde, samt hvilke konsekvenser en slik utrasing kan få i planområdet og for tilgrensende områder. Fylkesmannen setter videre som vilkår for egengodkjenning av planen at det tiltaket støyberegnes og at eventuelle forslag til støyreduserende tiltak tas inn i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag fremmet vilkår for egengodkjenning av planen. Disse forutsettes imøtekommet på en slik måte at Fylkesmannen kan frafalle innsigelsen innen reguleringsplanen skal behandles av bystyret. Dokumentasjon og eventuelle forslag til endringer på denne bakgrunn vil bli ettersendt. På denne bakgrunn anbefales det at forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Kvenild Nordre og Østre godkjennes. Rådmannen i Trondheim, 15. mars 2005 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg Saksvedlegg 1: Saksvedlegg 2: Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Saksfremlegg - arkivsak 04/

15 Orienteringsvedlegg 1: Grunnforhold faregrad kvikkleireskred Orienteringsvedlegg 2: Aktuelle utgravingsområder Orienteringsvedlegg 3: Naturmiljø, områder Orienteringsvedlegg 4 og 5: Profiler Utrykt orienteringsvedlegg 1: Konsekvensutredning: Kvenild, utbygging for næringsaktivitet sør i Tillerområdet Utrykt orienteringsvedlegg 2: Kopi av saksmateriale sak 0264/04 Utrykt orienteringsvedlegg 3: Innkomne merknader Saksfremlegg - arkivsak 04/

16 Kvenild Nordre og Østre, forslag til reguleringsplan Reguleringsbestemmelser Kommunens arkivsaksnummer: 04/28890 Planen er datert: Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for godkjennelse: 1 Planens avgrensning Det regulerte område er vist med reguleringsgrense på plankart merket Trondheim byteknikk og datert Formålet med reguleringsplanen Området reguleres til hovedformål industri/lager. Området reguleres til følgende formål: Byggeområde for industri / lager (felt A, A1, A2, B, C, D og E) Landbruk med bevaringsverdig bebyggelse (spesialområde) Offentlig trafikkområde Friområde (turveg/parkbelte) Fareområde (høyspentanlegg) Spesialområde (parkbelte, frisiktlinjer og massetak) Fellesområder 3 Fellesbestemmelser Arkeologi Før igangsettelsestillatelse gis skal det foretas arkeologiske undersøkelser av de registrerte automatisk fredete kulturminneområdene innenfor planområdet. Undersøkelsen skal bekostes av tiltakshaver med hjemmel i kulturminneloven 10. Grunnforhold Før igangsettelsestillatelse gis i felt A, A1 og A2 skal det gjennomføres geotekniske undersøkelser og vurderinger av risikoen for kvikkleireskred. Saksfremlegg - arkivsak 04/

17 Avrenning mot Leersbekken Utbygging skal ikke øke den totale overvannsavrenningen til Leersbekken eller gi høyere flomtopper i vassdraget. Overvann fra felt D og E skal derfor infiltreres i grunnen. Plassering Bebyggelsen skal plasseres innenfor de byggegrenser som er vist på planen. 4 Byggeområde for industri / lager Grad av utnytting Grad av utnytting skal ikke overskride et bebygd areal (%BYA) på maksimum 50 % av netto tomt. Høyder og plassering Maksimal tillat kotehøyder på bebyggelsen: Felt A (inkl. A1, A2) (høyde gårdsplass tilpasses) gesimshøyde 12 m Felt B (høyde gårdsplass ca kt +152) gesimshøyde 12 m Felt C (høyde gårdsplass ca kt +161) gesimshøyde kt Felt D (høyde gårdsplass ca kt +155) gesimshøyde kt Felt E (høyde gårdsplass ca kt +147) gesimshøyde kt Utforming Det skal legges vekt på kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Utelagring Utelagring skal skjermes med vegetasjon eller gjerder. Parkering Parkering skal anordnes etter de til enhver tid gjeldende parkeringsvedtekter for Trondheim. Utomhusplan Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak etter plan- og bygningsloven 93, skal det innsendes detaljert og høydesatt utomhusplan for den delen av planområdet det søkes tillatelse til tiltak i. Planen skal redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng, fyllinger, utgravinger, beplantning, vegetasjon som skal bevares/fjernes, forstøtningsmurer og andre arealavgrensende tiltak. Stigningsforhold, terrengplanering og forstøtningsmurer angis med høyder. Saksfremlegg - arkivsak 04/

18 Utomhusplanen skal være godkjent før brukstillatelse gis. Tilgjengelighet i uteområder Arealer foran ansatteinngang(er) og andre publikumsinnganger, samt viktige gangarealer til disse, skal tilrettelegges for gående og skilles fra kjøreareal og parkeringsareal. Utearealene forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungeres tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Buffersoner Mellom de enkelte felt skal det opparbeides buffersoner som har tilstrekkelig bredde og tilstrekkelig slake skråninger til at sonen kan beplantes med busker og trær som gir gode overganger som kan oppta høydeforskjellene mellom feltene. Buffersonene skal gi skjermingseffekt mot planlagt bebyggelse sett sydfra. Det skal være en buffersone med bredde 5 m mellom felt A og turveg. Buffersoner skal være etablert før brukstillatelse kan gies. Masseuttak i felt C og D Arealer markert på plankartet som felt C og D tillates brukt til masseuttak til år Deretter går felt C og D over til byggeområde industri / lager. Det skal for all virksomhet knyttet til masseutak innenfor planområdet skal det utarbeides driftsplan i målestokk 1:1000. Driftsplanen skal vise ettappevis uttak med skråningsvinkler, utforming av området og uttaksretning, og plan for oppfylling, revegetering og istandsetting av området i tråd med reguleringsformålet etter endt uttak.i driftsplanen skal vilkårene i reguleringsplanen være innebygget. Hver etappe angitt med rekkefølge, skal være avsluttet og satt i stand innen to år før neste etappe kan påbegynnes. Hele området skal være avsluttet og istadsatt i tråd med reguleringsformålet innen Drift av massedeponi er tillatt i ukedagene mandag til fredag i tidsrommet Drift på helligdager er ikke tillatt. Støy, støv og annet utslipp skal ikke overskride retningslinjer som er fastsatt av Miljøverndepartementet. Saksfremlegg - arkivsak 04/

19 Utttaksområdet skal være sikret slik at det er uttilgjengelig for allmenheten. Sikringstiltaket skal beskrivet i driftsplanen. Driftsplan skal utarbeides av tiltakshaver i samråd med Bergvesenet og revideres/godkjennes hvert 5. år. Bygningsrådet/det faste utvalget for plansaker skal forelegges planen før Bergvesenets godkjenning. Torvdenponi Felt A1 og A2 kan nyttes til torvdeponi. Deponering av rene masser skal være avsluttet og alle områder skal være istandsatt innen år Oppfylling, istandsetting og revegetering av området skal gjennomføres innenfor denne tidsrammen. Det skal utarbeides driftsplan av tiltakshaver og denne skal revideres/godkjennes hvert 5. år. Planen skal vurderes av kommunen og foreligge før tillatelse til tiltaket kan gis. I driftsplanen skal det foreligge geotekniske vurderinger av området. Deponering av masser skal til enhver tid foregå etter ettappeplaner og retningslinjer gitt i driftsplan. Etter endt deponering i deler av området skal terrenget planeres og vegetasjonsdekke etableres i samsvar med driftsplan og landskapsplan. 5 Landbruksområde Alle søknads- eller meldepliktige arbeider skal forelegges Byantikvaren og kulturminnemyndighetene (fylkeskommunen) til uttalelse før godkjennelse 6 Offentlig trafikkområde Østre Rosten En del av Østre Rosten skal breddeutvides slik at nødvendig svingefelt inn til felles avkjørsel for felt D kan etableres. Opparbeidelsen skal skje før felt D kan tas i bruk. Rv 704, Brøttemsvegen reguleres med eksisterende utforming inklusive gang- og sykkelveg innen planområdet. I felt B skal det reguleres omstigningsterminal for lokal- og regionbusser. Gang- og sykkelveier Gang- og sykkelveier skal opparbeides som vist på plankartet. Saksfremlegg - arkivsak 04/

20 7 Friområde Turveg Det skal opparbeides turveg langs planområdets grense mot nord, felt A (inkl A1 og A2). 8 Fareområde Høyspentlinje Eksisterende høyspentlinje (22 kv) skal legges i jordkabel mens eksisterende regionlinje (66 kv) fortsatt skal gå som luftstrekk. Det skal ikke etableres beplantning i fareområdet som kan vokse nærmere enn 3 meter fra høyspentlinjen. 9 Spesialområder Parkbelte i industristrøk. Parkbelte skal være buffersone mellom veg (Rv 704) og område for industri/lager (felt B). Buffersonen skal tilsåes og beplantes med busker og trær og være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis tiltak i felt B. Frisiktsone ved veg I frisiktsonene som er vist på plankartet skal det være fri sikt langs veg/kryss/avkjørsel 0,5 m over terreng. Busker, trær og gjerder som kan hindre sikt er ikke tillatt. 10 Rekkefølgekrav og vilkår for gjennomføring Høyspentlinje Eksisterende høyspentlinje (22kV) skal legges om til jordkabel før bygg i felt A eller B kan tas i bruk. Turveg Turvegen langs planområdets grense mot nord (felt A, A1 og A2) skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis for felt A Krav om opparbeidelse av offentlig trafikkarealer Offentlige kjøreveger samt anlegg knyttet til kollektivtrafikk skal ferdigstilles i takt med utbyggingen. Gang og sykkelveg langs Brøttemsvegen og Østre Rosten skal være opparbeidet før brukstillatelse for byggetiltak i felt B gis. Øvrige vilkår for gjennomføring Geotekniske undersøkelser må gjennomføres før tiltak i felt A settes i verk. Saksfremlegg - arkivsak 04/

21 Eksisterende høyspentlinje skal legges i jordkabel før brukstillatelse for byggetiltak gis. Støytiltak Detaljerte støyberegninger samt plan over støybeskyttelsestiltak skal vedlegges søknad om tillatelse til byggetiltak og tiltakene skal være ferdige før brukstillatelse gis tiltak i felt B. Saksfremlegg - arkivsak 04/